Urteil des OLG Düsseldorf vom 08.10.2002
OLG Düsseldorf: treu und glauben, abrechnung, psychisch kranker, auflage, nebenkosten, vermieter, unterlassen, verwirkung, handbuch, betriebskosten
Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 237/01
Datum:
08.10.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
24 U 237/01
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 1 O 219/01
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird - unter Zurückweisung des
Rechtsmittels im übrigen - das Urteil der 1. Zivilkammer des
Landgerichts Duisburg vom 27. November 2001 abgeändert und
insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamthandsgläubiger
12.063,25 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 12. Juni 2001 zu zahlen.
Der Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits sowie die Kosten
der Streithelferin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
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Die zulässige Berufung der Kläger und die als Unterstützungserklärung auszulegende
Berufung der Streithelferin haben in der Sache im wesentlichen Erfolg. Sie führen zur
Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 12.063,25 EUR nebst 4 % Zinsen ab
Rechtshängigkeit.
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I.
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Die Berufung der Streithelferin ist als eine Unterstützungserklärung der
Nebenintervenientin im Rahmen der Berufung der Kläger und nicht als selbständiges
Rechtsmittel zu werten.
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Dabei kann dahinstehen, ob die Berufung der Streithelferin deshalb als unzulässig
anzusehen ist, weil sie das Rechtsmittel nicht innerhalb der für die Kläger laufenden
Berufungsfrist eingelegt hat. Maßgeblich ist auch für den Nebenintervenienten die
Rechtsmittelfrist, die für die Partei läuft, da für ihn - von hier nicht vorliegenden
Ausnahmefällen abgesehen (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Aufl. § 69 Rn. 7 m.w.N.) -
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eine gesonderte Rechtsmittelfrist nicht gegeben ist. (BGH NJW 1985, 2480/2481;
1990,190; Thomas/Putzo, ZPO, 24. Auflage, § 67 Rz. 4).
Die eingelegte Berufung der Nebenintervenientin ist jedenfalls deshalb nicht als
unzulässig zu verwerfen weil sie als Unterstützungserklärung für die Berufung der
Kläger zu bewerten ist. Da die Berufungen der Hauptpartei und des
Nebenintervenienten als einheitliches Rechtsmittel der Hauptpartei zu werten sind,
kommt der Berufung der Streithelferin keine eigenständige Bedeutung zu; ihre
"Berufung" im Anschluss an die Berufung der Hauptpartei gilt als
Unterstützungserklärung und nicht als ein selbständiges Rechtsmittel (vgl. BGH NJW
1990, 190/191; Baumbach/Hartmann, ZPO, 60. Auflage § 67 Rn.12).
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II.
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Ansprüche der Kläger auf die geltend gemachten und der Höhe nach unstreitigen
Nebenkostenforderungen ergeben sich aus § 5 des Mietvertrages vom 4. April 1991
i.V.m. § 535 BGB. Die Kläger sind an der Nachforderung der Nebenkosten weder durch
§ 20 NMV (Neubaumietenverordnung) noch durch Verjährung oder Verwirkung
gehindert.
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1.
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Ansprüche der Kläger auf Nebenkostennachforderungen für die Jahre 1993 bis 1997
sind nicht ausgeschlossen, weil die Abrechnung der Kläger nicht nach § 20 Abs. 3 NMV
innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgte. Diese
Vorschrift findet auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, da es sich um ein
gewerbliches, und nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt.
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Die Vorschriften des WoBindG und damit auch der im Rahmen der Berechnung der
Kostenmiete nach § 8 a WoBindG anwendbare § 20 NMV (vgl.
Schubert/Kohlenbach/Bohndick: Wohnungsbau, Kommentar, Stand: 12/01 zu § 20 NMV
Anm.1) sollen sicherstellen, dass die mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnungen
ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden, nämlich zugunsten der
Bevölkerungskreise, für die die Fördermittel des sozialen Wohnungsbaus bestimmt sind
(Schubert/Kohlenbach a.a.O. § 1 WoBindG Anm.1). Dieser Schutzzweck entfällt bei
sonstigen Mietverhältnissen.
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Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich nicht um einen Wohnraum-, sondern
einen Gewerberaummietvertrag. Werden Räume von Unternehmen oder Behörden zum
Zwecke der Weitervermietung an Dritte (Wohnungsbenutzer) vermietet, ist nach
ständiger Rechtsprechung ein Gewerbemietvertrag und kein Wohnraummietverhältnis
anzunehmen. Es kommt in diesem Fall ausschließlich auf den von den Vertragsteilen
gewollten Zweck an. Da der vertragsgemäße Gebrauch im vorliegenden Fall nicht im
Wohnen, sondern in der Weitervermietung besteht, ist das zugrundeliegende
Vertragsverhältnis als Gewerbemietraumverhältnis zu beurteilen (vgl. BGH ZMR 1981,
332; OLG Stuttgart ZMR 1985, 14; VGH Kassel ZMR 1993, 388/390; Schmidt-
Futterer/Blank: Wohnraumschutzgesetze 6. Auflage, 1988, B 9 mit weiteren
Nachweisen). Entscheidend ist deshalb auch nicht, ob der Hauptmieter eigene
wirtschaftliche Interessen verfolgt. Auch bei Anmietung eines Hauses durch einen
gemeinnützigen Verein zur Förderung der Rehabilitierung psychisch Kranker ist ein
gewerblicher Mietvertrag anzunehmen, wenn einzelne Zimmer an die Kranken
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weitervermietet werden sollen (OLG Karlsruhe RE vom 21. Oktober 1983, zitiert nach
Juris, dort Seite 3 = WuM 1984, 10 f.; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O., B 9). Dem Umstand,
dass die Wohnungen letztlich - wie im Streitfall - im Rahmen der Sozialbindung zu
Wohnzwecken genutzt werden, kommt dabei in Bezug auf das Mietverhältnis zwischen
Vermieter und Hauptmieter keine Bedeutung zu, da ihr Verhältnis nach dem zwischen
ihnen maßgeblichen Vertragsinhalt zu beurteilen ist (vgl. BGH ZMR 1981, 332; OLG
Stuttgart ZMR 1985, 14).
Dem steht auch nicht der Einwand der Beklagten entgegen, die Kläger müssten sich im
Verhältnis zu ihr ebenfalls den Beschränkungen des öffentlichen Wohnungsbaus
unterwerfen, weil sie diese im Mietvertrag an die Beklagte weitergegeben hätten und
weil ihnen die öffentlichen Fördermittel zugute gekommen seien. Dem widerspricht
nämlich die vertragliche Ausgestaltung des Mietvertrages. Die öffentliche Bindung und
die daraus folgende Beschränkung der Weitervermietung unter Zugrundelegung der
Kostenmiete hat im Rahmen des von der Beklagten zu entrichtenden monatlichen
Mietzinses Berücksichtigung gefunden. Für den Fall, dass die Wohnung an die
Endmieter frei vermietbar gewesen wären, ist davon auszugehen, dass im
Hauptmietvertrag zwischen den Parteien ein höherer Quadratmeterpreis als 6,70 DM/m²
vereinbart worden wäre, da dies für den freien Markt einen niedrigen Mietzins darstellt.
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Zudem war das wirtschaftliche Risiko der Untervermietung nach § 4 des Vertrages allein
der Beklagten auferlegt.
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2.
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Die Kläger können die Zahlung der Nebenkosten für 1993 auch fordern, obwohl diese
bei ordnungsgemäßer Abrechnung im Jahr 1994 bereits Ende 1998 verjährt gewesen
wären. Die Nachzahlungsforderungen verjähren insgesamt erst mit Ablauf des Jahres
2003, weil die Kläger erst im Jahr 1999 eine ordnungsgemäße Abrechnung der
Nebenkosten erteilt haben. Nach ständiger Rechtsprechung werden
Nebenkostennachforderungen erst fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße
Abrechnung über die Nachzahlungsforderungen erteilt (BGH NJW 1991, 836;
Wolf/Eckert: Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 8. Auflage,
Rn. 531). Dass es damit der Vermieter in der Hand hat, durch Verzögerung der
Abrechnung den Beginn der Verjährung hinauszuschieben, steht dem nicht entgegen.
Der Mieter ist insofern geschützt, als er seinen Anspruch auf Abrechnung gerichtlich
durchsetzen kann. Zudem erlangt auch er einen Vorteil, weil die Verjährung seines
Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten ebenfalls erst mit Zugang der
Abrechnung zu laufen beginnt (BGH a.a.O.; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 2000,
215 f.; Wolf/Eckert a.a.O. Rn 531; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage
Rn. 3228).
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3.
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Die Beklagte kann sich auch nicht auf eine Verwirkung aller Nebenkostenforderungen
für die Jahre 1993 bis 1997 berufen. Die Beklagte durfte nicht darauf vertrauen, dass sie
bezüglich der geltend gemachten Positionen Nachforderungen der Kläger nicht mehr
ausgesetzt sein würde.
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Die früher in der Rechtsprechung der erstinstanzlichen Gerichte vielfach vertretene
Auffassung, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten
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verwirke, wenn er nicht ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine
Abrechnung erstellt, ist der Bundesgerichtshof eindeutig entgegengetreten (BGH NJW
1984, 1684). Demgemäß geht auch die ständige Rechtsprechung der
Oberlandesgerichte dahin, dass allein durch das Unterlassen des Abrechnens der
Nebenkosten noch nicht einmal das Zeitmoment einer Verwirkung eintritt, da es hierfür
vielfache Ursachen geben kann, so etwa, dass die Abrechnung einfach vergessen
wurde (Senat OLGR 2000, 281/282; OLG Köln NJW-RR 99, 231, jeweils mit weiteren
Nachweisen). Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand
begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des
Anspruchs, die darin zu sehen ist, dass die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der
Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr geltend
gemacht werden, und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hatte (BGH NJW 1984,
1684 mit weiteren Nachweisen).
Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass sie sich wegen verspäteter
Abrechnungen dem Einwand der Mieter nach § 20 NMV ausgesetzt sieht. Auch wenn
sie sich bereits darauf eingerichtet hatte, dass die Kläger ihrerseits die Nebenkosten
nicht mehr abrechnen würden, lag doch ein von den Klägern veranlasster
Vertrauenstatbestand, der diese Annahme rechtfertigen würde, nicht vor. Über das
bloße und auf einem Versehen beruhende Unterlassen der Abrechnung hinaus lagen
nämlich keine entsprechenden Umstände vor.
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a)
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Bei den abgerechneten Kosten handelte es sich um Positionen, mit deren Entstehung -
anders etwa bei Gartenpflege- oder Hausmeisterkosten - regelmäßig zu rechnen ist.
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b)
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Auch hatte die Beklagte, weil sie keinerlei Vorauszahlungen geleistet hatte, kein
berechtigtes Vertrauen dahin, dass bisherige Zahlungen zur Abdeckung der Kosten
ausreichend sein könnten.
24
c)
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Zudem wurden auch von den Klägern andere Positionen nicht bereits zu einem früheren
Zeitpunkt abgerechnet, so dass die Beklagte im Hinblick auf diese Abrechnungen davon
ausgehen konnte, dass daneben weitere Positionen nicht geltend gemacht würden.
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d)
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Ein berechtigtes Vertrauen konnte die Beklagte schließlich auch nicht deswegen haben,
weil die Kläger die Betriebskosten nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf der
Abrechnungsperiode abrechneten. Die Kläger waren nach Treu und Glauben nicht
gehalten, eine frühere Abrechnung zu erstellen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung
des den Klägern bekannten Umstandes, dass die Beklagte im Verhältnis zu ihren
Endmietern der Ausschlussfrist des § 20 NMV unterlag.
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Die Beklagte war nach § 5 Abs. 2 des zwischen den Parteien bestehenden
Mietvertrages verpflichtet, den Endmietern die Zahlung der Betriebskosten i.S.d. § 27
Abs. 1 der II. BV aufzuerlegen. Sie hätte danach zur Absicherung ihrer wirtschaftlichen
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Position von den Endmietern Nebenkostenvorauszahlungen unter Kalkulation der hier
streitigen Positionen erheben müssen. Bereits mit Ablauf der ersten
Abrechnungsperiode hätte sie gegenüber ihren Mietern dann auch diese Positionen
abrechnen müssen. Dass die Beklagte die Erhebung von
Nebenkostenvorausleistungen unterlassen hat, war für die Kläger nicht erkennbar und
im Hinblick auf § 5 Abs. 2 Mietvertrag aus ihrer Sicht auch nicht zu erwarten. Selbst
wenn die Kläger daher - z.B. wegen des Ausbleibens der Anforderung von Belegen
durch die Beklagte - hätten erkennen können, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur
Erstellung von fristgerechten Abrechnungen nach § 20 Abs. 3 NMV nicht nachkam,
konnten sie jedoch berechtigt annehmen, dass die Positionen bei der Beklagten
ausreichend durch Vorschusszahlungen gedeckt sein würden.
Zudem oblag der Beklagten ihrerseits im Rahmen des § 20 NMV die Verpflichtung, bei
den Klägern wegen des Ausbleibens der Abrechnungen nachzufragen. Dies hätte
unstreitig dazu geführt, dass Abrechnungen zeitnah erteilt worden wären, weil das
Unterlassen der Abrechnung nur auf einem Versehen der Kläger beruhte. Das von der
Beklagten behauptete schadensursächliche Verhalten beruht danach maßgeblich auch
darauf, dass sie sich im Verhältnis zu ihren Endmietern nicht vertragstreu verhalten hat.
Im Rahmen der Abrechnungsfrist nach § 20 NMV ist nämlich der Vermieter, falls er an
einer Abrechnung innerhalb der Ausschlussfrist gehindert ist, verpflichtet, alle
zumutbaren Bemühungen zu unternehmen, um sich die für die Abrechnung
erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen, die Abrechnung fristgerecht zu
erstellen und zu versenden. Hierzu gehört, dass der Vermieter auf dritte Personen
einwirkt, Rechnungen und Belege so rechtzeitig zu übersenden, dass er seinerseits die
Abrechnung rechtzeitig erstellen kann (AG Gronau DWW 1988, 213; Schmid: Handbuch
der Mietnebenkosten, 6. Auflage, 2001, Rz.3159; Palandt/Weidenkaff, 61. Auflage zum
inhaltsgleichen § 556 Abs. 3 BGB n.F. Rn. 12).
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e)
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Gegen die Annahme einer Verwirkung spricht schließlich auch, dass sich die Beklagte
bereits außergerichtlich bereit erklärt hatte, die Nebenkostenanteile für die
Gewerberäume zu zahlen, obwohl auch insoweit der gleiche Zeitablauf eingetreten war.
Die Beklagte ging daher offensichtlich selbst, auch unter Berücksichtigung des
Zeitmomentes, nicht davon aus, dass die Ansprüche verwirkt waren.
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III.
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Die Kläger können allerdings eine Verzinsung der Forderung gemäß § 291 BGB in
Höhe von 4 % erst ab Rechtshängigkeit der Klage, d.h. ab 12. Juni 2001 geltend
machen. Die Kläger haben eine frühere Mahnung nicht hinreichend dargetan. Im
übrigen kommt, da die Forderungen der Kläger vor dem 1. Mai 2000 fällig waren, § 288
BGB in seiner vor dem 1. Mai 2000 gültigen Fassung zur Anwendung, der einen
gesetzlichen Zinssatz von 4 % vorsieht.
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Der Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 2. Oktober 2002 gibt keinen Anlass, die
mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.
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IV.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 101 ZPO. Die Entscheidung über die
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vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
V.
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Die Revision ist nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da die dort genannten
Voraussetzungen nicht vorliegen.
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