Urteil des OLG Düsseldorf vom 30.03.2006
OLG Düsseldorf: fristlose kündigung, öffentlich, minderung, berechtigung, mietsache, mangel, zahlungsverzug, reithalle, inventar, wohnung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 166/05
Datum:
30.03.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 166/05
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 8 O 156/05
Leitsätze:
Leitsätze des Senats:
BGB § 536
1. Das Fehlen einer für die gewerbliche Nutzung an sich erforderlichen
Nut-zungsgenehmigung führt allerdings nicht automatisch zur Annahme
eines Mangels gemäß § 536 BGB und damit zur Nichtgewährung des
vertragsge-mäßen Gebrauchs. Voraussetzung ist vielmehr, dass die
fehlende Genehmi-gung eine Aufhebung oder erhebliche
Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die
zuständige Behörde die Nutzung des Mietob-jekts untersagt oder wenn
ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist
2. Die Klausel in einem Pachtvertrag über einen Pferdehof, „Es finden
jeweils in den Monaten Oktober und April zwei Betriebsbesichtigungen
statt. Ergeben sich hierbei Beanstandungen, zu der auch das Vorliegen
von Mängeln gehört, so entscheidet – bei Nichteinigung der Parteien -
über deren Berechtigung der noch zu bildende Gutachterausschuss...“,
ist gemäß §§ 133, 157 BGB bei verständiger Regelung dahingehend
auszulegen, dass im Streitfall ein die Gebrauchstauglichkeit
einschränkender Mangel durch den Gutachteraus-schuss bestätigt sein
muss.
OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.3.2006, I-10 U 166/05
Rechtskraft:
Nichtzulassungsbeschwerde möglich
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 3. November 2005 verkün-
dete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts
Düsseldorf abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm angemieteten Teile des .-hofes
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm angemieteten Teile des .-hofes
in Düsseldorf – belegen...,...D... – nämlich
· Alter Pferdestall mit 17 Boxen,
· Sattelkammern,
· Reithalle mit Inneneinrichtung (z.B. Spiegel, Bande, Beleuchtung u.
Reitbahnboden),
· Pferdestall-Anbau mit 36 Boxen,
· Vorbau südlich zur Reithalle mit Aufenthaltsraum ohne Inventar mit
gefliestem Boden,
· darunter Lagerraum,
· eine Wohnung bestehend aus Küche, Bad und 2 Zimmern (diese ohne
Fußbodenbelag und Tapeten),
· ein Schulungsraum (Fußboden gefliest, ohne Inventar),
· Toiletten neben dem Schulungsraum, voll ausgestattet,
· Reitplatz mit Nebenplatz,
· Weg westlich der Gebäude mit dem Hinweis „Reitschule“(nur dieser
Weg ist vom Betrieb des Pächters zu benutzen)
geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Räumungsvollstreckung der
Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 61.335,00 € und die
Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Kosten in Höhe von 120 % des zu
vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Kläger vorab in
gleicher Höhe Sicherheit leisten.
I.
1
Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, den von den Klägern
angepachteten Teil des -.hofes in D...zu räumen. Wegen des erstinstanzlichen
Vorbringens der Parteien und der getroffenen Feststellungen - einschließlich der
gestellten Anträge - wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung
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verwiesen (GA 206-210). Das Landgericht hat die Räumungsklage mit der Begründung
abgewiesen, die Kündigungen der Kläger hätten den Pachtvertrag nicht beendet.
Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen
(GA 210 ff.).
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihren erstinstanzlichen
Räumungsantrag auch hinsichtlich der insoweit gestellten Hilfsanträge weiter verfolgen.
Sie halten das klageabweisende Urteil für rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung
des Landgerichts sei die fristlose Kündigung vom 31.8.2005 wirksam. Das Landgericht
habe insoweit die Darlegungs- und Beweislast sowie die Bedeutung des § 8 PV (letzter
Absatz) verkannt. Der Beklagte habe sich am 31.8.2005 mit mehr als einer Pacht in
Rückstand befunden. Es sei dem Beklagten unbenommen geblieben, vor Gericht
Mängel des Pachtobjekts vorzutragen und daraus resultierende angebliche
Minderungsrechte einzuwenden. Dies habe das Landgericht verkannt. Die Auffassung
des Landgerichts führe dazu, dass sie ihr fristloses Kündigungsrecht gemäß § 12 Abs. 3
PV erst ausüben könnten, wenn sie zuvor den Gutachterausschuss angerufen hätten
und dieser die Mängelfreiheit festgestellt hätte. Im Übrigen halten sie auch ihre weiteren
Kündigungen entgegen der Auffassung des Landgerichts für wirksam. Wegen der
näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 16.1.2006 (GA 233 ff.)
verwiesen.
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Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der
Berufung. Das Landgericht habe zu Recht festgestellt, dass hinsichtlich der Kündigung
vom 31.8.2005 ein Kündigungsgrund aufgrund des geltend gemachten
Zurückbehaltungsrechts nicht bestehe. Der Zahlungsrückstand basiere nicht auf einem
Zahlungsverzug, vielmehr habe er die Pacht wegen zahlreicher Mängel der
Pachtanlage gemindert. Ein pflichtwidriger Zahlungsverzug liege erst dann vor, wenn er
sich den Feststellungen des – bisher nicht eingeholten - Schiedsgutachtens widersetze.
Im übrigen hält er auch die weiteren von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen
mit dem Landgericht für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die
Berufungsbegründung vom 20.2.2006 (GA 279 ff.) Bezug genommen.
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Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der in
beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den
Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
5
II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache im Hauptantrag Erfolg, so dass es einer
Entscheidung über die gestellten Hilfsanträge nicht bedarf. Entgegen der Auffassung
des angefochtenen Urteils ist das Pachtverhältnis der Parteien jedenfalls durch die
fristlose Kündigung der Kläger vom 31.8.2005 beendet und der Beklagte gemäß §§ 581
Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe an die Kläger verpflichtet. Das
beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:
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Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung der Kläger vom 31.8.2005 ist
gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB begründet, so dass es auf die Frage, ob
die in § 12 Abs. 2 PV (GA 15) getroffene Kündigungsregelung auch den Fall erfasst,
dass der Pächter über einen längeren Zeitraum jeweils nur mit einem Teil des
Pachtzinses in Rückstand gerät, selbst wenn dieser in der Summe mehr als eine
Monatspacht erreicht, nicht ankommt. Nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB ist
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der Verpächter berechtigt, das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn
der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder
eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Diese Voraussetzungen liegen
nach den gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen vor. Unstreitig
hatte der Beklagte bei Ausspruch und Zugang der Kündigung die jeweils zum 3. eines
jeden Monats (§ 5 PV) zu entrichtende Pacht (monatlich 5.112,92 €) für die Monate April
bis August 2005 in einer Gesamthöhe von 9.669,10 € nicht gezahlt. Die nicht gezahlte
anteilige Pacht betrug nach den vorgelegten Kontoauszügen (GA 129-133) in den
Monaten April bis Juni 2005 je 1.533,82 € und in den Monaten Juli und August 2005 je
2.533,82 €. Der Gesamtrückstand von 9.669,10 € ist i.S. der gesetzlichen Regelung
nicht unerheblich (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 903).
Gründe für den Pachtrückstand, die der Beklagte nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4
BGB), liegen nicht vor. Der Beklagte konnte sich gegenüber dem fälligen
Pachtzinsanspruch ohne Fahrlässigkeit weder aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts
noch wegen etwaiger Mängel des Pachtobjektes für berechtigt halten, die Pachtzahlung
in vorbeschriebener Höhe einzustellen. Ein Recht zur Zahlungsverweigerung ergibt sich
insbesondere nicht aus den im Schriftsatz vom 2.11.2005 (GA 142, 153 ff) behaupteten
fehlenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsgenehmigungen (für die Nutzung als
Wohnung, für die Betonplatte vor den Außenboxen, für die Zufahrt, für die
Verlaufsänderung des Baches, für den abgeladenen Bauschutt).
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Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche
Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen
Gebrauch entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 537 BGB
a.F. = § 536 BGB n.F. darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache
zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre
Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist (vgl. BGH, Urt. v.
16.2.2000, NJW 2000, 1713 m.w.N.). In diesem Sinn kann auch das Fehlen einer
öffentlich –rechtlichen Genehmigung einen Mangel darstellen und dem Mieter insoweit
die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) bzw. ein Recht zur Minderung (§
536 Abs. 1 BGB) geben. Das Fehlen einer – wie hier - für die gewerbliche Nutzung als
Lagerfläche an sich erforderlichen Nutzungsgenehmigung führt allerdings nicht
automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 BGB und damit zur
Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Voraussetzung ist vielmehr, dass
die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der
Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche
liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts
untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist
(vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 9.1.2002, XII ZR 182/98; BGH, Urt. v. 20.1.1971, ZMR
1971, 220; Senat, Urt. v. 12.5.2005, DWW 2005, 235 = ZMR 2005, 707; KG, Urt. v.
7.3.2002, GE 2002, 664). Dass diese Voraussetzungen bei Ausspruch der Kündigung
vom 31.8.2005 erfüllt waren, vermag der Senat den im Berufungsverfahren zu Grunde
zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) nicht zu
entnehmen. Das Vorbringen des Beklagten ist insoweit auch zweitinstanzlich
substanzlos.
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Auch die weiteren im Schriftsatz vom 2.11.2005 (GA 156 ff.) aufgelisteten Mängel
berechtigten den Beklagten weder zur Zurückhaltung noch zur Minderung des
Pachtzinses. Der Senat lässt dahin stehen, ob die von dem Beklagten behaupteten
Mängel des Pachtobjekts vorliegen oder nicht. Ihrer Berücksichtigung im vorliegenden
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Rechtsstreit steht jedenfalls die in § 8 Abs. 7 PV (GA 12, letzter Absatz) zwischen den
Parteien vereinbarte Schiedsklausel entgegen. Danach finden jeweils in den Monaten
Oktober und April zwei Betriebsbesichtigungen statt. Ergeben sich hierbei
Beanstandungen, zu der auch das Vorliegen von Mängeln gehört, so entscheidet – bei
Nichteinigung der Parteien - über deren Berechtigung der noch zu bildende
Gutachterausschuss (vgl. § 16 PV). Die insoweit getroffene Regelung hat ersichtlich den
Sinn, im Fall der Nichteinigung weiteren Streit zwischen den Vertragsparteien zu
vermeiden und die Berechtigung beiderseits vorgebrachter Beanstandungen dem
Votum des Gutachterausschusses zu unterstellen. Sie ist gemäß §§ 133, 157 BGB bei
verständiger Regelung dahingehend auszulegen, dass im Streitfall ein die
Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel durch den Gutachterausschuss
bestätigt sein muss (in diesem Sinn, BGH, Urt. v. 21.9.2005, GuT 2006, 19 = NZM 2006,
54 – XII ZR 66/03 – zu der vergleichbaren Klausel, "Das Recht zur Minderung des
Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 BGB ist von einer vorherigen Feststellung durch einen
von der IHK zu benennenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
abhängig, es sei denn, die Vermieterin stimmt der geltend gemachten Minderung zu.").
Den ihm hiernach obliegenden Nachweis für das Vorhandensein der behaupteten
Mängel durch eine Entscheidung des Gutachterausschusses hat der Beklagte nicht
erbracht, so dass er mit seiner Mängeleinrede nicht gehört werden kann.
Gegenteiliges ist der Berufungserwiderung nicht zu entnehmen. Soweit es um die
erstinstanzlich bereits vorgetragenen Mängel geht, haben die Kläger deren
Vorhandensein bereits mit der Berufungsbegründung bestritten, so dass es Sache des
Beklagten war, die Voraussetzungen für die Beauftragung des Gutachterausschusses
zu schaffen. Sofern das Besichtigungsprotokoll weitere bisher nicht vorgebrachte
Mängel enthalten sollte, ist der Beklagte hiermit jedenfalls gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3
ZPO präkludiert, weil er nicht dargelegt hat, diesen Vortrag erstinstanzlich nicht aus
Nachlässigkeit unterlassen zu haben.
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Selbst wenn die Kläger – wie der Beklagte meint – dem Inhalt des Mängelprotokolls
vom 2.2.2006 nicht fristgerecht widersprochen haben sollten, führt dies nicht zum
nachträglichen Wegfall der im Zeitpunkt ihres Zugangs berechtigten fristlosen
Kündigung vom 31.8.2005. Auf die Berechtigung der weiteren von den Klägern
ausgesprochenen Kündigungen kommt es bei dieser Sachlage nicht mehr an.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711
ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen
nicht vor.
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Streitwert: 61.335,00 €
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