Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.02.2005
OLG Düsseldorf: betriebskosten, wartung, entstehungsgeschichte, geschäftsführer, nebenkosten, auftragsvergabe, pachtvertrag, hotel, energieversorgung, wiederholung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 116/04
Datum:
17.02.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 116/04
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 41 O 151/03
Tenor:
Die Berufung der Beklagten zu 1) gegen das am 26. Mai 2004
verkündete Urteil der 11. Kammer für Handelssachen des Landgerichts
Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte zu 1).
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten zu 1) bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der
Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des
Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu voll-
streckenden Betrags leistet.
G r ü n d e
1
I.
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Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte zu 1) (nachfolgend vereinfachend " die
Beklagte" genannt) und die Beklagte zu 2), die P.GmbH, G.-S.-.Ring 3, 6 W., für das von
der Klägerin gepachtete Hotel nach dem Inhalt des Pachtvertrags vom 30.3./7.4.1999
die Wartungskosten zu tragen hat. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen
Vorbringens der Parteien und der getroffenen Feststellungen wird auf das angefochtene
Urteil verwiesen (GA 122 ff.). Das Landgericht hat durch Auslegung des Pachtvertrags
festgestellt, dass die Beklagten die im Tenor zu Ziffer 2 genannten Wartungskosten zu
tragen haben und die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung der von der Klägerin
geltend gemachten Wartungskosten in Höhe von 22.070,82 € nebst im Einzelnen
bezifferter Zinsen verurteilt.
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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihren erfolglos
gebliebenen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Das Amtsgericht Wiesbaden hat
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mit Beschluss vom 1.10.2004 über das Vermögen der Beklagten zu 2) das
Insolvenzverfahren eröffnet. Der Senat hat das Verfahren daraufhin gegen die Beklagte
zu 2) abgetrennt, so dass sich die folgenden Ausführungen nur auf die Beklagte
beziehen.
Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Für die Auffassung des
Landgerichts gebe es keine Grundlage. Gerade die Entstehungsgeschichte des
Pachtvertrages zeige, dass sowohl § 6 Abs. 1 als auch § 9 Abs. 2 des Vertrages
Gegenstand zahlreicher Änderungen gewesen seien. Mit einigen redaktionellen
Änderungen sei der Wunsch ihres Geschäftsführers, dass die Klägerin als Verpächterin
die Wartungskosten tragen solle, in die Endfassung aufgenommen worden. § 9 Abs. 2
sei gegenüber § 6 Abs. 1 die speziellere Regelung. Das Landgericht habe zudem
übersehen, dass es auf jeden Fall notwendig sei zu differenzieren, welche
Wartungsverträge bei der von ihm vorgenommenen Auslegung überhaupt von § 9 Abs.
2 erfasst sein können. Es sei nicht ersichtlich, welche Wartungsverträge für die
Anwendung von § 9 Abs. 2 überhaupt noch übrig blieben, wenn § 6 Abs. 1, wie das
Landgericht meine, derart umfassend sei. Der Vertrag sei wegen eines versteckten
Dissenses nicht wirksam zustande gekommen.
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Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der
Berufung. Auch sie verweist auf die Entstehungsgeschichte des Vertrages. Der
Geschäftsführer der Beklagten habe über den Inhalt des Pachtvertrages selbst niemals
mit ihrer Verhandlungsführerin Frau Dr. B. verhandelt, sondern seine
Änderungswünsche nur der Vertreterin der Beklagten, Frau G. mitgeteilt. Es handele
sich insoweit um einen rein internen Vorgang in der Sphäre der Beklagten, der
gegenüber Frau Dr. B. nicht kundgetan worden sei. Zwischen Frau Dr. B. und Frau G.
habe Übereinstimmung bestanden, dass die Beklagte mit Ausnahme der Kosten für
"Dach und Fach" alle für das Pachtobjekt anfallenden Kosten der Instandhaltung,
Instandsetzung und Wartung, insbesondere der technischen Einrichtungen habe
übernehmen sollen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien
einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen (K 1 - K 15; B 1 - B
10) Bezug genommen.
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II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht
weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO)
noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§
520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das
Landgericht hat mit einer in jeder Hinsicht überzeugenden Begründung festgestellt, dass
die Beklagte im tenorierten Umfang zur Tragung der Wartungskosten verpflichtet ist und
die Beklagte zur Zahlung der geltend gemachten Wartungskosten in Höhe von
22.070,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen
Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen
veranlassten Ausführungen.
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1.
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Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass Rechtsgrundlage für die begehrte
Feststellung und den geltend gemachten Zahlungsanspruch die in § 6 Ziffer 1 des
Pachtvertrages getroffene Regelung ist und der Pachtvertrag nicht wegen eines
versteckten Einigungsmangels i. S. des § 155 BGB unwirksam ist. Ein etwaiger
zwischen § 6 Abs. 1 und § 9 Ziffer 2 bestehender Widerspruch kann jedenfalls durch
eine interessengerechte Auslegung - wie sie das Landgericht vorgenommen hat -
beseitigt werden. In Anwendung der §§ 133, 157 BGB ist davon auszugehen, dass die
Parteien in § 6.1 hinsichtlich der von der Beklagten zu tragenden Nebenkosten eine
umfassende und abschließende Regelung getroffen haben. Hierzu sollten nach der
gewählten Formulierung sämtliche auf das Objekt entfallenden Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung und der Schönheitsreparaturen sowie sämtliche mit dem
Betrieb und der Wartung der Liegenschaft verbundenen Kosten zählen, ausgenommen
die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Ersatzbeschaffungskosten i. S. von § 8 Ziffer
2. Die Parteien haben diesen übereinstimmenden Willen dadurch dokumentiert, dass
sie die von der Beklagten zu tragenden Nebenkosten in der Endfassung des Vertrags
nicht wie in dem Entwurf vom 8.2.1999 noch vorgesehen lediglich durch einen Verweis
auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, sondern durch eine enumerative Aufzählung
konkretisiert haben. Die streitgegenständlichen Kosten der Wartung, des Betriebs und
der Prüfung der technischen Einrichtungen sind in dieser Aufstellung ausdrücklich
genannt. Es handelt sich entgegen der Auffassung der Beklagten bei dieser von der
Klägerin veranlassten Änderung des Vertragstextes nicht lediglich um eine bloße
Geschmacksfrage. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Frage, ob die bloße
Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt,
höchstrichterlich nicht geklärt (bejahend erstmals und beiläufig BGH, Urt. v. 7.4.2004,
ZMR 2004, 430). Im einschlägigen Schrifttum wurde dem Vermieter wegen der
ungeklärten Rechtslage daher empfohlen, den sichersten Weg zu wählen und die
tatsächlich anfallenden Betriebskosten zu vereinbaren, wenigstens aber den Katalog
der Anlage 3 dem Vertragstext beizufügen (statt vieler: v. Seldeneck, Betriebskosten im
Mietrecht, RdNr. 2107 - 2115). Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin mit der
Aufnahme der Einzelpositionen, die zudem den Umfang der in der Anlage 3 genannten
Betriebskostenarten deutlich überschreiten, bei verständiger Würdigung jegliche Zweifel
hinsichtlich der Bestimmtheit der getroffenen Regelung beseitigen und auch für die
Beklagte erkennbar (§ 133 BGB) festlegen wollen, welche Nebenkosten im Einzelnen
nach ihrer Vorstellung zu deren Lasten gehen sollten. Hierzu gehören nach Wortlaut
und erkennbarem Sinn der getroffenen Regelung insbesondere die
streitgegenständlichen Wartungskosten. Die Beklagte hat dies durch ihre Unterschrift
unter den Vertragstext akzeptiert.
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Wie ihr nachvertragliches Verhalten zeigt, hat die Beklagte die in § 6.1. getroffene
Regelung auch in diesem Sinne verstanden. Das Landgericht hat insoweit zutreffend
darauf verwiesen, dass die Beklagte selbst einige Wartungsverträge abgeschlossen hat,
die unstreitig nicht nur den Aufzug und die Brandmeldeanlage betreffen, sondern auch
das Warmsprudelbecken und die Sprinkleranlage. Ihre hierfür gegebene Erklärung, es
habe sich lediglich um sicherungsrelevante Verträge gehandelt, die sie habe
abschließen müssen, weil die Klägerin sich geweigert habe und das Hotel andernfalls
nicht rechtzeitig hätte eröffnet werden können, überzeugt nicht. Eine dahingehende
Einschränkung lässt sich dem Pachtvertrag nicht entnehmen. Offensichtlich hat die
Beklagte die Klägerin - was bei ihrem Verständnis der streitgegenständlichen
Regelungen nahe gelegen hätte - auch weder unter Fristsetzung zur Ausführung dieser
Wartungsarbeiten aufgefordert noch hat sie die insoweit von ihr verauslagten Beträge
von der Klägerin zurückgefordert, beides Indizien, die ebenfalls die Annahme
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rechtfertigen, die Beklagte habe die Regelungen in § 6 Ziffer 1 und § 9 Ziffer 2 bei
Vertragsschluss im Sinne einer eigenen, umfassenden Kostentragungspflicht
interpretiert. Auch der Senat geht - wie das Landgericht - davon aus, dass die nach
Wort-laut, Sinn und Entstehungsgeschichte umfassende und enumerativ aufgelistete
Regelung der Betriebskosten in § 6.1 bis zur Bedeutungslosigkeit leer laufen würde,
wäre der von der Beklagten vorgetragenen Auslegung zu folgen. Es bliebe dann
nämlich - wie das Landgericht zu Recht angenommen hat - in einer Vielzahl von
Punkten ungeklärt, zu wessen Lasten einzelne Betriebskosten gehen sollten und
welche der Parteien die darauf bezogenen Wartungskosten zu tragen hätte. Ein der-
artiges Verständnis ist unvereinbar mit Sinn und Zweck der umfassenden Abwälzung
der Wartungskosten in § 6 Ziffer 1, die nach den zutreffenden Ausführungen der
Kammer, auf die der Senat zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt (Urt. S.
12, letzter Absatz bis S. 13, ersten Absatz) lediglich durch § 8 Ziffer 2 im dort genannten
Umfang geringfügig eingeschränkt wird.
§ 9 Ziffer 2 des Pachtvertrages ist mit dieser Auslegung entgegen der Auffassung der
Beklagten nicht unvereinbar. Anders als das Landgericht sieht der Senat allerdings in
den unterschiedlichen Formulierungen in § 9.2. einerseits und § 6.1 keinen scheinbaren
Widerspruch. Bereits seiner Überschrift nach enthält § 9 nicht wie § 6 eine Regelung der
"Betriebskosten", sondern betrifft den Bereich "Laufende Versorgungs- und
Dienstleistungen, Verkehrssicherungspflicht", wobei die Regelungsbereiche in § 9.1
(Änderung der Energieversorgung) und § 9.3 (Verkehrssicherungspflicht) im Streitfall
nicht einschlägig sind. Während § 6.1 eine Kostentragungspflicht hinsichtlich der
Betriebskosten, insbesondere auch der streitgegenständlichen Wartungskosten
beinhaltet und dies sprachlich mit den Worten "trägt der Pächter die nachfolgend
aufgeführten Betriebskosten" dokumentiert, heißt es in § 9.2 lediglich, "Die Wartung aller
technischen Einrichtungen,..., veranlasst der Verpächter auf eigene Kosten". Damit ist
bei verständiger Würdigung gemäß § 133, 157 BGB klargestellt, dass die
Wartungsarbeiten durch den Verpächter in Auftrag gegeben werden. Insoweit
korrespondiert die Regelung mit § 6.1, wonach der Pächter die Kosten "zu tragen" hat,
eine Wortwahl, die nach dem im Betriebskostenrecht gebräuchlichen Sprachduktus
lediglich eine Kostentragungs- nicht aber eine Ausführungspflicht beinhaltet. Eine
Kostentragungspflicht des Verpächters wird hierdurch nur insoweit ausgelöst, als durch
die Auftragsvergabe selbst Kosten anfallen. Das kann etwa der Fall sein, wenn der
Verpächter, wozu er nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 242 BGB) verpflichtet ist, vor
Abschluss des jeweiligen Wartungsvertrages mehrere Vergleichsangebote einholt und
hierdurch seitens der unterlegenen Anbieter Kosten entstehen. Hätten die Parteien
demgegenüber - wie die Beklagte meint - in § 9.2. sämtliche Kosten der Wartung dem
Verpächter auferlegen wollen, hätte es nicht nur sprachlich nahe gelegen, dies mit den
Worten "die Wartungskosten...trägt der Verpächter" klarzustellen, statt - wie geschehen -
von den durch den Verpächter "veranlassten" Kosten zu sprechen. Jedenfalls ist dem
Landgericht darin zu folgen, dass § 6.1 als speziellere Regelung anzusehen ist, der
gegenüber § 9.2 zurücktritt.
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Der Entstehungsgeschichte des Vertrages ist Gegenteiliges nicht zu entnehmen. Zwar
ist der Vertrag in den ersten Entwürfen (Anlage B 2/Entwurf v. 30.10.98); Anlage B
3/Entwurf v. 2.11.98; Anlage B 5/Entwurf v. 2.11.98, Ausdruck 3.2.99) mehrfach geändert
worden. Der Wortlaut des Regelungsbereichs des § 9 Ziffer 2 ist gegenüber der
Entwurfsfassung des § 8 Ziffer 2 - soweit hier von Interesse - lediglich insoweit geändert
worden, als die Kosten der Veranlassung der Wartung, nicht wie ursprünglich
vorgesehen von der Beklagten, sondern von der Klägerin zu tragen sind. Nach dem
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objektiv Erklärungsinhalt der Klausel wird eine Kostentragungspflicht des Verpächters -
wie dargelegt - hierdurch jedoch nur insoweit ausgelöst, als durch die Auftragsvergabe
selbst Kosten verursacht werden. Ob es sich bei den über einen längeren Zeitraum
andauernden Verhandlungen des Geschäftsführers der Beklagten mit der Zeugin G. um
einen internen Vorgang in der Sphäre der Beklagten gehandelt hat oder ob die Zeugin
die Verhandlungen - wie die Beklagte behauptet - ganz oder jedenfalls in der
Vertragsabschlussphase für die Klägerin geführt hat, mag dahinstehen. Eine plausible
Erklärung, warum § 9.2 angesichts der gegenüber den Vorentwürfen geänderten und in
der Endfassung nunmehr umfassenden Abwälzung der Betriebs- und Wartungskosten
in § 6.1 ohne erkennbaren Grund alle Wartungskosten der Klägerin auferlegen soll, hat
die Beklagte nicht vorgebracht. Jedenfalls hat eine abweichende Vorstellung der
Beklagten über den Umfang der von ihr zu tragenden Wartungskosten in dem
schriftlichen Vertragstext keinen Niederschlag gefunden. Bei dieser Sachlage hätte die
Beklagte den Vertrag gemäß § 119 BGB anfechten müssen, um der
Kostentragungspflicht auch hinsichtlich der Wartungskosten zu entgehen. Eine
Anfechtungserklärung hat sie aber zu keinem Zeitpunkt abgegeben.
Angesichts der dargestellten besonderen Umstände war der beantragten Vernehmung
der Zeugin G. - und ggf. der Zeugin Dr. B. - nicht nachzugehen. Dies gilt umso mehr, als
sich die Zeuginnen unstreitig darüber einig waren, dass die Pächterin, mithin die
Beklagte zu 1), die Wartungskosten tragen sollte (GA 99). Verhandlungsführerin der
Klägerin war unstreitig, und zudem durch die vorgelegte Korrespondenz belegt, die
Zeugin Dr. B. Die Zeugin G. war ebenfalls unstreitig zur Zeit der Vertragsverhandlungen
Mitarbeiterin der K. R. P. Funds GmbH, einer Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2) -
seinerzeit: K. AG; ab dann: P. A. GmbH (GA 28, 50, 59, 240) - und führte die
Verhandlungen für die Beklagten, wie nicht zuletzt das Schreiben der Zeugin Dr. B. an
die K. R. P. Funds GmbH - z. Hd. Frau G. - vom 16.3.1999 (Anlage B 7) belegt, mit dem
der für die Klägerin überarbeitete Entwurf eines Pachtvertrages übermittelt wurde.
Hierfür streitet ebenfalls die am 5.2.1999 von der Zeugin G. an die Zeugin B.
übermittelte Nachricht (Anlage B 9, S. 5), mit der gebeten wird, während ihrer
Abwesenheit "im Hause" Änderungen mit Herrn K., dem Geschäftsführer der Beklagten
zu 1), zu besprechen. Die Zeugin B. wiederum betreute nach eigenem Vorbringen der
Beklagten im Hause der Beklagten zu 2) die verschiedenen Vertragsentwürfe und fügte
die Änderungen ein (GA 51). Dass die Beklagte zu 2) gleichzeitig auch für die Beklagte
zu 1) tätig war, ergibt sich nicht nur aus ihrer - jedenfalls seinerzeitigen - Stellung als
deren Muttergesellschaft, sondern ebenfalls aus dem mit Anlage B 9 vorgelegten
Schriftwechsel (insbesondere Schreiben der Beklagten zu 1) an die K. R. P. Funds
GmbH, z. Hd. Frau G. vom 1.2.1999), der erhellt, dass der Geschäftsführer der Beklagten
zu 1) nur mittelbar - nämlich über die Zeugin G. - in die Vertragsverhandlungen
eingebunden war. Dies steht gleichfalls im Einklang mit dem Vorbringen der Beklagten,
dass der Geschäftsführer K. der Beklagten zu 1) nicht unmittelbar mit der Zeugin Dr. B.
den Vertrag verhandelt hat. Waren sich die Verhandlungsführer der Vertragsbeteiligten
(Dr. B./G.) aber - wie eingangs erwähnt - darüber einig, dass die Wartungskosten von
der Pächterin getragen werden sollten, stimmt das mit dem im Vertrag zum Ausdruck
gekommenen Willen überein mit der Folge, dass eine Zeugeneinvernahme nicht
geboten ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Zeugin G. den Vertrag vom
30.3./7.4.1999 seitens der Klägerin unterzeichnet hat. Dies lässt sich nach dem
unwidersprochen gebliebenen und gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und
unstreitig zu behandelnden Vorbringen der Klägerin zwanglos damit erklären, dass die
Beklagte zu 2) seinerzeit noch Kommanditistin der Klägerin war (GA 61, 241), demnach
auch darauf einwirken konnte, dass die Zeugin G. den Vertrag mit Vollmacht der
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Komplementäre als Abschlussvertreterin der Klägerin unterzeichnete.
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Ist nach alledem davon auszugehen, dass die Beklagte die streitgegenständlichen
Wartungskosten zu tragen hat, kann die Klägerin gemäß § 535 BGB von ihr im
zuerkannten Umfang Zahlung der geltend gemachten Wartungskosten, gegen die sie
mit der Berufung keine konkreten Einwendungen vorgebracht hat, in Höhe von
insgesamt 22.070,82 € verlangen.
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Einwendungen gegen den titulierten Zinsanspruch hat die Beklagte nicht erhoben, so
dass es hierbei sein Bewenden hat.
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4.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711
ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen
nicht vor.
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Streitwert: 102.070,82 € (= 22.070,82 + 80.000 € )
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K. G. G.-N.
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