Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.11.2004, I-22 U 71/04

Entschieden
19.11.2004
Schlagworte
Stadt, Treu und glauben, Werbung, Hauptwohnung, Architektenvertrag, Kreis, Duldung, Vermarktung, Unterlassen, Gefahr
Urteil herunterladen

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-22 U 71/04

Datum: 19.11.2004

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 22. Zivilsenat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: I-22 U 71/04

Tenor: Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der

5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 29. April 2004 teilweise ab-geändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu voll-streckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Voll-streckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe: 1

A. 2

3Die Klägerin begehrt Unterlassung der Erklärung, dass es in dem Bauvorhaben "Ferienpark X." unzulässig sei, den ersten Wohnsitz anzumelden.

4Die Klägerin vermarktet die etwa 80 Ferienhäuser in dem genannten Ferienpark. Sie wirbt für den Verkauf der Häuser mit Werbematerial, auf dem die drei Haustypen abgebildet und u.a. der Text "Erster Wohnsitz möglich" aufgedruckt sind. Beim Verkauf werden die Käufer darauf hingewiesen, dass keine Eigenheimzulage beantragt werden könne, weil es sich um ein Ferienhausgebiet handele.

5Der Beklagte führte aufgrund Architektenvertrages vom 09.06.2002 Architektenleistungen für das Objekt aus. Das Vertragsverhältnis ist inzwischen durch Kündigung beendet. Bei einem Gespräch am 24.04.2003 wies der Beklagte den Geschäftsführer der Klägerin darauf hin, dass die Werbung objektiv falsch und irreführend sei. Am 30.04.2003 verlangte daraufhin die Klägerin vom Beklagten, diese Aussage zu unterlassen. Wiederholt erklärte dann der Beklagte, unter anderem bei einem Ortstermin am 03.06.2003, gegenüber Kaufinteressenten, der erste Wohnsitz sei in dem Baugebiet nicht möglich, die Kunden könnten hier nicht dauernd wohnen.

6Die Klägerin hat vorgetragen, die Erklärung des Beklagten sei falsch. Ob seine rechtliche Wertung, dass eine Dauernutzung als Hauptwohnsitz bauplanungsrechtlich unzulässig sei, zutreffe, könne dahingestellt bleiben. Die Stadt X. habe jedenfalls gegen die Nutzung keinerlei Bedenken und sie sei nicht verpflichtet, gegen die angeblich illegale Nutzung einzuschreiten. Im Juli 2002 habe die Stadt erklärt, es werde gegen eine Dauernutzung nicht eingeschritten. Mehrere Erwerber hätten ein Haus in dem Park bezogen und ihren ersten Wohnsitz angemeldet. Der Beklagte habe selbst an der Konzeption und Formulierung des Bauschildes mitgearbeitet. Ihn treffe keine Verpflichtung gegenüber Bauinteressenten. Er sei nicht als Architekt bei der Architektenkammer eingetragen und sei nur aus seiner Zusammenarbeit mit dem Architekten St. mit allen Aspekten des Bauvorhabens vertraut gewesen. In Kaufverhandlungen sei er nicht eingeschaltet gewesen. Es könne allerdings sein, dass er mit den Kaufinteressenten Fragen der Bauabwicklung und Gestaltungsmöglichkeiten besprochen habe.

7Der Beklagte hat geltend gemacht, eine Hauptwohnung sei in dem Baugebiet bauplanungsrechtlich unzulässig. Dieses Verbot könne durch die Stadt nicht außer Kraft gesetzt werden. Es sei auch in Gesprächen seitens der Stadt klargelegt worden, dass ein dauernder Wohnaufenthalt in dem Gebiet unzulässig sei. Er hat bestritten, an der textlichen Gestaltung des Werbematerials beteiligt gewesen zu sein, vielmehr habe er nur an der Darstellung der Haustypen mitgewirkt. An den Verkaufsgesprächen habe er auf Drängen der Vertreterin der Klägerin teilgenommen, für die Vermittlung von Käufern sei ihm eine Provision zugesagt worden. Er hat die Meinung vertreten, die Einrichtung einer Hauptwohnung in dem Ferienhausgebiet begründe die Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde zum Einschreiten. Ihm sei es nach Treu und Glauben nicht zuzumuten gewesen, die Unzulässigkeit der Nutzung als Hauptwohnung zu verschweigen, da er sich der Gefahr ausgesetzt hätte, selbst wegen Verletzung der Aufklärungspflicht in Anspruch genommen zu werden.

8Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 29.04.2004 stattgegeben und den Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, wörtlich oder sinngemäß die Behauptung aufzustellen oder zu verbreiten, in dem Bauvorhaben der Klägerin "Ferienpark X. " sei es unzulässig, den ersten Wohnsitz anzumelden. Es hat ausgeführt, der Unterlassungsanspruch ergebe sich aus Schutz- und Treuepflichten aufgrund des Architekten- und Ingenieurvertrages. Ob es sich bei der Erklärung des Beklagten um eine Tatsachenbehauptung oder um eine Meinungsäußerung handele und ob diese inhaltlich zutreffend oder unzutreffend sei, könne dahingestellt bleiben. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, seine Zweifel an der Zulässigkeit der Werbung gegenüber den Kunden der Klägerin zu äußern. Dass er bei den Verkaufsverhandlungen als Vertreter der Klägerin aufgetreten sei, habe er nicht substantiiert dargetan.

9Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens und der Gründe des erstinstanzlichen Urteils wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

10Gegen dieses ihm am 08.05.2004 zugestellte Urteil wendet sich der Beklagte mit der am 04.06.2004 eingelegten und am 08.07.2004 begründeten Berufung.

11Er macht geltend, seine Erklärung sei richtig. Die Dauernutzung sei baurechtlich illegal. Hauptwohnung im Sinne des Melderechts könne die Wohnung daher nicht sein, denn das sei nach dem Meldegesetz die vorwiegend benutzte Wohnung. Der Beklagte bietet

Beweis dafür an, dass er bei erfolgreichen Verkaufsgesprächen eine Provision erhalten sollte und dass er aufgrund dieser Provisionsvereinbarung an Verkaufsgesprächen teilgenommen habe.

Der Beklagte beantragt, 12

unter Aufhebung des am 29.04.2004 verkündeten Urteils des Landgerichts Krefeld die Klage abzuweisen. 13

Die Klägerin beantragt, 14

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. 15

16Sie trägt vor, der Beweisantritt zur Provisionsvereinbarung sei verspätet. Der Wortlaut der Werbung beziehe sich auf melderechtliche Begriffe. Schriftsätzlich hat sie weiter vorgetragen, ihre Vertreterin habe die Kaufinteressenten wahrheitsgemäß darauf hingewiesen, dass der erste Wohnsitz in dem Ferienpark möglich, ein Dauerwohnrecht aber nicht gegeben sei. Damit habe sie begründet, dass keine Eigenheimzulage gewährt werde. Ein entsprechender Passus finde sich in den Kaufverträgen. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin sich darauf berufen, dass die rechtlich nicht zulässige Dauernutzung in mehreren Ferienparkgebieten in der Umgebung von X. geduldet werde.

17Sie macht weiter geltend, der Beklagte handle nicht eigennützig. Vielmehr habe er den Architektenvertrag kündigen wollen und gedroht, die Kunden darüber zu informieren, dass sie in dem Ferienpark nicht ständig wohnen könnten, wenn der Vertrag nicht aufgehoben werde. Dass der Beklagte nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses weiterhin die Klage bekämpfe, zeige, dass er allein der Klägerin schaden wolle.

18Wegen des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

B. 19

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg. 20

I. 21

22Die Berufung ist zulässig. Sie ist an sich statthaft und form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Der Beklagte rügt fehlerhafte Rechtsanwendung und legt die Gründe dafür dar (§§ 513, 522 Abs. 3 Nr. 2 ZPO).

II. 23

Die Berufung ist auch begründet. 24

25Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Unterlassung der Erklärung des Beklagten, dass der erste Wohnsitz in dem Ferienpark X. nicht möglich sei, die Erwerber hier nicht dauerhaft wohnen könnten. So hat er es nach dem Vortrag der Klägerin erklärt. Im Klageantrag und im Urteil ist die Erklärung nur verkürzt wiedergegeben.

1.26

Es besteht kein Anspruch aus § 824 BGB. 27

28Diese Vorschrift untersagt nur wahrheitswidrige Tatsachenbehauptungen (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 30.01.1998-2 U 133/97-zitiert nach juris).

29Die wiedergegebene Erklärung enthält keine Tatsachenbehauptung, sondern eine Rechtsmeinung. Eine Tatsachenbehauptung liegt vor, wenn der Gehalt der Äußerung sich als Darstellung etwas Geschehenen darstellt und einer objektiven Klärung durch Beweisaufnahme zugänglich ist (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O.; OLG Celle OLGReport 1998, 195, 196; BGH NJW 1982, 2248. jeweils m.w.N.). Die Darstellung einer Rechtsmeinung und die Subsumtion eines Sachverhalts unter eine Rechtsnorm ist als Ergebnis einer rechtlichen Bewertung grundsätzlich einem solchen Wahrheitsbeweis nicht zugänglich. Sie wäre es allenfalls dann, wenn die Existenz einer bestimmten Gesetzesnorm oder einer bestimmten Rechtsprechung oder herrschenden Meinung als Faktum behauptet würde (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O.). Das ist hier nicht der Fall, es geht allein um die Einordnung des Baugebiets unter melderechtliche und bauplanungsrechtliche Vorschriften und die rechtliche Bewertung eventueller Erklärungen der Gemeinde.

2.30

Aus dem Architektenvertrag kann die Klägerin ihren Anspruch ebenfalls nicht herleiten. 31

a) 32

Grundsätzlich käme ein Anspruch aus § 241 BGB n.F. in Betracht. Für die Nebenpflichten aus dem Architektenvertrag ist § 241 Abs. 2 BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung anzuwenden, da der Vertrag am 09.06.2002 abgeschlossen worden ist. Nach dieser Vorschrift ist jeder Vertragspartner entsprechend dem Inhalt des Vertrages zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Vertragsteils verpflichtet.

34

Bei einem Architektenvertrag für ein zur kommerziellen Vermarktung bestimmtes Bauprojekt, der die Durchführung dieses Projekts ermöglicht, ist das Interesse des Bauherrn oder Bauträgers an der Vermarktung sicher als geschütztes Interesse im Sinne dieser Vorschrift anzusehen. Der Architekt hat dementsprechend die Verpflichtung, Störungen der Vermarktung zu unterlassen. Auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses bleiben grundsätzlich insoweit nachwirkende Treuepflichten bestehen (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, 63. Aufl., § 241 Rdn. 7, § 280 Rdn. 7 m.w.N.). 33

b) 35

36Im vorliegenden Fall könnte bei widerrechtlicher Störung des Geschäftsbetriebes der Klägerin § 241 Abs. 2 BGB n.F. auch einen klagbaren Anspruch auf Erfüllung der Nebenpflichten gewähren.

37Allerdings kommen bei Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten in erster Linie ein Schadensersatzanspruch und ein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht in Betracht (vgl. Heinrichs, a.a.O.; Roth in Münchner Kommentar zum BGB, 4. Aufl., Rdn. 112). Jedenfalls bei solchen Nebenpflichten, die der Verwirklichung des vertraglichen

Leistungsinteresses dienen und neben der geschuldeten Hauptleistung eine selbständige Bedeutung haben, wird man, solange die Verletzungshandlung noch andauert und ein weiterer Schaden droht, die selbständige Einklagbarkeit bejahen müssen (vgl. Roth, a.a.O., Rdn. 43, m.w.N., BGH NJW 1995, 1284, 1285). Dieser Anspruch ist etwa dem deliktsrechtlichen Anspruch wegen Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb vergleichbar. Ein wirksamer Rechtsschutz ist bei konkret drohender Gefahr nur vorbeugend möglich. Ein Schadensersatzanspruch könnte nur einen unvollkommenen Ausgleich für aufgrund eines geschäftsschädigenden Verhaltens entgangene Geschäfte bieten.

c) 38

39Trotz insoweit fehlenden konkreten Vortrages der Klägerin kann auch davon ausgegangen werden, dass als weitere Voraussetzung eines vorbeugenden Unterlassungsanspruchs das Andauern der Verletzungshandlung und Drohen eines (weiteren) Schadens (vgl. BGH, a.a.O.) durch Wiederholung der beanstandeten Äußerungen gegeben ist. Allerdings hat nach dem Vortrag der Klägerin der Beklagte die Äußerung anlässlich von Ortsterminen gemacht, an denen er als Architekt beteiligt war. Aufgrund der Kündigung des Architektenvertrages ist nicht ersichtlich, dass er in Zukunft zu solchen Gesprächen hinzugezogen wird. Eine Gefahr von Äußerungen bei anderen Gelegenheiten hat die Klägerin nicht vorgetragen. Andererseits wendet sich der Beklagte gegen die Klage allein mit dem Vortrag, seine Erklärungen sei zutreffend. Danach scheint auch er von weiteren Gelegenheiten auszugehen, bei denen er seine Auffassung darstellen will.

40Letztlich kann das aber dahingestellt beleiben, weil die Klage aus anderen Gründen keinen Erfolg hat.

d) 41

42Ein Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Erklärung, die Dauernutzung der Häuser sei nicht zulässig, der erste Wohnsitz könne dort nicht angemeldet werden, besteht deshalb nicht, weil die Erklärung des Beklagten die Rechtslage zutreffend wiedergibt und die Werbung der Klägerin irreführend ist. Das hätte das Landgericht nicht dahingestellt lassen dürfen. Denn die Interessen des Vertragspartners sind nur im Rahmen der Rechtsordnung geschützt. Das Interesse, seine Ziele im Geschäftsverkehr in rechtswidriger Weise durch unzutreffende und irreführende Angaben durchzusetzen, steht nicht unter dem Schutz der Rechtsordnung. Es kommt deshalb nicht darauf an, wie der Beklagte bei der Gestaltung des Werbematerials mitgewirkt und ob er eigene Verpflichtungen gegenüber den Kaufinteressenten hat.

Die Werbung der Klägerin ist unzutreffend und irreführend. 43

44Die Aussage "Erster Wohnsitz möglich" suggeriert die Zulässigkeit einer Dauernutzung zu Wohnzwecken. Sie ist nicht allein melderechtlich zu verstehen. Eine solche Auslegung ergibt sich nicht aus dem Wortlaut der Werbung. Den Begriff "Erster Wohnsitz" kennt das Melderecht ebenso wenig wie das Bauplanungsrecht. Er wird im allgemeinen Sprachgebrauch zur Bezeichnung des Hauptwohnsitzes gebraucht. Der unbefangene Leser der Werbung muss die Aussage dahin verstehen, dass er in dem Ferienpark seinen Hauptwohnsitz begründen kann. Es ist auch nicht ersichtlich, welches Interesse Erwerber daran haben könnten, melderechtlich in dem Ferienpark

ihren Wohnsitz anzumelden, ihn aber tatsächlich nicht dort zu nehmen.

45Tatsächlich ist die Nutzung der Ferienhäuser als Hauptwohnsitz unzulässig. Bei dem "Ferienpark X." handelt es sich unstreitig um ein Sondergebiet im Sinne von § 10 BauNVO, in dem nur Ferienhäuser zulässig sind. In einem solchen Gebiet sind nur solche Wohnungen zulässig, die baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen oder sich aufgrund ihrer Bauweise nicht zum ganzjährigen Bewohnen eignen. Ferienhausnutzung und Wohnnutzung schließen sich aus (vgl. OVG Münster, Urteil vom 17.01.1996 - 7 A 166/96 -zitiert nach juris; BFH BB 1995, 2356 f.). Nehmen Erwerber trotz der Ausweisung als Sondergebiet hier ihren Wohnsitz, so verhalten sie sich ordnungswidrig nach § 84 Abs. 1 Nr. 13 BauO NRW, weil sie bauliche Anlagen abweichend von der Baugenehmigung nutzen. Es droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 €. Außerdem ist die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 61 Abs. 1 BauO NRW verpflichtet, gegen die unzulässige Nutzung einzuschreiten. Auch damit müssen die Erwerber rechnen.

46Dem stehen etwaige Aussagen des Bürgermeisters der Stadt X., die Nutzung als Wohnung dulden zu wollen, nicht entgegen. Ob es solche Zusagen gegeben hat, kann dahingestellt bleiben. Die vorgelegten Erläuterungen des Bürgermeisters der Stadt X. vom 04.12.2001 an den Rat der Stadt ergeben solche Zusagen nicht. In dem Schreiben ist die planungsrechtliche Unzulässigkeit des Dauerwohnens festgehalten. Es wird nur die fehlerhafte Rechtsauffassung vertreten, dass die Bauaufsichtsbehörde und die Ordnungsbehörde keine Möglichkeit hätten, gegen das Dauerwohnen einzuschreiten. Gerade deshalb werden gestalterische Wege im Bebauungsplan dargelegt, die ein Dauerwohnen verhindern sollen. Irgendwelche Rechte können die Erwerber aus dieser Erklärung nicht herleiten.

47Selbst wenn es eine Aussage des Bürgermeisters geben sollte, gegen Dauerwohnen nicht einschreiten zu wollen, würde die Nutzung nicht rechtlich zulässig. Die - sowieso nicht bindende - Zusage einer rechtswidrigen Duldung schützte die Erwerber nicht gegen Bußgelder und Untersagungsverfügungen, zumal Bauaufsichtsbehörde nicht die Stadt X. sondern der Kreis W. ist. Dieser könnte gegebenenfalls auch von der Aufsichtsbehörde angewiesen werden, gegen das Dauerwohnen einzuschreiten. Dass die Aufsichtsbehörde die Dauernutzung nicht hinnehmen will, ergibt sich aus dem Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf vom 11.09.2003 (Bl. 47 GA). Die Erwerber müssen demnach damit rechnen, dass ihnen die Nutzung als Hauptwohnsitz untersagt wird.

e) 48

49Es ist auch von der Klägerin nicht dargetan, dass sie die Erwerber auf diese Rechtslage aufmerksam gemacht hätte. Ihr schriftsätzlicher Vortrag in der Berufungsinstanz, sie habe klargestellt, dass der erste Wohnsitz in dem Ferienpark lediglich angemeldet, die Häuser aber nicht dauerhaft als Wohnung genutzt werden könnten, und damit begründet, dass eine Eigenheimzulage nicht beantragt werden könne, steht in klarem Widerspruch zu ihrem erstinstanzlichen Vortrag. In erster Instanz hat sie nicht behauptet, die Erwerber auf die Unzulässigkeit einer Dauernutzung hingewiesen zu haben, sondern vorgetragen, dass die Stadt X. gegen die Nutzung als Dauerwohnung keinerlei Bedenken habe und nicht verpflichtet sei, gegen die angeblich illegale Nutzung einzuschreiten. Weiter hat sie ausgeführt, dass das Dauerwohnen weder von der Stadt noch vom Kreis verhindert werden könne und dass seitens der Stadt versichert worden

sei, gegen Dauerwohnen nicht einzuschreiten. Entsprechendes hat sie auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat wiederholt.

50Im Übrigen wäre auch eine solche Anmeldung einer tatsächlich nicht gegebenen Hauptwohnung melderechtlich unzulässig. Hauptwohnung ist gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 MG NRW die vorwiegend benutzte Wohnung, diese liegt gemäß § 16 Abs. 2 S. 5 MG NRW dort, wo der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Einwohners liegt. Damit würden sich die Erwerber ordnungswidrig gemäß § 37 Abs. 1 Nr. 1 MG NRW verhalten, wenn sie eine Wohnung anmelden, die sie nicht beziehen. Es drohten Bußgelder bis zu 1.000 und die Meldebehörde wäre gemäß § 4 a) MG NRW verpflichtet, das unrichtige Melderegister von Amts wegen zu berichtigen. Auch die Meldebehörde könnte dazu von der Kommunalaufsichtsbehörde angehalten werden.

f) 51

52Durch die Werbung mit der unzutreffenden Aussage "Erster Wohnsitz möglich" wurden damit Interessenten getäuscht und es drohte ihnen ein Schaden, wenn sie im Vertrauen auf diese Aussage ein Ferienhaus erwarben. Die Aussage vermittelt den Eindruck, dass die Nutzung als Hauptwohnung rechtlich zulässig ist. Eine bloße Duldung der rechtswidrigen Nutzung ist dem nicht gleich zu stellen, denn eine solche kann den Erwerbern keine gesicherte Rechtsposition geben, auf Dauer die Ferienhäuser als Hauptwohnung nutzen zu können.

3.53

54Aus den dargestellten Gründen scheidet auch ein Unterlassungsanspruch der Klägerin aus § 823 BGB wegen Störung ihres Gewerbebetriebes aus.

55Der Schriftsatz der Klägerin vom 03.11.2004 gibt keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Auch wenn die Stadt X. und der Kreis W. gegen Dauerwohnen nicht einschreiten sollten und dies auch schwierig sein sollte, ändert das nichts an der Rechtswidrigkeit und den damit verbundenen Risiken für die Erwerber. Die Duldung durch die Bezirksregierung bezieht sich nach dem eindeutigen Inhalt des Schreibens vom 11.09.2003 auf ein Gebiet, das 1997 bereits bestand, aber nicht auf neue Ferienhausgebiete.

III. 56

57Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Es liegen keine Gründe vor, nach § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 50.000 €. 58

R. M.-P. R. 59

OLG Düsseldorf: kündigung, vermieter, mietsache, abrechnung, vertragsklausel, kaution, prozess, beendigung, nachzahlung, pacht

I-24 U 99/02 vom 06.05.2003

OLG Düsseldorf: unterbrechung der verjährung, treu und glauben, honorarforderung, abgabe, verzicht, verjährungsfrist, steuerberater, darlehensvertrag, rechtshängigkeit, verzinsung

23 U 8/03 vom 14.10.2003

OLG Düsseldorf (kläger, klage auf zahlung, zahlung, partner, haftung, erfüllung, versicherung, ausscheiden, forderung, auseinandersetzung)

I-24 U 107/09 vom 28.12.2009

Anmerkungen zum Urteil