Urteil des OLG Dresden vom 26.06.2003

OLG Dresden: zustandekommen des vertrages, heilung des formmangels, empfänger des antrags, angemessene frist, rückzahlung, erwerb, eigentumswohnung, unangemessenheit, beurkundung, agb

Leitsatz

Die einseitig gesetzte Annahmefrist unterfällt der In-

haltskontrolle nach § 10 Nr. 1 AGBG.

Die in einem formularmäßigen notariellen Angebot zum

Kauf einer Eigentumswohnung bestimmte Bindungsfrist von

10 Wochen verstößt gegen § 10 Nr. 1 AGBG.

Für die Frage der Angemessenheit der Bindungsfrist ist

auf die Üblichkeit und Angemessenheit der Frist abzu-

stellen.

Urteil des OLG Dresden vom 26.06.2003, Az. 19 U 512/03

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Oberlandesgericht

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Dresden

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Aktenzeichen: 19 U 512/03

11 O 6642/01 Landgericht Leipzig

Verkündet am 26.06.2003

Die Urkundsbeamtin:

Justizobersekretärin

URTEIL

In dem Rechtsstreit

Str. ,

- Klägerin und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ,

gegen

vertr.d.d. GF ,

- Beklagte und Berufungsklägerin -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ,

wegen Forderung

hat der 19. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden auf-

grund der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2003 durch

Richter am Oberlandesgericht H ,

Richterin am Landgericht A und

Richterin am Amtsgericht M

für Recht erkannt:

Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des

Landgerichts Leipzig vom 13.02.2003, Az. 11-O-6642/01,

wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu

tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte

kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v.

90.000,00 Euro abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Kaufvertrages

über den Erwerb einer Eigentumswohnung und die Rückzahlung

des i.H.v. 79.355,75 Euro geleisteten Teilkaufpreises.

Durch das der Beklagten am 18.02.2003 zugestellte Urteil vom

13.02.2003, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genom-

men wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), hat das Landge-

richt Leipzig der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Zur

Begründung hat es ausgeführt, die der Beklagten eingeräumte

Annahmefrist von 10 Wochen sei eine vorformulierte Vertrags-

bedingung und unangemessen lang gem. § 10 Nr. 1 AGBG. An die

Stelle dieser unwirksamen Klausel trete nach § 6 Abs. 2 AGBG

die gesetzliche Bestimmung nach § 147 Abs. 2 BGB. Angemessen

sei eine Annahmefrist von maximal 6 Wochen, weshalb die An-

nahme der Beklagten rund 8 Wochen nach Beurkundung des Ange-

bots der Klägerin verspätet erfolgt sei. Die als neues Ange-

bot zu wertende verspätete Annahme habe die Klägerin -

zumindest formwirksam - nicht angenommen. Im Übrigen sei

der Vertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten

worden. Die Beklagte habe die Klägerin über den Bautenstand

getäuscht und über die mit dem Wohnungskauf und der Vollfi-

nanzierung verbundenen finanziellen Auswirkungen weder voll-

ständig noch richtig aufgeklärt. Die Rückzahlung des Kauf-

preises könne nur Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungs-

vormerkung und auch Lastenfreistellung erfolgen.

Hiergegen richtet sich die am 18.03.2003 eingelegte und -

nach entsprechender Fristverlängerung - am 25.04.2003 be-

gründete Berufung der Beklagten. Sie rügt - unter Wiederho-

lung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens -

eine Rechtsverletzung und unzureichende sowie fehlerhafte

Tatsachenfeststellung. Die Interessenabwägung unter Berück-

sichtigung der wechselseitigen Interessen der Vertragspart-

ner führe zu einer Angemessenheit der streitigen Annahme-

frist. Das Landgericht habe das Beweisangebot hierfür über-

gangen. Der Vertrag sei auch nicht wirksam angefochten wor-

den, weil eine Täuschungsabsicht der Beklagten weder behaup-

tet noch vom Gericht festgestellt worden sei. Die Klägerin

sei auch vollständig und richtig aufgeklärt worden.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 13.02.2003, Az.

11-O-6642/01, abzuändern und die Klage insgesamt abzu-

weisen. Hilfsweise den Rechtsstreit gem. § 538 Abs. 2

ZPO zur neuen Entscheidung an das Landgericht Leipzig

zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt - unter Wiederholung und Vertiefung ihres

erstinstanzlichen Vorbringens - die angefochtene Entschei-

dung und rügt den Vortrag der Beklagten teilweise als ver-

spätet.

Wegen der Einzelheiten zum Vorbringen der Parteien wird auf

die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Proto-

koll der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2003 Bezug genom-

men.

II.

Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

Die Berufung ist - insbesondere unter Berücksichtigung

der Zulässigkeitsvoraussetzung nach dem Zivilprozessre-

formgesetz - zulässig. Die Beklagte rügt eine Rechts-

verletzung und eine unzureichende Tatsachenfeststellung

unter Bezeichnung der Umstände und der konkreten An-

haltspunkte (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 und 3

ZPO).

Die Berufung ist indes unbegründet. Nach Auffassung des

Senats ist zwischen den Parteien kein wirksamer Vertrag

zustande gekommen.

2.1 Auf das Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetz-

buch und das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allge-

meinen Geschäftsbedingungen in der bis zum 31.12.2001

geltenden

Fassung

Anwendung

(Art. 229

§ 5

Satz 1

EGBGB).

2.2 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf

Rückzahlung des ohne Rechtsgrund als Kaufpreis an die

Beklagte

gezahlten

Betrages

i.H.v.

79.355,75

Euro

(§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB).

Zwischen den Parteien ist kein wirksamer Kaufvertrag

zustande gekommen, weil die Beklagte das Angebot der

Klägerin vom 06.07.2000 nicht innerhalb der Frist des

§ 147 Abs. 2 BGB angenommen hat. Die Klägerin hat sich

in dem streitgegenständlichen Angebot in Teil A für die

Dauer von 10 Wochen an ihr Angebot gebunden, indem ein

Widerruf des Angebots nicht vor Ablauf von 10 Wochen

zulässig sein sollte. Danach wäre der Vertrag -

ausgehend von dem notariellen Kaufvertragsangebot vom

06.07.2000 - durch notariell beurkundete Annahmeerklä-

rung der Beklagten am 29.08.2000 zustande gekommen. Die

zitierte Klausel verstößt jedoch gegen § 10 Nr. 1 AGBG

und ist daher unwirksam. Diese Bestimmung, der im neuen

Recht § 308 Nr. 1 BGB entspricht, findet auf das

Schuldverhältnis der Parteien Anwendung (Art. 229 § 5

Satz 1 EGBGB).

Bei den Vertragsbedingungen der Beklagten handelt

es sich - zwischen den Parteien unstreitig - um

für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Be-

dingungen i.S.d. § 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG.

Die Vorschrift des § 10 Nr. 1 AGBG verbietet unan-

gemessene Annahmefristen, die sich der Verwender

in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorbehält.

Der Kunde soll nicht in seiner Dispositionsfrei-

heit beschränkt werden; er soll über das Zustande-

kommen des Vertrages nicht im Unklaren bleiben

(vgl. Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Großkom-

mentar zum AGB-Gesetz, Bd. II, 2. Aufl., § 10

Nr. 1 Rdn. 2; MünchKommBGB-Basedow, 4. Aufl., § 10

Nr. 1 Rdn. 1; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl.,

§ 10 Nr. 1 Rdn. 1). Als Schutzvorschrift zugunsten

des Kunden erfasst § 10 Nr. 1 AGBG deshalb nur

solche Fristen, die der Verwender als Empfänger

des Antrags dem Kunden als Antragenden setzt. So

liegt hier der Fall. Denn die Beklagte hat sich -

zwischen den Parteien unstreitig - als Verwender

die Annahmefrist gegenüber dem Angebot der Kläge-

rin gewähren lassen.

Die Geltung der AGB setzt grundsätzlich das Zu-

standekommen des Vertrages voraus. Das ist bei

Klauseln, die - wie vorliegend - die Frist zur An-

nahme regeln, noch nicht der Fall. Eine "Unterwer-

fung" des Kunden unter eine solche Klausel durch

Abschluss eines Vertrags mit dem Verwender liegt

deshalb

nicht

vor.

"Vertragsabschlussklauseln"

werden indes den Vertragsbedingungen gleichge-

stellt, weil es sich gleichfalls um vom Verwender

vorformulierte Vertragsbedingungen handelt. Solche

Klauseln sind - wie die Regelung des § 10 Nr. 1

AGBG zeigt - den Vertragsbedingungen gleichge-

stellt, denn anderenfalls hätte die Vorschrift

keinen Sinn. § 10 Nr. 1 AGBG erweitert somit den

Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 AGBG (herrschende

Meinung: vgl. Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner,

a.a.O., § 10 Nr. 1 Rdn. 9; Wolf/Horn/Lindacher,

a.a.O., § 10 Nr. 1 Rdn. 6; Ulmer/Brandner/Hensen,

AGBG, 9. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdn. 2; MünchKommBGB-

Basedow,

a.a.O.,

§ 10

Nr. 1

Rdn. 3;

Erman-

Hefermehl/Werner,

BGB,

10.

Aufl.,

§ 10

Nr. 1

Rdn. 2; Walchshöfer, WM 1986, 1041, 1042).

Es wurden vorliegend auch die für die Anwendbar-

keit der Vertragsabschlussklausel besonderen Ein-

beziehungsvoraussetzungen des § 2 AGBG gewahrt.

Bei den Vertragsbedingungen der Beklagten handelt

es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen

vorformulierte

Bedingung

i.S.d.

§§ 1

Abs. 1

Satz 1, 24 a Nr. 2 AGBG. Da die Klägerin mit dem

Kauf private Zwecke verfolgte und die Ausnahmevor-

schrift des § 24 Satz 1 AGBG demzufolge keine An-

wendung findet, ist die streitige Klausel an § 10

Nr. 1 AGBG zu messen.

Für die Angemessenheit einer Fristbestimmung für

die Annahme eines Angebotes sind weder allein

§ 147 Abs. 2 BGB mit dem Erwartungshorizont des

Antragenden noch allein die Bedürfnisse des Anneh-

menden maßgebend. Die Unangemessenheit ist viel-

mehr durch Abwägung der beiderseitigen Interessen

nach denselben Kriterien zu ermitteln, die im Rah-

men des § 9 AGBG für die Beurteilung der unange-

messenen Benachteiligung des Vertragspartners An-

wendung finden (Soergel-Stein, BGB, 12. Aufl.,

§ 10 AGBG Rdn. 3; Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O.,

§ 10 Nr. 1 Rdn. 10). Die Entscheidung erfordert

vielmehr eine wertende Abwägung der Interessen

beider Verhandlungspartner unter Berücksichtigung

der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände

(vgl. BGH, NJW 2001, 303; BGH, NJW 1988, 2106;

BGH, NJW 1986, 1807). Unangemessenheit ist deshalb

anzunehmen, wenn die Interessen des Verwenders den

Wert der Interessen des Vertragspartners mehr als

nur geringfügig unterschreiten oder wenn die Dauer

der Frist erheblich länger ist als nach § 147

Abs. 2 BGB erforderlich und dafür keine anerken-

nenswerten

Interessen

des

Verwenders

sprechen

(vgl.

Wolf/Horn/Lindacher,

a.a.O.,

§ 10

Nr. 1

Rdn. 10; MünchKommBGB-Basedow, a.a.O., § 10 Nr. 1

AGBG Rdn. 5; BGH, NJW 1986, 1807). Dabei ist stets

den jeweiligen Umständen des Einzelfalls angemes-

sen Rechnung zu tragen, zumal § 10 Nr. 1 AGBG als

typische Klausel mit Wertungsmöglichkeit verankert

wurde (vgl. Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner,

a.a.O., § 10 Nr. 1 Rdn. 11).

Unter Berücksichtigung der genannten Grundsätze

und in Übereinstimmung mit dem Landgericht ist die

vorliegende Annahmefrist von 10 Wochen nach Über-

zeugung des Senats unangemessen lang i.S.v. § 10

Nr. 1 AGBG. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung

verstößt eine Bindungsfrist von mehr als 4 Wochen

regelmäßig gegen § 10 Nr. 1 AGBG (vgl. Erman-

Hefermehl/Werner, a.a.O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdn. 5;

Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, a.a.O., § 10

Nr. 1

Rdn. 13;

Schlosser/Coester-Waltjen,

AGBG,

§ 10 Nr. 1 Rdn. 10; Walchshöfer, WM 1986, 1041;

Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O., § 10 Nr. 1 Rdn. 15).

Der Senat verkennt dabei nicht, dass die Beklagte

vorliegend die Finanzierung der Klägerin vermit-

teln sollte.

Ohne Erfolg macht die Beklagte einen Zeitraum von

insgesamt 4 Wochen geltend, in denen eine Prüfung,

Zusammenstellung und Aufbereitung der im Rahmen

der Verkaufsgespräche übergebenen Erklärungen und

Bescheinigungen sowie Vorabsprachen mit den in

Frage

kommenden

finanzierenden

Kreditinstituten

notwendig gewesen sein sollen. Denn nach den eige-

nen Einlassungen der Beklagten und ausweislich der

Aussagen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen

H und N ist die Finanzierung bereits

Gegenstand des ersten Verkaufsgespräches gewesen.

Es wurde anhand der Unterlagen der Klägerin und

insbesondere einer Selbstauskunft eine Berechnung

erstellt. Auf der Grundlage einer EDV-Berechnung

wurde der Finanzierungsverlauf über 10 Jahre im

Rahmen eines Zweitgesprächs dargelegt. Diese Be-

rechnung hat gerade dazu gedient, das Kaufinteres-

se der Klägerin zu wecken. Umstände, die - über

den Normalfall hinausgehend - eine nochmalige Prü-

fung, Zusammenstellung und Aufbereitung der über-

gebenen Unterlagen für den Zeitraum von zwei Wo-

chen erfordert hätten, sind für den Senat nicht

ersichtlich und von der Beklagten auch nicht zwin-

gend dargetan. Der Senat hält lediglich Vorabspra-

chen mit den in Frage kommenden finanzierenden

Kreditinstituten für notwendig, wobei freilich ei-

ne Frist von einer Woche notwendig und auch ange-

messen ist.

Eine bankinterne Prüffrist von vier Wochen für die

Annahme eines Darlehensantrages ist nach Auffas-

sung des Senats zulässig, weil sachbedingt eine

gewisse Überlegungs- und Bearbeitungszeit, insbe-

sondere zur Prüfung der Kreditwürdigkeit des An-

tragstellers, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW

1988, 2106; BGH, NJW 1986, 1807; Löwe/Graf von

Westphalen/Trinkner, a.a.O., § 10 Nr. 1 Rdn. 13;

Erman-Hefermehl/Werner, a.a.O., § 10 Nr. 1 AGBG

Rdn. 5).

Nicht gefolgt werden kann hingegen dem Vortrag der

Beklagten, dass nach Rücklauf der Unterlagen und

Finanzierungszusage Verhandlungen und Koordinie-

rungen mit den bauausführenden Unternehmen wegen

der zu erbringenden Sanierungsleistungen notwendig

gewesen seien und diese Prüfung einen weiteren

Zeitraum von mindestens zwei Wochen in Anspruch

genommen habe. Für den Senat ist nicht ersicht-

lich, weshalb eine Abstimmung mit den bauausfüh-

renden Unternehmen während der - immerhin vier Wo-

chen dauernden - Prüffrist der Kreditinstitute

nicht möglich gewesen sein soll. Daneben ist zu

berücksichtigen, dass nach der eigenen Behauptung

der Beklagten zum 21.02.2000 bereits ein Fertig-

stellungsgrad von 75,3 % erreicht gewesen sein

soll und die Beklagte unter Ziffer 3 des Bauver-

trages einen Beginn der Ausführungsleistungen zum

01.08.2000 - mithin vor Ablauf der bankinternen

Prüffrist - zugesagt hat. Mag der Vortrag der Be-

klagten insoweit auch widersprüchlich sein, ist

gleichwohl davon auszugehen, dass Bauarbeiten be-

reits im Gange waren. Im Hinblick darauf ist eine

angemessene Frist - insbesondere von zwei Wochen -

nicht zu begründen.

Einer Vernehmung des beklagtenseits benannten Zeu-

gen G zum Beweis dafür, dass ein Zeitraum

von 10 Wochen tatsächlich benötigt worden ist, hat

es nicht bedurft. Denn entscheidend ist allein, ob

die Frist von 10 Wochen üblich und angemessen ist

und nicht, ob die Beklagte diesen Zeitraum tat-

sächlich in Anspruch genommen hat.

In Würdigung der Gesamtumstände hätte zur Überzeu-

gung des Senats eine kürzere Annahmefrist von ma-

ximal 6 Wochen bestimmt werden müssen. Die tat-

sächlich vorgesehene Annahmefrist von 10 Wochen

ist nach Auffassung des Senats unangemessen, weil

die Interessen der Beklagten den Wert der Interes-

sen der Klägerin mehr als nur geringfügig über-

schreiten und die Dauer der Frist erheblich länger

ist als nach § 147 Abs. 2 BGB erforderlich und da-

für keine anerkennenswerten Interessen des Verwen-

ders sprechen. In diesem Zusammenhang ist insbe-

sondere das Interesse des Käufers zu berücksichti-

gen, nach angemessener Zeit Klarheit über die An-

nahme seines Angebotes zu bekommen. Dies gilt etwa

auch für den Erwerb von Fertighäusern und Eigen-

tumswohnungen (vgl. Walchshöfer, WM 1986, 1044).

Dem Verwender ist insbesondere dann eine rasche

und zügige Bearbeitung zuzumuten, wenn er selbst -

wie vorliegend - einen raschen Geschäftsabschluss

erstrebt.

An die Stelle der unwirksamen Annahmefristklausel

tritt gem. § 6 Abs. 2 AGBG die gesetzliche Rege-

lung des § 147 BGB (vgl. Wolf/Horn/Lindacher,

a.a.O.,

§ 10

Nr. 1

Rdn. 23;

Erman-

Hefermehl/Werner, a.a.O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdn. 4;

MünchKommBGB-Basedow,

a.a.O.,

§ 10

Nr. 1

AGBG

Rdn. 10; BGH, NJW 1986, 1807). Die Annahme des An-

gebots durch die Beklagte am 29.08.2000 ist vor-

liegend verspätet erfolgt. Nach § 150 Abs. 1 BGB

gilt zwar die verspätete Annahme eines Antrags als

neuer Antrag. Das Landgericht führt indes zutref-

fend aus, dass eine Annahme - zumindest wirksam -

nicht erfolgt ist. Denn eine etwaige konkludente

Annahme der Klägerin durch Zahlung des Kaufpreises

hätte der - vorliegend unterbliebenen - notariel-

len Beurkundung bedurft. Die Verpflichtung zur

Veräußerung bzw. zum Erwerb von Wohnungs- und

Teileigentum ist unmittelbar gem. § 313 BGB beur-

kundungspflichtig. Daneben ist kraft der Sonder-

norm des § 4 Abs. 3 WEG auch eine Verpflichtung

zur Einräumung, zum Erwerb und zur Aufhebung von

Sondereigentum gem. § 313 BGB formbedürftig. Der

Vertrag wäre mithin gem. §§ 125, 128 BGB nichtig,

weil auch eine Heilung des Formmangels nach § 313

Satz 2 BGB nicht vorliegt.

2.3 Dahinstehen kann, ob die Klägerin den Vertrag - das

wirksame Zustandekommen unterstellt - wegen arglistiger

Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten

hat. Gleichwohl liegen nach Auffassung des Senats kon-

krete Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin unrichtig

oder jedenfalls nicht vollständig aufgeklärt worden

ist. Denn ausweislich des Exposés ist die Beklagte ge-

genüber der Klägerin von einem Sanierungsbeginn zum

01.08.2000 und zu einem Sanierungsende am 30.12.2001

ausgegangen. Demgegenüber wird der voraussichtliche

Fertigstellungszeitpunkt nach § 3 Abs. 3 des Bauvertra-

ges auf den 30.07.2002 datiert. Hinzu kommt, dass im

Zeitpunkt

des

notariell

beurkundeten

Angebots

06.07.2000 ein einen Fertigstellungsgrad der Baumaßnah-

men von 75,3 % bestätigender Bautenstandsbericht vom

21.02.2000 vorgelegen hat, der der Klägerin im Zeit-

punkt der Angebotsabgabe offensichtlich noch nicht zu-

gänglich gemacht worden war. Für den Senat ist nicht

erkennbar, dass die Klägerin über die unterschiedlichen

Angaben

aufgeklärt

oder

unterrichtet

worden

ist.

Daneben ist zu berücksichtigen, dass der Klägerin - in

die Finanzierung einbezogene - Mieteinnahmen aus dem

gewerblichen Zwischenmietvertrag erst bei Zahlung des

gesamten Kaufpreises zugeflossen wären. Eine Berück-

sichtigung von Mieteinnahmen ab dem 01.08.2000 hätte

daher eine vollständige Kaufpreiszahlung durch die Klä-

gerin ohne entsprechende Gegenleistung der Beklagten

vorausgesetzt. Hierüber hätte eine Aufklärungspflicht

vor allem deshalb bestanden, weil es sich hierbei um

Umstände handelt, die für die Willensbildung der Kläge-

rin offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung ge-

wesen sind. Denn die steuerlichen Vergünstigungen sowie

die Mieteinnahmen sind wesentliches Motiv der Kaufent-

scheidung der Klägerin gewesen.

2.4 Die Klägerin kann daher Rückzahlung des Kaufpreises Zug

um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und

Lastenfreistellung der Beklagten im Hinblick auf die im

vorgenannten

Grundbuch

eingetragenen

Finanzierungs-

grundschulden verlangen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Ent-

scheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708

Nr. 10, 711 ZPO.

Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens und die Beschwer

der Beklagten betragen jeweils 79.355,75 Euro.

IV.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst (§ 543

Abs. 2 ZPO).