Urteil des OLG Düsseldorf vom 29.11.2004
OLG Düsseldorf: behörde, androhung, mietsache, stadt, abtretung, genehmigung, rüge, bad, form, mangel
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 186/03
29.11.2004
Oberlandesgericht Düsseldorf
24. Zivilsenat
Beschluss
I-24 U 186/03
Landgericht Duisburg, 4 O 487/02
Die Berufung der Beklagten gegen das am 28. Juli 2003 verkündete
Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg
wird zu-rückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen die Beklagten als Gesamt-
schuldner.
G r ü n d e :
Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat der Klage in
Höhe von 6.881,49 EUR nebst Zinsen zu Recht stattgegeben. Zur Begründung verweist
der Senat auf seinen Beschluss vom 18. Dezember 2003.
Darin hat der Senat ausgeführt:
1. Das Landgericht hat zutreffend eine wirksame Abtretung zu Grunde gelegt.
Ergänzend zu den Ausführungen der Einzelrichterin ist darauf hinzuweisen, dass die
Klägerin die Abtretungserklärungen ihres Ehemannes erhalten und im Rechtsstreit nicht
ohne sein Wissen verwendet hat, worin konkludent die Annahme der Abtretung liegt. Es
wäre weltfremd anzunehmen, die Klägerin habe die Abtretungserklärungen ihres
Ehemannes ohne sein Wissen verwendet. Überdies ist das durch den hilfsweise erklärten
Beitritt des Ehemannes zum Rechtsstreit auch widerlegt. Die ausdrückliche
Annahmeerklärung ist in einem Falle, wie dem hier erörterten, nach der Verkehrssitte nicht
zu erwarten, und auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt ein
Abtretungsangebot konkludent als angenommen, wenn der Zedent die abgetretene
Forderung einklagt (BGH NJW 1999, 2179). Gleiches gilt im übrigen gemäß § 151 BGB für
den Zugang der Annahme. Ferner sind die Bedenken der Beklagten gegen die
Wirksamkeit der Abtretung wegen Unbestimmtheit nicht begründet.
2. Das Landgericht hat des Weiteren zu Recht die Wirksamkeit der Anfechtung wegen
arglistiger Täuschung verneint. Auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil
wird verwiesen. Entscheidend sind die Vorgänge vor und bei Abschluss des Mietvertrages.
Hierzu ist der Vortrag der Beklagten zu Erklärungen und Kenntnissen der Klägerin und
ihres Ehemannes zu allgemein gehalten, um auf ein arglistiges Verhalten schließen zu
lassen. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die später an die Beklagten
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vermieteten Räumlichkeiten bei dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin und
deren Ehemann vor rund zwölf Jahren bereits als Büroräume benutzt wurden. Im Übrigen
fehlt es nach wie vor an einem Beweisantrag der Beklagten zu ihren Behauptungen.
3. Ferner hat das Landgericht mit Recht ausgeführt, dass die Beklagten den Mietvertrag
nicht wirksam gekündigt haben, weil das Fehlen der Baugenehmigung in Bezug auf die
Nutzung der Räume als Büro hier keinen Kündigungsgrund bietet.
a) Es entspricht allerdings allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur,
dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen Fehler der
Mietsache im Sinne des § 536 BGB n.F. = § 537 BGB a.F. sind, wenn sie mit der Art, Lage
oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder
betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH NJW 1980, 777 zu
Anforderungen der Warenhausverordnung; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1993, 275
zu Brandschutzmängeln; Senat, Beschluss vom 28. Februar 2000, 24 W 6/00 zur
Genehmigungsfähigkeit einer Galerie n.v.). Dies ist nicht der Fall, wenn die Behörde trotz
Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten
Gebrauch der Mietsache duldet (vgl. OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1976, 218; Senat
ZMR 2002, 739 = NZM 2003, 556; OLG Nürnberg NZM 1999, 419; Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 248; Schmidt/-
Futterer/Eisenschmidt, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 67). Die Androhung einer
ordnungsbehördlichen Maßnahme kann jedoch einen Mangel begründen, wenn sie zu
einer Ungewissheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs führt und hierdurch
gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt sind (vgl. BGH WM 1983, 660, 661;
NJW 1971, 555; Wolf/Eckert/Ball a.a.O.).
b) Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Dies folgt bereits daraus, dass
trotz des Schreibens der Beklagten vom 22. Februar 2002 an das Bauordnungsamt der
Stadt Duisburg zur Frage der Genehmigung der Kellerräume als Büroflächen keine
Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme erfolgte. Folglich war es den
Beklagten zuzumuten abzuwarten, ob die Behörde Ansätze zu einer Untersagung der
Nutzung, etwa der Ankündigung von Maßnahmen nach Verstreichen einer bestimmten
Frist, machen würde. Ein solches Vorgehen plante die zuständige Behörde aber gerade
nicht. Sie hat später mit ihrem Belassungsbescheid vom 5. März 2003 überdies
ausdrücklich beschlossen, dass das ausgeführte Bauvorhaben in der gegenwärtigen Form
(Nutzung als Bürogebäude) belassen werden könne.
4. Schließlich hat das Landgericht zutreffend entschieden, dass den Beklagten ein
Zurückbehaltungsrecht wegen sonstiger Mängel nicht zusteht.
a) Das Landgericht hat sich im Einzelnen zutreffend mit allen im Schreiben der
Beklagten vom 25. Januar 2002 aufgeführten 23 Mängel befasst. Hierauf verweist der
Senat ausdrücklich.
Insbesondere hat das Landgericht die unstreitig nicht beseitigten Mängel Nr. 3, 5, 13,
14 und 15 als den Schönheitsreparaturen unterfallend und damit zu Lasten der Mieter
gehend angesehen. Nach § 12 Ziff. 3 Abs. 2 des Mietvertrages umfassen diese
insbesondere sämtliche Innenanstriche, das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von
Wänden und Decken, das Anstreichen und Lackieren von Heizkörpern, Heizrohren,
sonstigen Versorgungsleitungen, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen und
außen. Diese Arbeiten schließen die Positionen 3, 5 und 13 - 15 ein.
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Soweit die Beklagten geltend machen, die vorgelegten Planzeichnungen belegten das
Vorhandensein von Bad und Küche, kann der Senat das auf den Unterlagen nicht
erkennen.
Im Übrigen ist nach dem Vorbringen der Parteien davon auszugehen, dass die
beanstandeten Punkte 6, 7 und 21 bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden
waren, so dass bei einer erst Jahre späteren Rüge Rechte hieraus verwirkt sind, § 536 a
Abs. 1 BGB n.F. (vgl. BGH MDR 2003, 1103 = NJW 2003, 2601).
b) Überdies sind in § 8 des Mietvertrages Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte
wirksam ausgeschlossen, und die Voraussetzungen des § 556 b Abs. 2 i.V.m. §§ 536 a,
539 BGB n.F., die dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts entgegenstehen könnten,
liegen hier nicht vor.
Die hiergegen gerichtete Stellungnahme vom 30. Dezember 2003 bietet keinen Anlass zu
einer anderen Beurteilung.
1. Zur Frage des nicht gegebenen Kündigungsgrundes in Bezug auf die fehlende
Baugenehmigung, betreffend die Nutzung der Räume als Büro, haben die Beklagten keine
neuen Gesichtspunkte vorgetragen, sondern die Umstände des Falles unter
Berücksichtigung der Rechtsprechung nochmals umfassend gewürdigt. Nach erneuter
Prüfung hält der Senat an seiner im oben genannten Beschluss erläuterten
Rechtsauffassung fest. Entscheidend ist, dass trotz des Schreibens der Beklagten vom 22.
Februar 2002 an das Bauordnungsamt der Stadt Duisburg zur Frage der Genehmigung der
Kellerräume als Büroflächen die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme nicht
erfolgte. Das Antwortschreiben der Stadt Duisburg vom 12. März 2002 stellt keine solche
Maßnahme dar, und hierin ist auch weder eine Androhung zu erkennen, noch ist eine Frist
gesetzt. Folglich war bis zur endgültigen Klärung der Angelegenheit von einer Duldung der
Nutzung auszugehen, die dann auch tatsächlich stattgefunden hat. Auf Betreiben der
Vermieterseite hat der Belassungsbescheid vom 5. März 2003 dann die bestehenden
Unklarheiten endgültig in dem Sinne beseitigt, dass das ausgeführte Bauvorhaben in der
gegenwärtigen Form (Nutzung als Bürogebäude) belassen werden konnte. Für die Frage
der Zumutbarkeit des Abwartens stellt der Senat, wie schon im Beschluss vom 18.
Dezember 2003 ausgeführt, wesentlich auf das Verhalten der Behörde ab März 2002 ab,
dem gemäß sie bis zur dauerhaften Klärung gerade keine zu Lasten der Beklagten
gehenden Folgen eintreten lassen wollte. Der Bescheid vom 5. März 2003 erbrachte dann
letztlich nur noch die förmliche Bestätigung, dass solche Maßnahmen nun auch endgültig
ausgeschlossen waren.
2. Im Übrigen greifen die Beklagten nur noch an, dass ein Zurückbehaltungsrecht wegen
der Mängel im Bad (Positionen 6 und 7) verneint wurde. Auch diese Beanstandung greift
nicht durch. Zum einen belegt eine Planzeichnung noch nicht, dass die Mieträumlichkeiten
auch dementsprechend ausgestaltet wurden. Zum anderen - daran hält der Senat fest -
waren nach dem Vorbringen der Parteien die beanstandeten Punkte bereits bei Beginn des
Mietverhältnisses vorhanden, so dass bei einer erst Jahre späteren Rüge Rechte hieraus
verwirkt sind, § 536 a Abs. 1 BGB n.F. (vgl. BGH MDR 2003, 1103 = NJW 2003, 2601). Die
von den Beklagten behauptete Tatsache einer "Vorratsanmietung" ändert daran nichts. Der
Senat weist darauf hin, dass es bei anfänglichen Mängeln keiner positiven Kenntnis bedarf,
sondern es ausreicht, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit
unbekannt geblieben ist. Hiervon ist bei den von den Beklagten behaupteten leicht
erkennbaren Mängeln auszugehen. Anders ist die Rechtslage nur zu beurteilen, wenn der
Vermieter die Mängel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536 b Satz 2 BGB n.F.,
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entsprechend § 539 Satz 2 BGB a.F.). Hierfür ist jedoch nichts ersichtlich.
Schließlich weist der Senat nochmals darauf hin, dass in § 8 des Mietvertrages
Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte wirksam ausgeschlossen sind.
3. Entgegen der Meinung der Beklagten liegen auch die Voraussetzungen von § 522 Abs.
2 Nrn. 2 und 3 ZPO vor, weil hier allein die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend
sind.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 6.881,49 EUR.
a. T B