Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.05.2002
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Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 96/01
Datum:
23.05.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 U 96/01
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 25. April 2001 verkündete
Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückge-
wiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend
angenommen, dass der Klägerin aus eigenem und abgetretenem Recht ein Anspruch
auf Rückzahlung von "Nebenkostenvorauszahlungen" in Höhe von insgesamt
11.650,00 DEM wegen unwirksamer Nebenkostenvereinbarung nicht gemäß §§ 812,
818, 398 BGB zusteht. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende
Entscheidung.
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I.
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Der Senat lässt offen, ob dem gewerblichen Mieter oder Pächter grundsätzlich ein
Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zusteht,
wenn der Vermieter hierüber vertragswidrig nicht in angemessener Zeit abgerechnet
hat. Ein etwaiger Bereicherungsanspruch der Klägerin scheitert jedenfalls daran, dass
die von ihr und ihrem Ehemann über einen Zeitraum von zwei Jahren an den Beklagten
monatlich auf die Nebenkosten geleisteten Zahlungen von 500,00 DEM i.S. des § 812
BGB nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind.
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Zwar ist der Berufung darin zu folgen, dass die in Ziffer 04 des Pachtvertrags enthaltene
Regelung, "Zur Deckung der Nebenkosten wird von dem Pächter eine monatliche
Vorauszahlung in Höhe von 500 DEM geleistet", mangels Spezifizierung der
umlagefähigen Kostenarten keine wirksame Nebenkostenvereinbarung enthält
(grundlegend Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; Urt. v. 29.6.2000, DWW 2000,
196), so dass eine Abrechnung der auf die verpachteten Vereinsclubräume entfallenden
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Nebenkosten ausscheidet. Mit dem Landgericht ist jedoch davon auszugehen, dass die
Parteien keine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, sondern eine nicht
abzurechnende Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Insoweit ergibt eine gemäß
§§ 133, 157, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte
Vertragsauslegung, dass die Pächter unabhängig von der fehlenden Einzelfestlegung
der Nebenkosten jedenfalls den ausgewiesenen Betrag von 500 DEM auch ohne
konkrete Abrechnung an den Beklagten zahlen sollten. Dies beruht auf der Erwägung,
dass nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, eine vertragliche
Bestimmung solle nach dem Willen der Parteien einen bestimmten rechtserheblichen
Inhalt haben und deshalb einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei
welcher der Vertragsnorm eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Norm
ansonsten als (teilweise) sinnlos erweisen würde (BGH, Urt. v. 18.5.1998, NJW 1998,
2966 m.w.N.). Wäre - wie es das OLG Dresden (Urt. v. 20.6.2000, NZM 2000, 827,
zustimmend Schmid, NZM 2000, 1041) annimmt - für den streitgegenständlichen
Sachverhalt davon auszugehen, dass der Mieter in Ermangelung einer wirksamen
Nebenkostenvereinbarung überhaupt keine Zahlungen auf die Nebenkosten zu
erbringen hätte, so hätten die Klägerin und ihr Ehemann für die zweijährige
gastronomische Nutzung der Vereinsräume nicht nur vereinbarungsgemäß keinen
Pachtzins, sondern noch nicht einmal anteilige Nebenkosten zu zahlen gehabt. Die in
Ziffer 04 des schriftlichen Pachtvertrages hinsichtlich der Nebenkosten getroffene
Regelung wäre danach ohne jede Relevanz gewesen, obwohl ihr auch für die Pächter
erkennbar die Bedeutung zugrunde lag (§ 133 BGB), dass diese sich an den
entstehenden Nebenkosten beteiligen sollten. Hiermit korrespondiert das
Berufungsvorbringen der Klägerin, wonach bei dem Vorgespräch der Parteien zwar
davon die Rede gewesen sei, sie sollten sich an Nebenkosten (z.B. für Strom und
Wasser) beteiligen, dass aber über Einzelheiten nicht gesprochen worden sei, sondern
dass diese im Pachtvertrag geregelt würden. Vor diesem Hintergrund lässt sich die
Bedeutung der streitgegenständlichen Nebenkostenregelung nicht auf eine unwirksame
Nebenkostenvereinbarung reduzieren. Sie ist vielmehr mit dem Landgericht
dahingehend auszulegen, dass der Beklagte den im Mietvertrag als Vorauszahlung
ausgewiesenen Betrag von monatlich 500 DEM auch ohne Abrechnungsmöglichkeit
erhalten sollte und als Pauschale behalten darf (in diesem Sinn zutreffend Langenberg,
NZM 2000, 801; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, §
556 BGB, Anm. 6.1/11 m.w.N.). Diese Vertragsauslegung steht auch in Einklang mit
dem nachvertraglichen Verhalten der Klägerin, die die Nebenkostenrückstände für 1998
am 25.3.1999 schriftlich anerkannt hat, ohne dass das Schriftstück einen Hinweis oder
Vorbehalt in Bezug auf eine von dem Beklagten geschuldete Abrechnung des auf die
Nebenkosten zu zahlenden Pauschbetrages enthält. Dass die Parteien in Ziffer 04 Satz
2 hinsichtlich der zu Lasten der Pächter gehenden Telefonrechnungen eine monatliche
Vorauszahlung von 150 DEM vereinbart haben, rechtfertigt schon deshalb keine
abweichende Beurteilung, weil die Telefonkosten anders als die übrigen Nebenkosten
ersichtlich allein für das Pachtobjekt anfielen und im Übrigen durch die
Telefongesellschaft konkret erfasst und abgerechnet wurden.
II.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713
ZPO.
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Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht
vor.
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Streitwert: 11.650 DEM
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