Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 46/03

OLG Düsseldorf (kläger, zustand der mietsache, vorzeitige kündigung, zur unzeit, kündigung, vermieter, zeitpunkt, wohnung, mieter, natürliche person)
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 46/03
Datum:
16.10.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Ziviilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 46/03
Leitsätze:
BGB §§ 14 Abs. 1, 140, 307, 538, 548 a.F.,
AGBG §§ 1, 9, 11 Nr. 15 b, 24 a
GVG § 119 Abs. 1 Nr. 1 b
ZPO §§ 133, 519 Abs. 2, 525
1. Eine uneingeschränkt eingelegte Berufung gegen ein
klageabweisendes Urteil richtet sich im Zweifel gegen alle erfolgreichen
Streitgenossen. Ist nur der an erster Stelle des Urteilsrubrums stehende
Streitgenosse als Berufungsbeklagter genannt, so ist das Urteil auch
gegenüber den anderen angefochten, außer wenn die Berufungsschrift
eine Beschränkung erkennen lässt.
2. Eine unwirksame oder zur Unzeit ausgesprochene Kündigung kann
grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet
werden.
3. Nimmt der Vermieter die vorzeitige Kündigung ausdrücklich an, so
bietet er damit regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des
Vertrages an. In der stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch
den Mieter kann in solchen Fällen die Annahme eines Vertragsangebots
liegen
4. Die Klausel, "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages
bedürfen der Schriftform", bezieht sich nicht auf den Abschluss eines
Mietaufhebungsvertrags
5. Der Vermieter muss den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache
bei Übergabe beweisen.
6. Die Klausel, "Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem
vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender
Besichtigung...als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht
bezugsfertig und unbeschädigt mit folgenden Ausnahmen..." verstößt
gegen § 11 Nr. 15 b AGBG.
7. Der Vermieter zweier Mietshäuser ist Unternehmer i.S.d §§ 14 Abs. 1
BGB, 24 a AGBG.
8. Eine Vertragsklausel, die das Abschleifen und Versiegeln des
Parketts dem Wohnraummieter auferlegt, ist wegen unangemessener
Benachteiligung und unabhängig von der vereinbarten Ausführungsfrist
gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam.
9. Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereich einer
Wohnung sind grundsätzlich vertragsimannent und als vertragsgemäße
Abnutzung zu behandeln.
10. Kann der Vermieter über die Kaution abrechnen, ist der
Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt
noch keine sechs Monate verstrichen sind.
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 17. Februar 2003 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des
weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie
folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als
Ge-samtgläubiger 2.489,16 EUR nebst 5% Zinsen über dem
Basiszinssatz gemäß § 247 Abs. 1 BGB seit dem 17.12.2002 zu zahlen.
Hinsichtlich des weitergehenden Zinsanspruchs ("seit dem 16.9.2002")
wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits - mit Ausnahme der durch die unzulässige
Be-rufung an das Landgericht Düsseldorf entstandenen Kosten - werden
den Be-klagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien streiten darüber, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe
von 2.489,16 EUR durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Mietzinsanspruch für die
Monate Juni - August 2002 bzw. mit einem Schadensersatz- oder
Kostenbeteiligungsanspruch hinsichtlich der Reparatur des in der Mietwohnung
befindlichen Parkettbodens erloschen ist. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen
Parteivortrags wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils
verwiesen (GA 83 ff.).
1
Das Amtsgericht hat angenommen, dass die Kündigung der Kläger vom 23.2.2002 erst
zum 30.9.2002 wirksam geworden ist und die Klage als derzeit nicht fällig abgewiesen,
weil die Kautionsabrechnungsfrist von sechs Monaten im Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung am 17.12.2002 noch nicht abgelaufen gewesen sei.
2
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihren
Kautionsrückzahlungsanspruch weiterverfolgen. Sie machen geltend, das Amtsgericht
habe verkannt, dass ihre Kündigung bereits zum 31.5.2002 wirksam gewesen sei.
3
Die Beklagten verweisen darauf, dass sich die Berufung nur gegen die Beklagte zu 1)
richte. Im Übrigen bitten sie nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 30.7.2003 (GA 149
ff.) um Zurückweisung der Berufung.
4
A.
5
Zulässigkeit der Berufung
6
1.
7
Der Senat ist gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG für die Verhandlung und Entscheidung
über die Berufung der Kläger gegen das angefochtene Urteil des Amtsgerichts
Düsseldorf zuständig, weil die Kläger im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage ihren
Wohnsitz in Frankreich hatten. Die Bestimmung gilt auch in Mietstreitigkeiten (BGH,
Beschl. v. 15. Juli 2003, VIII ZB 30/03).
8
2.
9
Die Berufung der Kläger ist insgesamt zulässig. Sie richtet sich entgegen der
Auffassung der Beklagten nicht nur gegen die in der Berufungsschrift als Beklagte und
Berufungsbeklagte bezeichnete Beklagte zu 1), sondern auch gegen den insoweit nicht
namentlich als Rechtsmittelgegner aufgeführten Beklagten zu 2).
10
Zwar ist die Form des § 519 Abs. 2 ZPO nur beachtet, wenn bis zum Ablauf der
Rechtsmittelfrist angegeben ist, für wen und gegen wen das Rechtsmittel eingelegt
werden soll (BGH, Beschl. v. 16.7.1998 NJW 1998, 3499). Die Verfassungsgarantien
des Grundgesetzes verbieten es aber, den Zugang zu den in den Verfahrensordnungen
eingerichteten Instanzen in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu
rechtfertigender Weise zu erschweren (vgl. BVerfG, Beschl. v. 9.8.1991, NJW 1991,
3140). Die Zulässigkeit der Berufung darf nicht an unvollständigen oder fehlerhaften
Bezeichnungen der Parteien des Berufungsverfahrens scheitern, wenn trotz dieser
Mängel letztlich keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten aufkommen
können (BGH, Urt. v. 15.12.1998, NJW 1999, 1554). Eine uneingeschränkt eingelegte
Berufung gegen ein klageabweisendes Urteil richtet sich im Zweifel gegen alle
erfolgreichen Streitgenossen. Ist - wie hier - nur der an erster Stelle des Urteilsrubrums
stehende Streitgenosse als Berufungsbeklagter genannt, so ist das Urteil auch
gegenüber den anderen angefochten, außer wenn die Berufungsschrift eine
Beschränkung erkennen lässt (BGH, Urt. v. 11.7.2002, V ZR 233/01; Urt. v. 16.11.1993,
NJW 1994, 512; Urt. v. 20.1.1988 NJW 1988, 1204). Letzteres ist nicht der Fall.
11
Gegenteiliges lässt sich auch nicht daraus ableiten, dass die Kläger den
Berufungsschriftsatz lediglich dreifach eingereicht haben. Zwar hat der Berufungsführer
nach § 525 i.V.m. § 133 Abs. 1 Satz 1 ZPO der Berufungsschrift die erforderlichen
Abschriften beizufügen, wobei sich die Zahl der Abschriften nach der Zahl der Gegner
richtet. Da die Rechtsmittelschrift gemäß § 172 Abs. 2 ZPO dem erstinstanzlichen
Prozessbevollmächtigten des Rechtsmittelgegners zuzustellen ist, hätte die Berufung
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daher vierfach (Gericht, zwei Beklagte, ein Prozessbevollmächtigter) eingereicht werden
sollen. Aus der fehlenden vierten Abschrift lassen sich jedoch keine ausreichenden
Rückschlüsse auf eine Beschränkung des Rechtsmittels entnehmen. Gesonderte
Abschriften für Partei und Rechtsanwalt sind zwar weitgehend üblich, aber nicht
vorgeschrieben, auch nicht bei Vertretung mehrerer Streitgenossen durch einen
Prozessbevollmächtigten (Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 133, Rdnr. 1).
B.
13
Die Berufung ist auch begründet. Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht
richtet sich nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 3 Nr. 10; Art.
229 § 5 Satz 1 EGBGB).
14
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht den Klägern als Gesamtgläubigern
gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein bereits im Zeitpunkt der letzten
mündlichen Verhandlung erster Instanz fälliger Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe
von 2.489,16 EUR zu. Dieser ist weder gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung der
Beklagten mit einem Mietzinsanspruch für die Monate Juni - August 2002 in Höhe von
3.037,08 EUR noch mit einem Schadensersatz- oder Kostenbeteiligungsanspruch
hinsichtlich der Reparatur des in der Mietwohnung befindlichen Parkettbodens
erloschen.
15
1.
16
Der Senat lässt offen, ob die Kündigung der Kläger zum 31.5.2002 wirksam war, weil
sich die in § 2 getroffene Mietzeit- und Kündigungsregelung als - so die Berufung - quasi
automatischer Kettenmietvertrag darstellt, der die Kläger i.S. des § 9 AGBG
unangemessen benachteiligt. Jedenfalls ist das Mietverhältnis der Parteien durch einen
konkludenten Mietaufhebungsvertrag mit Wirkung zum 31.5.2002 beendet worden.
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Allerdings ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass nicht bereits das
Kündigungsschreiben der Kläger vom 23.2.2002 in ein Angebot auf Abschluss eines
Mietaufhebungsvertrages umgedeutet werden kann. Nach der Rechtsprechung des
Senats (10 U 176/96, Urt. v. 28.5.1997) kann eine unwirksame oder - wie hier - zwar
wirksame (vgl. BGH, Beschl. v. 25.10.1995, NJW-RR 1996, 144), aber zur Unzeit
ausgesprochene Kündigung grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung
umgedeutet werden. Denn eine Kündigung bringt gerade nicht den Willen zu einer
Aufhebung des Mietvertrages durch einen Vertrag zum Ausdruck. Das Amtsgericht
verweist zudem zutreffend darauf, dass eine Umdeutung gemäß § 140 BGB
desweiteren voraussetzt, dass sich der Erklärende bei Abgabe der Kündigung bewusst
gewesen ist, dass sie als einseitige Erklärung nicht die von ihm gewünschte
Rechtsfolge auslösen kann und in diesem Fall die vorzeitige Vertragsbeendigung von
der Zustimmung des Erklärungsempfängers abhängt (BGH, NJW 1981, 43). Für eine
derartige Annahme bestehen nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens keine
Anhaltspunkte.
18
Nimmt der Vermieter die vorzeitige Kündigung allerdings ausdrücklich an, so bietet er
damit regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des Vertrages an. In der
stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch den Mieter kann in solchen Fällen
die Annahme eines Vertragsangebots liegen (Senat, a.a.O. m.w.N.). Dies gilt jedenfalls
dann, wenn der Mieter in einem weiteren Schreiben an seiner Auffassung der
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vorzeitigen Vertragsbeendigung ausdrücklich festhält und der Vermieter den von der
vertraglichen Regelung abweichenden früheren Beendigungszeitpunkt auf Verlangen
des Mieters nochmals ausdrücklich bestätigt.
So liegen die Dinge hier. Die Beklagten haben den Erhalt der Kündigung der Kläger mit
Schreiben vom 5.3.2002 bestätigt. Darin heißt es u.a.: "Gemäß unseren vertraglichen
Vereinbarungen wäre grundsätzlich eine Kündigung erst zum 31.8.2002 möglich.
Aufgrund der gegebenen Verhältnisse und der neuerlichen Rechtslage, können wir ihre
Kündigung frühestens zum 31.5.2002 überhaupt akzeptieren und nicht wie sie
ausführen zum 1.5.2002." In ihrem Antwortschreiben haben die Kläger an ihrer
Auffassung, dass die Kündigungsfrist abweichend von der vertraglichen Regelung drei
Monate beträgt, festgehalten und die Beklagten gebeten, die Wirksamkeit der
Kündigung zum 31.5.2002 schriftlich zu bestätigen. Dem sind die Beklagten mit
Schreiben vom 25.3.2002 nachgekommen, in dem es heißt: "wie in meinem Schreiben
vom 5.3.2002 bereits bestätigt, wird die Kündigung zum 31.5.2002 wirksam." Aus der
Bitte nach Bestätigung des Endtermins mussten die Beklagten als verständige
Empfänger entnehmen, dass die Kläger in Bezug auf den Zeitpunkt der Beendigung des
Mietverhältnisses Sicherheit haben wollten und es ihnen wesentlich auf die Erteilung
der Bestätigung ankam. Ihnen musste daher klar sein, dass sie mit der Erteilung der
Bestätigung eine sie bindende rechtsgeschäftliche Willenserklärung abgegeben haben.
Als verständige Empfänger konnten die Kläger diese Erklärungen der Beklagten bei
verständiger Würdigung gemäß § 133 BGB nur dahingehend verstehen, dass diese mit
der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.5.2002 einverstanden waren.
Die Kläger haben dieses Angebot der Beklagten jedenfalls konkludent durch Rückgabe
der Wohnung zum 9.5.2002 angenommen. Diese Auslegung wird auch bestätigt durch
das außergerichtliche Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom
22.7.2002. Dieses beginnt mit den Worten, "Bei der Abwicklung des ehemaligen
Mietverhältnisses über die von ihnen angemietete Wohnung unserer Mandantschaft gibt
es noch Differenzen hinsichtlich der erforderlichen Arbeiten am Parkettboden". Wäre
das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet gewesen, hätte es
nahegelegen, dies auch sprachlich zu kennzeichnen und nicht den, einen in der
Vergangenheit liegenden Vorgang bezeichnenden Begriff "ehemalig" zu verwenden.
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Sofern sich die Beklagten bei Abgabe ihrer Bestätigung über die Anwendung der kurzen
Kündigungsfristen des § 573 c BGB n.F. geirrt haben sollten, hätten sie diese gemäß §
119 BGB anfechten müssen. Eine Anfechtungserklärung haben sie jedoch nicht
abgegeben.
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Soweit § 20 für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages die Schriftform
vorsieht, bezieht sich diese Regelung nicht auf die Beendigung des
Vertragsverhältnisses durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ( vgl. BAG, Urt. v.
16.5.2000, JZ 2001, 356).
22
2.
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Ist das Mietverhältnis der Parteien aber zum 31.5.2002 aufgehoben worden, fehlt der
Aufrechnung der Beklagten mit einem Mietzinsanspruch für die Monate Juni bis August
2002 die rechtliche Grundlage.
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3.
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Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung mit einem
Schadensersatzanspruch wegen einer nicht vorgenommenen Parkettaufbereitung
gemäß dem Angebot der Firma H. in Höhe von 1.728,08 EUR netto bzw. der Rechnung
H. vom 30.8.2002 über 375,53 EUR erloschen. Die Kläger waren bei Auszug nicht
verpflichtet, das in der Wohnung befindliche Parkett abschleifen und versiegeln zu
lassen. Auf die in § 12 Ziffer 2 getroffene Regelung können die Beklagten ihren
Anspruch bereits deshalb nicht stützen, weil der Parkettboden danach erst nach einer
mehr als achtjährigen Mietzeit fachmännisch abzuschleifen bzw. zu versiegeln war und
das Mietverhältnis der Parteien lediglich vom 1.10.1996 bis 31.5.2002 gedauert hat. An
dieser Stelle kann daher offen bleiben, ob die Vertragsklausel mit § 9 AGBG in Einklang
steht.
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Die Beklagten berufen sich auch ohne Erfolg darauf, die Kläger seien verpflichtet
gewesen, den Parkettboden abzuschleifen und zu versiegeln, weil sie diesen mehr als
vertragsgemäß abgenutzt hätten und Beschädigungen im Eingangsbereich der
Wohnung, im Kinderzimmer und im Wohnzimmer hinterlassen hätten.
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(a) Soweit es die gemäß Rechnung der Firma H. vom 30.8.2002 bereits durchgeführte
Reparatur des Parkettbodens im sog. Kinderzimmer betrifft (Beseitigung eines "tiefen
Schmarrens von mehr als 20 cm Länge"), haben die Kläger hierfür nicht einzustehen.
Aus der Regelung des § 548 BGB a.F. bzw. § 538 BGB n.F. folgt, dass der Vermieter
den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen muss, weil der
Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit
entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind (Senat, Urt. v.
27.3.2003, GE 2003, 1080). Da die zugrunde liegende Beschädigung nach dem unter
Beweis durch Vernehmung der Vormieterin gestellten Vortrag der Kläger bereits bei
ihrem Einzug vorgelegen haben soll, oblag es den Beklagten darzulegen und zu
beweisen, dass den Klägern die Wohnung insoweit unbeschädigt übergeben worden
ist. Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Beklagten nicht nachgekommen. Ihre
pauschale Behauptung, die Kläger hätten die Mieträume am 1.10.1996 als in jeder
Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt übernommen, ist beweislos.
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Die Beklagten berufen sich insoweit ohne Erfolg auf § 1 Ziffer 3 des Mietvertrags. Die
darin enthaltene Bestätigungsklausel ("Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem
vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung...als
vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt mit
folgenden Ausnahmen: gemäß Übergabeprotokoll") ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr.
15 b AGBG unwirksam (Palandt-Heinrichs, 60. Aufl., § 11 AGBG, RdNr. 92).
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(aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der vorliegende Mietvertrag als
Formularmietvertrag i.S. des § 1 AGBG einzustufen. Nach dem Vorbringen der Kläger ist
der streitgegenständliche Mietvertrag mit genau demselben Inhalt mit einer Vielzahl
anderer Mietparteien in den Häusern der Beklagten Am B. 4 a und 4 b verwendet
worden. Außergerichtlich haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 22.7.2002 hiergegen
lediglich vorgebracht, dass im Kern gleichlautende Vereinbarungen mit anderen Mietern
vorlägen, mache die entsprechende Vertragsklausel (konkret war die Parkettklausel
angesprochen) noch nicht zu einer allgemeinen Geschäftsbedingung.
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Allgemeine Geschäftsbedingungen sind aber auch dann anzunehmen, wenn die
Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich unterschiedlich gefasst, in
ihrem Kerngehalt aber identisch sind (Palandt-Heinrichs, a.a.0., § 1, Rdnr. 5 m.w.N.). Bei
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dieser Sachlage durften sich die Beklagten nicht darauf beschränken, die
Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes pauschal zu bestreiten, sondern hätten konkret zu
den Vertragsbedingungen mit den anderen Mietparteien ihrer Häuser vortragen müssen.
Der Senat vermag anhand des Vorbringens der Beklagten auch nicht festzustellen, dass
der Mietvertrag zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt war. Zwar haben die
Beklagten hierzu vorgetragen, der Mietvertrag sei in einem persönlichen Gespräch
zwischen den Parteien individuell durchgesprochen worden und sie hätten klar zum
Ausdruck gebracht, für jegliche Änderungs- und Ergänzungswünsche offen zu sein. Mit
dieser floskelhaften Wendung sind die Beklagten der ihnen für das Vorliegen einer
Individualvereinbarung obliegenden Darlegungs- und Beweislast aber nicht
nachgekommen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem
Aushandeln nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen
Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also
die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden
Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner
Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen
Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen
(BGH, Urt. v. 23.1.2003, VII ZR 210/01; Urt. v. 16.7.1998, BauR 1998, 1094, 1095; Urt. v.
26.9.1996, BauR 1997, 123, 124). Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur
gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. In aller Regel schlägt sich
eine solche Bereitschaft auch in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Textes
nieder. Allenfalls unter besonderen Umständen kann ein Vertrag auch dann als
Ergebnis eines "Aushandelns" gewertet werden, wenn es schließlich nach gründlicher
Erörterung bei dem gestellten Entwurf verbleibt (BGH, Urt. v. 3. 11.1999, BGHZ 143,
104, 112).
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Nach diesen Grundsätzen ist der streitgegenständliche Mietvertrag nicht ausgehandelt
worden. Der Umstand, dass der Vertrag individuell durchgesprochen worden und klar
zum Ausdruck gebracht worden sein soll, die Beklagten seien für jegliche Änderungs-
und Ergänzungswünsche offen, ist kein Aushandeln im Sinne des Gesetzes. Aus
diesem Vortrag der Beklagten lässt sich nicht ihre Bereitschaft entnehmen, die
vertraglichen Regelungen, insbesondere die Bestätigungsklausel in § 1 Ziffer 3 und die
Parkettklausel in § 12 Ziffer 2 ernsthaft zur Disposition zu stellen. Dementsprechend
können die Beklagten auch nicht eine einzige Klausel benennen, bei der es auf Wunsch
der Kläger zu einer Abänderung des vorgefertigten Textes gekommen ist.
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(bb) Selbst wenn aber zugunsten der Beklagten davon auszugehen wäre, dass die von
ihnen vorformulierten Vertragsbedingungen i.S. des § 1 Abs. 1 AGBG nicht für eine
Vielzahl von Verträgen vorgefasst waren, so wäre die in § 1 Ziffer 3 getroffene Regelung
gleichwohl gemäß § 11 Nr. 15 b BGB nichtig. Bei dem Mietvertrag handelt es sich
jedenfalls um einen Verbrauchervertrag i.S. des § 24 a AGBG, so dass die §§ 8 - 11
AGBG gemäß § 24 a Nr. 2 AGBG auch dann auf die vorformulierten
Vertragsbedingungen anzuwenden sind, wenn sie lediglich zur einmaligen Verwendung
bestimmt sind und der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen
Einfluss nehmen konnte.
34
Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Beklagten sind im Streitfall als Unternehmer i.S.
des § 24 a AGBG einzustufen. Unternehmer ist nach § 14 Abs. 1 BGB jede natürliche
Person, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder
selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter fällt auch der Vermieter, der - wie
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hier die Beklagten - in Ausübung der Anlage und Verwaltung seines Vermögens seine
Mietwohnungen auf dem freien Markt anbietet und so am Wettbewerb teilnimmt
(Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 14, RdNr. 2). Zwar obliegt es - anders als im
Anwendungsbereich des § 1 AGBG - grundsätzlich dem Mieter bei
Einzelvertragsklauseln zu beweisen, dass er nicht die Möglichkeit einer Einflussnahme
hatte. Den Klägern kommt hier jedoch der Beweis des ersten Anscheins zu gute.
Angesichts des sich über 17 Seiten hinziehenden Vertragswerkes ist nach den
Grundsätzen des Anscheinsbeweises davon auszugehen, dass die Kläger nicht in der
Lage waren, das komplexe Vertragswerk zu durchschauen und zweckentsprechende
Änderungen vorzuschlagen. Gegenteiliges ist dem Vorbringen der Beklagten nicht zu
entnehmen.
Dass mit den Klägern bei Übergabe der Wohnung im Beisein des Zeugen M. die
Möglichkeit diskutiert worden sein soll, von dem Wahlrecht in § 12 Ziffer 1, letzter
Halbsatz (Wahlmöglichkeit zwischen Renovierung bei Mietende oder Entschädigung
angelaufener Renovierungsintervalle in Geld) Gebrauch zu machen, steht weder der
Einstufung des Mietvertrags als Verbrauchervertrag noch als allgemeine
Geschäftsbedingung entgegen, weil insoweit allein auf den - hier früheren - Zeitpunkt
des Vertragsverschlusses abzustellen ist.
36
(b) Beschädigungen im Eingangsbereich und in einem weiteren Zimmer haben die
Kläger nicht zu vertreten. Hinsichtlich der Schäden im Eingangsbereich fehlt es bereits
an einer nachvollziehbaren Beschreibung. Hierauf hat das Amtsgericht zutreffend
hingewiesen, ohne dass die Beklagten ihren Vortrag in ausreichender Weise ergänzt
haben. Selbst wenn die Beklagten aber mit dem Hinweis darauf, im Eingangsbereich
der Wohnung hätten sich derartige Kratzer befunden, wie sie für das Kinder- und
Wohnzimmerparkett beschrieben seien, ihrer Substantiierungslast nachgekommen sein
sollten, so vermag der Senat hieraus eine übernormale Abnutzung nicht festzustellen.
Der Eingangsbereich einer Wohnung unterliegt naturgemäß einer erheblichen
Abnutzung, so dass Kratzer und Schmarren im Parkett vertragsimmanent (LG Berlin, GE
1996, 925) und mangels entgegenstehender Erkenntnisse der Beklagten als
vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln sind, für deren Beseitigung die Kläger nicht
nach schadensrechtlichen Grundsätzen einzustehen haben.
37
Gleiches gilt im Übrigen auch für den Wohnzimmerbereich und die insoweit von den
Beklagten gemäß den Lichtbildern Nrn. 2 + 3 reklamierten Beschädigungen. Die Pflicht
des Mieters, Schäden zu vermeiden, darf nicht zu unzumutbaren Beschränkungen in der
Lebensführung führen. Nicht jeder Kratzer und nicht jede Schleifspur auf verlegtem
Parkett stellt daher automatisch eine übermäßige Abnutzung dar. Es liegt in der Natur
der Sache, dass Gebrauchsspuren der geschilderten Art bei Parkettböden augenfälliger
sind als bei einer Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden.
38
4.
39
Ohne Erfolg machen die Beklagten schließlich geltend, die Kläger hätten sich
zeitanteilig mit einem Betrag in Höhe von 1.044,05 EUR an den
Parkettrenovierungskosten zu beteiligen. Auf die in § 12 Ziffer 2 getroffene Regelung
("Parkettboden ist bei einem Auszug regelmäßig nach einer mehr als achtjährigen
Mietzeit fachmännisch abzuschleifen bzw. zu versiegeln. Bei Auszug werden für die
Mietdauer anteilige Kosten hierfür mit Kautionsbeträgen verrechnet und in die Rücklage
genommen..") können die Beklagten sich nicht berufen. Nach allgemeiner Meinung stellt
40
das Abschleifen und Neuversiegeln des Parkettbodens in einer Wohnung keine
typische Schönheitsreparatur dar, sondern ist den Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen
(OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 22.3.1991, WM 1991, 248; Schmidt-Futterer/
Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB, RdNr. 46). Eine Vertragsklausel, die hiervon
abweichend das Abschleifen und Versiegeln des Parketts dem Wohnraummieter
auferlegt, ist wegen unangemessener Benachteiligung und unabhängig von der
vereinbarten Ausführungsfrist gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam (LG Berlin,
GE 1996, 925; LG Hamburg, WM 1990, 115; AG Münster, WM 2002, 451; Langenberg,
a.a.O.). Ist aber bereits die Überbürdung dieser Arbeiten unwirksam, fehlt der hieran
anknüpfenden Kostenbeteiligungsklausel die rechtliche Grundlage.
5.
41
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 247, 291 BGB. Einen früheren Verzinsungszeitpunkt
haben die Kläger nicht dargelegt.
42
C.
43
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 2, 708 Nr. 10,
713 ZPO. Soweit die Kläger zunächst Berufung beim Landgericht Düsseldorf eingelegt
und diese mit Schriftsatz vom 18.3.2003 zurückgenommen haben, verbleibt es bei ihrer
durch den Kosten- und Verlustigkeitsbeschluss des Landgerichts (21 S 122/03) vom
31.3.2003 titulierten Kostentragungspflicht.
44
§ 97 Abs. 2 ZPO findet zugunsten der Beklagten keine Anwendung, weil der
Kautionsrückzahlungsanspruch bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen
Verhandlung erster Instanz fällig war. Selbst wenn der Auffassung des Amtsgerichts
darin zuzustimmen wäre, dass der Vermieter die Kaution innerhalb eines Zeitraums von
mindestens sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auskehren
muss, war diese Frist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 17.12.2002 bereits
abgelaufen, so dass die Beklagten ein darüber hinaus gehendes Zurückbehaltungsrecht
besonders hätten begründen müssen. Die Beklagten haben sich aber selbst nicht auf
ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht abrechnungsfähiger Forderungen berufen,
sondern die Kaution mit ihren vermeintlichen Forderungen verrechnet. Im Übrigen weist
der Senat darauf hin, dass die dem Vermieter zur Feststellung der
Fälligkeitsvoraussetzungen nach Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumende
Frist zwar regelmäßig mit sechs Monaten angegeben wird (vgl. die umfangreichen
Nachweise in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, §
550 b BGB, Anm. 11/2). Die Kautionsabrechnungsfrist ist jedoch keine starre Frist. Der
Vermieter darf die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögern und die in der
Kaution liegende Sicherheit nicht länger in Anspruch nehmen als zur Feststellung
seiner berechtigten Ansprüche nötig. Kann der Vermieter - wie hier die Beklagten - über
die Kaution aber schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der
Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine
sechs Monate verstrichen sind.
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Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht
vor.
46
Streitwert: 2.489,16 EUR + 1.728,08 EUR gem. § 19 Abs. 3 GKG.
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