Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.11.2002
OLG Düsseldorf: rechnungslegung, verwaltung, gemeinsames konto, leichte fahrlässigkeit, buchhaltung, verwalter, verjährung, vertragsverletzung, beendigung, auflage
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 194/02
Datum:
04.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
3 Wx 194/02
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird
zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 2 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahren der
weiteren Be-schwerde.
Sie hat zudem die den übrigen Beteiligten in dieser Instanz notwendig
entstan-denen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.100,- EUR.
I.
1
Die Beteiligten zu 1 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ...; die Beteiligte
zu 2 ist die frühere, die Beteiligte zu 3 die jetzige Verwalterin der Gemeinschaft.
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Durch Eigentümerbeschluss vom 31. März 1994 wurde die Beteiligte zu 2 fristlos
abberufen und die Beteiligte zu 3 zur Verwalterin bestellt.
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Die Beteiligten zu 1 haben die Beteiligte zu 2 als ehemalige Verwalterin auf
Schadensersatz in Anspruch genommen und vorgetragen, die Beteiligte zu 2 habe für
den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit vom 01. Januar bis zum 31. März 1994 eine
ordnungsgemäße Buchhaltung nicht erstellt. Sie, die Beteiligten zu 1, hätten daher die
Beteiligte zu 3 beauftragen müssen, die Buchhaltung für den genannten Zeitraum
nachzuholen, wofür laut Rechnung der Firma W... ein - von den Beteiligten zu 1
inzwischen bezahlter - Kostenaufwand von 9.964,75 DM angefallen sei, für den die
Beteiligte zu 2 aufkommen müsse.
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Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,
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die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie 5.094,90 EUR (9.964,75 DM) nebst 4 %
Zinsen seit dem 01. März 1996 zu zahlen.
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Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme am 17. März 1999 den Antrag abgelehnt,
weil die Beteiligten zu 1. nicht bewiesen hätten, dass die Beteiligte zu 2 die von ihr
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geforderte ordnungsgemäße Buchführung nicht erbracht habe und deshalb der in
Rechnung gestellte Kostenaufwand zur Nachholung dieser Arbeiten angefallen sei.
Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde
eingelegt.
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Das Landgericht hat nach weiteren Ermittlungen und dem Versuch einer gütlichen
Einigung mit Beschluss vom 15. April 2002 die Entscheidung des Amtsgerichts
geändert und die Beteiligte zu 2 antragsgemäß verpflichtet.
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Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2, mit der sie
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ihr ursprüngliches, auf Zurückweisung des Antrags der Beteiligten zu 1 gerichtetes
Begehren weiter verfolgt.
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Die Beteiligten zu 1 treten dem entgegen.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht (§ 27 FGG).
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1.
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Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe die von ihr
nach Beendigung der Verwaltertätigkeit geschuldete Rechnungslegung für den
Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 1994 nicht ordnungsgemäß erstellt, was sie
gegenüber den Beteiligten zu 1 zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung
verpflichte. Gemäß § 28 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 10 des Verwaltervertrages
vom 23. März 1993 habe der Verwalter bei Beendigung der Verwaltertätigkeit die
Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen und Rechnung zu legen.
Die Rechnungslegung müsse alle Einnahmen und Ausgaben der
Wohnungseigentümergemeinschaft im betreffenden Zeitraum enthalten, weiter
erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die
Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des
Rechnungslegungszeitraums mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens
der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen.
Die Rechnungslegung müsse übersichtlich, nachprüfbar und für einen
Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen
Sachverständigen verständlich sein. Hiernach dürfe die Rechnungslegung nur
tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Zeitraum enthalten. Sie sei
keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern Einnahme- und
Ausgaberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüber zu
stellen habe. Forderungen und Verbindlichkeiten dürften daher nicht erscheinen.
Schließlich gehöre zu einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung auch, dass sie die
Entwicklung der Gemeinschaftskonten einschließlich der Zinserträge ausweise. Der
Verwalter, der nur für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt sei,
dürfe bzw. müsse auch nur über die mit dieser Verwaltung verbundenen Einnahmen
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und Ausgaben Rechnung legen. Nehme er im Einzelfall auch die Verwaltung von
Sondereigentum wahr, so habe der Verwalter die beiden Bereiche - Verwaltung des
Wohnungseigentums und Vermietung von Sondereigentum - von einander zu trennen.
Wohngelder und Mieteinnahmen dürften daher nicht über dasselbe Konto laufen, und
mit der Vermietung zusammenhängende Einnahmen und Ausgaben dürften nicht in die
Jahresabrechnung nach WEG einfließen.
Diesen Grundsätzen entspreche die Rechnungslegung der Beteiligten zu 2 für den
Zeitraum vom 01. Januar bis 31. März 1994 nicht. Sie habe sich nämlich - wie die
Beteiligte zu 2 selbst vorgetragen habe und wie es sich im Einzelnen aus den
überreichten Unterlagen ergebe - darauf beschränkt, eine Aufstellung über die
Buchungen auf den Konten vorzulegen und die einzelnen Kontobewegungen zu
summieren. Diese Aufstellungen spiegelten weder die Einnahmen und Ausgaben der
Wohnungseigentümergemeinschaft wieder noch gäben sie Anfangs- und Endbestand
der gerade für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Bankkonten an noch
sei die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere die
der Instandhaltungsrücklage, dargestellt. Auch der unter dem 19. Juli 1994 überreichte
"Status", betreffend die Konten Nr. ... und ..., entspreche den Erfordernissen einer
Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht. Denn hieraus ergäben sich im Wesentlichen
nur Sollbeträge betreffend Ausgaben an einzelne Zahlungsempfänger. Was die
Einnahmen und Ausgaben angehe, so habe die Beteiligte zu 2 die Verwaltung der
Wohnungseigentümergemeinschaft zudem mit der Mietpool-Gemeinschaft vermischt.
Sie habe selbst eingeräumt, nicht nur als Verwalterin der
Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch als Mietpool-Verwalterin tätig
gewesen zu sein und im Hinblick auf die (weitgehende) Personenidentität sämtliche
Einnahmen und Ausgaben über ein Bankkonto verbucht zu haben. Auch wenn sie - wie
geltend gemacht - dieses System von ihrer Vorgängerin übernommen und fortgeführt
habe, so widerspreche es doch der gesetzlich gebotenen getrennten Buchhaltung und
Geldverwaltung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der
Mietpool-Gemeinschaft andererseits. Grob fehlerhaft sei, dass sie für die
Wohnungseigentümergemeinschaft und die Mietpool-Gemeinschaft zwei
gemeinschaftliche Bankkonten geführt habe, auch wenn buchungstechnisch
möglicherweise noch nachvollzogen werden könne, was im Einzelnen auf die eine und
was auf die andere Gemeinschaft entfalle. Die gehandhabte Kontenführung führe dazu,
dass selbst die von der Beteiligten zu 2 dargestellten Kontenbewegungen und der
Status, betreffend die beiden Konten nicht ordnungsgemäß sei, da sie sich ersichtlich
sowohl auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wie auch auf die
"Mieteinnahmegemeinschaft" beziehe. So könne der einzelne Wohnungseigentümer
nicht die Entwicklung des Vermögens seiner Wohnungseigentümergemeinschaft
nachvollziehen. Zudem fehle es an einer Darstellung der Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage. Soweit ersichtlich, sei nicht einmal ein gesondertes
Instandhaltungsrücklagenkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführt
worden, sondern auch insoweit nur ein gemeinsames Konto, auf dem die Mietzahlungen
der Mieter der vermieteten Eigentumswohnungen und die Wohngelder der
Wohnungseigentümer der nicht vermieteten Eigentumswohnungen eingegangen seien.
Zudem sei dieses Konto auch nicht als Instandhaltungsrücklagenkonto bezeichnet und
habe so auch nicht bezeichnet werden können, da es für unterschiedliche Zahlungen
bestimmt gewesen sei. Hiernach sei die Zuordnung einzelner Einnahmen und
Ausgaben an die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mietpool-Gemeinschaft nicht
nachvollziehbar. Der vorgelegte Status, betreffend das Konto Nr. ... weise Positionen
auf, die nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft beträfen. Posten wie
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"Mietausschüttungen", "Rückerstattung Miete K." und "Kautionseinzahlung" hätten in
einer Rechnungslegung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz nichts zu
suchen; sie unterlägen auch nicht der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Andere Positionen wie etwa "Umbuchungen auf 01-Kto." und "Kautionsumbuchung auf
Sparbuch" stellten weder Einnahmen noch Ausgaben dar, gehörten somit ebenfalls
nicht in die Einnahmen- und Ausgabenrechnung.
Nach eigenen Angaben der Beteiligten zu 2 seien auch Ausgaben über Leistungen der
Mietpool-Mitglieder an Dritte erfasst, nämlich insbesondere an Bausparkassen. Auch
diese Vorgänge beträfen nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und
könnten daher nicht Gegenstand der Rechnungslegung sein. Hiernach könne von einer
ordnungsgemäßen Rechnungslegung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. März 1994
nicht die Rede sein.
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Nach alledem stehe fest, dass die Beteiligte zu 2 ihrer Verpflichtung, zum Ende ihrer
Verwaltertätigkeit Rechnung zu legen, schuldhaft nicht nachgekommen sei. Wie
insbesondere ihre Schreiben vom 19. Juli 1994, mit denen sie den Status einschließlich
aller Unterlagen der Antragstellerin übersandt habe, zeigten, habe sie sich bis zu
diesem Zeitpunkt im Besitz aller für die Rechnungslegung erforderlichen Unterlagen,
nämlich Tagesauszüge, Listen und Belege, befunden. Statt ordnungsgemäß Rechnung
zu legen, habe sie sich damit begnügt, den sogenannten Status betreffend die beiden
Konten sowie die Zahlungslisten zu fertigen.
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Die Einrede der Verjährung sei nicht begründet. Gemäß § 11 Nr. 2 des
Verwaltervertrages vom 23. März 1993 verjährten Schadensersatzansprüche aus leicht
fahrlässiger Vertragsverletzung gegen den Verwalter in drei Jahren nach Beendigung
des Verwalteramtes. Im vorliegenden Fall stehe jedoch nicht ein
Schadensersatzanspruch aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung im Streit, die
Beteiligte zu 2 hafte vielmehr aus vorsätzlicher Vertragspflichtverletzung. Sie habe die
von ihr geschuldete Leistung, die Rechnungslegung zum 31. März 1994, nicht erbracht.
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Die Beteiligte zu 2 habe den Beteiligten zu 1 den Schaden zu ersetzen, der ihnen durch
die nicht erfolgte Rechnungslegung entstanden sei. Dieser bestehe in der sich laut
Rechnung vom 31. März 1994 auf 9.964,75 DM belaufenden Vergütung der Beteiligten
zu 3, die auftragsgemäß die Rechnungslegung zum 31. März 1994 gegen Vergütung
nach Aufwand vorgenommen habe.
22
2.
23
Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung in den
entscheidenden Punkten stand.
24
a)
25
Nach den von Rechtssprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BayObLG
WM 1993, 485; OLG Düsseldorf WM 1991, 619; OLG Hamm WE 1997, 194, 195;
Bärmann/Pick/Merle 8. Auflage 2000, § 28 Rdz. 62 ff.) muss die Jahresabrechnung eine
geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und
Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten (vgl. Senatsbeschluss 3 Wx
180/00 vom 12. Juni 2000). Sie ist eine schlichte Einnahmen- und
Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im
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Abrechnungszeitraum einander gegenüber zu stellen hat. Über die Gegenüberstellung
von Einnahmen und Ausgaben hinaus muss sie Angaben über die Höhe der gebildeten
Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des
Kalenderjahres enthalten (Senat a.a.O.; Senatsbeschluss 3 Wx 378/00 vom
22.12.2000).
Die Rechnungslegung (§ 259 BGB) ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der
Gesamtabrechnung identisch. Sie erstreckt sich lediglich nicht auf die Aufteilung des
Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Merle WEG, 8.
Auflage 2000 § 28 Rdz. 52, 119 mit Nachw.), da die Rechnungslegung nicht die
endgültige Festlegung der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer bezweckt, die
allein mittels der Abrechnung stattfindet ( Staudinger-Bub, WEG 1997 § 28 Rdz. 473).
27
b)
28
Dies vorausgeschickt, hat die Kammer ohne Rechtsfehler angenommen. dass die von
der Antragsgegnerin überreichten Unterlagen für die von ihr geschuldete
Rechnungslegung nicht ausreichen.
29
aa)
30
Selbst wenn die Antragsgegnerin - wie diese vorträgt - mit Wissen und Wollen der
Antragsteller ein von der Vorverwalterin R... eingeführtes und von den Antragstellern
gebilligtes Abrechnungsmodell übernommen hätte, das die Vermischung von
Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch
Einnahmen und Ausgaben des "Mietpools", auf einem einheitlichen Konto erlaubte, so
entbindet dies die Antragsgegnerin nicht, im Rahmen ihrer Rechnungslegungspflicht
eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und
Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im
für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.
31
bb)
32
Dass dem "Status" Zahlungslisten beigefügt waren, mag sein, besagt aber nichts über
ihre Aussagekraft im Hinblick auf die zu fordernde Aufstellung der Einnahmen und
Ausgaben.
33
cc)
34
Auch wenn der Beteiligten zu 3 nach Ausscheiden der Antragsgegnerin nur noch die
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und nicht mehr die der vermieteten
Sondereigentumseinheiten zukam, bedeutet dies nicht, dass die Verwaltung W... über
ihren Auftrag hinausgehende Arbeiten im Zusammenhang mit der Erstellung der
Buchhaltung für den Zeitraum 01. Januar bis 31. März 1994 erbracht hat und der
dadurch bedingte Arbeitsaufwand der Beteiligten zu 2 nicht angelastet werden kann.
Wenn nämlich die Antragsgegnerin Unterlagen übergibt, die erst geordnet und auf ihre
Bedeutung für das Gemeinschafts- oder das vermietete Sondereigentum überprüft und
zugeordnet werden müssen, so ist auch dieser Aufwand der unzulänglichen
Rechnungslegung der Beteiligten zu 2 zuzuschreiben.
35
Dafür, dass der Gesamtaufwand - auch unter dieser Voraussetzung überhöht ist -
besteht kein Anhalt.
36
dd)
37
Die Einrede der Verjährung nach Maßgabe des § 11 Nr. 2 des Verwaltervertrages vom
23. März 1993 greift nicht durch. Es kann offen bleiben, ob der Antragsgegnerin im
Zusammenhang mit der unzureichenden Rechnungslegung - wie die Kammer meint -
Vorsatz vorzuwerfen ist, jedenfalls aber auch nicht nur leichte Fahrlässigkeit, an die
allein der Haftungsausschluss anknüpft. Denn die Antragsgegnerin hat durch ihre trotz
Hinweises unzureichend gebliebene Rechnungslegung wissentlich eine fundamentale
Verwalterpflicht (Kardinalpflicht) verletzt. Im übrigen ist festzuhalten, dass auch nach
den gesetzlichen Vorschriften Verjährung weder nach altem (§ 195 a.F. BGB) noch nach
neuem Recht (§195 BGB; EGBGB 229 § 6 IV) eingetreten ist.
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Nach alledem war das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass
der Beteiligte zu 2 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
trägt und den übrigen Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten erstattet, letzteres weil
die Beschwerdeführerin nach der sorgfältig begründeten landgerichtlichen
Entscheidung ohne weiteres hätte erkennen können und müssen, dass ihr Rechtsmittel
nicht erfolgversprechend war.
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