Urteil des OLG Düsseldorf vom 08.11.2002
OLG Düsseldorf: fassade, entlastung, verwalter, aufteilung, abrechnung, hof, eigentümer, wohnung, wohnhaus, anteil
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 258/02
Datum:
08.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
3 Wx 258/02
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 11 T 335/01
Tenor:
Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 werden die Entscheidungen
der Vorinstanzen teilweise dahin geändert, dass der Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. Februar 2001 zu TOP 3
(Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der Hofdurchfahrt zu der
Instandhaltungsrücklage der Garagen) für ungültig erklärt wird. Das
weitergehende Rechtsmittel wird zurückgewiesen. Die gerichtlichen
Kosten des Verfahrens a) vor dem Amtsgericht tragen der Antragsteller
zu 92 %, die Antragsgegner zu 8 %. b) der zweiten und dritten Instanz
tragen der Antragsteller zu 89 %, die Antragsgegner zu 11 %.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert (z.T. unter
Änderung der Entscheidungen der Vorinstanzen): 1. Rechtszug: 9.000
Euro (TOP 3: 750 Euro; TOP 4: 250 Euro; TOP 5: 4.000 Euro; TOP 8:
2.000 Euro und TOP 9: 2.000 Euro) 2. und 3 Rechtzug: jeweils 6.750
Euro.
G r ü n d e :
1
I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
H... in Mülheim an der Ruhr. Die Beteiligte zu 3 verwaltet die Anlage.
2
Am 20. Februar 2001 fasste die Eigentümergemeinschaft u.a.. folgende Beschlüsse:
3
"TOP 3 Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der
4
Hofdurchfahrt zu der Instandhaltungsrücklage der Garagen
5
...
6
Die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt werden ab
7
dem 1.1.2001 uneingeschränkt den Teileigentümern der Garagen
8
zugewiesen. Sie sind in voller Höhe, jedoch abzüglich der im jeweiligen
9
Jahr angefallenen Kosten für die Unterhaltung der Hofdurchfahrt und des
10
Hoftores, der für die Garagen anzulegenden Instandhaltungsrücklage
11
zuzuweisen.
12
Gleichzeitig wird die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für die Garagen
beschlossen.
13
Diese Beschlussfassung hatte folgenden Hintergrund:
14
Für 1999 wurden Instandsetzungskosten für Garagen und Hof von 2.100,46 DM in die
Jahreabrechnung eingestellt und anteilmäßig sämtlichen Miteigentümern in Rechnung
gestellt. Diese Praxis hatte die WEG seit Jahren verfolgt, obwohl die - nicht bei den
Akten befindliche - Teilungserklärung die Bestimmung enthält, dass die Instandhaltung
der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem Wohnhaus einschließlich
Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen (z.B. Elektromotor) durch die Teileigentümer
der Garagen zu bestreiten ist.
15
Der Beschwerdeführer war anteilig mit 210,05 DM belastet worden, was er beanstandet
hat. Das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr - 23 II 39/00 - hat am 12. Januar 2001 diese
Beanstandung für berechtigt erklärt und zugleich einen Antrag der übrigen Eigentümer,
dass die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt (ca. 1.500,- DM) ausschließlich
den Teileigentümern der Garagen zuzurechnen seinen, für derzeit unbegründet erklärt,
weil insoweit noch keine Willensbildung der Gemeinschaft stattgefunden habe, der das
Gericht nicht vorgreifen könne.
16
TOP 4 Aufteilung der Instandhaltungsrücklage aus Anlaß der
17
Kostentrennung für das Wohngebäude und die Garagen/Hofdurchfahrt
18
...
19
Es wurde deshalb beschlossen, eine nachträgliche Aufteilung der
20
Instandhaltungsrücklage nicht vorzunehmen und diese in voller Höhe für die
21
Wohnungen bestehen zu lassen.
22
TOP 5 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des Verwalters
23
Sodann wurde die Abrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2000 bis
24
31.12.2000 einschließlich der jeweiligen Einzelabrechnungen genehmigt und
25
dem Verwalter für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt.
26
Die Nachforderungen aus der Abrechnung werden mit der zuvor erfolgten
27
Abrechnungsgenehmigung fällig gestellt. Die Guthaben sind zur Auszahlung
28
zu bringen.
29
TOP 8. Verkleidung der Rückfront des Hauses mit einer Thermohaut
30
bzw. einer vorgehängten , wärmegedämmten und hinterlüfteten
31
Fassadenkonstruktion
32
...
33
Die Gartenfront der Fassade ist unter Abriß der vorhandenen
34
Fassadenplatten mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (Thermohaut) zu
35
verkleiden. Dabei sind gleichzeitig neue Fensterbänke aus Naturstein (Granit
36
oder ähnlich) einzubauen.
37
Die farbliche Gestaltung wird bei Beginn der Arbeiten von den Eigentümern
38
vor Ort entschieden.
39
Soweit bei diesen Arbeiten festgestellt wird, daß einzelne Balkone nicht dicht
40
sind, sind diese gleichzeitig mit entsprechender Lösung der Entwässerung
41
neu abzudichten.
42
Im Zuge der vorstehend beschlossenen Maßnahmen sind zur Verbesserung
43
der Empfangsqualität für die hausinterne Verteileranlage des
44
Kabelanschlusses neue Kabel über die gartenseitige Hauswand bis in jede
45
Wohnung hinein zu verlegen. Für jede Wohnung ist dabei nur ein Anschluß
46
vorzusehen. Soweit mehrere Anschlüsse gewünscht werden, sind die Kosten
47
für den zweiten und jeden weiteren Anschluß von jedem Eigentümer selbst zu
48
tragen.
49
Zur Deckung der Kosten wird eine Sonderumlage in Höhe von 20.000,- DM
50
erhoben, die nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungen zu berechnen
51
und innerhalb von 4 Wochen nach Anforderung durch den Verwalter fällig
52
und zahlbar ist. Nicht rechtzeitig gezahlte Beträge sind mit vier vom Hundert
53
jährlich zu verzinsen, ohne daß es einer Mahnung bedarf.
54
Der über die festgesetzte Sonderumlage hinausgehende betrag wird aus der
55
Rücklage gedeckt.
56
TOP 9 Wirtschaftsplan 2001
57
Auf Vorschlag des Versammlungsleiters sowie nach Erörterung der einzelnen
58
Kostenansätze wurde für das Wirtschaftsjahr 2001 folgender Wirtschaftsplan
59
beschlossen:
60
.....
61
Gesamtkosten 35.890,00 DM.
62
Der vorstehende Wirtschaftsplan gilt einschließlich der sich unter
63
Zugrundelegung des für die Jahresabrechnung maßgebenden
64
Umlageschlüssels ergebenden Einzelwirtschaftspläne.
65
Der Wirtschaftsplan gilt im übrigen bis zur Beschlußfassung über den
66
nächsten Wirtschaftsplan."
67
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt;
68
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2001zu den
Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 8 und 9 für unwirksam zu erklären.
69
Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss vom 09. November
2001 das Gesuch des Beteiligten zu 1 abgelehnt.
70
Die hiergegen bezüglich TOP 3, 5 und 8 gerichtete sofortige Beschwerde des
Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 26. Juni 2002
zurückgewiesen.
71
Gegen die Entscheidung der Kammer wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner
sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 entgegentreten.
72
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
73
II. Das zulässige Rechtsmittel ist zum Teil (TOP 3) begründet. Die angefochtene
Entscheidung beruht insoweit auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
74
1. Das Landgericht hat zur Begründung u.a. ausgeführt:
75
a) Der zu TOP 3 gefasste Eigentümerbeschluss sei wirksam. Die Teilungserklärung
sehe eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung über die
Verwendung und Verteilung einzelner Erträge nicht vor. Damit sei die Gemeinschaft
76
insoweit regelungsbefugt. Die zu TOP 3 getroffene Regelung entspreche im übrigen der
in § 16 WEG vorgesehenen Aufteilung von Kosten und Nutzungen. Danach kämen die
Nutzungen demjenigen zugute, der die entsprechenden Kosten und Lasten zu tragen
habe. Der Beteiligte zu 1 habe erfolgreich dafür gestritten, dass die Kosten und Lasten
der in Rede stehenden Sondernutzungen von allen Miteigentümern zu tragen seien; die
sich dabei ergebenden Nutzungen stünden - in Ermangelung einer anderweitigen
Regelung in der Teilungserklärung - gemäß der bei der Beschlussfassung zu TOP 3
inhaltlich aufgegriffenen Regelung des § 16 WEG allen Miteigentümern zu.
b) Auch der zu TOP 8 gefasste Eigentümerbeschluss sei nicht zu beanstanden. Nach
den zu den Akten gereichten Lichtbildern und dem bestandskräftigen Beschluss des AG
Mülheim an der Ruhr - 23 II 39/00 - vom 23. Januar 2001 erweise sich die Fassade des
Wohnhauses nicht zuletzt mit Rücksicht auf deren Alter und die seinerzeit verbauten
gesundheitsschädlichen Materialien als sanierungsbedürftig. Unabhängig von der
Frage, ob es sich bei der Maßnahme um eine modernisierende Instandsetzung handele,
sei Allstimmigkeit nicht erforderlich, weil der Beteiligte zu 1 durch die geplante
Fassadensanierung nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in seinen
Rechten beeinträchtigt werde.
77
c) Da die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 8 demnach Rechtens seien, sei auch
dem Verwalter Entlastung zu erteilen, mit der Folge, dass auch die Anfechtung des zu
TOP 5 gefassten Beschlusses erfolglos bleiben müsse.
78
2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nur
zum Teil stand.
79
a) Unverständlich erscheint - dies bemängelt der Beschwerdeführer zu Recht - dass das
Landgericht ausführt, nach dem zu bestätigenden Beschluss zu TOP 3, der § 16 WEG
inhaltlich aufgreife, kämen die in Rede stehenden Nutzungen allen Miteigentümern
zugute. TOP 3 weist im Gegenteil die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt ab
dem 1.1.2001 uneingeschränkt den Teileigentümern der Garagen zu.
80
Eine solche Regelung unterliegt indes nicht der Beschlusskompetenz der
Eigentümergemeinschaft. Denn sie zielt darauf ab, u.a. dem Beschwerdeführer die ihm
nach § 16 Abs. 1 WEG gebührenden Früchte seines Miteigentums zu entziehen. Da der
Eigentümerbeschluss vom 20. Februar 2001 zu TOP 3 damit in den der Disposition der
Wohnungseigentümer entzogenen Bereich des Miteigentums des Beteiligten zu 1
eingreift, ist die Beschlussregelung wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener
Regelungskompetenz als nichtig anzusehen ( BGH NJW 2000, 3500; = NZM 2000,
1184).
81
Ergänzend sei auf Folgendes hingewiesen: Die Bestimmung der Teilungserklärung,
dass die Instandhaltung der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem
Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen (z.B. Elektromotor)
durch die Teileigentümer der Garagen zu bestreiten ist, korrespondiert mit dem
Benutzungsrecht der Garageninhaber, nicht aber mit dem Recht zur Fremdnutzung.
Insoweit sind etwa hiermit verbundene Lasten von sämtlichen Gemeinschaftern
entsprechend ihrem Anteil zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG) und gebührt ihnen ein
entsprechender Anteil der Nutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG), hier des Nutzungsentgelts von
derzeit ca. 750,- Euro (§ 16 Abs. 1 WEG).
82
b) Ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer war ausreichend. Denn die
beschlossene Maßnahme dient der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums.
Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu
bewerten ist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder
Aufwendung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung
verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff
der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das
Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern
bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten
Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst.
Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende
bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung
zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl.
Senat, OLGR 2000, 442; OLGR 2000, 82; Senatsbeschluss - 3 Wx 13/02 - vom 15. März
2002; OLG Köln ZMR 1998, 49; KG WuM 1996, 300; WE 1994, 335, 336; BayObLG
NZM 1998, 338; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 21 Rz. 134).
83
Durch den angefochtenen Beschluss haben sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich
dafür entschieden, die Fassade der Anlage wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit
und Asbestbelastung der Verkleidung mit einem Wärmedämm-Verbundsystem
(Thermohaut) zu versehen. Die mehr als 30 Jahre alte Fassade aus nach heutigem
Erkenntnisstand gesundheitsbeeinträchtigendem Material (Eternit) ist - wie sich aus den
eingereichten und von der Kammer fehlerfrei bewerteten Fotos ergibt - in den dort
beispielhaft dargestellten Teilen instandsetzungsbedürftig. An den Fensterlaibungen
haben sich die Platten gehoben, die Dämmung ist sichtbar; es besteht kein Anschluss
zur Fensterlaibung mehr. Die Befürchtung, dass Feuchtigkeit eindringt und bei Sturm
Platten herabfallen, ist nicht von der Hand zu weisen.
84
Die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme ist nicht nur zur Behebung der
beschriebenen Mängel an der Fassade geeignet, sondern stellt sich - weil sie
gleichzeitig für eine zeitgemäße Wärmedämmung sorgt - als technisch bessere und
wirtschaftlich sinnvollere Lösung im Vergleich zu einer bloßen Ausbesserung der
Fassade ohne wärmeisolierende Wirkung dar.
85
Selbst wenn zur Mängelbeseitigung weitere gleichermaßen Erfolg versprechende
Sanierungsmaßnahmen in Betracht kämen, so steht der Eigentümergemeinschaft ein
Ermessensspielraum bei der Auswahl zu. Wie der Senat bereits mehrfach ausgeführt
hat, sind vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen grundsätzlich
hinzunehmen (vgl. Senat WE 1991, 252; Beschluss v. 26.4.1999 - 3 Wx 32/99). Die
Wohnungseigentümer können sich für die ihnen am meisten zusagende Maßnahme
entscheiden, sofern diese - wofür derzeit kein Anhalt besteht - nicht nach Preis und
Qualität der Ausführung negativ aus dem Rahmen fällt. Wenn die
Wohnungseigentümergemeinschaft sich unter diesen Umständen für das
Wärmedämmverbundsystem als - modernisierende - Instandsetzungsmaßnahme
entscheidet, widerspricht dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
86
c) Die vom der Kammer gebilligte Verwalterentlastung in TOP 5 hat der
Beschwerdeführer mit der Begründung seines Rechtsmittels nicht beanstandet und
nimmt dieselbe offenbar hin. Die Unwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 3 ist auf die
Verwalterentlastung ohne Einfluss.
87
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattungsanordnung in
Bezug auf die außergerichtlichen Kosten (§ 47 Satz 1 WEG) ist nicht veranlasst.
88