Urteil des OLG Dresden vom 26.05.2010

OLG Dresden: gesellschaft mit beschränkter haftung, blw, nebenerwerb, landwirtschaftsbetrieb, verkäuferin, genehmigungsverfahren, kaufvertrag, eigentum, kiesabbau, grundstück

Leitsatz:

Zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts

OLG Dresden, Landwirtschaftssenat, Beschluss vom 26. Mai 2010,

Az.: W XV 0998/09

Oberlandesgericht

Dresden

Landwirtschaftssenat

Aktenzeichen: W XV 0998/09

30 XV 4/09 AG Bautzen

Beschluss

des Landwirtschaftssenats

vom 26. Mai 2010

In der Landwirtschaftssache

betreffend die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom

12. November 2008 der Notarin E…. L….. mit Amtssitz in …….,

UR-Nr. ……..

T….. G….,

- Erwerberin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin -

H…. K…..,

- Veräußerin -

S……… L……….. GmbH,

vertreten durch den Geschäftsführer …………

- Siedlungsunterneh-

men und Beschwerdegegnerin -

Landratsamt ……,

- Genehmigungsbehörde -

Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie,

-Übergeordnete Behörde-

Verfahrensbevollmächtigter

Rechtsanwalt

zu 1):

Verfahrensbevollmächtigte

Rechtsanwälte

zu 2):

wegen:

chen Vorkaufsrechts

hat der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Dresden

nach der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2010 durch

Richter am Oberlandesgericht Dr. S…….,

Richter am Oberlandesgericht von B……. und

Richter am Oberlandesgericht Dr. H….

sowie die ehrenamtlichen Richter, Herr K…. H…… und Herr G…

S……

beschlossen:

Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21.

August 2009, Az.: 30 XV 4/09, wird zurückgewiesen.

der Beschwerdegegnerin (Beteiligte zu 3) zu erstatten.

Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Gründe:

Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin wendet sich mit

ihrer sofortigen Beschwerde gegen einen Beschluss des Land-

wirtschaftsgerichts Bautzen, mit dem ihre Einwendungen ge-

gen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts

durch die Beteiligte zu 3) als unbegründet zurückgewiesen

worden sind.

Mit notariellem Vertrag vom 12. November 2008 (vgl. UR-Nr.

…… der Notarin E… L….. mit Amtssitz in ……; vgl. Anlage

AST 1) verkaufte die Beteiligte zu 2), vertreten durch

Herrn K…….. K….. (nachfolgend: die Verkäuferin), an die Be-

teiligte zu 1), die über keine landwirtschaftliche Ausbil-

dung verfügt und nicht Mitglied einer landwirtschaftlichen

Alterskasse

ist,

zwölf

vorwiegend

landwirtschaftlich

(14,984 ha) genutzte Flurstücke in einer Gesamtgröße von

16,0986 ha, eingetragen auf Blatt 30 (vgl. Anlage AST 10)

und 31 im Grundbuch von ……………., Grundbuchamt ….., zu einem

Kaufpreis von 100.000,00 EUR und erklärte die Auflassung

des Grundbesitzes. Im einzelnen handelt es sich um die fol-

genden Flurstücke, gelegen in ….. ……….., Ortsteil ……:

Flurstück-Nr.

Größe

-------------------

Blatt ..

51/1

6.796 qm

97/a

230 qm

3.370 qm

104

5.530 qm

140

50.220 qm

192

28.290 qm

201

6.030 qm

233

2.570 qm

245

19.610 qm

273

3.280 qm

287

12.650 qm

Blatt ..

125

22.410 qm

----------

160.986 qm/

16,0986 ha

Die Flurstücke sind überwiegend (ausgenommen sind geringfü-

gige Teilflächen der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287)

bis zum 31. Dezember 2020 an die S……… M…………………….. …… e.G.

verpachtet (vgl. unter Abschnitt I. B., S. 4 des Kaufver-

trages vom 12. November 2008, Anlage AST 1, sowie den Land-

pachtvertrag vom 19. Januar/1. Februar 2005, Anlage ASt 4).

Das Flurstück 125 und eine Teilfläche des Flurstückes 140

der Gemarkung …… liegen im Bewilligungsfeld "K…………..

B……..". Die Zulassung eines entsprechenden Rahmenbetriebs-

plans der "T….. G…. B…. GmbH" erfolgte durch das Sächsische

Oberbergamt mit Planfeststellungsbeschluss vom 19. November

2004 (vgl. die Anlage zum Schriftsatz der Beteiligten zu 4

vom 26. März 2010 sowie die Bekanntmachung vom 3. Dezember

2004, Sächsisches Amtsblatt vom 23. Dezember 2004, S. 1305

- 1307). Auf der Grundlage des Rahmenbetriebsplans ließ das

Sächsische Oberbergamt Freiberg am 12. September 2006 den

Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" für den K…………..

B…… bis zum 30. September 2009 zu (vgl. die Zulassung des

Hauptbetriebsplans vom 12. September 2006 in Anlage des

Schriftsatzes der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2009). Die

danach aktuell zur Verfügung stehende Fläche für den Tage-

bau umfasst die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung ……

nicht (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung am 21. Ap-

ril 2010, S. 4).

Entsprechend des ihr in Abschnitt II., Ziffer 11 des Kauf-

vertrages vom 12. November 2008 erteilten Auftrags bean-

tragte die beurkundende Notarin L….. am 17. November 2008

(Eingangsdatum) beim Landratsamt …… die Genehmigung des

Kaufvertrages nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes. Mit

Zwischenbescheid vom 12. Dezember 2008, welcher der Käufe-

rin und dem Bevollmächtigten der Verkäuferin am 13. Dezem-

ber 2008 sowie der beurkundenden Notarin am 15. Dezember

2008 zugestellt wurde, verlängerte das Landratsamt …… die

Frist zur Entscheidung über die Genehmigung auf 3 Monate

bis zum 17. Februar 2009. Nach dem öffentlichen Hinweis auf

die im Genehmigungsverfahren befindlichen Flurstücke bekun-

deten die derzeitige Pächterin der Flurstücke, die S………

M…………………….. …… e.G., sowie die Landwirtschaftsbetriebe J…

T….., M….. S…….. und S…….. O…. ihr Interesse an einem Er-

werb der Pachtgrundstücke.

Zu dem Zweck ihres beabsichtigten Erwerbs und zu der zu-

künftigen Nutzung der Flurstücke angehört (vgl. das Schrei-

ben des Landratsamtes …… vom 21. November 2008), teilte die

Käuferin am 16. Dezember 2008 zunächst telefonisch mit,

dass sie Inhaberin eines Forstwirtschaftsbetriebes sei und

beabsichtige, einen Landwirtschaftsbetrieb einzurichten.

Außerdem verwies sie darauf, dass einige der vertragsgegen-

ständlichen

Flurstücke

bestätigten

Kiesabbaugebiet

"K………….. B…….." lägen. Entsprechend der fernmündlichen Zu-

sage vom 8. Januar 2009 legt die Käuferin mit Schreiben vom

9. Januar 2009 ein Anmeldung eines landwirtschaftlichen Be-

triebs bei der Gemeindeverwaltung ……… sowie einen ausge-

füllten "Fragebogen zur steuerlichen Anmeldung eines land-

und forstwirtschaftlichen Betriebes" (§§ 93, 138 AO) vom

21. Oktober 1998 vor. Nachdem die Beteiligte zu 1) bei ei-

nem Gespräch am 12. Januar 2009 im Kreisvermessungsamt ……….

(vgl. Bl. 41 dA) und telefonisch am 13. Januar 2009 (vgl.

Bl. 42 dA) auf die Unzulänglichkeit der bisherigen Darle-

gungen hingewiesen worden war, ergänzte sie durch ihren Be-

vollmächtigten Herrn H….. B… per E-Mail vom 16. Januar 2009

ihre bisherigen Angaben. Es sei geplant, die langfristig

verpachteten Flächen nach Ablauf des Pachtvertrages im Rah-

men eines seit 2004 bestehenden landwirtschaftlichen Be-

triebes selbst zu bewirtschaften. Nur ein kleinerer Teil

der Flächen werde zum Kiesabbau durch die Fa. T….. G…. B….

GmbH benötigt.

Die Verkäuferin, vertreten durch Herrn K…….. K….., erklärte

auf Anfrage des Landratsamtes ……, dass in der Vergangenheit

verschiedene Personen - unter ihnen die M…………………….. ……

e.G. - ihr Interesse an einem Kauf der landwirtschaftlichen

Flächen in …… bekundet hätten. Es sei jedoch Frau G…. gewe-

sen, die den höchsten Kaufpreis für die Ländereien geboten

habe. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden sei

nicht zu erwarten, da Frau G…. im Begriff stehe, einen

landwirtschaftlichen Betrieb aufzubauen (vgl. das Schreiben

von Herrn K…….. K….. vom 22. Januar 2009).

Nachdem ihr der notarielle Kaufvertrag vom 12. November

2008 zwischen der Beteiligten zu 2) und der Beteiligten zu

1) vom Landratsamt …… durch die Siedlungsbehörde, das Säch-

sische Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und Geologie,

übermittelt worden war (vgl. die Mitteilung vom 23. Januar

2009), übte die S……… L……….. GmbH, die Beteiligte zu 3), ge-

genüber der Siedlungsbehörde am 3. Februar 2009 ihr Vor-

kaufsrecht aus. Die Genehmigungsbehörde wurde hiervon mit

E-Mail vom 5. Februar 2009 in Kenntnis gesetzt.

Mit

Bescheid vom 5. Februar 2009

die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 21 GrdstVG an die

Kaufvertragsparteien, den Bevollmächtigten der Verkäuferin

und die beurkundende Notarin E… L…... Nach Auffassung der

Genehmigungsbehörde führt der Verkauf der in der Gemarkung

…… gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke zu einer un-

gesunden Verteilung von Grund und Boden. Denn es bestehe

ein Erwerbsinteresse eines erwerbsbereiten, -fähigen und -

willigen Landwirts an den landwirtschaftichen Nutzflächen,

welches dem Interesse der Beteiligten zu 1) als Nichtland-

wirt vorgehe. Gegen die ihr am 7. Februar 2009 zugestellte

Mitteilung des Landratsamtes …… über die Ausübung des Vor-

kaufsrechts nach § 21 GrdstVG hat die Beteiligte zu 1) am

18. Februar 2009 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung

gestellt.

Der

Beteiligte zu 1)

ne Teilfläche von 1,9371 ha (vgl. Schriftsatz vom 15. Mai

2009, S. 3; richtig: 1,9461 ha) nicht dem Genehmigungser-

fordernis des § 2 GrdstVG unterliege, da es sich hier um

Wald- und Wasserflächen handele (vgl. Bl. 205 dA). Unabhän-

gig davon könne der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 GrdstVG

durch eine Verpachtungsauflage ausgeräumt werden. Die Ge-

nehmigungsbehörde sei daher unter Berücksichtigung des Ver-

hältnismäßigkeitsprinzips verpflichtet gewesen, eine grund-

stücksverkehrsrechtliche Genehmigung unter Auflagen zu er-

teilen. Bei einer Ausübung des siedlungsrechtlichen Vor-

kaufsrechts sei zu befürchten, dass von dem Sonderkündi-

gungsrecht des § 7 Abs. 1 RSiedlGErgG Gebrauch gemacht wer-

de und auf diese Weise der S………. M…………………….. …… e.G.

vorfristig betriebsnotwendige Flächen entzogen würden. Die

Beteiligte zu 1) hat weiterhin behauptet, Eigentümerin

landwirtschaftlicher Nutzflächen in einer Größe von 75 ha

zu sein. Eine Fläche von 9 ha werde von ihr seit September

2009 mit Hilfe eines Lohnunternehmers bewirtschaftet (vgl.

den Bewirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit

Herrn A…. N…., Anlage Ast 8), wohingegen die anderen Flä-

chen verpachtet seien. Nach Ablauf der jeweiligen Pachtver-

träge sei geplant, die Flächen in Eigenbewirtschaftung zu

übernehmen. Zu diesem Zweck sei sie darum bemüht, Prämien-

ansprüche für die von der Beteiligten zu 2) zu erwerbenden

Flächen zu erlangen (vgl. den Kaufvertrag zur Übertragung

von Zahlungsansprüchen vom 5. Mai 2009, Anlage Ast 9). Die

Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht stelle

überdies eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn für das

Flurstück 140 der Flur 30 sowie das Flurstück 125 der Flur

31 liege eine bergbaurechtliche Abbaugenehmigung vor. Die

Flurstücke 51/1, 97/a und 98 der Gemarkung …… (vgl. Bl. 188

dA) bildeten dagegen Reserveflächen für den Kiesabbau und

seien ohnehin nach den §§ 77 ff BBerG an den Bergbauberech-

tigten abzutreten.

Die Beteiligte zu 1) hat beantragt,

den Bescheid vom 5. Februar 2009 über die

Mitteilung

über

die

Ausübung

des

Vorkaufsrechts aufzuheben und den notariellen

Kaufvertrag

vom

12.

November

2008

genehmigen.

Die Beteiligte zu 3) hat beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die

Beteiligte zu 3)

teiligte zu 1) keinem Vollerwerbslandwirt gleichgestellt

werden könne. Denn weder unterhalte sie einen landwirt-

schaftlichen Betrieb im Nebenerwerb noch habe sie im Geneh-

migungsverfahren ein Betriebskonzept vorgelegt, das auf eine

alsbaldige

Errichtung

eines

leistungsfähigen

Landwirt-

schaftsbetriebs im Nebenerwerb schließen lasse. Mit Herrn

M….. S…….., der inzwischen ein notarielles Kaufangebot von

113.000,00 EUR abgegeben habe (vgl. UR-Nr. ………. des Notars

B….. H… mit Amtssitz in ……….), sei ein Vollerwerbslandwirt

vorhanden, der erwerbsbereit und -fähig sowie dringend auf-

stockungsbedürftig sei. Denn von der insgesamt bewirtschaf-

teten landwirtschaftlichen Nutzfläche von 680 ha gehörten

Herrn S…….. lediglich 180 ha.

Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einver-

nahme der Zeugen M….. S…….. und A…. N…. mit dem aus der Sit-

zungsniederschrift vom 7. Juli 2009 ersichtlichen Ergebnis,

auf das verwiesen wird. Mit

Beschluss

hat das Landwirtschaftsgericht Bautzen die Einwendungen ge-

gen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts als

unbegründet

zurückgewiesen.

Der

genehmigungspflichtige

Grundstückskaufvertrag vom 12. November 2008 führe zu einer

ungesunden Verteilung von Grund und Boden, da die Beteiligte

zu 1) im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen

Vorkaufsrechts am 5. Februar 2009 weder einen Landwirt-

schaftsbetrieb im Nebenerwerb geführt habe noch in absehba-

rer Zeit einen derartigen Betrieb zu gründen beabsichtige.

Der Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirt stehe mit dem Zeugen

M….. S…….. ein erwerbsbereiter und -fähiger Landwirt gegen-

über, der dringend aufstockungsbedürftig sei. Die Aufsto-

ckungsbedürftigkeit ergebe sich bereits aus dem Umstand,

dass nur etwa 1/4 der von dem Zeugen S…….. bewirtschafteten

Flächen in seinem Eigentum stünden und es daher ein Missver-

hältnis zwischen dem Eigenland und der hinzugepachteten

Nutzfläche gebe. Die Genehmigung sei auch nicht im Vorgriff

auf eine bergrechtliche Grundabtretung zu genehmigen, § 8

Nr. 6 GrdstVG. Denn von dem zugelassenen Hauptbetriebsplan

seien lediglich eine Teilfläche des Flurstücks 140 sowie das

Flurstück 125 von einer Grundabtretung betroffen. Schließ-

lich stelle die Versagung der Genehmigung keine unzumutbare

Härte für die Verkäuferin dar, da die mit dem gerichtlichen

Verfahren einhergehende Verzögerung der Kaufvertragsabwick-

lung nicht zu einer Existenzgefährdung der Beteiligten zu 2)

führe.

Gegen den am 17. September 2009 zugestellten Beschluss hat

die Beteiligte zu 1) am 25. September 2009

sofortige

schwerde

2009 und vom 15. Februar 2010 begründet. Die Auslegung des

Grundstücksverkehrsgesetzes durch das Landwirtschaftsgericht

Bautzen verletze sie - die Käuferin - in ihren Grundrechten

aus Art. 12 und 14 GG. Der Verkauf der verfahrensgegenständ-

lichen Grundstücke führe nicht zu einer ungesunden Vertei-

lung von Grund und Boden. Denn nach Ablauf des Pachtvertra-

ges mit der S………. M……………………… …… e.G. würden die Grundstücke

in die Eigenbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betrie-

bes übernommen, welchen sie - die Käuferin - durch den Be-

wirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit dem Zeugen

N…. auf der ersten Stufe in Gang gesetzt habe (vgl. den

Schriftsatz vom 8. November 2009, S. 8).

Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin beantragt,

den

Beschluss

des

Landwirtschaftsgerichts

Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09,

aufzuheben,

und

die

nach

dem

Grund-

stücksverkehrsgesetz

erforderliche

Genehmigung

der

rechtsgeschäftlichen

Veräußerung der Flurstücke 51/1, 97/a, 98,

104, 140, 192, 201, 233, 245, 273, 287 der

Gemarkung ……, Bl. 30 des Grundbuchs für

……/………,

Grundbuchamt

…..,

sowie

des

Flurstücks 125 der Gemarkung ……, Blatt 31 des

Grundbuchs für ……/………, Grundbuchamt ….. (vgl.

den Grundstückskaufvertrag vom 12. November

2008, Ur-Nr. …….. der Notarin E… L….. mit

Amtssitz in …….), zu erteilen.

Die Beteiligte zu 3) beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 4) und 5) haben sich diesem Antrag

angeschlossen (vgl. das Protokoll der mündlichen Verhandlung

am 21. April 2010, S. 3).

Die

Beteiligte zu 3)

zu 2) als Nichtlandwirt anzusehen sei. Trotz mehrfacher Auf-

forderung durch die Genehmigungsbehörde habe sie bis zur

Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Nach-

weise dafür erbracht, dass sie Inhaberin eines leistungsfä-

higen landwirtschaftlichen Betriebs im Nebenerwerb sei bzw.

einen derartigen Betrieb in absehbarer Zeit zu gründen beab-

sichtige. Ihre diesbezüglichen Angaben seien widersprüchlich

und hätten im Laufe des Verfahrens wiederholt korrigiert

werden müssen.

Der

Beteiligte zu 4)

GmbH, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Ausübung

des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Landwirtin ge-

wesen sei und auch keine Aussichten auf die Gründung eines

leistungsfähigen Landwirtschaftsbetriebs im Nebenerwerb be-

standen hätten. Das Eigentum landwirtschaftlicher Nutzflä-

chen, welche langfristig verpachtet seien, führe nicht dazu,

dass die Beschwerdeführerin als Landwirtin zu behandeln sei.

Die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung …… seien von dem

zugelassenen Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" nicht

umfasst und könnten - wenn überhaupt - erst in der Zukunft

teilweise Gegenstand einer Grundabtretung nach den §§ 77 ff

Bundesberggesetz (BBergG) sein.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen

den Parteien gewechselten Schriftsätze und auf die von ihnen

zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

II.

Die statthafte und zulässige sofortige Beschwerde der Betei-

ligten zu 2) gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts

Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09, auf die nach

Art. 111 Abs. 1 FGG-Reformgesetz (BGBl. 2008 I S. 2586 ff,

2743) die Vorschriften der § 22 GrdstVG, §§ 1 Nr. 2, 9, 22

Abs. 1, 32 Abs. 2 S. 2 und 3 LwVG, § 22 Abs. 1 FGG in ihrer

bis zum 31. August 2009 geltenden Fassung Anwendung finden

(vgl. OLG Jena, Beschluss vom 9. Dezember 2009 - LwU 247/09,

AUR 2010, S. 85, 86; OLG Schleswig, Beschluss vom 21. Okto-

ber 2009 - 2 W 152/09, NJW 2010, S. 242 ff; OLG Köln, Be-

schluss vom 21. September 2009 - 16 Wx 121/09, NJW 2010, S.

1009/10), hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das

Landwirtschaftsgericht die Einwendungen gegen die Ausübung

des Vorkaufsrechts als unbegründet zurückgewiesen.

Nach den zutreffenden Feststellungen des Landwirt-

schaftsgerichts Bautzen bedarf der Grundstückskaufvertrag

vom 12. November 2008 der Genehmigung nach den §§ 1, 2 Abs.

1, Abs. 3 Nr. 3 GrdstVG in Verbindung mit § 3 Abs. 2 S. 1

Nr. 2 des Gesetzes zur Neuordnung der Sächsischen Verwaltung

(Sächsisches Verwaltungsneuordnungsgesetz - SächsVwNG) vom

29. Januar 2008 (GVBl. 2008. S. 138 ff, 193).

Gegenstand des notariellen Vertrages bilden zwei

landwirtschaftliche Grundstücke in einer Größe von 13,8576

ha und 2,2410 ha. Der Umstand, dass einzelne unter Blatt 30

des Grundbuchs von …… ……… gebuchte Flurstücke keine Größe

von 0,5 ha haben, führt nicht zu einer Genehmigungsfreiheit

nach § 3 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SächVwNG. Denn nur die einzelnen

Flurstücke zusammengenommen bilden das Grundstück im Sinne

von § 1 Abs. 1 GrdstVG, welches gemäß § 4 Abs. 1 GBO in Ver-

bindung mit § 6 GBV mit einer eigenständigen Bestandsnummer

versehen ist (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 28. Mai 2009 -

W XV 773/08, nicht veröffentlicht; bestätigt durch BGH, Be-

schluss vom 29. Oktober 2009 - BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S.

42; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1

GrdstVG Anm. 4.1.1.1, S. 186 m.w.N.).

Die zum Verkauf stehenden Ländereien bilden "land-

wirtschaftliche Grundstücke" im Sinne von § 1 Abs. 1

GrdstVG. Diese Eigenschaft geht nicht dadurch verloren, dass

zu dem auf Blatt 30 des Grundbuchs für …… ……… gebuchten

Grundstück auch Verkehrs-, Wald- und Wasserflächen gehören

(vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1

GrdstVG Anm. 4.1.1.2.1, S. 186, sowie Anm. 4.1.1.2.8, S. 195

mit Fußnote 10). Denn im Hinblick auf die Gesamtgröße des

Grundstücks von 14,1596 ha handelt es sich bei diesen Flä-

chen lediglich um einen untergeordneten Teil in einer Größe

von 1,9461 ha (vgl. den Schriftsatz der Beschwerdeführerin

vom 15. Mai 2009, S. 3, mit Anlage Ast 10 sowie den Land-

pachtvertrag vom 1. Februar 2005, Anlage Ast 4; Teilflächen

der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287 der Gemarkung ……

in Größen von 0,0621 ha, 0,0200 ha, 1,8330 ha, 0,0220 ha und

0,0090 ha). Der überwiegende Teil des Grundstücks wird dage-

gen von der S………. M………… …… e.G. landwirtschaftlich genutzt.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits

nach § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Fristablaufs als erteilt. Die

Genehmigungsbehörde hat die Entscheidungsfrist durch Zwi-

schenbescheid vom 12. Dezember 2008 rechtzeitig auf drei Mo-

nate - bis zum 17. Februar 2008 - verlängert, da eine Erklä-

rung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG

einzuholen war, § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG. Die Mitteilung vom

5. Februar 2009 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ging

der Antragstellerin als Käuferin und der Verkäuferin vor Ab-

lauf der verlängerten Frist am 7. Februar 2009 zu.

Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 RSG für die Aus-

übung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts liegen vor.

Denn das Landratsamt …… ist zu Recht der Auffassung, dass

die Genehmigung einer Veräußerung der hier verfahrensgegen-

ständlichen Grundstücke an die Beschwerdeführerin nach § 9

Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Verbindung mit § 10 S. 1 RSG wegen

einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu versagen

ist.

Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG, dessen Verfassungsmäßigkeit

das Bundesverfassungsgericht bislang nicht in Zweifel gezo-

gen hat (vgl. BVerfGE 21, S. 73 ff, 78 ff; BVerfGE 21, S. 87

ff, 90; BVerfGE 21, S. 92 ff, 93; BVerfGE 26, S. 215 ff, 222

ff; BVerfG, Beschluss vom 17. Januar 1989 - 1 BvR 1515/88,

zitiert nach Juris; Senat, Beschluss vom 22. März 2004 - W

XV 68/04, nicht veröffentlicht), liegt eine ungesunde Boden-

verteilung nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel dann vor,

wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrar-

struktur widerspricht. Dies ist nach ständiger obergericht-

licher, vom Bundesverfassungsgericht gebilligter Rechtspre-

chung (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 42/97, NJW-

RR 1998, S. 1470, 1471) regelmäßig dann der Fall, wenn ein

landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtland-

wirt veräußert wird, während ein leistungsfähiger Haupt-

oder Nebenerwerbslandwirt, dessen Betrieb dringend der Auf-

stockung bedarf, zum Erwerb der Flächen zu den Bedingungen

des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (vgl. BGH, Be-

schluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, S. 86 ff, 94;

BGH, Beschluss vom 19. November 1996 - BLw 10/96, BGHZ 134,

S. 166 ff; BGH, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, RdL

2002, S. 242). Maßgeblich sind die tatsächlichen Umstände in

dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der

Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen

(vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL

2006, S. 236).

Mit Herrn M….. S…….. steht ein Vollerwerbslandwirt

als Erwerbsinteressent zur Verfügung, der die zum Verkauf

stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen zur Aufstockung

dringend benötigt (vgl. zum Begriff der Dringlichkeit: BGH,

Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, AgrarR 2002, S.

254, 255) und der zum Erwerb bereit und in der Lage ist.

Denn Herr S…….. verfügt lediglich über einen Eigenlandanteil

von etwa 25 % und hat gegenüber der Beteiligten zu 3) ein

notarielles Kaufangebot zu einem Preis von 113.000,00 EUR

abgegeben, welches im übrigen den Konditionen entspricht,

wie sie auch im notariellen Kaufvertrag vom 12. November

2008 enthalten sind (vgl. UR-Nr. ………. des Notars B…… H… mit

Amtssitz in ………., Anlage 1 zum Schriftsatz vom 14. April

2009).

Die Genehmigungsbehörde ist aufgrund der Erkenntnis-

se, welche sie bei der Anhörung der Beteiligten gewonnen

hat, zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beschwer-

deführerin im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtli-

chen Vorkaufsrechts keine aktive Landwirtin gewesen ist. Ih-

ren eigenen Angaben im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu-

folge bestand zu diesem Zeitpunkt erst die vage Idee, einen

Landwirtschaftsbetrieb einzurichten (vgl. die Telefonnotiz

vom 16. Dezember 2008 sowie das Protokoll der Besprechung am

12. Januar 2009 in ……….). Diesen mündlichen Auskünften wi-

dersprechen die Unterlagen nicht, welche die Beschwerdefüh-

rerin am 9. Januar 2009 bei der Genehmigungsbehörde einge-

reicht hat. Denn der Umstand allein, dass die Beschwerdefüh-

rerin bereits damals Eigentümerin (verpachteter) landwirt-

schaftlicher Nutzflächen war und einen Betrieb angemeldet

hatte, macht sie nicht zur Landwirtin (vgl. BGH, Beschluss

vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S. 236 ff Rn 23;

Netz, a.a.O., § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG Anm. 4.10.3.1, S.

370). Schließlich verfügt die Beschwerdeführerin - wie sie

selbst eingeräumt hat (vgl. das Protokoll der mündlichen

Verhandlung am 21. April 2009, S. 2) - weder über eine land-

wirtschaftliche Berufsausbildung noch ist sie Mitglied einer

landwirtschaftlichen Alterskasse.

ten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung der gekauften

Grundstücke einem Landwirt gleichzustellen. Denn sie hatte

keine konkreten und in absehbarer Zeit zu verwirklichende

Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens

leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen (vgl.

BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S.

236 ff Rn 25; BGHZ 116, S. 348 ff, 351; BGH, Beschluss vom

29. November 1996 - BLw 10/96, NJW 1997, S. 1073 f). Obwohl

mehrfach von der Genehmigungsbehörde angefordert, hat die

Beschwerdeführerin im Genehmigungsverfahren kein Betriebs-

konzept vorgelegt, welches ihre ernsthaften Absichten zur

Errichtung einer Nebenerwerbslandwirtschaft hätte untermau-

ern können. Das Betriebskonzept vom 2. April 2009 (vgl. die

Anlage ASt 7) konnte bei der Behördenentscheidung keine Be-

deutung erlangen, da es erst nach der Ausübung des sied-

lungsrechtlichen Vorkaufsrechts und im gerichtlichen Verfah-

ren vor dem Landwirtschaftsgericht Bautzen erstellt worden

ist. Auch die Ausführungen in der E-Mail des Bevollmächtig-

ten der Beschwerdeführerin vom 16. Januar 2009 ließen keine

konkreten Absichten zum Aufbau eines Landwirtschaftsbetriebs

im Nebenerwerb erkennen. Die Ankündigung, derzeit verpachte-

te landwirtschaftliche Nutzflächen nach und nach in Eigenbe-

wirtschaftung übernehmen zu wollen, ist hierfür nicht aus-

reichend. Denn es fehlen jegliche Angaben zu der Größe und

Lage der Grundstücke, zu dem jeweiligen Ende der Pachtver-

träge und zu der Art und Weise der zukünftigen Bewirtschaf-

tung.

Der Bewirtschaftungsvertrag mit Herrn A…. N…., wel-

cher nach den Behauptungen der Beschwerdeführerin am 30.

September 2008 abgeschlossen worden ist und der bei recht-

zeitiger Vorlage bei der Entscheidung über die Ausübung des

siedlungsrechtlichen

Vorkaufsrechts

hätte

berücksichtigt

werden können, rechtfertigt ebenfalls kein abweichendes Er-

gebnis. Die Wahrheit des Vortrags der Beteiligten zu 1) un-

terstellt, belegt der Bewirtschaftungsvertrag lediglich,

dass die Beschwerdeführerin ab September 2008 verschiedene

in ihrem Eigentum bzw. von ihr gepachtete Flächen von dem

Zeugen N…. hat bewirtschaften lassen. Der Zeuge N…. hat die-

se Flächen nach eigenen Bekundungen (vgl. das Protokoll der

mündlichen Verhandlung am 7. Juli 2009, S. 5) im Jahre 2008

in bestelltem Zustand übernommen und sie erstmals 2009 abge-

erntet. Weder ist durch den Abschluss des Bewirtschaftungs-

vertrages ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb im Ne-

benerwerb entstanden noch belegt der Vertrag konkrete und in

absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrun-

gen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebener-

werbslandwirtschaft. Wie sich aus dem Betriebskonzept vom 2.

April 2009 ergibt, wird die Flächenausstattung des landwirt-

schaftlichen Betriebes der Beschwerdeführerin zumindest bis

2013 nicht über 9,03 ha hinausgehen. Es ist weder eigene

Technik vorhanden noch werden bis 2013 nennenswerte Gewinne

erzielt werden können (515,00 EUR/Jahr), so dass durch den

Landwirtschaftsbetrieb keine wesentliche Verbesserung der

Existenzgrundlage der Beschwerdeführerin zu erwarten ist

(vgl. BGHZ 112, S. 86 ff, 94). Nach den eigenen Angaben der

Beschwerdeführerin geht es ihr vielmehr darum, die durch

verschiedene Erwerbsvorgänge erlangten landwirtschaftlichen

Nutzflächen einem sinnvollen Zweck zuzuführen und ihren

forstwirtschaftlichen Betrieb abzurunden (vgl. Protokoll der

mündlichen Verhandlung vom 21. April 2009, S. 3).

Der Umstand, dass die Antragstellerin Inhaberin eines

forstwirtschaftlichen Betriebes ist, führt zu keinem anderen

Ergebnis. Bei ihrer Anhörung vor Ausübung des Vorkaufsrechts

durch die Beteiligte zu 3) hat die Antragstellerin nicht be-

hauptet, die hier verfahrensgegenständlichen landwirtschaft-

lichen Nutzflächen ihrem Forstwirtschaftsbetrieb eingliedern

zu wollen. Vielmehr war - wie bereits ausgeführt - lediglich

von der nicht näher konkretisierten, vagen Absicht die Rede,

in der Zukunft einen Landwirtschaftsbetrieb errichten zu

wollen. Die Antragstellerin hat es folglich auch unterlas-

sen, Angaben zu der Größe ihres Forstwirtschaftsbetriebs und

seiner Ertragskraft sowie zu den zum Betrieb gehörenden Flä-

chen und ihrer Lage im Verhältnis zu den hier verfahrensge-

genständlichen Flächen zu machen. Ohnehin dürften bei der

Größe der hier zum Verkauf stehenden landwirtschaftlichen

Grundstücke den Interessen eines Vollerwerbslandwirts, wie

er in der Person von Herrn M….. S…….. zur Verfügung steht,

den Interessen eines Forstwirts indiziell der Vorrang ge-

bührt (vgl. zur Möglichkeit der Interessenabwägung: Senats-

beschluss vom 28. Mai 2009 - W XV 773/08, nicht veröffent-

licht; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2009 -

BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S. 42; Netz, GrdstVG, 4. Aufl. 2009,

S. 363 unter 4.10). Denn soweit nicht eine Aufforstung der

Flächen in Betracht kommt, ist kaum anzunehmen, dass ihre

Angliederung an einen Forstwirtschaftsbetrieb und ihre Be-

wirtschaftung mit den Mitteln der Forstwirtschaft sinnvoll

möglich ist (vgl. zu dem umgekehrten Fall eines Erwerbs

forstwirtschaftlicher Grundstücke durch einen Vollerwerbs-

landwirt: Netz, a.a.O., S. 418/9 unter 4.10.3.17).

Der Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung von

Grund und Boden wird nicht durch allgemeine volkswirtschaft-

liche Belange ausgeräumt, § 9 Abs. 6 GrdstVG. Die Beschwer-

deführerin kann sich insoweit nicht darauf berufen, dass

Teile der verkauften Grundstücke in einem bestätigten Kies-

sandtagebaugebiet lägen. Denn Inhaber der Ausbeutungsrechte

ist nicht die Beschwerdeführerin persönlich, sondern die Fa.

T….. G…. B…. GmbH. Volkswirtschaftliche Belange wären durch

den Verkauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke folg-

lich nur dann berührt, wenn die GmbH die Grundstücke etwa

zur Kiesausbeute (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 29. Ok-

tober 1985 - 10 WLw 40/84, RdL 1986, S. 22/3; OLG Karlsruhe,

Beschluss vom 29. Januar 1974 - Wb 7/73, AgrarR 1974, S.

206/7) oder als Tauschgrundstücke für den Kiesabbau (vgl.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 10. April 1978 - 10 WLw 20/76,

AgrarR 1978, S. 233) benötigte. Die Beschwerdeführerin kann

solche Interessen dagegen für sich persönlich nicht geltend

machen. Sie kann daher der Ausübung des Vorkaufsrechts auch

nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenhal-

ten. Denn ein Grundabtretungsverfahren nach den §§ 77 ff des

Bundesberggesetzes (BBergG) kann wiederum nur die T….. G….

B…. GmbH (vgl. § 4 Abs. 5 BBergG), nicht aber die Beschwer-

deführerin in die Wege leiten. Die nach Ausübung des Vor-

kaufsrechts geschaffene Lage muss also nicht ohnehin zuguns-

ten der Beschwerdeführerin wieder rückgängig gemacht werden.

Vielmehr steht lediglich im Raum, dass die T….. G…. B…. GmbH

einen Teil der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im

Rahmen des Grundabtretungsverfahrens übertragen erhält.

Der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2

GrdstVG lässt sich weder durch eine Verpachtungsauflage aus-

räumen noch stellt die Versagung der Genehmigung eine unzu-

mutbare Härte für den Veräußerer dar. Insoweit wird auf den

Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21. August

2009 (dort S. 9 und 10) verwiesen, dem sich der Senat an-

schließt.

Die sofortige Beschwerde hat schließlich auch inso-

weit keinen Erfolg, als die Antragstellerin eine verfas-

sungswidrige Übertragung hoheitlicher Befugnisse auf die

S……… L……….. GmbH rügt.

Schon der rechtliche Ansatzpunkt der Antragstellerin

ist verfehlt. Denn die S……… L……….. GmbH hat seitens des

Freistaates Sachsen keine Hoheitsbefugnisse übertragen er-

halten (vgl. § 1 Abs. 1 S. 3 RSG), sondern ist ursprünglich

als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen mit dem Freistaat

Sachsen als Alleingesellschafter gegründet worden. Die Be-

fugnis zur Gründung des Unternehmens folgt aus § 1 Abs. 1 S.

1 RSG in Verbindung mit Anlage I, Kapitel VI, Sachgebiet E,

Abschnitt III, Ziffer 1 Buchstabe b) zum Einigungsvertrag

vom 31. August 1990 (vgl. BGBl. II S. 889 ff, 1017). Eine

Eintragung erfolgte am 7. November 1991 in das Handelsregis-

ter des Kreisgerichts Leipzig-Stadt (HRB ….); seit dem 16.

September 1993 ist die Gesellschaft beim Amtsgericht Dresden

(HRB ….) registriert.

Als selbständiges Organ der mittelbaren Staatsverwal-

tung in der privatrechtlichen Rechtsform einer Gesellschaft

mit beschränkter Haftung (vgl. Netz, a.a.O., S. 769) voll-

zieht sich die Tätigkeit des Siedlungsunternehmens nach

kaufmännischen Gesichtspunkten ohne fiskalisches ertrags-

wirtschaftliches Erwerbsstreben (vgl. Netz, a.a.O., S. 769).

Nichts anderes besagt die Äußerung der Vertreterin der Be-

teiligten zu 3), Frau Dr. L……., in der mündlichen Verhand-

lung am 21. April 2010.

Ein verfassungsrechtlich fragwürdiger Zustand ergibt

sich aus alledem nicht. Ohnehin zeigt die Beschwerdeführerin

nicht auf, welche Konsequenzen sich aus dem von ihr behaup-

teten Verfassungsverstoß für das hier zur Beurteilung ste-

hende Genehmigungsverfahren und für die Ausübung des sied-

lungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3)

ergeben sollen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 1 Nr. 3, 34 Abs. 1,

44, 45 LwVG. Der Beschwerdewert wird gemäß den §§ 1 Nr. 3,

33, 34 Abs. 2, 37, 36 Abs. 1 S. 1 LwVG in Verbindung mit den

§§ 18, 20 KostO festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde war nicht

zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeu-

tung hat (§ 24 Abs. 1 S. 2 LwVG).

Dr. S…….

von B………

Dr. H……

H……

S……