Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.12.2009

OLG Düsseldorf (kläger, fristlose kündigung, fortsetzung des mietverhältnisses, zpo, kündigung, treu und glauben, briefkasten, vertragsverhältnis, schaden, weiterer schaden)

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-21 U 14/09

Datum:

22.12.2009

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

21. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

I-21 U 14/09

Vorinstanz:

Landgericht Krefeld, 2 O 42/07

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 17.09.2008 verkündete Urteil

der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld (AZ: 2 O 42/07) wird

zurückgewiesen.

Der Klageantrag gemäß Ziffer 4 der Berufungsschrift vom 23.1.2008

i.V.m. dem Schriftsatz vom 23.03.3009 wird nicht zugelassen.

Auf die Berufung des Beklagten hin wird das am 17.09.2008 verkündete

Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld (AZ: 2 O 42/07) unter

Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und

insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, sämtliche Gebäude, insbesondere die

Geschäftsräume des Saunaclubs H..... sowie die Garten- und

Freiflächen auf dem Grundstück B.....straße .. in .. T..... an den Kläger

herauszu-geben.

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger allen

Schaden zu ersetzen, der diesem seit dem 01.07.2008 dadurch

entstanden ist und noch entsteht, dass der Beklagte die vorgenannten

Mieträume nicht herausgibt.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger zu 1/3 und der Beklagte

zu 2/3. Die Kosten der Berufungsinstanz werden gegeneinander

aufgehoben.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete

Zwangsvoll-streckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung i.H.v.

250.000 € abzuwenden.

Dem Kläger bleibt nachgelassen die gegen ihn gerichtete

Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags

abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in

Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e

Die Parteien streiten u.a. um die Herausgabe von Gewerberäumen, postalisch

B.....straße … in T....., in welchen der Beklagte in den vom Kläger seit 1994 gemieteten

Räumen den Saunaclub "H....." betreibt.

Durch Urteil vom 17.09.2008, auf das wegen der weiteren Einzelheiten der

tatbestandlichen Feststellungen gemäß § 540 ZPO Bezug genommen wird, hat das

Landgericht den Beklagten verurteilt, sämtliche Gebäude, insbesondere die

Geschäftsräume des Saunaclubs sowie die Garten- und Freiflächen herauszugeben

und darüber hinaus festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet sei, dem Kläger allen

Schaden zu ersetzen, der diesem seit dem 01.03.2008 dadurch entstanden sei oder

noch entstehe, dass der Beklagte die genannten Räumlichkeiten nicht herausgegeben

habe. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht umfangreich dargelegt, dass dem Kläger keine

Mietrückstände für die Zeit von 2004 bis August 2007 zustehen würden, weil insofern

die Ansprüche aus der am 01.07.1999 vereinbarten Mietzinsstaffel verwirkt seien. Der

Beklagte schulde keinen höheren Mietzins als monatlich 33.000 DM inklusive aller

Betriebskosten. Das Zeitmoment sei erfüllt, weil der Kläger jedenfalls nach eigenem

Vortrag bis Juni 2006 Rückstände nicht angemahnt habe. Auch das Umstandsmoment

für eine Verwirkung sei erfüllt, weil der Kläger durch sein außerordentliches

Mieterhöhungsverlangen von März 2001 zu erkennen gegeben habe, dass er die

Vereinbarung zur Mieterhöhung je nach Einzelfallnotwendigkeit abändern möchte.

Damit habe er für den Beklagten das Signal gesetzt, die Mieterhöhung in Zukunft

möglicherweise nur auf besondere Anforderung durchzusetzen und nicht entsprechend

der im Vertrag vorgesehenen Termine. Bei der Errichtung des Schwimmbades durch

den Beklagten im Sommer 2006 habe sich der Kläger darüber hinaus engagiert und zu

dessen Gunsten eine Bürgschaft übernommen. Da eine Kreditaufnahme auch von der

Leistungsfähigkeit abhängig sei und in Zusammenhang mit der Höhe des Mietzinses

stehe, sei damit auch das Umstandsmoment erfüllt gewesen. Der Beklagte sei dennoch

gemäß § 546 BGB verpflichtet, das Objekt an den Kläger wegen einer begründeten

außerordentlichen Kündigung des Klägers vom 27.02.2008 herauszugeben. Der

Beklagte habe versucht, einen Prozessbetrug zu begehen und damit die

Vertrauensbasis zwischen den Parteien endgültig erschüttert. Der Prozessbetrug

ergebe sich daraus, dass der Beklagte geleugnet habe, dass ihm das

Widerspruchsschreiben vom 20.06.2007 zugegangen sei. Tatsächlich habe die

durchgeführte Beweisaufnahme durch Vernehmung des Obergerichtsvollziehers A.....

ergeben, dass das Schreiben zugestellt worden sei. Auf einen Ausschluss des

Widerspruches gegen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für fünf Jahre könne

sich der Beklagte mangels Einhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB nicht berufen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts haben die Parteien jeweils Berufung

eingelegt.

Der Kläger trägt vor, entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die mit Schreiben

vom 12.01.2007 ausgesprochene Kündigung wegen Mietrückstands maßgeblich. Die

bis zur Kündigung aufgelaufenen Mietrückstände seit 2004 seien nicht verwirkt. Das

Erhöhungsverlangen vom 23.03.2001 sei nichts anderes als die geübte Praxis einer

außerordentlichen Erhöhung des Bruttomietzinses, da sich die Nebenkosten für ihn

erhöht hätten. Jedenfalls habe das Landgericht verkannt, dass damit die Erhöhung für

die Zukunft nicht ausgeschlossen worden sei. Das ergebe sich aus der Entscheidung

des Bundesgerichtshofes mit dem Aktenzeichen VIII ZR 14/06. Ab Juli 2004 hätte ihm

daher mindestens ein Betrag von monatlich 38.000,-- DM (= 19.429,09 €) statt der vom

Beklagten gezahlten 33.000,-- DM zugestanden. Sein Verzichtswille lasse sich nicht

aus dem vom Beklagten veranlassten Einbau des mobilen Schwimmbades herleiten.

Das Gericht habe schon nicht geklärt, welche Kosten der Bau des Schwimmbeckens

verursacht habe. Der Aufwand im Jahre 2006 habe aber maximal 30.000,– bis 35.000,--

€ betragen. Der Umbau sei wirtschaftlich eine Petitesse gewesen angesichts der

Einnahmen, die der Beklagte aus dem Saunaclub ziehe. Ergänzend stütze er seine

Kündigung darauf, dass der Beklagte den Zugang des Schreibens vom 20.06.2007 im

Sinne eines Prozessbetruges bestritten habe, wovon auch das Landgericht ausgehe.

Das Vertragsverhältnis sei daher zum 01.03.2008 beendet gewesen.

Soweit der Beklagte den Versuch des Prozessbetrugs leugne, sei darauf hinzuweisen,

dass sich der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 15.02.2008 dahin eingelassen

habe, dass ihm der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht

zugegangen sei. Sein Widerspruchsschreiben vom 20.06.2007 sei im Prozess bereits

mit Schriftsatz vom 13.08.2007 vorgelegt worden, ohne dass der Beklagte dies in den

folgenden Schriftsätzen bestritten habe. Erst nach dem nochmaligen Kammertermin vom

16.01.2008 habe der Beklagte den Zugang des Schreibens bestritten. Auch die

Vereinbarung einer fünfjährigen Verlängerung des Mietverhältnisses wegen des

Schwimmbadbaues habe der Beklagte erst vorgetragen, nachdem das Gericht auf den

Fristablauf des Vertragsverhältnisses vom 30.06.2008 hingewiesen habe. Erst auf

seinen, den klägerischen Hinweis auf § 550 BGB sei von Beklagtenseite vorgebracht

worden, im April/Mai 2006 sei mündlich vereinbart worden, dass noch eine schriftliche

Vereinbarung getroffen werden solle. Selbst während der außergerichtlichen

Vergleichsverhandlungen der Parteien im Jahre 2007 habe sich der Beklagte nicht auf

eine solche Verlängerungsabrede berufen.

Seit dem 01.03.2008 sei ihm ein erheblicher weiterer Schaden dadurch entstanden,

dass der Beklagte das Objekt nicht geräumt habe. Er, der Kläger, habe das Objekt zu

diesem Zeitpunkt schon viel teurer weitervermietet. Es ergebe sich eine monatliche

Differenz von 8.127,36 €. Diesem Umstand habe er mit seiner Klageerweiterung unter

Ziff. 4 der Berufungsbegründungsschrift Rechnung getragen.

Nachdem der Kläger zunächst in der Berufungsbegründungsschrift hinsichtlich des

Mietzinses für die Zeit von Januar 2004 bis August 2007 angekündigt hatte, die

Verurteilung zur Zahlung eines Betrages von 133.221,95 € zu beantragen,

beantragt er nur noch

unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung

1. den Beklagten zu verurteilen, an den ihn zu zahlen

a) 123.921,45 € (rückständiger Mietzins für die Zeit von Januar 2004 bis August

2007) sowie

b) weitere 15.338,76 € Mietzins (September 2007 bis Februar 2008) sowie

c) Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz zu zahlen und zwar von

1.533,87 € seit dem 06.01.2004 und von jeweils eiteren1.533,87 € monatlich ab

dem 6. eines jeweiligen Folgemonats bis einschließlich Juni 2004 sowie von

2.556,64 € ab dem 06.07.2004 und von jeweils weiteren 2.556,64 € monatlich ab

dem 6. eines Folgemonats für alle Folgemonate bis Februar 2008 und von

138.569,21 € (Summe zu a) + b)) ab dem 01.03.2008.

2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihm allen Schaden zu

ersetzen, der ihm seit dem 12.01.2007 dadurch entstanden ist und noch entsteht,

dass der Beklagte die Mieträumlichkeiten nicht an ihn herausgegeben hat.

3. Im Wege der Klageerweiterung wird beantragt:

a) Der Beklagte wird verurteilt, ihm für den Zeitraum vom 01.03.2008 bis

31.12.2008 81.273,60 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz und zwar von

8.127,36 € seit dem 06.03.2008 und jeweils weiteren 8.127,36 € ab dem 6. eines

Folgemonates für alle Folgemonate bis einschließlich Dezember 2008 sowie

b) weitere 8.127,36 € ab 01.01.2009 monatlich zum 6. eines jeweiligen Monats

nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 6. eines jeweiligen

Folgemonates bis zur Herausgabe der Mieträumlichkeiten an ihn zu zahlen.

c) Es wird festgestellt, dass der Beklagte mit der Herausgabe der

Mieträumlichkeiten sich in Verzug befindet.

Der Beklagte beantragt sinngemäß,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen

und im Übrigen

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 17.09.2008 die Klage

insgesamt abzuweisen.

Ferner beantragt er;

ihm gemäß § 712 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung

oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Klägers

abzuwenden,

hilfsweise,

dem "Kläger" eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu

gewähren.

Er trägt vor, ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen; die erste außerordentliche

Kündigung vom 12.01.2007 sei daher unwirksam. Schließlich habe der Kläger mit

seinem Erhöhungsverlangen vom 23.03.2001 deutlich gemacht, dass er vom

mietvertraglich vorgesehenen Rhythmus für die Mieterhöhungen abgehen würde. Er, der

Beklagte, wäre nicht verpflichtet gewesen, dem damaligen Mietverlangen zuzustimmen.

Die Erhöhung der Nebenkosten sei in die Risikosphäre des Klägers gefallen. Mit der

Unterstützung der Kreditaufnahme im Zeitpunkt der Errichtung des Schwimmbades sei

zu seinen Gunsten dann aber, wie vom Landgericht angenommen, ein

Vertrauenstatbestand geschaffen worden.

Für einen versuchten Prozessbetrug, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne,

würden sich entgegen der Auffassung des Landgerichts keine Anhaltspunkte finden.

Das klägerische Schreiben vom 20.06.2007 sei ihm am 25.06.2007 durch den als

Zeugen vernommenen Obergerichtsvollzieher A..... nicht zugestellt worden. Dessen

Zustellungsurkunde dokumentiere eine Zustellung an die Adresse B…..str. … . Dort

unterhalte er aber weder eine Wohnung noch seine Geschäftsräume. Er habe das

Schreiben weder in Empfang noch zur Kenntnis genommen. Die Aussage des Zeugen

A..... beweise nichts. Allenfalls habe der Zeuge danach die Urkunde in den Briefkasten

des Hauses B…..str. … eingelegt. Das Schriftstück habe aber jederzeit aus dem

öffentlich zugänglichen Briefkasten entnommen werden können. Die Voraussetzungen

der Ersatzzustellung seien nicht gegeben, denn der Obergerichtsvollzieher habe nicht

versucht, das Schriftstück ihm oder einer im Betrieb beschäftigten Person zu

überreichen. Das Original der Zustellungsurkunde sei nicht vorgelegt worden. Ein

Prozessbetrug könne mit diesem Vortrag daher nicht unterstellt werden. Mangels

Zugangs des Schreibens vom 20.06.2007 sei der vertraglich grundsätzlich

vorgesehenen Fortsetzung des Mietvertrages über den 30.06.2008 hinaus daher auch

nicht widersprochen worden. Es sei im Übrigen nicht ungewöhnlich, dass er erst im

Jahre 2008 auf den Widerspruch vom 20.06.2007, der ihm nicht zugegangen sei, im

Prozess reagiert habe. Schließlich habe der Kläger zuvor nicht auf die Übersendung

eines Widerspruchsschreibens hingewiesen. In der Klageschrift vom 06.02.2007 könne

ebenfalls keine Kündigung bzw. Widerspruchsschreiben gesehen werden. Die

Rechtsprechung stelle an eine entsprechende Umdeutung hohe Anforderungen, die

nicht erfüllt seien. Abgesehen davon sei die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die

Vertragsverlängerung später wirksam ausgeschlossen worden. Schließlich sei in erster

Instanz vorgetragen worden, dass anlässlich der aufwendigen Modernisierung des

Mietobjektes im Jahr 2006 vereinbart worden sei, dass ein Widerspruch "gegen die

Verlängerung des Mietobjektes" für mindestens fünf Jahre nicht ausgeübt werden solle.

Dafür seien erstinstanzlich von ihm drei Zeugen benannt worden, die das Landgericht

hätte vernehmen müssen. Der mündlichen Abrede stehe § 550 BGB nicht entgegen,

denn der Kläger habe die schriftliche Abfassung versprochen. Er, der Beklagte, habe

den Kläger mehrfach an die Abfassung erinnert; der Kläger sei ihm aber durch die

Kündigung vom Januar 2007 zuvor gekommen. Zuletzt habe er den Kläger im

November 2006 im Beisein der Zeugin D..... angesprochen. Der Kläger habe erklärt, er

werde eine schriftliche Abfassung umgehend vorlegen. Das Berufen auf die fehlende

Schriftform sei daher treuwidrig; seine Investitionen seien nutzlos gewesen. Hilfsweise

müsse er bestreiten, dass der Kläger das Objekt am 01.02.2008 zu einem höheren

Mietzins weitervermietet habe. Die Echtheit des in Kopie vorgelegten Vertrages mit der

XYZ G mbH werde bestritten. Es müsse auch bestritten werden, dass eine Konzession

zum Betrieb eines Saunaclubs durch diese Firma überhaupt erlangt werden könne. Die

Errichtung des Swimmingpools habe Kosten von weit über 100.000,- € verschlungen.

Seine erzielten Umsätze seien für das Verfahren jedoch bedeutungslos; die

Ausführungen des Klägers zu seinen Erlösen würde bestritten.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den

vorgetragenen Inhalt der gegenseitigen Schriftsätze und die in Kopie zur Akte

gereichten Urkunden sowie das Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 20.08.2008

Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Beklagten hat in geringem Umfang Erfolg.

Der Beklagte ist lediglich verpflichtet, ab dem 01.07.2008 – statt ab dem 01.03.2008 –

dem Kläger allen Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entstanden ist und noch

entsteht, dass der Beklagte die Räumlichkeiten des Saunaclubs "H....." auf dem

Grundstück B.....straße … in T..... nicht rechtzeitig geräumt hat.

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte gemäß § 546

BGB verpflichtet ist, das Mietobjekt an den Kläger herauszugeben. Das

Vertragsverhältnis der Parteien ist beendet.

Allerdings wurde das Vertragsverhältnis noch nicht durch die außerordentliche

Kündigung vom 12.01.2007 beendet.

Das erste Kündigungsschreiben, welches dem Beklagten trotz seiner Adressierung an

die B.....straße … in T..... zugegangen ist, wurde auf rückständigen Mietzins gestützt. Die

Kündigung ist aber unwirksam, weil zu diesem Zeitpunkt zu Gunsten des Klägers kein

rückständiger Mietzinsanspruch gemäß § 535 BGB aufgrund der vertraglichen

Vereinbarung vom 01.07.1999 bestand.

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass entsprechende Ansprüche des

Klägers verwirkt sind. Das Landgericht hat die Voraussetzungen der Verwirkung sowohl

hinsichtlich des erforderlichen Zeit- als auch des Umstandsmoments dargelegt. Im

Rahmen dieser Ausführungen, auf die Bezug genommen wird, wurde nachvollziehbar

dargestellt, dass es im März 2001 ein außerplanmäßiges Mieterhöhungsverlangen des

Klägers gegeben hat. Ein durchsetzbarer Anspruch auf Zahlung einer höheren

Nebenkostenvorauszahlung war zu diesem Zeitpunkt nach den vertraglichen

Bestimmungen allerdings nicht gegeben. Die Parteien hatten im Jahr 1999 vielmehr

einen Bruttoinklusivmietvertrag geschlossen, der eine Nachforderung bzw. Abrechnung

über höhere Nebenkosten nicht vorsah. Das Risiko, dass sich die Nebenkosten für das

Objekt in einem Ausmaß entwickeln würden, welches nicht durch die vorgesehenen

Mieten entsprechend der Zinsstaffel abgedeckt würde, fiel grundsätzlich in die Sphäre

des Klägers. Eine Anpassungspflicht des Mieters bzgl. der Miethöhe kommt in diesen

Fällen auch bei einer gewerblichen Lokalität nur unter außergewöhnlichen Umständen

in Betracht, für die vorliegend nichts ersichtlich war. Dennoch hat der Beklagte sich

seinerzeit offensichtlich wegen des noch bestehenden guten Einvernehmens darauf

eingelassen, die vom Kläger geforderte Nachzahlung auszugleichen und entgegen der

vertraglichen Vereinbarung von 1999 sogar vorzeitig, d.h. vor dem 01.07.2001, eine

Anpassung der Miete auf 33.000 DM statt der in der vertraglich vereinbarten Mietstaffel

zum 01.07.2001 vorgesehenen 32.000 DM zu akzeptieren.

Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz erstmals die Schreiben vom 23.03.2001,

26.02.2001 und 22.03.2003 über Nebenkostenabrechnungen vorlegt, sprechen diese

nicht gegen sondern gerade für die Auslegung des Landgerichts. Denn diese Schreiben

belegen, dass die Parteien seinerzeit einvernehmlich zu einem anderen als dem noch

im Vertrag von 1999 vorgesehenen Abrechnungsmodus übergegangen sind. Der Kläger

hat darin trotz der vereinbarten Inklusivmiete konkrete Nebenkostenmehrzahlungen für

die Vergangenheit eingefordert. Der Beklagte konnte daher das mehrfach vom Vertrag

abweichende Verlangen des Klägers nur dahin verstehen, dass Mieterhöhungen jeweils

auf besondere Anforderung des Klägers erfolgen würden; er hat dem klägerischen

Verhalten konkludent dadurch zugestimmt, dass er die Nachforderungen ausgeglichen

hat. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht ausführt, der Beklagte

habe sich auf dieses Vorgehen entsprechend eingerichtet, was spätestens mit der

Aufnahme des Kredites für das Schwimmbad auch nach außen hin offensichtlich wurde.

Unabhängig davon, in welcher Höhe tatsächlich Kosten für den konkreten Einbau des

Schwimmbades für die Lokalität "H....." entstanden sind, ist unstreitig, dass der Kläger

für den Beklagten gegenüber der Bank eine Sicherheit gestellt hat. Er war damit aktiv in

die Kreditvergabe involviert und wusste über die anstehenden Projekte bescheid.

Dennoch hat er in diesem Zusammenhang weder auf aus der Vergangenheit

herrührende Mietzinsrückstände hingewiesen, noch für die Zukunft insbesondere

höhere Nebenkostenbeiträge begehrt. Letzteres hätte aber nahe gelegen, denn der

Betrieb eines Schwimmbades führt auch für einen Laien sofort erkennbar zu einem

signifikant höheren Wasserverbrauch und damit zu höheren Nebenkosten. Aus diesem

Gesamtverhalten des Klägers konnte daher der Beklagte zutreffend schließen, dass es

bei der vereinbarten Mietzinszahlung von 33.000 DM bzw. dem mittlerweile

entsprechenden Eurobetrag sowohl für die Vergangenheit wie für die Zukunft verbleiben

würde.

Etwas Anderes ergibt sich nicht aus der vom Kläger zitierten Entscheidung des

Bundesgerichtshofes zum AZ: VIII ZR 14/06 (abgedruckt NJW 2008, 1302). In jenem

Verfahren wurden Betriebskosten lediglich in der Vergangenheit nicht geltend gemacht,

d.h. nur das Zeitmoment war erfüllt. Vorliegend hat in der Vergangenheit nicht nur keine

Geltendmachung stattgefunden, sondern eine andere Art und Weise der Abrechnung

gegriffen, die an die Stelle der bis 2004 vorgesehenen Zinsstaffel getreten ist. Auf diese

Abrechnungsänderung konnte sich der Beklagte spätestens mit Abwicklung der

Finanzierung für das Schwimmbadprojekt auch für die Zukunft einstellen. Die

ursprünglich vertraglich vorgesehene Zinsstaffel lebte daher nach Abschluss der

Darlehensangelegenheit – der Kläger will die in Vergessenheit geratene Klausel erst zu

diesem Zeitpunkt wieder bemerkt haben – nicht dergestalt wieder auf, dass der Beklagte

zumindest seit dem Jahre 2004 den in der Zinsstaffel vorgesehenen Betrag für die

Zukunft schuldete. Diese Anpassungsmöglichkeit war bereits verwirkt.

Das Vertragsverhältnis wurde nicht durch die am 06.02.2007 eingereichte Klage

beendet. Zwar kann unter Umständen auch in einer Klageerhebung auf Räumung ein

außerordentliches Kündigungsverlangen gesehen werden. Allerdings hat der Kläger

seine Ursprungsklage nur auf den Mietrückstand gestützt, der tatsächlich nicht gegeben

war.

Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz ausdrücklich erklärt hat, er stütze seine

Kündigung ergänzend darauf, dass der Beklagte den Zugang des Schreibens vom

26.06.2007 im Sinne eines versuchten Prozessbetrugs bestritten habe, kann nicht

angenommen werden, das Mietverhältnis sei außerordentlich fristlos gemäß § 543 Abs.

1 Satz 2 BGB mit dem Schriftsatz des Klägers vom 27.02.2008 wegen eines ihm

gegenüber begangenen Prozessbetruges zum 01.03.2008 fristlos gekündigt worden.

Zwar kann es nicht zweifelhaft sein, dass ein entsprechend versuchter Prozessbetrug

vom Grundsatz her trotz der bereits zuvor zu Tage getretenen Differenzen geeignet

gewesen wäre, die Vertrauensbasis der Vertragsparteien nachhaltig zu erschüttern und

deshalb die Annahme der außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1

Satz 2 BGB rechtfertigen könnte. Es lässt sich allerdings nicht feststellen, dass dem

Kläger im Zeitpunkt der Einreichung des Schriftsatzes vom 27.02.2008 ein solches

Verhalten des Beklagten jenseits des üblichen und in einem Prozess zulässigen

Bestreitens jedenfalls bewusst war, so dass ihm eine Fortsetzung des

Vertragsverhältnisses gerade wegen dieses Umstandes unter keinen Umständen mehr

zumutbar war. Bei Eingang des Schriftsatzes vom 27.02.2008 bei Gericht war nämlich

noch nicht geklärt, dass das Schreiben des Klägers vom 20.06.2007, das er

außerprozessual und persönlich gefertigt hatte, dem Beklagten entgegen der

Zustellungsurkunde des Obergerichtsvollziehers A..... nicht unter der postalischen

Anschrift B.....straße … sondern unter der Anschrift B.....straße … zugegangen ist. Erst

die Vernehmung des Zeugen A..... am 20.08.2008 hat den Ablauf der Geschehnisse

offenbart, insbesondere auch der Umstand, dass der Obergerichtsvollzieher A..... das

ihm übergebene Schriftstück vom 20.06.2007 entgegen der gefertigten

Zustellungsurkunde (Bl. 104 GA) nicht in den Briefkasten des Hauses B.....straße …

sondern in dem Briefkasten des Hauses B.....straße … eingelegt hat. Zuvor hatte der

Kläger keine gesicherte Kenntnis von einem versuchten Prozessbetrug.

Dementsprechend kann nicht angenommen werden, dass bereits im Februar 2008 das

Vertragsverhältnis der Parteien wegen eines damals zutage getretenen

Prozessbetruges bereits so zerrüttet war, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses

unter keinen Umständen mehr in Betracht gezogen werden konnte und deshalb bei

Abwägung aller Umstände die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bereits zu

diesem Zeitpunkt ausgesprochen werden durfte.

Das Vertragsverhältnis wurde jedenfalls durch rechtzeitigen Widerspruch des Klägers

gegen eine Vertragsverlängerung im Juni 2007 mit Ablauf des 30.06.2008 beendet.

Nach § 12.3 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages verlängerte sich das

Vertragsverhältnis um ein Jahr, wenn keine der Parteien spätestens 12 Monate vor

Ablauf der Mietzeitverlängerung widersprochen hat. Einer solchen

Vertragsverlängerung hat der Kläger mit seinem Schreiben vom 20.06.2007

widersprochen.

Dieses Schreiben ist dem Beklagten zur Überzeugung des Senats zugegangen. Das

Landgericht hat die Aussage des Zeugen A..... dahingehend gewürdigt, dass dieses

Schreiben des Klägers, von dem der Zeuge A..... zuvor Kenntnis genommen hat und das

an die B.....straße … adressiert war, vom Zeugen für den Beklagten in dessen

Briefkasten am Haus B.....straße … eingelegt worden ist. Der Zeuge hat nämlich

bestätigt, dass er keine Zustellung bei der Hausnummer … vorgenommen hätte,

sondern sämtliche Zustellungen für den Beklagten unter der Adresse Hausummer …

vorgenommen wurden. Die auf der entsprechend von ihm gefertigten

Zustellungsurkunde aufgeführte Hausnummer … konnte er sich in der Rückschau nur

durch das für die Herstellung der Urkunde verwendete Computerprogramm erklären,

das bereits vorhandene Adressen automatisch einliest. Der Zeuge war sich aber ganz

sicher, dass er für den Beklagten im Juni 2007 keine Urkunde unter der Hausnummer …

niedergelegt hat. An der Aussage des Zeugen zu zweifeln, besteht auch nach dem

Berufungsvorbringen kein Grund. Der Beklagte hat selbst in seinem Schriftsatz vom

14.03.2008 dargelegt, dass die Post für ihn stets unter B.....straße … abgegeben werde,

selbst wenn sie an das Haus B.....straße … gerichtet gewesen wäre. Es bestand daher

auch für den Gerichtsvollzieher A....., der bereits mehrfach Schriftstücke an den

Beklagten zugestellt hatte, kein Anlass, von der üblichen Praxis abzuweichen und eine

Niederlegung des Schriftstückes ausnahmsweise unter Hausnummer … zu

veranlassen. Der Beklagte

zeigt auch keine Widersprüche in der Aussage bzw. der landgerichtlichen

Beweiswürdigung auf, die es gebieten würden, die Aussage des Zeugen anzuzweifeln.

Vielmehr ist dem Landgericht darin zu folgen, dass das Schriftstück in den richtigen

Briefkasten eingeworfen wurde.

Der Beklagte kann nichts daraus herleiten, dass die Vorschrift des §182 ZPO über die

Ersatzzustellung vom Zeugen nicht eingehalten worden sein soll.

§ 132 BGB ermöglicht als Ersatz für das Zugehen einer Willenserklärung die Zustellung

durch Vermittlung des Gerichtsvollziehers entsprechend den §§ 192 ff. ZPO. Es kann

aber dahinstehen, ob die Vorschriften der ZPO vorliegen, tatsächlich wie der Beklagte

meint, nicht eingehalten wurden. Denn der Zugang der Willenserklärung kann

vorliegend bereits gemäß § 130 BGB bejaht werden. Eine Willenserklärung ist bereits

dann wirksam zugegangen, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers

gelangt, dass die Möglichkeit der Erkenntniserlangung besteht und unter gewöhnlichen

Verhältnissen mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist (vgl. BGH NJW 2004, 1320).

Daran kann vorliegend kein Zweifel bestehen. Der Zeuge A..... hat eindeutig bekundet,

dass das ihm zur Überbringung überlassene Schriftstück in den Briefkasten des

Beklagten am Haus B…..strasse … eingelegt worden ist. Der Einwurf eines Briefes in

einen Briefkasten, den der Betreffende für den Zugang von Postsendungen unterhält,

bewirkt den Zugang der Willenserklärung, sobald nach der Verkehrsanschauung mit der

nächsten Entnahme zu rechnen ist. Dabei ist nicht auf die individuelle Verhaltensweise

des Empfängers abzustellen, sondern im Interesse der Rechtssicherheit zu

generalisieren (vgl. BGH a.a.O.). Ungewöhnliche Umstände, die einer konkreten

Kenntnisnahme des Schreibens vom 20.06.2007 durch den Beklagten entgegen

gestanden hätten, werden von diesem nicht vorgetragen. Hier ist zu berücksichtigen,

dass der Beklagte selbst mit seinem Schriftsatz vom 14.03.2007 sich klar dazu bekannt

hat, dass die Postzusteller die für ihn bestimmte Post in den Briefkasten der B.....straße

… einwerfen. Konkrete Umstände, die einen Verlust der Sendung im Juni 2007 nahe

legen, kann er nicht aufzeigen. Dass der Briefkasten "öffentlich zugänglich" sei, reicht

ebenso wenig aus wie die Vermutung über abgefangene Briefsendungen. Der Brief

wurde tatsächlich eingelegt.

Der damit rechtzeitig vom Kläger erhobene Widerspruch gegen die Fortsetzung des

Vertragsverhältnisses ist nicht wegen einer vom Beklagten im Jahre 2006 in Aussicht

gestellten Verlängerung des Vertragsverhältnisses für fünf Jahre ausgeschlossen. Eine

entsprechende Vereinbarung, deren Inhalt und Umfang im Übrigen vom Beklagten nicht

genau vorgetragen wird, hätte jedenfalls der Schriftform gemäß § 550 BGB bedurft. Wird

nämlich ein Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so

wird er mangels Schriftform für unbestimmte Zeit geschlossen. Die inhaltlichen

Voraussetzungen für die Einhaltung der Schriftform ergeben sich aus § 126 BGB. Dies

bedeutet, dass ein Schriftstück zu fertigen gewesen wäre, das insbesondere vom

Vermieter hätte unterzeichnet werden müssen. Ohne Zweifel liegt ein solches Dokument

nicht vor.

Der Einwand des Beklagten, der dennoch erfolgte Widerspruch sei eine unzulässige

Rechtsausübung des Klägers, greift demgegenüber nicht durch. Die Berufung des

Klägers auf die fehlende Schriftform verstößt nicht gegen § 242 BGB. Grundsätzlich

werden durch die im Gesetz gemäß § 550 BGB vorgesehene Schriftform nicht die am

Mietvertrag unmittelbar Beteiligten geschützt, sondern ein am Mietvertrag nicht

Beteiligter wie z.B. der Erwerber (vgl. BGH NJW 2004, 1103, 1104). Dennoch kann die

Berufung auf die fehlende Schriftform im Einzelfall treuwidrig sein, sofern die

verweigerte Anerkennung des Vertrags nicht nur zu einem harten, sondern

schlechterdings untragbaren Ergebnis führen würde. Das kommt vor allem in Betracht,

wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der

Schriftform abhält, die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen

gefährdet oder eine schwere Treuepflichtverletzung darstellt (vgl. BGH NJW 2007, 3202,

3203).

Ein solcher Verstoß lässt sich im Verhältnis der Parteien nicht feststellen.

Dem Beklagten war die Formbedürftigkeit der Abrede, wie er selbst einräumt, bekannt.

Er will den Kläger, wie er in der Berufungsinstanz vorträgt, sogar noch mehrfach daran

erinnert haben, weshalb er nicht treuwidrig von der Einhaltung der Schriftform

abgehalten worden sein kann. Der Beklagte ist auch seit mehr als einem Jahrzehnt im

Geschäftsleben tätig. Für eine Naivität, die ihn daran gehindert hätte, ihm bereits

gegebene Zusagen rechtzeitig durchzusetzen, ist nichts ersichtlich. Es wäre ihm

möglich gewesen, selbst alsbald für die nötige Schriftform zu sorgen und sich das

Ergebnis vom Kläger unterzeichnen zu lassen, zumal der festzulegende Inhalt nicht

kompliziert ist und sich die gegenseitige Einvernahme in der Zeit nach Übernahme der

Bürgschaft rapide verschlechtert hat, so dass für den Beklagten eine

Handlungsnotwendigkeit durchaus erkennbar war.

Es verstößt ferner nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich der Kläger trotz der vom

Beklagten im Jahre 2006 getätigten Investition weiter auf die fehlende Schriftform der

Klausel beruft. Investitionen führen nicht grundsätzlich dazu, dass der andere

Vertragspartner sich nicht mehr auf die fehlende Schriftform berufen kann (vgl. BGH

NJW 2004, 1103, 1104). Der Beklagte verweigert im Übrigen exakte Angaben zu den

tatsächlichen Einnahmen und den tatsächlichen Investitionen. Noch in der

Berufungsinstanz hat er die Ansicht vertreten, dass dies nicht notwendig sei. Aus seinen

Angaben zur Begründung seines Antrages gemäß § 712 ZPO ergibt sich aber

zumindest, dass er in seinen Buchungsunterlagen Einnahmen von ca. 90.000,-- €

monatlich ausweist. Dem gegenüber belaufen sich die Schulden bei der Stadtsparkasse

Krefeld auf lediglich noch rund 85.000,-- €. Eine besondere Schutzwürdigkeit des

Beklagten ergibt sich daher aus im Jahre 2006 erfolgten Investitionen nicht.

Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil der Beklagte nach wie vor die Schriftlichkeit der

Zusage für ein Vertragsverhältnis über fünf Jahre verlangen könnte. Auch wenn der

Kläger auf das Verhalten des Beklagten im Zusammenhang mit dem Zugang des

Schreibens vom 20.06.2007 keine außerordentliche fristlose Kündigung bereits zum

01.03.2008 stützen kann, so ist dieses Verhalten des Beklagten doch bei der

Abwägung, ob dem Kläger nach Treu und Glaube seinerseits eine Berufung auf die

fehlende Schriftlichkeit möglich ist, zu berücksichtigen. Auf eine noch zu erteilende

Schriftform kann sich der Beklagte daher nicht mehr berufen; einer Beweiserhebung zu

eventuellen Zusagen bedarf es daher ebenfalls nicht .

Da das Vertragsverhältnis damit seit dem 01.07.2008 beendet ist, konnte der Kläger

berechtigt nur die Feststellung begehren, dass ihm aller Schaden zu ersetzen ist, der

ihm seit dem 01.07.2008 entstanden ist oder noch entsteht, weil der Beklagte die

Räumlichkeiten zu diesem Zeitpunkt nicht herausgegeben hat. Ein

Rechtsschutzbedürfnis für diese Feststellung hat der Klägerin in erster Instanz bereits

dargelegt; die Ersatzpflicht folgt grundsätzlich aus den §§ 280, 286, 546 a Abs. 2 BGB.

Aufgrund der Berufung des Beklagten ist die landgerichtliche Entscheidung nur insoweit

abzuändern, als dort die Ersatzpflicht bereits zum 01.03.2008 festgestellt wurde.

Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

Rückständiger Mietzins in Höhe von 123.221,45 € für die Zeit Januar 2004 bis August

2007 bzw. weitere 15.398,76 € für die Zeit September 2007 bis Februar 2008

einschließlich Zinsen sind nicht angefallen, da der Beklagte kein höheres Entgelt als

monatlich 33.000,-- DM (= 16.872,63 €) schuldete. Insofern kann auf die Ausführungen

im Rahmen der Beurteilung der Berufung des Beklagten verwiesen werden. Ebenso

wenig kann festgestellt werden, dass dem Kläger aller Schaden zu ersetzen ist, der ihm

seit dem 12.01.2007 bis zum 30.06.2008 entstanden ist. Die entsprechende Feststellung

kann, da das Mietverhältnis erst zum 30.06.2008 beendet wurde, zugunsten des Klägers

erst wie bereits dargelegt, ab dem 01.07.2008 zum Tragen kommen.

Der – neue – Klageantrag unter Ziff. 4 der Berufungsschrift ist gemäß § 533 ZPO nicht

zuzulassen. Die Einwilligung, das Verfahren auch auf diesen Antrag zu erweitern, hat

der Beklagte nicht erteilt. Ob eine Verhandlung darüber grundsätzlich sachdienlich

wäre, weil eine einheitliche Entscheidung zur Vermeidung eines weiteren Prozesses

dienen könnte, kann dahin stehen, weil bereits die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2

ZPO nicht vorliegen. Gemäß § 533 Nr. 2 ZPO ist Voraussetzung, dass eine

Klageerweiterung auf jene Tatsache gestützt werden kann, die das Berufungsgericht

seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO

zugrunde zu legen hat. An Letzterem fehlt es vorliegend. Zu der Frage, ob dem Kläger

gemäß den §§ 286, 280, 546a Abs. 2 BGB ein konkreter Schaden in Höhe von

monatlich 8.127,36 € entstanden ist, war in erster Instanz nichts vorgetragen worden.

Der entsprechende Vertragsschluss mit der Firma XYZ GmbH ist vom Beklagten

bestritten worden.

Zwar findet auf Klageerweiterungen, die lediglich § 264 ZPO statt § 263 ZPO

unterfallen, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. etwa BGH BauR

2006, 701, 703) die Vorschrift des § 533 ZPO keine Anwendung; dies verhilft der

Berufung des Klägers zu diesem Punkt aber dennoch nicht zum Erfolg. Denn wenn der

Klageantrag zu Ziff. 4 der Berufungsschrift als teilweiser Übergang von der

Feststellungsklage zur Leistungsklage und damit als Klageerweiterung im Sinne von §

264 Nr. 2 ZPO angesehen wird, wäre der Kläger mit seinem neuen in der

Berufungsinstanz erstmals vorgebrachten Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht

zuzulassen. Die mündliche Verhandlung vor dem Landgericht wurde am 20.08.2008

geschlossen. Der Vertrag, aus dem der Kläger nunmehr seinen Schaden teilweise

wegen einer anderweitigen Vermietung ableiten will, wurde nach seinem Vortrag bereits

am 22.04./02.05.2008 geschlossen. Es wäre dem Kläger daher möglich gewesen, dies

bereits in erster Instanz vorzutragen. Der Nichtvortrag beruht auf Nachlässigkeit.

III.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 16.12.2009 gibt für eine

Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO; die Entscheidung zur

vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gemäß den §§ 708 Nr. 10, 712, 711, 709 S. 2 ZPO.

Dem Vollstreckungsschutzantrag des Beklagten war gemäß § 712 ZPO zu entsprechen,

weil die Räumung des Objektes einer Betriebseinstellung gleich kommt.

Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor.

Streitwert: 457.982,76 € (Berufung des Beklagten: 238.149,-- €, Berufung des Klägers:

219.833,76 €; die Berufung des Klägers wurde ursprünglich mit einem Zahlungsantrag

in Höhe von 133.560,16 € anhängig gemacht; die spätere Reduzierung auf einen

Zahlungsantrag von 123.560,16 € wirkt sich bei der gebührenrechtlichen

Streitwertfestsetzung nicht mehr aus.)