Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.05.2007
OLG Düsseldorf: architektenvertrag, grundstückserwerb, geschäftsbeziehung, zwang, bauland, berechtigter, anhörung, zusage, beurkundung, zustandekommen
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-21 U 186/06
Datum:
22.05.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
21. Senat für Zivilsachen
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-21 U 186/06
Tenor:
1.
Auf die Berufung des Klägers wird das am 21.07.2006 verkündete
Zwischen-feststellungsurteil (Teilurteil) der 2. Zivilkammer des
Landgerichts Duisburg (2 O 352/05) abgeändert und festgestellt, dass
der zwischen den Parteien vom 23.02.2005 unterzeichnete
Architektenvertrag nicht wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot
des Artikel 10 § 3 MRVG unwirksam ist.
2.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil des Landgerichts
vorbehalten.
3.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Kläger begehrt von der Beklagten für Architektenleistungen der Leistungsphasen 1
bis 8 gemäß § 15 Abs. 2 HOAI ein Honorar i.H.v. 37.457,54 € sowie anteilige
vorgerichtliche Mahnkosten i.H.v. 703,31 €.
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Die Parteien haben am 23.02.2005 einen Architektenvertrag über die Errichtung zweier
Einfamilienhäuser auf dem Grundbesitz A. – Flurstücke 8. und 8. – in D. unterzeichnet.
Die Parzellen gehörten einem Herrn C., der sie mit Kaufvertrag vom 10.03.2007 an die
Beklagte veräußert hat. Zwischenzeitlich hat die Beklagte den Vertrag mit dem Kläger
zu einem streitigen Zeitpunkt gekündigt. Der Kläger rechnete mit Schlussrechnung vom
27.07.2005 sein Honorar ab. Die Beklagte widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom
29.08.2005 und berief sich insbesondere auf Nichtigkeit des Vertrages wegen
Verstoßes gegen das gesetzliche Kopplungsverbot.
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Durch Teilurteil vom 21.07.2006, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-
und Streitstandes Bezug genommen wird, hat das Landgericht die vom Kläger
beantragte Feststellung, dass der zwischen den Parteien am 23.02.2005 geschlossene
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Architektenvertrag wirksam und nicht aufgrund eines Kopplungsverbotes unwirksam sei,
abgewiesen.
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers.
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Er trägt vor, das Landgericht habe seinen Vortrag nicht ausreichend gewürdigt. Die
Beklagte habe sein Büro aus freien Stücken aufgesucht, um zunächst die Bebaubarkeit
eines Grundstücks in der Straße "H." zu prüfen. Den Hinweis auf die Verkäuflichkeit von
Grundstücken im Baugebiet A. habe er bereits Ende 2004 an die Beklagte gegeben,
ohne irgendwelche Verpflichtungserklärungen in Bezug auf seine Architektentätigkeit
zum Ausdruck zu bringen. Es sei dann zu einem Kontakt direkt mit Herrn C. gekommen.
Zwischen dieser Kontaktaufnahme und dem Abschluss des Architektenvertrages hätten
drei Monate gelegen. Die Beklagte habe später vom Zeugen C. auch ein weiteres
Grundstück in dem Baugebiet A. erworben, ohne ihn einzuschalten. Entgegen der
Annahme des Landgerichts sei der Zeuge C. also durchaus bereit gewesen, ohne
Architektenbindung Grundstücke zu veräußern. Die Feststellung der Vorinstanz, für die
Beklagte habe keinerlei Möglichkeit bestanden, von C. ohne seine Einschaltung ein
Grundstück zu erwerben, sei daher unzutreffend.
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Der Kläger beantragt,
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unter Aufhebung des Teilurteils des Landgerichts Duisburg vom 21.07.2006
festzustellen, dass der zwischen den Parteien vom 23.02.2005 geschlossene
Architektenvertrag wirksam und nicht aufgrund eines Kopplungsverbotes
unwirksam ist.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie trägt vor, sie habe den Kläger nicht wegen Architektenleistungen bzgl. des
Grundstückes H. aufgesucht. Dieses Grundstück sei vielmehr vom Kläger per Inserat
angeboten worden. Das Grundstück habe ihr nicht zugesagt, weshalb ihr das
Grundstück im Baugebiet A. vom Kläger benannt worden sei. Herrn C. habe sie erst kurz
vor dem Notartermin und nicht bei der Besichtigung dieses Grundstücks kennen gelernt.
Zu diesem Zeitpunkt sei der Architektenvertrag aber abgeschlossen gewesen. Sie hätte
den Beklagten nur deshalb in seinem Büro aufgesucht, um ein Grundstück zu erwerben,
aber nicht, um Architektenleistungen in Anspruch zu nehmen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Vortrag und
Inhalt der gegenseitigen Schriftsätze und die zur Akte gereichten Urkunden sowie die
Verhandlungsprotokolle verwiesen.
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II.
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Die Berufung hat Erfolg.
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Der zwischen den Parteien geschlossene Architektenvertrag ist nicht wegen Verstoßes
gegen das Kopplungsverbot gemäß Art. 10 § 3 MRVG i.V.m. § 134 BGB unwirksam. Die
landgerichtliche Entscheidung ist von daher aufzuheben und die begehrte Feststellung
auszusprechen.
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Nach der angesichts der tatsächlichen Entwicklung auf dem Baumarkt, insbesondere
der starken Stellung der Bauträgerträgergesellschaften, nicht unbedingt mehr
zeitgemäßen Bestimmung des Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam,
durch die der Erwerber eines Grundstücks sich in Zusammenhang mit dem Erwerb
eines Grundstücks verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf
dem Grundstück Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch
zu nehmen. Die Vorschrift ist bewusst weit gefasst, um jegliche Kopplung zwischen
Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Sie soll der Gefahr entgegen
wirken, die dadurch entsteht, dass ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund ein
Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbsvorteile hat (st. Rspr. des BGH vgl.
z.B. BauR 2006,1334,1335). Die Beweislast für die Umstände, die einen
Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Architektenvertrag i.S. des Art. 10 §
3 MRVG begründen, trägt derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit aus diesem Grund
beruft (vgl. BGH BauR 2000, 1213,1215; Korbion/Mantscheff/Vygen HOAI, Art. 10
MRVG § 3 Rdnr. 32). Entscheidend bei der Feststellung, ob die Verpflichtung des
Erwerbers zur Inanspruchnahme von Architektenleistungen in Zusammenhang mit dem
Erwerb des Grundstücks steht, ist, ob dem Erwerber das Grundstück nicht ohne seine
Verpflichtung gegenüber dem Architekten von diesem vermittelt worden wäre (vgl. dazu
BGH BauR 1975, 290). Maßgebender Gesichtspunkt ist also, ob der Architekt aus
objektiv berechtigter Sicht des Erwerbers das Grundstück "an der Hand" hat. In wie weit
für den Erwerber dabei ein Zwang zum Abschluss eines Architektenvertrags besteht, ist
durch Auslegung zu ermitteln, wobei alle rechtlichen und tatsächlichen Umstände in der
Anbahnung und Abwicklung der Geschäftsbeziehung zu berücksichtigen sind. Nur
dann, wenn der Erwerber das Grundstück ohne Übernahme einer Architektenleistung
erwerben kann, also eine freie Willensentscheidung des Erwerbers möglich ist, fehlt es
an der missbilligten Kopplung (vgl. dazu noch Locher/Koeble/Frick, HOAI, Art 10 MRVG
§ 3 Rdnr. 11; Korbion/Mantscheff/Vygen HOAI, Art. 10 MRVG § 3 Rdnr. 30).
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Daran gemessen verstößt das zwischen den Parteien vereinbarte Vertragsverhältnis
über die Erbringung von Architektenleistungen nicht gegen das gesetzliche
Kopplungsverbot. Zwar ist es schon nach der Aussage des Zeugen C. vor dem
Landgericht so, dass der Kläger die betreffenden Baugrundstücke vermittelte und die
"Anlaufstelle" für Kaufinteressenten war. Schließlich war es dem Kläger endlich
gelungen, das dem Zeugen C. gehörende Grundstück zu Bauland zu machen, weshalb
jener den Kläger gebeten hatte, sich um alles zu kümmern. Dies allein rechtfertigt aber
noch nicht die Annahme einer vom Gesetz missbilligten Verknüpfung von
Grundstücksgeschäft mit dem Architektenvertrag, den die Parteien unterzeichnet haben.
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Zur Überzeugung des Senats steht nach der Anhörung der Beklagten in der
Berufungsinstanz zum Zustandekommen des Geschäftskontakts und dem Abschluss
des Architektenvertrags fest, dass ihre freie Willensentscheidung bei der Auswahl des
Architekten nicht beeinträchtigt wurde, denn sie hätte das Grundstück auch aus ihrer
Sicht ohne den Abschluss eines Architektenvertrages erhalten. Die Beklagte musste
nämlich – wie es auch schon in den Schriftsätzen vom 16.12.2005, S. 4 (= Bl. 30 GA)
und 08.05.2006, S. 10 (= Bl. 89 GA) anklang - einräumen, dass sie sich für den Kauf des
Grundstücks des Herrn C. nach Besichtigung schon entschlossen hatte, als sie und ihr
Ehemann das Büro des Klägers wieder aufsuchten. Als sie dem Kläger dies mitteilten,
hat dieser ohne Einschränkung zugesagt, "die Verträge fertig zu machen", wobei noch
erörtert wurde, bei welchem Notar dies geschehen würde. Erst danach wurde seitens
des Klägers die Frage gestellt, ob die Beklagte schon einen Architekten an der Hand
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hätte. Der Entschluss der Beklagten, das Grundstück zu erwerben und die Zusage des
Klägers, dass dies geschehen könne, wurden also unabhängig von dem Abschluss
eines Architektenvertrags besprochen. Auch wenn es zum Abschluss des wirksamen
Grundstücksgeschäftes noch der notariellen Beurkundung bedurfte, konnte daher bei
der Beklagten nicht mehr der Eindruck entstehen, sie würde das Grundstück nicht
erhalten, wenn sie mit dem Kläger keinen Architektenvertrag abschließen würde, zumal
die Eheleute S. nach den Schilderungen des Ehemanns als Zeuge in erster Instanz
zunächst gar nicht bemerkt haben wollen, dass der Beklagte Architekt ist. Insofern
unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt auch wesentlich von der vom
Landgericht herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BauR 1981,
296). In jenem Verfahren ist der psychologische Druck zu Lasten des Erwerbers, einen
Architektenvertrag abschließen zu müssen, um das Grundstück zu erhalten, deshalb
bejaht worden, weil – obwohl ihm der Architekt versichert haben will, es bestünde keine
Architektenbindung – mehrere Bewerber für ein Grundstück vorhanden waren, so dass
bei dem Erwerber zwangsläufig der Eindruck entstehen musste, der Abschluss des
Architektenvertrags sei dem gewünschten Grundstückskauf förderlich, weil der Architekt
die Auswahl des Käufers beeinflussen würde. Eine vergleichbare Situation lag bei der
Beklagten nicht vor. Die Beklagte und ihr Ehemann hatten keine tatsächlichen
Anhaltspunkte dafür, sie würde das Grundstück ohne Abschluss des Architektenvertrags
nicht erhalten. Mangels Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft i.S. der Vorschrift des
Art. 10 § 3 MRVG ist daher der abgeschlossene Vertrag unter diesem Gesichtspunkt
nicht nichtig.
III.
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Da es sich um eine Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 301
ZPO handelt, bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil der ersten Instanz auch
hinsichtlich der Kosten des Berufungsvorbringens vorbehalten.
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Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor.
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Streitwert: 29.966,03 € (Feststellungsantrag – Hauptforderung ./. 20 %).
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