Urteil des OLG Düsseldorf vom 24.11.2003
OLG Düsseldorf: abrechnung, verwaltung, versammlung, entlastung, rückstellung, umgestaltung, prüfer, stadt, auflage, beirat
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 123/03
Datum:
24.11.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 123/03
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird
zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der
weiteren
Beschwerde.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 85.000,- EUR.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft M
in Neuss; die Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin der Anlage. Diese umfasst Wohnungen,
Gewerbeeinheiten und Tiefgarageneinstellplätze sowie ein Schwimmbad.
3
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Juli 2001 fassten die
Versammlungsteilnehmer u.a. die folgenden Beschlüsse:
4
TOP 6 a
5
"Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Abrechnung für das
Wirtschaftsjahr 2000 in der vom Verwalter vorgelegten Form und die auf dieser
Abrechnung basierenden, ebenfalls erstellten und zugesandten
Einzelabrechnungen."
6
TOP 6 b
7
"Den Prüfern und dem Beirat wird für das Abrechnungsjahr 2000 sowie wegen
ihrer Tätigkeit Entlastung erteilt."
8
TOP 6 c
9
"Dem Verwalter V GmbH wird hinsichtlich der Kostenerfassung und
Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2000 sowie wegen seiner Tätigkeit
Entlastung erteilt mit der Maßgabe, dass die Gemeinschaft sich die
Geltendmachung von eventuellen Schadensersatzansprüchen wegen nicht
rechtzeitiger Verfolgung der Ersatzansprüche gegen die Firma R vorbehält."
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TOP 9
11
"Die Eigentümergemeinschaft genehmigt der Stadt Neuss die Anbringung eines
außenliegenden Sonnenschutzes an den Fenstern unter Berücksichtigung von
Form und Farbe, die Verlegung eines Lichtwellenleiterkabels im Eingangsbereich
Tiefgarage U 2 durch eine Fachfirma, die Installation eines Umluftkühlgerätes auf
dem Flachdach des Block 17 (über Stadtwerke Neuss) unter Einhaltung des
Bundesimmissionsschutzgesetzes und unter Berücksichtigung des Standes der
Technik bezüglich des Schallschutzes und den Einbau einer Lüftungsklappe in
einem Fenster im 6. OG."
12
TOP 10
13
"Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von außenliegenden
Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereiches des Block
17. Die Maßnahmen sollen in Abstimmung mit dem Beirat und der Verwaltung
erfolgen."
14
TOP 11
15
"Die Gemeinschaft genehmigt die Erweiterung bzw. Anbringen eines Klimagerätes
der S Neuss im öffentlichen Parkdeck U 1."
16
TOP 12
17
"Die Gemeinschaft beschließt die Erneuerung der Hauseingangstüranlagen für das
gesamte Objekt. Die Verwaltung wird beauftragt, zusammen mit dem Beirat ein
entsprechendes Konzept für die nächste Versammlung auszuarbeiten und
vorzustellen."
18
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,
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die vorbezeichneten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
20
Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 29. August 2002 - unter
Abweisung des Antrags im Übrigen - die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6 b, 6 c, 9, 10
und 11 für ungültig erklärt.
21
Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben sowohl der Beteiligte zu 1 als auch die
Beteiligten zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt.
22
Der Beteiligte zu 1 hat sich gegen die Zurückweisung seines den Eigentümerbeschluss
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zu TOP 6 a betreffenden Antrages gewandt; das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 hat
sich gegen die erfolgte Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6 b, 6 c, 9,
10 und 11 gerichtet.
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,
24
unter teilweiser Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses auch den in der
Versammlung am 24. Juli 2001 zu TOP 6 a gefassten Eigentümerbeschluss für
ungültig zu erklären.
25
Die Beteiligten zu 2 haben beantragt,
26
die Beschwerde des Beteiligten zu 1 (TOP 6 a)zurückzuweisen sowie in
Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Anträge des Beteiligten zu 1
insgesamt (TOP 6 b, 6 c, 9, 10, 11) abzulehnen.
27
Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 14. März 2003 die sofortige
Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen, auf das Rechtsmittel des Beteiligten
zu 1 - unter Zurückweisung desselben im Übrigen - den amtsgerichtlichen Beschluss
teilweise geändert und denselben insgesamt dahin neu gefasst, dass die
Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6a, 6b, 6c, 9, 10 und 11 für ungültig erklärt werden.
28
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der der Beteiligte zu 1 entgegen tritt, verfolgen
die Beteiligten zu 2 ihr ursprüngliches, auf Zurückweisung der Anträge der Beteiligten
zu 1 gerichtetes Begehren weiter.
29
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
30
II.
31
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG).
32
An die im Folgenden unter 1. -5. jeweils a) wieder gegebene Begründung des
Landgerichts schließt sich unter 1. -5. jeweils b) die Stellungnahme des Senats an:
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1.
34
a)
35
Der Eigentümerbeschluss zu TOP 6 a sei für ungültig zu erklären. Die beschlossene
Abrechnung sei nicht hinreichend transparent, in wesentlichen Punkten unklar und
entspreche deshalb nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
36
Die beschlossene Abrechnung weise tatsächlich erfolgte Ausgaben in Höhe von
1.858.257,14 DM aus. Diesen Ausgaben stünden Einnahmen in Höhe von 1.234.653,47
DM (richtig: 1.234.623,47 DM) gegenüber. Aus welchen Mitteln der sich ergebende
Differenzbetrag von 623.633,67 DM gezahlt worden ist, gehe aus der Abrechnung
jedoch nicht hervor. Insbesondere könne der sich ergebende Fehlbetrag nicht allein
durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage abgedeckt worden sein, weil die
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durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage abgedeckt worden sein, weil die
Abrechnung lediglich Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage in Höhe von
422.586,06 DM ausweise. Es errechne sich mithin eine Summe von 1.657.209,53 DM
(1.234.643,47 DM, richtig: 1.234.623,47 DM + 422.586,06 DM). Die Abrechnung sei
insgesamt nicht transparent und daher für ungültig zu erklären. In eine Abrechnung
seien nämlich ausschließlich Einnahmen und Ausgaben einzustellen, nicht dagegen
Forderungen und Verbindlichkeiten. Überdies sei auch der Punkt
"Verbindlichkeiten/Abgrenzungen in Höhe von 169.181,75 DM durch die Beteiligten zu
2 nicht erklärt.
b)
38
aa)
39
Nach den von Rechtssprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BGH WE
1996, 144; BayObLG WM 1993, 485; OLG Hamm WE 1997, 194, 195; OLG Düsseldorf
WM 1991, 619; Staudinger-Bub, WEG § 28 Rdz. 323; Weitnauer/Hauger, WEG 8.
Auflage, § 28 Rdz. 24; Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Auflage 2003, § 28 Rdz. 66 ff.)
muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende
Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr
enthalten (vgl. Senatsbeschlüsse 3 Wx 194/02 vom 04.11.02
Juni 2000). Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne
Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie
ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine schlichte
Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im
Abrechnungszeitraum - ohne Rücksicht, ob diese zu Recht oder zu Unrecht vereinnahmt
oder verausgabt worden sind - einander gegenüber zu stellen hat. Über die
Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hinaus muss sie Angaben über die
Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am
Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (Senat, NZM 2001, 546).
Forderungen und Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen. Eben so wenig
gehören Zahlungen, welche im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr
erfolgen, in die Jahresabrechnung. Allerdings ist insoweit bei den Heizkosten mit
Rücksicht auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige
Abrechnung eine Ausnahme zugelassen worden (vgl. BayObLG WE 1992, 175) und
wird bei der Instandhaltungsrücklage allgemein für zulässig gehalten, dass sie mit dem
dem Wirtschaftsplan entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der
Jahresabrechnung eingestellt wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in
Wirklichkeit nichts oder nicht so viel zugeführt worden ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1991,
15). Schließlich hat die Abrechnung auch darzustellen, ob Ausgaben aus Mitteln der
Instandhaltungsrückstellung oder aus anderen liquiden Mitteln getätigt worden sind
(Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdz. 336).
40
bb)
41
Die Voraussetzungen hat die Kammer zu Recht vorliegend nicht für gegeben erachtet.
42
Auch das Vorbringen zur weiteren Beschwerde gibt zu einer abweichenden Beurteilung
keinen Anlass.
43
Zunächst lässt die Jahresabrechnung nicht erkennen, aus welchen Mitteln die die
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Einnahmen von 1.234.623,47 DM übersteigenden Ausgaben (1.858.257,14 DM) getätigt
worden sind. Wenn auch 445.000,- DM als Zugänge in der planmäßige Rückstellung
zulässigerweise als Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt worden sind, so ist
doch die Verwendung des verbleibenden Differenzbetrages nicht ausreichend
dargestellt. Der Erklärungsversuch der Beschwerdeführer, "dass die erforderliche
Liquidität zum Ausgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben dadurch
geschaffen wurde, dass ein Betrag von 623.633,57 DM nicht der Rücklage zugeführt
wurde" (S. 2 des Schriftsatzes vom 24. Februar 2003), ist wenig plausibel, besagt
insbesondere nichts über die Verwendung dieses Betrages und verschleiert die Höhe
der tatsächlich gebildeten Rücklage. Auch die unerläuterte Position
"Verbindlichkeiten/Abgrenzungen in Höhe von 169.181,75 DM vermag - so mit Recht
bereits die Kammer - nicht zur Komplettierung der Jahresabrechnung beizutragen. Auch
die Darstellung der Instandhaltungsrücklage erscheint unklar. In der "Entwicklung der
planmäßigen Rückstellung" werden unzulässigerweise Elemente aus einer
Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz miteinander
verbunden.
Einem (undatierten) Anfangsbestand von 1.573.657,81 DM werden (wirtschafts-)
"planmäßige" Zugänge von 445.000,- DM zuzüglich Zinsen von netto 34.506,28 DM
zugerechnet und hiervon tatsächliche Abgänge von 422.586,06 DM abgezogen, woraus
sich ein Endbestand von 1.630.578,03 DM errechne. Diesen Betrag bezeichnet die
Beteiligte zu 3 ihren Schreiben an den Beteiligten zu 1 als "planmäßige Rückstellung".
Mit Blick auf die tatsächlichen Abgänge handelt es sich bei diesem Betrag sicherlich
nicht um eine "planmäßige" Rückstellung; dafür dass dieser Betrag den tatsächlichen
Stand der Rückstellung wiedergibt, spricht ebenfalls nichts.
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Schließlich wird eine Überprüfung der Jahresabrechnung dadurch erschwert, dass
Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insbesondere die Stände am
Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes, fehlen.
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Die beschriebenen Merkmale führen in ihrer Gesamtbewertung zu der vom Landgericht
beanstandeten fehlenden Transparenz der Jahresabrechnung.
47
2.
48
a)
49
Da der Eigentümerbeschluss zu TOP 6a infolge mangelnder Transparenz der
Abrechnung für ungültig zu erklären sei, entsprächen auch die Beschlüsse der
Gemeinschaft zu TOP 6 b und 6 c (Entlastung der Verwaltung, der Prüfer sowie des
Verwaltungsbeirats) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Letzteres folge auch daraus,
dass die Verwaltung unter Billigung des Beirats sowie der Prüfer in Bezug auf Nr. 20 der
Abrechnung (Balkonsanierung) einer Verringerung der diesbezüglichen Forderung der
Firma L auf 35.000,- DM ohne Einschaltung und Genehmigung der
Eigentümergemeinschaft zugestimmt habe. Ein derart wichtiger Vorgang wie die
pauschale Reduzierung einer gegen die Gemeinschaft gerichteten Forderung habe
jedoch zwingend der Gemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt werden müssen.
50
b)
51
aa)
52
aa)
52
Zwar widerspricht es nicht grundsätzlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung wenn die
Eigentümerversammlung die Entlastung des Verwalters beschließt (BGH, Beschluss v.
17. 07. 2003 - V ZB 11/03 - ZMR 2003, 7509).
53
Wird allerdings die Entlastung des Verwaltungsbeirats (BayObLG WuM 1993, 488, 489)
oder des Verwalters beschlossen, obwohl dieser eine vollständige Abrechnung für das
vergangene Wirtschaftsjahr noch nicht oder unrichtig (KG 1988, 167) erstellt hat oder
obwohl den Wohnungseigentümern aus anderen Gründen möglicherweise noch
Ansprüche zustehen und kein Anlass besteht, auf sie zu verzichten, so entspricht diese
Maßnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Auflage
2003 § 21 Rdz. 76).
54
bb)
55
Hiernach hat die Kammer beanstandungsfrei die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6 b
und 6 c (Entlastung der Verwaltung, der Prüfer sowie des Verwaltungsbeirats) als nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend bewertet.
56
3.
57
a)
58
Der Eigentümerbeschluss zu TOP 9 sei wegen eines Einladungsmangels für ungültig
zu erklären. In der Einladung heiße es unter Ziffer 9: "Beschlussfassung: Antrag der
Stadt Neuss bezüglich diverser Umbauarbeiten". Diese Angabe in der Einladung zur
Eigentümerversammlung sei mangels konkreter Bezeichnung der geplanten
Umbauarbeiten nicht ausreichend gewesen. Da Gründe für eine Heilung dieses
Einladungsmangels nicht erkennbar seien, sei die Ursächlichkeit des Verstoßes gegen
§ 23 Abs. 2 WEG für die Stimmrechtsausübung zu vermuten.
59
b)
60
Um unanfechtbare Beschlüsse in der Versammlung fassen zu können, ist es
erforderlich, dass sich der Beschlussantrag auf einen Tagesordnungspunkt bezieht, der
nach § 23 Abs. 2 WEG in der Einberufung der Versammlung bezeichnet ist
(Bärmann/Pick/Merle a.a.O., § 23 Rdz. 32). Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit
eines Beschlusses erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung
bezeichnet ist. Durch diese Regelung soll der Wohnungseigentümer vor
überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Er soll die Möglichkeit haben, sich
anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung
über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden, ob er an
der Versammlung teilnehmen will, wenn es um Beschlussgegenstände geht, die ihn
nicht interessieren (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 78).
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Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes
abhängig und richtet sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der
Wohnungseigentümer. An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen
gestellt werden; in der Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung (BayObLG WE
1999, 199; Senat ZWE 2001, 499, 500). Erforderlich ist regelmäßig nicht, dass der
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einzelne Wohnungseigentümer die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der
Beschlussfassung in allen Einzelheiten überblicken kann. Je bedeutsamer der
Gegenstand der Beschlussfassung für den einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto
genauer ist er in der Einladung zur Versammlung zu bezeichnen. Insbesondere bei
einfachen Sachverhalten genügt eine schlagwortartige Bezeichnung des
Beschlussgegenstandes. Dies gilt auch wenn die Wohnungseigentümer aufgrund einer
früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder aufgrund eines
gerichtlichen Verfahrens bereits mit der betreffenden Angelegenheit vertraut sind. Bei
schwerwiegenden Beschlüssen erfordert das Informationsbedürfnis, dass die
Wohnungseigentümer auch die rechtlichen und tatsächlichen Folgen der
Beschlussfassung erkennen können. Ob die Bezeichnung den Anforderungen des § 23
Abs. 2 WEG genügt, ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden (Bärmann/Pick/Merle a.a.O.,
Rdz. 79). Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führt zur Anfechtbarkeit nach § 23 Abs. 4
in Verbindung mit § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wenn er nicht geheilt wird
(Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 88); soweit die Unbestimmbarkeit zur inhaltlichen
Widersprüchlichkeit des Beschlusses führt, ist er wegen "Perplexität" als nichtig
anzusehen (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 149).
c)
63
Die Auffassung der Kammer, wonach der Eigentümerbeschluss zu TOP 9 wegen eines
Einladungsmangels für ungültig zu erklären ist, erscheint rechtlich beanstandungsfrei.
64
Denn die Angabe zu der unter Ziffer 09 in Aussicht genommenen Beschlussfassung in
der Einladung ("Beschlussfassung: Antrag der Stadt Neuss bezüglich diverser
Umbauarbeiten") ist nicht aussagekräftig.
65
4.
66
a)
67
Auch der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 entspreche nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung und sei deshalb für ungültig zu erklären. Der Gemeinschaftsbeschluss sei
zu unbestimmt. Dies gelte sowohl in Bezug auf die "Umgestaltung des
Eingangsbereiches des Block 17" wie auch die Sonnenschutzblenden; um welche Art
von außen liegenden Sonnenschutzblenden es sich hierbei handeln solle, sei völlig
unklar.
68
b)
69
aa)
70
Nicht nur die Einladung, sondern auch der Eigentümerbeschluss selbst muss inhaltlich
klar und bestimmt, jedenfalls aber - ggf. nach Auslegung - bestimmbar sein. Ist dies nicht
der Fall, so ist derselbe anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG, unter Umständen sogar nichtig
(Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O., § 23 Rdz. 52, 148 f.)
.
71
bb)
72
Auch diesbezüglich ist gegen die Entscheidung der Kammer nichts zu erinnern.
73
Die Beschlussfassung ("Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von
außenliegenden Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereiches
des Block 17. ...") genügt dem Bestimmtheitserfordernis nicht. Denn sie lässt - auch nicht
im Wege der Auslegung erkennen, vor welchen Bauteilen der Anlage
Sonnenschutzblenden angebracht werden sollen und welche Maßnahmen der
Umgestaltung in Bezug auf den Eingangsbereich des Blocks 17 ergriffen werden sollen.
74
5.
75
a)
76
Auch der Eigentümerbeschluss zu TOP 11 sei zu unbestimmt. In diesem Beschluss sei
nicht geregelt, um was für Klimageräte es sich im Einzelnen handele und wo diese
konkret angebracht werden sollten.
77
b)
78
Die Beschlussfassung ("Die Gemeinschaft genehmigt die Erweiterung bzw. Anbringung
eines Klimagerätes der S Neuss im öffentlichen Parkdeck U 1.") beschreibt nicht
hinreichend, ob ein vorhandenes Klimagerät ausgetauscht, umgebaut ("Erweiterung")
oder ein neues erstmalig angebracht und an welchem Ort die Anlage aufgestellt bzw.
montiert werden soll, mit der Folge, dass die Dimension der beschlossenen
Genehmigung nicht abzuschätzen ist.
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Hiernach war das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 zurückzuweisen.
80
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass
die Beteiligten zu 2 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
tragen. Dagegen bestand keine Veranlassung, eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten anzuordnen.
81