Urteil des OLG Dresden vom 23.01.2002, 11 U 1259/01

Entschieden
23.01.2002
Schlagworte
Holz, Organisation, Kommunikation, Beurkundung, Minderung, Haus, Kausalität, Bauwerk, Auskunft, Einfluss
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Aktenzeichen: 11 U 1259/01

Leitsatz:

Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der

Kommunikation verpflichtet den Geschäftsherrn, seinen Verhandlungsführer umfassend zu informieren und sich von ihm

umfassend informieren zu lassen. Geschieht dies nicht, muss sich der Geschäftsherr so behandeln lassen, als wäre es

geschehen: das Wissen seines Verhandlungsführers und die Aussagen seines Verhandlungsführers werden ihm zugerechnet

(im Anschluss an BGH 2, 132, 30, 37 ff.).

Suchbegriffe: Wissenszurechnung, Verhandlungsgehilfe, Organisation der Kommunikation

Vorschriften: § 166 BGB

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wegen Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2001 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , Richter am Oberlandesgericht und Richter am Amtsgericht

für Recht erkannt:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 17.04.2001 - Az.: 12 O 5215/00 - wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten

zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Beschwer der Beklagten beträgt 19.940,38 EUR

(39.000,00 DM).

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 19.940,38 EUR (39.000,00 DM) festgesetzt.

T a t b e s t a n d :

entfällt gemäß § 543 Abs. 1 ZPO.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat der nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 795, 797,

767 Abs. 1 ZPO zulässigen Vollstreckungsabwehrklage zu Recht stattgegeben. Die Kläger haben gemäß §§ 459, 462, 476 BGB einen Minderungsanspruch von mindestens 39.000,00 DM, so dass die Beklagte aus dem umstrittenen Vertrag nichts mehr

zu beanspruchen hat.

1. Die Beklagte muss es sich zurechnen lassen, wenn ihr Lebensgefährte den Klägern versichert hat, es sei ein Holzschutzgutachten mit dem Ergebnis eingeholt worden, dass

es einen Befall mit Ungeziefer oder Pilzen nicht gäbe.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW-RR 1986, 1019, 1020) kommt es für die Wissenszurechnung bei

beurkundungsbedürftigen Verträgen, bei denen sich eine Partei eines Verhandlungsgehilfen bedient hat, auf das

Wissen der vertragsschließenden Partei an und nicht des mit den Vorverhandlungen betrauten Gehilfen. Das wird damit begründet, dass sich der Warn- und Schutzzweck der Beurkundung nur dem daran Beteiligten gegenüber entfalten

könne. Diese Auffassung ist allgemein anerkannt (OLG München NJW-RR 1993, 1168, 1169; Palandt/Heinrichs, BGB, 61.

Aufl., § 166 Rdn. 7; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 166Rdn. 6; MünchKommBGB/Schramm, 4. Aufl., § 166 Rdn. 37).

Diese Auffassung schließt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Köln (NJW-RR 1993, 1170, 1171) nicht aus, dass sich bei Grundstückskaufverträgen derjenige Vertragspartner, der sich für die Vorverhandlungen eines Gehilfen bedient, ein arglistiges Verschweigen eines Mangels durch diesen Gehilfen zurechnen lassen muss. Der Senat tritt dieser, soweit problematisiert wohl auf einhellige Zustimmung gestoßenen Ansicht (Soergel/Leptien, a.a.O.; Er-

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man/Palm, BGB, 10. Aufl., § 166 Rdn. 9), im Ergebnis, nicht jedoch in der Begründung bei:

Ausgangspunkt für die Beurteilung der Zurechnungsfrage muss die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation sein, wie sie der 5. Zivilsenat des

Bundesgerichtshofs in seiner neueren Rechtsprechung bei allen Organisationsformen sieht, bei denen eine Wissenszersplitterung stattfinden kann (BGHZ 132, 30, 35 ff. (insbesondere 37)).

Die genannte Verpflichtung beinhaltet, dass aus Gründen des Verkehrsschutzes Informationen, deren Relevanz für andere Personen innerhalb der Organisation erkennbar ist,

tatsächlich an diese Personen weitergegeben werden (Informationsweiterleitungspflicht) und dass umgekehrt sichergestellt sein muss, dass nach anderswo innerhalb der

Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen nachgefragt wird (Informationsabfragepflicht) (vgl. a.a.O.).

Für den Streitfall bedeutet das, dass einerseits der Lebensgefährte der Beklagten verpflichtet war, diese umfassend über die Vorverhandlungen zu dem ersichtlich als bedeutsam angesehenen Punkt eines etwaigen Schädlingsbefalls des Holzes zu informieren. Umgekehrt war auch die Beklagte gehalten, vor der Vertragsbeurkundung von ihrem

Lebensgefährten den genauen Verhandlungsstand zu diesem wesentlichen Problem zu erfragen. Erst nach Erfüllung dieser im Interesse des Verkehrsschutzes bestehenden Verpflichtungen (vgl. a.a.O.) hätte die Beklagte für sich in Anspruch nehmen können, dass es wegen des Warn- und Schutzzwecks der Beurkundung allein auf ihr Wissen ankommt (BGH NJW-RR 1986, 1019, 1020).

2. Der vertragliche Gewährleistungsausschluss in § 7 Nr. 1des notariellen Vertrages vom 24.09.1999 ist aus dem Gesichtspunkt der Arglisthaftung gemäß § 476 BGB nichtig, so dass die Kläger gemäß §§ 459, 462 BGB Minderung bean-

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spruchen können. Der Senat ist im Ergebnis der Wiederholung der Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass

Herr S. , der Lebensgefährte und Verhandlungsführer der Beklagten, bei der gemeinsamen Besichtigung des Objekts tatsächlich gesagt hat, es gebe ein Holzschutzgutachten, welches bestätige, das Holz im Haus sei frei von

lebendem Schädlingsbefall. In dieser Erklärung liegt eine arglistige Vorspiegelung der Abwesenheit von Fehlern, die dem arglistigen Verschweigen von Mängeln im Sinne des § 476 BGB gleichsteht (vgl. RGZ 83, 241, 242 f.).

Die Überzeugungsbildung des Senats beruht auf folgenden Erwägungen:

Der Verhandlungsführer selbst hat entschieden in Abrede

gestellt, so etwas gesagt zu haben: er habe nur erzählt, dass man noch vor Beginn der Um- und Ausbauarbeiten einen

Holzschutzgutachter ins Haus geholt habe, der aber so viel Honorar, nämlich 6.500,00 DM, verlangt habe, dass

man, nach Rücksprache mit Fachleuten, darauf verzichtet habe. Die Fachleute hätten nämlich gesagt, in so alten

trockenem Holz gebe es keinen lebenden Befall mehr, Fraßspuren seien Zeugnisse der Vergangenheit, man solle die

sechseinhalbtausend Mark lieber dem Fachbetrieb geben, der das Holzwerk saniere. So sei es geschehen, der Zimmermann habe den Auftrag erhalten, ohne finanzielles Limit alles geschädigte Holz auszutauschen.

Diesen Sachverhalt habe er dem Zweitkläger und seinem Begleiter, der ihm als Bausachverständiger vorgestellt worden sei, im Wohnzimmer berichtet, damit sei das Thema erledigt gewesen. Dasselbe habe er auf die beiden schriftlichen Anforderungen eines Gutachtens im November 1999 und Mai 2000 dem Zweitkläger telefonisch erklärt, der Zweitkläger habe sich jedes Mal mit dieser Erklärung zufrieden gegeben.

Bis auf die beiden Telefonate nach den jeweiligen Gutachtensanforderungen ist diese Darstellung plausibel. Aller-

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dings berührt merkwürdig, dass der Zweitkläger sich dreimal mit derselben Erklärung, es gebe kein Gutachten, zufrieden gegeben habe, gleichwohl aber immer wieder ein nicht existierendes Gutachten verlangt haben soll. Vielleicht hätte der Senat dennoch die beiden widersprüchlichen Aussagen über das Gespräch beim Besichtigungstermin für gleich überzeugungskräftig gehalten und dann nach Beweislast entschieden, wenn nicht die Persönlichkeit des Begleiters des Zweitklägers gewesen wäre, der sich mit dieser Erklärung des Verhandlungsführers der

Beklagten nicht zufriedengegeben hätte. Er, nicht der Zweitkläger, war wegen der Fraßspuren am alten Holz im Dachboden misstrauisch geworden und wollte eine schriftliche Unterlage darüber haben, dass es keinen lebenden

Befall gäbe. Ihm war es zunächst nicht auf ein Gutachten

angekommen, die Rechnung einer Fachfirma hätte ihn zufrieden gestellt, ihm war wichtig, dass jemand in der Gewährleistung sei, wenn tatsächlich doch noch lebende Schädlinge vorhanden sein sollten.

Dieser Begleiter des Zweitklägers hat zwar nur eine begrenzte formale Ausbildung, ist aber gewitzt und sachkundig. Der Senat hat ihm geglaubt, dass er sich mit der Geschichte vom Zimmermann nicht zufrieden gegeben hätte.

Der Zeuge hat als Grund für sein Misstrauen plausibel angegeben, dass in seinen Augen das alte Holz im Dachboden

nicht mit Holzschutzmitteln behandelt worden sei. Das hat sich durch die spätere Aussage des Verhandlungsführers

der Beklagten bestätigt.

Schließlich ist der Zweitkläger selbst nach dem Besichtigungstermin davon überzeugt gewesen, es gebe ein Holzschutzgutachten; sonst hätte er nicht zweimal schriftlich danach gefragt, und zwar zu Zeiten, als zwischen den Parteien noch kein Streit ausgebrochen war und als er selbst noch nicht argwöhnte, das Holz sei doch befallen. Der Zweitkläger hat sich nicht mehr erinnern können, ob er den Verhandlungsführer der Beklagten selbst habe sagen hören, es gebe ein Holzschutzgutachten mit negativem Ergebnis oder ob ihm sein Begleiter diesen Umstand unmit-

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telbar nach der Besichtigung berichtet habe. Diese skrupulöse Schilderung des Gedächtnisbildes mindert nicht,

sondern stärkt die Glaubhaftigkeit dessen, was der Zweitkläger erinnert, dass nämlich im Besichtigungstermin der Verhandlungsführer der Beklagten gesagt habe, es gebe ein Holzschutzgutachten mit negativem Ergebnis.

Der Senat hat sich angesichts der beiden Zeugenpersönlichkeiten leichter vorstellen können, der Verhandlungsführer der Beklagten habe sich im Eifer des Verkaufsgesprächs dazu hinreißen lassen, seine volle Überzeugung, es gebe keine lebenden Schädlinge, mit einem erfundenen Gutachten nach außen hin zu stützen, als er sich vorstellen konnte, der Begleiter des Klägers habe das Gutachten

erfunden, als noch gar kein Motiv für eine solche Erfindung in Sicht war. Deswegen hat es in unseren Augen der Glaubhaftigkeit der Aussage H. nicht geschadet,

dass der Zeuge seine Verbindung zu den Klägern und seine Aufgabe bei der Besichtigung wahrheitswidrig untertrieben

hat.

Der Senat hat auch erwogen, ob ein Missverständnis die divergierenden Aussagen erklären könne, etwa so, dass der

Begleiter des Zweitklägers nach Holzschädlingen gefragt, er zur Antwort erhalten habe, alles sei in Ordnung, der

Zimmermann habe alle kranken Hölzer ausgetauscht, er nachgefragt habe, ob es etwas schriftliches gebe, und

dann zur Antwort erhalten habe, ja, die Rechnung des Zimmermanns, und dass dann auf Klägerseite diese Auskunft zu einem Gutachten mutiert sei. Diese Möglichkeit schied aber als Erklärung aus, weil der Begleiter des Klägers mit einer Rechnung zufrieden gewesen wäre und von vornherein gar nicht auf ein Gutachten aus gewesen war.

3. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, der Zeuge H. sei gar kein Verhandlungsgehilfe des Klägers gewesen, so dass Erklärungen ihm gegenüber auf das Ver-

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tragsverhältnis der Parteien keinen Einfluss haben könnten.

Es trifft zwar zu, dass der Zeuge H. bei seiner Vernehmung versucht hat, den Eindruck zu erwecken, als habe er nur aus bautechnischem Interesse den Zweitkläger

bei der Hausbesichtigung begleitet. Diese Aussage des Zeugen - und nur diese allein - wirkte allerdings konstruiert und wenig überzeugungskräftig. Denn dass jemand einzig und allein aufgrund allgemeiner bautechnischer Interessiertheit den weiten Weg aus dem Raum Zwickau nach Hartha (Kurort) auf sich nimmt und viel Zeit aufwendet, nur um ein nicht einmal außergewöhnliches Bauwerk zu besichtigen, vermag der Senat nicht zu glauben. Der Zeuge

ist daher als Verhandlungsgehilfe des Klägers anzusehen,

als der er auch der Beklagtenseite gegenüber in Erscheinung getreten ist, wie der Zeuge S. eingangs seiner

Aussage bekräftigt hat.

4. Die Dinge liegen auch nicht so, dass die Erklärung des Zeugen S. für den Kaufentschluss der Kläger nicht ursächlich gewesen sei, mit der Folge, dass diese sich nicht erfolgreich auf Arglist berufen dürften. Die fehlende Kausalität steht entgegen der Auffassung der dafür beweisbelasteten Beklagten (Palandt/Putzo, a.a.O., § 463

Rdn. 9 m.w.N.) vorliegend keineswegs fest. Vielmehr zeigen bereits die Schreiben mit der Bitte um Gutachtenübersendung vom 18.11.1999 (Anlage K 2) und 24.05.2000 (Anlage K 3), dass die Freiheit der Bausubstanz von Holzschädlingen ein wesentliches Anliegen der Kläger war.

5. Ein Gewährleistungsanspruch der Kläger setzt gemäß § 459 BGB voraus, dass der Schädlingsbefall bereits bei Gefahrübergang am 04.10.1999 8 Nr. 1 des Vertrages vom 24.09.1999) vorhanden war. Das ist durch das Gerichtsgutachten K. (S. 9), das Privatgutachten Kl. (S. 7) und die Zeugenaussage H. (vorhandene Löcher bei der Besichtigung) bewiesen; das Bestreiten der Beklagten geht folglich ins Leere.

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6. Soweit die Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts die Restforderung der Beklagten nicht unmittelbar reduziert haben sollte, weil sich die noch offene Kaufpreisforderung auf die mitverkauften beweglichen Sachen gemäß § 6 des notariellen Vertrages vom 24.09.1999 bezieht (Berufungsbegründung S. 10, Bl. 103 d. A.), haben die Kläger mit ihrem Minderungsanspruch ausdrücklich hilfsweise aufgerechnet (Berufungserwiderung S. 7 f., Bl. 113 f. d. A.). Das war gemäß § 530 Abs. 2 ZPO sachdienlich und hat den gegebenenfalls separat bestehenden Kaufpreisanspruch für die beweglichen Sachen zum Erlöschen gebracht. Dass als Schuldgrund nur noch die Vereinbarung vom 05.06.2000 in Frage kommen soll, die die offene Forderung von

40.000,00 DM auf 39.000,00 DM reduziert hat (vgl. Berufungsbegründung, a.a.O.), ist nicht ersichtlich. Wäre dies gewollt gewesen, könnte die Beklagte aus dem streitgegenständlichen Notarvertrag nicht mehr vollstrecken. Davon geht sie aber selbst nicht aus, wie die von ihr erwirkten vollstreckbaren Ausfertigungen des Vertrages (Anlage K 7) zeigen.

7. Ein Gewährleistungsausschluss wegen Mangelkenntnis der

Kläger gemäß § 460 BGB kommt nicht in Frage. Die Beklagte hat nicht bewiesen, dass die Kläger bei Vertragsabschluss

Kenntnis von dem Schädlingsbefall gehabt hätten.

8. Auch der Höhe nach ist die Minderung durch die Kläger begründet, denn entgegen der Ansicht der Beklagten ist bewiesen, dass die aufzuwendenden Sanierungskosten 50.000,00 DM bis 60.000,00 DM betragen. Das ergibt sich aus den ausführlichen Erwägungen des Sachverständigen K. im selbständigen Beweisverfahren (Gutachten S. 11), die im Ergebnis mit der Schätzung des Privatsachverständigen Kl. (Sanierungskosten ca. 50.000,00 DM, vgl. Gutachten S. 14) übereinstimmen. Die Beklagte hat gegen die gutachterlichen Feststellungen keine substantiierten Einwendungen erhoben.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Festsetzung des Wertes der Beschwer hat ihre Grundlage

in § 546 Abs. 2 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil