Urteil des OLG Düsseldorf vom 10.03.2006
OLG Düsseldorf: terrasse, wohnung, balkon, widerruf, anbau, eigentümer, anfang, absicht, notiz, sondernutzung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 16/06
Datum:
10.03.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 16/06
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 11 T 171/05
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 21. Dezember
2005 gegen den am 7. Dezember 2005 verkündeten Beschluss der 11.
Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten der sofortigen weiteren
Beschwerde. Sie haben darüber hinaus der Antragsgegnerin die
außergerichtlichen Kosten für die sofortige weitere Beschwerde zu
erstatten.
Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren: 7.500 €
I.
1
Die Beteiligten streiten als Eigentümer der aus vier Wohnungen bestehenden
Wohnungseigentumsanlage K. 89 in B. jetzt noch darum, ob die Antragsgegnerin der
Errichtung einer Balkonanlage zugestimmt hat, und darum, ob das Sondernutzungsrecht
der Antragsgegnerin am Garten die Terrasse mitumfasst. Über die anderen Streitpunkte
ist entschieden.
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Die Parteien waren eng befreundet. Die Antragsgegnerin bewohnte seit 1999 als
Mieterin eine Wohnung in dem genannten Objekt, das der Eigentümer durch
Teilungserklärung vom 18. Juni 2002 in Wohnungseigentum aufteilte.
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Zur Wohnung Nr. 1 gehört nach der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht an der
Gartenfläche. Die Gartenfläche schließt nach hinten an die Wohnung Nr. 1 an und wird
nach links von der Garage und nach rechts vom Nachbargrundstück begrenzt.
Unmittelbar an die Wohnung schließt gartenseitig eine Terrasse an, unter der sich ein
Kellerraum befindet.
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Im Jahre 2002 erwarben die Beteiligten ihr Wohnungseigentum, die Antragsteller die
Wohnungen im Dachgeschoss und im zweiten Obergeschoss, die Antragsgegnerin die
Wohnung im ersten Obergeschoss und die von ihr bewohnte Erdgeschosswohnung.
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Anlässlich des Erwerbes sprachen die Beteiligten auch darüber, nachträglich Balkone
zu errichten.
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Am 16. November 2002 fand zu diesem Zweck ein Termin an Ort und Stelle statt, an
dem die Beteiligten, der damalige Verwalter, der Zeuge L., der Statiker und eine
Stahlbaufirma teilnahmen.
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Der Zeuge L. erstellte über diesen Termin eine Notiz, in der es heißt:
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"Der Balkon auf Stützen wurde ausgemessen. Frau K. (die Antragsgegnerin)
möchte keine Stützen auf der Terrasse. Die Standpunkte der Stützen wurden von
Frau K. bestimmt (konkret). Frau K. möchte für die I. Etage ebenfalls einen Balkon
und ist mit dem Anbau einverstanden.
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Ein Angebot folgt."
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Das Ingenieurbüro bot seine Leistungen unter dem 22. November 2002 an, die
Stahlbaufirma übersandte am 11. Dezember 2002 ihr Angebot.
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In der Wohnung im 2. Obergeschoss wurden neue Fenster eingebaut. Dort, wo die
Balkontür hinkommen sollte, wurde das alte Fenster belassen, weil nach Fertigstellung
des Balkons eine Balkontür eingebaut werden sollte.
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Ende 2003 kam es zum Streit der Beteiligten.
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Mit Schreiben vom 4. Juni 2004 wies die Antragsgegnerin darauf hin, sie habe nie eine
grundsätzliche Zustimmung für eine Balkonanlage gegen. Ihre Worte seien gewesen:
"Ich kann es mir vorstellen, wenn ... ."
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Nach reiflicher Überlegung sei sie zu dem Schluss gekommen, dass sie einem Anbau
eines Balkons im 2. Obergeschoss nicht zustimmen werde.
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Die Antragsteller haben behauptet, die Antragsgegnerin habe zunächst der Errichtung
einer Balkonanlage zugestimmt und sei dann plötzlich nicht mehr einverstanden
gewesen.
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Sie haben beantragt, festzustellen, dass sie berechtigt seien, im Gartenbereich oberhalb
der Terrassenfläche eine Balkonanlage für die Wohnung im 2. Obergeschoss nebst
Einbau einer Balkontür zu errichten
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und
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festzustellen, dass ein Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin hinsichtlich der
Terrasse nicht entstanden sei
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sowie der Antragsgegnerin aufzugeben, das Tor zur Terrasse nicht abzuschließen.
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Die Antragsgegnerin hat Zurückweisung beantragt und bestritten, dass sie jemals der
Errichtung einer Balkonanlage zugestimmt habe. Die Antragsteller seien mit diesem
Anliegen auf sie zugekommen, weil sie ihren Mietern einen Balkon versprochen hätten.
Da das Ständerwerk des geplanten Balkons das Sondernutzungsrecht an der Terrasse
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beeinträchtigt und ihre Wohnung deutlich verdunkelt hätte, habe sie dem Ansinnen von
Anfang an widersprochen.
Das Amtsgericht hat den Zeugen L. vernommen und sodann die jetzt noch anhängigen
Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen.
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Ein Zustimmung der Antragsgegnerin zur Errichtung einer Balkonanlage sei nicht
erwiesen. Auch nach der Bekundung des Zeugen habe sie alle von ihm eingeholten
Pläne und Angebote zurückgewiesen. Im übrigen habe der Zeuge nicht mehr im
Einzelnen angeben können, wann genau und auf welche Art und Weise eine
Übereinstimmung erzielt worden sei. Es habe mehrere Zusammenkünfte gegeben und
er habe sich an genaue Einzelheiten nicht mehr erinnern können.
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Die Terrasse liege innerhalb der Gartenfläche und habe – natürlich – mit zum
Sondernutzungsrecht gehören sollen.
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Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller in den jetzt noch
interessierenden Anträgen zurückgewiesen.
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Das Amtsgericht habe die Entscheidung, dass die Beteiligten keine hinreichend
konkrete Vereinbarung geschlossen hätten, erschöpfend und zutreffend begründet. Die
Aussage des Zeugen L. belege unter Bezugnahme auf vorliegende Korrespondenz erst
eine gemeinsame Absicht der Beteiligten, eine Ergänzung zu planen, zu prüfen und
durchzuführen. Unverzichtbar sei aber eine Vereinbarung von der Qualität, dass sich
nicht eine Partei die Prüfung noch vorbehalte und dies dadurch deutlich werden lasse,
dass sie die Vorschläge der anderen Eigentümer prüfe und vorläufig zurückstelle.
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Das Sondernutzungsrecht stehe der Antragsgegnerin auch hinsichtlich der Terrasse zu.
Die mit "Garten" bezeichnete Fläche umfasse auch die Terrasse, die damit zweifelsfrei
zur Sondernutzung zugewiesen sei. Eine andere Auslegung führe zu einem
befremdlichen Ergebnis.
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Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller,
die meinen, die Anforderungen seien überspannt, wenn eine Vereinbarung über eine
bauliche Veränderung nur dann getroffen werden könne, wenn für das Bauvorhaben ein
konkreter Entwurf vorliege. Ein Grundlagenbeschluss könne auch die noch
erforderlichen Zwischenschritte tragen.
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Ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse komme schon deshalb nicht in Betracht, weil
die Errichtung einer Terrasse in einer Sondernutzungsfläche als bauliche Veränderung
regelmäßig nicht zulässig sei.
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Die Antragsgegnerin bittet, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, §§ 45 WEG, 22 Abs. 1,
27, 29 FGG. Sie ist in der Sache jedoch nicht gerechtfertigt. Denn der angefochtene
Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 FGG).
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Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass die Antragsteller nicht
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berechtigt sind, die Balkonanlage zu errichten.
Das Landgericht setzt voraus, dass die Berechtigung der Antragsteller von einer
wirksamen Zustimmung der Antragsgegnerin zu der beabsichtigten baulichen
Veränderung abhängt. Das ist zutreffend, denn durch die ins Auge gefasste
Balkonanlage würde der Antragsgegnerin über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen, § 14 Abs. 1
WEG.
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Zu der Frage, ob die Antragsteller den Nachweis für eine solche Zustimmung geführt
haben, ist die angefochtene Entscheidung widersprüchlich.
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Über die Frage, ob die Antragsgegnerin zugestimmt hat, hatte das Amtsgericht Beweis
erhoben und hierzu den Zeugen L. vernommen.
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Das Landgericht hat einerseits die Auffassung des Amtsgerichtes als zutreffend
bezeichnet, dass nicht festgestellt werden könne, dass die Beteiligten eine hinreichend
konkrete Vereinbarung getroffen hätten. Es hat andererseits ausgeführt, eine
verbindliche Vereinbarung erfordere nicht bereits eine detaillierte Festlegung jedes
Konstruktionsdetails; jedoch habe sich die Antragsgegnerin vorbehalten, die
gemeinsam entwickelten Vorstellungen bzw. die Vorschläge der Antragsteller noch zu
prüfen.
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Richtig ist, dass die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung sich immer nur auf die
Maßnahme bezieht und beziehen kann, für die sie erbeten worden ist. Deshalb ist es
sicher sinnvoll und würde der Streitvermeidung dienen, der Bitte um Zustimmung
möglichst konkrete Unterlagen (Planskizzen, Baubeschreibungen o.ä.) über die
geplante Maßnahme beizufügen (vgl. Staudinger/Bub, 12.Aufl., § 22 WEG, 49).
Geschieht dies nicht, so stellt sich die Frage, ob die Zustimmung zu einer baulichen
Veränderung auch ganz "allgemein" erteilt werden kann (vgl. dazu bejahend OLG
Zweibrücken NZM 2000, 293; OLG Karlsruhe NJW-RR 1998, 1468; BayObLG WE 1997,
236).
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Das Landgericht hat offenbar den Nachweis einer solchen allgemeinen Zustimmung als
nicht geführt angesehen, wenn es darauf abstellt, die Antragsgegnerin habe sich
letztlich vorbehalten, die Vorschläge der Antragssteller noch zu prüfen. Es sei also nicht
mehr als eine gemeinsame Absicht nachgewiesen.
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Diese Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung das Landgerichts kann der Senat in
der Rechtsbeschwerde nur eingeschränkt prüfen, nämlich darauf, ob das
Beschwerdegericht den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt, sich bei der
Beurteilung des Beweisstoffes mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt
und hierbei nicht gegen Denkgesetze oder Beweisregeln verstoßen hat (vgl. Meyer-Holz
in Keidel /Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 27, 42).
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Insoweit lässt die angefochtene Entscheidung – wie auch schon der Beschluss des
Amtsgerichtes – eine Auseinandersetzung mit der Notiz des Zeugen L. über den
Ortstermin vom 16. November 2002 vermissen, dessen inhaltliche Richtigkeit die
Antragsgegnerin nicht geleugnet hat, obwohl dort ausdrücklich festgehalten ist, sie habe
die Standpunkte der Stützen bestimmt, wolle für die 1. Etage ebenfalls einen Balkon und
sei mit dem Anbau einverstanden.
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Diese Urkunde spricht für die Richtigkeit der Behauptung der Antragsteller und fügt sich
zwanglos in die Aussage des Zeugen bei seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht, die
Antragsgegnerin habe auch einen Balkon gewollt und sei – erst – später davon
abgerückt.
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Auch wenn die Antragsgegnerin grundsätzlich der Errichtung der Balkonanlage
zugestimmt haben sollte, wäre sie nicht gehindert gewesen, die anschließenden
Angebote darauf zu prüfen, ob sich die konkrete Ausführung der im Grundsatz wegen
Zustimmung hinzunehmenden baulichen Änderung im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung hielt. Deshalb lässt sich aus der Bitte der
Antragsgegnerin, die Angebote prüfen zu dürfen, nicht zwingend herleiten, dass sie der
Maßnahme auch im Grundsatz noch nicht zugestimmt habe.
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Letztlich können diese Erwägungen jedoch dahin stehen.
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Zugunsten der Antragsteller kann unterstellt werden, dass die Antragsgegnerin der
Errichtung der Balkonanlage grundsätzlich zugestimmt hatte.
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Diese Zustimmung hat die Antragsgegnerin jedoch rechtzeitig widerrufen, als sie Ende
2003 erklärt hat, sie wolle keine Balkonanlage.
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Es kann dahin stehen, ob die Zustimmung rechtlich der Zustimmung eines Berechtigten
zur Verfügung eines Nichtberechtigten im Sinne von § 185 BGB ähnelt (so
Staudinger/Bub, a.a.O., § 22, 49; Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 22, 89) oder ob auf sie
die §§ 182 ff BGB entsprechende Anwendung finden. In beiden Fällen gilt für die
Widerruflichkeit § 183 BGB.
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Danach ist die Einwilligung grundsätzlich frei widerruflich, wenn sich nicht aus dem ihrer
Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis etwas anderes ergibt. Dabei ist der
Widerruf allerdings nur möglich bis zur Vornahme des Rechtsgeschäftes – bei der hier
gebotenen entsprechenden Anwendung der Vorschrift also bis zum Beginn mit der
baulichen Veränderung, der zugestimmt worden ist. Das entspricht im Ergebnis der von
Ott (ZWE 2002, 61, 65) vertretenen Ansicht. Danach soll die Zustimmung regelmäßig
unwiderruflich sein, weil bei Vornahme baulicher Veränderungen in der Regel die
Interessenlage die Bindung an die Zustimmung gebiete, denn der Bauwillige müsse
wegen der im Vorfeld zu treffenden Dispositionen Klarheit haben.
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Hier haben die Antragsteller weder geltend gemacht, solche Dispositionen getroffen zu
haben, noch sind hierfür Anhaltspunkte ersichtlich. Nach dem Vortrag der Antragsteller
sind die Angebote des Ingenieurbüros und der Stahlbaufirma eingeholt und der
Antragsgegnerin vorgelegt worden. Danach sind bis zum Widerruf der Antragsgegnerin
keine weiteren Maßnahmen veranlasst worden, die einem Widerruf entgegenstehen
könnten.
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Soweit die Antragsteller die landgerichtliche Entscheidung insoweit beanstanden als es
die Frage des Sondernutzungsrechtes an der Terrassenfläche und eines Zugangs der
Antragsteller zu der Terrasse angeht, hat ihre sofortige weitere Beschwerde ebenfalls
keinen Erfolg.
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Es bedarf keiner besonderen Begründung, dass das Sondernutzungsrecht der
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Antragsgegnerin an der Gartenfläche selbstverständlich die in diesem Garten von
Anfang an vorhandene Terrassenfläche mitumfasst. Jede andere Auslegung wäre
fernliegend. Das gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Terrasse
zugleich die Decke des vorgelagerten Kellerraumes bildet.
Soweit die Antragsteller zur Rechtfertigung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde darauf
hinweisen, dass regelmäßig die Errichtung einer Terrasse in einem zur Sondernutzung
zugewiesenen Garten als bauliche Veränderung untersagt werden würde, liegt dieser
Einwand neben der Sache. Ersichtlich geht es hier nicht darum, dass die
Antragsgegnerin in der Sondernutzungsfläche eine Terrasse errichten will.
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Angesichts dieser hergeholten Argumentation drängt sich der Eindruck auf, dass es den
Antragstellern nicht um die Klärung einer Sachfrage, sondern darum geht, der
Antragsgegnerin Schwierigkeiten zu bereiten.
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Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 47 Satz 1 WEG, die über die
außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin beruht auf § 47 Satz 2 WEG. Es
entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller diese Kosten tragen, denn ihnen
hätte angesichts der klaren rechtlichen Lage die Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels
bewusst sein müssen.
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Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren sofortigen
Beschwerde folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1.
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