Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.11.2004
OLG Düsseldorf: stadt, treu und glauben, werbung, hauptwohnung, architektenvertrag, kreis, duldung, vermarktung, unterlassen, gefahr
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-22 U 71/04
Datum:
19.11.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-22 U 71/04
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der
5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 29. April 2004 teilweise
ab-geändert und die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu
voll-streckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Voll-streckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe:
1
A.
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Die Klägerin begehrt Unterlassung der Erklärung, dass es in dem Bauvorhaben
"Ferienpark X." unzulässig sei, den ersten Wohnsitz anzumelden.
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Die Klägerin vermarktet die etwa 80 Ferienhäuser in dem genannten Ferienpark. Sie
wirbt für den Verkauf der Häuser mit Werbematerial, auf dem die drei Haustypen
abgebildet und u.a. der Text "Erster Wohnsitz möglich" aufgedruckt sind. Beim Verkauf
werden die Käufer darauf hingewiesen, dass keine Eigenheimzulage beantragt werden
könne, weil es sich um ein Ferienhausgebiet handele.
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Der Beklagte führte aufgrund Architektenvertrages vom 09.06.2002
Architektenleistungen für das Objekt aus. Das Vertragsverhältnis ist inzwischen durch
Kündigung beendet. Bei einem Gespräch am 24.04.2003 wies der Beklagte den
Geschäftsführer der Klägerin darauf hin, dass die Werbung objektiv falsch und
irreführend sei. Am 30.04.2003 verlangte daraufhin die Klägerin vom Beklagten, diese
Aussage zu unterlassen. Wiederholt erklärte dann der Beklagte, unter anderem bei
einem Ortstermin am 03.06.2003, gegenüber Kaufinteressenten, der erste Wohnsitz sei
in dem Baugebiet nicht möglich, die Kunden könnten hier nicht dauernd wohnen.
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Die Klägerin hat vorgetragen, die Erklärung des Beklagten sei falsch. Ob seine
rechtliche Wertung, dass eine Dauernutzung als Hauptwohnsitz bauplanungsrechtlich
unzulässig sei, zutreffe, könne dahingestellt bleiben. Die Stadt X. habe jedenfalls gegen
die Nutzung keinerlei Bedenken und sie sei nicht verpflichtet, gegen die angeblich
illegale Nutzung einzuschreiten. Im Juli 2002 habe die Stadt erklärt, es werde gegen
eine Dauernutzung nicht eingeschritten. Mehrere Erwerber hätten ein Haus in dem Park
bezogen und ihren ersten Wohnsitz angemeldet. Der Beklagte habe selbst an der
Konzeption und Formulierung des Bauschildes mitgearbeitet. Ihn treffe keine
Verpflichtung gegenüber Bauinteressenten. Er sei nicht als Architekt bei der
Architektenkammer eingetragen und sei nur aus seiner Zusammenarbeit mit dem
Architekten St. mit allen Aspekten des Bauvorhabens vertraut gewesen. In
Kaufverhandlungen sei er nicht eingeschaltet gewesen. Es könne allerdings sein, dass
er mit den Kaufinteressenten Fragen der Bauabwicklung und Gestaltungsmöglichkeiten
besprochen habe.
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Der Beklagte hat geltend gemacht, eine Hauptwohnung sei in dem Baugebiet
bauplanungsrechtlich unzulässig. Dieses Verbot könne durch die Stadt nicht außer Kraft
gesetzt werden. Es sei auch in Gesprächen seitens der Stadt klargelegt worden, dass
ein dauernder Wohnaufenthalt in dem Gebiet unzulässig sei. Er hat bestritten, an der
textlichen Gestaltung des Werbematerials beteiligt gewesen zu sein, vielmehr habe er
nur an der Darstellung der Haustypen mitgewirkt. An den Verkaufsgesprächen habe er
auf Drängen der Vertreterin der Klägerin teilgenommen, für die Vermittlung von Käufern
sei ihm eine Provision zugesagt worden. Er hat die Meinung vertreten, die Einrichtung
einer Hauptwohnung in dem Ferienhausgebiet begründe die Verpflichtung der
Bauaufsichtsbehörde zum Einschreiten. Ihm sei es nach Treu und Glauben nicht
zuzumuten gewesen, die Unzulässigkeit der Nutzung als Hauptwohnung zu
verschweigen, da er sich der Gefahr ausgesetzt hätte, selbst wegen Verletzung der
Aufklärungspflicht in Anspruch genommen zu werden.
7
Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 29.04.2004 stattgegeben und den
Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, wörtlich oder sinngemäß die Behauptung
aufzustellen oder zu verbreiten, in dem Bauvorhaben der Klägerin "Ferienpark X. " sei
es unzulässig, den ersten Wohnsitz anzumelden. Es hat ausgeführt, der
Unterlassungsanspruch ergebe sich aus Schutz- und Treuepflichten aufgrund des
Architekten- und Ingenieurvertrages. Ob es sich bei der Erklärung des Beklagten um
eine Tatsachenbehauptung oder um eine Meinungsäußerung handele und ob diese
inhaltlich zutreffend oder unzutreffend sei, könne dahingestellt bleiben. Der Beklagte sei
nicht berechtigt gewesen, seine Zweifel an der Zulässigkeit der Werbung gegenüber
den Kunden der Klägerin zu äußern. Dass er bei den Verkaufsverhandlungen als
Vertreter der Klägerin aufgetreten sei, habe er nicht substantiiert dargetan.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens und der Gründe des
erstinstanzlichen Urteils wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der
angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
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Gegen dieses ihm am 08.05.2004 zugestellte Urteil wendet sich der Beklagte mit der am
04.06.2004 eingelegten und am 08.07.2004 begründeten Berufung.
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Er macht geltend, seine Erklärung sei richtig. Die Dauernutzung sei baurechtlich illegal.
Hauptwohnung im Sinne des Melderechts könne die Wohnung daher nicht sein, denn
das sei nach dem Meldegesetz die vorwiegend benutzte Wohnung. Der Beklagte bietet
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Beweis dafür an, dass er bei erfolgreichen Verkaufsgesprächen eine Provision erhalten
sollte und dass er aufgrund dieser Provisionsvereinbarung an Verkaufsgesprächen
teilgenommen habe.
Der Beklagte beantragt,
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unter Aufhebung des am 29.04.2004 verkündeten Urteils des Landgerichts
Krefeld die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
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Sie trägt vor, der Beweisantritt zur Provisionsvereinbarung sei verspätet. Der Wortlaut
der Werbung beziehe sich auf melderechtliche Begriffe. Schriftsätzlich hat sie weiter
vorgetragen, ihre Vertreterin habe die Kaufinteressenten wahrheitsgemäß darauf
hingewiesen, dass der erste Wohnsitz in dem Ferienpark möglich, ein Dauerwohnrecht
aber nicht gegeben sei. Damit habe sie begründet, dass keine Eigenheimzulage
gewährt werde. Ein entsprechender Passus finde sich in den Kaufverträgen. In der
Berufungsverhandlung hat die Klägerin sich darauf berufen, dass die rechtlich nicht
zulässige Dauernutzung in mehreren Ferienparkgebieten in der Umgebung von X.
geduldet werde.
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Sie macht weiter geltend, der Beklagte handle nicht eigennützig. Vielmehr habe er den
Architektenvertrag kündigen wollen und gedroht, die Kunden darüber zu informieren,
dass sie in dem Ferienpark nicht ständig wohnen könnten, wenn der Vertrag nicht
aufgehoben werde. Dass der Beklagte nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses
weiterhin die Klage bekämpfe, zeige, dass er allein der Klägerin schaden wolle.
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Wegen des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz im Übrigen wird auf die
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
18
B.
19
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.
20
I.
21
Die Berufung ist zulässig. Sie ist an sich statthaft und form- und fristgerecht eingelegt
und begründet worden. Der Beklagte rügt fehlerhafte Rechtsanwendung und legt die
Gründe dafür dar (§§ 513, 522 Abs. 3 Nr. 2 ZPO).
22
II.
23
Die Berufung ist auch begründet.
24
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Unterlassung der Erklärung des Beklagten, dass
der erste Wohnsitz in dem Ferienpark X. nicht möglich sei, die Erwerber hier nicht
dauerhaft wohnen könnten. So hat er es nach dem Vortrag der Klägerin erklärt. Im
Klageantrag und im Urteil ist die Erklärung nur verkürzt wiedergegeben.
25
1.
26
Es besteht kein Anspruch aus § 824 BGB.
27
Diese Vorschrift untersagt nur wahrheitswidrige Tatsachenbehauptungen (vgl. OLG
Stuttgart, Urteil vom 30.01.1998-2 U 133/97-zitiert nach juris).
28
Die wiedergegebene Erklärung enthält keine Tatsachenbehauptung, sondern eine
Rechtsmeinung. Eine Tatsachenbehauptung liegt vor, wenn der Gehalt der Äußerung
sich als Darstellung etwas Geschehenen darstellt und einer objektiven Klärung durch
Beweisaufnahme zugänglich ist (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O.; OLG Celle OLGReport 1998,
195, 196; BGH NJW 1982, 2248. jeweils m.w.N.). Die Darstellung einer Rechtsmeinung
und die Subsumtion eines Sachverhalts unter eine Rechtsnorm ist als Ergebnis einer
rechtlichen Bewertung grundsätzlich einem solchen Wahrheitsbeweis nicht zugänglich.
Sie wäre es allenfalls dann, wenn die Existenz einer bestimmten Gesetzesnorm oder
einer bestimmten Rechtsprechung oder herrschenden Meinung als Faktum behauptet
würde (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O.). Das ist hier nicht der Fall, es geht allein um die
Einordnung des Baugebiets unter melderechtliche und bauplanungsrechtliche
Vorschriften und die rechtliche Bewertung eventueller Erklärungen der Gemeinde.
29
2.
30
Aus dem Architektenvertrag kann die Klägerin ihren Anspruch ebenfalls nicht herleiten.
31
a)
32
Grundsätzlich käme ein Anspruch aus § 241 BGB n.F. in Betracht. Für die
Nebenpflichten aus dem Architektenvertrag ist § 241 Abs. 2 BGB in der seit dem
01.01.2002 geltenden Fassung anzuwenden, da der Vertrag am 09.06.2002
abgeschlossen worden ist. Nach dieser Vorschrift ist jeder Vertragspartner
entsprechend dem Inhalt des Vertrages zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und
Interessen des anderen Vertragsteils verpflichtet.
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Bei einem Architektenvertrag für ein zur kommerziellen Vermarktung bestimmtes
Bauprojekt, der die Durchführung dieses Projekts ermöglicht, ist das Interesse des
Bauherrn oder Bauträgers an der Vermarktung sicher als geschütztes Interesse im
Sinne dieser Vorschrift anzusehen. Der Architekt hat dementsprechend die
Verpflichtung, Störungen der Vermarktung zu unterlassen. Auch nach Beendigung des
Vertragsverhältnisses bleiben grundsätzlich insoweit nachwirkende Treuepflichten
bestehen (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, 63. Aufl., § 241 Rdn. 7, § 280 Rdn. 7 m.w.N.).
34
b)
35
Im vorliegenden Fall könnte bei widerrechtlicher Störung des Geschäftsbetriebes der
Klägerin § 241 Abs. 2 BGB n.F. auch einen klagbaren Anspruch auf Erfüllung der
Nebenpflichten gewähren.
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Allerdings kommen bei Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten in erster Linie ein
Schadensersatzanspruch und ein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht in Betracht (vgl.
Heinrichs, a.a.O.; Roth in Münchner Kommentar zum BGB, 4. Aufl., Rdn. 112).
Jedenfalls bei solchen Nebenpflichten, die der Verwirklichung des vertraglichen
37
Leistungsinteresses dienen und neben der geschuldeten Hauptleistung eine
selbständige Bedeutung haben, wird man, solange die Verletzungshandlung noch
andauert und ein weiterer Schaden droht, die selbständige Einklagbarkeit bejahen
müssen (vgl. Roth, a.a.O., Rdn. 43, m.w.N., BGH NJW 1995, 1284, 1285). Dieser
Anspruch ist etwa dem deliktsrechtlichen Anspruch wegen Eingriffs in den
eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb vergleichbar. Ein wirksamer
Rechtsschutz ist bei konkret drohender Gefahr nur vorbeugend möglich. Ein
Schadensersatzanspruch könnte nur einen unvollkommenen Ausgleich für aufgrund
eines geschäftsschädigenden Verhaltens entgangene Geschäfte bieten.
c)
38
Trotz insoweit fehlenden konkreten Vortrages der Klägerin kann auch davon
ausgegangen werden, dass als weitere Voraussetzung eines vorbeugenden
Unterlassungsanspruchs das Andauern der Verletzungshandlung und Drohen eines
(weiteren) Schadens (vgl. BGH, a.a.O.) durch Wiederholung der beanstandeten
Äußerungen gegeben ist. Allerdings hat nach dem Vortrag der Klägerin der Beklagte die
Äußerung anlässlich von Ortsterminen gemacht, an denen er als Architekt beteiligt war.
Aufgrund der Kündigung des Architektenvertrages ist nicht ersichtlich, dass er in Zukunft
zu solchen Gesprächen hinzugezogen wird. Eine Gefahr von Äußerungen bei anderen
Gelegenheiten hat die Klägerin nicht vorgetragen. Andererseits wendet sich der
Beklagte gegen die Klage allein mit dem Vortrag, seine Erklärungen sei zutreffend.
Danach scheint auch er von weiteren Gelegenheiten auszugehen, bei denen er seine
Auffassung darstellen will.
39
Letztlich kann das aber dahingestellt beleiben, weil die Klage aus anderen Gründen
keinen Erfolg hat.
40
d)
41
Ein Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Erklärung, die Dauernutzung der
Häuser sei nicht zulässig, der erste Wohnsitz könne dort nicht angemeldet werden,
besteht deshalb nicht, weil die Erklärung des Beklagten die Rechtslage zutreffend
wiedergibt und die Werbung der Klägerin irreführend ist. Das hätte das Landgericht nicht
dahingestellt lassen dürfen. Denn die Interessen des Vertragspartners sind nur im
Rahmen der Rechtsordnung geschützt. Das Interesse, seine Ziele im Geschäftsverkehr
in rechtswidriger Weise durch unzutreffende und irreführende Angaben durchzusetzen,
steht nicht unter dem Schutz der Rechtsordnung. Es kommt deshalb nicht darauf an, wie
der Beklagte bei der Gestaltung des Werbematerials mitgewirkt und ob er eigene
Verpflichtungen gegenüber den Kaufinteressenten hat.
42
Die Werbung der Klägerin ist unzutreffend und irreführend.
43
Die Aussage "Erster Wohnsitz möglich" suggeriert die Zulässigkeit einer Dauernutzung
zu Wohnzwecken. Sie ist nicht allein melderechtlich zu verstehen. Eine solche
Auslegung ergibt sich nicht aus dem Wortlaut der Werbung. Den Begriff "Erster
Wohnsitz" kennt das Melderecht ebenso wenig wie das Bauplanungsrecht. Er wird im
allgemeinen Sprachgebrauch zur Bezeichnung des Hauptwohnsitzes gebraucht. Der
unbefangene Leser der Werbung muss die Aussage dahin verstehen, dass er in dem
Ferienpark seinen Hauptwohnsitz begründen kann. Es ist auch nicht ersichtlich,
welches Interesse Erwerber daran haben könnten, melderechtlich in dem Ferienpark
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ihren Wohnsitz anzumelden, ihn aber tatsächlich nicht dort zu nehmen.
Tatsächlich ist die Nutzung der Ferienhäuser als Hauptwohnsitz unzulässig. Bei dem
"Ferienpark X." handelt es sich unstreitig um ein Sondergebiet im Sinne von § 10
BauNVO, in dem nur Ferienhäuser zulässig sind. In einem solchen Gebiet sind nur
solche Wohnungen zulässig, die baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen
oder sich aufgrund ihrer Bauweise nicht zum ganzjährigen Bewohnen eignen.
Ferienhausnutzung und Wohnnutzung schließen sich aus (vgl. OVG Münster, Urteil vom
17.01.1996 - 7 A 166/96 -zitiert nach juris; BFH BB 1995, 2356 f.). Nehmen Erwerber
trotz der Ausweisung als Sondergebiet hier ihren Wohnsitz, so verhalten sie sich
ordnungswidrig nach § 84 Abs. 1 Nr. 13 BauO NRW, weil sie bauliche Anlagen
abweichend von der Baugenehmigung nutzen. Es droht ein Bußgeld von bis zu
50.000 €. Außerdem ist die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 61 Abs. 1 BauO NRW
verpflichtet, gegen die unzulässige Nutzung einzuschreiten. Auch damit müssen die
Erwerber rechnen.
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Dem stehen etwaige Aussagen des Bürgermeisters der Stadt X., die Nutzung als
Wohnung dulden zu wollen, nicht entgegen. Ob es solche Zusagen gegeben hat, kann
dahingestellt bleiben. Die vorgelegten Erläuterungen des Bürgermeisters der Stadt X.
vom 04.12.2001 an den Rat der Stadt ergeben solche Zusagen nicht. In dem Schreiben
ist die planungsrechtliche Unzulässigkeit des Dauerwohnens festgehalten. Es wird nur
die fehlerhafte Rechtsauffassung vertreten, dass die Bauaufsichtsbehörde und die
Ordnungsbehörde keine Möglichkeit hätten, gegen das Dauerwohnen einzuschreiten.
Gerade deshalb werden gestalterische Wege im Bebauungsplan dargelegt, die ein
Dauerwohnen verhindern sollen. Irgendwelche Rechte können die Erwerber aus dieser
Erklärung nicht herleiten.
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Selbst wenn es eine Aussage des Bürgermeisters geben sollte, gegen Dauerwohnen
nicht einschreiten zu wollen, würde die Nutzung nicht rechtlich zulässig. Die - sowieso
nicht bindende - Zusage einer rechtswidrigen Duldung schützte die Erwerber nicht
gegen Bußgelder und Untersagungsverfügungen, zumal Bauaufsichtsbehörde nicht die
Stadt X. sondern der Kreis W. ist. Dieser könnte gegebenenfalls auch von der
Aufsichtsbehörde angewiesen werden, gegen das Dauerwohnen einzuschreiten. Dass
die Aufsichtsbehörde die Dauernutzung nicht hinnehmen will, ergibt sich aus dem
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf vom 11.09.2003 (Bl. 47 GA). Die Erwerber
müssen demnach damit rechnen, dass ihnen die Nutzung als Hauptwohnsitz untersagt
wird.
47
e)
48
Es ist auch von der Klägerin nicht dargetan, dass sie die Erwerber auf diese Rechtslage
aufmerksam gemacht hätte. Ihr schriftsätzlicher Vortrag in der Berufungsinstanz, sie
habe klargestellt, dass der erste Wohnsitz in dem Ferienpark lediglich angemeldet, die
Häuser aber nicht dauerhaft als Wohnung genutzt werden könnten, und damit
begründet, dass eine Eigenheimzulage nicht beantragt werden könne, steht in klarem
Widerspruch zu ihrem erstinstanzlichen Vortrag. In erster Instanz hat sie nicht behauptet,
die Erwerber auf die Unzulässigkeit einer Dauernutzung hingewiesen zu haben,
sondern vorgetragen, dass die Stadt X. gegen die Nutzung als Dauerwohnung keinerlei
Bedenken habe und nicht verpflichtet sei, gegen die angeblich illegale Nutzung
einzuschreiten. Weiter hat sie ausgeführt, dass das Dauerwohnen weder von der Stadt
noch vom Kreis verhindert werden könne und dass seitens der Stadt versichert worden
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sei, gegen Dauerwohnen nicht einzuschreiten. Entsprechendes hat sie auch in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat wiederholt.
Im Übrigen wäre auch eine solche Anmeldung einer tatsächlich nicht gegebenen
Hauptwohnung melderechtlich unzulässig. Hauptwohnung ist gemäß § 16 Abs. 2 S. 1
MG NRW die vorwiegend benutzte Wohnung, diese liegt gemäß § 16 Abs. 2 S. 5 MG
NRW dort, wo der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Einwohners liegt. Damit
würden sich die Erwerber ordnungswidrig gemäß § 37 Abs. 1 Nr. 1 MG NRW verhalten,
wenn sie eine Wohnung anmelden, die sie nicht beziehen. Es drohten Bußgelder bis zu
1.000 € und die Meldebehörde wäre gemäß § 4 a) MG NRW verpflichtet, das unrichtige
Melderegister von Amts wegen zu berichtigen. Auch die Meldebehörde könnte dazu von
der Kommunalaufsichtsbehörde angehalten werden.
50
f)
51
Durch die Werbung mit der unzutreffenden Aussage "Erster Wohnsitz möglich" wurden
damit Interessenten getäuscht und es drohte ihnen ein Schaden, wenn sie im Vertrauen
auf diese Aussage ein Ferienhaus erwarben. Die Aussage vermittelt den Eindruck, dass
die Nutzung als Hauptwohnung rechtlich zulässig ist. Eine bloße Duldung der
rechtswidrigen Nutzung ist dem nicht gleich zu stellen, denn eine solche kann den
Erwerbern keine gesicherte Rechtsposition geben, auf Dauer die Ferienhäuser als
Hauptwohnung nutzen zu können.
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3.
53
Aus den dargestellten Gründen scheidet auch ein Unterlassungsanspruch der Klägerin
aus § 823 BGB wegen Störung ihres Gewerbebetriebes aus.
54
Der Schriftsatz der Klägerin vom 03.11.2004 gibt keinen Anlass, die mündliche
Verhandlung wiederzueröffnen. Auch wenn die Stadt X. und der Kreis W. gegen
Dauerwohnen nicht einschreiten sollten und dies auch schwierig sein sollte, ändert das
nichts an der Rechtswidrigkeit und den damit verbundenen Risiken für die Erwerber. Die
Duldung durch die Bezirksregierung bezieht sich nach dem eindeutigen Inhalt des
Schreibens vom 11.09.2003 auf ein Gebiet, das 1997 bereits bestand, aber nicht auf
neue Ferienhausgebiete.
55
III.
56
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Es liegen
keine Gründe vor, nach § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen.
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Streitwert
58
R. M.-P. R.
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