Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.07.2005
OLG Düsseldorf: abrechnung, fristlose kündigung, nebenkosten, auflage, grundsteuer, betrug, beweislast, nummer, mietzins, form
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 14/05
Datum:
19.07.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-24 U 14/05
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 6 O 435/03
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 03. Dezember 2004
verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Land-
gerichts Duisburg wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Ge-
samtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e
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I.
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Mit Vertrag vom 01. November 1999 (MV) mieteten die Beklagten von der Klägerin
Räume zum Betrieb eines Imbisses im Haus F-Str. 25 in D.. Der Vertrag war bis zum 31.
Oktober 2004 befristet. Der monatliche Mietzins betrug 1.227,10 EUR zuzüglich einer
Betriebskostenvorauszahlung von 230,08 EUR. Die Zahlungen waren spätestens am
03. Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten.
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Die Beklagten gerieten Ende des Jahres 2001 mit den Zahlungen in Rückstand.
Daraufhin klagte die Klägerin vor dem LG Duisburg (Az. 6 O 43/03) die rückständigen
Beträge bis einschließlich Dezember 2002 zuzüglich der sich aus den
Betriebskostenabrechnungen von 2001 und 2002 ergebenden Nachforderungen ein.
Die Beklagten wurden durch - rechtskräftiges - Versäumnisurteil zur Zahlung von
5.745,35 EUR nebst Zinsen verurteilt.
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Nachdem die Beklagten auch in der Folgezeit die Mieten nur unregelmäßig zahlten,
kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter dem 05. September 2003 fristlos. Die
Beklagten versuchten am 17. September 2003 den Imbiss zu räumen. Die Klägerin
verhinderte dies, berief sich auf ihr Vermieterpfandrecht und verständigte die Polizei.
Weiterhin ließ sie neue Schlösser einbauen. Anfang Oktober 2003 gaben die Beklagten
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die (alten) Schlüssel zurück.
Die Klägerin hat die Zahlung rückständiger Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen
ab Januar 2003, sowie Nutzungsentschädigung und Schadensersatz über insgesamt
7.921,80 EUR und noch ausstehende Nebenkosten für das Jahr 2002 (418,22 EUR),
insgesamt also 8.340,02 EUR geltend gemacht.
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Die Beklagten sind durch Versäumnisurteil des Landgerichts vom 19. März 2004
antragsgemäß zur Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen verurteilt worden. Hiergegen
haben sie form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.
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Sie haben erfolglos eingewandt, die Einrichtungsgegenstände seien unpfändbar
gewesen. Ihnen stünde zudem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung von 800,--
EUR/Monat für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 zu, mit welchem sie die
Aufrechnung erklärten.
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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht das Versäumnisurteil
aufrechterhalten, wogegen die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt
haben.
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Sie tragen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vor,
das Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Das Landgericht habe die
Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung bzw.
Schadensersatz verkannt. Sie sind der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen für 2002
und 2003 seien nicht fällig, zudem seien die Kosten für Müllabfuhr sowie die anteilige
Grundsteuer zu hoch und nicht nachvollziehbar angesetzt. Zu Unrecht habe das
Landgericht den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verneint.
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Sie beantragen,
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das Versäumnisurteil des Landgerichts Duisburg vom 19. März 2004
aufzuheben und die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie hat auf Hinweis des Senats die Nebenkosten 2003 abgerechnet. Von dem
Nochzahlungsbetrag von 2.760,41 EUR verlangt sie soviel, wie zur Auffüllung der
Klageforderung erforderlich ist.
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II.
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Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das
Landgericht die Beklagten zur Zahlung von 8.340,02 EUR verurteilt.
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1.
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Der Anspruch der Klägerin aus § 535 BGB i.V.m. § 3 MV auf Zahlung des noch offenen
Mietzinses für den Zeitraum von Januar 2003 bis zum 05. September 2003 ist zwischen
den Parteien hinsichtlich des Mietzinses nicht im Streit.
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Zugrunde zu legen ist der Mietzins ohne Nebenkosten in Höhe von 1.227,10 EUR
(1.457,18 EUR abzgl. 230,08 EUR). Dies ergibt für 8 Monate 9.816,80 EUR und für den
anteiligen September 2003 errechnen sich 204,52 EUR (5/30 von 1.227,10 EUR),
insgesamt also 10.021,32 EUR, was abzüglich der Zahlungen in Höhe von 6.650,--
EUR einen Betrag von
3.371,32 EUR
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2.
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Für den Zeitraum vom 06. bis 16. September 2004 steht der Klägerin ein
Zahlungsanspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe von
449,94 EUR
Parteien nicht im Streit.
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3.
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Für die Zeit vom 17. September bis 31.10.2003 steht der Klägerin ein Anspruch auf
Schadensersatz in Höhe von
1.799,75 EUR
zuzüglich 1.227,10 EUR). Dieser Anspruch lässt sich allerdings nicht aus § 546 a BGB
herleiten. Denn ein Vorenthalten der Beklagten liegt nicht vor, weil die Klägerin durch
das Austauschen der Schlösser einen Zutritt der Beklagten zu dem Objekt und damit die
Möglichkeit einer Räumung verhindert hat. Im übrigen entfällt ein Anspruch des
Vermieters aus § 546 a BGB ab dem Zeitpunkt, in welchem er sein Vermieterpfandrecht
ausübt (KG DWW 2005, 199 f. = NZM 2005, 422 f.).
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Den genannten Betrag kann die Klägerin aber als Schadensersatz beanspruchen. Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dem
Schadensersatzanspruch um einen Anspruch eigener Art (BGH, ZMR 2005, 433 (435);
BGHZ 95, 39 mwN; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.
Auflage, VI Rn. 142 mwN). Anspruchsbegründende Norm ist die Bestimmung, aus der
das Kündigungsrecht hergeleitet wird (BGH WuM 1979, 236), hier also § 543 Abs. 2 Nr.
3 a) BGB. Die Ersatzpflicht des Mieters für die Kündigungsfolgeschäden wird dadurch
ausgelöst, dass er durch seine Vertragsverletzung den Vermieter zur außerordentlichen
Kündigung des Mietvertrages veranlasst und die die Haftung begründenden Ereignisse
in die Zeit des bestehenden Vertrages fallen (vgl. RGZ 76, 367 (369); BGH NJW 1984,
2687; OLG Frankfurt WuM 1998, 24). Die Voraussetzungen dieses
Schadensersatzanspruchs liegen vor:
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a.
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Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 05.
September 2003 beendet worden.
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Die Beklagten befanden sich unstreitig mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug,
weshalb die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3. a) BGB vorlagen. Nach der
Fälligkeitsregel in § 4 MV waren die Zahlungen mit Ablauf des 3. Werktags eines jeden
Monats im voraus zu zahlen. Einer weiteren Mahnung bedurfte es aufgrund der
kalendermäßig bestimmten Fälligkeit nicht (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
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b.
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Die Klägerin hat Anspruch auf Ersatz des ihr entstandenen Mietzinsausfalls für den
genannten Zeitraum. Sie ist so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht
eingetreten und das Mietverhältnis fortgeführt worden wäre, wobei der
Schadensersatzanspruch erst zu den Zeitpunkten fällig wird, zu denen die durch
Kündigung ausgefallenen Mietzinsraten fällig geworden wären (vgl. BGH WuM 1979,
236; Bub/Treier, aaO, IV Rn. 142 a). Auch diese Voraussetzung ist durch Zeitablauf
erfüllt.
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c.
31
Die Schadensersatzansprüche der Klägerin sind nicht aus dem Gesichtspunkt der
Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB zu kürzen, weil der Klägerin ein
mitwirkendes Verschulden bei der Schadensentstehung nicht angelastet werden kann.
Die Klägerin hat sich umgehend um eine Weitervermietung des Objekts bemüht, was ihr
- wie sie nunmehr in der Berufungserwiderung vorträgt - ab dem 01. November 2003,
also ca, 6 Wochen nach Übernahme der Räume, auch gelungen ist. Dies ist ein
ungewöhnlich kurzer Zeitraum (vgl. jetzt BGH ZMR 2005, 433 (435)). Soweit die
Beklagten meinen, die Klägerin habe darlegen und beweisen müssen, dass sie ihr alles
Zumutbare unternommen hat, um schnellstmöglich nach dem 17. September 2003 einen
neuen Mieter zu finden, ist dies unzutreffend. Die Beklagten tragen nämlich als Mieter
selbst die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der tatsächlichen Voraussetzungen
für eine Verletzung der Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB (vgl. BGH,
ZMR 2005, 433 (435); BGH NJW 1984, 2216; 1994, 3105; Palandt-Heinrichs, BGB, 64.
Auflage, § 254 Rn. 74).
32
4.
33
Die noch offenen Nebenkosten in Höhe von
418,22 EUR
stehen der Klägerin ebenfalls zu.
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Die Forderung ist fällig. Eine solche Abrechnung muss den Anforderungen des § 259
BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und
Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die
Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende
Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe
und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils
des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NZM 2003, 196;
NJW 1982, 573). Diese Voraussetzungen erfüllt die Abrechnung der Klägerin.
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Soweit die Beklagten die Abrechnung 2002 dem Grund und der Höhe nach bestreiten,
ist ihr Vorbringen gemäß §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Klägerin hat im
ersten Rechtszug mit Schriftsatz vom 19. Juli 2004 die von den Beklagten bestrittenen
Positionen betreffend Grundsteuer und Müllgebühren erläutert. Dem sind die Beklagten
erstinstanzlich trotz der ausdrücklich vom Landgericht in dem Beschluss vom 28. Juli
2004 eröffneten Möglichkeit zur Stellungnahme nicht entgegengetreten. Das
Landgericht hat dieses Vorbringen der Klägerin deshalb zu Recht als zugestanden i.S. §
138 Abs. 3 ZPO behandelt. Das Bestreiten der Beklagten ist in der Berufungsinstanz
nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil sie Gründe für ihren verspäteten Vortrag
nicht dargetan hat.
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5.
37
Die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 24. November 2004 in Höhe von
2.760,41 EUR für das Abrechnungsjahr 2003, welche sie nach einem Hinweis im
Berufungsrechtszug nunmehr vorgelegt hat, ist ebenfalls fällig. Denn auch sie genügt
den oben dargestellten Voraussetzungen einer Abrechnung. Die Klägerin hat davon
Anspruch auf Zahlung von
2.300,79 EUR
Klageforderung ausreichen, aber auch benötigt werden.
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Die Geltendmachung des Anspruchs nach Abrechnung stellt keine Klageänderung
gemäß § 263 ZPO dar, sondern einen Fall des § 264 Nr. 2 ZPO. Eine Änderung des
Klageantrags fehlt, soweit der Kläger - wie hier - von einer Forderung auf eine
Abschlagszahlung bei unverändertem Klagegrund zur Forderung auf die
Schlusszahlung übergeht (vgl. BGH NJW 1999, 713; Baumbach/Lauterbach, ZPO, 62.
Auflage, § 264 Rn. 7 "Abschlag - Schlusszahlung" m.w.N.).
39
Die von den Beklagten beanstandete Grundsteuer in Höhe von 880,44 EUR hat die
Klägerin durch Vorlage von zur Schätzung tauglichen Belegen nachgewiesen (§ 287
ZPO). Aus dem Grundsteuermessbescheid vom 25. August 1997 geht hervor, dass sich
dieser Bescheid auf das im Teileigentum der Klägerin stehende, von den Beklagten
gemietete Ladenlokal bezieht, nicht aber auf die gesamte Einheit (vgl. EW-Nummer des
Finanzamts D. ). Der Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2002 enthält diese EW-
Nummer und weist als zu zahlenden Jahresbetrag die in der Nebenkostenabrechnung
angesetzten 880,44 EUR auf. Ohne Belang ist, dass sich dieser Bescheid auf das Jahr
2002 bezieht. Denn für Änderungen im Jahr 2003 ist nichts ersichtlich (§ 287 Abs. 1
ZPO).
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Die Kosten der Müllabfuhr sind nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der
Klägerin seit Beginn des Mietverhältnisses im November 1999 in der Weise
abgerechnet worden, dass den Beklagten ein halber Müllcontainer zugewiesen war.
Diese Abrechnung haben die Beklagten vorgerichtlich nie beanstandet, sondern sich
mit diesem Umlegungsmaßstab stillschweigend einverstanden erklärt (vgl. auch BGH,
NJW-RR 2000, 1463; 2004, 877; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 535 Rn. 87 f. m.w.N.).
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Der Klägerin stehen mindestens 2.300,79 EUR für die in 2003 abgerechneten
Nebenkosten zu. Der Gesamtbetrag von 3.360,59 EUR ist bis zum 30. Oktober 2003,
also für 10 Monate von den Beklagten zu tragen. Dies ergibt 2.800,49 EUR (10/12 von
3.360,59 EUR) abzüglich gezahlter 460,16 EUR mithin 2.340,33 EUR.
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6.
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Es ergibt sich somit zugunsten der Klägerin folgende Abrechnung
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Mietzinsanspruch 3.371,32 EUR
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Anspruch aus § 546 a BGB 449,94 EUR
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Schadensersatzanspruch 1.799,75 EUR
47
Nebenkosten 2002 418,22 EUR
48
Nebenkosten 2003 2.300,79 EUR
49
Gesamtbetrag: 8.340,02 EUR
50
7.
51
Die Beklagten können demgegenüber nicht mit einem Anspruch auf
Nutzungsentschädigung für die im Objekt verbliebenen Gegenstände aufrechnen.
52
Offen bleiben kann, ob die von den Beklagten zurückgelassenen Gegenstände
überhaupt in ihrer Gesamtheit von einem Vermieterpfandrecht der Klägerin erfasst
wurden oder nach § 811 Abs. 1 Nr. 1 und 5 ZPO unpfändbare Gegenstände nicht
darunter fielen. Die Klägerin war jedenfalls selbst beim Bestehen eines
Vermieterpfandrechts grundsätzlich nicht zur Nutzung der Gegenstände berechtigt, weil
das Vermieterpfandrecht kein Nutzungspfandrecht ist. Eine unbefugte Nutzung kann zu
einem Anspruch des Mieters auf Herausgabe des Erlöses führen (vgl. OLG Frankfurt,
NJW-RR 1996, 585 m.w.N.), entweder nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog
(Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, § 559 Rn. 66) oder aus analoger Anwendung
des § 1214 BGB (Staudinger/Wiegand, aaO, § 1214 Rn. 5; MüKo/Damrau, BGB, 4.
Auflage, § 1214 Rn. 6). Denkbar sind auch Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-
Verhältnis (§§ 987 ff. BGB).
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Ohne Belang ist zudem, dass die Klägerin sich die Einrichtungsgegenstände
übereignen ließ. Denn dies erfolgte erst im Oktober 2004, also nach dem von den
Beklagten ihrem Anspruch zugrunde gelegten Zeitraum.
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Die Beklagten haben nämlich den Anspruch der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt.
Unklar ist bereits, welche Gegenstände von den Beklagten eingebracht wurden, welche
als im Eigentum der Klägerin stehend vorhanden waren und von den Beklagten gegen
andere Gegenstände ausgetauscht wurden. Ein Anspruch der Beklagten ist aber auch
aus anderen Gründen nicht gegeben. Denn ersichtlich hat die Klägerin aus der
Vermietung ihres Objekts unter Einschluss dieser Gegenstände nichts "erlangt" (§ 816
Abs. 1 BGB), mithin weder einen Gewinn noch "Nutzungen" (§ 988 BGB, § 1214 Abs. 1
BGB) dafür erzielt. Die von den Beklagten an die Klägerin gezahlte Nettomiete lag bei
2.400,-- DM = 1.227,10 EUR (Mietvertrag v. 11.06.1999). Die mit dem Mieter A.
vereinbarte Nettomiete betrug 1.230,-- EUR (Mietvertrag v. 01. September 2003/ 01.
Oktober 2003), die mit dem Mieter B. vereinbarte Nettomiete betrug ebenfalls 1.230,--
EUR (MV v. 22. Oktober 2003, GA 165). Die geringfügige monatliche Differenz von 2,90
EUR beruhte lediglich auf einer Aufrundung nach der Währungsumstellung von DM auf
Euro (§ 287 Abs. 1 ZPO) und nicht auf einer Wertsteigerung der Mietsache aufgrund der
den Beklagten gehörenden Einrichtungsgegenständen (§ 287 ZPO).
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8.
56
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10,
713 ZPO.
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Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.
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a. T H
b. ROLG RinOLG
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