Urteil des OLG Düsseldorf vom 18.08.2005, I-3 Wx 89/05

Entschieden
18.08.2005
Schlagworte
Wichtiger grund, Fristlose kündigung, Treu und glauben, Verwalter, Ordentliche kündigung, Abrechnung, Gebäude, Eigentümer, Amt, Versicherungsschutz
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Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 89/05

Datum: 18.08.2005

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 3. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: I-3 Wx 89/05

Vorinstanz: Landgericht Düsseldorf, 25 T 195/04

Tenor: Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Land-gericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten vorbehalten bleibt.

Wert: 9.300 EUR (Verwalterhonorar für 36 Monate abzüglich 20 % wegen Feststellung zzgl. Zahlungsantrag).

I. 1

2Die Beteiligten zu 2.) bilden die eingangs näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 1.) war ihre erste Verwalterin. Die Beteiligte zu 3.) ist die derzeitige Verwalterin aufgrund des Bestellungsbeschlusses vom 21.11.2002.

Die Teilungserklärung datiert vom 14.04.2000. Sie bestimmt in § 11 Nr. 1: 3

"Zum ersten Verwalter wird: 4

Frau H. geborene B., , 5

6bestellt für die Zeit ab dem 1. des Monats der erstmaligen Nutzung eines Wohnungs- bzw. Teileigentums der Gemeinschaft bis zum 31.12. des Gründerjahres und darüber hinaus noch weitere vier Jahre.

7Die Verwaltergebühr beträgt DM 38,-- je WE und DM 5,-- je PKW-Stellplatz je Monat zzgl. der gesetzlich gültigen MWSt.

Die Ausgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus: 8

a. dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 27, 28 WEG) 9

b. der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung 10

c. den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer 11

d. und dem gültigen Verwaltervertrag als Anlage anbei. 12

Es gilt im Zweifel die vorerwähnte Reihenfolge." 13

Der der Teilungserklärung anliegende Verwaltervertrag datiert vom 23.03.2000. Er trägt nur die Unterschrift der Beteiligten zu 1.). Im Eingang dieses Vertrages heißt es: 14

"Verwaltungsvertrag 15

16Zwischen der Eigentümergemeinschaft L. 26, Düsseldorf (Wohnungseigentümer) und H., Hausverwaltung, (Verwaltung)

17wird aufgrund der Bestellung in der Teilungserklärung folgender Verwaltungsvertrag geschlossen:"

§ 1 des Verwaltervertrages lautet: 18

"1.1. 19

Der Vertrag beginnt mit Nutzung des ersten Wohnungs- bzw. Teileigentum und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraums zum 31.12.2006. 20

1.2. 21

Erneute Bestellung ist zulässig. 22

1.323

Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages ist nur aus wichtigem Grund und eines Beschlusses gemäß § 43 (1) WEG möglich. Dieser Beschluss hat die Wirkung einer außerordentlichen Kündigung dieses Verwaltervertrages. Wird durch ein Gericht festgestellt, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung nicht vorlag, hat der Verwalter für die Zeit bis zur Beendigung des Vertrags Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung."

25Die Beteiligte zu 1.) hat zu einem nicht näher genannten Zeitpunkt in ihrem Vertragsexemplar (das sie dem Gericht vorgelegt hat) die Streichung der Jahreszahl 2006 vorgenommen.

26Im Frühjahr 2001 wurde die erste Wohnung in Besitz genommen. Die Eigentümer E. und Dr. K. unterzeichneten am 04.03.2001 die aus Bl. 35 GA ersichtliche Verwaltervollmacht, die sie an die Beteiligte zu 1.) übersandten.

27

In der Folgezeit kam es zur Unzufriedenheit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltungstätigkeit der Beteiligten zu 1.), wie der Beiratsvorsitzende Dr. K. mit Schreiben vom 19.08.2002 der Beteiligten zu 1.) mitteilte. Am 02.10.2002 schlossen die 24

Beteiligten zu 2.) eine "Eigentümervereinbarung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung" mit folgendem Inhalt:

28"Die vollzählig erschienenen bzw. aufgrund entsprechender Vollmacht vertretenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft L. 26, Düsseldorf, vereinbaren einvernehmlich folgende Änderung der durch die Teilungserklärung vom 14.04.2000 (UR-Nr. 965/2000 des Notars Dr. P. in Düsseldorf) festgelegten Gemeinschaftsordnung:

29§ 11 der Teilungserklärung wird dahingehend abgeändert, dass die Bestellung der Frau H. (jetzt:B.) zur Verwalterin zunächst bis zum 31.12. des Gründerjahres (2001) Gültigkeit hat. In der Folgezeit gilt die Bestellung auf unbestimmte Zeit weiter, bis die Eigentümergemeinschaft die Abberufung der Verwalterin gemäß § 26 WEG beschließt. Ein wichtiger Grund ist hierfür nicht erforderlich."

30Mit Schreiben vom 30.10.2002 erklärte der Beteiligte Dr. K. im Namen sämtlicher Wohnungseigentümer die Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2002 aus wichtigem Grund und zugleich als ordentliche Kündigung.

31In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002 wurde die Beteiligte zu 2.) sodann unter TOP 9 zum 31.12.2002 einstimmig abberufen.

Die Beteiligte zu 1.) hat beantragt, 32

33den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21. November 2002 zu Tagesordnungspunkt 9 für ungültig zu erklären und darüber hinaus festzustellen, dass die Kündigung des zwischen den Beteiligten bestehenden Verwaltervertrages vom 30. Oktober 2002 zum 31. Dezember 2002 unwirksam ist und das Vertragsverhältnis über diesen Zeitpunkt hinaus fortbesteht.

Die Beteiligten zu 2.) haben beantragt, 34

diese Anträge zurückzuweisen. 35

Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1.) zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 1.) hat sofortige Beschwerde eingelegt und zusätzlich beantragt, 36

die Beteiligten zu 2.) als Gesamtschuldner zu verpflichten, 37

an sie 3.423,26 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz 38

zu zahlen. 39

Die Beteiligten zu 2.) haben beantragt, 40

die Beschwerde einschließlich des zusätzlichen Antrags zurückzuweisen. 41

Sie haben ergänzend vorgetragen. 42

Das Landgericht hat die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Anträgen der Beteiligten zu 1.) in vollem Umfang stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige 43

weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2.).

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen. 44

II. 45

46Das Rechtsmittel ist zulässig. In der Sache führt es zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt: 47

Die Kammer lege, anders als das Amtsgericht, die in der Teilungserklärung vorgenommene Bestellung dahingehend aus, dass die Bestellung der Beteiligten zu 1.) in der Gemeinschaftsordnung nicht nur bis zum 31. Dezember des Gründerjahres und darüber hinaus noch weitere 4 Jahre im Sinne einer Höchstfrist befristet sei, sondern auch, dass die Bestellung nicht jederzeit zurückgenommen werden könne und nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Abberufung des Verwalters vorzeitig möglich sei. Von einer festen Dauer der Bestellung sei in der Regel auszugehen, wenn weitere Anhaltspunkte dafür fehlten, dass die Wohnungseigentümer die Bestellung nur im Sinne einer Höchstfrist oder Mindestdauer regeln wollten. Vorliegend fehlten solche Anhaltspunkte nicht nur, sondern es sprächen darüber hinaus gewichtige Gesichtspunkte für eine Auslegung im Sinne einer festen Dauer der Bestellung, die die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grunde zulasse. In § 11 der Teilungserklärung sei nämlich nicht nur der Bestellzeitraum angegeben, sondern hinsichtlich der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters auch auf den als Anlage zur Teilungserklärung beigefügten Verwaltervertrag verwiesen. Nach diesem Verwaltervertrag, der als Anlage zur Teilungserklärung dieser angefügt gewesen sei, sei eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich. Insbesondere die Tatsache, dass dieser Verwaltervertrag Gegenstand der Teilungserklärung gewesen sei, gebiete es, die möglicherweise zunächst nicht genaue Bestimmung in der Teilungserklärung über die Dauer der Verwalterbestellung im Sinne dieses Verwaltervertrages auszulegen. Es spreche nichts dafür, dass in der Teilungserklärung eine andere Bindungserklärung gewollt gewesen sei, als sie auch in dem als Anlage beigefügten Verwaltervertrag vorhanden sei. Dass der als Anlage zur Teilungserklärung genommene Verwaltervertrag nur von der Beteiligten zu 1.) unterzeichnet und im Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung nicht wirksam abgeschlossen war, spreche nicht gegen eine Auslegung der Teilungserklärung im Sinne dieser Vertragsformulierung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts handele es sich nämlich nicht nur um den Entwurf eines Verwaltervertrages, sondern gleichzeitig um ein Vertragsangebot, welches durch Beitritt zur Wohnungseigentümergemeinschaft über die Teilungserklärung von dem jeweiligen Erwerber anzunehmen gewesen sei und vorliegend auch durch Übersendung der Verwaltervollmacht vom 4. März 2001 angenommen worden sei. Die Eigentümer E. und Dr. K. hätten in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft die Verwaltervollmacht für die Beteiligte zu 1.) unterzeichnet und dieser zugesandt. Es gelte entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch die Bestellungszeit bis zum 31.12.2005. Dass in dem Vertrag, der Anlage zur Teilungserklärung gewesen sei, als Ablaufdatum des Bestellungszeitraums der 31.12.2006 genannt sei, sei unschädlich. Denn hierdurch habe nicht ein längerer Vertragszeitraum vereinbart werden sollen als er dem Bestellungszeitraum der Teilungserklärung entspreche, sondern es liege erkennbar ein 48

Schreib- oder Rechenfehler vor mit insoweit unschädlicher Falschbezeichnung des Enddatums. Das folge schon daraus, dass im Verwaltervertrag auf die Bestellung in der Teilungserklärung Bezug genommen werde.

49Durch die nachträgliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sei die Abberufung nicht jederzeit möglich geworden. Mit der Bestellung und Annahme des Verwalteramtes sei die Beteiligte zu 1.) bis zum 31.12.2005 als Verwalterin in ihr Amt berufen worden. Danach sei eine Abberufung nur noch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich gewesen. Die dadurch hervorgerufene Bindung der Wohnungseigentümer könnten diese nicht dadurch umgehen, dass sie nachträglich in einen abgeschlossenen Sachverhalt eingriffen. Dies wäre eine Umgehung der Bindung der Verwalterbestellung. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002, wonach die Beteiligte zu 1.) als Verwalterin zum 31.12.2002 abberufen worden sei, sei ungültig, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche im Hinblick darauf, dass er der ursprünglichen Verwalterberufung entgegen stehe ebenso wie der Dauer des angeschlossenen Verwaltervertrages. Dieser sei nur aus wichtigem Grund vorzeitig kündbar gewesen.

50Ein wichtiger Grund, der die Beteiligten zu 2.) zur Kündigung des Verwaltervertrages und zur vorzeitigen Abberufung der Verwalterin berechtigt hätte, habe nicht vorgelegen. Als solcher komme insbesondere nicht in Betracht, dass die Beteiligte zu 1.) im Verfahren ein Exemplar des Verwaltervertrags vorgelegt habe, in dem sie unstreitig das Jahr 2006 nachträglich gestrichen habe. Diese Streichung sei nicht zur Täuschung im Rechtsverkehr im Sinne einer Urkundenfälschung erfolgt, sondern in dem Bestreben kund zu tun, dass das Jahr 2006 als Ablauf des Bestellzeitraums unzutreffend sei. Dies zeige sich schon darin, dass die Beteiligte zu 1.) anstelle des Jahres 2006 kein anderes Datum eingefügt habe. Sie habe zu keinem Zeitpunkt den Anschein erweckt, ein anderes Ablaufdatum sei Gegenstand der notariellen Urkunde gewesen. Es liege auch keine Pflichtverletzung der Verwalterin darin, dass sie die Abrechnung des Jahres 2001 erst zum Ende des Septembers 2002 vorgelegt habe. Nach § 9 Nr. 3 der Teilungserklärung sei der Verwalter verpflichtet, nach dem Ende eines jeden Wirtschaftsjahres die Abrechnung zu erstellen, spätestens bis zum Ende des dritten Quartals des darauf folgenden Wirtschaftsjahres. Die Beteiligte zu 1.) habe lediglich diese Frist in vollem Umfang ausgenutzt, was ihr nicht als Pflichtverletzung angerechnet werden könne. Soweit die Beteiligten zu 2.) behaupteten, dies sei nur auf Drängen geschehen, sei dies sowohl unsubstantiiert als auch unerheblich. Auch die Tatsache, dass die Abrechnung des Jahres 2001 nicht ordnungsgemäß erfolgt sein solle, begründe noch kein Abberufungsrecht des Verwalters aus wichtigem Grunde. Schlechterfüllung übernommener Aufgaben und Pflichten führten nur dann zur Möglichkeit der vorzeitigen Abberufung aus wichtigem Grunde, wenn es sich um schwerwiegende Leistungsstörungen handele, die eine Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses für die Wohnungseigentümer unzumutbar erscheinen ließen. Derartige schwerwiegende Verfehlungen hätten die Beteiligten zu 2.) nicht näher dargelegt. Es gebe insoweit auch keinen weiteren Aufklärungsbedarf, da allein Unstimmigkeiten über die Art der Abrechnung bei einer ersten Abrechnung durch die bestellte Verwalterin noch nicht als so schwerwiegend angesehen werden könnten, dass sie zu einer vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrages berechtigen würden. Auch soweit die Beteiligten zu 2.) geltend machten, die Beteiligte zu 1.) habe zu Unrecht ab März 2001 von sämtlichen Wohnungseigentümern Wohngelder eingefordert, obwohl diese zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zur Leistung von Vorauszahlungen

verpflichtet gewesen seien, stelle dies keinen wichtigen Grund zur vorzeitigen Beendigung des Verwalterverhältnisses dar. Auch insoweit könne erwartet werden, dass die Wohnungseigentümer sich mit dem Verwalter auseinandersetzen und ggf. eine gerichtliche Klärung, ab wann Wohngelder zu zahlen sind, herbeiführen. Ferner liege kein schwerwiegender Pflichtenverstoß darin, dass die Beteiligte zu 1.) aufgrund einer erst ab April 2001 erteilten Einzugsermächtigung Hausgeld schon für März 2001 abgebucht habe, da diese Buchung storniert worden sei und die Beteiligte zu 1.) sich auf einen Irrtum infolge anderer Rechtsauffassung berufen habe.

51Soweit die Beteiligten zu 2.) behaupteten, die Beteiligte zu 1.) habe Gewährleistungsansprüche nur schleppend bearbeitet, sei bereits unklar, was damit gemeint sei. Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters gehöre im übrigen lediglich die Feststellung eventueller Gewährleistungsansprüche und Informationen der Gemeinschaft darüber; die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen sei nicht Aufgabe des Verwalters. Diese hätten die Wohnungseigentümer zu beschließen und erst dann sei der Verwalter im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ein schwerwiegender Pflichtenverstoß der Beteiligten zu 1.) insoweit sei nicht näher dargelegt. Ebenso wenig sei ein schwerwiegender Pflichtenverstoß darin zu erkennen, dass die Beteiligte zu 1.) einen im Gutachten des Sachverständigen G. vom 27.04.2001 aufgeführten Mangel als erledigt vermerkt habe, obwohl dies nicht ordnungsgemäß erfolgt sein solle. Die Beteiligte zu 1.) sei aufgrund ihrer Verwalterbestellung nicht berufen, die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung zu überprüfen und festzustellen. Wenn sie selbst den Mangel als erledigt betrachtet habe, obwohl dies möglicherweise tatsächlich nicht der Fall war, könne dies nicht die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen. Auch die Anlegung der Instandhaltungsrücklage erst zum 29.08.2001, obwohl bereits ab März 2001 teilweise Zahlungen des Wohngeldes erfolgt seien, sei keine schwerwiegende Pflichtverletzung. Der Verwalterin müsse insoweit eine gewisse Zeit eingeräumt werden, sich über die zinsgünstige Anlage der Instandhaltungsrücklage zu informieren und zunächst einen gewissen Betrag anzusammeln, um diese Instandhaltungsrücklage zinsgünstig anzulegen. Schließlich stelle auch die Tatsache, dass die Beteiligte zu 1.) einen Nachweis für den Abschluss eines Versicherungsvertrags im Sinne von § 6 der Teilungserklärung erst im September 2001 überreicht habe, keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Denn dadurch sei nicht belegt, dass das Gebäude nicht versichert gewesen sei. Auf eine reine Vermutung der fehlenden Versicherung könnten die Beteiligten zu 2.) eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages nicht stützen.

52Nach allem sei die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses ebenso begründet wie der Feststellungsantrag, dass die Kündigung des Verwaltervertrages ungültig sei. Ferner sei der im Beschwerdeverfahren geltend gemachte Anspruch auf Verwalterhonorar für die Jahre 2003 und 2004 zulässig und begründet. Der Anspruch ergebe sich aus dem Verwaltervertrag. Zur Höhe hätten die Beteiligten zu 2.) keine Einwendungen erhoben.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 53

54Es kann offen bleiben, ob in der Regel von einer festen Dauer der Verwalterbestellung auszugehen ist, wie das Landgericht im Anschluss an Staudinger/Bub meint, oder ob im Zweifel eine Bestellung auf unbestimmte Zeit vorliegt mit der Folge, dass die Bestellung jederzeit widerrufen werden kann (so Wenzel ZWE 2001, 514). Im vorliegenden Fall enthält § 11 der Teilungserklärung zwar nicht unmittelbar eine Beschränkung der

Abberufung auf einen wichtigen Grund, verweist aber hinsichtlich der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters auf den der Teilungserklärung anliegenden Verwaltervertrag. Vernünftigerweise kann damit nur gemeint sein der Verweis auf den Text des Verwaltervertrags - unabhängig davon, ob dieser Vertrag im Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung schon zustande gekommen war oder nicht. Der Text des Verwaltervertrags, der in § 1 auf die vorzeitige Abberufung des Verwalters Bezug nimmt und sowohl diese als auch die Kündigung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt, ist Bestandteil der Teilungserklärung geworden. Diese Auslegung ergibt sich zum einen daraus, dass der - zunächst nur einseitig unterschriebene - Verwaltervertrag als Anlage zur Teilungserklärung genommen wurde und zum anderen daraus, dass beide Urkunden sich aufeinander beziehen. Somit ist dem Auslegungsergebnis des Landgerichts zuzustimmen, wonach auch die Abberufung der Beteiligten zu 1.) eines wichtigen Grundes bedurfte.

Ohne Rechtsfehler ist die Kammer davon ausgegangen, dass es sich bei dem im April 2000 nur von der Beteiligten zu 1.) unterzeichneten Vertragstext um ein Angebot handelte, das später von den Wohnungseigentümern angenommen worden ist. Ob die Feststellung des Landgerichts zutrifft, die Eigentümer E. und Dr. K. hätten in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft der Beteiligten zu 1.) eine Verwaltervollmacht zugesandt, kann dahinstehen; die von den Eigentümern E. und Dr. K. unterzeichnete Verwaltervollmacht lässt kein Handeln für die übrigen Wohnungseigentümer erkennen. Jedenfalls ist der Verwaltervertrag aber mit allen Eigentümern zustande gekommen; denn auch die übrigen Wohnungseigentümer haben im Frühjahr 2001 gleichlautende Verwaltervollmachten unterzeichnet und an die Beteiligte zu 1.) gesandt, wie diese unwidersprochen vorgetragen hat.

56Dem Zustandekommen des Verwaltervertrages steht nicht entgegen, dass er ein von § 11 der Teilungserklärung abweichendes Ablaufdatum trug. Das Landgericht hat in der Angabe "2006" eine unschädliche Falschbezeichnung gesehen, was sich bereits aus der Bezugnahme auf den Bestellungszeitraum ergebe. Diese Auslegung des Vertragstextes ist vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler FGG, 15. Aufl. § 27 Rn. 49); einen Rechtsfehler lässt sie nicht erkennen.

57Nicht zu beanstanden sind weiter die Ausführungen der Kammer zu der von den Beteiligten zu 2.) getroffenen Eigentümervereinbarung vom 02.10.2002. Da, wie gezeigt, von einer in der Teilungserklärung enthaltenen Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes auszugehen ist, waren die Beteiligten zu 2.) gebunden. Sie durften der Beteiligten zu 1.) die durch die Teilungserklärung in ihrer ursprünglichen Fassung erlangte Rechtsposition nicht ohne wichtigen Grund entziehen. Der Inhaber eines Verwalteramtes verliert durch dessen Entzug nicht nur seine Funktionsstellung, sondern auch das ihm aus der Bestellung erwachsene Recht, dieses Amt bis zu seiner rechtmäßigen Abberufung bzw. Entlassung auszuüben. Dieses Recht ist schützenswert (vgl. dazu BGH vom 20.06.2002 NJW 2002, 3240 ff.; Wenzel a.a.O.). Deshalb konnten die Wohnungseigentümer das Recht der Beteiligten zu 1.) auf ihr Amt nicht vorzeitig entziehen, auch nicht durch eine Vereinbarung, die lediglich die Wohnungseigentümer bindet. Die Vereinbarung vom 02.10.2002 ist wirkungslos.

58

Einen wichtigen Grund für Kündigung und Abberufung hat die Kammer - möglicherweise zu Unrecht - verneint. Die Beteiligten zu 2.) haben in zweiter Instanz vorgetragen, die Beteiligte zu 1.) habe offensichtlich die Gebäudeversicherung erst mit 55

wesentlicher Verspätung abgeschlossen. Auf ihre Nachfrage seien ihnen Versicherungspolicen über eine Versicherung bei der C. übersandt worden, die die Beteiligte zu 1.) von der Feuerrohbauversicherung des Bauträgers übernommen haben wolle. Die Änderung datiere hingegen erst vom September 2001. Sie hätten berechtigte Zweifel, dass das Gebäude schon ab dem Erstbezug ausreichend versichert gewesen sei. Eine Auskunft zu dem bis zur Änderung bestehenden Versicherungsschutz sei die Beteiligte zu 1.) den Eigentümern schuldig geblieben. Hierauf hat die Beteiligte zu 1.) pauschal erwidert, das Gebäude sei ausreichend versichert gewesen; bloße Zweifel rechtfertigten keine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages. Mit Schriftsatz vom 06.12.2004 haben die Beteiligten zu 2.) ergänzend vorgetragen: Bis zum Abschluss der erst ab September 2001 geltenden Police habe kein ausreichender Versicherungsschutz bestanden. Die zuvor bestehende Rohbauversicherung des Bauträgers habe einen anderen Inhalt und wäre schon deswegen keinesfalls in vollem Umfang für Schäden eingetreten, weil die Versicherungsgesellschaft ein halbes Jahr lang nicht über eine Risikoänderung informiert worden sei. Dem ist die Beteiligte zu 1.) nicht mehr entgegengetreten.

Das Landgericht hat rechtsfehlerhaft das Vorbringen der Beteiligten zu 2.) als bloße Vermutung fehlender Versicherung angesehen, auf die die vorzeitige Abberufung und Kündigung nicht gestützt werden könne.

60Nachdem die Beteiligten zu 2.) mit der weiteren Beschwerde die Behauptung fehlenden Versicherungsschutzes wiederholt haben, hat die Beteiligte zu 1.) weiterhin die Auffassung vertreten, das Gebäude sei ab dem 01.04.2001 voll versichert gewesen. Ihr sei nicht bekannt gewesen, warum der endgültige Versicherungsschein erst ab August 2001 auf den Namen der Eigentümergemeinschaft ausgestellt worden sei; jedenfalls gehe aus der Police hervor, dass das Objekt jederzeit gegen Feuer, Blitzschlag und Explosion versichert gewesen sei. Zum Beleg hat die Beteiligte zu 1.) die Rohbauversicherungspolice vom 23.11.2000 vorgelegt, aus der hervorgeht, dass "während der Zeit des Rohbaus bis zur bezugsfertigen Herstellung Versicherungsschutz gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion" besteht.

61Damit hat die Beteiligte zu 1.) nicht den ihr obliegenden Nachweis erbracht, dass ab Bezugsfertigkeit bis August/September 2001 ein ausreichender Gebäudeversicherungsschutz bestand. Nach § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen, den Interessen der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach § 6 Nr. 2 b der Teilungserklärung ist u.a. "zumindest" eine Gebäudebrandversicherung abzuschließen. Weiter heißt es in § 6 Nr. 2:

62Die Auswahl der Versicherer, die Festlegung der Versicherungssummen und die Vereinbarung des Vertragsinhalts obliegt dem Verwalter.

63

Damit enthält die Teilungserklärung die Verpflichtung und zugleich die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss der erforderlichen Versicherungen. Sollte die Beteiligte zu 1.) nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes - und bei bestehender, mindestens "werdender" Wohnungseigentümergemeinschaft - untätig geblieben und das Gebäude infolge dessen nicht ausreichend versichert gewesen sein, so stellt dies einen wichtigen Grund für ihre Kündigung und Abberufung dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit 59

mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Diese Voraussetzung wäre hier zu bejahen, wobei es unschädlich ist, dass der vorgenannte Grund nicht Gegenstand des Kündigungsschreibens und somit auch nicht der Abberufung war. Nachgeschobene Kündigungsgründe sind grundsätzlich in einem Rechtsstreit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu berücksichtigen (vgl. Palandt/Putzo, 64. Auflage, vor § 620 Rdnr. 36). Entsprechendes muss im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz gelten. Voraussetzung ist, dass der nachgeschobene Grund zur Zeit der Kündigung vorgelegen hat, auch wenn er dem Kündigenden nicht bekannt war, und dass er zu diesem Zeitpunkt objektiv die Kündigung rechtfertigte. Weitere Voraussetzung im vorliegenden Fall ist, dass im Zeitraum der betreffenden Pflichtverletzung, also vor August/September 2001, zumindest eine "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft bestand. Dazu muss ein wenigstens gültiger Erwerbsvertrag bestanden haben, für den Erwerber muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein und er muss den Besitz an der Wohnung erlangt haben (so die herrschende Meinung, vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, vor § 43 Rdnrn. 4 ff.). Mit Erfüllung dieser Voraussetzungen beginnt die organschaftliche Stellung des Verwalters und erst ab diesem Zeitpunkt kann von einer Pflichtverletzung gegenüber der (werdenden) Gemeinschaft die Rede sein.

Der Senat vermag nach Aktenlage diesen Zeitpunkt nicht zu bestimmen. Dazu bedarf es weiterer Ermittlungen, die das Landgericht vorzunehmen hat. 64

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Anmerkungen zum Urteil