Urteil des OLG Düsseldorf vom 14.11.2005
OLG Düsseldorf: fristlose kündigung, behörde, rückgabe, auflage, mietsache, vermieter, kaution, bindungswirkung, mietzins, kontaktaufnahme
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 74/05
Datum:
14.11.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 74/05
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 1 O 26/04
Tenor:
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO
zurückzuweisen. Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu
binnen zwei Wochen ab Zustel-lung dieses Beschlusses Stellung zu
nehmen.
G r ü n d e
1
Die Berufung des Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das landgerichtliche Urteil ist
richtig und auch die Berufungsbegründung rechtfertigt keine abweichende
Entscheidung. Ergänzend wird auf folgendes hingewiesen:
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I.
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Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung des Mietzinses aus § 535 Abs. 2 BGB, nach
fristloser Kündigung bis zur Rückgabe des Mietobjekts am 15. Januar 2004 einen
Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus §§ 546 a, 314 Abs. 4, 280
BGB und nach Rückgabe des Mietobjekts bis einschließlich April 2004 einen
Schadensersatzanspruch aus "Auflösungsverschulden" (Anspruch eigener Art) in der
geltend gemachten Höhe. Der Beklagte war nämlich weder zur Minderung des
Mietzinses noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
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1.
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Der Beklagte hat unstreitig die vertraglich geschuldete Kaution in Höhe von 6.954,--
Euro (§ 14 Nr. 3 MV) nicht geleistet, was den Kläger dazu berechtigte, gegebenenfalls
geschuldete Vorleistungen, wie z.B. den Ausbau des Mietobjekts, gemäß § 273 BGB
zurückzuhalten (vgl. BGH NZM 1998, 766; Senat OLGR 1998, 93; Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 699). Der
Vermieter gerät auch mit der Gebrauchsüberlassung nicht in Verzug bzw. hat deren
Unmöglichkeit nicht zu vertreten, wenn der Mieter die Kaution nicht leistet
(Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.). Mithin kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen,
dass der Kläger Einrichtungsgegenstände nicht abgeholt habe. Die Angriffe des
Beklagten gegen die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts gehen schon
deshalb ins Leere.
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Soweit der Beklagte behauptet, die Kaution habe nicht gezahlt werden sollen, bis die
Einrichtungsgegenstände des Klägers abgeholt worden seien, ist dieses nach Ort und
Zeit nicht näher substantiierte und zudem bestrittene Vorbringen nicht unter Beweis
gestellt worden.
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Auch Mängel der Mietsache berechtigen den Mieter nicht zur Zurückbehaltung der
Sicherheit (Senat, a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.).
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2.
9
Der Beklagte ist zur Zahlung des Mietzinses in voller Höhe verpflichtet. Da der Kläger
aufgrund der unterlassenen Kautionszahlung berechtigt ist, die Gebrauchsüberlassung
insgesamt zu verweigern, folgt daraus im Erst-recht-Schluss, dass auch die
Überlassung einer mangelhaften Mietsache keine Mietminderung nach § 536 BGB nach
sich zieht. Im übrigen hat der Beklagte Mängel i.S. § 536 BGB nicht schlüssig dargelegt.
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a.
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Mängel des Mietobjekts wegen des angeblich nicht vorhandenen Schallschutzes bzw.
einer nicht ausreichenden Anzahl von Toiletten sind nicht ersichtlich. Der Beklagte
beruft sich darauf, dass er eine behördliche Zustimmung zu dem von ihm beabsichtigten
Betrieb eines "Café - Bistro" nicht erhalten würde. Dies lässt sich unter Zugrundelegung
seines Vorbringens jedoch nicht hinreichend sicher feststellen.
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Die sich daran anschließende Frage, in wessen Verantwortungsbereich die Erfüllung
behördlicher Auflagen überhaupt fällt, welchen Umfang die Klausel in § 1 Nr. 4 des
Mietvertrages hat und ob diese Klausel wirksam ist, braucht aus diesem Grund und im
Hinblick auf die nicht erfolgte Kautionszahlung (s.o.) nicht entschieden zu werden.
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aa.
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Es ist anerkannt, dass behördlich angeordnete Gebrauchshindernisse und -
beschränkungen keinen Rechts-, sondern einen Sachmangel im Sinne § 536 Abs. 1
BGB darstellen (BGH NJW 1980, 777 zu Anforderungen der Warenhausverordnung;
OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1993, 275 zu Brandschutzbestimmungen; Senat
GuT 2005, 14, ferner B. v. 28.2.2000, 24 W 6/00 zur Genehmigungsfähigkeit einer
Galerie n.v.; B. v. 15.1.2004, I-24 U 186/03 n.v.). Denn sie hindern den Mieter daran, die
gemietete Sache vereinbarungsgemäß zu nutzen (Wolf/Eckert/Ball, Rn. 228 m.w.N.).
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Ein solches, die Nutzung einschränkendes Verbot liegt hier jedoch nicht vor und ist
auch nicht angedroht worden, nachdem der Beklagte ab Juli 2003 die Mieträume in
Besitz genommen hatte. Anhaltspunkte dafür, dass aus bauordnungsrechtlichen oder
sonstigen ordnungsbehördlichen Gründen die erforderliche Nutzungsgenehmigung
hätte verweigert werden können, hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige
Beklagte (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Auflage, § 286 Rn. 5) nicht schlüssig
vorgetragen. Hierauf hatte bereits das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom
22. Juni 2004 zutreffend hingewiesen, ohne dass es dem Beklagten gelungen wäre,
sein Vorbringen hinreichend zu substantiieren.
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bb.
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Es wäre jedenfalls die Aufgabe des Beklagten gewesen, Genehmigungen - soweit
überhaupt erforderlich - einzuholen. Gemäß § 1 Nr. 4 des Mietvertrages gewährt der
Vermieter "den Gebrauch der Mietsache in einem für den vorgesehenen Zweck
grundsätzlich geeigneten Zustand". Gewährleistet ist damit die Genehmigungsfähigkeit
der überlassenen Räume für den vorgesehenen Zweck (vgl. auch Senat, B. v. 23.3.2004
- I-24 W 3/4 n.v.). Für das Einholen der Nutzungsgenehmigung ist jedoch der Beklagte
als Mieter zuständig, was er allerdings nicht in ausreichender Weise betrieben hat. Auf
einen Sachmangel kann sich der Mieter nicht berufen, wenn er es übernommen hat, die
behördliche Genehmigung zu beschaffen, d.h. den Antrag und dergleichen zu stellen,
aber untätig bleibt (OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, MDR 1993, 443; Wolf/Eckert/Ball,
aaO, Rn. 232).
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(1)
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Hier ist schon nicht ersichtlich, dass der Beklagte überhaupt Kontakt mit der zuständigen
Behörde aufgenommen und die Voraussetzungen für eine Nutzung als "Café - Bistro"
geklärt hat. Soweit er vorträgt, er habe "beim zuständigen Amt zwecks Erteilung einer
Konzession vorgesprochen", reicht diese allgemeine Darlegung nicht aus, wobei auch
zwischen den unterschiedlichen Behörden und ihren jeweiligen Kompetenzen zu
unterscheiden ist. Jedenfalls reicht eine allgemeine Anfrage nicht aus, um die konkreten
Voraussetzungen für die Nutzung des Mietobjekts zuverlässig in Erfahrung zu bringen.
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(2)
21
Auch die Vorlage des Auszugs eines Antrags betreffend "Sonderbauten nach § 68 Abs.
1 S. 3 BauO NRW" bedeutet nicht, dass die zuständige Behörde entsprechende
Umbaumaßnahmen bezüglich des Schallschutzes und zusätzlicher Toiletten gefordert
hätte bzw. diese überhaupt erforderlich gewesen wären. Bei gewerblicher Nutzung und
sich daraus möglicherweise ergebenden gewerbeordnungs- und/oder
bauordnungsrechtlichen Maßnahmen verbietet sich eine generalisierende
Betrachtungsweise ohnehin. Die Anforderungen im Einzelfall sind maßgeblich durch die
individuelle Ausgestaltung des Objekts und die sich aus dem Ermessensgebrauch der
zuständigen Behörde ergebende Handhabung bestimmt. Ohne Rücksprache mit jener
kann jedenfalls nicht zuverlässig festgelegt werden, welche baulichen Änderungen
erforderlich sind. Vom Vermieter kann in diesem Stadium nicht erwartet werden, dass er
allein aufgrund einer allgemeinen Erkundigung des Mieters bei einer (möglicherweise
auch unzuständigen) Behörde kostenintensive Umbaumaßnahmen finanziert, von
denen zudem unklar ist, ob sie zur Schaffung der letztlich erforderlichen
Voraussetzungen überhaupt ausreichen.
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(3)
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Es ist zudem fraglich und nicht näher dargetan, welche Voraussetzungen für eine
Nutzungsgenehmigung überhaupt hätten geschaffen werden müssen bzw. dass eine
solche nicht erteilt worden wäre. Die (zwischen den Parteien nicht im Streit stehende)
vorangegangene Nutzung des Objekts als Supermarkt war ebenfalls gewerblich. Zudem
ist das Betreiben eines Supermarktes bedingt durch den starken Publikumsverkehr
gleichfalls geräuschintensiv, weshalb sich auch die Frage stellt, ob zusätzliche
Schallschutzmaßnahmen überhaupt gefordert worden wären. Weiterhin ist fraglich,
welche konkreten Maßnahmen betreffend den Schallschutz überhaupt hätten ergriffen
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werden müssen, zumal Mängel in diesem Bereich regelmäßig nur durch
sachverständige Begutachtung festzustellen sind. Hierzu fehlt jegliches Vorbringen des
Beklagten.
Dass er von Mitarbeitern von Getränkelieferfirmen auf angeblich nicht eingehaltene
Anforderungen zum Schallschutz angesprochen wurde, ist ohne Belang. Deren
Einschätzung ist nicht maßgeblich.
25
(4)
26
Auch hinsichtlich der Toiletten hat der Beklagte einen dahingehenden Mangel nicht
hinreichend dargelegt. Aufgrund seines Vorbringens lässt sich nicht feststellen, dass die
Gaststätte nicht genehmigungsfähig gewesen wäre.
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Maßgebend ist insoweit die Verordnung über den Bau und Betrieb von
Versammlungsstätten (Versammlungsstättenverordnung - VStättVO vom 20. September
2002). Nach § 2 Abs. 1 VStättVO erfasst diese auch Schank- und Speisewirtschaften. In
§ 12 VStättVO ist geregelt, dass bis 1000 Besucherplätzen bei je 100 Plätzen
mindestens 1,2 Toilettenbecken bei Damentoiletten, 0,8 Toilettenbecken bei
Herrentoiletten und dort weiterhin 1,2 Urinalbecken vorhanden sein sollen.
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Hier hat der Beklagte schon nicht schlüssig dargelegt, für welche Gästezahl die Räume
bei der konkreten Nutzung überhaupt vorzusehen gewesen wären. Soweit er pauschal
vorträgt, es sei mit 200 Besuchern angesichts der Gewerbefläche von 400 qm zu
rechnen, kann dem nicht gefolgt werden. Der Beklagte beabsichtigte die Einrichtung
eines sog. "Internet-Cafés". Dies bedingt zwangsläufig einen nicht unerheblichen
Platzbedarf für die Computertische samt Bestuhlung. Weiterhin bedarf auch die übrige
Möblierung samt weiterer Einrichtungen wie Theke, Geschirrschränke, Garderoben etc.
eines Teils der Fläche. Zudem sind die Anforderungen des § 10 VStättVO zu beachten,
welcher hinsichtlich der Bestuhlung und einzuhaltender Abstandsflächen Vorgaben
macht. Dass der Beklagte dies bei der Angabe der voraussichtlich zu erwartenden
Gästezahl berücksichtigt hat, lässt sein Vorbringen nicht erkennen. Vielmehr wird auch
hier deutlich, dass eine Kontaktaufnahme mit der zuständigen Behörde erforderlich
gewesen wäre, um diese Anforderungen konkret abzuklären.
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Da die voraussichtliche Besucherzahl nicht feststeht, kann auch kein sicherer
Rückschluss auf die notwendige Anzahl der Toiletten gezogen werden. Bei den
Anforderungen in § 12 Abs. 1 VStättVO handelt es sich um eine "Sollvorschrift",
weshalb der Behörde ein - wenn auch eingeschränkter - Ermessensspielraum zusteht.
Wie dieser voraussichtlich ausgeübt worden wäre, kann mangels einer
Kontaktaufnahme des Beklagten nicht beurteilt werden. Jedenfalls lässt sich nicht sicher
feststellen, dass die vorhandenen Toiletten nicht ausreichend gewesen wären. Die sich
ergebenden Unklarheiten gehen zu Lasten des für einen Mangel darlegungs- und
beweispflichtigen Beklagten.
30
cc.
31
Soweit der Beklagte vorträgt, die Erfüllung der baurechtlichen Voraussetzungen sei
wiederum Voraussetzung für die Erteilung einer Konzession, kann dem nicht gefolgt
werden. Grundsätzlich stehen die Verfahren der Konzessionserteilung und der
Baugenehmigung gleichberechtigt nebeneinander, eine Bindungswirkung besteht nicht
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(Metzner, GastG, 6. Auflage 2002, § 4 Rn. 369 ff. m.w.N.). Von der Ablehnung einer
Baugenehmigung geht ebenfalls keine Bindungswirkung aus (BVerwGE 84, 11, 14).
Auch das Antrags- oder Sachbescheidungsinteresse für eine Gaststättenerlaubnis fehlt
noch nicht allein deshalb, weil die Erteilung der entsprechenden Baugenehmigung
bestandskräftig abgelehnt worden ist. Entscheidend ist vielmehr, ob es materiellrechtlich
ausgeschlossen ist, dass die Baugenehmigungsbehörde die Baugenehmigung erteilt
(BVerwG NJW 1990, 1804; Metzner, a.a.O. m.w.N.). Hierfür ist jedoch nichts ersichtlich.
dd.
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Hätte der Beklagte den Betrieb des Cafés aufgenommen, wäre nicht zwangsläufig ein
behördliches Einschreiten erfolgt. Abgesehen davon, dass nicht feststeht, dass
tatsächlich baurechtliche bzw. bauordnungsrechtliche Mängel vorlagen, kann auch nicht
ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass ein behördliches Einschreiten beim -
unterstellten - Vorliegen von Mängeln erfolgt wäre. Die Androhung
ordnungsbehördlicher Maßnahmen kann einen Mangel begründen, wenn sie zu einer
Ungewissheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs führt und hierdurch
gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt sind (BGH WM 12983, 660 (661);
NJW 1971, 555; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 230). Denn der Vermieter haftet
grundsätzlich auch dafür, dass grundstücksbezogene öffentlich-rechtliche
Beschränkungen auch während der Vertragslaufzeit nicht den vereinbarten
Vertragszweck gefährden (BGH NJW-RR 1992, 267; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 229).
Solange eine Behörde jedoch eine unzulässige Nutzung der Mietsache duldet, kann
sich der Mieter auf einen Mangel derselben nicht berufen, insbesondere nicht den
Mietzins mindern (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.
Auflage, III. B Rn. 1346 mit zahlreichen Nachweisen). Da sich der Beklagte schon um
keinen näheren Kontakt mit der Behörde bemüht hat, konnten naturgemäß
mangelbegründende ordnungsbehördliche Maßnahmen nicht ergehen bzw. angedroht
werden.
34
3.
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Mithin war der Beklagte zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet. Da er diesen
nicht entrichtet hat, konnte der Kläger gemäß dem Schreiben vom 30. November 2003
das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB wirksam fristlos kündigen. Bereits
die Weigerung des Beklagten, die Kaution zu leisten, hätte den Kläger zur fristlosen
Kündigung des Vertrages berechtigt (vgl. OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1995,
465; OLG Celle NZM 1998, 265; OLG München ZMR 2000, 528; OLG Celle ZMR 2003,
64; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O, Rn. 699).
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Bis zur Rückgabe des Objekts am 15. Januar 2004 schuldete der Beklagte somit die
geltend gemachte Nutzungsentschädigung aus §§ 546 a, 314 Abs. 4, 280 BGB.
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4.
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Für den Zeitraum vom 16. Januar 2004 bis einschließlich April 2004 steht dem Kläger
ein Schadensersatzanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
handelt es sich dabei um einen Schadensersatzanspruch eigener Art wegen
verschuldeter Auflösung des Miet- oder Pachtverhältnisses ("Auflösungsverschulden";
BGHZ 82, 121 m.w.N.; 95, 39 m.w.N.; BGH NZM 1998, 234 und NZM 2000, 496;
Bub/Treier, aaO, VI Rn. 142 mwN). Anspruchsbegründende Norm ist die Bestimmung,
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aus der das Kündigungsrecht hergeleitet wird (BGH WuM 1979, 236), hier also § 543
Abs. 2 Nr. 3 a) BGB.
a.
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Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die wirksame fristlose Kündigung des Klägers
vom 30. November 2003 beendet worden (siehe oben unter 3.).
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b.
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Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz des ihm entstandenen Mietzinsausfalls für den
genannten Zeitraum. Er ist so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht
eingetreten und das Mietverhältnis fortgeführt worden wäre, wobei der
Schadensersatzanspruch erst zu den Zeitpunkten fällig wird, zu denen die durch
Kündigung ausgefallenen Mietzinsraten fällig geworden wären (vgl. BGH WuM 1979,
236; Bub/Treier, aaO, IV Rn. 142 a). Dem wurde hier Rechnung getragen. Der Mietzins
und die Nebenkostenvorauszahlungen waren spätestens am dritten Werktag des
jeweiligen Monats zur Zahlung fällig.
43
c.
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Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger seiner Verpflichtung zur Schadensminderung nicht
nachgekommen ist und sich nicht rechtzeitig um die Weitervermietung des Objekts
bemüht hat, sind vom insoweit darlegungspflichtigen Beklagten nicht vorgetragen
worden. Im Hinblick auf die Rückgabe des Objekts Mitte Januar 2004 und der
Geltendmachung von Ansprüchen bis einschließlich April 2004 sind auch keine
Anhaltspunkte für unzureichende Bemühungen einer Weitervermietung durch den
Kläger ersichtlich.
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II.
46
Die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziffer 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen liegen
ebenfalls vor.
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Der Senat weist darauf hin, dass die Rücknahme der Berufung vor Erlass einer
Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.
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Düsseldorf, den 14. November 2005
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Oberlandesgericht, 24. Zivilsenat
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a. T H
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(Vorsitzender Richter (Richter am (Richterin am
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am Oberlandesgericht) Oberlandesgericht) Oberlandesgericht)
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