Urteil des OLG Dresden vom 27.02.2002
OLG Dresden: firma, zustand, widerklage, dach, sanierung, ausführung, erhaltung, bewirtschaftung, bauaufsicht, grundstück
Aktenzeichen: 11 U 0879/00
Grundstücks- und Vermögensrecht
- Vermögensrecht
Leitsatz:
Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme sind im Sinne von § 3
Abs. 3 VermG:
Die Neueindeckung eines undichten Daches, die Neuherstellung
von Regenrinnen und Neumauern einsturzgefährdeter Kamine,
Neuherstellung durchfaulter Treppenpodeste.
Vorschriften:
§ 3 Abs. 3 VermG
Suchbegriffe:
Erhaltungsmaßnahmen
außergewöhnlich
Erstattungsanspruch
VermG § 7 Abs. 7
VermG § 3 Abs. 3
Aufrechnung
2
³ ³
³ ³
³ ³
³ ³
Oberlandesgericht
³ ³
³ ³
Dresden
³ ³
³ ³
Aktenzeichen: 11 U 879/00
15-O-3885/99 LG Leipzig
Verkündet am 27.02.2002
Die Urkundsbeamtin:
Justizsekretärin z.A.
IM
URTEIL
In dem Rechtsstreit
C. ,
,
04105 Leipzig
- Klägerin und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ,
,
04107 Leipzig
gegen
L. mbH,
vertr. d. d. GF u.a.,
,
04103 Leipzig
- Beklagte und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ,
,
04109 Leipzig
wegen Forderung
3
hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden auf-
grund der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2002 durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ,
Richter am Landgericht und
Richter am Amtsgericht
für Recht erkannt:
I.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG
Leipzig vom 11.01.2000 (Az.: 15 O 3885/99) geändert:
Die
Klägerin
wird
verurteilt,
an
die
Beklagte
30.716,87 EUR (60.076,98 DM) zzgl. 4% Zinsen seit dem
27.04.1999 zu zahlen.
II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen und die Wi-
derklage abgewiesen.
Die Klage wird abgewiesen.
III. Von den Kosten des gesamten Rechtsstreites tragen die
Klägerin 65 % und die Beklagte 35 %.
IV. Die Beschwer der Klägerin ist 49.690,87 EUR.
Die Beschwer der Beklagten ist 27.399,59 EUR.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens ist 77.090,46
EUR.
V.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 39.000,00 EUR abwenden,
wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicher-
heit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicher-
heit in gleicher Höhe leistet.
Den Parteien wird nachgelassen, Sicherheit auch durch
eine unbefristete, unwiderrufliche, selbstschuldneri-
sche Bürgschaft einer als Zoll- oder Steuerbürgen zuge-
lassenen Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Europäi-
schen Union zu erbringen.
VI. Die Revision wird nicht zugelassen.
4
T a t b e s t a n d :
Die Klägerin begehrt die Herausgabe der von der Beklagten ab
1.7.1994 gezogenen Nutzungen. Die Beklagte verlangt Kosten-
ersatz für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Teils rech-
net sie gegen die Klageforderung auf, darüber hinaus hat sie
Teilwiderklage erhoben.
Aufgrund rechtskräftigen Restitutionsbescheids ist die Klä-
gerin seit dem 1.7.1994 Eigentümerin des Grundstückes
G. Str. in Leipzig. Vormals war das Grundstück
Volkseigentum
und
stand
in
Rechtsträgerschaft
des
V. Leipzig. Die Beklagte verwaltete es
seit dem 3.10.1990.
Unter dem 25.3.1999 hat die Beklagte eine Abrechnung über
Einnahmen und Ausgaben des Grundstückes erteilt, die mit ei-
nem
negativen
Bewirtschaftungsergebnis
in
Höhe
von
374.575,68 DM schließt (Anlagen K4, K5).
Die Abrechnung weist Mieteinnahmen für den Zeitraum nach dem
30.6.1994 bis zur Übergabe des Grundstückes an die Klägerin
in Höhe von 37.109,91 DM aus. Die Ausgaben für Maßnahmen zur
Erhaltung und Bewirtschaftung sind mit über 392.000,00 DM
beziffert. Darin enthalten sind u.a. die Kosten, deren Er-
satz die Beklagte begehrt, und zwar für die Erneuerung der
Dachentwässerung in Höhe von 19.109,85 DM, die Sanierung ei-
nes Giebelschornsteines in Höhe von 29.549,87 DM, die Sanie-
rung der Schornsteinköpfe des Hinterhauses in Höhe von
33.939,05 DM, die Dachsanierung des Hinterhauses in Höhe von
45.143,47 DM und die Instandsetzung der Treppenpodeste in
Hinterhaus in Höhe von 23.033,59 DM (vgl.Anlage B12).
Die Klägerin fordert Herausgabe der ab dem 30.6.1994 gezoge-
nen Nutzungen.
5
Sie hat erstinstanzlich beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin
37.109,91 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechts-
hängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte hatte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend hatte sie beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte
113.665,92 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 8.8.1994 zu
zahlen.
Die Beklagte hat behauptet, sie habe in den Jahren 1991 und
1992 Instandsetzungen an beiden Gebäuden des Grundstückes
(Vorder- und Hinterhaus) vornehmen müssen, die dringend zur
weiteren Bewirtschaftung notwendig gewesen und über die üb-
lichen Erhaltungsmaßnahmen hinaus gegangen seien.
Im Einzelnen:
Dachentwässerung HH:
Das alte Entwässerungssystem sei völlig defekt gewesen.
Regenwasser
sei
an
den
Außenmauern
des
Gebäudes
entlanggelaufen und habe zur Durchfeuchtung des Objektes
geführt. Feuchtigkeit sei in Wohnbereiche eingedrungen und
habe dort zu Schimmelbildung geführt.
Sie habe deshalb der Firma P. GmbH am 20.09.1991
Auftrag zur Erneuerung der Dachentwässerung erteilt (Anlage
B1).
Nach
ordnungsgemäßer
Ausführung
habe
diese
am
09.12.1991 (Anlage B2) Rechnung in Höhe von 19.109,85 DM ge-
legt; der Betrag sei beglichen worden.
6
Abbruch/Neuaufbau Giebelschornstein sowie Sicherung der Gie-
belwand:
Der Kamin samt Giebelwand habe wegen Verschleißes des Mauer-
werks und Instabilität einzustürzen gedroht. Eine Kaminneu-
erstellung sei erforderlich gewesen, die Giebelmauer habe
mit Ankern gesichert werden müssen.
Sie habe deshalb der Firma S. am 02.03.1992 den Auftrag
zur Sanierung erteilt (Anlage B3). Nach ordnungsgemäßer Aus-
führung habe diese ihre Leistung mit Rechnung vom 17.03.1992
in Höhe von 29.549,87 DM (Anlage B4) abgerechnet. Die Be-
klagte habe die Rechnung bezahlt.
Kaminsanierung HH:
Die Schornsteine des Hinterhauses seien sämtlichst baufällig
und völlig versottet und deshalb eine Sanierung geboten ge-
wesen. Sie habe deshalb der Firma S. am 30.10.1991 Auf-
trag zur Instandsetzung der Schornsteine erteilt (Anlage
B5).
Nach ordnungsgemäßer Ausführung der Leistung habe diese un-
ter dem 28.02.1992 Rechnung in Höhe von 33.939,05 DM (Anlage
B6) gelegt. Der Betrag sei bezahlt worden.
Dachsanierung HH:
Das Dach des Hinterhauses sei völlig verkommen und undicht
gewesen. Auch habe die Gefahr des Lösens von Dachziegeln be-
standen. Deshalb habe sie am 05.05.1992 (Anlage B7) der Fir-
ma S. ( GmbH i.G.) Auftrag zur Sanierung
erteilt.
Nach ordnungsgemäßer Ausführung habe diese am 23.06.1992
Rechnung in Höhe von 45.143,47 DM gelegt (Anlage B8). Der
Betrag sei bezahlt worden.
7
Sanierung Treppenpodeste HH:
Die Treppenpodeste im Hinterhaus drohten einzustürzen, da
das Holz altersbedingt brüchig und durchgefault gewesen sei.
Am 23.03.1992 habe sie deshalb den Auftrag an die Firma
GmbH i.G. zur Instandsetzung erteilt (Anlage B
9).
Diese habe die Leistungen ordnungsgemäß erbracht und unter
dem 28.04.1992 mit einem Betrag in Höhe von 23.033,59 DM ab-
gerechnet (Anlage B10). Die Beklagte habe die Forderung be-
glichen.
Mit vorstehenden Aufwendungen rechne sie in der aufgeführten
Reihenfolge zunächst bis zur Höhe der Klageforderung auf;
darüber hinaus erhebe sie Widerklage.
Die Klägerin hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Sie meint, die Widerklage scheitere bereits an der Datums-
grenze nach § 7 VII Satz 2 VermG. Ein Verwendungsersatzan-
spruch sei nicht gegeben, weil sämtliche Maßnahmen keine
notwendigen Verwendungen i.S.v. § 3 III VermG seien.
Sie bestreite im weiteren den von der Beklagten behaupteten
desolaten Zustand. Auch bestreite sie, dass die jeweiligen
Auftragnehmer die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt hätten.
Zudem hält sie die in den Rechnungen zugrunde gelegten Prei-
se für nicht ortsüblich.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erstinstanzlich
gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
8
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Widerklage
aber abgewiesen.
Es meint, die Beklagte habe einen Aufwendungsersatzanspruch
nicht substantiiert dargetan. Sie habe weder dargelegt, dass
die durchgeführten Maßnahmen zur Mieterhöhung berechtigten,
noch dass es sich um zwingend erforderliche Instandsetzungs-
maßnahmen gehandelt habe. Eine Beweiserhebung komme mangels
ausreichendem Sachvortrag nicht in Frage.
Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Im We-
sentlichen unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vor-
bringens rügt sie die unterlassene Beweiserhebung. Sie habe
ausreichend zur Erforderlichkeit der Instandsetzungsleistun-
gen vorgetragen. Diese gehörten nicht zu den gewöhnlichen
Erhaltungsmaßnahmen einer Immobilie.
Die Sachverständige H. habe bereits 1991 in zwei
Holzschutzgutachten erhebliche Schäden im Vorder- und Hin-
terhaus sowie die Baufälligkeit der Giebelmauer und der
Schornsteine festgestellt (Anlagen BK1, BK2). Darüber hinaus
sei der V. Leipzig im Jahre 1990 durch die
staatliche Bauaufsicht der Stadt Leipzig wegen des desolaten
Zustandes der Schornsteine und der Dächer beauflagt worden
(Anlage BK 2).
Schließlich hat sie präzisiert, dass sich der sanierte Gie-
belschornstein im Vorderhaus befinde.
Sie hat beantragt:
Das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 11.01.2000
wird aufgehoben, die Klage abgewiesen sowie auf die
Widerklage hin, die Klägerin verurteilt, an die Be-
klagte 113.665,92 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem
08.08.1994 zu bezahlen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
9
Auch sie wiederholt und vertieft ihren bisherigen Vortrag.
Die holztechnischen Untersuchungsberichte seien nicht aussa-
gekräftig. Gleiches gelte für die vorgelegte Verfügung der
staatlichen Bauaufsicht. Sie enthalte keine Beauflagung be-
züglich der Dächer und betreffe zudem nicht die Beklagte.
Ein Abbruch des Kamins (Giebelwand) sei nicht erforderlich
gewesen. Nach Beweisaufnahme stehe nunmehr fest, dass die
Rechnung vom 17.3.1992 weder den Schornstein im Hinter- noch
im Vorderhaus betreffe. Zudem sei erwiesen, dass die Leis-
tungen an den Treppenpodesten nicht erbracht worden seien.
Das Dach hätte nicht erneuert, sondern mit einer billigeren
Reparatur wieder instandgesetzt werden können. Auch war es
nicht notwendig, die Klempnerarbeiten auszuführen und die
Kaminköpfe zu erneuern.
Keine der Rechnungen der Firma S. GbmH
sei prüffähig. Die Preise seien überhöht.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwi-
schen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen
R. , S. , U. und H. . Wegen deren Aus-
sagen wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28.11.2001 (Bl.
224-241 d.A.) verwiesen.
Im weiteren ist Beweis erhoben durch Beiziehung des Sachver-
ständigengutachtens V. vom 4.1.2002 (Bl.268-290 d.A.).
Im Senatstermin vom 16.1.2002 hat der Sachverständige sein
Gutachten mündlich erstattet. Wegen der Einzelheiten wird
auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
I.
10
Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.
Die Beklagte hat gegen die Klägerin gemäß § 3 III Satz 2
lit. b, Satz 4 VermG Anspruch auf Erstattung der aufgewand-
ten Kosten für das Grundstück G. -Straße 10 in
Höhe von 97.186,89 DM.
Gegen die Klageforderung (37.109,91 DM) hat die Beklagte mit
einem erstrangigen Teil ihrer Forderung wirksam aufgerech-
net; die Widerklage hat im Umfang von 60.076,98 DM Erfolg.
1. Erstattungsanspruch nach § 3 III Satz 4 VermG
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die
Beklagte in den Jahren 1991 und 1992 außergewöhnliche Er-
haltungsmaßnahmen am betroffenen Grundstück durchgeführt
und finanziert hat. Das betrifft die Instandsetzung des
Daches, der Dachentwässerung und der Kamine am Hinter-
haus. Sie hat hierfür Kosten in Höhe von 97.186,98 DM
aufgewandt, die sie ersetzt verlangen kann.
a) Erstattungspflichtig nach § 3 III Satz 4 VermG sind
Aufwendungen im Rahmen von Rechtsgeschäften, die im
Zeitraum zwischen dem 03.10.1990 und dem 30.06.1994
entstanden und zur Erhaltung und Bewirtschaftung des
Vermögenswertes erforderlich sind.
Die Regelung begrenzt die Erstattungspflicht. Sie gilt
nur für außergewöhnliche Erhaltungskosten, während
normale Betriebs- und Erhaltungskosten nicht zu erset-
zen sind.
Damit wird der Reprivatisierungsanspruch des Berech-
tigten auch nicht nachträglich wirtschaftlich entwer-
tet, wie die Klägerin meint. Der Anspruch trägt viel-
mehr dem Umstand Rechnung, dass die vom Verfügungsbe-
rechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen, soweit
sie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand überschreiten,
dem Berechtigten zugute kommen, wenn er sein Eigentum
zurückerhält. Erneuerungsarbeiten an wesentlichen Ge-
bäudebestandteilen (hier: Dach, Dachentwässerung und
11
Kamine) erhöhen nicht nur den Grundstückswert, sie
verbessern auch die wirtschaftliche Verwertbarkeit des
Vermögenswertes. Der Berechtigte soll deshalb Aufwen-
dungsersatz leisten (vgl. BGH ZOV 2000, 393).
b) Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen der Beklagten
Außergewöhnlich sind alle die Maßnahmen, ohne die der
Zustand oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Ver-
mögenswertes sich verschlechtern würde (Kimme, Offene
Vermögensfragen, 2000, § 3 Rdn. 99 f.).
Der Senat hat keine Zweifel, dass die von der Beklag-
ten im Zeitraum Oktober 1991 bis Mai 1992 in Auftrag
gegebenen Instandsetzungsarbeiten am Hinterhaus, mit
Ausnahme der Arbeiten an den Treppenpodesten, nicht
zum gewöhnlichen Erhaltungsaufwand gehörten.
Dachentwässerung
Nach den getroffenen Feststellungen waren die Rinnen
der Dachentwässerung am Hinterhaus teilweise nicht
mehr vorhanden und im Übrigen nicht mehr funktionsfä-
hig. Die Angaben der Zeugin H. haben den Senat
davon überzeugt. Diese hat glaubhaft angegeben, dass
auf der Hofseite des Daches keine Dachrinne mehr vor-
handen war. Sie hat auch Feuchtigkeitsschäden im Mau-
erwerk des Gebäudes festgestellt. Das liegt beim Feh-
len einer Dachrinne bereits auf der Hand.
Zweifel an der Richtigkeit der Zeugenaussage bestehen
nicht. Die Zeugin ist Bausachverständige und kann da-
her vorhandene Schäden an der Bausubstanz sachkundig
einschätzen. Ihre Angaben decken sich auch mit dem Be-
fund
im
holztechnischen
Untersuchungsbericht
vom
16.11.1991, den sie im Auftrag der Beklagten erstellt
hat. Bereits dort hatte sie das teilweise Fehlen der
Dachrinne und im Übrigen deren Funktionsunfähigkeit
festgestellt. Sie konstatierte bereits damals als Fol-
ge dessen Feuchteschäden im Mietbereich des 4. Oberge-
schosses (Abfallen des Putzes im Nischenbereich, Ver-
12
salzungsränder, verquollene Fenster, Zerfall der Wet-
terschenkel) und dass sich durch die defekte Dachrinne
Niederschlagswasser ins Mauerwerk verteilt.
Der Senat hat keine Zweifel, dass danach die Erneue-
rung der Dachentwässerung dringend erforderlich war,
um einem Verfall der Bausubstanz zu begegnen.
Kaminköpfe
Eine Erneuerung der Kaminköpfe war gleichfalls drin-
gend geboten. Das ergibt sich bereits aus der bauauf-
sichtlichen Sperrung sämtlicher Schornsteine des Hin-
terhauses, die die Staatliche Bauaufsicht der Stadt
Leipzig verfügt und mit Schreiben vom 06.06.1990 dem
V. Leipzig mitgeteilt hat. Für eine
willkürliche Maßnahme der Staatlichen Bauaufsicht gibt
es keine Anhaltspunkte. Es ist bekannt, dass mangels
ausreichender Baukapazitäten bauaufsichtliche Sperrun-
gen von Gebäuden und Gebäudeteilen in der DDR von der
zuständigen Behörde nur dann vorgenommen wurden, wenn
eine Gefahr für die Allgemeinheit bestand. Dass sich
die oberhalb des Daches befindlichen Schornsteinköpfe
in einem bedenklichen Zustand befanden, hat auch die
Zeugin H. bestätigt. Sie hat zwei Schornsteine
wahrgenommen, deren Absturz unmittelbar drohte. Für
den über dem Hauseingang liegenden Schornstein hatte
die Zeugin bereits in ihrem Untersuchungsbericht vom
16.11.1991 vermerkt, dass dieser abzustürzen drohte,
weil er sich in bedrohlicher Schrägstellung befand.
Nach alledem kann die Klägerin nicht mit ihrem allge-
meinen Einwand gehört werden, Teilreparaturen wären
ausreichend gewesen.
Erneuerung des Daches
Auch das Dach des Hinterhauses musste neu eingedeckt
werden.
Der Zeuge S. hat eindrucksvoll den Zustand des
Daches als desolat und marode beschrieben. Der Verbund
13
der Ziegel war gelockert, so dass diese keinen richti-
gen Halt mehr hatten. Auch war das Dach mit drei ver-
schiedenen Ziegeln eingedeckt, die ältesten (noch ca.
80 %) waren Einfalzziegel aus den 20er Jahren, daneben
Betonziegel und als dritte Sorte eine dem Zeugen nicht
bekannte DDR-Produktion. Die Tragfähigkeit des Daches
war nicht mehr gewährleistet, was sich daran zeigte,
dass für das Setzen der neuen Kaminköpfe die Errich-
tung eines Dachgerüstes unmöglich war. Eine Teileinde-
ckung war wegen der verschiedenen Ziegelsorten nicht
möglich, weil die verlegten Ziegelarten nicht mehr zu
besorgen waren. Deshalb habe man alles neu eindecken
müssen.
Das hat den Senat überzeugt. Zweifel am Wahrheitsge-
halt der Aussage des Zeugen S. hat der Senat
nicht, auch wenn er ihm in anderen Fragen nicht ge-
folgt ist. Der Senat sieht, dass der Zeuge ein Inte-
resse daran haben konnte, den Zustand des Daches
schlechter zu beschreiben als er war, weil eine Neu-
eindeckung ein lohnenderer Auftrag war als eine Repa-
ratur. Die Angaben des Zeugen S. wurden aber bes-
tätigt von den Angaben der Zeugin H. . Nach ih-
rem Eindruck befand sich das Dach des Hinterhauses
noch im Zustand der Ersteindeckung um die Jahrhundert-
wende. Auch sie hat die vorzugsweise Eindeckung mit
alten Herzziegeln (Einfalzziegeln), die bis in die
30er Jahre Verwendung gefunden haben, bestätigt. Hinzu
treten ihre Feststellung zu zahlreichen Undichtigkei-
ten im Umfeld der Schornsteinumkragungen. Auch hat sie
dargelegt, dass Feuchtigkeitsschäden im Bereich der
Sparrenfüße vorhanden gewesen sind. Das ist nachvoll-
ziehbar, wenn man bedenkt, dass ein Teil der Dachrinne
komplett gefehlt hat. Die Rechnung vom 23.06.1992
weist schließlich auch aus, dass 12 Stück Sparrenköpfe
freigestemmt und 23 m neues Dachverbundholz eingebaut
werden musste.
Zweifel an der Fachkompetenz der Zeugin als Holz-
schutzsachverständige sieht der Senat nicht. Bereits
nach ihren Untersuchungen im Jahre 1991 hat sie u.a.
14
das Auswechseln von Dachsparrenköpfen für erforderlich
gehalten. Sie hat nach ihren Angaben der Beklagten da-
mals dringend empfohlen, schnellstmöglich das Dach und
die Kamine zu sanieren.
Der Senat ist nach alledem überzeugt, dass es erfor-
derlich war, das Dach neu einzudecken.
Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung
der von der Klägerin vorgelegten gutachterlichen Stel-
lungnahme des Sachverständigenbüros S. . Die
Stellungnahme bestätigt ebenfalls Nässeschäden im Fuß-
bodenbereich des Dachspitzes und an der Decke von
Wohnräumen im 4. Obergeschoss, kommt aber zu der Ein-
schätzung, dass es sich um keine bemerkenswerten Näs-
seschäden handelt. Im Widerspruch dazu steht, dass die
Decke in der Küche der Wohnung im 4. Obergeschoss
links als stärker beschädigt beschrieben wird.
Es kommt nach Auffassung des Senats auch nicht darauf
an, dass eine Schädigung der gesamten Dachfläche des
Hinterhauses vorgelegen haben muss, um die Notwendig-
keit der Erneuerung zu bejahen. Diese ergibt sich
vielmehr aus der Komplexität vielfacher Schädigungen.
Hinzu treten zahlreiche Umstände, die gegen eine teil-
weise Sanierung gesprochen haben. Dazu ist oben be-
reits umfassend ausgeführt.
Hinzu tritt der offensichtlich allgemein schlechte
Bauzustand des Gebäudes im Dachbereich. Das Gebäude
ist um die Jahrhundertwende errichtet worden. Dachein-
deckung und Dachstuhl befanden sich im ursprünglichen
Zustand, abgesehen von Teilreparaturen. Die Beweisauf-
nahme hat bestätigt, dass sich das Gebäude in dem für
DDR-Verhältnisse typischerweise vernachlässigten Zu-
stand befand. Der schlechte Allgemeinzustand des Da-
ches ist auch altersbedingt nachvollziehbar. Schließ-
lich sah sich der frühere Rechtsträger bereits veran-
lasst, das Vorderhaus noch zu DDR-Zeiten neu einzude-
cken.
15
Treppenpodeste
Die Beklagte hat nicht beweisen können, dass die In-
standsetzung der Treppenpodeste über den Rahmen ge-
wöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hinausging.
Nach den Feststellungen des Sachverständigen V. ,
der die Treppenpodeste geöffnet hat, sind ein Teil der
in der Rechnung vom 28.04.1992 ausgewiesenen Positio-
nen nicht ausgeführt worden. Insbesondere betrifft das
die Positionen Deckenbalken verstärken, Dämmmatten
zwischen den Balken einbringen, Deckenschub einbauen
und Deckenbalken instandsetzen. Es bleibt danach nur
das Einbringen neuer Fußbodenbretter sowie einer geho-
belten Fußleiste.
Damit hat sich die Behauptung der Beklagten nicht bes-
tätigt, dass die Treppenpodeste im Hinterhaus einzu-
stürzen drohten, weil das Holz altersbedingt brüchig
und durchgefault gewesen sei. Auch der Sachverständige
V. hält ein Durchbrechen durch die Podeste unmit-
telbar vor der Reparatur für nicht denkbar.
Den entgegenstehenden Angaben des Zeugen S. kann
der Senat in dieser Frage deshalb keinen Glauben
schenken.
Im Hinblick auf diese Beweislage liegt nahe, dass u.
U. vorhandene Schäden im Rahmen normaler Instandhal-
tungsmaßnahmen hätten beseitigt werden können. Hierfür
gibt es aber keinen Ersatz.
Giebelschornstein im Vorderhaus
Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Erneuerung um
eine außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme gehandelt
hätte, denn die Beklagte hat nicht bewiesen, dass die
in der Rechnung vom 17.03.1992 abgerechneten Leistun-
gen im Grundstück G. -Straße 10 ausgeführt
wurden.
Bereits der Zeuge S. hatte - auf die Widersprüch-
lichkeit des Rechnungsinhalts in Bezug auf die Fest-
16
stellungen vor Ort im Hinterhaus hingewiesen - er-
klärt, dass er nicht ausschließen kann, dass die Rech-
nung die Neuaufmauerung eines abgebrannten Kamins ei-
ner anderen Baustelle beinhaltet.
Zwar hat die Beklagte behauptet, abgerechnet sei die
Erneuerung des Kamins im Vorderhaus. Aber auch das ist
nach der Beweisaufnahme nicht bewiesen.
In Frage käme zwar einer der Giebelwandkamine im Vor-
derhaus. Der Sachverständige V. hat aber festge-
stellt, dass die dort erbrachten Leistungen nicht i-
dentisch mit den abgerechneten sind. Die Rechnung vom
17.03.1992 weist als Material Klinkersteine aus. Der
Schornstein im Vorderhaus ist aber aus Schamottsteinen
gemauert. Auch hat dieser Schornstein keinen Anker am
Grund, wie in der Rechnung angeführt. Diese enthält im
weiteren auch die Neuaufmauerung von 11 m Kamin, wäh-
rend die gemauerte Schornsteinhöhe im Vorderhaus nur
6,40 m beträgt.
Der Zeuge S. hat zudem dargelegt, dass sich die
11 m Kaminaufmauerung nicht auf das Maß vom Dachboden
bis zum Kaminkopf beziehen, sondern auf das Maß in die
Gegenrichtung, vom Dachboden bis hin zur Brandstelle.
Er war der Meinung, die Rechnung beziehe sich auf die
Erneuerung eines Kamins infolge eines Kaminbrandes.
Das hätte aber unstreitig nichts mit dem Kamin im Vor-
derhaus zu tun.
Eine Falschabrechnung oder Verwechslung mit einer an-
deren Baustelle liegt damit nahe.
c) aufgewandte Kosten der Beklagten
Die Beklagte hat an die Firma P. GmbH für die
Erneuerung der Dachentwässerung entsprechend der Rech-
nung vom 09.12.1991 19.109,85 DM, für die Erneuerung
der Schornsteinköpfe sowie die Dachsanierung an die
Firma S. entsprechend deren Rechnungen vom
17.03.1992
und
23.06.1992
33.939,05 DM
und
45.143,47 DM bezahlt. Dass die Rechnungen an die Firma
17
S. beglichen wurden, hat der Zeuge S. bei
seiner Anhörung bestätigt.
Dass auch die Rechnung der Firma P. GmbH von
der Beklagten bezahlt wurde, hält der Senat für erwie-
sen. Auf dem vorgelegten Rechnungsbegleitzettel hat
die Zeugin K. den Rechnungsbetrag als rechnerisch
und sachlich geprüft abgezeichnet. Das war, so die
Zeugin K. , nach dem normalen Betriebsablauf Vor-
aussetzung für eine Zahlungsanweisung an das Unterneh-
men. Umstände, die Rückschlüsse auf eine abweichende
Behandlung der Rechnung zulassen, sind nicht erkenn-
bar. Auch hat die Zeugin K. keine Mahnungen oder
Reklamationen wegen eines ausstehenden Rechnungsbetra-
ges in Erinnerung.
Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, es
seien ortsunübliche Preise den Rechnungen zugrunde ge-
legt.
Der Sachverständige V. hat die Rechnungen dahin
überprüft. Er hält die abgerechneten Preise grundsätz-
lich für angemessen und ortsüblich. Lediglich bei der
Rechnung der Firma P. GmbH sah er den Preis
für den Schrägaufzug für überhöht an.
Ob das zutrifft, kann aber dahinstehen. Ein Abzug ist
nicht gerechtfertigt. Zum einen ist die Frage der
Ortsüblichkeit des Preises für eine zu erbringende
Leistung nicht allein positionsbezogen zu beurteilen,
sondern es kommt auch auf den Gesamtpreis an. Denn der
Auftraggeber wird sich in der Regel am Gesamtpreis o-
rientieren, wenn es darum geht, ob sich dieser im Rah-
men des Üblichen hält. Auch enthält § 3 III VermG kei-
ne Vorgabe, dass z. B. Bauverträge zur Erhaltung und
Bewirtschaftung des Vermögenswertes nur zu ortsübli-
chen Preisen abgeschlossen werden dürfen. Weicht inso-
fern eine Position eines Vertrages vom ortsüblichen
Preis ab, bedeutet das noch nicht, dass der vereinbar-
te Gesamtpreis dem Gebot an den Verfügungsberechtig-
ten, mit dem Vermögen eines restitutionsbelasteten
Grundstücks sorgsam umzugehen, widerspricht.
18
Allerdings muss sich die Beklagte aus der Rechnung vom
23.06.1992 (Dacheindeckung) die Position 21 m Fallrohr
erneuern, das sind 882,00 DM netto = 1.005,48 DM brut-
to, abziehen lassen. Nachvollziehbar hat der Sachver-
ständige V. erläutert, dass diese Leistung, un-
mittelbar nach der Gesamterneuerung der Dachentwässe-
rung, nicht plausibel ist. Dem schließt sich der Senat
an.
Abrechnen kann die Beklagte die Reinigung von 30 m
Dachrinne, da üblicherweise bei einer Neueindeckung
Bauschutt und ähnliches in die Rinne fällt.
d) Der Aufwendungsersatzanspruch scheitert auch nicht an
§ 3 III Satz 4, 2. Hs VermG. Nach der Vorschrift ist
der Ersatzanspruch begrenzt oder ausgeschlossen, so-
weit Instandhaltungsmaßnahmen betroffen sind, die die
Beklagte nach den Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung
der jährlichen Miete berechtigt haben und diese Kosten
durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung be-
reits ausgeglichen sind.
Die Voraussetzungen hierfür liegen nicht vor. Für ei-
nen Ersatz maßgeblich sind nur die tatsächlich erziel-
ten Einnahmen, nicht die erzielbaren Einnahmen, denn
es geht um diejenigen Kosten, die noch nicht amorti-
siert sind (Kimme, a.a.O., § 3 Rdn. 96).
Zu beurteilen wäre deshalb nur, ob die Beklagte nach
Ausführung der streitgegenständlichen Maßnahmen Miet-
erhöhungen veranlasst hat. Die Klägerin wäre hierzu
darlegungs- und beweispflichtig. Sie hat aber bereits
nicht behauptet, dass die Aufwendungen bereits durch
instandsetzungsbedingte Mieterhöhung kompensiert wä-
ren.
2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Herausgabe der ab dem
01.07.1994 von der Beklagten vereinnahmten Mieteinnahmen
in unstreitiger Höhe von 37.109,91 DM gemäß § 7 VII Satz
2 VermG zu. Der Anspruch ergibt sich direkt aus der ge-
nannten Vorschrift, was mit der Berufung nicht angegrif-
19
fen wird. Gegen den Auskehranspruch der Klägerin hat die
Beklagte wirksam mit ihren Aufwendungsersatzansprüchen
bis zur Höhe der Klageforderung aufgerechnet.
Die Aufrechnung ist auch zulässig. Der Bundesgerichtshof
hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch nach § 3
III Satz 4 VermG im Wege der Aufrechnung gegenüber einem
Anspruch aus § 7 VII Satz 2 VermG geltend gemacht werden
kann (BGH, a.a.O.). Dem schließt sich der Senat an.
3. Die Geltendmachung des Aufwendungsersatzanspruchs ist
auch nicht durch die Stichtagsregelung nach § 7 VII Satz
4 Nr. 2 VermG ausgeschlossen.
Die Vorschrift regelt, dass für den Fall, dass der Be-
rechtigte Ansprüche auf Herausgabe gezogener Nutzungen
aus einem Mietverhältnis ab dem 01.07.1994 geltend macht,
der bisherige Verfügungsberechtigte u. a. mit den ihm
seit dem 01.07.1994 entstandenen Kosten aufgrund von
Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes i.S.d.
§ 3 III VermG aufrechnen kann.
Dem steht nicht entgegen, dass der Verfügungsberechtigte
Ansprüche nach dem bereits vor Einführung des § 7 VII
Satz 3 und 4 VermG gegebenen Anspruch nach § 3 III Satz 4
VermG geltend machen kann. Wie bereits dargelegt, trägt
letzterer Anspruch nur dem Umstand Rechnung, dass die vom
Verfügungsberechtigten
vorgenommenen
außergewöhnlichen
Erhaltungsmaßnahmen dem Berechtigten zugute kommen. Eine
Ausnahme liegt nur dann vor, wenn sich der Instandset-
zungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zuge-
flossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat, was hier nicht
vorliegt.
§ 7 VII Satz 3 und 4 VermG enthält aber keine Beschrän-
kung dieses Anspruchs. Für eine solche fehlt auch jeder
sachlicher Anhaltspunkt (BGH, a.a.O.; ZOV 1998, 39 f.).
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Widerklage im Umfang
von
60.076,98 DM
(97.186,89 DM
-
37.109,91 DM)
= 30.716,87 EUR Erfolg hat.
20
II.
Verzugszinsen kann die Beklagte in Höhe des geltend gemach-
ten Zinssatzes von 4 % seit dem 27.04.1999 verlangen, nach-
dem sie die Klägerin mit Schreiben vom 25.03.1999 unter
Fristsetzung zum 26.04.1999 zur Zahlung aufgefordert hat.
Der darüber hinausgehende Zinsantrag ist unbegründet. § 256
BGB findet keine Anwendung. Die Vorschrift setzt eine auf
Vertrag oder Rechtsgeschäft beruhende Verpflichtung zum Er-
satz von Aufwendungen voraus. Der Anspruch nach § 3 III Satz
4 VermG ist hingegen ein gesetzlicher Anspruch. Zudem sind
nach § 256 Satz 2 BGB Zinsen nicht für die Zeit zu entrich-
ten, für welche dem Ersatzberechtigten Nutzungen oder Früch-
te des Gegenstandes ohne Vergütung verbleiben. Die Beklagte
hat die gezogenen Nutzungen nicht ausgekehrt.
Die Kostenentscheidung folgt dem Verhältnis von Obsiegen und
Unterliegen (§§ 91 I, 92 I ZPO).
Die Festsetzung der Beschwer beruht auf § 546 II ZPO a.F.
i.V.m. § 26 Ziffer 7 EGZPO, die Anordnung zur Vollstreckbar-
keit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, die Festsetzung
des Streitwertes auf § 19 Abs. 1 und 3 GKG.
III.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Der Rechtssache fehlt es bereits an grundsätzlicher Bedeu-
tung. Dass außergewöhnliche Erhaltungskosten, die in der
Zeit nach der Rechtseinheit bis zum 30.06.1994 entstanden
sind, einen Anspruch auf Erstattung gemäß § 3 III Satz 4
VermG begründen, ist durch den BGH entschieden. Im Übrigen
ging es vorliegend nur um die Frage, ob die Erhaltungsmaß-
nahmen "außergewöhnlich" waren. Es war damit nach den Um-
ständen eines Einzelfalls zu entscheiden.
Auch die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO lie-
gen ersichtlich nicht vor.