Urteil des OLG Dresden, Az. W XV 0998/09
OLG Dresden: gesellschaft mit beschränkter haftung, blw, nebenerwerb, landwirtschaftsbetrieb, verkäuferin, genehmigungsverfahren, kaufvertrag, eigentum, kiesabbau, grundstück
Leitsatz:
Zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts
OLG Dresden, Landwirtschaftssenat, Beschluss vom 26. Mai 2010,
Az.: W XV 0998/09
2
Oberlandesgericht
Dresden
Landwirtschaftssenat
Aktenzeichen: W XV 0998/09
30 XV 4/09 AG Bautzen
Beschluss
des Landwirtschaftssenats
vom 26. Mai 2010
In der Landwirtschaftssache
betreffend die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom
12. November 2008 der Notarin E…. L….. mit Amtssitz in …….,
UR-Nr. ……..
1.
T….. G….,
- Erwerberin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin -
2.
H…. K…..,
- Veräußerin -
3.
S……… L……….. GmbH,
vertreten durch den Geschäftsführer …………
- Siedlungsunterneh-
men und Beschwerdegegnerin -
4.
Landratsamt ……,
- Genehmigungsbehörde -
5.
Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie,
-Übergeordnete Behörde-
Verfahrensbevollmächtigter
Rechtsanwalt
zu 1):
Verfahrensbevollmächtigte
Rechtsanwälte
zu 2):
wegen:
chen Vorkaufsrechts
3
hat der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Dresden
nach der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2010 durch
Richter am Oberlandesgericht Dr. S…….,
Richter am Oberlandesgericht von B……. und
Richter am Oberlandesgericht Dr. H….
sowie die ehrenamtlichen Richter, Herr K…. H…… und Herr G…
S……
beschlossen:
1.
Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21.
August 2009, Az.: 30 XV 4/09, wird zurückgewiesen.
2.
der Beschwerdegegnerin (Beteiligte zu 3) zu erstatten.
Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
3.
4.
Gründe:
I.
Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin wendet sich mit
ihrer sofortigen Beschwerde gegen einen Beschluss des Land-
wirtschaftsgerichts Bautzen, mit dem ihre Einwendungen ge-
gen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts
durch die Beteiligte zu 3) als unbegründet zurückgewiesen
worden sind.
Mit notariellem Vertrag vom 12. November 2008 (vgl. UR-Nr.
…… der Notarin E… L….. mit Amtssitz in ……; vgl. Anlage
AST 1) verkaufte die Beteiligte zu 2), vertreten durch
Herrn K…….. K….. (nachfolgend: die Verkäuferin), an die Be-
teiligte zu 1), die über keine landwirtschaftliche Ausbil-
dung verfügt und nicht Mitglied einer landwirtschaftlichen
Alterskasse
ist,
zwölf
vorwiegend
landwirtschaftlich
(14,984 ha) genutzte Flurstücke in einer Gesamtgröße von
16,0986 ha, eingetragen auf Blatt 30 (vgl. Anlage AST 10)
und 31 im Grundbuch von ……………., Grundbuchamt ….., zu einem
4
Kaufpreis von 100.000,00 EUR und erklärte die Auflassung
des Grundbesitzes. Im einzelnen handelt es sich um die fol-
genden Flurstücke, gelegen in ….. ……….., Ortsteil ……:
Flurstück-Nr.
Größe
-------------------
Blatt ..
51/1
6.796 qm
97/a
230 qm
98
3.370 qm
104
5.530 qm
140
50.220 qm
192
28.290 qm
201
6.030 qm
233
2.570 qm
245
19.610 qm
273
3.280 qm
287
12.650 qm
Blatt ..
125
22.410 qm
----------
160.986 qm/
16,0986 ha
Die Flurstücke sind überwiegend (ausgenommen sind geringfü-
gige Teilflächen der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287)
bis zum 31. Dezember 2020 an die S……… M…………………….. …… e.G.
verpachtet (vgl. unter Abschnitt I. B., S. 4 des Kaufver-
trages vom 12. November 2008, Anlage AST 1, sowie den Land-
pachtvertrag vom 19. Januar/1. Februar 2005, Anlage ASt 4).
Das Flurstück 125 und eine Teilfläche des Flurstückes 140
der Gemarkung …… liegen im Bewilligungsfeld "K…………..
B……..". Die Zulassung eines entsprechenden Rahmenbetriebs-
plans der "T….. G…. B…. GmbH" erfolgte durch das Sächsische
Oberbergamt mit Planfeststellungsbeschluss vom 19. November
2004 (vgl. die Anlage zum Schriftsatz der Beteiligten zu 4
vom 26. März 2010 sowie die Bekanntmachung vom 3. Dezember
2004, Sächsisches Amtsblatt vom 23. Dezember 2004, S. 1305
- 1307). Auf der Grundlage des Rahmenbetriebsplans ließ das
Sächsische Oberbergamt Freiberg am 12. September 2006 den
Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" für den K…………..
B…… bis zum 30. September 2009 zu (vgl. die Zulassung des
Hauptbetriebsplans vom 12. September 2006 in Anlage des
Schriftsatzes der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2009). Die
danach aktuell zur Verfügung stehende Fläche für den Tage-
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bau umfasst die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung ……
nicht (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung am 21. Ap-
ril 2010, S. 4).
Entsprechend des ihr in Abschnitt II., Ziffer 11 des Kauf-
vertrages vom 12. November 2008 erteilten Auftrags bean-
tragte die beurkundende Notarin L….. am 17. November 2008
(Eingangsdatum) beim Landratsamt …… die Genehmigung des
Kaufvertrages nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes. Mit
Zwischenbescheid vom 12. Dezember 2008, welcher der Käufe-
rin und dem Bevollmächtigten der Verkäuferin am 13. Dezem-
ber 2008 sowie der beurkundenden Notarin am 15. Dezember
2008 zugestellt wurde, verlängerte das Landratsamt …… die
Frist zur Entscheidung über die Genehmigung auf 3 Monate
bis zum 17. Februar 2009. Nach dem öffentlichen Hinweis auf
die im Genehmigungsverfahren befindlichen Flurstücke bekun-
deten die derzeitige Pächterin der Flurstücke, die S………
M…………………….. …… e.G., sowie die Landwirtschaftsbetriebe J…
T….., M….. S…….. und S…….. O…. ihr Interesse an einem Er-
werb der Pachtgrundstücke.
Zu dem Zweck ihres beabsichtigten Erwerbs und zu der zu-
künftigen Nutzung der Flurstücke angehört (vgl. das Schrei-
ben des Landratsamtes …… vom 21. November 2008), teilte die
Käuferin am 16. Dezember 2008 zunächst telefonisch mit,
dass sie Inhaberin eines Forstwirtschaftsbetriebes sei und
beabsichtige, einen Landwirtschaftsbetrieb einzurichten.
Außerdem verwies sie darauf, dass einige der vertragsgegen-
ständlichen
Flurstücke
im
bestätigten
Kiesabbaugebiet
"K………….. B…….." lägen. Entsprechend der fernmündlichen Zu-
sage vom 8. Januar 2009 legt die Käuferin mit Schreiben vom
9. Januar 2009 ein Anmeldung eines landwirtschaftlichen Be-
triebs bei der Gemeindeverwaltung ……… sowie einen ausge-
füllten "Fragebogen zur steuerlichen Anmeldung eines land-
und forstwirtschaftlichen Betriebes" (§§ 93, 138 AO) vom
21. Oktober 1998 vor. Nachdem die Beteiligte zu 1) bei ei-
nem Gespräch am 12. Januar 2009 im Kreisvermessungsamt ……….
(vgl. Bl. 41 dA) und telefonisch am 13. Januar 2009 (vgl.
Bl. 42 dA) auf die Unzulänglichkeit der bisherigen Darle-
6
gungen hingewiesen worden war, ergänzte sie durch ihren Be-
vollmächtigten Herrn H….. B… per E-Mail vom 16. Januar 2009
ihre bisherigen Angaben. Es sei geplant, die langfristig
verpachteten Flächen nach Ablauf des Pachtvertrages im Rah-
men eines seit 2004 bestehenden landwirtschaftlichen Be-
triebes selbst zu bewirtschaften. Nur ein kleinerer Teil
der Flächen werde zum Kiesabbau durch die Fa. T….. G…. B….
GmbH benötigt.
Die Verkäuferin, vertreten durch Herrn K…….. K….., erklärte
auf Anfrage des Landratsamtes ……, dass in der Vergangenheit
verschiedene Personen - unter ihnen die M…………………….. ……
e.G. - ihr Interesse an einem Kauf der landwirtschaftlichen
Flächen in …… bekundet hätten. Es sei jedoch Frau G…. gewe-
sen, die den höchsten Kaufpreis für die Ländereien geboten
habe. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden sei
nicht zu erwarten, da Frau G…. im Begriff stehe, einen
landwirtschaftlichen Betrieb aufzubauen (vgl. das Schreiben
von Herrn K…….. K….. vom 22. Januar 2009).
Nachdem ihr der notarielle Kaufvertrag vom 12. November
2008 zwischen der Beteiligten zu 2) und der Beteiligten zu
1) vom Landratsamt …… durch die Siedlungsbehörde, das Säch-
sische Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und Geologie,
übermittelt worden war (vgl. die Mitteilung vom 23. Januar
2009), übte die S……… L……….. GmbH, die Beteiligte zu 3), ge-
genüber der Siedlungsbehörde am 3. Februar 2009 ihr Vor-
kaufsrecht aus. Die Genehmigungsbehörde wurde hiervon mit
E-Mail vom 5. Februar 2009 in Kenntnis gesetzt.
Mit
Bescheid vom 5. Februar 2009
die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 21 GrdstVG an die
Kaufvertragsparteien, den Bevollmächtigten der Verkäuferin
und die beurkundende Notarin E… L…... Nach Auffassung der
Genehmigungsbehörde führt der Verkauf der in der Gemarkung
…… gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke zu einer un-
gesunden Verteilung von Grund und Boden. Denn es bestehe
ein Erwerbsinteresse eines erwerbsbereiten, -fähigen und -
willigen Landwirts an den landwirtschaftichen Nutzflächen,
7
welches dem Interesse der Beteiligten zu 1) als Nichtland-
wirt vorgehe. Gegen die ihr am 7. Februar 2009 zugestellte
Mitteilung des Landratsamtes …… über die Ausübung des Vor-
kaufsrechts nach § 21 GrdstVG hat die Beteiligte zu 1) am
18. Februar 2009 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung
gestellt.
Der
Beteiligte zu 1)
ne Teilfläche von 1,9371 ha (vgl. Schriftsatz vom 15. Mai
2009, S. 3; richtig: 1,9461 ha) nicht dem Genehmigungser-
fordernis des § 2 GrdstVG unterliege, da es sich hier um
Wald- und Wasserflächen handele (vgl. Bl. 205 dA). Unabhän-
gig davon könne der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 GrdstVG
durch eine Verpachtungsauflage ausgeräumt werden. Die Ge-
nehmigungsbehörde sei daher unter Berücksichtigung des Ver-
hältnismäßigkeitsprinzips verpflichtet gewesen, eine grund-
stücksverkehrsrechtliche Genehmigung unter Auflagen zu er-
teilen. Bei einer Ausübung des siedlungsrechtlichen Vor-
kaufsrechts sei zu befürchten, dass von dem Sonderkündi-
gungsrecht des § 7 Abs. 1 RSiedlGErgG Gebrauch gemacht wer-
de und auf diese Weise der S………. M…………………….. …… e.G.
vorfristig betriebsnotwendige Flächen entzogen würden. Die
Beteiligte zu 1) hat weiterhin behauptet, Eigentümerin
landwirtschaftlicher Nutzflächen in einer Größe von 75 ha
zu sein. Eine Fläche von 9 ha werde von ihr seit September
2009 mit Hilfe eines Lohnunternehmers bewirtschaftet (vgl.
den Bewirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit
Herrn A…. N…., Anlage Ast 8), wohingegen die anderen Flä-
chen verpachtet seien. Nach Ablauf der jeweiligen Pachtver-
träge sei geplant, die Flächen in Eigenbewirtschaftung zu
übernehmen. Zu diesem Zweck sei sie darum bemüht, Prämien-
ansprüche für die von der Beteiligten zu 2) zu erwerbenden
Flächen zu erlangen (vgl. den Kaufvertrag zur Übertragung
von Zahlungsansprüchen vom 5. Mai 2009, Anlage Ast 9). Die
Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht stelle
überdies eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn für das
Flurstück 140 der Flur 30 sowie das Flurstück 125 der Flur
31 liege eine bergbaurechtliche Abbaugenehmigung vor. Die
Flurstücke 51/1, 97/a und 98 der Gemarkung …… (vgl. Bl. 188
8
dA) bildeten dagegen Reserveflächen für den Kiesabbau und
seien ohnehin nach den §§ 77 ff BBerG an den Bergbauberech-
tigten abzutreten.
Die Beteiligte zu 1) hat beantragt,
den Bescheid vom 5. Februar 2009 über die
Mitteilung
über
die
Ausübung
des
Vorkaufsrechts aufzuheben und den notariellen
Kaufvertrag
vom
12.
November
2008
zu
genehmigen.
Die Beteiligte zu 3) hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Die
Beteiligte zu 3)
teiligte zu 1) keinem Vollerwerbslandwirt gleichgestellt
werden könne. Denn weder unterhalte sie einen landwirt-
schaftlichen Betrieb im Nebenerwerb noch habe sie im Geneh-
migungsverfahren ein Betriebskonzept vorgelegt, das auf eine
alsbaldige
Errichtung
eines
leistungsfähigen
Landwirt-
schaftsbetriebs im Nebenerwerb schließen lasse. Mit Herrn
M….. S…….., der inzwischen ein notarielles Kaufangebot von
113.000,00 EUR abgegeben habe (vgl. UR-Nr. ………. des Notars
B….. H… mit Amtssitz in ……….), sei ein Vollerwerbslandwirt
vorhanden, der erwerbsbereit und -fähig sowie dringend auf-
stockungsbedürftig sei. Denn von der insgesamt bewirtschaf-
teten landwirtschaftlichen Nutzfläche von 680 ha gehörten
Herrn S…….. lediglich 180 ha.
Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einver-
nahme der Zeugen M….. S…….. und A…. N…. mit dem aus der Sit-
zungsniederschrift vom 7. Juli 2009 ersichtlichen Ergebnis,
auf das verwiesen wird. Mit
Beschluss
hat das Landwirtschaftsgericht Bautzen die Einwendungen ge-
gen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts als
unbegründet
zurückgewiesen.
Der
genehmigungspflichtige
Grundstückskaufvertrag vom 12. November 2008 führe zu einer
ungesunden Verteilung von Grund und Boden, da die Beteiligte
9
zu 1) im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts am 5. Februar 2009 weder einen Landwirt-
schaftsbetrieb im Nebenerwerb geführt habe noch in absehba-
rer Zeit einen derartigen Betrieb zu gründen beabsichtige.
Der Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirt stehe mit dem Zeugen
M….. S…….. ein erwerbsbereiter und -fähiger Landwirt gegen-
über, der dringend aufstockungsbedürftig sei. Die Aufsto-
ckungsbedürftigkeit ergebe sich bereits aus dem Umstand,
dass nur etwa 1/4 der von dem Zeugen S…….. bewirtschafteten
Flächen in seinem Eigentum stünden und es daher ein Missver-
hältnis zwischen dem Eigenland und der hinzugepachteten
Nutzfläche gebe. Die Genehmigung sei auch nicht im Vorgriff
auf eine bergrechtliche Grundabtretung zu genehmigen, § 8
Nr. 6 GrdstVG. Denn von dem zugelassenen Hauptbetriebsplan
seien lediglich eine Teilfläche des Flurstücks 140 sowie das
Flurstück 125 von einer Grundabtretung betroffen. Schließ-
lich stelle die Versagung der Genehmigung keine unzumutbare
Härte für die Verkäuferin dar, da die mit dem gerichtlichen
Verfahren einhergehende Verzögerung der Kaufvertragsabwick-
lung nicht zu einer Existenzgefährdung der Beteiligten zu 2)
führe.
Gegen den am 17. September 2009 zugestellten Beschluss hat
die Beteiligte zu 1) am 25. September 2009
sofortige
schwerde
2009 und vom 15. Februar 2010 begründet. Die Auslegung des
Grundstücksverkehrsgesetzes durch das Landwirtschaftsgericht
Bautzen verletze sie - die Käuferin - in ihren Grundrechten
aus Art. 12 und 14 GG. Der Verkauf der verfahrensgegenständ-
lichen Grundstücke führe nicht zu einer ungesunden Vertei-
lung von Grund und Boden. Denn nach Ablauf des Pachtvertra-
ges mit der S………. M……………………… …… e.G. würden die Grundstücke
in die Eigenbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betrie-
bes übernommen, welchen sie - die Käuferin - durch den Be-
wirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit dem Zeugen
N…. auf der ersten Stufe in Gang gesetzt habe (vgl. den
Schriftsatz vom 8. November 2009, S. 8).
10
Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin beantragt,
den
Beschluss
des
Landwirtschaftsgerichts
Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09,
aufzuheben,
und
die
nach
dem
Grund-
stücksverkehrsgesetz
erforderliche
Genehmigung
der
rechtsgeschäftlichen
Veräußerung der Flurstücke 51/1, 97/a, 98,
104, 140, 192, 201, 233, 245, 273, 287 der
Gemarkung ……, Bl. 30 des Grundbuchs für
……/………,
Grundbuchamt
…..,
sowie
des
Flurstücks 125 der Gemarkung ……, Blatt 31 des
Grundbuchs für ……/………, Grundbuchamt ….. (vgl.
den Grundstückskaufvertrag vom 12. November
2008, Ur-Nr. …….. der Notarin E… L….. mit
Amtssitz in …….), zu erteilen.
Die Beteiligte zu 3) beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Die Beteiligten zu 4) und 5) haben sich diesem Antrag
angeschlossen (vgl. das Protokoll der mündlichen Verhandlung
am 21. April 2010, S. 3).
Die
Beteiligte zu 3)
zu 2) als Nichtlandwirt anzusehen sei. Trotz mehrfacher Auf-
forderung durch die Genehmigungsbehörde habe sie bis zur
Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Nach-
weise dafür erbracht, dass sie Inhaberin eines leistungsfä-
higen landwirtschaftlichen Betriebs im Nebenerwerb sei bzw.
einen derartigen Betrieb in absehbarer Zeit zu gründen beab-
sichtige. Ihre diesbezüglichen Angaben seien widersprüchlich
und hätten im Laufe des Verfahrens wiederholt korrigiert
werden müssen.
Der
Beteiligte zu 4)
GmbH, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Ausübung
des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Landwirtin ge-
wesen sei und auch keine Aussichten auf die Gründung eines
leistungsfähigen Landwirtschaftsbetriebs im Nebenerwerb be-
standen hätten. Das Eigentum landwirtschaftlicher Nutzflä-
chen, welche langfristig verpachtet seien, führe nicht dazu,
dass die Beschwerdeführerin als Landwirtin zu behandeln sei.
11
Die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung …… seien von dem
zugelassenen Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" nicht
umfasst und könnten - wenn überhaupt - erst in der Zukunft
teilweise Gegenstand einer Grundabtretung nach den §§ 77 ff
Bundesberggesetz (BBergG) sein.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze und auf die von ihnen
zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
II.
Die statthafte und zulässige sofortige Beschwerde der Betei-
ligten zu 2) gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts
Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09, auf die nach
Art. 111 Abs. 1 FGG-Reformgesetz (BGBl. 2008 I S. 2586 ff,
2743) die Vorschriften der § 22 GrdstVG, §§ 1 Nr. 2, 9, 22
Abs. 1, 32 Abs. 2 S. 2 und 3 LwVG, § 22 Abs. 1 FGG in ihrer
bis zum 31. August 2009 geltenden Fassung Anwendung finden
(vgl. OLG Jena, Beschluss vom 9. Dezember 2009 - LwU 247/09,
AUR 2010, S. 85, 86; OLG Schleswig, Beschluss vom 21. Okto-
ber 2009 - 2 W 152/09, NJW 2010, S. 242 ff; OLG Köln, Be-
schluss vom 21. September 2009 - 16 Wx 121/09, NJW 2010, S.
1009/10), hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das
Landwirtschaftsgericht die Einwendungen gegen die Ausübung
des Vorkaufsrechts als unbegründet zurückgewiesen.
1.
Nach den zutreffenden Feststellungen des Landwirt-
schaftsgerichts Bautzen bedarf der Grundstückskaufvertrag
vom 12. November 2008 der Genehmigung nach den §§ 1, 2 Abs.
1, Abs. 3 Nr. 3 GrdstVG in Verbindung mit § 3 Abs. 2 S. 1
Nr. 2 des Gesetzes zur Neuordnung der Sächsischen Verwaltung
(Sächsisches Verwaltungsneuordnungsgesetz - SächsVwNG) vom
29. Januar 2008 (GVBl. 2008. S. 138 ff, 193).
12
a)
Gegenstand des notariellen Vertrages bilden zwei
landwirtschaftliche Grundstücke in einer Größe von 13,8576
ha und 2,2410 ha. Der Umstand, dass einzelne unter Blatt 30
des Grundbuchs von …… ……… gebuchte Flurstücke keine Größe
von 0,5 ha haben, führt nicht zu einer Genehmigungsfreiheit
nach § 3 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SächVwNG. Denn nur die einzelnen
Flurstücke zusammengenommen bilden das Grundstück im Sinne
von § 1 Abs. 1 GrdstVG, welches gemäß § 4 Abs. 1 GBO in Ver-
bindung mit § 6 GBV mit einer eigenständigen Bestandsnummer
versehen ist (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 28. Mai 2009 -
W XV 773/08, nicht veröffentlicht; bestätigt durch BGH, Be-
schluss vom 29. Oktober 2009 - BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S.
42; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1
GrdstVG Anm. 4.1.1.1, S. 186 m.w.N.).
b)
Die zum Verkauf stehenden Ländereien bilden "land-
wirtschaftliche Grundstücke" im Sinne von § 1 Abs. 1
GrdstVG. Diese Eigenschaft geht nicht dadurch verloren, dass
zu dem auf Blatt 30 des Grundbuchs für …… ……… gebuchten
Grundstück auch Verkehrs-, Wald- und Wasserflächen gehören
(vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1
GrdstVG Anm. 4.1.1.2.1, S. 186, sowie Anm. 4.1.1.2.8, S. 195
mit Fußnote 10). Denn im Hinblick auf die Gesamtgröße des
Grundstücks von 14,1596 ha handelt es sich bei diesen Flä-
chen lediglich um einen untergeordneten Teil in einer Größe
von 1,9461 ha (vgl. den Schriftsatz der Beschwerdeführerin
vom 15. Mai 2009, S. 3, mit Anlage Ast 10 sowie den Land-
pachtvertrag vom 1. Februar 2005, Anlage Ast 4; Teilflächen
der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287 der Gemarkung ……
in Größen von 0,0621 ha, 0,0200 ha, 1,8330 ha, 0,0220 ha und
0,0090 ha). Der überwiegende Teil des Grundstücks wird dage-
gen von der S………. M………… …… e.G. landwirtschaftlich genutzt.
2.
Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits
nach § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Fristablaufs als erteilt. Die
Genehmigungsbehörde hat die Entscheidungsfrist durch Zwi-
schenbescheid vom 12. Dezember 2008 rechtzeitig auf drei Mo-
nate - bis zum 17. Februar 2008 - verlängert, da eine Erklä-
13
rung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG
einzuholen war, § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG. Die Mitteilung vom
5. Februar 2009 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ging
der Antragstellerin als Käuferin und der Verkäuferin vor Ab-
lauf der verlängerten Frist am 7. Februar 2009 zu.
3.
Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 RSG für die Aus-
übung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts liegen vor.
Denn das Landratsamt …… ist zu Recht der Auffassung, dass
die Genehmigung einer Veräußerung der hier verfahrensgegen-
ständlichen Grundstücke an die Beschwerdeführerin nach § 9
Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Verbindung mit § 10 S. 1 RSG wegen
einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu versagen
ist.
a)
Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG, dessen Verfassungsmäßigkeit
das Bundesverfassungsgericht bislang nicht in Zweifel gezo-
gen hat (vgl. BVerfGE 21, S. 73 ff, 78 ff; BVerfGE 21, S. 87
ff, 90; BVerfGE 21, S. 92 ff, 93; BVerfGE 26, S. 215 ff, 222
ff; BVerfG, Beschluss vom 17. Januar 1989 - 1 BvR 1515/88,
zitiert nach Juris; Senat, Beschluss vom 22. März 2004 - W
XV 68/04, nicht veröffentlicht), liegt eine ungesunde Boden-
verteilung nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel dann vor,
wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrar-
struktur widerspricht. Dies ist nach ständiger obergericht-
licher, vom Bundesverfassungsgericht gebilligter Rechtspre-
chung (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 42/97, NJW-
RR 1998, S. 1470, 1471) regelmäßig dann der Fall, wenn ein
landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtland-
wirt veräußert wird, während ein leistungsfähiger Haupt-
oder Nebenerwerbslandwirt, dessen Betrieb dringend der Auf-
stockung bedarf, zum Erwerb der Flächen zu den Bedingungen
des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (vgl. BGH, Be-
schluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, S. 86 ff, 94;
BGH, Beschluss vom 19. November 1996 - BLw 10/96, BGHZ 134,
S. 166 ff; BGH, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, RdL
2002, S. 242). Maßgeblich sind die tatsächlichen Umstände in
dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der
14
Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen
(vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL
2006, S. 236).
b)
Mit Herrn M….. S…….. steht ein Vollerwerbslandwirt
als Erwerbsinteressent zur Verfügung, der die zum Verkauf
stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen zur Aufstockung
dringend benötigt (vgl. zum Begriff der Dringlichkeit: BGH,
Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, AgrarR 2002, S.
254, 255) und der zum Erwerb bereit und in der Lage ist.
Denn Herr S…….. verfügt lediglich über einen Eigenlandanteil
von etwa 25 % und hat gegenüber der Beteiligten zu 3) ein
notarielles Kaufangebot zu einem Preis von 113.000,00 EUR
abgegeben, welches im übrigen den Konditionen entspricht,
wie sie auch im notariellen Kaufvertrag vom 12. November
2008 enthalten sind (vgl. UR-Nr. ………. des Notars B…… H… mit
Amtssitz in ………., Anlage 1 zum Schriftsatz vom 14. April
2009).
c)
Die Genehmigungsbehörde ist aufgrund der Erkenntnis-
se, welche sie bei der Anhörung der Beteiligten gewonnen
hat, zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beschwer-
deführerin im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtli-
chen Vorkaufsrechts keine aktive Landwirtin gewesen ist. Ih-
ren eigenen Angaben im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu-
folge bestand zu diesem Zeitpunkt erst die vage Idee, einen
Landwirtschaftsbetrieb einzurichten (vgl. die Telefonnotiz
vom 16. Dezember 2008 sowie das Protokoll der Besprechung am
12. Januar 2009 in ……….). Diesen mündlichen Auskünften wi-
dersprechen die Unterlagen nicht, welche die Beschwerdefüh-
rerin am 9. Januar 2009 bei der Genehmigungsbehörde einge-
reicht hat. Denn der Umstand allein, dass die Beschwerdefüh-
rerin bereits damals Eigentümerin (verpachteter) landwirt-
schaftlicher Nutzflächen war und einen Betrieb angemeldet
hatte, macht sie nicht zur Landwirtin (vgl. BGH, Beschluss
vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S. 236 ff Rn 23;
Netz, a.a.O., § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG Anm. 4.10.3.1, S.
370). Schließlich verfügt die Beschwerdeführerin - wie sie
selbst eingeräumt hat (vgl. das Protokoll der mündlichen
15
Verhandlung am 21. April 2009, S. 2) - weder über eine land-
wirtschaftliche Berufsausbildung noch ist sie Mitglied einer
landwirtschaftlichen Alterskasse.
d)
ten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung der gekauften
Grundstücke einem Landwirt gleichzustellen. Denn sie hatte
keine konkreten und in absehbarer Zeit zu verwirklichende
Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens
leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen (vgl.
BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S.
236 ff Rn 25; BGHZ 116, S. 348 ff, 351; BGH, Beschluss vom
29. November 1996 - BLw 10/96, NJW 1997, S. 1073 f). Obwohl
mehrfach von der Genehmigungsbehörde angefordert, hat die
Beschwerdeführerin im Genehmigungsverfahren kein Betriebs-
konzept vorgelegt, welches ihre ernsthaften Absichten zur
Errichtung einer Nebenerwerbslandwirtschaft hätte untermau-
ern können. Das Betriebskonzept vom 2. April 2009 (vgl. die
Anlage ASt 7) konnte bei der Behördenentscheidung keine Be-
deutung erlangen, da es erst nach der Ausübung des sied-
lungsrechtlichen Vorkaufsrechts und im gerichtlichen Verfah-
ren vor dem Landwirtschaftsgericht Bautzen erstellt worden
ist. Auch die Ausführungen in der E-Mail des Bevollmächtig-
ten der Beschwerdeführerin vom 16. Januar 2009 ließen keine
konkreten Absichten zum Aufbau eines Landwirtschaftsbetriebs
im Nebenerwerb erkennen. Die Ankündigung, derzeit verpachte-
te landwirtschaftliche Nutzflächen nach und nach in Eigenbe-
wirtschaftung übernehmen zu wollen, ist hierfür nicht aus-
reichend. Denn es fehlen jegliche Angaben zu der Größe und
Lage der Grundstücke, zu dem jeweiligen Ende der Pachtver-
träge und zu der Art und Weise der zukünftigen Bewirtschaf-
tung.
e)
Der Bewirtschaftungsvertrag mit Herrn A…. N…., wel-
cher nach den Behauptungen der Beschwerdeführerin am 30.
September 2008 abgeschlossen worden ist und der bei recht-
zeitiger Vorlage bei der Entscheidung über die Ausübung des
siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts
hätte
berücksichtigt
werden können, rechtfertigt ebenfalls kein abweichendes Er-
16
gebnis. Die Wahrheit des Vortrags der Beteiligten zu 1) un-
terstellt, belegt der Bewirtschaftungsvertrag lediglich,
dass die Beschwerdeführerin ab September 2008 verschiedene
in ihrem Eigentum bzw. von ihr gepachtete Flächen von dem
Zeugen N…. hat bewirtschaften lassen. Der Zeuge N…. hat die-
se Flächen nach eigenen Bekundungen (vgl. das Protokoll der
mündlichen Verhandlung am 7. Juli 2009, S. 5) im Jahre 2008
in bestelltem Zustand übernommen und sie erstmals 2009 abge-
erntet. Weder ist durch den Abschluss des Bewirtschaftungs-
vertrages ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb im Ne-
benerwerb entstanden noch belegt der Vertrag konkrete und in
absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrun-
gen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebener-
werbslandwirtschaft. Wie sich aus dem Betriebskonzept vom 2.
April 2009 ergibt, wird die Flächenausstattung des landwirt-
schaftlichen Betriebes der Beschwerdeführerin zumindest bis
2013 nicht über 9,03 ha hinausgehen. Es ist weder eigene
Technik vorhanden noch werden bis 2013 nennenswerte Gewinne
erzielt werden können (515,00 EUR/Jahr), so dass durch den
Landwirtschaftsbetrieb keine wesentliche Verbesserung der
Existenzgrundlage der Beschwerdeführerin zu erwarten ist
(vgl. BGHZ 112, S. 86 ff, 94). Nach den eigenen Angaben der
Beschwerdeführerin geht es ihr vielmehr darum, die durch
verschiedene Erwerbsvorgänge erlangten landwirtschaftlichen
Nutzflächen einem sinnvollen Zweck zuzuführen und ihren
forstwirtschaftlichen Betrieb abzurunden (vgl. Protokoll der
mündlichen Verhandlung vom 21. April 2009, S. 3).
f)
Der Umstand, dass die Antragstellerin Inhaberin eines
forstwirtschaftlichen Betriebes ist, führt zu keinem anderen
Ergebnis. Bei ihrer Anhörung vor Ausübung des Vorkaufsrechts
durch die Beteiligte zu 3) hat die Antragstellerin nicht be-
hauptet, die hier verfahrensgegenständlichen landwirtschaft-
lichen Nutzflächen ihrem Forstwirtschaftsbetrieb eingliedern
zu wollen. Vielmehr war - wie bereits ausgeführt - lediglich
von der nicht näher konkretisierten, vagen Absicht die Rede,
in der Zukunft einen Landwirtschaftsbetrieb errichten zu
wollen. Die Antragstellerin hat es folglich auch unterlas-
sen, Angaben zu der Größe ihres Forstwirtschaftsbetriebs und
17
seiner Ertragskraft sowie zu den zum Betrieb gehörenden Flä-
chen und ihrer Lage im Verhältnis zu den hier verfahrensge-
genständlichen Flächen zu machen. Ohnehin dürften bei der
Größe der hier zum Verkauf stehenden landwirtschaftlichen
Grundstücke den Interessen eines Vollerwerbslandwirts, wie
er in der Person von Herrn M….. S…….. zur Verfügung steht,
den Interessen eines Forstwirts indiziell der Vorrang ge-
bührt (vgl. zur Möglichkeit der Interessenabwägung: Senats-
beschluss vom 28. Mai 2009 - W XV 773/08, nicht veröffent-
licht; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2009 -
BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S. 42; Netz, GrdstVG, 4. Aufl. 2009,
S. 363 unter 4.10). Denn soweit nicht eine Aufforstung der
Flächen in Betracht kommt, ist kaum anzunehmen, dass ihre
Angliederung an einen Forstwirtschaftsbetrieb und ihre Be-
wirtschaftung mit den Mitteln der Forstwirtschaft sinnvoll
möglich ist (vgl. zu dem umgekehrten Fall eines Erwerbs
forstwirtschaftlicher Grundstücke durch einen Vollerwerbs-
landwirt: Netz, a.a.O., S. 418/9 unter 4.10.3.17).
4.
Der Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung von
Grund und Boden wird nicht durch allgemeine volkswirtschaft-
liche Belange ausgeräumt, § 9 Abs. 6 GrdstVG. Die Beschwer-
deführerin kann sich insoweit nicht darauf berufen, dass
Teile der verkauften Grundstücke in einem bestätigten Kies-
sandtagebaugebiet lägen. Denn Inhaber der Ausbeutungsrechte
ist nicht die Beschwerdeführerin persönlich, sondern die Fa.
T….. G…. B…. GmbH. Volkswirtschaftliche Belange wären durch
den Verkauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke folg-
lich nur dann berührt, wenn die GmbH die Grundstücke etwa
zur Kiesausbeute (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 29. Ok-
tober 1985 - 10 WLw 40/84, RdL 1986, S. 22/3; OLG Karlsruhe,
Beschluss vom 29. Januar 1974 - Wb 7/73, AgrarR 1974, S.
206/7) oder als Tauschgrundstücke für den Kiesabbau (vgl.
OLG Stuttgart, Beschluss vom 10. April 1978 - 10 WLw 20/76,
AgrarR 1978, S. 233) benötigte. Die Beschwerdeführerin kann
solche Interessen dagegen für sich persönlich nicht geltend
machen. Sie kann daher der Ausübung des Vorkaufsrechts auch
nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenhal-
ten. Denn ein Grundabtretungsverfahren nach den §§ 77 ff des
18
Bundesberggesetzes (BBergG) kann wiederum nur die T….. G….
B…. GmbH (vgl. § 4 Abs. 5 BBergG), nicht aber die Beschwer-
deführerin in die Wege leiten. Die nach Ausübung des Vor-
kaufsrechts geschaffene Lage muss also nicht ohnehin zuguns-
ten der Beschwerdeführerin wieder rückgängig gemacht werden.
Vielmehr steht lediglich im Raum, dass die T….. G…. B…. GmbH
einen Teil der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im
Rahmen des Grundabtretungsverfahrens übertragen erhält.
5.
Der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2
GrdstVG lässt sich weder durch eine Verpachtungsauflage aus-
räumen noch stellt die Versagung der Genehmigung eine unzu-
mutbare Härte für den Veräußerer dar. Insoweit wird auf den
Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21. August
2009 (dort S. 9 und 10) verwiesen, dem sich der Senat an-
schließt.
6.
Die sofortige Beschwerde hat schließlich auch inso-
weit keinen Erfolg, als die Antragstellerin eine verfas-
sungswidrige Übertragung hoheitlicher Befugnisse auf die
S……… L……….. GmbH rügt.
a)
Schon der rechtliche Ansatzpunkt der Antragstellerin
ist verfehlt. Denn die S……… L……….. GmbH hat seitens des
Freistaates Sachsen keine Hoheitsbefugnisse übertragen er-
halten (vgl. § 1 Abs. 1 S. 3 RSG), sondern ist ursprünglich
als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen mit dem Freistaat
Sachsen als Alleingesellschafter gegründet worden. Die Be-
fugnis zur Gründung des Unternehmens folgt aus § 1 Abs. 1 S.
1 RSG in Verbindung mit Anlage I, Kapitel VI, Sachgebiet E,
Abschnitt III, Ziffer 1 Buchstabe b) zum Einigungsvertrag
vom 31. August 1990 (vgl. BGBl. II S. 889 ff, 1017). Eine
Eintragung erfolgte am 7. November 1991 in das Handelsregis-
ter des Kreisgerichts Leipzig-Stadt (HRB ….); seit dem 16.
September 1993 ist die Gesellschaft beim Amtsgericht Dresden
(HRB ….) registriert.
19
b)
Als selbständiges Organ der mittelbaren Staatsverwal-
tung in der privatrechtlichen Rechtsform einer Gesellschaft
mit beschränkter Haftung (vgl. Netz, a.a.O., S. 769) voll-
zieht sich die Tätigkeit des Siedlungsunternehmens nach
kaufmännischen Gesichtspunkten ohne fiskalisches ertrags-
wirtschaftliches Erwerbsstreben (vgl. Netz, a.a.O., S. 769).
Nichts anderes besagt die Äußerung der Vertreterin der Be-
teiligten zu 3), Frau Dr. L……., in der mündlichen Verhand-
lung am 21. April 2010.
c)
Ein verfassungsrechtlich fragwürdiger Zustand ergibt
sich aus alledem nicht. Ohnehin zeigt die Beschwerdeführerin
nicht auf, welche Konsequenzen sich aus dem von ihr behaup-
teten Verfassungsverstoß für das hier zur Beurteilung ste-
hende Genehmigungsverfahren und für die Ausübung des sied-
lungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3)
ergeben sollen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 1 Nr. 3, 34 Abs. 1,
44, 45 LwVG. Der Beschwerdewert wird gemäß den §§ 1 Nr. 3,
33, 34 Abs. 2, 37, 36 Abs. 1 S. 1 LwVG in Verbindung mit den
§§ 18, 20 KostO festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde war nicht
zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeu-
tung hat (§ 24 Abs. 1 S. 2 LwVG).
Dr. S…….
von B………
Dr. H……
H……
S……