Urteil des OLG Dresden vom 29.09.2000
OLG Dresden: stadt, baureife, treu und glauben, aufrechterhaltung des vertrages, ausschluss der haftung, vertragsabschluss, kaufvertrag, erbengemeinschaft, kaufpreis, eigentum
Leitsatz zu 18 U 480/00:
Unanwendbarkeit der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage auf
einen Grundstückskauf mit spekulativem Charakter (auch) im Falle der legiglich
teilweisen Über- bürdung des Verwendungsrisikos - hier: künftige
Bebaubarkeit - auf den Grundstücksverkäufer (rechtskräftig)
Oberlandesgericht Dresden
Aktenzeichen: 18 U 480/00
14 O 2967/99 LG Dresden
Verkündet am 29.09.2000
Die Urkundsbeamtin:
Justizsekretärin
Im Namen des Volkes!
Urteil
In dem Rechtsstreit
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
gegen
1.
2.
3.
4.
5.
- Beklagte und Berufungsbeklagte -
Prozessbev. zu 1) bis 5):
Rechtsanwälte
wegen Rücktritt vom Kaufvertrag
hat der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen
Verhandlung vom 02.08.2000 durch
Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht
Richterin am Oberlandesgericht und
Richter am Landgericht
für Recht erkannt:
1.
Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.01.2000 verkündete Urteil des
Landgerichts Dresden, Geschäftszeichen 14 O 2967/99, wird
zurückgewiesen.
2.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 125.000,00 abwenden, wenn
nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender
Höhe leisten.
Den Parteien wird nachgelassen, die Sicherheitsleistung auch durch
selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche
Bürgschaft eines in der Europäischen Union als Zoll- und Steuerbürgen
zugelassenen Kreditinstitutes zu erbringen.
T a t b e s t a n d
Die Klägerin nimmt - zuletzt noch - die Beklagten zu 1) bis 5) auf Rückabwicklung
eines bislang nicht dinglich vollzogenen Grundstückskaufvertrages in Anspruch.
Die Beklagten zu 1) bis 5) (fortan auch: Erbengemeinschaft) sind - in ungeteilter
Erbengemeinschaft - die alleinigen Erben der noch als Eigentümer im Grundbuch
von D., Gemarkung S., hinsichtlich der in dem (als Anlage K1; Anlagenband
Kläger) vorgelegten Lageplan blau markierten Flurstücke
eingetragenen Erblasser. Das Areal grenzt an (im Lageplan grün
markierten) Grundbesitz der Stadt - sowie an Grundstücke,
die im Eigentum einer anderen Erbengemeinschaft standen und zwischenzeitlich
an eine Bauträgergesellschaft (fortan: Bauträger) veräußert wurden, an.
Die Erbengemeinschaft beauftragte den Ehemann der Beklagten zu 5), T., sowie
den Zeugen G. mit der Vermarktung ihrer Grundstücke. Auf im Oktober 1991
veröffentlichte Inserate (vgl. Anl. B1 und B2) hin wandten sich u.a. die gesetzlich
durch den Zeugen M. vertretene I-GmbH ( Anl. B6) sowie die P-GmbH
(Anl. B3), ein Unternehmen der "D-Gruppe", an den Zeugen G., der sämtlichen
Interessenten eine jeweils gleichlautende "Kurzinformation" übersandte (Anl. B4),
auf die wegen der näheren Einzelheiten verwiesen wird. Die I-GmbH bot das Areal
der gesetzlich durch den Zeugen Ga. vertretenen W-GmbH - ebenfalls ein
Unternehmen der "D-Gruppe" - zum Kauf an. Zu Beginn des Jahres 1992 nahm
die Klägerin, vertreten durch die W-GmbH, Verhandlungen mit zunächst der I-
GmbH und später dem Zeugen G. auf. Parallel hierzu führte sie - zunächst bis
März 1992 - Gespräche mit der Stadt über die Möglichkeit eines Erwerbs der
angrenzenden Flächen von dieser sowie das Maß der künftig zulässigen
Bebauung des Gesamtareals. Im Rahmen der am 17.02.1992 zwischen den
Zeugen Ga. und M. und dem Zeugen G. geführten Verhandlungen unterbreitete
sie der Erbengemeinschaft ein Kaufangebot, welches sie unter dem 20.02.1992
(Anl. B7) schriftlich bestätigte. Zugleich zeigte sie sich an "einer schnellen
Beurkundung" interessiert. Unter dem 25.02.1992 wurde ihr der Entwurf eines
Kaufvertrages übermittelt (Anl. K 23; Bl. 203 bis 224 d.A.), der mit verschiedenen
Änderungen am 27.02.1997 notariell beurkundet wurde (Anl. K3). Der vereinbarte
Kaufpreis von DM 13,9 Mio. - dies entspricht einem Quadratmeterpreis von
DM 820,00 - war in zwei Raten zahlbar. Ein Kaufpreisteil von DM 3,0 Mio. sollte
(u.a.) nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin fällig
werden, der Restbetrag von DM 10,9 Mio., wenn "für das vom Käufer
beabsichtigte Bauvorhaben die Baugenehmigung in rechtsbeständiger Form
vorliegt". Wegen der weitergehenden Regelungen wird auf die in Ablichtung zu
den Akten gereichte Kaufvertragsurkunde (fortan: KV), insbesondere § 3 KV -
"Kaufpreis" -, § 4 KV - "Verpflichtung zur Auflassung" -, § 5 KV - "Besitz,
Nutzungen, Lasten" -, § 6 KV - "Gewährleistung" -, § 14 KV - "Bebauung" -, § 15
KV - "Besserungsklausel" - sowie § 17 KV - "Vollmacht" - Bezug genommen. In
Übereinstimmung mit § 3.2 KV ist am 22.10.1992 die erste Kaufpreisrate zur
Auszahlung gelangt.
Zur Vorbereitung eines die Bebauung der streitgegenständlichen Flächen unter
Einbeziehung auch der angrenzenden in Dritteigentum stehenden Flurstücke
regelnden Vorhaben- und Erschließungsplans legte die Klägerin im Oktober 1992
eine in ihrem Auftrag erstellte Planung vor (Anl. K7). Bereits unmittelbar nach
Kaufvertragsabschluss hatte sich überraschend ergeben, dass die angrenzenden,
im Lageplan grün markierten Flurstücke nicht im Eigentum der Stadt standen,
weshalb im Frühjahr 1993 insoweit eine "Eigentumszuordnung" durch die
Treuhandanstalt erfolgte. Unter dem 24.05.1993 (Anl. K8) lehnte die Stadt eine
Veräußerung der im Lageplan grün markierten Flächen an die Klägerin "zur Zeit"
ab. Am 13.01.1994 wurde - auch hinsichtlich des maßgeblichen Areals - die
Aufstellung eines Bebauungsplan beschlossen (vgl. Anl. K14). Mit Beschluss vom
05.12.1995 (Anl. K10) stimmte die Stadt - in Übereinstimmung mit der geänderten
Stellungnahme des Dezernates für Stadtentwicklung vom 03.09.1993 (Anl. K9) -
einem Verkauf dieser Grundstücke an die Klägerin und eines weiteren Flurstücks
an den Bauträger zu einem Preis von jeweils DM 400,00/qm zu. "Die Bebauung"
sollte "durch einen gemeinsamen V- und E-Plan der beiden Investoren"
verwirklicht werden. Der Klägerin erschien, weil es sich bei den maßgeblichen
Flurstücken "im Wesentlichen" um Straßenflächen handelte (vgl. Anl. K12), der
geforderte Kaufpreis übersetzt. Nachverhandlungen mit der Stadt scheiterten im
Juni 1996, nachdem diese auch zu erkennen gegeben hatte, nunmehr doch ein
Bebauungsplanverfahren durchführen zu wollen.
Mit Schreiben vom 24.09.1996 (Anl. K15) unterbreitete die Klägerin, die bereits im
Mai 1996 mit dem Ziel einer Kaufpreisanpassung an die Erbengemeinschaft
herangetreten war, den Beklagten einen Vergleichsvorschlag, den diese
ablehnten. Zur Sicherung der Bauleitplanung für das maßgebliche Gebiet erließ
die Stadt mit Beschluss vom 23.01.1997 (Anl. K13) eine Veränderungssperre. Am
18.03.1998 wurde die Auslegung des Bebauungsplans beschlossen (Anl. K14).
Unter dem 23.09.1998 (Anl. K 17) erklärte die Klägerin - wie am 14.07.1998
angekündigt (Anl. K16) - gegenüber den Beklagten den Rücktritt von dem
notariellen Kaufvertrag vom 27.02.1992, was diese zurückwiesen (Anl. K18). Am
22.07.1999 wurde der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung über die -
das maßgebliche Areal betreffende - Anordnung eines Umlegungsverfahrens vom
03.07.1999 bekanntgemacht (Anl. K20). Aufgrund von Änderungen und
Ergänzungen des Entwurfs zum Bebauungsplan wurde zudem am 30.06.1999
(Anl. K19) dessen erneute öffentliche Auslegung beschlossen. Weder
Bebauungsplan- noch Umlegungsverfahren sind bislang zu einem Abschluss
gelangt.
Die Klägerin hat in erster Instanz im Wesentlichen vorgetragen,
der Zeuge G. habe, als Vertreter der Erbengemeinschaft, im Rahmen der
Vorverhandlungen mehrfach betont, dass die Stadt ihm auf seine Erkundigungen
hin mitgeteilt habe, es könne mit einer zulässigen Bebauung des Areals mit einer
Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,2 bis 1,5 gerechnet werden. Zudem sei ihm
versichert worden, dass die Stadt eine rasche Bebauung fördern werde, weshalb
binnen eines Jahres Baureife eintreten werde. Von diesen gemeinsamen
Vorstellungen seien der Kaufvertragsabschluss und insbesondere auch die
Kaufpreisfindung geprägt gewesen, wie sich auch aus §§ 3.3, 14 und 15 des KV
ergebe. Auch sei man damals übereinstimmend davon ausgegangen, dass die
Stadt die ihr gehörenden angrenzenden Grundstücke zu den aus der
Bodenrichtwertkarte von 1992 (Anl. K2) ersichtlichen Quadratmeterpreisen von
DM 400,00 bis DM 450,00 für Bauland und DM 45,00 für Bauerwartungsland an
die Klägerin veräußern werde. Dem Umstand, dass diese gemeinsamen
Vorstellungen nach Ablauf von über 7 Jahren nicht zu verwirklichen gewesen
seien, sei unter Anwendung der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage
Rechnung zu tragen. Das Risiko der künftigen Bebaubarkeit hätten allein die
Beklagten übernommen, zumal der vereinbarte Kaufpreis den seinerzeit
ortsüblichen Preis für Bauerwartungsland um das 18-fache übersteige und sich
auch aus der unter § 3.2 und 3.3 KV getroffenen Fälligkeitsabrede eine
entsprechende Risikoverteilung ergebe. Ein weiteres Festhalten an dem
Kaufvertrag sei ihr nicht zumutbar, nachdem Nachverhandlungen über eine
Vertragsanpassung gescheitert seien und weiterhin nicht absehbar sei, bis wann
mit der Erteilung einer Baugenehmigung gerechnet werden könne.
Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,
die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, an sie einen Betrag von
DM 3,0 Mio. nebst 7% Zinsen hieraus seit dem 18.10.1998 zu bezahlen,
Zug-um-Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung betreffend die zu
ihren Gunsten im Grundbuch von D. hinsichtlich folgender Grundstücke
eingetragenen Vormerkungen: (...)
Die Beklagten haben demgegenüber beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben behauptet, die Klägerin habe anderen Interessenten zuvorkommen
wollen und den Zeugen Ga. angewiesen, das maßgebliche Areal zu kaufen ohne
über den von dem Zeugen G. geforderten Kaufpreis von DM 820,00/qm zu
verhandeln. Der Zeuge Ga. habe zwar anlässlich des am 17.02.1992 geführten
Gespräches geäußert, die Klägerin werde binnen zwei Jahren die Bebauung
fertigstellen. Der Zeuge G. habe jedoch keine Erkundigungen bei der Stadt über
das Maß der künftig zulässigen Bebauung und die Dauer eines etwaigen
Bebauungsplanverfahrens eingeholt oder diesbezüglich Aussagen zur Ausnutzung
der Flächen und den Zeitpunkt des Eintritts der Baureife getroffen. Vielmehr habe
er insoweit die Klägerin, wie andere Interessenten auch, an die Stadt verwiesen
und keine eigenen Vorstellungen in Bezug auf die Verwertung des Grundstücks
entwickelt. Weil er im Übrigen die Ernsthaftigkeit der Kaufabsichten der Klägerin in
Zweifel gezogen habe, habe er von dieser eine Anzahlung auf den Kaufpreis von
DM 3,0 Mio. gefordert.
Darüberhinaus haben sie die Auffassung vertreten, ein Rückgriff auf die Lehre
vom Wegfall der Geschäftsgrundlage komme wegen § 6.1 KV nicht in Betracht.
Jedenfalls hätten die Parteien unter § 3.3 des KV eine abschließende
Risikoverteilung vereinbart, die auch für die Verkäuferseite mit erheblichen
Nachteilen verbunden sei und an der sich die Klägerin festhalten lassen müsse.
Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme (Protokoll vom 30.11.1999;
Bl. 60 bis 79 d.A.) mit Urteil vom 14.01.2000 (Bl. 91 bis 112 d.A.), auf das Bezug
genommen wird, abgewiesen. Gegen die ihr am 21.01.2000 zugestellte
Entscheidung hat die Klägerin am 18.02.2000 Berufung eingelegt (Bl. 149, 150
d.A.) und diese binnen der mit Verfügung vom 22.03.2000 (Bl. 161 d.A.) bis zum
25.04.2000 verlängerten Frist mit am selben Tage eingegangenem Schriftsatz
vom 25.04.2000 begründet (Bl. 164 bis 202 d.A.).
Sie trägt unter vertiefender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages zur
Begründung ihrer Berufung im Wesentlichen vor:
Das Landgericht habe die Voraussetzungen des Rechtsinstituts des Wegfalls der
Geschäftsgrundlage unzulässig eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung nämlich
sei nicht allein auf gemeinsame Vorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluss
abzustellen, ausreichend sei es vielmehr auch, wenn - wie hier - die Vorstellungen
nur einer Partei dem Geschäftsgegner erkennbar gewesen und von diesem nicht
beanstandet worden seien. Die gemeinsam bei
Vertragsabschluss
vorausgesetzten Umstände seien bis heute, mithin über nunmehr 8 Jahre hinweg,
nicht eingetreten. Wäre sie, die Klägerin, jedoch bei Vertragsabschluss nicht
davon ausgegangen, dass Bebaubarkeit im dargestellten Umfang und
Arrondierung der Nachbargrundstücke in naher Zukunft gesichert seien, so wäre
der Erwerb der streitgegenständlichen Flurstücke zum Preis von Bauland
wirtschaftlich sinnlos gewesen, zumal es gegolten habe, die (damals) bis
31.12.1995 befristeten Abschreibungsmöglichkeiten zu nutzen. Auch sei die
Beweiswürdigung des Landgerichts fehlerhaft, die Beweisaufnahme zu
wiederholen. Insbesondere sei unglaubhaft, dass der Zeuge G. keine
Erkundigungen über den voraussichtlichen Eintritt der Fälligkeit der "zweiten
Kaufpreisrate" eingezogen, sich insoweit "keine Gedanken" gemacht haben wolle.
Demgegenüber hätten die Zeugen Ga. und M. in glaubwürdiger und
widerspruchsfreier Weise das Vorbringen der Klägerin bestätigt. Im Übrigen habe
in § 3.3 KV lediglich ein Aspekt der maßgeblichen Problematik eine Regelung
erfahren, nämlich der Umstand, dass der Klägerin nicht daran gelegen gewesen
sei, Baulandpreise für noch nicht baureifes Gelände zu bezahlen. Ungeregelt
geblieben sei allerdings die hier maßgebliche Frage einer Verzögerung des
Eintritts der Baureife über die dem Vertragsabschluss zugrunde gelegte
voraussichtliche Dauer von etwa 1 bis 1 1/2 Jahren hinaus. Das Landgericht habe
sich mithin die Frage stellen müssen, welche Regelung die Parteien bei
vernünftiger Betrachtung getroffen haben würden, hätten sie den heutigen
Sachstand vorausgesehen. In diesem Falle wäre allein die Einräumung eines
Rücktrittsrechtes in Betracht gekommen.
Die Klägerin stellt den Antrag,
die Beklagten unter Aufhebung des am 14.01.200 verkündeten Urteils des
Landgerichts D., Geschäftszeichen 14 O 2967/99, samtverbindlich dem
erstinstanzlichen Klageantrag entsprechend zu verurteilen.
Die Beklagten beantragen demgegenüber,
die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und treten dem Vorbringen der Klägerin
im einzelnen entgegen. Insbesondere sind sie weiterhin der Auffassung, das
Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme vorliegend nicht zur
Anwendung, weil eine abschließende vertragliche Risikoverteilung erfolgt sei. Die
Klägerin habe das Grundstück in der - spekulativen - Erwartung gekauft, dieses in
einigen Jahren bebauen und wirtschaftlich ertragreich verwerten zu können. Diese
Erwartung sei ebenso enttäuscht worden, wie die der Beklagten, die seit nunmehr
8 Jahren auf mehr als 78% des Kaufpreises warteten. Beide Parteien seien mit
der vereinbarten Fälligkeitsregelung ein Risiko eingegangen, dem sie sich nun
nicht entziehen könnten. Dies umsomehr, als die Klägerin nach ihrem eigenen
Vorbringen den Kaufvertrag zu einem Zeitpunkt unterzeichnet habe, zu dem die
Gespräche mit der Stadt noch nicht abgeschlossen gewesen seien. Es habe ihr
oblegen, unter diesen Umständen Vorsorge für den Fall zu treffen, dass sich die
Erwartung einer baldigen Bebaubarkeit nicht erfüllen werde und ein Rücktrittsrecht
zu vereinbaren. Diese Forderung jedoch habe sie an die Beklagten nicht gerichtet,
sie habe lediglich auf einer Absicherung durch die Fälligkeitsregelung bestanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrens und des wechselseitigen
Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Insbesondere ist ein
Rücktrittsrecht der Klägerin und damit ein Anspruch auf Rückabwicklung des
streitgegenständlichen Kaufvertrages unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
gegeben. Ihre Rücktrittserklärung vom 23.09.1998 entfaltet daher keine
Wirkungen.
1. Ein Rückgriff auf § 323 Abs. 1 und 3 iVm § 818 BGB scheidet aus. Zwar setzt
die Rechtsprechung ein zeitweiliges Erfüllungshindernis der endgültigen
Unmöglichkeit dann gleich, wenn es die Erreichung des Vertragszwecks in
Frage stellt und deshalb dem Vertragsgegner nach Treu und Glauben unter
billiger Abwägung der Belange beider Vertragsparteien die Einhaltung des
Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann (so: BGH WM 1981, 14 f.,
14). Ähnlich, wie in der vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) entschiedenen
Fallgestaltung, sind vorliegend die Beklagten jedenfalls seit
Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses vom 03.07.1997 gehindert,
der Klägerin das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück zu
verschaffen. Sie haben sich zwar - und dies ausweislich des als Anlage
K23 vorgelegten Entwurfs des streitgegenständlichen Kaufvertrages vom
25.02.1992 auf Wunsch der Klägerin - in § 4 KV verpflichtet, das
Grundstück bereits vor Fälligwerden der "zweiten Kaufpreisrate" gegen
Übergabe einer Bürgschaft in Höhe des noch ausstehenden
Kaufpreisrestes an die Klägerin aufzulassen. Solches wäre ihnen - rechtlich
- auch noch nach Erlass der Veränderungssperre über das Planungsgebiet
mit Stadtratsbeschluss vom 23.01.1997 - diese hatte lediglich die
Unzulässigkeit von Baumaßnahmen zur Folge (§§ 14, 16 BauGB) - möglich
gewesen. Das hat sich allerdings durch die Einleitung des
Baulandumlegungsverfahrens mit Stadtratsbeschluss vom 03.07.1997
geändert, denn § 51 Abs. 1 BauGB unterwirft die Grundstücke in einem
Umlegungsgebiet einer gesetzlichen Verfügungs- und Veränderungssperre,
damit die Neuordnung der Grundstücke entsprechend den Festsetzungen
des Bebauungsplans nicht während des Umlegungsverfahrens wesentlich
erschwert oder unmöglich gemacht wird (Schrödter-Stang, Baugesetzbuch,
6. Aufl., Rdz. 1 zu § 51). Von dieser Sperre waren, weil vor Bekanntgabe
des Umlegungsbeschlusses vereinbart bzw. eingetragen, zwar weder der
Kaufvertragsabschluss noch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung
zugunsten der Klägerin betroffen (Schrödter-Stang, a.a.O., Rdzn. 7 und 8
zu § 51). Die Erklärung der Auflassung selbst jedoch wäre infolge der
Sperre des § 51 Abs. 1 BauGB genehmigungsbedürftig und bis zur
Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam (a.a.O., Rdz. 11 zu §
51).
Allerdings ist der Senat in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof
(a.a.O.) der Auffassung, dass auch hier den Parteien die Beantragung einer
Genehmigung iSv § 51 Abs. 1 BauGB und ein Abwarten der
verwaltungsbehördlichen Entscheidung zumutbar wäre. Zu berücksichtigen
nämlich ist, dass der Klägerin gemäß § 5 KV bereits seit dem 22.12.1992,
dem Tage der Zahlung der ersten Kaufpreisrate in Höhe von DM 3,0 Mio.,
Besitz, Nutzungen und Lasten an den streitgegenständlichen Grundstücken
zustehen. Sie ist daher gemäß § 48 Abs. 1 Ziffn. 2 und 3 BauGB am
Umlegungsverfahren ohnehin kraft Gesetzes zu beteiligen. Im Übrigen darf
die Genehmigung nach § 51 Abs. 1 BauGB gemäß § 51 Abs. 3 BauGB nur
versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben
die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich
erschweren würde. Der mit einer Veräußerung des Grundstücks
verbundene Wechsel des Berechtigten allein erschwert (vgl. § 49 BauGB)
die Umlegung in der Regel jedoch nicht (vgl. auch: Schrödter-Stang, a.a.O.,
Rdz. 15 zu § 51).
2. Gewährleistungs-, insbesondere Wandelungsansprüche der Klägerin kommen
vorliegend ebenfalls nicht in Betracht.
Was den in § 6.1 KV vereinbarten Ausschluss der Haftung "für die
Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeit des Vertragsobjektes"
anbelangt, so teilt der Senat die Auffassung des Landgerichtes. Bereits die
Wortwahl (§§ 133, 157 BGB) - "Ausnutzungsmöglichkeit" - legt nahe, dass
die Parteien insoweit nicht einen Haftungsausschluss hinsichtlich der
Bebaubarkeit als solcher vereinbart, sondern vielmehr lediglich eine Art und
Umfang der Bebauung betreffende Regelung getroffen haben (ebenso:
BGH, a.a.O.). Allerdings handelte es sich bei der Baureife der Flurstücke
nicht um eine Eigenschaft, die bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs
vorliegen sollte, weshalb die Gewährleistungsregelungen nicht greifen. Der
Senat schließt sich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts (Ziff.
I.1. der Entscheidungsgründe, S. 13, 14), die in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs (LM (Bb) Nr. 83 zu § 242,
Bl. 2) stehen, an und macht sich diese zueigen, § 543 Abs. 1 ZPO.
3. Auch aus einer ergänzenden Auslegung des Grundstückskaufvertrages vom
27.02.1992 (§ 157 BGB) lässt sich ein Rücktrittsrecht der Klägerin und
mithin ein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages
nicht herleiten.
Die ergänzende Vertragsauslegung geht regelmäßig der Anwendung der
Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage vor. Denn die mit Hilfe
der ergänzenden Vertragsauslegung ermöglichte Durchführung des
Regelungsplanes der Vertragsparteien hat Vorrang vor einer bei Wegfall
der Geschäftsgrundlage unter Umständen notwendigen Korrektur der
vertraglichen Abreden (BGHZ 90, 69 ff., 74; BGHZ 81, 135 ff., 143). Selbst
wenn jedoch vorliegend - in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der
Klägerin - eine Regelungslücke hinsichtlich der Folgen einer Verzögerung
des Eintritts der Baureife über die dem
Vertragsabschluss
zugrundegelegten gemeinsamen Vorstellungen der Parteien hinaus zu
bejahen wäre (1), würde eine Vertragsanpassung jedenfalls insbesondere
daran scheitern, dass nicht ersichtlich ist, auf welche von mehreren
denkbaren Regelungsmöglichkeiten sich die Parteien bei verständiger
Würdigung geeinigt hätten, hätten sie den regelungsbedürftigen Punkt
bereits bei Vertragsabschluss erkannt (2).
3.1. Die Beklagten haben zwar in erster Instanz bestritten, eigene Vorstellungen
über die Dauer des Genehmigungsverfahrens entwickelt zu haben;
entsprechendes hat auch der von ihnen benannte Zeuge G. ausgesagt.
Allerdings haben sie bereits im Oktober 1991 ein "Leergrundstück, excl.
zentr. Lage, Nähe (...) , Ia Standort für Hotels, Büro-, Wohngebäude etc.
(...) schnelle Abwickl., da klare Besitzverh. (...)" angeboten und im Rahmen
der den Interessenten auf Anfrage übermittelten Kurzinformation mitgeteilt,
dass "die (Stadt ...) an einer Bebauung der Flächen interessiert"
ist und "in diesem Zusammenhang (...) u.U. die Möglichkeit" besteht, "die
angrenzenden, im Eigentum der (Stadt) stehenden Flächen (...) zu
erwerben und in die Gesamtplanung einzubeziehen". Es liegt nahe, dass
die Parteien eines Grundstücksgeschäfts dieser Größenordnung von einer
kurzfristigen Verwirklichung (auch) des beabsichtigten Bauvorhabens
ausgehen, solches "stillschweigend voraussetzen". Auch erscheint kaum
vorstellbar, dass die Beklagten einerseits auf die Dauer der (auch) die
Fälligkeit des Restkaufpreises regelnden Frist des § 14 Abs. 2 KV, binnen
derer "nach Beschlussfassung der (Stadt) über den
Bebauungsplan" der Bauantrag gestellt werden sollte, Einfluss zu nehmen
suchten, andererseits keine konkreten Vorstellungen über die Dauer eines
Vorhaben- und Erschließungsplan- oder Bebauungsplanverfahrens entwik-
kelt haben wollen: Immerhin war dies ausschlaggebend für das
Fälligwerden von über 78% des vertraglich vereinbarten Kaufpreises.
Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, insbesondere bedarf es auch
keiner Wiederholung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme. Vielmehr kann
zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass beide Parteien mit dem
Eintritt der Baureife binnen eines "üblichen" Zeitraums gerechnet haben.
Ob dies, wie die Beklagten in zweiter Instanz einräumen, etwa drei bis vier
Jahre gewesen sein mögen, oder ein wesentlich kürzerer Zeitraum, bedarf
keiner Entscheidung. Denn hätten sie bei Kaufvertragsabschluss in ihre
Erwägungen einbezogen, dass das Bebauungsplanverfahren sich über 8
Jahre hinziehen werde, dann hätten sie zweifellos eine diesen Umstand
berücksichtigende Regelung getroffen. Dies allein rechtfertigt allerdings
noch nicht eine ergänzende Vertragsauslegung in dem von der Klägerin
begehrten Sinne. Die Parteien haben nämlich zum einen unter §§ 3.3 und
14 KV eine Vereinbarung getroffen, die bis zum Eintritt der Baureife das
wechselseitige Risiko jedenfalls "abfedern" sollte. So war lediglich ein
vergleichsweise geringer Teil des Kaufpreises sofort fällig, der Rest -
unverzinslich - erst mit Vorliegen der Baugenehmigung bzw. Ablauf der in §
14 KV vereinbarten Frist. Auch hat die Klägerin dafür Sorge getragen,
bereits vor Zahlung der "zweiten Kaufpreisrate" als Grundeigentümerin
eingetragen werden zu können, um sich - gegen Stellung einer
Bankbürgschaft - den Vertragsgegenstand als Beleihungsobjekt zu sichern.
Vor diesem Hintergrund erscheint das Vorliegen einer - planwidrigen (vgl.
hierzu: RGRK-Piper, BGB, 12. Aufl., Rdz. 100 zu § 157) - Regelungslücke
bereits deshalb fraglich, weil möglicherweise eindeutige vertragliche
Absprachen der Parteien getroffen wurden, die sich lediglich im Nachhinein
als unbillig erwiesen haben mögen (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 3
zu § 157; RGRK-Piper, a.a.O.).
3.2. Auch hierauf kommt es jedoch in diesem Zusammenhang nicht an, weil eine
ergänzende Vertragsauslegung jedenfalls zu mehreren möglichen
Ergebnissen führen würde, weshalb eine Vertragsergänzung
ausgeschlossen ist (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 10 zu § 157
m.w.N.; RGRK-Piper, a.a.O., Rdz. 103 zu § 157). In Betracht nämlich
kommen, wie sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 24.09.1996 ergibt,
verschiedene Regelungsmöglichkeiten, wie die - von dieser vorprozessual
vorrangig angestrebte - Herabsetzung des Kaufpreises, die Festlegung
eines festen Fälligkeitstermins für die "zweite Kaufpreisrate" oder aber die
Einräumung eines an einen bestimmten Zeitpunkt geknüpften
Rücktrittsrechtes. Anhaltspunkte dafür, für welche der verschiedenen
Regelungsmöglichkeiten sich die Parteien - unter Zugrundelegung eines
objektiven, vernünftigen Maßstabs - entschieden hätten, sind nicht
ersichtlich und wurden von der Klägerin auch im Senatstermin nicht
dargetan. Gegen die Annahme, die Parteien hätten sich auf die
Einräumung eines Rücktrittsrechtes verständigt, spricht im Übrigen zum
einen, dass die Klägerin solches im Rahmen ihrer vorprozessualen
Bemühungen um eine Vertragsanpassung nicht gefordert hat, zum
anderen, dass lediglich unter § 6.4 KV - für den Fall des Bestehens
vermögensrechtlicher Ansprüche - ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, was
die Parteien jedoch, wie sich aus der Formulierung im letzten Absatz dieser
Bestimmung ergibt, als abschließende Sonderregelung verstanden haben.
Zudem fehlt es an Anknüpfungstatsachen, die dem Senat in Würdigung der
Gesamtumstände die Bestimmung einer Rücktrittsfrist erlauben könnten.
Gerade mit Rücksicht auf das fortgeschrittene Alter einiger der Beklagten
und deren schützenswertes Interesse an einer alsbaldigen Klärung des
Bestandes des Kaufvertrages, ist davon auszugehen, dass diese sich bei
verständiger Betrachtung allenfalls auf die Einräumung eines auf einen
überschaubaren Zeitraum begrenzten Rücktrittsvorbehaltes eingelassen
hätten.
Hinzu kommt, dass die Dauer des Bebauungsplanverfahrens einer von den
übrigen, dem "wirtschaftlichen Vollzug" des Grundstückskaufvertrages
entgegenstehenden Hindernissen losgelösten Betrachtung nicht zugänglich
ist. Die Klägerin beabsichtigte die Bebauung des Gesamtareals, was einen
Erwerb der angrenzenden, vermeintlich städtischen Grundstücke
voraussetzte. Damit, dass die Eigentumsverhältnisse an diesen Flurstücken
zunächst noch einer Klärung zugeführt werden mussten, haben die
Parteien ebensowenig gerechnet, wie mit einer Versagung der Zustimmung
zu einer Veräußerung durch die Stadt. Der Umstand, dass die Stadt sich
mit der von der Klägerin angestrebten Arrondierung des Geländes erst mit
Beschluss vom 05.12.1995 einverstanden erklärte, hat - verglichen mit der
Lage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - zu einer erheblichen
Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse geführt, was einer
Vertragsergänzung ebenfalls entgegensteht (RGRK-Piper, a.a.O.). Zwar
wurden die Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Fördergebietsgesetz
("Sonder-AfA") über den 31.12.1995 hinaus verlängert. Jedoch sind, wie
sich aus einem Vergleich der aus dem im Kurz-Exposé der I-GmbH
erwähnten Werte der "Bodenleitwertkarte vom 01.02.1991" mit denen der
Bodenrichtwertkarten der Jahre 1992 und 1996 ergibt, die
Grundstückspreise in dem maßgeblichen Gebiet seit Beginn des Jahres
1992 erheblich gesunken. Auch besteht, der erheblichen Bautätigkeit in den
Jahren 1993 bis 1995 geschuldet, eine zunehmend geringere Nachfrage
nach Gewerberäumlichkeiten und Abschreibungsmöglichkeiten in den
Neuen Bundesländern. Vor diesem Hintergrund ist auch die Frage, ob und
gegebenfalls in welchem Umfang sich die Parteien redlicherweise auf eine
Kaufpreisminderung verständigt hätten, hätten sie die nunmehrige
Entwicklung in ihre Erwägungen einbezogen, einer Beurteilung durch den
Senat nicht zugänglich, denn Mutmaßungen haben bei der Ermittlung des
hypothetischen Parteiwillens zu unterbleiben (vgl. Münchener Kommentar
zum BGB, Mayer-Maly, 3. Aufl., Rdz. 40 zu § 157).
Vorliegend steht einer Vertragsergänzung schließlich auch entgegen, dass
jede der aufgezeigten Regelungsmöglichkeiten zu einer vom Vertragsinhalt
nicht gedeckten Verbesserung der Rechtsstellung der Klägerin führen
würde (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 9 zu § 159), ohne zugleich die den
Beklagten durch die bislang nicht eingetretene Fälligkeit der "zweiten
Kaufpreisrate" entstandenen Nachteile zu mindern. Eine den
wechselseitigen Interessen gerecht werdende Lösung hätte demgegenüber
eine Veränderung des Vertragswerkes zur Folge und ginge - als Eingriff in
die Privatautonomie - über das Ausfüllen einer Regelungslücke im Wege
der ergänzenden Vertragsauslegung in unzulässiger Weise hinaus
(ebenso: MüKo, Mayer-Maly, a.a.O., Rdz. 47 zu § 157; RGRK-Piper,
a.a.O., Rdz. 103 zu § 157).
4. Auch die Berufung der Klägerin auf die Lehre vom Wegfall der
Geschäftsgrundlage vermag nicht zu überzeugen.
4.1. Zutreffend ist zunächst, dass nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs Geschäftsgrundlage die nicht zum eigentlichen
Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluss aber zutage getretenen
gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien
oder die dem
Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten
Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder
dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille
der Parteien sich aufbaut, sind (vgl. nur: NJW-RR 1992, 182 f., 182). Diese
Grundsätze hat das Landgericht allerdings - entgegen der von der Klägerin
vertretenen Auffassung - nicht verkannt. Vielmehr hat es in Würdigung des
Ergebnisses der Beweisaufnahme einen auf den Vorstellungen der Klägerin
beruhenden gemeinsamen Geschäftswillen verneint. Insoweit erscheinen
zwar die Angriffe der Klägerin gegen die Beweiswürdigung des
Landgerichtes mit Rücksicht auf den Protokollinhalt sowie ihre Hinweise auf
die Unglaubhaftigkeit der Behauptung, die Beklagten hätten keine
konkreten Vorstellungen über die Dauer der "Baureifmachung" entwickelt,
grundsätzlich beachtlich, zumal der Zeuge G. in erster Instanz ausgesagt
hat, er habe, handelnd für die Beklagten, eine Vorauszahlung in Höhe von
DM 3,0 Mio. gefordert, während die Beklagten in zweiter Instanz unstreitig
gestellt haben, dass es die Klägerin war, die auf einer "Aufsplittung" des
Kaufpreises bestanden hatte. Einer Wiederholung der Beweisaufnahme
bedarf es jedoch nicht. Vorliegend nämlich löst - selbst die Richtigkeit der
Behauptungen der Klägerin unterstellt (4.2) - der Wegfall der
Geschäftsgrundlage jedenfalls ((4.3) und (4.4)) deshalb keine Rechtsfolgen
aus, weil die Grenzen der normativen und vertraglichen Risikozuweisung
nicht überschritten sind und mithin eine Durchbrechung des Grundsatzes
der Vertragstreue nicht geboten ist (4.5).
4.2. Der Senat unterstellt - ungeachtet des widerstreitenden Vorbringens der
Parteien und des erstinstanzlichen Beweisergebnisses -, dass die
Erwartung, das maßgebliche Areal werde binnen absehbarer Frist einer
Arrondierung zugänglich sein und baureif werden, Geschäftsgrundlage des
Kaufvertragsabschlusses vom 27.02.1992 war, weil die insoweit streitigen
Tatsachen nicht von entscheidungserheblicher Bedeutung sind und davon
abgesehen verschiedene Anhaltspunkte die Sachdarstellung der Klägerin
stützen.
So spricht neben den bereits (Ziff. I.3.1.) ausgeführten Erwägungen mit
Rücksicht auf die Annoncen und die Kurzinformation der Beklagten sowie
die Regelungen in §§ 15 - "Besserungsklausel" - und 17 KV - "Vollmacht"
zugunsten der Klägerin, alle zum Zwecke der Bebauung der
Vertragsgrundstücke oder zur etwaigen Änderungen von
Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen notwendigen Erklärungen
abzugeben - vieles dafür, dass der Vertragsabschluss von der
gemeinsamen Vorstellung der Parteien geprägt war, die Baureife der zum
Zwecke der Bebauung ver- und gekauften Grundstücke werde in
absehbarer Zeit eintreten. Einer Festlegung auf den von der Klägerin
behaupteten Zeitraum von 1 bis 1 1/2 Jahren bedarf es im Übrigen nicht,
weil jedenfalls der zwischenzeitliche Ablauf von mehr als 8 Jahren die
damaligen Vorstellungen beider Parteien bei weitem überschreiten dürfte
und die Beklagten zudem in zweiter Instanz eingeräumt haben, ihrerseits
von 3 bis 4 Jahren ausgegangen zu sein.
In Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Klägerin kann zudem
unterstellt werden, dass der gemeinsame Geschäftswille der Parteien auch
auf dem Erwerb der benachbarten Grundstücke von der Stadt aufbaute,
zumal der Zuschnitt der vertragsgegenständlichen Flurstücke für eine
übergreifende Bebauung - objektiv - ungünstig ist. Auch ist anzunehmen,
dass dem Verhandlungsführer der Beklagten bei Kaufvertragsabschluss die
wirtschaftliche Bedeutung des Zuerwerbs der benachbarten - vermeintlich -
städtischen Grundstücke bewusst war. Dieser hatte bereits in der den
Interessenten übermittelten Kurzinformation auf die Möglichkeit, die
angrenzenden, im Eigentum der Stadt stehenden Flächen zu erwerben und
in die Gesamtplanung einzubeziehen, hingewiesen. Die Behauptung, die
gemeinsamen Erwartungen seien auch auf einen Erwerb der benachbarten
Flächen zu "ortsüblichen" Preisen gerichtet gewesen, begegnet
demgegenüber erheblichen Zweifeln. So ist nicht ersichtlich, auf welche
konkreten Flurstücke sich die Arrondierungsabsichten der Klägerin zum
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bezogen haben mögen - in der
Kurzinformation der Beklagten finden die im Beschluss der Stadt
bezeichneten Flurstücke Nrn. (...) jedenfalls keine Erwähnung - und
welche Kaufpreisvorstellungen zum damaligen Zeitpunkt bestanden -
ausweislich des vorgelegten Lageplans sowie der Klageanträge handelt es
sich auch bei den von den Beklagten erworbenen Flächen zum Teil um
Verkehrsflächen, hinsichtlich derer "Baulandpreise", wie auch von der Stadt
gefordert, vereinbart wurden. Dies kann jedoch dahinstehen. Selbst wenn
nämlich auch die Kaufpreisvorstellungen der Klägerin zur
Geschäftsgrundlage erhoben worden wären, würde dies - aus den
nachfolgend noch im Zusammenhang darzustellenden Gründen (Ziff. I.4.5.)
- einen Anspruch auf Rückabwicklung des streitgegenständlichen
Kaufvertrages nicht begründen.
Die Erwartung schließlich, es komme eine bauliche Ausnutzung der
streitgegenständlichen Grundstücke mit einer GFZ von mindestens 1,2
bezogen auf die Bruttogeschoßfläche in Betracht, eröffnet bereits deshalb
keine Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil die
Parteien insoweit unter §§ 6 Abs. 2 und 15 Abs. 1 und 2 KV abschließende
Regelungen für den Fall der Über- bzw. Unterschreitung der vertraglich
vorgesehenen GFZ getroffen, das Maß der Bebauung mithin unmittelbar
zum Vertragsgegenstand erhoben haben. Im Übrigen gehen die Parteien
übereinstimmend davon aus, dass nach Abschluss der Bebauungsplan-
und Umlegungsverfahren eine Bebauung der Grundstücke genehmigt
werden wird, weshalb, was das Maß der künftig zulässigen Bebauung
anbelangt, jedenfalls bislang weder ein Wegfall noch eine erhebliche
Änderung der - vermeintlichen - Geschäftsgrundlage eingetreten sind.
4.3. Die Berufung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage scheitert im Übrigen
noch nicht daran, dass die zwischenzeitliche Entwicklung - Dauer des
Bebauungsplanverfahrens, Scheitern der Kaufvertragsverhandlungen mit
der Stadt - nicht zu einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage
geführt hätte. Solches nämlich ist bereits dann zu bejahen, wenn - wie hier -
nicht ernsthaft zweifelhaft ist, dass eine der Parteien oder beide bei
Kenntnis der Änderung den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt
abgeschlossen hätte (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 125 zu § 242).
4.4. Einem Anspruch der Klägerin steht auch grundsätzlich nicht entgegen, dass
die nunmehrige Entwicklung - zumal in den Neuen Bundesländern, in
denen funktionsfähige Verwaltungsstrukturen erst geschaffen und
grundlegende bauleitplanerische Entscheidungen getroffen werden
mussten - objektiv durchaus vorhersehbar gewesen wäre. Denn die
Berufung auf die Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage ist auch
im Falle objektiv vorhersehbarer Störungen dann nicht ausgeschlossen,
wenn beide Parteien davon ausgegangen sind, die maßgebliche
Entwicklung werde nicht eintreten (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 128
zu § 242; BGH LM (Bb) Nr. 61 zu § 242, Blatt 2). Die Beklagten haben in
zweiter Instanz eingeräumt, jedenfalls nicht damit gerechnet zu haben,
dass bis zum Eintritt der Baureife mehr als 8 Jahre verstreichen würden.
4.5. Allerdings setzt die Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch
eine Überschreitung der Grenzen der normativen (a) oder vertraglichen (b)
Risikozuweisung voraus, denn selbst wesentliche Änderungen der
Verhältnisse begründen dann kein Recht auf Vertragsanpassung, wenn
sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat
(Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 126 zu § 242). So liegt jedoch der Fall hier
(c), weshalb es auf das Vorbringen der Klägerin zur Unzumutbarkeit einer
weiteren Aufrechterhaltung des Vertrages unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten ebensowenig ankommt wie auf die erstmals im
Senatstermin behaupteten Aufwendungen für eine Altlastensanierung (vgl.
§ 6.2 KV).
a) Nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag trägt
(vgl. auch: BGHZ 74, 370 ff., 374 bis 376) in der Regel der Käufer
das Risiko, ob er den - sachmangelfrei gelieferten - Kaufgegenstand
wie beabsichtigt verwenden kann. Beim Kauf von
Bauerwartungsland - und entsprechendes gilt nach der Überzeugung
des Senats für zwar im innerstädtischen Bereich belegene, jedoch
nicht im Zusammenhang bebaute Flächen (sog. den
Bebauungszusammenhang unterbrechende Freiflächen, vgl.
Schrödter-Schmaltz, a.a.O., Rdz. 8 zu § 34) - kommt hinzu, dass ein
solches Geschäft typischerweise ein Element der Unsicherheit
einschließt, weil in aller Regel gerade nicht feststeht, ob und
gegebenenfalls wann das Grundstück bebaubar werden wird. Sind -
wie normalerweise in einem solchen Falle - Störungen der
Geschäftsgrundlage vorhersehbar, so ist es grundsätzlich Sache des
betroffenen Vertragspartners, sich gegen die drohenden Nachteile
zu sichern. Für eine Berücksichtigung der Geschäftsgrundlage ist bei
einem solchen risikobehafteten Geschäft in der Regel kein Raum.
Auch beim Kauf von Bauerwartungsland liegt das Risiko der
Enttäuschung der Bauerwartung beim Käufer. Dies ist in aller Regel
auch nicht unbillig, weil der Preis für Bauerwartungsland
normalerweise unter dem für Bauland liegt. Der Käufer erlangt
keinen Anspruch auf sofort bebaubares Land, sondern auf Land,
bezüglich dessen nur eine - je nach Sachlage mehr oder minder
große - Chance künftiger Bebaubarkeit besteht. Gegen das restliche
Risiko kann er sich auf verschiedene Weise schützen: Entweder
versucht er einen Preisabschlag gegenüber schon baureifem Land
auszuhandeln, dessen Höhe normalerweise der Einschätzung der
verbleibenden Unsicherheit durch den Grundstücksmarkt entspricht,
oder er wählt eine Vertragsgestaltung, die es ihm ermöglicht, sich für
den Fall, dass das Grundstück nicht - oder wie hier: nicht binnen
absehbarer Frist - bebaubar wird, vom Vertrag zu lösen. Gelingt es
dem Käufer nicht, das Verwendungsrisiko auf die eine oder die
andere Weise auf den Verkäufer abzuwälzen, oder hält er eine
solche Sicherung - sei es auch nur, weil er das verbleibende Risiko
für gering erachtet, - nicht für erforderlich, so ist es in der Regel auch
aus Billigkeitsgründen weder geboten noch zulässig, ihm dieses
Risiko von Rechts wegen abzunehmen (BGH, a.a.O.; WM 1981, 14
f., 15; WM 80, 800 f., 801; NJW 1987, 2674 ff., 2676).
b) Eine von der gesetzlichen Risikozuweisung abweichende vertragliche
Risikoverteilung in dem Sinne, dass den Beklagten das
Verwendungsrisiko überbürdet worden wäre, ist vorliegend, wie sich
aus einer Würdigung der Gesamtumstände, insbesondere der
ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen, auch im Wege der
ergänzenden Vertragsauslegung zu ermittelnden Absprachen der
Parteien (vgl. hierzu: BGH NJW 1992, 2690 f., 2691) ergibt, nicht
erfolgt.
aa. Für eine Abwälzung des Verwendungsrisikos auf die
Beklagten spricht zwar zunächst der Umstand, dass - wie hier
unterstellt - die Parteien bei Vertragsabschluss davon ausgegangen
sind, die streitgegenständlichen Flächen würden in absehbarer Zeit
baureif werden. Auch haben die Parteien mit DM 820,00/qm einen
Kaufpreis vereinbart, der zwar - entgegen den Behauptungen der
Klägerin, die fälschlich auf die Bodenrichtwertkarte für das Jahr 1992
abstellt, die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht
vorgelegen hat, - nicht 100% über dem "Marktwert" lag, jedoch, was
die Zeugen M. und Ga. im Rahmen ihrer Vernehmung in erster
Instanz bestätigt haben, unter Berücksichtigung der vorgesehenen
Bebauung durchaus angemessen war. Solches ergibt sich im
Übrigen auch aus den im Kurz-Exposé der I-GmbH genannten
Werten der "Bodenleitwertkarte vom 01.02.1991". Bei der
Kaufpreisbemessung wurde mithin die Bebaubarkeit vorausgesetzt.
Im Übrigen enthält der notarielle Kaufvertrag verschiedentlich
Hinweise auf die beabsichtigte Bebauung, das Maß der baulichen
Ausnutzung sowie den noch zu erstellenden Vorhaben- und
Erschließungs- oder Bebauungsplan (vgl. §§ 3.3, 14 und 15 KV). All
dies sind Umstände, die (vgl. auch: BGH LM (Bb) Nr. 83 zu § 242)
ausnahmsweise die Folgerung zulassen können, der Verkäufer habe
das Verwendungsrisiko übernommen. Vorliegend ist zudem zu
berücksichtigen, dass es sich für die Beteiligten um ein Geschäft von
erheblicher wirtschaftlicher Tragweite handelte, weshalb es für die
Klägerin nahe gelegen haben muss, das Verwendungsrisiko zu
begrenzen (so: BGH NJW 1987, 2674 ff., 2676).
bb. Gegen eine vollständige Überbürdung des
Verwendungsrisikos auf die Beklagten spricht allerdings, dass der
Klägerin Besitz, Nutzen und Lasten bereits mit Zahlung der - nicht an
Baureife geknüpften - ersten Kaufpreisteilrate übertragen wurden
und dass sich die Beklagten - korrespondierend hiermit - verpflichtet
hatten, den Besitz frei von Nutzungsrechten Dritter zu übergeben
(vgl. § 5 KV). Hinzu kommt, dass es der Klägerin, wie sich aus der
Vollmachtsklausel in § 17 des Kaufvertrages ergibt, oblag, die für
den Eintritt der Baureife erforderlichen Erklärungen abzugeben und
Maßnahmen zu ergreifen. Auch der Ankauf der benachbarten
städtischen Grundstücke, die Arrondierung, fiel in den
Verantwortungs- und Zuständigkeitsbereich der Klägerin. Wie die
tatsächlichen Abläufe zeigen, hat sie von einem - grundsätzlich
möglichen - Ankauf der umliegenden Flurstücke letztlich allein
deshalb Abstand genommen, weil ihr die Kaufpreisforderungen der
Stadt übersetzt erschienen. Selbst wenn die Kaufpreisvorstellungen
der Klägerin zur Geschäftsgrundlage erhoben worden sein sollte, so
wären jedenfalls Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten das Risiko
etwa unangemessener Kaufpreisforderungen der Stadt oder gar der
mangelnden Leistungsbereitschaft- oder fähigkeit der Klägerin
übernommen haben, nicht ersichtlich, zumal die Parteien in Bezug
auf die hier maßgeblichen Flustücke ebenfalls Baulandpreise (auch)
für die dort vorhandenen Verkehrsflächen vereinbart haben.
Entscheidend ist schließlich, dass sich die Klägerin ausbedungen
hat, den weitaus überwiegenden Teil des Kaufpreises erst nach
Eintritt der Baureife und Vorliegen der Baugenehmigung zu zahlen.
Die Beklagten haben bislang lediglich einen Kaufpreisteil von
DM 176,99/qm erhalten. Dass dies - zum Zeitpunkt des
Kaufvertragsabschlusses - ein für innerstädtisch in zentraler und
bevorzugter Lage belegenes "Bauerwartungsland" unangemessen
hoher Preis gewesen wäre, hat die Klägerin nicht vorgetragen und
kann - angesichts des Umstandes, dass zu einem lediglich derzeit
noch nicht feststehenden, zukünftigen Zeitpunkt unstreitig Baureife
eintreten wird - auch nicht angenommen werden. Hinzu kommt, dass
sich die Beklagten verpflichtet haben, bereits vor Eintritt der Fälligkeit
der "zweiten Kaufpreisrate" die Auflassung gegen Gestellung einer
Bankbürgschaft in entsprechender Höhe zu erklären, sie mithin der
Klägerin - zum "Preise" entsprechender Avalbürgschaftszinsen - die
vertragsgegenständlichen Grundstücke auch als
Beleihungsgegenstand zur Verfügung gestellt haben.
cc. In Würdigung der aufgezeigten Gesamtumstände kann nicht
davon ausgegangen werden, dass die Beklagten das
Verwendungsrisiko der vertragsgegenständlichen Grundstücke
dergestalt übernommen haben, dass sie für den Eintritt des
Verwendungszweckes einstehen wollten, der Vertrag mithin mit
kurzfristiger Verwendbarkeit der Flurstücke in der beabsichtigten
Weise "stehen und fallen" sollte (so: BGH NJW-RR 1992, 182 f.,
182). Allein die Aufnahme des beabsichtigten Zweckes in einen
Kaufvertrag nämlich rechtfertigt noch nicht die Annahme einer zu
Lasten des Verkäufers wirkenden Risikozuweisung (BGH, a.a.O.).
Dies muss vorliegend umsomehr deshalb gelten, weil aus §§ 3.3 und
14 KV ersichtlich ist, dass die Beklagten zwar bereit waren, das
grundsätzlich die Klägerin treffende Risiko mitzutragen und der -
nunmehr auch sie erheblich nachteilig treffenden -
Fälligkeitsregelung zugestimmt haben. Sie haben mithin über Jahre
hinweg auf eine Verzinsung des weitaus überwiegenden
Kaufpreisteils ebenso verzichtet, wie sie sich der Möglichkeit
begeben haben, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und
die ihnen anteilig zustehenden Gelder gewinnbringend oder
jedenfalls den jeweils eigenen Bedürfnissen entsprechend
einzusetzen oder auch nur zu verplanen. Angesichts dieser
vertraglichen Risikoverteilung ist kein Raum für die Annahme, die
Verzögerung der "Baureifmachung" habe darüberhinaus auch
Einfluss auf die Kaufpreishöhe oder den Bestand des Kaufvertrages
haben sollen.
c) Etwas anderes gilt vorliegend auch nicht etwa deshalb, weil die
Vertragsparteien möglicherweise irrtümlich gemeint haben, das
Risiko der Bebaubarkeit lückenlos zu Lasten des Verkäufers geregelt
zu haben (vgl. BGHZ 74, a.a.O., 376 ff.).
Zwar hat die Klägerin in erster Instanz behauptet, aus der
vereinbarten Kaufpreishöhe sowie den in § 3.2 und 3.3 KV
getroffenen Fälligkeitsabsprachen ergebe sich eine vollständige
Risikoübernahme durch die Beklagten. Ihre Argumentation lässt
jedoch unberücksichtigt, dass es in Konsequenz der gewählten
Vertragsgestaltung und der Festschreibung des
Quadratmeterpreises ihr oblag, den Kapitalbeschaffungsaufwand
hinsichtlich des "Anzahlungsbetrages" von DM 3,0 Mio. zu tragen
und dass auch sie das Risiko eines möglichen Verfalls der
Grundstückspreise übernommen hat. Die Beklagten haben im
Senatstermin zutreffend darauf verwiesen, dass es sich um ein
Grundstücksgeschäft mit spekulativem Charakter handelte. Die
streitgegenständlichen Flächen waren - in der unmittelbaren
Nachwendezeit ein Ausnahmefall - nicht mit
Rückübereignungsansprüchen belastet, weshalb mit einem
alsbaldigen Vollzug des Kaufvertrages im Grundbuch zu rechnen
war. Die Klägerin, eine erfahrene Bauträgergesellschaft, hat zwar
bestritten, den Ankauf des Areals, um anderen Investoren
zuvorzukommen, forciert zu haben. Für die Richtigkeit des Vortrages
der Beklagten sprechen allerdings bereits die zeitlichen Abläufe. So
ist die Klägerin über die W-GmbH erstmals Anfang des Jahres 1992
in Verhandlungen mit dem Vertreter der Beklagten getreten und hat
ausweislich ihres Schreibens vom 20.02.1992 bereits im Anschluss
an den Besprechungstermin vom 17.02.1992 um eine alsbaldige
Beurkundung, die dann auch am 27.02.1992 erfolgte, gebeten. Zu
diesem Zeitpunkt waren jedoch nach ihrem eigenen Vorbringen die -
das Maß einer künftigen Bebauung und den Ankauf weiterer
angrenzender Flurstü betreffenden - informativen Gespräche mit der
Stadt noch nicht abgeschlossen. Dass sich erst nach Abschluss des
Kaufvertrages mit den Beklagten "für die Klägerin überraschend"
herausstellte, dass es hinsichtlich der vermeintlich städtischen
Flächen noch einer Vermögenszuordnung bzw. einer Klärung der
Eigentumsverhältnisse bedurfte, lässt den Schluss zu, dass die
entsprechenden Grundbücher, obgleich von vornherein eine
Bebauung des Gesamtareals beabsichtigt war, nicht eingesehen
worden waren. Es mag sein, dass sämtliche Beteiligten, auch die
Beklagten, davon ausgegangen sind, die angrenzenden Flurstücke
stünden im Eigentum der Stadt. Allein der Umstand jedoch, dass die
maßgeblichen Flächen von einem stadteigenen Gärtnereibetrieb
genutzt wurden, rechtfertigt keine Rückschlüsse auf die dingliche
Rechtslage, zumal auch die streitgegenständlichen Flurstücke der
Beklagten "seit Jahrzehnten" (§ 6.2 KV) eine gärtnerische Nutzung
durch die GPG "Floradres" erfahren hatten. Dass die Klägerin mithin
den Kaufvertrag mit den Beklagten abgeschlossen hat, ohne
hinsichtlich der weiteren in ihre Planung einbezogenen Flächen die
Grundbuchlage zu klären, zeugt für ihre damalige Risikobereitschaft.
Hinzu kommt, dass sie sich auch mit dem von den Beklagten
geforderten Quadratmeterpreis von DM 820,00 ohne weiteres
einverstanden erklärt hat, obgleich die Verhandlungen mit der Stadt
noch nicht zu einem Abschluss gelangt waren. Unter diesen
Umständen kann weder davon ausgegangen werden, dass eine
vollständige Risikoüberwälzung auf die Beklagte erfolgte, noch dass
solches überhaupt beabsichtigt gewesen wäre. In diesem Falle
nämlich hätten die Parteien von vornherein eine dem
Bebauungsrisiko entsprechende Kaufpreisminderung oder aber
einen Rücktrittsvorbehalt, nicht jedoch lediglich eine gestaffelte
Fälligkeitsregelung vereinbart. In Übereinstimmung mit dem
Bundesgerichtshof (a.a.O.) ist auch der Senat der Auffassung, dass
bei riskanten oder spekulativen Geschäften eine Berufung auf den
Wegfall der Geschäftsgrundlage nur dann in Betracht kommt, wenn -
vermeintlich - eine lückenlose Überwälzung des Verwertungsrisikos
auf den Verkäufer im Vereinbarungswege erfolgte. Dem kann die
Klägerin nicht mit Erfolg entgegenhalten, die vom Bundesgerichtshof
entwickelten Grundsätze seien auf den vorliegenden - "atypisch
gelagerten" - Fall nicht übertragbar, weil abweichend von den sonst
üblichen Gestaltungsmöglichkeiten die vollständige
Kaufpreiszahlung nicht an die Eintragung einer
Auflassungsvormerkung oder die Grundbuchumschreibung geknüpft
wurde. Auch eine - wie hier - teilweise Überwälzung des Risikos, die
sich im Nachhinein als nicht ausreichend oder gar unsachgemäß
erweist, rechtfertigt noch keinen Eingriff in die Privatautonomie. Die
Parteien haben offenkundig das Risiko, das vertragsgegenständliche
Areal könne nicht alsbald baureif werden, gering eingschätzt. Aus
diesem Grunde hat die Klägerin gerade davon abgesehen, sich
einen Rücktrittsvorbehalt auszubedingen oder über die
Kaufpreisvorgaben der Beklagten zu verhandeln. Sie hat vielmehr
die dann auch vereinbarte Fälligkeitsregelung für ausreichend
erachtet und sichergestellt, Volleigentum bereits vor Eintritt der
Baureife erwerben zu können. Der Umstand, dass sich ihre
Sicherungsvorkehrungen im Nachhinein als unzureichend erwiesen
haben, rechtfertigt es nach der Überzeugung des Senats nicht, ihr
das darüberhinaus übernommene Risiko "von Rechts wegen
abzunehmen" (BGHZ 74, a.a.O.). Denn die zwischenzeitliche Dauer
des Bebauungsplanverfahrens trifft sie ebenso nachteilig wie die
Beklagten auch, die es ebenfalls "verabsäumt" haben, eine die
zeitliche Begrenzung des Fälligkeitsaufschubs hinsichtlich des
Kaufpreisrestes regelnde Bestimmung in den Vertrag aufzunehmen.
Der Kapitalbeschaffungs- und Zinsaufwand der Klägerin hinsichtlich
der ersten Kaufpreisrate "korrespondiert" mithin mit den auf der
bislang nicht eingetretenen Fälligkeit des Restkaufpreises
beruhenden "Zinsverlusten" der Beklagten. Damit stellen sich die
den Parteien erwachsenen Nachteile als eine Folge der unter § 3 KV
getroffenen Vereinbarungen dar. Unter diesen Umständen kann es
nicht angehen, der Klägerin über den Vertragsinhalt hinausgehende
Rechte zu eröffnen, für deren Einräumung sie im Rahmen der
Vertragsverhandlungen selbst hätte Sorge tragen können und
müssen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens und die Beschwer der Klägerin
betragen jeweils DM 3.000.000,00.