Urteil des OLG Düsseldorf vom 12.08.2008
OLG Düsseldorf: vermieter, mietsache, mangel, mietobjekt, besitz, auflage, zustand, zutrittsrecht, anzeigepflicht, handbuch
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 44/08
Datum:
12.08.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 44/08
Vorinstanz:
Landgericht Kleve, 1 O 211/07
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 11. Januar 2008 verkündete
Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird
zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
G r ü n d e
1
Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
2
A.
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Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 30. Juni 2008, an dem er
festhält. Hierin hat der Senat folgendes ausgeführt:
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I.
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Der Klägerin steht gegen die Beklagte weder aus dem Mietvertrag der Parteien noch
aus § 823 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz ihres materiellen und immateriellen
Schadens (§§ 249, 253 Abs. 2 BGB) aus dem angeblichen Unfallereignis vom 24.
Februar 2006 zu.
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1.
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Das Vorbringen der Klägerin zu mietvertraglichen Schadensersatzansprüchen ist nicht
schlüssig. Weder ist eine Verletzung der sich aus § 536 a Abs. 1 BGB ergebenden
Pflicht zur Instandsetzung des Mietobjekts substantiiert dargelegt, noch hat die Beklagte
ihre aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgende Pflicht zur Verkehrssicherung verletzt, indem
sie die Öffnung zwischen den Bodenplatten nicht verschloss.
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a.
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Geht man mit dem Vorbringen der Klägerin davon aus, dass der Mangel bei
Überlassung der Mietsache noch nicht vorhanden war, sondern erst im Laufe der
dreijährigen Nutzung durch sie und ihren Ehemann als Mieter wegen des
fortschreitenden Verschleißes der Bodenplatten entstand, so steht einer Haftung der
Beklagten deren fehlende Kenntnis von diesem Mangel entgegen. Denn es lässt sich
nicht feststellen, dass die Klägerin bzw. deren Ehemann den Mangel der Beklagten
gemäß § 536 c BGB angezeigt hat bzw. die Beklagte ansonsten davon Kenntnis erlangt
hat.
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aa.
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Der Vermieter ist zwar verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses
instand zu halten bzw. instand zu setzen. Er hat jedoch ohne konkreten Anlass keine
Verpflichtung zur Untersuchung der im ausschließlichen Besitz des Mieters befindlichen
Räume oder Flächen (vgl. hierzu BGH ZMR 1969, 271; OLG Frankfurt ZMR 2003, 674;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9.
Auflage, Rn. 282; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III.A Rn. 1127). Dies resultiert aus der
Obhutspflicht des Mieters, die vom Gesetz als selbstverständlich vorausgesetzt wird und
diese wiederum folgt aus der Natur des Mietverhältnisses, in dessen Vollzug die Sache
in den Besitz des Mieters übergeht (BGH NJW 1977, 1236). Aus dieser Obhutspflicht
ergibt sich die Anzeigepflicht des Mieters im Sinne von § 536 c Abs. 1 BGB. Denn damit
wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Vermieter die Mietsache nicht laufend
auf ihren Zustand überprüfen kann, ohne den Besitz des Mieters zu stören. Deshalb wird
der Vermieter dagegen geschützt, dass der Mieter während der Mietzeit übersieht, "was
jedermann sieht", sowie dagegen, dass der Mieter etwaige Mängel trotz positiver
Kenntnis nicht anzeigt (vgl. BGH NJW 1977, 1236, 1237). Dabei ist mit einem Mangel
nicht nur ein Fehler im Sinne von § 536 BGB gemeint, der den Gebrauch der Sache
durch den Mieter beeinträchtigt, sondern jedes Hervortreten eines schlechten Zustandes
der Mietsache (BGH NJW 1977, 1236, 1237 zu § 537 BGB a.F.). Zeigt der Mieter ihm
bekannte Mängel nicht an, werden ihm nicht nur Gewährleistungsansprüche gemäß §
536 c Abs. 2 S. 2 BGB versagt, er macht sich darüber hinaus gegenüber dem Vermieter
schadensersatzpflichtig, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB. Zu den ausgeschlossenen
Ansprüchen im Falle der Nichtanzeige von Mängeln zählen auch solche am Körper
sowie auf Zahlung von Schmerzensgeld (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536 a Rn. 14).
Für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet
(BGH NJW-RR 2002, 515; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auflage, § 536 c Rn. 9).
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Diese Ausführungen gelten auch, wenn dem Vermieter der Zutritt zum Mietobjekt
dadurch möglich ist, dass der Mieter im Hinblick auf die von ihm ausgeübte gewerbliche
Tätigkeit der Öffentlichkeit das Mietobjekt zugänglich macht, wie dies auch hier im
Betrieb des Teppichbodenlagerverkaufs durch die Klägerin und ihren Ehemann der Fall
ist. Denn hier beschränkt sich die Dritten gegenüber erfolgte Gestattung des Mieters, die
gemieteten Räumlichkeiten und Flächen zu betreten, nur darauf, dies im Rahmen des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs als Kunden zu tun. Ein ständiges Besichtigungs- und
Zutrittsrecht des Vermieters folgt daraus nicht. Erst recht ist er wegen der tatsächlichen
Zugangsmöglichkeit nicht verpflichtet, Obhut über die dem Mieter überlassene Sache
walten zu lassen. Insoweit gelten vielmehr die allgemeinen Grundsätze: Der Mieter hat
grundsätzlich das Recht auf den ungestörten Besitz an der Mietsache. Dieses unterliegt
zwar im Interesse des Vermieters den Schranken des § 242 BGB, aus dem sich eine
Duldungspflicht des Mieters bei Besuchen des Vermieters ergeben kann. So hat der
Vermieter z. B. ein Zutrittsrecht, wenn für die Besichtigung der Mieträume ein konkret
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begründeter Anlass vorliegt, weil ihm Mängel der Mieträume vom Mieter angezeigt oder
sonst bekannt geworden sind. Denn andernfalls kann der Vermieter seine
Erhaltungspflicht nicht erfüllen (vgl. hierzu Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III. A Rn. 1126 f.
m.w.N. zu § 545 BGB a.F.). Sind dem Vermieter aber Mängel nicht bekannt und auch
nicht angezeigt worden und hat er auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, dass die
Mietsache mangelhaft ist, entsteht aus einer faktischen Zutrittsmöglichkeit keine
Verpflichtung zur Untersuchung der vermieteten Flächen.
bb.
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Unter Würdigung der genannten Grundsätze scheidet eine Haftung der Beklagten für die
Folgen der Rissbildung aus. Zwischen den Parteien ist nämlich unstreitig, dass der
Klägerin der Riss der Bodenplatten schon seit längerem bekannt war. Dagegen war die
Beklagte nicht über den Mangel und den mit ihm verbundenen Gefahren informiert. Die
Behauptung der Klägerin, der Beklagten sei der Mangel mehrfach mitgeteilt worden, ist
als unspezifiziertes Vorbringen für die Beklagte nicht einlassungsfähig. Es entbehrt
gänzlich überprüfbarer Angaben zum Zeitpunkt und Ort der angeblichen Anzeige. Auch
ist, wenn es nicht die Beklagte war, die Person, gegenüber der die Anzeige erfolgt sein
soll, nicht benannt. Eine Vernehmung des von der Klägerin als Zeugen benannten M.
(Mitmieter und Ehemann der Klägerin) scheidet aus, weil diese auf eine unzulässige
Ausforschung gerichtet wäre.
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Der Klägerin war es auch ohne weiteres möglich, hierzu vorzutragen. Sie betreibt mit
ihrem Ehemann das Mietobjekt. Kontakt und Austausch über mit dem Mietobjekt
zusammenhängende Fragen haben mit den von der Beklagten mit der Objektverwaltung
betrauten Personen in anderen Bereichen (Mietzinszahlungen, Mietzinsminderungen)
wiederholt und offensichtlich ohne Kommunikationsprobleme stattgefunden (vgl. die
Schreiben der D. Hausverwaltung vom 08. März 2005 und 28. August 2007).
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b.
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Daneben obliegt dem Vermieter allerdings auch die allgemeine, aus § 241 Abs. 2 BGB
folgende Pflicht, auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen, ihn insbesondere
vor Schäden an materiellen und immateriellen Gütern zu bewahren (vgl.
Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 241 Rn. 7). Zu diesen Schutzpflichten gehört auch
die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. So hat der Vermieter grundsätzlich für die
Sicherheit von Zugängen zum Mietobjekt zu sorgen (vgl. Senat ZMR 2001, 106). Diese
Pflicht zur Verkehrssicherung ist gegenüber dem Mieter eine durch § 536 Abs. 1 S. 2
BGB festgelegte Vertragspflicht (vgl. hierzu Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. III Rn. 1318).
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Anders liegt es jedoch, wenn der Mieter mit dem Mietobjekt auch die aus seiner Nutzung
entstehende Verkehrssicherungspflicht übernommen hat und sich wegen Veränderung
des Zustands der Mietsache während der Mietzeit Gefahrenstellen eröffnen. Auch dann
hat zwar der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Mieter eine Ursache
dafür gesetzt, dass sich der Mieter bei gefährlichen Veränderungen der Mietsache
Schäden zuzieht. Für solche Umstände hat der Vermieter aber nicht einzustehen, wenn
der Mieter selbst die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen hatte.
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So liegen die Dinge hier zum Nachteil der Klägerin. Der Klägerin war der Bereich, in
dem sie zu Fall gekommen sein soll, vollständig zur Nutzung in eigener Verantwortung
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überlassen worden. Damit war sie auch selbst zur Sicherung der von ihr benutzten
Wege auf dem Grundstück verpflichtet. Zwar haben die Parteien dies nicht ausdrücklich
vereinbart. Jedoch geht auch ohne eine solche Vereinbarung die Pflicht, im eigenen
Nutzungsbereich möglicherweise entstehende Gefahren zu verhindern, auf den Mieter
über, wenn dies nach den Umständen anzunehmen ist. Dies gilt für die Verletzung von
Verkehrssicherungspflichten gegenüber der Allgemeinheit, der der Mieter den Zugang
zu seinen Räumen und Gewerbeflächen ermöglicht (vgl. BGH NJW 1985, 270 für den
Pächter einer Gastwirtschaft; ferner BGH ZMR 1992, 530 Autobahnraststätte). Erst recht
gilt dies im Innenverhältnis der Mietvertragsparteien. So, wie den Vermieter nicht mehr
für das gefahrlose Begehen der dem Mieter übergebenen Wohnräume eine
Verantwortung trifft, ist auch der Mieter von Gewerbeflächen und –räumen für die eigene
Sicherheit und den Schutz Dritter – sogar des Vermieters – gegen Gefahren in diesem
Bereich zuständig. Ob der Vermieter daneben im Außenverhältnis Dritten haftbar bleibt,
kann dahinstehen. Denn es geht hier allein um eine Sicherungspflicht des Vermieters
gegenüber dem Mieter. Jedenfalls diesem ist der Vermieter mit der Übergabe des
Mietobjekts nicht mehr verantwortlich für Gefahren, die aus dem Zustand des
Mietobjekts entstehen. Diese Verteilung der Verantwortung entspricht der unter a.
behandelten Obhutspflicht der Mietvertragsparteien. Erst wenn diese auf Grund einer
Anzeige des Mieters nach § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB wieder auf den Vermieter
übergegangen ist, trifft ihn auch die Pflicht zum Schutz des Mieters vor Gefahren des als
mangelhaft gemeldeten Zustands des Mietobjekts.
c.
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Im Hinblick auf die schon nicht dargelegte Pflichtverletzung kommt es nicht darauf an,
wie sich die Klägerin ihre Verletzung im einzelnen zugezogen hat und ob das
Unfallgeschehen auf einem wie auch immer gearteten Eigen- bzw. Mitverschulden der
Klägerin beruht.
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3.
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Da keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und der Verpflichtung der Beklagten
zur Instandhaltung des Mietobjekts feststellbar ist, scheiden auch auf eine deliktische
Haftung gegründete Schadensersatzansprüche der Klägerin aus (§§ 823 ff. BGB)
24
B.
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Das Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 31. Juli 2008 rechtfertigt keine
abweichende Beurteilung. Die Angaben zu den angeblichen, immer schon bestrittenen
Mängelrügen sind nach wie vor unspezifiziert. Es wird nicht deutlich, gegenüber wem
die Klägerin bzw. ihr Ehemann den Mangel gerügt haben will. Dies gilt insbesondere,
weil die Beklagte die Hausverwaltung nicht selbst durchführt, sondern dies durch die
insoweit beauftragte Frau T. erledigt wird.
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C.
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Da auch die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 Nrn. 2 und 3 ZPO vorliegen, war
die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Einer gesonderten Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es im
Hinblick auf § 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht.
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Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 10.000,--.
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