Urteil des OLG Dresden, Az. 11 U 1340/02
OLG Dresden: zugesicherte eigenschaft, klageerweiterung, vormerkung, zustellung, zusicherung, grundbuchamt, baulandqualität, rückzahlung, klagerücknahme, kaufvertrag
Aktenzeichen: 11 U 1340/02
Leitsatz:
1. Die Klageerweiterung ist wirksam erhoben, wenn sie den
Gegner
nachweislich
erreicht,
auf
eine
förmliche
Zustellung kommt es nicht an.
2. Wenn der Kläger in der mündlichen Verhandlung nur den
Antrag aus dem Klageschriftsatz, nicht aber aus dem
Schriftsatz mit der Klageerweiterung stellt, hat er den
Antrag
aus
der
Klageerweiterung
stillschweigend
zurückgenommen.
3. Der Verkäufer sichert die Bebaubarkeit eines Grundstücks
nicht zu, wenn er im Kaufvertrag nur erklärt: es gebe
eine positive Bauvoranfrage, welche nach der mündlichen
Erklärung der Sachbearbeiterin noch wirksam sei; 6000 qm
könnten als Bauland genutzt werden, die Baubehörde habe
vorab mündlich erklärt, es könnten 8 Eigenheime gebaut
werden; jedenfalls dann nicht, wenn zuvor der Käufer im
Vertrag erklärt haben wollte, 6000 qm seien als Bauland
genehmigt
worden
und
10
Eigenheimstandorte
würden
genehmigt werden.
Vorschriften: § 182 ZPO, § 269 ZPO,
§ 264 ZPO, § 463 BGB
Suchbegriffe: zugesicherte Eigenschaft
Bauland
stillschweigende Klagerücknahme
Klageerweiterung ohne Zustellung
2
³ ³
³ ³
³ ³
³ ³
Oberlandesgericht
³ ³
³ ³
Dresden
³ ³
³ ³
Aktenzeichen: 11 U 1340/02
4-O-3902/00 LG Chemnitz
Verkündet am 16.04.2003
Die Urkundsbeamtin:
Justizobersekretärin
IM
URTEIL
In dem Rechtsstreit
R
vertr.d.d. Geschäftsführer ,
,
09217 Burgstädt
Klägerin, Berufungsklägerin und Berufungsbeklagte
Prozessbevollmächtigter zu 1): Rechtsanwalt ,
,
09111 Chemnitz
K.-H.M.
Notar,
,
09648 Mittweida
- Streitverkündeter (beizutreten auf Klägerseite) -
Prozessbevollmächtigte Rechtsanwälte & Partner
,
09112 Chemnitz
gegen
3
A.L.
,
09306 Seelitz
Beklagter, Berufungsbeklagter und Berufungkläger
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
& Kollegen,
,
01099 Dresden
wegen Forderung
hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2003 durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ,
Richter am Oberlandesgericht und
Richterin am Landgericht
für Recht erkannt:
1: Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des
Landgerichts Chemnitz vom 11.06.2002, Az.: 4 O 3902/00,
wie folgt abgeändert:
Die Klägerin wird verurteilt, die Löschung der zu ihren
Gunsten
im
Grundbuch
des
Amtsgerichts
Hainichen,
Grundbuchamt R. , Gemarkung S. , Flurstück-
Nr. , Bl. , eingetragene Auflassungsvormerkung Zug
um Zug gegen Zahlung von 10.225,84 EUR (20.000,00 DM) zu
bewilligen.
2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin
darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der
Streitwert
für
das
Berufungsverfahren
wird
auf
141.116,04 EUR festgesetzt.
4
G r ü n d e :
I.
Auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird
Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil, das der Klägerin am 18.06.2002 und dem
Beklagten am 17.06.2002 zugestellt wurde, haben beide
Parteien, soweit Klage und Widerklage abgewiesen wurden,
Berufung eingelegt.
Die Klägerin macht in der Berufung insbesondere geltend, das
Landgericht sei zu Unrecht von einem Kaufpreis für das
Grundstück von DM 40.000,00 ausgegangen. Richtigerweise sei
von DM 60.000,00 auszugehen gewesen; bei diesem Kaufpreis
sei
von
einem
Missverhältnis
zwischen
Leistung
und
Gegenleistung nicht auszugehen. Aus der Zeugenaussage des
beurkundenden Notars ergebe sich die eindeutige Zusicherung
der Baulandqualität durch den Beklagten. Das von ihr
geplante
Bauvorhaben
habe
positive
Verkaufs-
und
Vermarktungschancen gehabt.
Die Klägerin hatte im erstinstanzlichen Verfahren mit
Schriftsatz vom 31.03.2002 die ursprünglich in Höhe von
92.212,25 EUR
(180.351,49 DM)
erhobene
Klage
auf
299.053,34 EUR
erweitert,
im
Termin
jedoch
nur
den
ursprünglichen Antrag aus der Klageschrift gestellt. Eine
förmliche Zustellung des Klage erweiternden Schriftsatzes
ist
nicht
erfolgt.
In
zweiter
Instanz
wird
die
Klageforderung wiederum geändert.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts
Chemnitz vom 11.06.2002 zum Az.: 4 U 3902/00 den
Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen
Betrag in Höhe von 141.116,04 EUR nebst Zinsen in
Höhe von 5 % hieraus über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Erteilung der
Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung
5
am Grundstück der Gemarkung S. , Flurstück-
Nr.
Amtsgerichts Hainichen, Grundbuchamt R. , zu
zahlen.
Der Beklagte beantragt,
1.
2.
Urteils
des
Landgerichts
Chemnitz,
Az.: 4 O 3902/00, die Klägerin zu verurteilen,
die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch
des
Amtsgerichts
Hainichen,
Grundbuchamt
R. , Gemarkung S. , Flurstück-Nr. ,
Bl. , eingetragene Auflassungsvormerkung Zug
um Zug gegen Rückzahlung des von der Klägerin an
den Beklagten gezahlten Kaufpreises in Höhe von
DM 20.000,00/EUR 10.225,84 zu bewilligen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Beklagte rügt, das Landgericht habe übersehen, dass das
Vertragsverhältnis
infolge
seiner
Fristsetzung
mit
Ablehnungsandrohung
in
ein
Abwicklungsverhältnis
übergegangen sei.
Das Gericht hat die Akten des Landratsamtes Mittweida, Az.:
98050416 sowie die bei der Gemeinde S. vorliegenden
Planunterlagen zum Golfplatz S. beigezogen.
II.
Die Berufungen sind zulässig, jedoch hat nur die Berufung
des Beklagten auch in der Sache Erfolg.
1. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor
dem Landgericht Chemnitz statt des angekündigten Antrags
aus dem Schriftsatz vom 31.03.2002 (299.053,34 EUR) nur
den ursprünglichen Klageantrag in Höhe von 92.212,25 EUR
gestellt hat, ist von einer wirksamen Klagerücknahme
auszugehen.
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Die Klägerin hat zwar die Klage mit Schriftsatz vom
31.03.2002 erweitert. Die fehlende förmliche Zustellung
steht dem nicht entgegen: Der Nachweis des tatsächlichen
Zugangs macht, wenn keine Notfrist in Gang gesetzt wird,
jede
Zustellungsurkunde
entbehrlich
(Zöller-Stöber,
23. Aufl., § 182 ZPO Rn. 17). Dass der Beklagte den
klageerweiternden Schriftsatz erhalten hat, ergibt sich
bereits aus seinem Schriftsatz vom 04.04.2002.
Die Klage wurde jedoch in Höhe des 92.212,25 EUR
übersteigenden Betrages in der mündlichen Verhandlung
vor
dem
Landgericht
zurückgenommen.
Ausdrückliche
Erklärungen der Parteien hierzu wurden nicht abgegeben,
folgerichtig, da das Landgericht nicht von einer
wirksamen Klageerweiterung ausging.
Die Rücknahme und die Zustimmung durch den Beklagten
ergeben sich jedoch aus dem Verhalten der Parteien im
Termin vom 05.04.2002: Hier hat der Klägervertreter
erklärt, auf Grund des richterlichen Hinweises von der
Stellung des früheren Antrages Abstand zu nehmen (so der
unwidersprochene
Klägervortrag
im
Schriftsatz
vom
02.07.2002). Hierin liegt die Erklärung der Teil-
Klagerücknahme, der der Beklagte, indem er nach dieser
Vorgeschichte
ohne
Weiteres
nur
beantragte,
den
Klageantrag zurückzunehmen, konkludent zugestimmt hat.
Die rügelose Einlassung auf den ermäßigten Antrag stellt
insoweit eine Zustimmung dar (vgl. Zöller-Greger,
23 Aufl., § 264 ZPO, Rn. 4a).
Die Erweiterung der Klage in der Berufung ist zulässig.
Insbesondere liegt keine Klageänderung vor, da die
Klägerin lediglich einen weiteren Teil der bereits in
erster Instanz teilweise geltend gemachten Ansprüche
beantragt, § 264 Nr. 2 ZPO.
2. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Die
Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf
7
Schadensersatz
wegen
Nichterfüllung
des
Grundstückskaufvertrages vom 06.08.1998.
Auf
das
zwischen
den
Parteien
bestehende
Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch in
der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung
Anwendung
(Artikel
229
§ 5
Satz 1
AGBGB).
Rechtsgrundlage für einen Anspruch der Klägerin wären
demnach die §§ 463, 326 BGB a.F.. Die Auslegung des
zwischen
den
Parteien
geschlossenen
notariellen
Grundstückskaufvertrages führt jedoch nicht zu dem
Ergebnis, dass der Beklagte die Bebaubarkeit des
Grundstücks i.S.d. § 463 BGB a.F. zugesichert hat.
Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Verkäufer
durch
eine
ausdrückliche
oder
stillschweigende
Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Käufer
zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der
betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens
einstehen will (Palandt, BGB, 61. Aufl., § 459 Rn. 15).
Das heißt, der Wille der Parteien, wonach der Verkäufer
eine Haftung für eben diese Eigenschaft übernehmen soll,
muss aus dem Vertragswerk zum Ausdruck kommen. Daran
fehlt es hier.
Weder aus den unter Ziffer 8.a) noch aus den unter
Ziffer 8.c) getroffenen Regelungen des notariellen
Kaufvertrages ergibt sich ein Wille der Parteien, wonach
der Beklagte in der vorstehend beschriebenen Form für
bestimmte Eigenschaften einstehen wollte.
Soweit der Beklagte unter Ziffer 8.c) erklärt hat, dass
"ca. 6000 m² des Flurstücks als Bauland genutzt
werden können und dass die Baubehörde vorab mündlich
erklärt hat, dass hierauf acht Eigenheime errichtet
werden können", fehlt es bereits an einem hinreichend
bestimmten
Erklärungsinhalt.
Der
Beklagte
wollte
offensichtlich nicht versichern, dass eine Erlaubnis der
zuständigen Bauaufsichtsbehörde und damit eine formelle
8
Bestätigung
der
Baulandqualität
bereits
vorlag;
ausdrücklich wird sich auf eine mündliche Erklärung
bezogen, die Rechtswirkungen nicht entfalten kann. In
dieser
Erklärung
des
Beklagten
liegt
nicht
die
Zusicherung der Baulandqualität der genannten 6000 m²;
andernfalls
wäre
die
Einschränkung,
die
in
der
Bezugnahme auf die mündliche Erklärung "der Baubehörde"
liegt, auch nicht sinnhaft.
Diese Auslegung wird bestätigt durch den Vergleich des
Vertragstextes mit dem ursprünglich von der Klägerin
vorgeschlagenen
Entwurf
für
die
"besonderen
Vereinbarungen" (Anl. B 1). Darin hatte die Klägerin als
Text vorgesehen, dass 6000 m² "als Bauland genehmigt
wurden" und dass "zehn Eigenheimstandorte ... genehmigt
werden". Eben diese Versicherung wollte der Beklagte
offensichtlich nicht abgeben. Nach Diskussion über den
Wortlaut im Notartermin - wie sich aus der Zeugenaussage
des beurkundenden Notars ergibt - wurde dann die
vorliegende
Version
gewählt,
aus
der
sich
die
Zusicherung dieser Eigenschaften eben nicht ergibt.
Auch die in Ziffer 8.a) des notariellen Kaufvertrages
gewählte Formulierung enthält - insbesondere in einer
Gesamtschau
der
vertraglichen
Regelungen -
keine
Zusicherung einer Eigenschaft i.S.d. § 463 BGB a.F.. Der
Beklagte
versichert
hier,
dass
"eine
positive
Bauvoranfrage vom Landratsamt Mittweida, Frau W. , für
das Flurstück für fünf Eigenheimstandorte vorliegt
und diese noch wirksam ist". Auffällig ist, dass nicht
ein konkreter Bescheid mit Datum und Aktenzeichen
bezeichnet wird, wie es üblich sein dürfte, wenn ein
solcher vorliegt. Ebenso ist die persönliche Bezugnahme
auf die Mitarbeiterin des Bauamtes ungewöhnlich für den
Fall, in dem eine Behörde einen formalen Bescheid
bereits erlassen hat.
Dass letztlich beide Parteien nicht davon ausgingen,
dass die Möglichkeit der Bebauung auch nur mit fünf
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Eigenheimen bereits gesichert war, ergibt sich zudem aus
den Regelungen unter Ziffer 8.k) des Notarvertrages:
Darin ist ausdrücklich ein Rücktrittsrecht des Käufers
vorgesehen für den Fall, dass die Bebauung mit fünf
Eigenheimen nicht möglich sei. Daraus ist zu ersehen,
dass die Parteien bei Vertragsschluss die Möglichkeit in
Betracht gezogen haben, dass auch eine Bebauung mit fünf
Eigenheimen nicht möglich sein würde, und explizit die
für diesen Fall eine Regelung in den Vertrag aufgenommen
haben.
Angesichts dieser Gesamtumstände kann ein Wille des
Beklagten, über die ausdrücklichen Regelungen hinaus für
die Bebaubarkeit und im Fall ihres Fehlens für alle
möglichen Folgen einstehen zu wollen, dem Vertragswerk
im Ergebnis nicht entnommen werden.
Auch eine Würdigung des in erster Instanz als Zeugen
vernommenen Notars M. führt nach Auffassung des
Senats zu keinem anderen Ergebnis. Dass, wie der Zeuge
aussagte, die Klägerin ersichtlich nur Bauland kaufen
wollte und den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn
nicht beide Parteien von einer Bebaubarkeit des
Grundstücks ausgegangen wären, steht fest. Ebenso, dass
sich der umfassende Haftungsausschluss in Ziffer 5. des
notariellen Kaufvertrages nur auf die allgemeinen
Regelungen,
nicht
aber
auf
die
"besonderen
Vereinbarungen" in Ziffer 8. beziehen sollte. Soweit der
Zeuge erklärte, er habe das vertragliche Rücktrittsrecht
in Ziffer 8.k) des Vertrages so verstanden, dass der
Klägerin neben den Rechten aus §§ 463, 326 BGB a.F. eine
weitere
Möglichkeit
zur
Geltendmachung
etwaiger
Ansprüche
gegeben
werden
sollte
(Protokoll
der
mündlichen Verhandlung vom 22.08.2001, S. 4), gibt auch
dies letztlich keinen Anlass, von der vorstehenden
Vertragsauslegung abzurücken. Ein derartiger Umfang der
vorgesehenen Ansprüche des Klägers ergibt sich aus der
letztlich unterzeichneten Fassung des Vertragswerkes
gerade nicht. Dass über diese Folgen zwischen den
10
Parteien konkret gesprochen wurde, hat der Notar nicht
ausgesagt. Unter diesen Umständen kann nicht davon
ausgegangen
werden,
dass
der
Beklagte
mit
den
getroffenen Formulierungen eine so weitgehende Haftung
übernehmen wollte.
3. Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Der Beklagte hat
gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur
Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung Zug
um Zug gegen Rückzahlung der bereits gezahlten ersten
Kaufpreisrate in Höhe von 10.225,84 EUR aus § 326 BGB
a.F.
Gemäß Ziffer 6.2a des notariellen Kaufvertrages war die
zweite Rate des Kaufpreises drei Wochen nach Mitteilung
des Notars fällig, in der der Klägerin bestätigt wurde,
dass die Vormerkung zu ihren Gunsten in das Grundbuch
eingetragen sei. Nach unwidersprochenem Vortrag des
Beklagten trat die Fälligkeit drei Wochen nach dem
19.08.1998 ein.
Die Klägerin hat die zweite Kaufpreisrate nicht gezahlt.
Mit Schreiben vom 11.08.2000 forderte der Beklagte die
Klägerin unter Fristsetzung zur Zahlung auf und
erklärte, für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die
Leistung abzulehnen. Mit Ablauf der gesetzten Frist am
31.08.2000 erloschen damit die Erfüllungsansprüche der
Parteien und das Vertragsverhältnis wandelte sich in ein
Abwicklungsverhältnis um.
Die Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate war nicht
deshalb ausgeschlossen, weil sich die Nichtbebaubarkeit
des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt bereits abzeichnete.
Fälligkeitsvoraussetzung
für
die
zweite
Rate
war
ausschließlich
die
Eintragung
der
Vormerkung
im
Grundbuch. Sämtliche Anforderungen hinsichtlich der
Bebauung des Grundstücks waren erst für die dritte und
letzte
Kaufpreisrate
Fälligkeitsvoraussetzung.
Die
Klägerin
war
insoweit
ein
Risiko
auch
bewusst
eingegangen; der notarielle Kaufvertrag enthält den
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Hinweis des Notars an den Käufer, dass er bezüglich der
ersten
beiden
Kaufpreisraten
eine
ungesicherte
Vorleistung erbringe.
Das Vertragsverhältnis war auch nicht bereits vorher
durch
Erklärung
der
Klägerin
in
ein
Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden: Die Klägerin
kündigt mit Schreiben vom 30.06.2000 an, den Kaufvertrag
"für ungültig (zu) erklären". Nach der vorstehend unter
1. ausgeführten Auffassung des Senats stand der Klägerin
für den Fall der Nichtbebaubarkeit des Grundstücks ein
vertragliches
Rücktrittsrecht
zu.
Dessen
Ausübung
enthält die Ankündigung im Schreiben der Klägerin vom
30.06.2000 noch nicht. Im Übrigen bestünde auch im Fall
des Rücktritts durch die Klägerin ein Anspruch des
Beklagten auf Löschung der Vormerkung Zug um Zug gegen
Rückzahlung
des
gezahlten
Kaufpreisteils
(so
die
Regelung in Ziffer 8.k) des notariellen Vertrages).
Soweit die Klägerin weitere Schadensersatzansprüche hat,
sind diese im vorliegenden Verfahren, in dem die
Klägerin nur ihren entgangenen Gewinn verlangt, nicht
geltend gemacht.
Da der Anspruch, den die Klägerin geltend macht, schon
dem Grunde nach nicht gegeben ist, erübrigen sich
Ausführungen dazu, dass die Klägerin ihren Schaden nicht
hat beweisen können.
Nach dem Gutachten des Sachverständigen scheint es
ausgeschlossen, dass die Klägerin mit der geplanten
Bebauung einen Gewinn hätte erzielen können.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind.