Urteil des OLG Dresden vom 23.01.2002
OLG Dresden: holz, organisation, kommunikation, beurkundung, minderung, haus, kausalität, bauwerk, auskunft, einfluss
Aktenzeichen: 11 U 1259/01
Leitsatz:
Die
Pflicht
zur
ordnungsgemäßen
Organisation
der
Kommunikation
verpflichtet
den
Geschäftsherrn,
seinen
Verhandlungsführer umfassend zu informieren und sich von ihm
umfassend informieren zu lassen. Geschieht dies nicht, muss
sich der Geschäftsherr so behandeln lassen, als wäre es
geschehen: das Wissen seines Verhandlungsführers und die
Aussagen seines Verhandlungsführers werden ihm zugerechnet
(im Anschluss an BGH 2, 132, 30, 37 ff.).
Suchbegriffe: Wissenszurechnung,
Verhandlungsgehilfe,
Organisation der Kommunikation
Vorschriften: § 166 BGB
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Oberlandesgericht
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Dresden
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Aktenzeichen: 11 U 1259/01
12-O-5215/00 LG Dresden
Verkündet am 23.01.2002
Die Urkundsbeamtin:
Justizsekretärin z.A.
IM
URTEIL
In dem Rechtsstreit
1.
T.S. ,
,
01737 Kurort Hartha
2.
O.S. ,
,
01737 Kurort Hartha
- Kläger und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigte zu 1) 2): Rechtsanwälte ,
& Kollegen,
,
01067 Dresden
gegen
K.B. ,
,
48249 Dülmen
- Beklagte und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ,
,
01309 Dresden
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wegen Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung
hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden auf-
grund der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2001 durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ,
Richter am Oberlandesgericht und
Richter am Amtsgericht
für Recht erkannt:
I.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 12. Zi-
vilkammer des Landgerichts Dresden vom 17.04.2001 -
Az.: 12 O 5215/00 - wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten
zur Last.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Beschwer der Beklagten beträgt 19.940,38 EUR
(39.000,00 DM).
Beschluss:
Der
Streitwert
für
das
Berufungsverfahren
wird
auf
19.940,38 EUR (39.000,00 DM) festgesetzt.
T a t b e s t a n d :
entfällt gemäß § 543 Abs. 1 ZPO.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Landgericht hat der nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 795, 797,
767 Abs. 1 ZPO zulässigen Vollstreckungsabwehrklage zu Recht
stattgegeben. Die Kläger haben gemäß §§ 459, 462, 476 BGB
einen Minderungsanspruch von mindestens 39.000,00 DM, so
dass die Beklagte aus dem umstrittenen Vertrag nichts mehr
zu beanspruchen hat.
1. Die Beklagte muss es sich zurechnen lassen, wenn ihr Le-
bensgefährte den Klägern versichert hat, es sei ein Holz-
schutzgutachten mit dem Ergebnis eingeholt worden, dass
es einen Befall mit Ungeziefer oder Pilzen nicht gäbe.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW-RR
1986, 1019, 1020) kommt es für die Wissenszurechnung bei
beurkundungsbedürftigen Verträgen, bei denen sich eine
Partei eines Verhandlungsgehilfen bedient hat, auf das
Wissen der vertragsschließenden Partei an und nicht des
mit den Vorverhandlungen betrauten Gehilfen. Das wird da-
mit begründet, dass sich der Warn- und Schutzzweck der
Beurkundung nur dem daran Beteiligten gegenüber entfalten
könne. Diese Auffassung ist allgemein anerkannt (OLG Mün-
chen NJW-RR 1993, 1168, 1169; Palandt/Heinrichs, BGB, 61.
Aufl., § 166 Rdn. 7; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., §
166 Rdn. 6; MünchKommBGB/Schramm, 4. Aufl., § 166 Rdn.
37).
Diese Auffassung schließt nach Ansicht des Oberlandesge-
richts Köln (NJW-RR 1993, 1170, 1171) nicht aus, dass
sich bei Grundstückskaufverträgen derjenige Vertragspart-
ner, der sich für die Vorverhandlungen eines Gehilfen be-
dient, ein arglistiges Verschweigen eines Mangels durch
diesen Gehilfen zurechnen lassen muss. Der Senat tritt
dieser, soweit problematisiert wohl auf einhellige Zu-
stimmung gestoßenen Ansicht (Soergel/Leptien, a.a.O.; Er-
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man/Palm, BGB, 10. Aufl., § 166 Rdn. 9), im Ergebnis,
nicht jedoch in der Begründung bei:
Ausgangspunkt für die Beurteilung der Zurechnungsfrage
muss die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Organisation
der Kommunikation sein, wie sie der 5. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs in seiner neueren Rechtsprechung bei
allen Organisationsformen sieht, bei denen eine Wissens-
zersplitterung stattfinden kann (BGHZ 132, 30, 35 ff.
(insbesondere 37)).
Die genannte Verpflichtung beinhaltet, dass aus Gründen
des Verkehrsschutzes Informationen, deren Relevanz für
andere Personen innerhalb der Organisation erkennbar ist,
tatsächlich an diese Personen weitergegeben werden (In-
formationsweiterleitungspflicht) und dass umgekehrt si-
chergestellt sein muss, dass nach anderswo innerhalb der
Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich we-
sentlichen Informationen nachgefragt wird (Informations-
abfragepflicht) (vgl. a.a.O.).
Für den Streitfall bedeutet das, dass einerseits der Le-
bensgefährte der Beklagten verpflichtet war, diese umfas-
send über die Vorverhandlungen zu dem ersichtlich als be-
deutsam angesehenen Punkt eines etwaigen Schädlingsbe-
falls des Holzes zu informieren. Umgekehrt war auch die
Beklagte gehalten, vor der Vertragsbeurkundung von ihrem
Lebensgefährten den genauen Verhandlungsstand zu diesem
wesentlichen Problem zu erfragen. Erst nach Erfüllung
dieser im Interesse des Verkehrsschutzes bestehenden Ver-
pflichtungen (vgl. a.a.O.) hätte die Beklagte für sich in
Anspruch nehmen können, dass es wegen des Warn- und
Schutzzwecks der Beurkundung allein auf ihr Wissen an-
kommt (BGH NJW-RR 1986, 1019, 1020).
2. Der vertragliche Gewährleistungsausschluss in § 7 Nr. 1
des notariellen Vertrages vom 24.09.1999 ist aus dem Ge-
sichtspunkt der Arglisthaftung gemäß § 476 BGB nichtig,
so dass die Kläger gemäß §§ 459, 462 BGB Minderung bean-
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spruchen können. Der Senat ist im Ergebnis der Wiederho-
lung der Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass
Herr S. , der Lebensgefährte und Verhandlungsführer
der Beklagten, bei der gemeinsamen Besichtigung des Ob-
jekts tatsächlich gesagt hat, es gebe ein Holzschutzgut-
achten, welches bestätige, das Holz im Haus sei frei von
lebendem Schädlingsbefall. In dieser Erklärung liegt eine
arglistige Vorspiegelung der Abwesenheit von Fehlern, die
dem arglistigen Verschweigen von Mängeln im Sinne des §
476 BGB gleichsteht (vgl. RGZ 83, 241, 242 f.).
Die Überzeugungsbildung des Senats beruht auf folgenden
Erwägungen:
Der Verhandlungsführer selbst hat entschieden in Abrede
gestellt, so etwas gesagt zu haben: er habe nur erzählt,
dass man noch vor Beginn der Um- und Ausbauarbeiten einen
Holzschutzgutachter ins Haus geholt habe, der aber so
viel Honorar, nämlich 6.500,00 DM, verlangt habe, dass
man, nach Rücksprache mit Fachleuten, darauf verzichtet
habe. Die Fachleute hätten nämlich gesagt, in so alten
trockenem Holz gebe es keinen lebenden Befall mehr, Fraß-
spuren seien Zeugnisse der Vergangenheit, man solle die
sechseinhalbtausend Mark lieber dem Fachbetrieb geben,
der das Holzwerk saniere. So sei es geschehen, der Zim-
mermann habe den Auftrag erhalten, ohne finanzielles Li-
mit alles geschädigte Holz auszutauschen.
Diesen Sachverhalt habe er dem Zweitkläger und seinem Be-
gleiter, der ihm als Bausachverständiger vorgestellt wor-
den sei, im Wohnzimmer berichtet, damit sei das Thema er-
ledigt gewesen.
Dasselbe habe er auf die beiden schriftlichen Anforderun-
gen eines Gutachtens im November 1999 und Mai 2000 dem
Zweitkläger telefonisch erklärt, der Zweitkläger habe
sich jedes Mal mit dieser Erklärung zufrieden gegeben.
Bis auf die beiden Telefonate nach den jeweiligen Gutach-
tensanforderungen ist diese Darstellung plausibel. Aller-
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dings berührt merkwürdig, dass der Zweitkläger sich drei-
mal mit derselben Erklärung, es gebe kein Gutachten, zu-
frieden gegeben habe, gleichwohl aber immer wieder ein
nicht existierendes Gutachten verlangt haben soll.
Vielleicht hätte der Senat dennoch die beiden wider-
sprüchlichen Aussagen über das Gespräch beim Besichti-
gungstermin für gleich überzeugungskräftig gehalten und
dann nach Beweislast entschieden, wenn nicht die Persön-
lichkeit des Begleiters des Zweitklägers gewesen wäre,
der sich mit dieser Erklärung des Verhandlungsführers der
Beklagten nicht zufriedengegeben hätte. Er, nicht der
Zweitkläger, war wegen der Fraßspuren am alten Holz im
Dachboden misstrauisch geworden und wollte eine schrift-
liche Unterlage darüber haben, dass es keinen lebenden
Befall gäbe. Ihm war es zunächst nicht auf ein Gutachten
angekommen, die Rechnung einer Fachfirma hätte ihn zu-
frieden gestellt, ihm war wichtig, dass jemand in der Ge-
währleistung sei, wenn tatsächlich doch noch lebende
Schädlinge vorhanden sein sollten.
Dieser Begleiter des Zweitklägers hat zwar nur eine be-
grenzte formale Ausbildung, ist aber gewitzt und sachkun-
dig. Der Senat hat ihm geglaubt, dass er sich mit der Ge-
schichte vom Zimmermann nicht zufrieden gegeben hätte.
Der Zeuge hat als Grund für sein Misstrauen plausibel an-
gegeben, dass in seinen Augen das alte Holz im Dachboden
nicht mit Holzschutzmitteln behandelt worden sei. Das hat
sich durch die spätere Aussage des Verhandlungsführers
der Beklagten bestätigt.
Schließlich ist der Zweitkläger selbst nach dem Besichti-
gungstermin davon überzeugt gewesen, es gebe ein Holz-
schutzgutachten; sonst hätte er nicht zweimal schriftlich
danach gefragt, und zwar zu Zeiten, als zwischen den Par-
teien noch kein Streit ausgebrochen war und als er selbst
noch nicht argwöhnte, das Holz sei doch befallen.
Der Zweitkläger hat sich nicht mehr erinnern können, ob
er den Verhandlungsführer der Beklagten selbst habe sagen
hören, es gebe ein Holzschutzgutachten mit negativem Er-
gebnis oder ob ihm sein Begleiter diesen Umstand unmit-
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telbar nach der Besichtigung berichtet habe. Diese skru-
pulöse Schilderung des Gedächtnisbildes mindert nicht,
sondern stärkt die Glaubhaftigkeit dessen, was der Zweit-
kläger erinnert, dass nämlich im Besichtigungstermin der
Verhandlungsführer der Beklagten gesagt habe, es gebe ein
Holzschutzgutachten mit negativem Ergebnis.
Der Senat hat sich angesichts der beiden Zeugenpersön-
lichkeiten leichter vorstellen können, der Verhandlungs-
führer der Beklagten habe sich im Eifer des Verkaufsge-
sprächs dazu hinreißen lassen, seine volle Überzeugung,
es gebe keine lebenden Schädlinge, mit einem erfundenen
Gutachten nach außen hin zu stützen, als er sich vorstel-
len konnte, der Begleiter des Klägers habe das Gutachten
erfunden, als noch gar kein Motiv für eine solche Erfin-
dung in Sicht war. Deswegen hat es in unseren Augen der
Glaubhaftigkeit der Aussage H. nicht geschadet,
dass der Zeuge seine Verbindung zu den Klägern und seine
Aufgabe bei der Besichtigung wahrheitswidrig untertrieben
hat.
Der Senat hat auch erwogen, ob ein Missverständnis die
divergierenden Aussagen erklären könne, etwa so, dass der
Begleiter des Zweitklägers nach Holzschädlingen gefragt,
er zur Antwort erhalten habe, alles sei in Ordnung, der
Zimmermann habe alle kranken Hölzer ausgetauscht, er
nachgefragt habe, ob es etwas schriftliches gebe, und
dann zur Antwort erhalten habe, ja, die Rechnung des Zim-
mermanns, und dass dann auf Klägerseite diese Auskunft zu
einem Gutachten mutiert sei.
Diese Möglichkeit schied aber als Erklärung aus, weil der
Begleiter des Klägers mit einer Rechnung zufrieden gewe-
sen wäre und von vornherein gar nicht auf ein Gutachten
aus gewesen war.
3. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, der Zeuge
H. sei gar kein Verhandlungsgehilfe des Klägers
gewesen, so dass Erklärungen ihm gegenüber auf das Ver-
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tragsverhältnis der Parteien keinen Einfluss haben könn-
ten.
Es trifft zwar zu, dass der Zeuge H. bei seiner
Vernehmung versucht hat, den Eindruck zu erwecken, als
habe er nur aus bautechnischem Interesse den Zweitkläger
bei der Hausbesichtigung begleitet. Diese Aussage des
Zeugen - und nur diese allein - wirkte allerdings kon-
struiert und wenig überzeugungskräftig. Denn dass jemand
einzig und allein aufgrund allgemeiner bautechnischer In-
teressiertheit den weiten Weg aus dem Raum Zwickau nach
Hartha (Kurort) auf sich nimmt und viel Zeit aufwendet,
nur um ein nicht einmal außergewöhnliches Bauwerk zu be-
sichtigen, vermag der Senat nicht zu glauben. Der Zeuge
ist daher als Verhandlungsgehilfe des Klägers anzusehen,
als der er auch der Beklagtenseite gegenüber in Erschei-
nung getreten ist, wie der Zeuge S. eingangs seiner
Aussage bekräftigt hat.
4. Die Dinge liegen auch nicht so, dass die Erklärung des
Zeugen S. für den Kaufentschluss der Kläger nicht ur-
sächlich gewesen sei, mit der Folge, dass diese sich
nicht erfolgreich auf Arglist berufen dürften. Die feh-
lende Kausalität steht entgegen der Auffassung der dafür
beweisbelasteten Beklagten (Palandt/Putzo, a.a.O., § 463
Rdn. 9 m.w.N.) vorliegend keineswegs fest. Vielmehr zei-
gen bereits die Schreiben mit der Bitte um Gutachtenüber-
sendung vom 18.11.1999 (Anlage K 2) und 24.05.2000 (Anla-
ge K 3), dass die Freiheit der Bausubstanz von Holzschäd-
lingen ein wesentliches Anliegen der Kläger war.
5. Ein Gewährleistungsanspruch der Kläger setzt gemäß § 459
BGB voraus, dass der Schädlingsbefall bereits bei Gefahr-
übergang am 04.10.1999 (§ 8 Nr. 1 des Vertrages vom
24.09.1999) vorhanden war. Das ist durch das Gerichtsgut-
achten K. (S. 9), das Privatgutachten Kl. (S. 7) und
die Zeugenaussage H. (vorhandene Löcher bei der
Besichtigung) bewiesen; das Bestreiten der Beklagten geht
folglich ins Leere.
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6. Soweit die Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts die Restfor-
derung der Beklagten nicht unmittelbar reduziert haben
sollte, weil sich die noch offene Kaufpreisforderung auf
die mitverkauften beweglichen Sachen gemäß § 6 des nota-
riellen Vertrages vom 24.09.1999 bezieht (Berufungsbe-
gründung S. 10, Bl. 103 d. A.), haben die Kläger mit ih-
rem Minderungsanspruch ausdrücklich hilfsweise aufgerech-
net (Berufungserwiderung S. 7 f., Bl. 113 f. d. A.). Das
war gemäß § 530 Abs. 2 ZPO sachdienlich und hat den gege-
benenfalls separat bestehenden Kaufpreisanspruch für die
beweglichen Sachen zum Erlöschen gebracht. Dass als
Schuldgrund nur noch die Vereinbarung vom 05.06.2000 in
Frage kommen soll, die die offene Forderung von
40.000,00 DM auf 39.000,00 DM reduziert hat (vgl. Beru-
fungsbegründung, a.a.O.), ist nicht ersichtlich. Wäre
dies gewollt gewesen, könnte die Beklagte aus dem streit-
gegenständlichen Notarvertrag nicht mehr vollstrecken.
Davon geht sie aber selbst nicht aus, wie die von ihr er-
wirkten vollstreckbaren Ausfertigungen des Vertrages (An-
lage K 7) zeigen.
7. Ein Gewährleistungsausschluss wegen Mangelkenntnis der
Kläger gemäß § 460 BGB kommt nicht in Frage. Die Beklagte
hat nicht bewiesen, dass die Kläger bei Vertragsabschluss
Kenntnis von dem Schädlingsbefall gehabt hätten.
8. Auch der Höhe nach ist die Minderung durch die Kläger be-
gründet, denn entgegen der Ansicht der Beklagten ist be-
wiesen,
dass
die
aufzuwendenden
Sanierungskosten
50.000,00 DM bis 60.000,00 DM betragen. Das ergibt sich
aus den ausführlichen Erwägungen des Sachverständigen
K. im selbständigen Beweisverfahren (Gutachten S. 11),
die im Ergebnis mit der Schätzung des Privatsachverstän-
digen Kl. (Sanierungskosten ca. 50.000,00 DM, vgl. Gut-
achten S. 14) übereinstimmen. Die Beklagte hat gegen die
gutachterlichen Feststellungen keine substantiierten Ein-
wendungen erhoben.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht
auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Festsetzung des Wertes der Beschwer hat ihre Grundlage
in § 546 Abs. 2 ZPO.