Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 188/07

OLG Düsseldorf: treu und glauben, mietvertrag, ordentliche kündigung, aufschiebende bedingung, nebenkosten, unterzeichnung, vertragsübernahme, vermieter, mietzins, mietobjekt
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 188/07
Datum:
06.05.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-24 U 188/07
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 3 O 238/06
Leitsätze:
Leitsätze:
BGB §§ 535, 550, 154 Abs. 2, 164
1. Für die „Übernahme“ eines Mietvertrages durch einen Nachmieter
bedarf es eindeutiger schriftlicher Erklärungen von Vermieter und
Nachmieter, wenn die Beurkundung des „neuen“ Mietvertrages gewollt
ist.
2. Zu den Voraussetzungen eines „unternehmensbezogenen“ Mietvertra-
ges.
3. Im Falle eines formfehlerhaften Mietvertrages steht dem Vermieter
nach vom Mieter provozierter fristloser Kündigung ein
Mietausfallschaden nur bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist
zu.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 6.5.2008 - I-24 U 188/07 – (rechtskräftig)
Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des
Landgerichts Duisburg - Einzelrichter - vom 10.09.2007 abgeändert und
wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.602,58 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils
1.151,60 € seit dem 06.01.2003 und dem 06.02.2003, aus 1.174,63 €
seit dem 06.03.2003 und aus 1.124,75 € seit dem 25.11.2003 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben der Kläger
92% und der Beklagte 8% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nach-gelassen,
die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120%
des jeweils zu vollstreckenden Betrags ab-zuwenden, wenn nicht die
andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 53.717,47 €.
G r ü n d e :
1
A.
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Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen vorzeitiger
Beendigung eines Gewerbemietvertrages sowie auf Zahlung abgerechneter
Nebenkosten - hilfsweise auf Zahlung von Nebenkostenpauschalen - in Anspruch.
3
Der Zeuge B. und seine Ehefrau schlossen am 30.01./13.02.1996 mit dem Beklagten als
Mieter einen Gewerbemietvertrag über Mieträume auf dem Grundstück P. in D.. Nach
dem Inhalt des Vertrags sollte das Mietverhältnis am 15.02.1996 beginnen und am
28.02.2006 enden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarungen wird auf den
schriftlichen Mietvertrag (Original im Zusatzheft) verwiesen. Noch vor Abschluss des
Mietvertrages wurde die H.-I. GmbH (im folgenden: GmbH) durch Gesellschaftsvertrag
vom 05.02.1996 gegründet; die Gesellschaft wurde am 19.03.1996 in das
Handelsregister eingetragen. Alleingesellschafter und Geschäftsführer war in der
Folgezeit der Beklagte.
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Nach Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages durch den Beklagten am
30.01.1996 und Übersendung des Vertragsdokuments an die Eheleute B. änderten
diese den Vertragstext in nachfolgenden Punkten ab:
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der Mietbeginn wurde vom 01.03.1996 auf den 15.02.1996 verlegt;
die Zeile "Brutto-Kaltmiete" wurde gestrichen und stattdessen "Netto-Kaltmiete"
angekreuzt;
für Mehrwertsteuer wurde ein Betrag von 345 DM hinzugesetzt;
die Geltung des Mietvertrags per 15.02.1996 wurde von der Vorlage einer
Bankbürgschaft abhängig gemacht.
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Das so geänderte Exemplar unterzeichneten die Eheleute B. als Vermieter. Über die
Änderungen war zuvor zwischen dem Zeugen B. und dem Mitarbeiter K. der noch nicht
im Handelsregister eingetragenen H.-I. GmbH per Fax korrespondiert worden. In der Zeit
nach Abschluss des Mietvertrages nutzte die GmbH das Objekt und zahlte auch die
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Miete unmittelbar an die Eheleute B..
Mit Notarvertrag vom 31.12.1998 veräußerten die Eheleute B. das Mietgrundstück an
den Kläger, der am 21.04.1999 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.
Veranlasst durch ein Schreiben der GmbH vom 15.04.1999 erkundigte sich der Kläger
bei dem Zeugen B. über die Person des Vertragspartners des Mietvertrags. Der Zeuge
B. antwortete mit Schreiben vom 15.04.1999 u.a.:
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"hiermit bestätige ich ausdrücklich, dass der mit Herrn H. geschlossene Mietvertrag
nach späterer Gründung der GmbH auf diese übergehen sollte und dies nur aus
Zeitgründen nicht ausdrücklich schriftlich durchgeführt wurde. ..."
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Nachdem in der Folgezeit Mietzinszahlungen wiederholt ausgeblieben waren, nahm der
Kläger den Beklagten persönlich in mehreren Rechtsstreitigkeiten auf Zahlung in
Anspruch. Es ergingen jeweils Versäumnisurteile. Ebenso nahmen die Eheleute B. den
Beklagten in zwei Prozessen auf Zahlung rückständiger Mietzinsen für die Jahre 1997
und 1998 in Anspruch, die ebenfalls mit Versäumnisurteil endeten.
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Die GmbH stellte ihren Geschäftsbetrieb am 20.08.2001 ein und nutzte die Mieträume
fortan nicht mehr. Ob die GmbH im Jahre 2001 insolvent wurde oder nicht, ist zwischen
den Parteien streitig.
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Der Kläger rechnete gegenüber dem Beklagten unter dem 18.08.2000, dem 30.11.2001,
dem 24.10.2003, dem 26.11.2004 und dem 25.10.2005 Nebenkosten ab.
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Mit Schreiben vom 09.09.2002 kündigte der Kläger dem Beklagten das Mietverhältnis
unter Hinweis auf bestehende Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
fristlos und forderte den Beklagten zur Räumung auf.
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Mit seiner Klage macht der Kläger Mietausfallschäden für die Zeit von Dezember 2002
bis Februar 2006 sowie die Salden der drei jüngsten Nebenkostenabrechnungen
geltend. Er hat behauptet, eine Nutzung der Mieträume habe seit der Räumung durch
den Beklagten Anfang 2003 bis einschließlich Februar 2006 nicht mehr stattgefunden.
Er habe sich vergeblich bemüht, einen neuen Mieter zu finden. Die in den
Nebenkostenabrechnungen genannten Aufwendungen seien für das Mietobjekt
tatsächlich entstanden.
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Der Kläger hat die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 54.869,07 € nebst
Zinsen begehrt.
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Der Beklagte hat um Klageabweisung gebeten.
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Er hat vorgetragen, anlässlich der Begründung des Mietvertrages sei mit dem Zeugen B.
abgesprochen gewesen, dass das Mietverhältnis nach Gründung der GmbH
automatisch auf diese übergehen solle. Er sei deshalb nicht passiv legitimiert. Überdies
verstoße der Mietvertrag gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F., da zum
einen jene Überleitungsabrede nur mündlich getroffen worden sei und zum anderen -
unstreitig - nach Unterzeichnung des Vertrags durch ihn und vor Unterzeichnung durch
die Eheleute B. von diesen noch Änderungen am Vertragstext vorgenommen worden
seien. Der Vertrag sei hinsichtlich der Nebenkosten zudem unklar; die Regelungen
dazu, ob die Vorauszahlungen für Nebenkosten später abgerechnet werden sollten oder
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ob es sich um eine Pauschale handele, seien widersprüchlich. Zudem belege der von
dem Kläger nunmehr abgerechnete Wärme- und Wasserverbrauch, das doch eine
Nutzung der Räume stattgefunden habe. Ferner beanstandet der Beklagte die
Abrechnungen im einzelnen und bestreitet die dort zu Grunde gelegte Fläche von 200
m².
Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen
wird, hat das Landgericht nach Beweisaufnahme den Beklagten unter Abweisung der
Klage in Höhe eines Teilbetrags von 1.151,60 € (Mietausfallschaden Dezember 2002)
zur Zahlung von 53.717,47 € nebst Zinsen an den Kläger verurteilt.
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Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen das landgerichtliche Urteil. Er
vertieft unter Vorlage weiterer Urkunden seinen Vortrag erster Instanz und beanstandet
insbesondere die Beweiswürdigung des Landgerichts zur Frage der Passivlegitimation.
Ergänzend weist er daraufhin, dass der Zeuge B. - unstreitig - von dem Kläger
außergerichtlich angeschrieben worden sei; der Kläger habe dem Zeugen B. angedroht,
ihn haftbar zu machen, wenn er - der Kläger - die Klageforderung gegen den Beklagten
nicht erfolgreich durchsetzen könne.
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Der Beklagte beantragt,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
22
Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Er rügt Verspätung hinsichtlich der von dem Beklagten vorgelegten und zwischen den
Parteien hinsichtlich ihres Inhalts nicht streitigen Dokumente.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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B.
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Die zulässige, insbesondere form- und fristgemäße Berufung des Beklagten hat
überwiegend Erfolg und führt zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung.
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I. Netto-Kaltmiete:
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1. Zeitraum 01.01.2003 bis 31.03.2003:
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a) Der Beklagte haftet dem Kläger gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 2 BGB für den
Schaden, der dem Kläger infolge der von ihm unter dem 09.09.2002 berechtigt
ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Mietvertrages vom 30.01./13.02.1996
entstanden ist. Eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung
veranlasst, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, ist dem Kündigenden zum Ersatz des
durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet (BGH NJW 2000, 2342; WM
1974, 345; NJW 1985, 2253; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rn. 61). Die
besonderen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB lagen bei
Ausspruch der Kündigung vor, da mehr als 2 Monatsmieten rückständig waren.
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b) Der Beklagte ist auch passivlegitimiert. Denn er ist durch den Vertrag vom
30.01./13.02.1996 (im folgenden: MV) Mieter der dort bezeichneten Geschäftsräume
geworden und dies bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung geblieben.
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aa) Der schriftliche Mietvertrag ist von dem Beklagten im eigenen Namen ohne jeden
Vertretungszusatz unterzeichnet worden. Zwar steht nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme fest, dass zwischen dem Beklagten und dem Zeugen B. zu einem
nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt vor oder nach Abschluss des Vertrages vom
30.01./13.02.1996 über eine Vertragsübernahme durch die Hacoplast GmbH
gesprochen und eine solche zumindest einvernehmlich ins Auge gefasst worden ist.
Zugleich steht aber auch fest, dass die damaligen Vertragsparteien die
Vertragsübernahme schriftlich fixierten wollten. Da eine solche Beurkundung nicht
erfolgt ist und der Beklagte eine anderweitige Abrede nicht bewiesen hat, ist gemäß
§ 154 Abs. 2 BGB davon auszugehen, dass der von dem Beklagten - zugleich handelnd
als Geschäftsführer der GmbH - und dem Zeugen B. beabsichtigte Übernahmevertrag
noch nicht zustande gekommen ist.
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(1) Nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und unter
Berücksichtigung aller weiteren maßgeblichen Umstände und Gründe ist davon
auszugehen, dass die Eheleute B. und der Beklagte den zwischen ihnen besprochenen
Überleitungsvertrag schriftlich beurkunden wollten. Dies war nicht nur aus
Rechtsgründen, nämlich im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F.
naheliegend. Für eine solche Absicht der Beteiligten spricht auch der Umstand, dass
der Ursprungsvertrag vom 30.01./13.02.1996 schriftlich niedergelegt worden ist, mag er
letztlich auch aus noch zu erörternden Gründen den Anforderungen des § 566 BGB a.F.
nicht genügt haben. Auch ergibt sich eine solche Absicht der Vertragsparteien aus den
Bekundungen des Zeugen B., soweit er sein Schreiben vom 15.04.1999 als inhaltlich
richtig bestätigt. Als Begründung dafür, dass es an einer schriftlichen Fixierung der
Vertragsübernahme durch die GmbH fehlt, verweist der Zeuge auf "Zeitgründe". Mit
Recht hat das Landgericht hieraus geschlossen, dass eine formelle Überleitung des
Vertrages zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien erst noch beabsichtigt war.
Schließlich aber wird diese Beurteilung maßgeblich bestätigt durch das Schreiben des
Anwalts des Beklagten vom 27.04.1999. Dort wird mitgeteilt, der Mietvertrag habe nach
Gründung der GmbH auf diese "umgeschrieben werden" sollen, was aber in der
Vergangenheit "noch nicht bewerkstelligt worden" sei. Der Vertreter der Beklagten
fordert anschließend den Kläger zu einer solchen "Umschreibung" auf, da sie mit dem
früheren Vermieter - dem Zeugen B. - vereinbart worden sei. Dieser von den
Rechtsanwälten R. namens des Beklagten verfasste Text macht deutlich, dass auch der
Beklagte von der Abrede einer Beurkundung der Vertragsübernahme ausgegangen ist.
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(2) An dem von dem Beklagten behaupteten Abschluss der beabsichtigten
Überleitungsvereinbarung bereits vor deren Beurkundung verbleiben Zweifel im Sinne
des § 154 Abs. 2 BGB. Die Beweisaufnahme ist hierzu unergiebig geblieben, da der
Zeuge B. sich an Einzelheiten nicht erinnern konnte oder wollte. Zwar sprechen einige
Gesichtspunkte dafür, dass der Zeuge B. (zugleich handelnd für seine Ehefrau) und der
Beklagte (zugleich handelnd für die GmbH) hinsichtlich der Vertragsübernahme
abschließend Einigkeit erzielt hatten und die Überleitungsvereinbarung als geschlossen
betrachteten. Mit Recht verweist der Beklagte auf die schon in den Ursprungsvertrag
eingestellte Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer auf den Mietzins. Dies mag
allerdings auch im Vorgriff auf die noch abzuschließende Überleitungsvereinbarung dort
Eingang gefunden haben, ohne diese zu ersetzen. Auch einzelne Aspekte der späteren
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Vertragsdurchführung deuten darauf hin, dass die Beteiligten die GmbH als Partnerin
des Mietvertrages angesehen haben. So hat der Zeuge B. hinsichtlich der Anstellung
einer Aushilfskraft für die Gartenarbeit unmittelbar mit der GmbH korrespondiert
(Schreiben vom 11.11.1996 mit Einverständniserklärung des Zeugen B. vom
18.12.1996). Ohne Beweiswert ist allerdings der Umstand, dass - jedenfalls in den
Anfangsjahren - die Hacoplast GmbH das Mietobjekt genutzt und die Miete an den
Zeugen B. gezahlt hat. Denn diese Handhabung besagt nichts über die Rechtsstellung
der GmbH, sie kann insbesondere auch als Vollzug eines Untermietverhältnisses
gedeutet werden. Gegen eine bereits endgültige Vereinbarung hinsichtlich der
Vertragsübernahme spricht andererseits, dass der Beklagte in zwei Prozessen von dem
Zeugen B. und seiner Ehefrau persönlich auf Zahlung von Mietzins in Anspruch
genommen worden ist und Versäumnisurteile gegen sich hat ergehen lassen. In
gleicher Weise hat der Beklagte auch mehrfach Versäumnisurteile über
Mietzinsansprüche des Klägers gegen sich ergehen lassen. Zudem hätte nur eine
schriftliche Vereinbarung den Anforderungen des § 566 BGB a.F., deren Beachtung
wegen der beabsichtigten langfristigen Bindung erforderlich war, gerecht werden
können. In der Gesamtschau verbleiben jedenfalls Zweifel, in deren Konsequenz der
Überleitungsvertrag gemäß § 154 Abs. 2 BGB als nicht geschlossen anzusehen ist.
bb) Die von der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften entwickelten
Grundsätze rechtfertigen keine andere Beurteilung. Zwar kann grundsätzlich ein
Handeln im Namen einer Gesellschaft - hier der H.-I. GmbH in Gründung - auch jenseits
ausdrücklicher Vertretung vorliegen. Es genügt, dass der Vertretungswille aus den
Umständen hervorgeht. Gemäß §§ 133, 157, 242 BGB ist entscheidend, wie die
Gegenpartei das Verhalten des Handelnden nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf
die Verkehrssitte verstehen durfte. Es kommt weder auf den inneren Willen des
Handelnden an noch darauf, ob er Vertretungsmacht für den Namensträger hat.
Entscheidend ist, wie die Gegenpartei das Verhalten des Handelnden auffassen durfte
(BGH NJW 1963, 148; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, § 164 Rn. 11). So ist ein
Geschäft des Namensträgers, also des Unternehmens, dann anzunehmen, wenn das
Auftreten des Handelnden auf eine bestimmte andere Person hinweist und die
Gegenpartei der Ansicht sein durfte, der Vertrag komme mit dieser Person zustande
(BGH NJW-RR 1988, 815; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 164 Rn. 11). Ergibt sich aus den
Umständen die Unternehmensbezogenheit des Geschäfts, so wird nicht der Handelnde,
sondern der Inhaber des Unternehmens aus der Erklärung berechtigt und verpflichtet
(BGH NJW 2000, 2984; MDR 1999, 799; Senat, GuT 2003, 7; ZMR 2003, 568; OLGR
Düsseldorf 2008, 1; vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 164 Rn. 2 m.w.N.). Der
Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung eine Auslegungsregel postuliert,
nach der bei unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten im Zweifel
dahin geht, dass Vertragspartner der Inhaber des Unternehmens und nicht der für das
Unternehmen Handelnde werden soll (BGHZ 62, 217 [219 ff.]; BGH NJW 1990, 2678
[mit zahlreichen Nachweisen]). Schon die Tatsache, dass ein Geschäft
unternehmensbezogen ist, spricht mithin dafür, dass es nicht mit dem Erklärenden,
sondern mit dem Unternehmen abgeschlossen werden soll (BGH NJW-RR 1998, 1342
f.; OLG Koblenz NJW-RR 2004, 345).
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Bei Anlegung dieser Grundsätze kann hier von einem Handeln des Beklagten im
Namen der GmbH nicht ausgegangen werden. Denn bei Abgabe der auf den Abschluss
des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung des Beklagten vom 30.01.1996 war die
GmbH noch nicht existent, und zwar auch noch nicht als GmbH i.G., da der
Gesellschaftsvertrag zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht geschlossen war. Dieser ist
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erst am 05.02.1996 geschlossen worden. Zudem hatten die Parteien - wie ausgeführt -
die Überleitung des Vertrages auf die GmbH ins Auge gefasst. Solches wäre nicht
erforderlich gewesen, wenn die GmbH bereits bei Abschluss des Ursprungsvertrages
durch den Beklagten vertreten und damit Vertragspartei geworden wäre.
Gegen die Annahme eines unternehmensbezogenen Geschäftes ohne Benennung des
Vertragspartners im Text des Mietvertrages spricht schließlich entscheidend auch das
Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. Denn die GmbH ist in dem schriftlichen
Mietvertrag nicht als Vertragspartner benannt. Die beabsichtigte Bindung für längere
Zeit als ein Jahr hätte dies aber zu ihrer Wirksamkeit erfordert. Für die Einhaltung der
Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde
unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss
dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz
hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; BGH NJW 2002,
3389; 2003, 3053; 2004, 1103). Daran fehlt es hier hinsichtlich der GmbH.
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c)
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Dem Kläger ist durch die - berechtigte - Kündigung auch ein Schaden entstanden in
Höhe von zwei Mietzinsraten zu je 1.151,60 € und einer Rate zu 1.174,63 €, insgesamt
3.477,83 €
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aa) Bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten, nämlich bei pünktlicher Zahlung der
jeweils fälligen Mietzinsraten wäre das Mietverhältnis jedenfalls bis zum 31.03.2003
fortgesetzt worden. Ungeachtet der Frage, ob das Mietverhältnis wirksam auf eine
bestimmte Zeit abgeschlossen und seine Dauer unbestimmt war, hätte eine fristgemäße
Kündigung gemäß § 580 a Abs. 2 BGB das Mietverhältnis nicht vor dem 31.03.2003
beenden können. Nach dieser Vorschrift ist die ordentliche Kündigung spätestens bis
zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres zulässig. Eine nach dem 09.09.2002 noch mögliche Kündigung
bis zum 3. Werktag des Oktober 2002 hätte die Beendigung des Mietverhältnisses zum
Ablauf des 1. Quartals 2003 zur Folge gehabt.
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bb) Der Kläger hat das Mietobjekt unstreitig bis März 2003 nicht neu vermietet. Soweit
der Beklagte unter Hinweis auf den Wasserverbrauch von 13,75 m3 in der Zeit zwischen
April 2002 und März 2003 eine anderweitige Nutzung durch den Kläger belegt sieht,
kann angesichts des geringen Jahresverbrauchs nicht auf eine mehr als marginale
Nutzung geschlossen werden. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger das Objekt seinen
Schwiegereltern zur Nutzung in einem die Erhebung von Mietzins rechtfertigenden
Umfang überlassen hätte, sind hieraus nicht zu entnehmen.
42
2. Zeitraum 01.04.2003 bis 28.02.2006:
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Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Beklagten
zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis
zu dem der Beklagte als Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (BGHZ 82,
121; BGH NJW 1998, 372; BGH WM 2004, 542). Ein Kündigungsschaden für die Zeit
vom 01.04.2003 bis 28.02.2006 ist dem Kläger nicht entstanden, da der Vertrag dem
Schriftformerfordernis des § 566 BGB nicht entsprach und deswegen nach Satz 2 dieser
Norm als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung
durch den Kläger hätte der Beklagte - wie ausgeführt - das Mietverhältnis ordentlich zum
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31.03.2003 kündigen können.
Die Klage ist deshalb, soweit sie den genannten Zeitraum betrifft, abzuweisen.
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a) Unstreitig sind nach Unterzeichnung des Vertragsdokuments durch den Beklagten
und Übersendung an den Zeugen B. von diesem nachfolgende Änderungen an dem
Vertragstext vorgenommen worden:
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der Mietbeginn wurde vom 01.03.1996 auf den 15.02.1996 verlegt;
die Zeile "Brutto-Kaltmiete" wurde gestrichen und stattdessen "Netto-Kaltmiete"
angekreuzt;
für Mehrwertsteuer wurde ein Betrag von 345 DM hinzugesetzt;
die Geltung des Mietvertrags per 15.02.1996 wurde von der Vorlage einer
Bankbürgschaft abhängig gemacht.
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Diese Änderungen berühren die Essentialia des Mietvertrages. Dem Formerfordernis
des § 566 BGB a.F. wäre nur Genüge getan, wenn sich die wesentlichen
Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und
Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben (vgl. BGH NJW
2006, 139; Palandt/Weidenkaff a.a.O. § 566 Rn. 10 m.w.N.). Die Änderungen des
Vertragstextes betreffen indessen wesentliche Umstände, nämlich die Dauer des
Mietverhältnisses, den Mietzins und überdies sogar die Wirksamkeit der unter eine
aufschiebende Bedingung gestellten Vertragserklärungen. Da diese Änderungen nach
Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch den Beklagten eingetragen worden sind, ist
die Unterzeichnung nicht auf derselben Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB
erfolgt und entspricht deshalb nicht dem Schriftformerfordernis.
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b) Ohne Bedeutung ist es, dass die Änderungen zwischen den damaligen
Vertragsparteien außerhalb der Vertragsurkunde - etwa durch die Faxschreiben vom
13.02.1996 (Bl. 177, 178 GA) - abgestimmt waren und in der Folgezeit auch "gelebt"
wurden. Dies hat nicht etwa zur Folge, dass dem Beklagten die Berufung auf das
Schriftformerfordernis mit Blick auf § 242 BGB verwehrt wäre. Jede Partei darf sich
grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht
eingehalten. Es ist dem Kläger zwar einzuräumen, dass der Bundesgerichtshof eine
Ausnahme von diesem Grundsatz zulässt und es für treuwidrig hält, wenn eine
Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor
über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen
hat (BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003, 2254,
2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel
der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur
die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung waren
beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, dass sie dieser
Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, lässt sich nicht
herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der
besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn
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die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH NJW 2004, 1103).
II. Nebenkosten:
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Auf der Grundlage vorstehender Erwägungen scheiden Ersatzansprüche des Klägers
hinsichtlich des Zeitraums ab 01.04.2003 ohnehin aus. Der Kläger hat gegen den
Beklagten einen Anspruch lediglich auf Zahlung der mit Abrechnung vom 24.10.2003
berechneten Nebenkosten für die Zeit vom 01.04.2002 bis 31.03.2003, dies aber auch
nur in Höhe von
1.124,75 €.
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Entgegen der Auffassung des Beklagten ist eine jährliche Abrechnung vereinbart. Die
Formulierung "Pauschalbetrag" in § 3 Ziff. 2 MV spricht zwar in der Verwendung des für
nicht abzurechnende Beträge üblichen Terminus gegen eine solche Auslegung der
nicht unter §§ 305 ff. BGB fallenden Vertragsklausel. Die Auslegung der Klausel hat sich
allerdings nach §§ 133, 157 BGB nicht allein am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu
orientieren, sondern den wirklichen Willen der Vertragsparteien zu erforschen. Dieser ist
in dem Nachsatz "wird jährlich abgerechnet" unmissverständlich zum Ausdruck
gebracht. Hieraus wird deutlich, dass die Vertragsparteien mit der Formulierung
"Pauschalbetrag" lediglich untechnisch die Vorauszahlungen für alle Nebenkosten
zusammenfassen, nicht aber von der Notwendigkeit jährlicher Abrechnungen absehen
wollten.
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Es mag auch sein, dass die Eheleute B., wie der Beklagte behauptet, für die Zeit bis
März 1999 Abrechnungen nicht vorgenommen haben. Eine Vertragsänderung ist auf
diese Weise aber nicht zustande gekommen.
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Mit Recht verweist der Beklagte allerdings darauf, dass als abzurechnende
Nebenkosten im Mietvertrag nur "Wasser, Strom und Heizung" genannt sind. Dem ist zu
entnehmen, dass die Umlage weiterer Kosten nicht vereinbart ist. Strom ist ohnehin
nicht abgerechnet worden. Für Wasser (Kaltwasser, Abwasser; Niederschlagswasser)
sowie Heizung sind von April 2002 bis März 2003 insgesamt - wie geltend gemacht
netto -
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1.124,75 € (brutto 1.304,67 €) abgerechnet. Konkrete Einwendungen hat der Beklagte
gegen diese Abrechnung nicht erhoben. Soweit er geltend macht, Kosten für Heizung
und Wasser hätten nicht anfallen können, da die GmbH im August 2001 den
Gewerbebetrieb eingestellt habe, übersieht dies zum einen, dass Verbrauchskosten
auch für die Dauer der bloßen Vorhaltung der Mieträume angefallen sind, zumal
während der Winterperiode aus Gründen des Frostschutzes geheizt werden musste.
Zum anderen hat der Beklagte nach den gemäß § 314 ZPO bindenden Feststellungen
im Tatbestand des Urteils des Landgerichts das Mietobjekt erst Anfang 2003 geräumt.
Hieraus folgt, dass er für den weit überwiegenden Teil des abgerechneten Zeitraums
den Besitz an den Mieträumen innehatte.
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III.
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Die Zinsforderung ist aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
59
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2
S. 1 ZPO).
60
Z. S. H. VROLG ROLG R’inOLG
61