Urteil des OLG Düsseldorf vom 21.10.2008
OLG Düsseldorf: kündigung, mieter, wohnung, verwaltung, treppenhaus, unterlassen, lärm, hausordnung, entziehen, leistungsanspruch
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 240/07
Datum:
21.10.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 240/07
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 25 T 297/07
Tenor:
Die angefochtene Entscheidung und der Beschluss des Amtsgerichts
Düsseldorf vom 24. April 2007 werden geändert.
Der Antrag der Beteiligten zu 1. wird zurückgewiesen
.
Die Beteiligte zu 1. hat die gerichtlichen Kosten des Verfahrens in allen
Rechtszügen zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet
nicht statt.
Geschäftswert: 6.360 €.
I.
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Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die
Beteiligte zu 1. hat ihr im ersten Obergeschoss gelegenes Sondereigentum seit 1998 an
ihre Schwester vermietet, die die Wohnung mit ihrer minderjährigen Tochter bewohnt.
Das Verhalten der Mieterin der Beteiligten zu 1. gab jedenfalls seit 2003 wiederholt
Anlass zu Beanstandungen. Es war auch Gegenstand in mehreren
Eigentümerversammlungen.
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In einer Versammlung vom 17. Mai 2006 wurde unter anderem beschlossen, die
Beteiligte zu 1. aufzufordern, dafür Sorge zu tragen, dass ihre Mieterin es unterlasse,
den Hausfrieden trotz mehrfacher Abmahnungen "durch Lärm und Tyrannisierung" zu
stören; weiterhin dafür zu sorgen, dass die Mieterin verschiedenen anderen
Verpflichtungen nachkomme; ferner die Mieterin diesbezüglich mit der Ankündigung
abzumahnen, dass bei Fortführung des störenden Verhaltens die fristlose und
ordnungsgemäße Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ausgesprochen
werde; schließlich bei fruchtloser Abmahnung diese Kündigung auszusprechen. Den
betreffenden Beschluss hat die Beteiligte zu 1. angefochten (im Verfahren 292 II 69/06
WEG AG Düsseldorf). In der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2006 beschlossen
die anwesenden Eigentümer – die Beteiligten zu 2. – zu dem dortigen TOP 2, sie
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forderten die Beteiligte zu 1. auf, die fristlose und ordnungsgemäße Kündigung
gegenüber ihrer Mieterin (wohl zu ergänzen:) auszusprechen, weil diese den
Hausfrieden trotz mehrfacher Abmahnungen weiter "durch Lärm und Tyrannisierung"
störe – es folgte eine umfangreiche Aufzählung des "insbesondere" störenden
Verhaltens –; ferner die Räumung der Wohnung durch die Mieterin bis spätestens zum
31. August 2006 durchzusetzen. Diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1. im
vorliegenden Verfahren angefochten.
Mit Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 23. August 2007 wurde die Mieterin der
Beteiligten zu 1. in einem von der Beteiligten zu 2. a) angestrengten Klageverfahren
rechtskräftig verurteilt, es zu unterlassen, in dem hier in Rede stehenden Haus
ruhestörenden Lärm zu verursachen, insbesondere es zu unterlassen, die
Hauseingangstüre und die Kellertüre des Hausobjektes sowie die Eingangstüre zu der
im ersten Obergeschoss des Hauses gelegenen Wohnung lautstark zu schließen und in
das Schloss zu werfen; das Treppenhaus lautstark zu begehen, im Treppenhaus mit
den Füßen aufzustampfen sowie mehrere Treppenstufen herabzuspringen und sich im
Treppenhaus lautstark zu unterhalten und zu rufen; in der im ersten Obergeschoss
gelegenen Wohnung auf die Geschossdecke Erdgeschoss/erstes Obergeschoss
aufzustampfen, zu trampeln und Poltergeräusche zu verursachen.
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Der gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2006 zu TOP 2
gerichtete Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. hat vor dem Amts- wie auch vor dem
Landgericht Erfolg gehabt. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde erstreben die
Beteiligten zu 2. seine Zurückweisung. Die Beteiligte zu 1. tritt dem Rechtsmittel
entgegen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.
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II.
7
Das gemäß §§ 62 Abs. 1 WEG, 45 Abs. 1 WEG a.F., §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 22 Abs. 1, 29
FGG als sofortige weitere Beschwerde zulässige Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. hat
auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist nicht frei von
Rechtsfehlern im Sinne der §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO und beruht auf diesen.
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1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der angefochtene Beschluss widerspreche den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beteiligte zu 1. könne jedenfalls
aufgrund des derzeitigen Sachstandes nicht verpflichtet werden, ihrer Mieterin zu
kündigen und gegebenenfalls gegen diese Räumungsklage zu erheben. Zwar sei die
Beteiligte zu 1. verpflichtet, belästigende und gegen die Hausordnung verstoßende
Verhaltensweisen ihrer Schwester als ihrer Mieterin zu unterbinden. Doch könne ihr
grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise sie den geschuldeten
Erfolg – das Unterlassen unzulässigen Verhaltens durch ihre Mieterin – zu erreichen
habe. Der Unterlassungsanspruch der übrigen Eigentümer richte sich gegen die
Beteiligte zu 1. als mittelbare Störerin und könne im Falle seiner Titulierung durch
Ordnungsgeld oder Ordnungshaft nach § 890 ZPO vollstreckt werden; in diesem
Zwangsvollstreckungsverfahren sei zu prüfen, ob die Beteiligte zu 1. alles ihr Mögliche
und Zumutbare unternommen habe, um ihre Mieterin zu einer Nutzung der Wohnung im
Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Hausordnung anzuhalten. Eine
Verpflichtung der Beteiligten zu 1. zur Kündigung komme nur dann in Betracht, wenn
diese die einzige geeignete Maßnahme zur Beseitigung der von der Mieterin
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ausgehenden Störungen sei. Bisher könne indes nicht davon ausgegangen werden,
dass die Beteiligte zu 1. auf das Verhalten ihrer Schwester nicht in anderer Weise
einwirken könne. Über das ruhestörende Verhalten der Mieterin sei in zwei
Gerichtsverfahren Beweis erhoben worden. Eine rechtskräftige Verpflichtung der
Mieterin liege aber erst seit dem 23. August 2007 vor, und es sei nicht vorgetragen, dass
die aus diesem Titel berechtigte Beteiligte zu 2a) die Zwangsvollstreckung betreibe.
Gegen die Beteiligte zu 1. hingegen sei ein Unterlassungstitel noch nicht erwirkt. Die
übrigen Wohnungseigentümer hätten daher zunächst das diesbezügliche Verfahren vor
dem Amtsgericht abzuwarten und aus einem etwaigen Titel im Wege der
Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO gegen die Beteiligte zu 1. vorzugehen; es sei
nicht erkennbar, dass eine Vollstreckung erfolglos wäre.
2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Der auf der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2006 zu TOP 2 gefasste
Beschluss ist gültig.
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a) Er ist nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig.
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Zwar spricht aus Sicht des Senats alles dafür, dass die übrigen Wohnungseigentümer
sich einen vom Gesetz nicht gegebenen Anspruch gegen einen einzelnen Eigentümer
nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses selbst verschaffen können, weil es ihnen
insofern an der Beschlusskompetenz fehlt. Dies gilt sowohl für den Fall, dass ein sonst
nicht bestehender Anspruch originär geschaffen, als auch für den Fall, dass ein an sich
bestehender Anspruch durch einen neuen abstrakten Schuldgrund ersetzt, bestätigt
oder verstärkt werden soll. Die Wohnungseigentümer können lediglich – mehrheitlich –
beschließen, ob und in welchem Umfang ein bestehender Leistungsanspruch gegen
einen einzelnen Miteigentümer geltend gemacht werden soll (OLG Zweibrücken NZM
2007, S. 572 f. m.w.Nachw.; Wenzel NZM 2004, S. 542 ff.; dem folgend Staudinger-Bub,
BGB, 13. Bearb. 2005, § 23 WEG Rdnr. 115a und § 22 WEG Rdnr. 218; vgl. auch BGH
NJW 2004, S. 937/940 f.). Die Annahme der Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses
mangels Beschlusskompetenz im vorgenannten Sinn setzt jedoch die Feststellung
voraus, dass die Mehrheit der Eigentümer bei der Beschlussfassung tatsächlich die
gesonderte Verpflichtung des einzelnen Eigentümers gerade durch den Beschluss
konstitutiv, also unabhängig von möglichen gesetzlichen Ansprüchen, festlegen und
nicht etwa lediglich die gerichtliche Verfolgung eines bereits gesetzlich bestehenden
Anspruchs vorbereiten wollten.
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Diese – auch dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht auf der Grundlage der Ver-
sammlungsniederschrift mögliche – Auslegung ergibt im vorliegenden Fall, dass die
Mehrheit der Eigentümer durch den angegriffenen Beschluss keine
Anspruchsgrundlage schaffen, sondern lediglich die gerichtliche Verfolgung eines
Unterlassungsanspruchs gegen die Beteiligte zu 1. vorbereiten wollten. Bereits seinem
Wortlaut nach richtet sich der Beschluss auf eine bloße Aufforderung an die Beteiligte
zu 1. zur Vornahme bestimmter Handlungen. Ein inhaltlich so gefasster Beschluss ist
mangels anderer, gegenteiliger Anhaltspunkte nicht als materiell-rechtliche Festlegung
der Eigentümerpflichten, sondern nur als Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens
auszulegen. Denn die Eigentümer wollen sich im Zweifel in den Grenzen
ordnungsgemäßer Verwaltung bewegen, die jedoch – wie gezeigt – gerade nicht eine
Anspruchsbegründung umfassen (so auch OLG Zweibrücken a.a.O. und Elzer, Anm. zu
dieser Entscheidung in: IMR 2007, 256; Staudinger-Bub a.a.O., § 22 WEG Rdnr. 218
m.w.Nachw.; wohl auch Bärmann-Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 23 Rdnr. 51). Ein
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solcher, anderweitiger Anhaltspunkt liegt hier nicht im Inhalt des auf der in Rede
stehenden Eigentümerversammlung zu TOP 3 gefassten Beschlusses. Dieser
begründet keinen Zweifel daran, dass die Eigentümer mit ihrem Mehrheitsbeschluss zu
TOP 2 lediglich die Vorbereitung der gerichtlichen Verfolgung des
Unterlassungsanspruches und nicht mehr bezweckten. Denn der Beschluss zu TOP 3
lässt sich nicht so verstehen, für den Fall, dass die in TOP 2 ausgesprochene
Aufforderung an die Beteiligte zu 1. kein positives Ergebnis zeitige, wollten die übrigen
Eigentümer ihr das Wohnungseigentum konstitutiv durch Beschluss entziehen. Trotz der
dortigen missverständlichen Formulierung handelte es sich erkennbar lediglich um ein
Verlangen im Sinne des § 18 Abs. 1 WEG a.F., über das die Eigentümer mit
Stimmenmehrheit beschließen konnten, § 18 Abs. 3 Satz 1 WEG a.F.
b) Bei dem vorstehend aufgezeigten Verständnis ist der Beschluss zu TOP 2 auch nicht
auf die Anfechtung der Beteiligten zu 1. hin für ungültig zu erklären, weil er den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
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Ein Beschluss zur Vorbereitung der gerichtlichen Verfolgung eines bestimmten
Anspruchs gegen einen einzelnen Eigentümer kann hier wie auch in anderen Fällen nur
dann als einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechend angesehen werden,
wenn der verfolgte Anspruch offensichtlich nicht besteht oder der beabsichtigte
Rechtsstreit aus anderen Gründen offensichtlich aussichtslos ist; denn bei der
Beschlussfassung über die Einleitung eines Rechtsstreits ist der Ermessensspielraum
der Wohnungseigentümer wegen der meist schwierigen Einschätzung der
Erfolgsaussichten besonders groß (Staudinger-Bub a.a.O., § 21 Rdnr. 226 m.w.Nachw.).
Davon kann hier keine Rede sein.
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Ein Unterlassungsanspruch der Beteiligten zu 2. kann sich gegen die Beteiligte zu 1. als
mittelbare Störerin richten. Denn mittelbarer Störer ist nicht nur derjenige Eigentümer,
der seinem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu den störenden
Handlungen überlassen hat, sondern auch derjenige, der es unterlässt, den Mieter von
dem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten, mag
dieser Gebrauch auch bereits nach dem Mietvertrag unerlaubt sein (BGH NJW 2006, S.
992 f.; BGH NJW 2000, S. 2901 ff.).
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Es ist auch durchaus nicht als ausgeschlossen anzusehen, dass sich der
Unterlassungsanspruch der Beteiligten zu 2. hier ausnahmsweise gerade auf eine
Kündigung mit anschließender möglicher Räumungsklage als einziger geeigneter
Maßnahme richtet. Die grundsätzliche Verpflichtung eines vermietenden
Wohnungseigentümers, seinem Mieter, der von dem vermieteten Sondereigentum und
dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch macht und dadurch die
Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, auf Unterlassung in Anspruch
zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden (dazu
OLG Saarbrücken NJW 2008, S. 80 f.), darf in seiner Verfolgung durch die übrigen
Eigentümer nicht unzumutbar erschwert werden. Daher steht einer Verurteilung zu einer
konkreten Maßnahme dann nichts im Wege, wenn nur sie den Nichteintritt der
drohenden Beeinträchtigung gewährleistet. Nichts anderes kann aber gelten, wenn
weitere Maßnahmen zwar möglich sind, vernünftigerweise aber nicht ernsthaft in
Betracht gezogen werden können. Denn in dieser Lage fehlt es an einem
schutzwürdigen Eigeninteresse des Störers, zwischen verschiedenen
Abhilfemaßnahmen wählen zu können. Das Beharren auf einer solchen nur formalen
Position ohne materiellen Gehalt lässt die Rechtsordnung nicht zu (so ausdrücklich:
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BGH NJW 2004, S. 1035 ff.; dieser Entscheidung hat sich der Senat bereits mit
Beschluss in NJW-RR 2006, S. 956 f. angeschlossen). Nach diesen Grundsätzen
besteht im vorliegenden Fall nicht ausnahmslos ein Stufenverhältnis derart, dass die
Beteiligten zu 2. in jedem Falle zwingend zunächst gegen die Mieterin, dann gegen die
Beteiligten zu 1. mit Unterlassungsklagen bzw. -anträgen vorzugehen und jeweils deren
Zwangsvollstreckung zu betreiben hätten, bevor sie die Beteiligte zu 1. auf eine
bestimmte Maßnahme in Anspruch nehmen könnten. Falls der störende Eigentümer
nicht nur – wozu er grundsätzlich berechtigt ist – die "Partei" seines Mieters ergreift,
sondern diesem gegenüber auch dann noch nachdrücklich untätig bleibt, wenn
unabweisbar Handlungsbedarf besteht, dürfen die übrigen Eigentümer als Gläubiger
davon ausgehen, dass die Störung nur dadurch zu beseitigen sein wird, dass das
Zusammenwirken von Mieter und Eigentümer unterbunden, mit anderen Worten das
Mietverhältnis beendet wird. Eine andere Beurteilung würde die übrigen Eigentümer
gegenüber einem mit seinem Mieter zusammenwirkenden Eigentümer in der
Rechtsverfolgung unzumutbar beeinträchtigen. Denn einerseits ist die Möglichkeit der
Rechtsdurchsetzung im Wege des Ordnungsgeldes gegenüber einem Schuldner, der
sich entschlossen hat, dem Titelausspruch keine Folge zu leisten, von der Effektivität
her begrenzt, zum anderen würde den Eigentümern, falls sie dem störenden Eigentümer
das Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG entziehen wollten, entgegengehalten
werden können, gegenüber diesem allerletzten Mittel sei zunächst zu versuchen, die
Beendigung des Mietverhältnisses zu bewirken. In dem vorstehend beschriebenen
Sinne liegen die Dinge hier. Mag die Beteiligte zu 1. auch bis dahin von der
Unbegründetheit der gegen ihre Mieterin erhobenen Vorwürfe subjektiv überzeugt
gewesen sein, hätte doch die rechtskräftige Verurteilung der Mieterin auf Unterlassung
von Ruhestörungen am 23. August 2007 für die Beteiligte zu 1. Anlass sein müssen,
sofort, nachdrücklich und nachhaltig gegen ihre Mieterin vorzugehen, um die Beachtung
der rechtskräftigen Verurteilung durchzusetzen. Dafür, dass solches geschehen wäre,
ist, und zwar auch nach dem eigenen Vorbringen der Beteiligten zu 1., schlechthin
nichts erkennbar. Keinesfalls sind die Beteiligten zu 2. darauf verwiesen, zunächst
selbst – durch die Beteiligte zu 2. a) – die Vollstreckung aus dem vorhandenen Titel
gegen die Mieterin zu betreiben und abzuwarten, ob es ihnen selbst gelingt,
rechtmäßige Zustände herzustellen, bevor sie sich bemühen, einen Leistungstitel gegen
die Beteiligte zu 1. zu erwirken, und zwar auch dann nicht, wenn sich die von ihnen
angestrebte Verurteilung nicht allgemein auf Unterlassung von Störungen, sondern auf
die Verurteilung zu einer konkreten Maßnahme richtet. Ebensowenig kommt es
angesichts der nach Aktenlage bestehenden Untätigkeit der Beteiligten zu 1.
entscheidungstragend darauf an, ob den Eigentümern am 17. Mai 2006 ein
Unterlassungsanspruch gegen die Beteiligte zu 1. zustand und welchen Inhalt dieser
gegebenenfalls hatte. Nur dann aber wäre das Verfahren 292 II 69/06 WEG AG
Düsseldorf vorrangig in dem Sinne, dass die Beteiligten zu 2. zunächst dessen Ausgang
und etwaige Ergebnisse einer Zwangsvollstreckung abzuwarten hätten. Vielmehr
könnte allenfalls "umgekehrt" eine von der Beteiligten zu 1. entfaltete effektive, das heißt
sich nicht in Formalien erschöpfende, Tätigkeit gegenüber ihrer Mieterin die bis dahin
bestehende Würdigung, die Beteiligte zu 2. könnten Unterlassung durch Ergreifung
einer bestimmten Maßnahme verlangen, als ab dann ungerechtfertigt erscheinen
lassen.
Ohne Belang ist es unter dem hier maßgeblichen Blickwinkel einer klar zu Tage
tretenden Unbegründetheit der beabsichtigten Rechtsverfolgung schließlich, ob der
Leistungsanspruch der Beteiligten zu 2. gegen die Beteiligte zu 1. im gerichtlichen
Verfahren auf alle im Beschluss aufgeführten Umstände gestützt werden könnte.
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Aussichtslos wäre die Rechtsverfolgung nur dann, wenn keiner der genannten Gründe
vorläge. Davon kann angesichts der rechtskräftigen Verurteilung der Mieterin keine
Rede sein.
III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1 WEG, 47 Satz 1 und 2 WEG a.F. Es
entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 1. als Unterlegene die
Gerichtskosten des Verfahrens insgesamt zu tragen hat. Demgegenüber besteht kein
Anlass, von dem in Wohnungseigentumsverfahren alten Rechts – wie hier – geltenden
Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat,
abzuweichen.
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Die Festsetzung des Geschäftswertes findet ihre Grundlage in §§ 62 Abs. 1 WEG, 48
Abs. 3 WEG a.F. Der Senat folgt der Wertbemessung des Amtsgerichts in dessen
Beschluss vom 24. April 2007.
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