Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.12.2004
OLG Düsseldorf: fassade, wein, verschönerung, gestaltung, zustand, zukunft, ungültigerklärung, behörde, einstimmigkeit, verwaltung
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Aktenzeichen:
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 298/04
17.12.2004
Oberlandesgericht Düsseldorf
3. Zivilsenat
Beschluss
I-3 Wx 298/04
Der angefochtene Beschluss der Kammer wird - unter Zurückweisung
des Rechts-mittels im Übrigen - teilweise geändert.
Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 7. März 2002
wird zu TOP 6 (Fassadenbegrünung) für ungültig erklärt.
Die Kosten des gesamten Verfahrens werden den Antragsgegnern und
dem An-tragsteller je zur Hälfte auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in sämtlichen Instanzen
nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 8.000,00 EUR.
G r ü n d e :
I.
Die Beteiligten zu 1 bis 4 sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. in
Mülheim an der Ruhr; die Beteiligte zu 5 ist deren Verwalterin.
Am 7. März 2002 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft u. A. folgende Beschlüsse:
TOP 5:
"Die Eigentümer beschlossen mit zwei Jastimmen und einer Neinstimme, dass als
nächste Maßnahme zu Lasten der Instandhaltungsrücklage die Sanierung und einfarbige
Gestaltung der straßenseitigen Fassade durchgeführt wird.".
TOP 6:
"Die Eigentümer beschlossen mit zwei Jastimmen und einer Neinstimme, dass das
vorhandene Fassadengrün (wilder Wein) an der Rückseite des Hauses entfernt werde und
dass zukünftig die Entstehung jeglichen Fassadengrüns, im Hinblick auf den ungünstigen
Kosten- und Nutzeneffekt und drohenden Streit mit den Nachbareigentümern, sofort
unterbunden werden solle."
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären.
Das Amtsgericht hat mit am 6. Dezember 2002 verkündetem Beschluss den Antrag
abgelehnt, weil es sich bei dem Anstrich der straßenseitigen Fassade (TOP 5) und die
Entfernung des vorhandenen und die Unterbindung des Wuchses künftigen
Fassadengrüns (wilder Wein) an der Rückseite des Hauses um mit Mehrheit zu
beschließende Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung handele.
Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach Beweisaufnahme
mit am 13. Oktober 2004 verkündetem Beschluss zurückgewiesen.
Hiergegen hat der Erstbeteiligte sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
Die Beteiligten zu 2 - 4 treten dem Rechtsmittel entgegen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde ist zum Teil begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts ist nicht in
allen Punkten rechtlich beanstandungsfrei, § 27 FGG.
1.
der Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 5 und 6 vom 7. März 2002 zu Recht
zurückgewiesen.
Die unter TOP 5 beschlossene Maßnahme habe wirksam mit Stimmenmehrheit
beschlossen werden können; ein einstimmiger Beschluss bzw. eine Vereinbarung sei nicht
notwendig.
Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten
sei (und daher mit Mehrheit beschlossen werden könne) oder diese bereits eine darüber
hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG
darstelle (welche nur einstimmig beschlossen werden könnte), sei im Einzelfall unter
Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei sei allgemein anerkannt,
dass sich der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung
bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränke,
sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den
verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse
umfasse. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende
bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung
zur Behebung eines Mangels darstellt, sei eine ordnungsgemäße Instandsetzung [vgl. OLG
Düsseldorf NJW-RR 2003, 79; Bärmann u.a. - Merle §
Berücksichtigung dieser Grundsätze habe die Gemeinschaft vorliegend eine Maßnahme
der Instandsetzung der straßenseitigen Fassade des Gebäudes beschlossen. Soweit der
Beteiligte zu 1 zunächst die technische Notwendigkeit einer lnstandsetzungsmaßnahme
als solcher bestritten habe, habe er hieran im Verlauf des Beschwerdeverfahrens nicht
mehr festgehalten. Im Übrigen habe der Sachverständige D. überzeugend dargestellt,
inwieweit die Fassade sanierungsbedürftig sei.
Weiterhin sei auch nicht zweifelhaft, dass der mit der Sanierung beschlossene
Fassadenanstrich Bestandteil der Instandsetzung sei und keine gesonderte Maßnahme der
22
23
24
Verschönerung darstelle, zumal die Gemeinschaft bislang eine konkrete Farbe nicht
bestimmt habe. Insoweit habe bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dass ein
Fassadenanstrich nicht nur der Verschönerung eines Gebäudes diene, sondern auch
Schutzzwecke verfolge. Dies werde auch durch die weiteren Ausführungen des
Sachverständigen bestätigt.
Entgegen der Behauptung des Antragstellers bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür,
dass die beschlossene Maßnahme nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht
bzw. unwirtschaftlich ist. Auch hierzu habe der Sachverständige überzeugend ausgeführt,
dass die beschlossene Maßnahme sehr wohl dem erforderlichen technischen Standard
entspreche, auch wenn sie nur das "absolute Minimum" des Erforderlichen beinhalte.
Dabei könne insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Benutzung eines
Silikonharzes etwaige Probleme bereite oder als unzureichend anzusehen sei. Auch in
dieser Hinsicht habe der Sachverständige im Rahmen der ergänzenden schriftlichen und
mündlichen Stellungnahmen etwaige Zweifel ausgeräumt und sich dabei auch
überzeugend mit den Einwendungen des Antragstellers auseinandergesetzt.
Im Übrigen bestünden auch keine denkmalschutzrechtlichen Bedenken gegen die
Maßnahme. so dass eine Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 5 auch nicht unter
diesem Gesichtspunkt in Betracht komme. Der Einwand des Antragstellers, die Maßnahme
verstoße gegen Denkmalschutzrecht, habe sich nicht bestätigt. Nach der Auskunft der
Denkmalschutzbehörde sei davon auszugehen, dass der Fassadenüberarbeitung aus
denkmalpflegerischer Sicht rechtlich nichts entgegenstehe und darüber hinaus eine
Bindung der farblichen Gestaltung der Fassade an die Vorgartenmauer denkmalrechtlich
nicht verlangt werden könne. Soweit die Behörde eine erforderliche Genehmigung von
bestimmten Anforderungen abhängig mache, stehe dies der Zulässigkeit des
Eigentümerbeschlusses nicht entgegen, weil dieser bisher keine konkrete Maßnahme
verbindlich beschlossen habe, welche die Behörde bereits jetzt als unzulässig erachte und
die gestellten Anforderungen in Einklang mit dem angegriffenen Beschluss immer noch
eingehalten werden können.
Auch hinsichtlich der mehrheitlich beschlossenen Entfernung der Fassadenbegründung sei
der Beschluss (TOP 6) als rechtmäßig zu beurteilen. Diese stelle keine bauliche
Maßnahme im Sinne einer wesentlichen Veränderung des Gesamterscheinungsbildes dar.
Wie aus den aussagekräftigen Lichtbildern hervorgehe, handele es sich bei dem wilden
Wein noch nicht um eine Pflanze mit dichtem Wuchs. Zudem sei zwischen den Beteiligten
unstreitig, dass er erst seit wenigen Jahren vorhanden sei und insofern noch nicht als
dauerhaftes Charakteristikum des Hauses angesehen werden könne, Im Übrigen könne
der Antragsteller auch deshalb keinen Bestandsschutz, oder Vertrauensschutz für sich
beanspruchen, da er die Ranken selbst ohne Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer angepflanzt habe. Wenn aber der Antragsteller eigenmächtig eine
solche Anpflanzung vorgenommen habe, könne er sich nicht darauf berufen, dass eine
Beseitigung der Bepflanzung eine bauliche Änderung wäre, da er diesen Zustand selbst
unbefugt geschaffen habe. Zu seinen Gunsten könne insbesondere auch nicht
berücksichtigt werden, dass vormals Fassadenbegrünung vorhanden war. Denn nach
dessen selbst vorgetragener Beseitigung hätte es in jedem Fall auf Grund der
weitreichenden Konsequenzen der erneuten Fassadenbegrünung eines
gemeinschaftlichen Beschlusses bedurft. Im Übrigen könne die Maßnahme auch nicht
deshalb als unzulässig angesehen werden, weil die Begrünung aus baulichen Gründen
sinnvoll sei. Dies wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn die Vorteile einer Begrünung
deren Nachteile weit überwiegen würden. Dies könne hier jedoch aufgrund der
25
26
27
28
29
Ausführungen des Sachverständigen ebenfalls nicht angenommen werden. Dieser habe
vielmehr die zahlreichen von den Antragsgegnern vorgetragenen Nachteile der Begrünung
bestätigt, wozu insbesondere die erhebliche Gefahr einer Beschädigung der Außenfassade
zu zählen sei, weil die letzte Fassadenschicht auf Dauer nicht in der Lage sei, das Gewicht
der Begrünung zu halten. Hinzu komme der Pflegeaufwand, um eine Beeinträchtigung der
Dachrinne oder das Zurückbleiben von abgestorbenen Wurzelmaterial zu vermeiden. Dem
stünden keine relevanten oder gar die Nachteile überwiegenden Vorteile einer Begrünung
gegenüber. Auch in dieser Hinsicht habe sich der Sachverständige umfassend und
überzeugend mit den Einwendungen des Antragstellers auseinandergesetzt.
2.
Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a)
Dass die Fassade des Hauses instandsetzungsbedürftig ist, steht nicht in Frage. Soweit mit
den in Aussicht genommenen Arbeiten (auch) eine Verschönerung verbunden ist - dies
wird nicht selten bei modernisierenden Instandsetzungen der Fall sein - macht dies die
Maßnahme nicht zu einer nur einstimmig zu beschließenden baulichen Veränderung. Dies
gilt auch für die Verwendung eines einfarbigen Schutzanstrichs im Rahmen der
beschlossenen einfarbigen Gestaltung. Abgesehen davon dass der Gemeinschaft bei der
Wahl der Maßnahme ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen ist, innerhalb
dessen vertretbare Mehrheitsentscheidungen hinzunehmen sind (vgl. BayObLG WE 1996,
480; Senat WE 1991, 252; 3 Wx 132/04 vom 18.06.04 m. w. N.; vgl. auch Weitnauer-Lüke
WEG 9. Auflage 2005 § 22 Rdz. 3), kämen vorliegend das Absehen von einem Anstrich
überhaupt oder ein farbloser Anstrich nach notwendiger Ausbesserung von Fehlstellen als
Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ohnehin kaum in Betracht, weil die alte
Fassadenfläche und die ausgebesserten Stellen - jedenfalls mit vertretbarem
wirtschaftlichen Aufwand - nicht zu einem einheitlichen Fassadenbild zu fügen wären.
b)
an der Rückseite des Hauses entfernt werde und dass zukünftig die Entstehung jeglichen
Fassadengrüns im Hinblick auf den ungünstigen Kosten- und Nutzeneffekt und drohenden
Streit mit den Nachbareigentümern, sofort unterbunden werden solle, hat allerdings -
entgegen der Auffassung der Kammer - eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs.
1 Satz 1 WEG zum Inhalt. Denn die Maßnahme geht - anders als die bloße
Pflegemaßnahme des Rückschnitts des Weinlaubes (vgl. hierzu Saarländisches OLG,
Beschluss vom 10.10.1997 - 5 W 60/97) - über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus und erfordert deshalb
Einstimmigkeit. Durch die endgültige Entfernung des Bewuchses würde - dies zeigen die
Lichtbilder - die Ästhetik der gartenseitigen Fassade nachhaltig verändert. In diesem
Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, ob der Beschwerdeführer selbst es war, der
seinerzeit die Ranke gepflanzt hat. Denn unstreitig haben die Wohnungseigentümer bis zu
dem in Rede stehenden Eigentümerbeschluss die Fassadenbepflanzung akzeptiert und
jahrelang als dem Gemeinschaftseigentum zugehörend behandelt, so dass es sich bei dem
Fassadenbewuchs um einen rechtmäßigen Zustand handelt.
Die Entfernung der Fassadenbegrünung ist für den Beschwerdeführer mit einem Nachteil
im Rechtssinne verbunden. Denn für die Beurteilung, ob der Widersprechende
beeinträchtigt wird, ist darauf abzustellen, ob nach der Verkehrsanschauung ein
Wohnungseigentümer in der betreffenden Lage sich verständigerweise beeinträchtigt
fühlen kann (BayObLG WE 1987, 156; Weitnauer a.a.O. § 22 Rdz. 12). Letzteres ist zu
30
31
32
fühlen kann (BayObLG WE 1987, 156; Weitnauer a.a.O. § 22 Rdz. 12). Letzteres ist zu
bejahen, weil die Entfernung der Begrünung bei gleichzeitigem Verbot jeglichen
Fassadengrüns für die Zukunft gegenüber dem früheren Zustand wenn nicht
bauphysikalisch, so jedenfalls optisch als Beeinträchtigung empfunden werden kann.
Dies hat zur Folge, dass der Beschluss zu TOP 6 - zumal mit Blick auf das Verbot jeglichen
Fassadengrüns für die Zukunft Einstimmigkeit erfordert hätte, was dazu führt, dass er als
bloßer Mehrheitsbeschluss für ungültig zu erklären ist und die Entscheidungen der
Vorinstanzen entsprechend zu ändern waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
Der nach der Beratung der Sache eingegangene Schriftsatz des Antragstellers vom 14.
Dezember 2004 ist auf die Entscheidung ohne Einfluss geblieben.