Urteil des OLG Düsseldorf vom 21.11.2003
OLG Düsseldorf: grundbuchamt, stadt, vertretungsbefugnis, behörde, siegel, urkunde, vertreter, stempel, zwischenverfügung, eigenschaft
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 312/03
Datum:
21.11.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 312/03
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird abgeändert. Das Grundbuchamt wird
ange-wiesen, von seinen in der Zwischenverfügung vom 11. Juli 2003
erhobenen Be-anstandungen Abstand zu nehmen und den
Eintragungsantrag vom 12. Ju-ni 2003 erneut zu bescheiden.
I.
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Die Beteiligten zu 2. kauften mit notariellem Vertrag vom 25.11.2002 des Notars L. - UR-
Nr. X/2002 - von der Beteiligten zu 1. den o.a. Grundbesitz. Für die Beteiligte zu 1. trat
der Kommunalbeamte W. als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf.
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Mit Schreiben vom 12.06.2003 beantragte der Notar die Umschreibung des
Kaufgrundbesitzes, die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung und die Erteilung
von Eintragungsnachrichten. Mit dem Antrag legte er dem Grundbuchamt ein mit dem
Briefkopf:
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Stadt G., Der Bürgermeister - KBG Kommunalbetrieb G.
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überschriebenes und mit der weiteren Überschrift "Genehmigungserklärung"
versehenes Schreiben vor, in dem es wie folgt heißt:
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In dem Kaufvertrag Stadt G. ./. M. in GbR vom 25. November 2002 - UR-Nr. X/2002
des Notars L., G. -, hat Herr W., Kommunalbeamter, für uns, die unterzeichnenden
berechtigten Vertreter der Stadt G., Erklärungen abgegeben.
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Nachdem wir von dem Inhalt des genannten Vertrages Kenntnis genommen haben,
treten wir diesem in allen Teilen bei und genehmigen insbesondere alle
Erklärungen, die Herr W. in demselben für uns abgegeben hat.
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Das Schreiben trägt das Dienstsiegel der Stadt G. und weist zwei Unterschriften des
Stadtbaurates K. und des Werkleiters M. auf.
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Mit Verfügung vom 11.07.2002 erhob das Grundbuchamt - Rechtspfleger - Bedenken,
weil die Genehmigung der Stadt G. wegen Nichtbeachtung der Vorschrift des § 64 Abs.
1 GO-NW mangelhaft sei. Die Erklärung sei nämlich nicht von dem Bürgermeister - das
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sei K. nicht - und einem weiteren vertretungsberechtigten Beamten oder Angestellten
unterschrieben. Dass der Stadtbaurat K. allgemeiner Vertreter des Bürgermeisters sei,
sei nicht ersichtlich, da der entsprechende Zusatz "in Vertretung" fehle.
Die gegen die Zwischenverfügung erhobene Beschwerde der Beteiligten hat das
Landgericht zurückgewiesen.
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Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. und 2. ihr Begehren weiter.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Denn die
Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer unrichtigen Anwendung gesetzlicher
Bestimmungen (§ 78 GBO).
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1. Das Landgericht hat ausgeführt, das Grundbuchamt habe die beantragte Eintragung
zu Recht verweigert, weil Eintragungsunterlagen fehlten. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO
solle eine Eintragung in das Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die
Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen
durch öffentliche oder öffentlich-beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Erklärungen
einer Behörde seien dabei zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen.
Dadurch solle den Behörden im Grundbuchverfahren der Nachweis der Legitimation
derjenigen Personen, die ihre Erklärung unterzeichnen, erleichtert und dem
Grundbuchamt die Prüfung erspart werden, ob der Erklärung die Eigenschaft einer
öffentlichen Urkunde zukommt.
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Auch wenn sich die Eintragungsbewilligung hier als eine von einer öffentlichen Behörde
ausgestellte Urkunde darstelle, so habe das Grundbuchamt die Vertretungsbefugnis des
Unterzeichners dennoch in Zweifel zu ziehen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für die
mangelnde Vertretungsbefugnis bestünden. Das sei hier der Fall. Der "Stadtbaurat" sei
weder Bürgermeister noch habe er in einer Vertretungsfunktion desselben
unterschrieben. Es bestünden daher tatsächliche Anhaltspunkte für die mangelnde
Vertretung.
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2. Gegen diese Erwägungen des Landgerichts bestehen durchgreifende rechtliche
Bedenken.
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Das Landgericht ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der die
Erklärungen des Kommunalbeamten W. vor Notar L. genehmigenden Erklärung der
Beteiligten zu 1. um eine Erklärung einer öffentlichen Behörde handelt, der die
Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde zukommt. Die Kammer hat ferner richtig
angenommen, dass, wenn die Urkunde der öffentlichen Behörde unterschrieben und mit
Siegel oder Stempel versehen ist, diese für das Grundbuchamt die Vermutung der
Ordnungsmäßigkeit der Erklärung, d. h. auch der Vertretungsbefugnis des
Unterzeichners begründet, sofern die Behörde im Rahmen ihrer Zuständigkeit gehandelt
hat (vgl. BayObLG Rechtspfl. 1978, 141; 1986, 370; OLG Hamm Rechtspfl. 1996, 388;
OLG Zweibrücken Rechtspfl. 2001, 71; Demharter, GBO, 24. Aufl., Rn. 45 zu § 29;
Bauer/von Oefele, GBO Rn. 139, 143 zu § 29).
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Die Kammer hat aber - ebenso wie das Grundbuchamt - zu Unrecht die
Vertretungsbefugnis des Stadtbaurats K. in Zweifel gezogen. Dies wäre nur zulässig
gewesen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für eine mangelnde Vertretungsbefugnis
des Stadtbaurats K. bestanden hätten. Hierzu bestand aber kein hinreichender Anlass.
Ist nämlich die Erklärung der Behörde ordnungsgemäß mit Unterschrift und Siegel
versehen, so wären Beanstandungen nur dann berechtigt gewesen, wenn tatsächliche
Anhaltspunkte vorhanden waren, dass der Stadtbaurat K. jedenfalls nicht zur Vertretung
des Bürgermeisters befugt war.
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Hier ist die in Rede stehende Genehmigungserklärung, die dem Eintragungsantrag
beigefügt war, unter dem Briefkopf:
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"Stadt G., Der Bürgermeister"
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erfolgt und von dem Stadtbaurat K. und dem Werksleiter M., die sich in der
Genehmigungserklärung als "berechtigte Vertreter der Stadt G." bezeichnen,
unterschrieben worden. Ferner ist das Siegel bzw. der Stempel der Stadt G. dem
Schreiben beigedrückt worden.
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Auch wenn dem Grundbuchamt bekannt war, dass der Stadtbaurat K. jedenfalls nicht
Bürgermeister ist, bedeutet dies noch nicht, dass er nicht zur Vertretung des
Bürgermeisters befugt war. Darauf, dass - worauf das Grundbuchamt hingewiesen hat -
der Zusatz "in Vertretung" fehlt, kann es nicht entscheidend ankommen. Abgesehen
davon, dass sich beide Unterzeichnende jedenfalls im Text der Erklärung als
vertretungsberechtigt bezeichnet haben, sprach die gesamte Genehmigungserklärung
nach Form und Inhalt bereits dafür, dass sie in Beachtung der Bestimmung des § 64
Abs. 1 Satz 1 und 2 GO-NW gefertigt worden ist (Siegel bzw. Stempel der Behörde, zwei
Unterschriften). Zudem war nicht auszuschließen, dass sich die Vertretungsbefugnis
des Stadtbaurats K. aus dem ihm zukommenden grundsätzlichen Recht zur
Stellvertretung des Bürgermeisters oder aber auch aus einer besonderen für das hier
anstehende Grundstücksgeschäft erteilten Vollmacht herleiten konnte.
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Steht danach nicht fest, dass der Unterzeichner zur Vertretung nicht befugt ist und liegen
auch keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für eine mangelnde
Vertretungsbefugnis vor, so war für das Grundbuchamt die Vermutung begründet, dass
die Unterzeichner der Genehmigungsurkunde zur Vertretung der Gemeinde - und der
Stadtbaurat K. damit zur Vertretung des Bürgermeisters - befugt waren.
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Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts unterliegen
danach der Aufhebung.
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