Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 223/04

OLG Düsseldorf: zugesicherte eigenschaft, allgemeine geschäftsbedingungen, mietsache, vermieter, kündigung, einkaufszentrum, option, bäckerei, gewährleistung, konzept
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 223/04
03.05.2005
Oberlandesgericht Düsseldorf
24. Zivilsenat
Beschluss
I-24 U 223/04
Landgericht Wuppertal, 7 O 461/03
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Be-
schlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu
den Gründen binnen einer Frist von z w e i W o c h e n schriftsätzlich
Stellung zu nehmen.
G r ü n d e
Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht
zur Zahlung der Miete für die Monate April bis August 2003 verurteilt (3.695,10 EUR nebst
gesetzlicher gestaffelter Zinsen) und es hat ferner zu Recht die mit der Widerklage verfolgte
Feststellung, der Beklagte schulde aus dem Mietverhältnis keine Miete mehr, abgewiesen.
Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung.
Zu den einzelnen Einwendungen des Beklagten gilt das Folgende:
1. Das Landgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis nicht am 31. Dezember
2002 endete. Mit Blick auf die Verlängerungsklausel (§ 3 Nr. 1 S. 2 MV) hatte sich das
Mietverhältnis erstmals mit Ablauf des 30. September 1996 und zum zweiten Mal mit Ablauf
des 30.September 2001 mangels Kündigung/Widerspruchs um jeweils fünf Jahre
verlängert (Verlängerungsautomatik). Es endet damit erst mit Ablauf des 30. September
2006, nachdem der Beklagte erstmals seinen Beendigungswillen mit Schreiben vom 18.
Dezember 2002 gegenüber der Klägerin bekundet hat.
a) Die Erwägung des Landgerichts, die in § 3 MV vereinbarte Mietdauer stehe in keinem
Widerspruch zu dem in der "Vorbemerkung" des Vertrags geregelten antizipierten
Zustimmung des Beklagten zu einem künftigen, frühestens für den 31. Dezember 2002
erwarteten Vermieterwechsel, trifft zu. Der Beklagte liest etwas in die "Vorbemerkung"
hinein (Beendigung des Mietvertrags zum erstmöglichen Eintritt des Vermieterwechsels),
was in ihr ersichtlich nicht geregelt ist. Die Lesart des Beklagten wirkt konstruiert und ist
ersichtlich von seinem jetzigen Interesse an schnellstmöglicher Vertragsbeendigung
beeinflusst. Aus der maßgeblichen objektiven Sicht unter Berücksichtigung der
beiderseitigen Interessen bei Vertragsschluss (§§ 133, 157 BGB, vgl. dazu Senat OLGR
Düsseldorf 2004, 501) hat der eine Regelungsgegenstand mit dem anderen nichts zu tun.
b) Auch der Hinweis des Beklagten auf § 4 AGBG (richtig: § 5 AGBG, jetzt, § 305c BGB)
hilft nicht weiter, weil bei richtiger Vertragsauslegung kein Widerspruch zwischen beiden in
Rede stehenden Klauseln feststellbar ist (vgl. BGH NJW 2002, 3232 sub Nr. 4; Senat aaO).
c) Unrichtig ist die Ansicht des Beklagten, die in § 3 Nr. 1 S. 2 MV vereinbarte
Verlängerungsautomatik stelle eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, sei mit fünf
Jahren unangemessen lang und deshalb wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307
BGB) nichtig, so dass der Mietvertrag sich nicht automatisch verlängert habe.
Der Beurteilung des Landgerichts, die Dauer der Vertragsverlängerung sei individuell
zwischen den Parteien ausgehandelt worden, schließt sich der Senat an. Die
rahmentextliche Gestaltung der Verlängerungsautomatik ist allerdings ersichtlich für eine
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Vielzahl von Verträgen vorformuliert, so dass es sich insoweit um Allgemeine
Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 S. 1 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 S. 1 BGB)
handelt. Das gilt aber nicht von vornherein für die offen gelassene Lücke, in welcher die
Anzahl der Vertragsjahre, um welche sich das Vertragsverhältnis nach Ablauf der
vereinbarten Erstvertragszeit verlängern soll, eingetragen werden muss, ohne dass schon
bestimmte Alternativen vorgegeben sind (vgl. BGH NJW 1996, 1676 und 1997, 1000). Die
in den vorformulierten Text erst noch einzutragende Verlängerungsdauer ist individuell
aushandelbar (vgl. BGH NJW 2003, 1313). Sie erlangt überhaupt erst durch die Eintragung
einer bestimmten Verlängerungszeit rechtliche Wirkung. Ohne eine solche Ergänzung gilt
eine Vertragsverlängerung als nicht vereinbart, ohne dass die Klausel gestrichen werden
müsste. Das gleiche gilt für die vereinbarte Erstvertragsdauer in § 3 Nr. 1 S. 1 MV, deren
Rahmentext ebenso vorformuliert ist und erst durch die Eintragung der Vertragsdauer
zwischen den Parteien verbindlich wird, andernfalls (auch wenn die unausgefüllte Klausel
nicht gestrichen ist) ein unbefristetes Mietverhältnis als vereinbart gilt.
Tatsächlich haben die Parteien die in § 3 Nr. 1 S. 2 MV mit Schreibmaschine eingetragene
Vertragsdauer auch individuell ausgehandelt. Das ergibt sich, wie das Landgericht zu
Recht angenommen hat, indiziell aus dem Schriftwechsel, der der Vertragsunterzeichnung
voraus gegangen ist.
Die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe die Vertragsdauer nicht wirklich zur
Disposition gestellt, ist dem Schriftwechsel auch nicht ansatzweise zu entnehmen. Nicht
zur Disposition gestellt haben mag die Klägerin die rechtliche Gestalt der
Verlängerungsklausel (Verlängerungsautomatik, statt der von dem Beklagten favorisierten
Option, vgl. dazu Senat OLGR Düsseldorf 2004, 501). Darum geht es hier aber nicht. Der
Beklagte hatte die Wahl, ob eine Verlängerungsklausel überhaupt vereinbart wird, und er
konnte die Dauer der Verlängerungsautomatik von einem Jahr an aufwärts wählen. Zur
Wahl der fünf Jahre ist es ersichtlich deshalb gekommen, weil der schon bei
Vertragsschluss anwaltlich beratene Beklagte (wenn auch im Zusammenhang mit der
vorgeschlagenen Option) diese Zeitvorgabe gemacht hatte.
2. Ohne Erfolg rügt der Beklagte eine angeblich seit 1997 eingetretene
Gebrauchsbeeinträchtigung (Leerstände, unattraktiver Branchenmix, Fehlen eines
Publikumsmagneten, mangelhafter Kundenstrom), auf die er die angeblich seither
sinkenden Umsätze seiner Bäckerei und die dann eingetretene Unrentabilität seines
Geschäfts zurückführt.
a) Die Miete ist weder kraft Gesetzes wegen eines Mangels der Mietsache gemindert (536
Abs. 1 S. 2 BGB) noch hat der Beklagte aus einem solchen Grund ein außerordentliches
Kündigungsrecht. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der
ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn der
Mietsache eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt.
Die vom Beklagten gerügten Gebraucheinschränkungen sind weder Fehler der Mietsache
noch stellen sie zusicherungsfähige Eigenschaften dar. Der Beklagte bestreitet nicht, dass
die ihm überlassene Mietfläche uneingeschränkt geeignet ist, eine Bäckerei zu betreiben.
Unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigungen gibt es nicht. Was der Beklagte nicht
hinnehmen will, sind die mittelbaren (negativen) Einflüsse, die nicht der vermieteten Sache
anhaften, sondern von außen mittelbar auf die Mietsache einwirken. Es entspricht
gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass solche mittelbaren Einwirkungen
keine Fehler sind (BGH NJW 1981, 2405). Aus demselben Grund sind sie auch keine
zugesicherten Eigenschaften. Um solche handelt es sich nur dann, wenn sie der Mietsache
selbst anhaften; mittelbare Einflüsse reichen dafür nicht aus (BGH NJW 2000, 1714; Senat
OLGR Düsseldorf 2005, 79).
An diesem Ergebnis vermag auch nichts der Umstand zu ändern, dass der Beklagte sein
Geschäft in einem von der Klägerin geplanten und betriebenen Einkaufszentrum führt, und
dass er durch zahlreiche Bestimmungen im Mietvertrag (§ 2 Nr. 3 MV) verpflichtet wird, sich
deren Konzept zu unterwerfen (Ausbauzustand, Betriebspflicht, Öffnungszeiten,
beschränkter Verwendungszweck, fehlender Konkurrenzschutz). Solche konzeptuellen
Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und ist geradezu unabdingbare Voraussetzung
dafür, um die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (Senat aaO; OLG Rostock NZM
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2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714) Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters
sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im
Gaststättengewerbe. Der Vermieter will damit im eigenen Interesse die Werthaltigkeit des
Ladenlokals und seine künftige Vermietbarkeit erhalten. Damit übernimmt der Vermieter
aber nicht die Gewährleistung dafür, dass das Konzept auch aufgeht. Die Annahme eines
Einkaufszentrums durch das Publikum unterliegt dem Verwendungsrisiko des Mieters
(BGH aaO; Senat aaO). Anders wäre das nur, wenn der Vermieter ausdrücklich die
Gewährleistung für den nachhaltigen Erfolg des Konzepts übernommen hätte (BGH aaO;
Senat aaO), was die Klägerin aber nicht getan hat.
b) Dem Beklagten ist es auch versagt, sich zur Lösung vom Vertragsverhältnis oder zur
Herabsetzung der Miete auf das seit dem 01. Januar 2002 gesetzlich geregelte Institut von
der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu berufen. Dieses schon lange vor
Inkrafttreten des § 313 BGB von Rechtslehre und höchstrichterlicher Rechtsprechung
entwickelte Rechtsinstitut ist, wie es in § 313 Abs. 1 BGB nun auch ausdrücklich
vorgeschrieben wird, weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, gesetzliche oder
vertragliche Risikosphären einseitig zu Lasten einer Partei zu verändern (vgl. BGHZ 74,
370, 373; BGH NJW 1981, 2405 und 2000, 1714; NJW-RR 2000, 1535 zum früheren
Rechtszustand). Selbst wenn der Beklagte seinem Vertragspartner deutlich zu erkennen
gegeben haben sollte, dass für ihn (was ohnehin selbstverständlich ist) ein dauerhaft
funktionierendes Einkaufszentrum Voraussetzung für die Anmietung des Ladenlokals ist,
handelt es sich dabei dennoch nicht um eine Geschäftsgrundlage im rechtlichen Sinne.
Gemäß § 537 BGB tragen der Vermieter das Vermietungs-, der Mieter das
Verwendungsrisiko. Bei dieser Risikoverteilung muss es bleiben (BGH NJW 2000, 1417;
NJW-RR 2000, 1535; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79 jew. zum früheren Recht).
c) Die Ansicht des Beklagten, die genannten Grundsätze seien nur anzuwenden auf von
Anfang an scheiternde Einkaufszentren, nicht aber auf solche, die wie im Streitfall nach
anfänglichem Erfolg scheitern, ist rechtlich unhaltbar. § 313 Abs. 1 BGB und das ihm
zugrunde liegende rechtliche Konstrukt unterscheiden in der Rechtsfolge gerade nicht
zwischen beiden Fällen, sondern behandeln sie einheitlich, indem der spätere Wegfall der
Geschäftsgrundlage ihrem Fehlen ausdrücklich gleichgestellt wird (Palandt/Heinrichs,
BGB, 64. Aufl., § 313 Rn. 14 und 20).
d) Im Übrigen übersieht der Beklagte, dass sein Verwendungsrisiko einerseits durch § 540
Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 1, 2 MV (außerordentliche Kündigung mit
gesetzlicher Frist bei grundloser Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung),
andererseits durch § 17 MV (vorzeitige Vertragsauflösung bei Vertragsübernahme durch
Mietnachfolger) erheblich gemindert ist. Das beim Mieter verbleibende und im Streitfall
verwirklichte Risiko, keinen geeigneten Untermieter oder Mietnachfolger zu finden, ist nicht
unangemessen und rechtfertigt weder die Anpassung der Vertragsbedingungen noch eine
außerordentliche Kündigung (Senat OLGR Düsseldorf 1992. 100; OLG Naumburg WuM
2002, 537 = OLGR Naumburg 2002, 529).
II.
Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung
nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.
a. T H
Vors. Richter am OLG Richter am OLG Richterin am OLG