Urteil des OLG Düsseldorf vom 06.05.2008

OLG Düsseldorf: treu und glauben, mietvertrag, ordentliche kündigung, aufschiebende bedingung, nebenkosten, unterzeichnung, vertragsübernahme, vermieter, mietzins, mietobjekt

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 188/07

Datum:

06.05.2008

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

24. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

I-24 U 188/07

Vorinstanz:

Landgericht Duisburg, 3 O 238/06

Leitsätze:

Leitsätze:

BGB §§ 535, 550, 154 Abs. 2, 164

1. Für die „Übernahme“ eines Mietvertrages durch einen Nachmieter

bedarf es eindeutiger schriftlicher Erklärungen von Vermieter und

Nachmieter, wenn die Beurkundung des „neuen“ Mietvertrages gewollt

ist.

2. Zu den Voraussetzungen eines „unternehmensbezogenen“ Mietvertra-

ges.

3. Im Falle eines formfehlerhaften Mietvertrages steht dem Vermieter

nach vom Mieter provozierter fristloser Kündigung ein

Mietausfallschaden nur bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist

zu.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 6.5.2008 - I-24 U 188/07 – (rechtskräftig)

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des

Landgerichts Duisburg - Einzelrichter - vom 10.09.2007 abgeändert und

wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.602,58 € nebst Zinsen in

Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils

1.151,60 € seit dem 06.01.2003 und dem 06.02.2003, aus 1.174,63 €

seit dem 06.03.2003 und aus 1.124,75 € seit dem 25.11.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben der Kläger

92% und der Beklagte 8% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nach-gelassen,

die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120%

des jeweils zu vollstreckenden Betrags ab-zuwenden, wenn nicht die

andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 53.717,47 €.

G r ü n d e :

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen vorzeitiger

Beendigung eines Gewerbemietvertrages sowie auf Zahlung abgerechneter

Nebenkosten - hilfsweise auf Zahlung von Nebenkostenpauschalen - in Anspruch.

Der Zeuge B. und seine Ehefrau schlossen am 30.01./13.02.1996 mit dem Beklagten als

Mieter einen Gewerbemietvertrag über Mieträume auf dem Grundstück P. in D.. Nach

dem Inhalt des Vertrags sollte das Mietverhältnis am 15.02.1996 beginnen und am

28.02.2006 enden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarungen wird auf den

schriftlichen Mietvertrag (Original im Zusatzheft) verwiesen. Noch vor Abschluss des

Mietvertrages wurde die H.-I. GmbH (im folgenden: GmbH) durch Gesellschaftsvertrag

vom 05.02.1996 gegründet; die Gesellschaft wurde am 19.03.1996 in das

Handelsregister eingetragen. Alleingesellschafter und Geschäftsführer war in der

Folgezeit der Beklagte.

Nach Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages durch den Beklagten am

30.01.1996 und Übersendung des Vertragsdokuments an die Eheleute B. änderten

diese den Vertragstext in nachfolgenden Punkten ab:

der Mietbeginn wurde vom 01.03.1996 auf den 15.02.1996 verlegt;

die Zeile "Brutto-Kaltmiete" wurde gestrichen und stattdessen "Netto-Kaltmiete"

angekreuzt;

für Mehrwertsteuer wurde ein Betrag von 345 DM hinzugesetzt;

die Geltung des Mietvertrags per 15.02.1996 wurde von der Vorlage einer

Bankbürgschaft abhängig gemacht.

Das so geänderte Exemplar unterzeichneten die Eheleute B. als Vermieter. Über die

Änderungen war zuvor zwischen dem Zeugen B. und dem Mitarbeiter K. der noch nicht

im Handelsregister eingetragenen H.-I. GmbH per Fax korrespondiert worden. In der Zeit

nach Abschluss des Mietvertrages nutzte die GmbH das Objekt und zahlte auch die

Miete unmittelbar an die Eheleute B..

Mit Notarvertrag vom 31.12.1998 veräußerten die Eheleute B. das Mietgrundstück an

den Kläger, der am 21.04.1999 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.

Veranlasst durch ein Schreiben der GmbH vom 15.04.1999 erkundigte sich der Kläger

bei dem Zeugen B. über die Person des Vertragspartners des Mietvertrags. Der Zeuge

B. antwortete mit Schreiben vom 15.04.1999 u.a.:

"hiermit bestätige ich ausdrücklich, dass der mit Herrn H. geschlossene Mietvertrag

nach späterer Gründung der GmbH auf diese übergehen sollte und dies nur aus

Zeitgründen nicht ausdrücklich schriftlich durchgeführt wurde. ..."

Nachdem in der Folgezeit Mietzinszahlungen wiederholt ausgeblieben waren, nahm der

Kläger den Beklagten persönlich in mehreren Rechtsstreitigkeiten auf Zahlung in

Anspruch. Es ergingen jeweils Versäumnisurteile. Ebenso nahmen die Eheleute B. den

Beklagten in zwei Prozessen auf Zahlung rückständiger Mietzinsen für die Jahre 1997

und 1998 in Anspruch, die ebenfalls mit Versäumnisurteil endeten.

Die GmbH stellte ihren Geschäftsbetrieb am 20.08.2001 ein und nutzte die Mieträume

fortan nicht mehr. Ob die GmbH im Jahre 2001 insolvent wurde oder nicht, ist zwischen

den Parteien streitig.

Der Kläger rechnete gegenüber dem Beklagten unter dem 18.08.2000, dem 30.11.2001,

dem 24.10.2003, dem 26.11.2004 und dem 25.10.2005 Nebenkosten ab.

Mit Schreiben vom 09.09.2002 kündigte der Kläger dem Beklagten das Mietverhältnis

unter Hinweis auf bestehende Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten

fristlos und forderte den Beklagten zur Räumung auf.

Mit seiner Klage macht der Kläger Mietausfallschäden für die Zeit von Dezember 2002

bis Februar 2006 sowie die Salden der drei jüngsten Nebenkostenabrechnungen

geltend. Er hat behauptet, eine Nutzung der Mieträume habe seit der Räumung durch

den Beklagten Anfang 2003 bis einschließlich Februar 2006 nicht mehr stattgefunden.

Er habe sich vergeblich bemüht, einen neuen Mieter zu finden. Die in den

Nebenkostenabrechnungen genannten Aufwendungen seien für das Mietobjekt

tatsächlich entstanden.

Der Kläger hat die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 54.869,07 € nebst

Zinsen begehrt.

Der Beklagte hat um Klageabweisung gebeten.

Er hat vorgetragen, anlässlich der Begründung des Mietvertrages sei mit dem Zeugen B.

abgesprochen gewesen, dass das Mietverhältnis nach Gründung der GmbH

automatisch auf diese übergehen solle. Er sei deshalb nicht passiv legitimiert. Überdies

verstoße der Mietvertrag gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F., da zum

einen jene Überleitungsabrede nur mündlich getroffen worden sei und zum anderen -

unstreitig - nach Unterzeichnung des Vertrags durch ihn und vor Unterzeichnung durch

die Eheleute B. von diesen noch Änderungen am Vertragstext vorgenommen worden

seien. Der Vertrag sei hinsichtlich der Nebenkosten zudem unklar; die Regelungen

dazu, ob die Vorauszahlungen für Nebenkosten später abgerechnet werden sollten oder

ob es sich um eine Pauschale handele, seien widersprüchlich. Zudem belege der von

dem Kläger nunmehr abgerechnete Wärme- und Wasserverbrauch, das doch eine

Nutzung der Räume stattgefunden habe. Ferner beanstandet der Beklagte die

Abrechnungen im einzelnen und bestreitet die dort zu Grunde gelegte Fläche von 200

m².

Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen

wird, hat das Landgericht nach Beweisaufnahme den Beklagten unter Abweisung der

Klage in Höhe eines Teilbetrags von 1.151,60 € (Mietausfallschaden Dezember 2002)

zur Zahlung von 53.717,47 € nebst Zinsen an den Kläger verurteilt.

Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen das landgerichtliche Urteil. Er

vertieft unter Vorlage weiterer Urkunden seinen Vortrag erster Instanz und beanstandet

insbesondere die Beweiswürdigung des Landgerichts zur Frage der Passivlegitimation.

Ergänzend weist er daraufhin, dass der Zeuge B. - unstreitig - von dem Kläger

außergerichtlich angeschrieben worden sei; der Kläger habe dem Zeugen B. angedroht,

ihn haftbar zu machen, wenn er - der Kläger - die Klageforderung gegen den Beklagten

nicht erfolgreich durchsetzen könne.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er rügt Verspätung hinsichtlich der von dem Beklagten vorgelegten und zwischen den

Parteien hinsichtlich ihres Inhalts nicht streitigen Dokumente.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgemäße Berufung des Beklagten hat

überwiegend Erfolg und führt zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung.

I. Netto-Kaltmiete:

1. Zeitraum 01.01.2003 bis 31.03.2003:

a) Der Beklagte haftet dem Kläger gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 2 BGB für den

Schaden, der dem Kläger infolge der von ihm unter dem 09.09.2002 berechtigt

ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Mietvertrages vom 30.01./13.02.1996

entstanden ist. Eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung

veranlasst, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, ist dem Kündigenden zum Ersatz des

durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet (BGH NJW 2000, 2342; WM

1974, 345; NJW 1985, 2253; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rn. 61). Die

besonderen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB lagen bei

Ausspruch der Kündigung vor, da mehr als 2 Monatsmieten rückständig waren.

b) Der Beklagte ist auch passivlegitimiert. Denn er ist durch den Vertrag vom

30.01./13.02.1996 (im folgenden: MV) Mieter der dort bezeichneten Geschäftsräume

geworden und dies bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung geblieben.

aa) Der schriftliche Mietvertrag ist von dem Beklagten im eigenen Namen ohne jeden

Vertretungszusatz unterzeichnet worden. Zwar steht nach dem Ergebnis der

Beweisaufnahme fest, dass zwischen dem Beklagten und dem Zeugen B. zu einem

nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt vor oder nach Abschluss des Vertrages vom

30.01./13.02.1996 über eine Vertragsübernahme durch die Hacoplast GmbH

gesprochen und eine solche zumindest einvernehmlich ins Auge gefasst worden ist.

Zugleich steht aber auch fest, dass die damaligen Vertragsparteien die

Vertragsübernahme schriftlich fixierten wollten. Da eine solche Beurkundung nicht

erfolgt ist und der Beklagte eine anderweitige Abrede nicht bewiesen hat, ist gemäß

§ 154 Abs. 2 BGB davon auszugehen, dass der von dem Beklagten - zugleich handelnd

als Geschäftsführer der GmbH - und dem Zeugen B. beabsichtigte Übernahmevertrag

noch nicht zustande gekommen ist.

(1) Nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und unter

Berücksichtigung aller weiteren maßgeblichen Umstände und Gründe ist davon

auszugehen, dass die Eheleute B. und der Beklagte den zwischen ihnen besprochenen

Überleitungsvertrag schriftlich beurkunden wollten. Dies war nicht nur aus

Rechtsgründen, nämlich im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F.

naheliegend. Für eine solche Absicht der Beteiligten spricht auch der Umstand, dass

der Ursprungsvertrag vom 30.01./13.02.1996 schriftlich niedergelegt worden ist, mag er

letztlich auch aus noch zu erörternden Gründen den Anforderungen des § 566 BGB a.F.

nicht genügt haben. Auch ergibt sich eine solche Absicht der Vertragsparteien aus den

Bekundungen des Zeugen B., soweit er sein Schreiben vom 15.04.1999 als inhaltlich

richtig bestätigt. Als Begründung dafür, dass es an einer schriftlichen Fixierung der

Vertragsübernahme durch die GmbH fehlt, verweist der Zeuge auf "Zeitgründe". Mit

Recht hat das Landgericht hieraus geschlossen, dass eine formelle Überleitung des

Vertrages zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien erst noch beabsichtigt war.

Schließlich aber wird diese Beurteilung maßgeblich bestätigt durch das Schreiben des

Anwalts des Beklagten vom 27.04.1999. Dort wird mitgeteilt, der Mietvertrag habe nach

Gründung der GmbH auf diese "umgeschrieben werden" sollen, was aber in der

Vergangenheit "noch nicht bewerkstelligt worden" sei. Der Vertreter der Beklagten

fordert anschließend den Kläger zu einer solchen "Umschreibung" auf, da sie mit dem

früheren Vermieter - dem Zeugen B. - vereinbart worden sei. Dieser von den

Rechtsanwälten R. namens des Beklagten verfasste Text macht deutlich, dass auch der

Beklagte von der Abrede einer Beurkundung der Vertragsübernahme ausgegangen ist.

(2) An dem von dem Beklagten behaupteten Abschluss der beabsichtigten

Überleitungsvereinbarung bereits vor deren Beurkundung verbleiben Zweifel im Sinne

des § 154 Abs. 2 BGB. Die Beweisaufnahme ist hierzu unergiebig geblieben, da der

Zeuge B. sich an Einzelheiten nicht erinnern konnte oder wollte. Zwar sprechen einige

Gesichtspunkte dafür, dass der Zeuge B. (zugleich handelnd für seine Ehefrau) und der

Beklagte (zugleich handelnd für die GmbH) hinsichtlich der Vertragsübernahme

abschließend Einigkeit erzielt hatten und die Überleitungsvereinbarung als geschlossen

betrachteten. Mit Recht verweist der Beklagte auf die schon in den Ursprungsvertrag

eingestellte Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer auf den Mietzins. Dies mag

allerdings auch im Vorgriff auf die noch abzuschließende Überleitungsvereinbarung dort

Eingang gefunden haben, ohne diese zu ersetzen. Auch einzelne Aspekte der späteren

Vertragsdurchführung deuten darauf hin, dass die Beteiligten die GmbH als Partnerin

des Mietvertrages angesehen haben. So hat der Zeuge B. hinsichtlich der Anstellung

einer Aushilfskraft für die Gartenarbeit unmittelbar mit der GmbH korrespondiert

(Schreiben vom 11.11.1996 mit Einverständniserklärung des Zeugen B. vom

18.12.1996). Ohne Beweiswert ist allerdings der Umstand, dass - jedenfalls in den

Anfangsjahren - die Hacoplast GmbH das Mietobjekt genutzt und die Miete an den

Zeugen B. gezahlt hat. Denn diese Handhabung besagt nichts über die Rechtsstellung

der GmbH, sie kann insbesondere auch als Vollzug eines Untermietverhältnisses

gedeutet werden. Gegen eine bereits endgültige Vereinbarung hinsichtlich der

Vertragsübernahme spricht andererseits, dass der Beklagte in zwei Prozessen von dem

Zeugen B. und seiner Ehefrau persönlich auf Zahlung von Mietzins in Anspruch

genommen worden ist und Versäumnisurteile gegen sich hat ergehen lassen. In

gleicher Weise hat der Beklagte auch mehrfach Versäumnisurteile über

Mietzinsansprüche des Klägers gegen sich ergehen lassen. Zudem hätte nur eine

schriftliche Vereinbarung den Anforderungen des § 566 BGB a.F., deren Beachtung

wegen der beabsichtigten langfristigen Bindung erforderlich war, gerecht werden

können. In der Gesamtschau verbleiben jedenfalls Zweifel, in deren Konsequenz der

Überleitungsvertrag gemäß § 154 Abs. 2 BGB als nicht geschlossen anzusehen ist.

bb) Die von der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften entwickelten

Grundsätze rechtfertigen keine andere Beurteilung. Zwar kann grundsätzlich ein

Handeln im Namen einer Gesellschaft - hier der H.-I. GmbH in Gründung - auch jenseits

ausdrücklicher Vertretung vorliegen. Es genügt, dass der Vertretungswille aus den

Umständen hervorgeht. Gemäß §§ 133, 157, 242 BGB ist entscheidend, wie die

Gegenpartei das Verhalten des Handelnden nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf

die Verkehrssitte verstehen durfte. Es kommt weder auf den inneren Willen des

Handelnden an noch darauf, ob er Vertretungsmacht für den Namensträger hat.

Entscheidend ist, wie die Gegenpartei das Verhalten des Handelnden auffassen durfte

(BGH NJW 1963, 148; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, § 164 Rn. 11). So ist ein

Geschäft des Namensträgers, also des Unternehmens, dann anzunehmen, wenn das

Auftreten des Handelnden auf eine bestimmte andere Person hinweist und die

Gegenpartei der Ansicht sein durfte, der Vertrag komme mit dieser Person zustande

(BGH NJW-RR 1988, 815; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 164 Rn. 11). Ergibt sich aus den

Umständen die Unternehmensbezogenheit des Geschäfts, so wird nicht der Handelnde,

sondern der Inhaber des Unternehmens aus der Erklärung berechtigt und verpflichtet

(BGH NJW 2000, 2984; MDR 1999, 799; Senat, GuT 2003, 7; ZMR 2003, 568; OLGR

Düsseldorf 2008, 1; vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 164 Rn. 2 m.w.N.). Der

Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung eine Auslegungsregel postuliert,

nach der bei unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten im Zweifel

dahin geht, dass Vertragspartner der Inhaber des Unternehmens und nicht der für das

Unternehmen Handelnde werden soll (BGHZ 62, 217 [219 ff.]; BGH NJW 1990, 2678

[mit zahlreichen Nachweisen]). Schon die Tatsache, dass ein Geschäft

unternehmensbezogen ist, spricht mithin dafür, dass es nicht mit dem Erklärenden,

sondern mit dem Unternehmen abgeschlossen werden soll (BGH NJW-RR 1998, 1342

f.; OLG Koblenz NJW-RR 2004, 345).

Bei Anlegung dieser Grundsätze kann hier von einem Handeln des Beklagten im

Namen der GmbH nicht ausgegangen werden. Denn bei Abgabe der auf den Abschluss

des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung des Beklagten vom 30.01.1996 war die

GmbH noch nicht existent, und zwar auch noch nicht als GmbH i.G., da der

Gesellschaftsvertrag zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht geschlossen war. Dieser ist

erst am 05.02.1996 geschlossen worden. Zudem hatten die Parteien - wie ausgeführt -

die Überleitung des Vertrages auf die GmbH ins Auge gefasst. Solches wäre nicht

erforderlich gewesen, wenn die GmbH bereits bei Abschluss des Ursprungsvertrages

durch den Beklagten vertreten und damit Vertragspartei geworden wäre.

Gegen die Annahme eines unternehmensbezogenen Geschäftes ohne Benennung des

Vertragspartners im Text des Mietvertrages spricht schließlich entscheidend auch das

Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. Denn die GmbH ist in dem schriftlichen

Mietvertrag nicht als Vertragspartner benannt. Die beabsichtigte Bindung für längere

Zeit als ein Jahr hätte dies aber zu ihrer Wirksamkeit erfordert. Für die Einhaltung der

Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde

unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss

dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz

hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; BGH NJW 2002,

3389; 2003, 3053; 2004, 1103). Daran fehlt es hier hinsichtlich der GmbH.

Dem Kläger ist durch die - berechtigte - Kündigung auch ein Schaden entstanden in

Höhe von zwei Mietzinsraten zu je 1.151,60 € und einer Rate zu 1.174,63 €, insgesamt

3.477,83 €

aa) Bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten, nämlich bei pünktlicher Zahlung der

jeweils fälligen Mietzinsraten wäre das Mietverhältnis jedenfalls bis zum 31.03.2003

fortgesetzt worden. Ungeachtet der Frage, ob das Mietverhältnis wirksam auf eine

bestimmte Zeit abgeschlossen und seine Dauer unbestimmt war, hätte eine fristgemäße

Kündigung gemäß § 580 a Abs. 2 BGB das Mietverhältnis nicht vor dem 31.03.2003

beenden können. Nach dieser Vorschrift ist die ordentliche Kündigung spätestens bis

zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten

Kalendervierteljahres zulässig. Eine nach dem 09.09.2002 noch mögliche Kündigung

bis zum 3. Werktag des Oktober 2002 hätte die Beendigung des Mietverhältnisses zum

Ablauf des 1. Quartals 2003 zur Folge gehabt.

bb) Der Kläger hat das Mietobjekt unstreitig bis März 2003 nicht neu vermietet. Soweit

der Beklagte unter Hinweis auf den Wasserverbrauch von 13,75 m3 in der Zeit zwischen

April 2002 und März 2003 eine anderweitige Nutzung durch den Kläger belegt sieht,

kann angesichts des geringen Jahresverbrauchs nicht auf eine mehr als marginale

Nutzung geschlossen werden. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger das Objekt seinen

Schwiegereltern zur Nutzung in einem die Erhebung von Mietzins rechtfertigenden

Umfang überlassen hätte, sind hieraus nicht zu entnehmen.

2. Zeitraum 01.04.2003 bis 28.02.2006:

Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Beklagten

zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis

zu dem der Beklagte als Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (BGHZ 82,

121; BGH NJW 1998, 372; BGH WM 2004, 542). Ein Kündigungsschaden für die Zeit

vom 01.04.2003 bis 28.02.2006 ist dem Kläger nicht entstanden, da der Vertrag dem

Schriftformerfordernis des § 566 BGB nicht entsprach und deswegen nach Satz 2 dieser

Norm als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung

durch den Kläger hätte der Beklagte - wie ausgeführt - das Mietverhältnis ordentlich zum

31.03.2003 kündigen können.

Die Klage ist deshalb, soweit sie den genannten Zeitraum betrifft, abzuweisen.

a) Unstreitig sind nach Unterzeichnung des Vertragsdokuments durch den Beklagten

und Übersendung an den Zeugen B. von diesem nachfolgende Änderungen an dem

Vertragstext vorgenommen worden:

der Mietbeginn wurde vom 01.03.1996 auf den 15.02.1996 verlegt;

die Zeile "Brutto-Kaltmiete" wurde gestrichen und stattdessen "Netto-Kaltmiete"

angekreuzt;

für Mehrwertsteuer wurde ein Betrag von 345 DM hinzugesetzt;

die Geltung des Mietvertrags per 15.02.1996 wurde von der Vorlage einer

Bankbürgschaft abhängig gemacht.

Diese Änderungen berühren die Essentialia des Mietvertrages. Dem Formerfordernis

des § 566 BGB a.F. wäre nur Genüge getan, wenn sich die wesentlichen

Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und

Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben (vgl. BGH NJW

2006, 139; Palandt/Weidenkaff a.a.O. § 566 Rn. 10 m.w.N.). Die Änderungen des

Vertragstextes betreffen indessen wesentliche Umstände, nämlich die Dauer des

Mietverhältnisses, den Mietzins und überdies sogar die Wirksamkeit der unter eine

aufschiebende Bedingung gestellten Vertragserklärungen. Da diese Änderungen nach

Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch den Beklagten eingetragen worden sind, ist

die Unterzeichnung nicht auf derselben Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB

erfolgt und entspricht deshalb nicht dem Schriftformerfordernis.

b) Ohne Bedeutung ist es, dass die Änderungen zwischen den damaligen

Vertragsparteien außerhalb der Vertragsurkunde - etwa durch die Faxschreiben vom

13.02.1996 (Bl. 177, 178 GA) - abgestimmt waren und in der Folgezeit auch "gelebt"

wurden. Dies hat nicht etwa zur Folge, dass dem Beklagten die Berufung auf das

Schriftformerfordernis mit Blick auf § 242 BGB verwehrt wäre. Jede Partei darf sich

grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht

eingehalten. Es ist dem Kläger zwar einzuräumen, dass der Bundesgerichtshof eine

Ausnahme von diesem Grundsatz zulässt und es für treuwidrig hält, wenn eine

Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor

über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen

hat (BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003, 2254,

2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel

der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur

die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung waren

beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, dass sie dieser

Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, lässt sich nicht

herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der

besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn

die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH NJW 2004, 1103).

II. Nebenkosten:

Auf der Grundlage vorstehender Erwägungen scheiden Ersatzansprüche des Klägers

hinsichtlich des Zeitraums ab 01.04.2003 ohnehin aus. Der Kläger hat gegen den

Beklagten einen Anspruch lediglich auf Zahlung der mit Abrechnung vom 24.10.2003

berechneten Nebenkosten für die Zeit vom 01.04.2002 bis 31.03.2003, dies aber auch

nur in Höhe von

1.124,75 €.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist eine jährliche Abrechnung vereinbart. Die

Formulierung "Pauschalbetrag" in § 3 Ziff. 2 MV spricht zwar in der Verwendung des für

nicht abzurechnende Beträge üblichen Terminus gegen eine solche Auslegung der

nicht unter §§ 305 ff. BGB fallenden Vertragsklausel. Die Auslegung der Klausel hat sich

allerdings nach §§ 133, 157 BGB nicht allein am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu

orientieren, sondern den wirklichen Willen der Vertragsparteien zu erforschen. Dieser ist

in dem Nachsatz "wird jährlich abgerechnet" unmissverständlich zum Ausdruck

gebracht. Hieraus wird deutlich, dass die Vertragsparteien mit der Formulierung

"Pauschalbetrag" lediglich untechnisch die Vorauszahlungen für alle Nebenkosten

zusammenfassen, nicht aber von der Notwendigkeit jährlicher Abrechnungen absehen

wollten.

Es mag auch sein, dass die Eheleute B., wie der Beklagte behauptet, für die Zeit bis

März 1999 Abrechnungen nicht vorgenommen haben. Eine Vertragsänderung ist auf

diese Weise aber nicht zustande gekommen.

Mit Recht verweist der Beklagte allerdings darauf, dass als abzurechnende

Nebenkosten im Mietvertrag nur "Wasser, Strom und Heizung" genannt sind. Dem ist zu

entnehmen, dass die Umlage weiterer Kosten nicht vereinbart ist. Strom ist ohnehin

nicht abgerechnet worden. Für Wasser (Kaltwasser, Abwasser; Niederschlagswasser)

sowie Heizung sind von April 2002 bis März 2003 insgesamt - wie geltend gemacht

netto -

1.124,75 € (brutto 1.304,67 €) abgerechnet. Konkrete Einwendungen hat der Beklagte

gegen diese Abrechnung nicht erhoben. Soweit er geltend macht, Kosten für Heizung

und Wasser hätten nicht anfallen können, da die GmbH im August 2001 den

Gewerbebetrieb eingestellt habe, übersieht dies zum einen, dass Verbrauchskosten

auch für die Dauer der bloßen Vorhaltung der Mieträume angefallen sind, zumal

während der Winterperiode aus Gründen des Frostschutzes geheizt werden musste.

Zum anderen hat der Beklagte nach den gemäß § 314 ZPO bindenden Feststellungen

im Tatbestand des Urteils des Landgerichts das Mietobjekt erst Anfang 2003 geräumt.

Hieraus folgt, dass er für den weit überwiegenden Teil des abgerechneten Zeitraums

den Besitz an den Mieträumen innehatte.

III.

Die Zinsforderung ist aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung

über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche

Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2

S. 1 ZPO).

Z. S. H. VROLG ROLG R’inOLG