Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-3 Wx 97/03

OLG Düsseldorf: nachteilige veränderung, gartenanlage, gesamteindruck, verwaltung, wohnung, gestaltung, grundstück, behandlung, baum, verdunkelung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 97/03
Datum:
30.04.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 97/03
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird zur
erneuten Behandlung und Entscheidung auch über die Kosten des 3.
Rechtszuges an das Landgericht zurückverwiesen.
Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 3.000 EUR.
G r ü n d e:
1
I.
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Die Beteiligten zu 1. bis 7. bilden die o.a. Wohnungseigentümergemeinschaft.
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In der Versammlung vom 10.01.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer
mehrheitlich auf Antrag des Beteiligten zu 6, der dies schon in der Vergangenheit
mehrfach angeregt hatte, zwei (bzw. 3) auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
stehende Birken zu fällen.
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Die Beteiligten zu 1. haben beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Sie
haben vorgetragen, es bestehe kein Grund, die in Rede stehenden Birken, die etwa 8 - 9
m von dem Gebäude entfernt stehen, zu fällen, denn sie beeinträchtigten die
Lichtverhältnisse in der Wohnung des Beteiligten zu 6. nicht wesentlich. Sie führten
auch nicht zu einer "Verschattung" der Wohnung und des Balkons des Beteiligten zu 6,
denn auf seine Wohnung falle erst am späten Nachmittag Sonne.
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Die Beteiligten zu 2 - 4 und 6 - 7 haben angegeben, die groß gewachsenen Birken
führten zu einer massiven Verschattung der Westseite des Gebäudes. Eine
Genehmigung der Gemeinde zum Fällen der Birken liege vor. Der Beschluss vom
10.01.2002 entspreche deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung.
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Das Amtsgericht hat nach in Augenscheinnahme der Örtlichkeit dem Antrag der
Beteiligten zu 1 stattgegeben.
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Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 - 4 und 6 und 7 hat das Landgericht
die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag zurückgewiesen.
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Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1, mit der sie
rügen, das Landgericht habe - ohne die örtlichen Verhältnisse hinreichend zu prüfen -
eine nachteilige Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage verneint und
das Fällen der Bäume als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung angesehen.
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Die Beteiligten zu 2 - 4 und 6 und 7 sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Das gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige Rechtsmittel führt zur
Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache zur
erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht, denn die Entscheidung
des Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern i.S.d. § 27 FGG.
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1.
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Das Landgericht hat ausgeführt, der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer sei
durch § 21 Abs. 3 WEG "gedeckt". Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur
Beseitigung der Birken sei nicht erforderlich, denn es handele sich insoweit nicht um
eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Selbst wenn man aber das
Fällen dieser Bäume als bauliche Veränderung im Sinne der genannten Vorschrift
ansehe, sei eine Zustimmung der Beteiligten zu 1 gleichwohl nicht notwendig, denn
durch die vorgesehene Maßnahme würden ihre Rechte nicht über das in § 14 WEG
bezeichnete Maß hinaus beeinträchtigt. Zwar könne auch eine Veränderung des
optischen Bildes des gemeinschaftlichen Eigentums einen Nachteil im Sinne des § 22
Abs. 1 Satz 2 WEG darstellen, es könne aber nicht festgestellt werden, dass das
Entfernen der beiden Birken sich nachteilig auf den optischen Gesamteindruck der
Anlage auswirke. Im Gartenbereich der Anlage befänden sich - wie die bei den Akten
befindliche Skizze zeige - zehn Birken, eine Beeinträchtigung der Rechte der Beteiligten
zu 1 könne bei dem Entfernen von zwei von zehn beieinander stehenden Bäumen nicht
angenommen werden. Im übrigen ließen die bei den Akten befindlichen Fotos
erkennen, das die dort gezeigten Birken nahezu den gesamten Horizont verstellten, es
spreche "vieles dafür", das die Birken zu einer ständigen Verschattung der Wohnungen,
insbesondere der Beteiligten zu 6 und 7, führten.
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Im übrigen entspreche die vorgesehene Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung,
denn nach der vom Amtsgericht durchgeführten in Augenscheinnahme stehe fest, dass
durch die "erwähnten zehn Birken" eine erhebliche Verschattung insbesondere der
Wohnung der Beteiligten zu 6 und 7 eintrete. Durch die Beseitigung der zwei
bezeichneten Birken werde jedenfalls für zwei bis drei Stunden eine erhebliche
Verbesserung des Lichteinfalls für diese Wohnungen erreicht.
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2.
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Diese Erwägungen des Landgerichts begegnen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
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a)
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Das Landgericht hat das Entfernen von zwei Birken auf dem gemeinschaftlichen
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Grundstück nicht als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums
angesehen, ohne dies und seine nachfolgende Annahme, die Beteiligten zu 1 würden
zudem durch das Fällen der Bäume nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus
beeinträchtigt, auf hinreichende tatsächliche Feststellungen zu stützen.
Ob das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstellt und insoweit der
Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf oder als Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung mit Mehrheit beschlossen werden kann, hängt von den Umständen des
Einzelfalles ab. Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn die Bäume (oder
auch ein einzelner Baum) die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen
Grundstücks so nachhaltig beeinflussen, dass sie den optischen Gesamteindruck der
Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung
den Charakter der Außenanlage deutlich verändern würde (vgl. OLG Düsseldorf ZMR
1994, 376). Wird dagegen in einer größeren Anlage ein einzelner Baum (oder mehrere
Bäume), aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass dies spürbare
Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck der gärtnerischen Anlage mit sich
bringt, kann darin eher eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege bzw. Gestaltung der
Gartenanlage gesehen werden (vgl. Bay ObLG ZMR 2001, 565).
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Ob die hier zur Beseitigung vorgesehenen Bäume den Gesamteindruck der Anlage und
insbesondere des Gartens wesentlich prägen, hat das Landgericht nicht festgestellt.
Soweit die Kammer sich zur Begründung ihrer Annahme, es könne "nicht festgestellt
werden" die Beseitigung der beiden Birken wirke sich nachteilig auf den optischen
Gesamteindruck der Anlage aus, auf die bei den Akten befindliche Skizze und die
beiden Fotos bezogen hat, hat sie - insoweit rechtsfehlerhaft - die Möglichkeit einer
weiteren Aufklärung durch eine in Augenscheinnahme außer acht gelassen. Eine
Augenscheinnahme wäre nur dann nicht erforderlich gewesen, wenn durch bei den
Akten befindliche Fotos, Skizzen o.ä. das Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage
hinreichend klar vermittelt würde (vgl. OLG Hamm NZM 2000, 910, 911). Das ist indes
hier nicht der Fall. Die bei den Akten befindliche Skizze lässt zwar den Standort der
einzelnen Birken erkennen, bringt aber keine Erkenntnisse über das gesamte
Erscheinungsbild der Gartenanlage. Welche Bedeutung die hier in Rede stehenden - zu
beseitigenden - Birken, die im Mittelpunkt der Gartenanlage stehen, für das gesamte
Erscheinungsbild haben, lässt sich der Skizze nicht ohne weiteres entnehmen. Es kann
nicht ausgeschlossen werden, dass ihre Beseitigung möglicherweise eine deutliche
Lücke in die Gartenanlage reißt und eine harmonische Gartenanlage dadurch nicht
mehr gewährleistet ist. Die bei den Akten befindlichen Fotos sind wenig aussagekräftig.
Sie bieten weder einen Gesamtüberblick über die Gartenanlage noch lassen sie
erkennen, aus welchem Blickwinkel und mit welcher Brennweite des Objektivs sie
aufgenommen worden sind (ob sie belegen, dass die Birken zu einer ständigen
Verschattung der Wohnungen, insbesondere der Beteiligten zu 6 - 7 führen, ist fraglich,
kann aber bei der Frage, ob der optische Gesamteindruck der Gartenanlage bzw.
Wohnanlage bei Beseitigung der Birken verändert wird, außer Betracht bleiben).
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Die Frage, ob die Beseitigung der Birken zu einer Veränderung des Charakters der
Gartenanlage führt, bedarf daher weiterer Aufklärung durch das Landgericht.
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b)
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Auch die Ausführungen des Landgerichts, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer
zum Fällen der Bäume bedürfe es nicht, weil die beschlossene Maßnahme
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ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entspreche, begegnen
rechtlichen Bedenken. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt nämlich voraus - was
bisher noch offen ist - dass die Beseitigung der Bäume sich gerade nicht als bauliche
Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, sondern lediglich als Maßnahme
ordnungsgemäßer Instandsetzung oder Instandhaltung erweist. Das kann aber gerade
nur dann angenommen werden, wenn der ursprüngliche Gesamteindruck der
Gartenanlage nicht verändert wird. Sollten die durchgeführten Ermittlungen des
Landgerichts ergeben, dass die hier in Rede stehenden Birken den Charakter der
Gartenanlage nicht maßgeblich beeinflussen (und damit keine baulichen
Veränderungen vorliegen), so bedeutet dies aber noch nicht, dass damit feststeht, dass
der Beschluss der Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Insoweit wird es darauf ankommen, ob die Lichtverhältnisse in den nach Westen
gelegenen Wohnungen durch die in Rede stehenden Bäume in erheblicher Weise
nachteilig beeinflusst werden. In diesem Zusammenhang wird auch zu klären sein, ob
insoweit durch den jahrelangen Wuchs der Bäume eine nachteilige Veränderung
eingetreten ist oder die Bäume schon seit vielen Jahren die jetzige Höhe erreicht haben.
Außerdem wird zu überlegen sein, ob - sollten sich die Lichtverhältnisse nachteilig
erheblich verschlechtert haben - eine völlige Beseitigung der Bäume oder evtl. nur eine
Auslichtung oder ein Rückschnitt der Bäume zum gewünschten Erfolg führen wird. Auch
insoweit reichen die bisherigen, lediglich auf die bei den Akten befindliche Skizze und
die Fotos gestützten Feststellungen des Landgerichts nicht aus. Dies gilt um so mehr,
als die Augenscheinnahme des Amtsgerichts ergeben hat, dass bei Beseitigung der
Bäume zwar ein "direkter Sonneneinfall" von zwei bis drei Stunden erfolgen werde, eine
Verdunkelung der Wohnung aber durch die hier in Rede stehenden Birken in Frage
gestellt worden ist.