Urteil des OLG Dresden vom 27.02.2002, 11 U 879/00

Entschieden
27.02.2002
Schlagworte
Firma, Zustand, Widerklage, Dach, Sanierung, Ausführung, Erhaltung, Bewirtschaftung, Bauaufsicht, Grundstück
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Aktenzeichen: 11 U 0879/00

Grundstücks- und Vermögensrecht - Vermögensrecht

Leitsatz:

Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme sind im Sinne von § 3 Abs. 3 VermG:

Die Neueindeckung eines undichten Daches, die Neuherstellung von Regenrinnen und Neumauern einsturzgefährdeter Kamine, Neuherstellung durchfaulter Treppenpodeste.

Vorschriften: § 3 Abs. 3 VermG

Suchbegriffe: Erhaltungsmaßnahmen außergewöhnlich Erstattungsanspruch VermG § 7 Abs. 7 VermG § 3 Abs. 3 Aufrechnung

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hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2002 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , Richter am Landgericht und Richter am Amtsgericht

für Recht erkannt:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Leipzig vom 11.01.2000 (Az.: 15 O 3885/99) geändert:

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte 30.716,87 EUR (60.076,98 DM) zzgl. 4% Zinsen seit dem 27.04.1999 zu zahlen.

II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen und die Widerklage abgewiesen.

Die Klage wird abgewiesen.

III. Von den Kosten des gesamten Rechtsstreites tragen die Klägerin 65 % und die Beklagte 35 %.

IV. Die Beschwer der Klägerin ist 49.690,87 EUR. Die Beschwer der Beklagten ist 27.399,59 EUR. Der Streitwert des Berufungsverfahrens ist 77.090,46 EUR.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 39.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Parteien wird nachgelassen, Sicherheit auch durch eine unbefristete, unwiderrufliche, selbstschuldnerische Bürgschaft einer als Zoll- oder Steuerbürgen zugelassenen Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Europäischen Union zu erbringen.

VI. Die Revision wird nicht zugelassen.

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T a t b e s t a n d :

Die Klägerin begehrt die Herausgabe der von der Beklagten ab 1.7.1994 gezogenen Nutzungen. Die Beklagte verlangt Kostenersatz für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Teils rechnet sie gegen die Klageforderung auf, darüber hinaus hat sie

Teilwiderklage erhoben.

Aufgrund rechtskräftigen Restitutionsbescheids ist die Klägerin seit dem 1.7.1994 Eigentümerin des Grundstückes

G. Str. in Leipzig. Vormals war das Grundstück Volkseigentum und stand in Rechtsträgerschaft des V. Leipzig. Die Beklagte verwaltete es seit dem 3.10.1990.

Unter dem 25.3.1999 hat die Beklagte eine Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben des Grundstückes erteilt, die mit einem negativen Bewirtschaftungsergebnis in Höhe von 374.575,68 DM schließt (Anlagen K4, K5).

Die Abrechnung weist Mieteinnahmen für den Zeitraum nach dem 30.6.1994 bis zur Übergabe des Grundstückes an die Klägerin

in Höhe von 37.109,91 DM aus. Die Ausgaben für Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung sind mit über 392.000,00 DM

beziffert. Darin enthalten sind u.a. die Kosten, deren Ersatz die Beklagte begehrt, und zwar für die Erneuerung der

Dachentwässerung in Höhe von 19.109,85 DM, die Sanierung eines Giebelschornsteines in Höhe von 29.549,87 DM, die Sanierung der Schornsteinköpfe des Hinterhauses in Höhe von 33.939,05 DM, die Dachsanierung des Hinterhauses in Höhe von 45.143,47 DM und die Instandsetzung der Treppenpodeste in Hinterhaus in Höhe von 23.033,59 DM (vgl.Anlage B12).

Die Klägerin fordert Herausgabe der ab dem 30.6.1994 gezogenen Nutzungen.

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Sie hat erstinstanzlich beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 37.109,91 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechts- hängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hatte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hatte sie beantragt,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte

113.665,92 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 8.8.1994 zu

zahlen.

Die Beklagte hat behauptet, sie habe in den Jahren 1991 und 1992Instandsetzungen an beiden Gebäuden des Grundstückes

(Vorder- und Hinterhaus) vornehmen müssen, die dringend zur weiteren Bewirtschaftung notwendig gewesen und über die üblichen Erhaltungsmaßnahmen hinaus gegangen seien. Im Einzelnen:

Dachentwässerung HH:

Das alte Entwässerungssystem sei völlig defekt gewesen.

Regenwasser sei an den Außenmauern des Gebäudes entlanggelaufen und habe zur Durchfeuchtung des Objektes geführt. Feuchtigkeit sei in Wohnbereiche eingedrungen und habe dort zu Schimmelbildung geführt. Sie habe deshalb der Firma P. GmbH am 20.09.1991 Auftrag zur Erneuerung der Dachentwässerung erteilt (Anlage B1). Nach ordnungsgemäßer Ausführung habe diese am 09.12.1991 (Anlage B2) Rechnung in Höhe von 19.109,85 DM gelegt; der Betrag sei beglichen worden.

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Abbruch/Neuaufbau Giebelschornstein sowie Sicherung der Gie- belwand:

Der Kamin samt Giebelwand habe wegen Verschleißes des Mauerwerks und Instabilität einzustürzen gedroht. Eine Kaminneuerstellung sei erforderlich gewesen, die Giebelmauer habe

mit Ankern gesichert werden müssen. Sie habe deshalb der Firma S. am 02.03.1992 den Auftrag zur Sanierung erteilt (Anlage B3). Nach ordnungsgemäßer Ausführung habe diese ihre Leistung mit Rechnung vom 17.03.1992

in Höhe von 29.549,87 DM (Anlage B4) abgerechnet. Die Beklagte habe die Rechnung bezahlt.

Kaminsanierung HH:

Die Schornsteine des Hinterhauses seien sämtlichst baufällig und völlig versottet und deshalb eine Sanierung geboten gewesen. Sie habe deshalb der Firma S. am 30.10.1991 Auftrag zur Instandsetzung der Schornsteine erteilt (Anlage

B5). Nach ordnungsgemäßer Ausführung der Leistung habe diese unter dem 28.02.1992 Rechnung in Höhe von 33.939,05 DM (Anlage B6) gelegt. Der Betrag sei bezahlt worden.

Dachsanierung HH:

Das Dach des Hinterhauses sei völlig verkommen und undicht

gewesen. Auch habe die Gefahr des Lösens von Dachziegeln bestanden. Deshalb habe sie am 05.05.1992 (Anlage B7) der Firma S. ( GmbH i.G.) Auftrag zur Sanierung erteilt. Nach ordnungsgemäßer Ausführung habe diese am 23.06.1992 Rechnung in Höhe von 45.143,47 DM gelegt (Anlage B8). Der Betrag sei bezahlt worden.

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Sanierung Treppenpodeste HH:

Die Treppenpodeste im Hinterhaus drohten einzustürzen, da das Holz altersbedingt brüchig und durchgefault gewesen sei. Am 23.03.1992 habe sie deshalb den Auftrag an die Firma

GmbH i.G. zur Instandsetzung erteilt (Anlage B 9). Diese habe die Leistungen ordnungsgemäß erbracht und unter dem 28.04.1992 mit einem Betrag in Höhe von 23.033,59 DM abgerechnet (Anlage B10). Die Beklagte habe die Forderung beglichen.

Mit vorstehenden Aufwendungen rechne sie in der aufgeführten

Reihenfolge zunächst bis zur Höhe der Klageforderung auf;

darüber hinaus erhebe sie Widerklage.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Sie meint, die Widerklage scheitere bereits an der Datumsgrenze nach § 7 VII Satz 2 VermG. Ein Verwendungsersatzanspruch sei nicht gegeben, weil sämtliche Maßnahmen keine notwendigen Verwendungen i.S.v. § 3 III VermG seien.

Sie bestreite im weiteren den von der Beklagten behaupteten

desolaten Zustand. Auch bestreite sie, dass die jeweiligen Auftragnehmer die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt hätten. Zudem hält sie die in den Rechnungen zugrunde gelegten Preise für nicht ortsüblich.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

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Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Widerklage aber abgewiesen.

Es meint, die Beklagte habe einen Aufwendungsersatzanspruch nicht substantiiert dargetan. Sie habe weder dargelegt, dass die durchgeführten Maßnahmen zur Mieterhöhung berechtigten, noch dass es sich um zwingend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt habe. Eine Beweiserhebung komme mangels ausreichendem Sachvortrag nicht in Frage.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Im Wesentlichen unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens rügt sie die unterlassene Beweiserhebung. Sie habe ausreichend zur Erforderlichkeit der Instandsetzungsleistungen vorgetragen. Diese gehörten nicht zu den gewöhnlichen

Erhaltungsmaßnahmen einer Immobilie.

Die Sachverständige H. habe bereits 1991 in zwei Holzschutzgutachten erhebliche Schäden im Vorder- und Hinterhaus sowie die Baufälligkeit der Giebelmauer und der Schornsteine festgestellt (Anlagen BK1, BK2). Darüber hinaus

sei der V. Leipzig im Jahre 1990 durch die staatliche Bauaufsicht der Stadt Leipzig wegen des desolaten

Zustandes der Schornsteine und der Dächer beauflagt worden (Anlage BK 2).

Schließlich hat sie präzisiert, dass sich der sanierte Giebelschornstein im Vorderhaus befinde.

Sie hat beantragt:

Das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 11.01.2000 wird aufgehoben, die Klage abgewiesen sowie auf die Widerklage hin, die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 113.665,92 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 08.08.1994 zu bezahlen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

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Auch sie wiederholt und vertieft ihren bisherigen Vortrag. Die holztechnischen Untersuchungsberichte seien nicht aussagekräftig. Gleiches gelte für die vorgelegte Verfügung der staatlichen Bauaufsicht. Sie enthalte keine Beauflagung bezüglich der Dächer und betreffe zudem nicht die Beklagte. Ein Abbruch des Kamins (Giebelwand) sei nicht erforderlich

gewesen. Nach Beweisaufnahme stehe nunmehr fest, dass die Rechnung vom 17.3.1992 weder den Schornstein im Hinter- noch im Vorderhaus betreffe. Zudem sei erwiesen, dass die Leistungen an den Treppenpodesten nicht erbracht worden seien.

Das Dach hätte nicht erneuert, sondern mit einer billigeren Reparatur wieder instandgesetzt werden können. Auch war es nicht notwendig, die Klempnerarbeiten auszuführen und die Kaminköpfe zu erneuern.

Keine der Rechnungen der Firma S. GbmH

sei prüffähig. Die Preise seien überhöht.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen

R. , S. , U. und H. . Wegen deren Aussagen wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28.11.2001 (Bl.

224-241 d.A.) verwiesen.

Im weiteren ist Beweis erhoben durch Beiziehung des Sachverständigengutachtens V. vom 4.1.2002 (Bl.268-290 d.A.).

Im Senatstermin vom 16.1.2002 hat der Sachverständige sein Gutachten mündlich erstattet. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

I.

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Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.

Die Beklagte hat gegen die Klägerin gemäß § 3 III Satz 2lit. b, Satz 4 VermG Anspruch auf Erstattung der aufgewandten Kosten für das Grundstück G. -Straße 10 in Höhe von 97.186,89 DM.

Gegen die Klageforderung (37.109,91 DM) hat die Beklagte mit einem erstrangigen Teil ihrer Forderung wirksam aufgerechnet; die Widerklage hat im Umfang von 60.076,98 DM Erfolg.

1. Erstattungsanspruch nach § 3 III Satz 4 VermG

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Beklagte in den Jahren 1991 und 1992 außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen am betroffenen Grundstück durchgeführt

und finanziert hat. Das betrifft die Instandsetzung des Daches, der Dachentwässerung und der Kamine am Hinterhaus. Sie hat hierfür Kosten in Höhe von 97.186,98 DM aufgewandt, die sie ersetzt verlangen kann.

a) Erstattungspflichtig nach § 3 III Satz 4 VermG sind

Aufwendungen im Rahmen von Rechtsgeschäften, die im Zeitraum zwischen dem 03.10.1990 und dem 30.06.1994

entstanden und zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes erforderlich sind.

Die Regelung begrenzt die Erstattungspflicht. Sie gilt nur für außergewöhnliche Erhaltungskosten, während

normale Betriebs- und Erhaltungskosten nicht zu ersetzen sind.

Damit wird der Reprivatisierungsanspruch des Berechtigten auch nicht nachträglich wirtschaftlich entwertet, wie die Klägerin meint. Der Anspruch trägt vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand überschreiten, dem Berechtigten zugute kommen, wenn er sein Eigentum zurückerhält. Erneuerungsarbeiten an wesentlichen Gebäudebestandteilen (hier: Dach, Dachentwässerung und

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Kamine) erhöhen nicht nur den Grundstückswert, sie verbessern auch die wirtschaftliche Verwertbarkeit des

Vermögenswertes. Der Berechtigte soll deshalb Aufwendungsersatz leisten (vgl. BGH ZOV 2000, 393).

b) Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen der Beklagten

Außergewöhnlich sind alle die Maßnahmen, ohne die der Zustand oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Vermögenswertes sich verschlechtern würde (Kimme, Offene

Vermögensfragen, 2000, § 3 Rdn. 99 f.). Der Senat hat keine Zweifel, dass die von der Beklagten im Zeitraum Oktober 1991 bis Mai 1992 in Auftrag gegebenen Instandsetzungsarbeiten am Hinterhaus, mit

Ausnahme der Arbeiten an den Treppenpodesten, nicht

zum gewöhnlichen Erhaltungsaufwand gehörten.

Dachentwässerung

Nach den getroffenen Feststellungen waren die Rinnen der Dachentwässerung am Hinterhaus teilweise nicht

mehr vorhanden und im Übrigen nicht mehr funktionsfähig. Die Angaben der Zeugin H. haben den Senat

davon überzeugt. Diese hat glaubhaft angegeben, dass auf der Hofseite des Daches keine Dachrinne mehr vorhanden war. Sie hat auch Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk des Gebäudes festgestellt. Das liegt beim Fehlen einer Dachrinne bereits auf der Hand. Zweifel an der Richtigkeit der Zeugenaussage bestehen nicht. Die Zeugin ist Bausachverständige und kann daher vorhandene Schäden an der Bausubstanz sachkundig einschätzen. Ihre Angaben decken sich auch mit dem Befund im holztechnischen Untersuchungsbericht vom 16.11.1991, den sie im Auftrag der Beklagten erstellt hat. Bereits dort hatte sie das teilweise Fehlen der Dachrinne und im Übrigen deren Funktionsunfähigkeit festgestellt. Sie konstatierte bereits damals als Folge dessen Feuchteschäden im Mietbereich des 4. Obergeschosses (Abfallen des Putzes im Nischenbereich, Ver-

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salzungsränder, verquollene Fenster, Zerfall der Wetterschenkel) und dass sich durch die defekte Dachrinne

Niederschlagswasser ins Mauerwerk verteilt. Der Senat hat keine Zweifel, dass danach die Erneuerung der Dachentwässerung dringend erforderlich war, um einem Verfall der Bausubstanz zu begegnen.

Kaminköpfe

Eine Erneuerung der Kaminköpfe war gleichfalls dringend geboten. Das ergibt sich bereits aus der bauaufsichtlichen Sperrung sämtlicher Schornsteine des Hinterhauses, die die Staatliche Bauaufsicht der Stadt Leipzig verfügt und mit Schreiben vom 06.06.1990 dem

V. Leipzig mitgeteilt hat. Für eine

willkürliche Maßnahme der Staatlichen Bauaufsicht gibt es keine Anhaltspunkte. Es ist bekannt, dass mangels

ausreichender Baukapazitäten bauaufsichtliche Sperrungen von Gebäuden und Gebäudeteilen in der DDR von der

zuständigen Behörde nur dann vorgenommen wurden, wenn eine Gefahr für die Allgemeinheit bestand. Dass sich

die oberhalb des Daches befindlichen Schornsteinköpfe in einem bedenklichen Zustand befanden, hat auch die

Zeugin H. bestätigt. Sie hat zwei Schornsteine wahrgenommen, deren Absturz unmittelbar drohte. Für

den über dem Hauseingang liegenden Schornstein hatte die Zeugin bereits in ihrem Untersuchungsbericht vom

16.11.1991 vermerkt, dass dieser abzustürzen drohte, weil er sich in bedrohlicher Schrägstellung befand. Nach alledem kann die Klägerin nicht mit ihrem allgemeinen Einwand gehört werden, Teilreparaturen wären ausreichend gewesen.

Erneuerung des Daches

Auch das Dach des Hinterhauses musste neu eingedeckt werden. Der Zeuge S. hat eindrucksvoll den Zustand des Daches als desolat und marode beschrieben. Der Verbund

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der Ziegel war gelockert, so dass diese keinen richtigen Halt mehr hatten. Auch war das Dach mit drei verschiedenen Ziegeln eingedeckt, die ältesten (noch ca. 80 %) waren Einfalzziegel aus den 20er Jahren, daneben Betonziegel und als dritte Sorte eine dem Zeugen nicht bekannte DDR-Produktion. Die Tragfähigkeit des Daches

war nicht mehr gewährleistet, was sich daran zeigte, dass für das Setzen der neuen Kaminköpfe die Errichtung eines Dachgerüstes unmöglich war. Eine Teileindeckung war wegen der verschiedenen Ziegelsorten nicht

möglich, weil die verlegten Ziegelarten nicht mehr zu besorgen waren. Deshalb habe man alles neu eindecken müssen. Das hat den Senat überzeugt. Zweifel am Wahrheitsgehalt der Aussage des Zeugen S. hat der Senat

nicht, auch wenn er ihm in anderen Fragen nicht gefolgt ist. Der Senat sieht, dass der Zeuge ein Interesse daran haben konnte, den Zustand des Daches schlechter zu beschreiben als er war, weil eine Neueindeckung ein lohnenderer Auftrag war als eine Reparatur. Die Angaben des Zeugen S. wurden aber bestätigt von den Angaben der Zeugin H. . Nach ihrem Eindruck befand sich das Dach des Hinterhauses

noch im Zustand der Ersteindeckung um die Jahrhundertwende. Auch sie hat die vorzugsweise Eindeckung mit

alten Herzziegeln (Einfalzziegeln), die bis in die 30er Jahre Verwendung gefunden haben, bestätigt. Hinzu

treten ihre Feststellung zu zahlreichen Undichtigkeiten im Umfeld der Schornsteinumkragungen. Auch hat sie dargelegt, dass Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Sparrenfüße vorhanden gewesen sind. Das ist nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass ein Teil der Dachrinne komplett gefehlt hat. Die Rechnung vom 23.06.1992 weist schließlich auch aus, dass 12 Stück Sparrenköpfe freigestemmt und 23 m neues Dachverbundholz eingebaut werden musste. Zweifel an der Fachkompetenz der Zeugin als Holzschutzsachverständige sieht der Senat nicht. Bereits nach ihren Untersuchungen im Jahre 1991 hat sie u.a.

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das Auswechseln von Dachsparrenköpfen für erforderlich gehalten. Sie hat nach ihren Angaben der Beklagten damals dringend empfohlen, schnellstmöglich das Dach und die Kamine zu sanieren.

Der Senat ist nach alledem überzeugt, dass es erforderlich war, das Dach neu einzudecken.

Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung der von der Klägerin vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigenbüros S. . Die Stellungnahme bestätigt ebenfalls Nässeschäden im Fußbodenbereich des Dachspitzes und an der Decke von Wohnräumen im 4. Obergeschoss, kommt aber zu der Einschätzung, dass es sich um keine bemerkenswerten Nässeschäden handelt. Im Widerspruch dazu steht, dass die Decke in der Küche der Wohnung im 4. Obergeschoss

links als stärker beschädigt beschrieben wird. Es kommt nach Auffassung des Senats auch nicht darauf

an, dass eine Schädigung der gesamten Dachfläche des Hinterhauses vorgelegen haben muss, um die Notwendigkeit der Erneuerung zu bejahen. Diese ergibt sich vielmehr aus der Komplexität vielfacher Schädigungen.

Hinzu treten zahlreiche Umstände, die gegen eine teilweise Sanierung gesprochen haben. Dazu ist oben bereits umfassend ausgeführt. Hinzu tritt der offensichtlich allgemein schlechte

Bauzustand des Gebäudes im Dachbereich. Das Gebäude ist um die Jahrhundertwende errichtet worden. Dacheindeckung und Dachstuhl befanden sich im ursprünglichen Zustand, abgesehen von Teilreparaturen. Die Beweisaufnahme hat bestätigt, dass sich das Gebäude in dem für DDR-Verhältnisse typischerweise vernachlässigten Zustand befand. Der schlechte Allgemeinzustand des Daches ist auch altersbedingt nachvollziehbar. Schließlich sah sich der frühere Rechtsträger bereits veranlasst, das Vorderhaus noch zu DDR-Zeiten neu einzudecken.

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Treppenpodeste

Die Beklagte hat nicht beweisen können, dass die Instandsetzung der Treppenpodeste über den Rahmen gewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hinausging. Nach den Feststellungen des Sachverständigen V. ,

der die Treppenpodeste geöffnet hat, sind ein Teil der in der Rechnung vom 28.04.1992 ausgewiesenen Positionen nicht ausgeführt worden. Insbesondere betrifft das die Positionen Deckenbalken verstärken, Dämmmatten

zwischen den Balken einbringen, Deckenschub einbauen und Deckenbalken instandsetzen. Es bleibt danach nur das Einbringen neuer Fußbodenbretter sowie einer gehobelten Fußleiste.

Damit hat sich die Behauptung der Beklagten nicht bestätigt, dass die Treppenpodeste im Hinterhaus einzustürzen drohten, weil das Holz altersbedingt brüchig

und durchgefault gewesen sei. Auch der Sachverständige V. hält ein Durchbrechen durch die Podeste unmittelbar vor der Reparatur für nicht denkbar. Den entgegenstehenden Angaben des Zeugen S. kann

der Senat in dieser Frage deshalb keinen Glauben schenken.

Im Hinblick auf diese Beweislage liegt nahe, dass u.

U. vorhandene Schäden im Rahmen normaler Instandhaltungsmaßnahmen hätten beseitigt werden können. Hierfür

gibt es aber keinen Ersatz.

Giebelschornstein im Vorderhaus

Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Erneuerung um eine außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme gehandelt hätte, denn die Beklagte hat nicht bewiesen, dass die in der Rechnung vom 17.03.1992 abgerechneten Leistungen im Grundstück G. -Straße 10 ausgeführt wurden. Bereits der Zeuge S. hatte - auf die Widersprüchlichkeit des Rechnungsinhalts in Bezug auf die Fest-

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stellungen vor Ort im Hinterhaus hingewiesen - erklärt, dass er nicht ausschließen kann, dass die Rechnung die Neuaufmauerung eines abgebrannten Kamins einer anderen Baustelle beinhaltet. Zwar hat die Beklagte behauptet, abgerechnet sei die Erneuerung des Kamins im Vorderhaus. Aber auch das ist

nach der Beweisaufnahme nicht bewiesen. In Frage käme zwar einer der Giebelwandkamine im Vorderhaus. Der Sachverständige V. hat aber festgestellt, dass die dort erbrachten Leistungen nicht i-

dentisch mit den abgerechneten sind. Die Rechnung vom 17.03.1992 weist als Material Klinkersteine aus. Der Schornstein im Vorderhaus ist aber aus Schamottsteinen gemauert. Auch hat dieser Schornstein keinen Anker am

Grund, wie in der Rechnung angeführt. Diese enthält im

weiteren auch die Neuaufmauerung von 11 m Kamin, während die gemauerte Schornsteinhöhe im Vorderhaus nur

6,40 m beträgt. Der Zeuge S. hat zudem dargelegt, dass sich die

11 m Kaminaufmauerung nicht auf das Maß vom Dachboden bis zum Kaminkopf beziehen, sondern auf das Maß in die

Gegenrichtung, vom Dachboden bis hin zur Brandstelle. Er war der Meinung, die Rechnung beziehe sich auf die

Erneuerung eines Kamins infolge eines Kaminbrandes. Das hätte aber unstreitig nichts mit dem Kamin im Vorderhaus zu tun. Eine Falschabrechnung oder Verwechslung mit einer anderen Baustelle liegt damit nahe.

c) aufgewandte Kosten der Beklagten

Die Beklagte hat an die Firma P. GmbH für die Erneuerung der Dachentwässerung entsprechend der Rechnung vom 09.12.1991 19.109,85 DM, für die Erneuerung der Schornsteinköpfe sowie die Dachsanierung an die Firma S. entsprechend deren Rechnungen vom 17.03.1992 und 23.06.1992 33.939,05 DM und 45.143,47 DM bezahlt. Dass die Rechnungen an die Firma

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S. beglichen wurden, hat der Zeuge S. bei seiner Anhörung bestätigt.

Dass auch die Rechnung der Firma P. GmbH von der Beklagten bezahlt wurde, hält der Senat für erwiesen. Auf dem vorgelegten Rechnungsbegleitzettel hat die Zeugin K. den Rechnungsbetrag als rechnerisch

und sachlich geprüft abgezeichnet. Das war, so die Zeugin K. , nach dem normalen Betriebsablauf Voraussetzung für eine Zahlungsanweisung an das Unternehmen. Umstände, die Rückschlüsse auf eine abweichende

Behandlung der Rechnung zulassen, sind nicht erkennbar. Auch hat die Zeugin K. keine Mahnungen oder Reklamationen wegen eines ausstehenden Rechnungsbetrages in Erinnerung.

Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, es seien ortsunübliche Preise den Rechnungen zugrunde gelegt. Der Sachverständige V. hat die Rechnungen dahin

überprüft. Er hält die abgerechneten Preise grundsätzlich für angemessen und ortsüblich. Lediglich bei der

Rechnung der Firma P. GmbH sah er den Preis für den Schrägaufzug für überhöht an.

Ob das zutrifft, kann aber dahinstehen. Ein Abzug ist nicht gerechtfertigt. Zum einen ist die Frage der

Ortsüblichkeit des Preises für eine zu erbringende Leistung nicht allein positionsbezogen zu beurteilen,

sondern es kommt auch auf den Gesamtpreis an. Denn der Auftraggeber wird sich in der Regel am Gesamtpreis o- rientieren, wenn es darum geht, ob sich dieser im Rahmen des Üblichen hält. Auch enthält § 3 III VermG keine Vorgabe, dass z. B. Bauverträge zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes nur zu ortsüblichen Preisen abgeschlossen werden dürfen. Weicht insofern eine Position eines Vertrages vom ortsüblichen Preis ab, bedeutet das noch nicht, dass der vereinbarte Gesamtpreis dem Gebot an den Verfügungsberechtigten, mit dem Vermögen eines restitutionsbelasteten Grundstücks sorgsam umzugehen, widerspricht.

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Allerdings muss sich die Beklagte aus der Rechnung vom

23.06.1992 (Dacheindeckung) die Position 21 m Fallrohr erneuern, das sind 882,00 DM netto = 1.005,48 DM brutto, abziehen lassen. Nachvollziehbar hat der Sachverständige V. erläutert, dass diese Leistung, unmittelbar nach der Gesamterneuerung der Dachentwässerung, nicht plausibel ist. Dem schließt sich der Senat an. Abrechnen kann die Beklagte die Reinigung von 30 m

Dachrinne, da üblicherweise bei einer Neueindeckung Bauschutt und ähnliches in die Rinne fällt.

d) Der Aufwendungsersatzanspruch scheitert auch nicht an

§ 3 III Satz 4, 2. Hs VermG. Nach der Vorschrift ist

der Ersatzanspruch begrenzt oder ausgeschlossen, soweit Instandhaltungsmaßnahmen betroffen sind, die die

Beklagte nach den Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigt haben und diese Kosten

durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung bereits ausgeglichen sind.

Die Voraussetzungen hierfür liegen nicht vor. Für einen Ersatz maßgeblich sind nur die tatsächlich erzielten Einnahmen, nicht die erzielbaren Einnahmen, denn es geht um diejenigen Kosten, die noch nicht amortisiert sind (Kimme, a.a.O., § 3 Rdn. 96). Zu beurteilen wäre deshalb nur, ob die Beklagte nach

Ausführung der streitgegenständlichen Maßnahmen Mieterhöhungen veranlasst hat. Die Klägerin wäre hierzu darlegungs- und beweispflichtig. Sie hat aber bereits nicht behauptet, dass die Aufwendungen bereits durch instandsetzungsbedingte Mieterhöhung kompensiert wären.

2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Herausgabe der ab dem 01.07.1994 von der Beklagten vereinnahmten Mieteinnahmen in unstreitiger Höhe von 37.109,91 DM gemäß § 7 VII Satz 2 VermG zu. Der Anspruch ergibt sich direkt aus der genannten Vorschrift, was mit der Berufung nicht angegrif-

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fen wird. Gegen den Auskehranspruch der Klägerin hat die Beklagte wirksam mit ihren Aufwendungsersatzansprüchen

bis zur Höhe der Klageforderung aufgerechnet. Die Aufrechnung ist auch zulässig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch nach § 3III Satz 4 VermG im Wege der Aufrechnung gegenüber einem

Anspruch aus § 7 VII Satz 2 VermG geltend gemacht werden kann (BGH, a.a.O.). Dem schließt sich der Senat an.

3. Die Geltendmachung des Aufwendungsersatzanspruchs ist

auch nicht durch die Stichtagsregelung nach § 7 VII Satz 4 Nr. 2 VermG ausgeschlossen. Die Vorschrift regelt, dass für den Fall, dass der Berechtigte Ansprüche auf Herausgabe gezogener Nutzungen

aus einem Mietverhältnis ab dem 01.07.1994 geltend macht,

der bisherige Verfügungsberechtigte u. a. mit den ihm seit dem 01.07.1994 entstandenen Kosten aufgrund von

Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes i.S.d. § 3 III VermG aufrechnen kann.

Dem steht nicht entgegen, dass der Verfügungsberechtigte Ansprüche nach dem bereits vor Einführung des § 7 VII

Satz 3 und 4 VermG gegebenen Anspruch nach § 3 III Satz 4 VermG geltend machen kann. Wie bereits dargelegt, trägt

letzterer Anspruch nur dem Umstand Rechnung, dass die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen außergewöhnlichen

Erhaltungsmaßnahmen dem Berechtigten zugute kommen. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn sich der Instandsetzungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zugeflossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat, was hier nicht vorliegt. § 7 VII Satz 3 und 4 VermG enthält aber keine Beschränkung dieses Anspruchs. Für eine solche fehlt auch jeder sachlicher Anhaltspunkt (BGH, a.a.O.; ZOV 1998, 39 f.).

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Widerklage im Umfang von 60.076,98 DM (97.186,89 DM - 37.109,91 DM) = 30.716,87 EUR Erfolg hat.

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II.

Verzugszinsen kann die Beklagte in Höhe des geltend gemachten Zinssatzes von 4 % seit dem 27.04.1999 verlangen, nachdem sie die Klägerin mit Schreiben vom 25.03.1999 unter Fristsetzung zum 26.04.1999 zur Zahlung aufgefordert hat.

Der darüber hinausgehende Zinsantrag ist unbegründet. § 256 BGB findet keine Anwendung. Die Vorschrift setzt eine auf Vertrag oder Rechtsgeschäft beruhende Verpflichtung zum Ersatz von Aufwendungen voraus. Der Anspruch nach § 3 III Satz 4 VermG ist hingegen ein gesetzlicher Anspruch. Zudem sind nach § 256 Satz 2 BGB Zinsen nicht für die Zeit zu entrichten, für welche dem Ersatzberechtigten Nutzungen oder Früchte des Gegenstandes ohne Vergütung verbleiben. Die Beklagte

hat die gezogenen Nutzungen nicht ausgekehrt.

Die Kostenentscheidung folgt dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen (§§ 91 I, 92 I ZPO).

Die Festsetzung der Beschwer beruht auf § 546 II ZPO a.F.

i.V.m. § 26 Ziffer 7 EGZPO, die Anordnung zur Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, die Festsetzung

des Streitwertes auf § 19 Abs. 1 und 3 GKG.

III.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Rechtssache fehlt es bereits an grundsätzlicher Bedeutung. Dass außergewöhnliche Erhaltungskosten, die in der Zeit nach der Rechtseinheit bis zum 30.06.1994 entstanden sind, einen Anspruch auf Erstattung gemäß § 3 III Satz 4VermG begründen, ist durch den BGH entschieden. Im Übrigen ging es vorliegend nur um die Frage, ob die Erhaltungsmaßnahmen "außergewöhnlich" waren. Es war damit nach den Umständen eines Einzelfalls zu entscheiden. Auch die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO liegen ersichtlich nicht vor.

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Anmerkungen zum Urteil