Urteil des OLG Dresden vom 29.09.2000, 18 U 480/00

Entschieden
29.09.2000
Schlagworte
Stadt, Baureife, Treu und glauben, Aufrechterhaltung des vertrages, Ausschluss der haftung, Vertragsabschluss, Kaufvertrag, Erbengemeinschaft, Kaufpreis, Eigentum
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Leitsatz zu 18 U 480/00:

Unanwendbarkeit der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage auf einen Grundstückskauf mit spekulativem Charakter (auch) im Falle der legiglich teilweisen Über- bürdung des Verwendungsrisikos - hier: künftige Bebaubarkeit - auf den Grundstücksverkäufer (rechtskräftig)

Oberlandesgericht Dresden

Aktenzeichen: 18 U 480/00 14 O 2967/99 LG Dresden

Verkündet am 29.09.2000 Die Urkundsbeamtin:

Justizsekretärin

Im Namen des Volkes!

Urteil

In dem Rechtsstreit

- Klägerin und Berufungsklägerin -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte

gegen

1.

2.

3.

4.

5.

- Beklagte und Berufungsbeklagte -

Prozessbev. zu 1) bis 5): Rechtsanwälte

wegen Rücktritt vom Kaufvertrag

hat der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.08.2000 durch

Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht und Richter am Landgericht

für Recht erkannt:

1.Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.01.2000 verkündete Urteil des Landgerichts Dresden, Geschäftszeichen 14 O 2967/99, wird zurückgewiesen.

2.Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 125.000,00 abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

Den Parteien wird nachgelassen, die Sicherheitsleistung auch durch selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft eines in der Europäischen Union als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstitutes zu erbringen.

T a t b e s t a n d

Die Klägerin nimmt - zuletzt noch - die Beklagten zu 1) bis 5) auf Rückabwicklung eines bislang nicht dinglich vollzogenen Grundstückskaufvertrages in Anspruch.

Die Beklagten zu 1) bis 5) (fortan auch: Erbengemeinschaft) sind - in ungeteilter Erbengemeinschaft - die alleinigen Erben der noch als Eigentümer im Grundbuch von D., Gemarkung S., hinsichtlich der in dem (als Anlage K1; Anlagenband Kläger) vorgelegten Lageplan blau markierten Flurstücke

eingetragenen Erblasser. Das Areal grenzt an (im Lageplan grün markierten) Grundbesitz der Stadt - sowie an Grundstücke, die im Eigentum einer anderen Erbengemeinschaft standen und zwischenzeitlich an eine Bauträgergesellschaft (fortan: Bauträger) veräußert wurden, an.

Die Erbengemeinschaft beauftragte den Ehemann der Beklagten zu 5), T., sowie den Zeugen G. mit der Vermarktung ihrer Grundstücke. Auf im Oktober 1991 veröffentlichte Inserate (vgl. Anl. B1 und B2) hin wandten sich u.a. die gesetzlich durch den Zeugen M. vertretene I-GmbH ( Anl. B6) sowie die P-GmbH (Anl. B3), ein Unternehmen der "D-Gruppe", an den Zeugen G., der sämtlichen Interessenten eine jeweils gleichlautende "Kurzinformation" übersandte (Anl. B4), auf die wegen der näheren Einzelheiten verwiesen wird. Die I-GmbH bot das Areal der gesetzlich durch den Zeugen Ga. vertretenen W-GmbH - ebenfalls ein Unternehmen der "D-Gruppe" - zum Kauf an. Zu Beginn des Jahres 1992 nahm die Klägerin, vertreten durch die W-GmbH, Verhandlungen mit zunächst der I- GmbH und später dem Zeugen G. auf. Parallel hierzu führte sie - zunächst bis März 1992 - Gespräche mit der Stadt über die Möglichkeit eines Erwerbs der angrenzenden Flächen von dieser sowie das Maß der künftig zulässigen Bebauung des Gesamtareals. Im Rahmen der am 17.02.1992 zwischen den Zeugen Ga. und M. und dem Zeugen G. geführten Verhandlungen unterbreitete sie der Erbengemeinschaft ein Kaufangebot, welches sie unter dem 20.02.1992 (Anl. B7) schriftlich bestätigte. Zugleich zeigte sie sich an "einer schnellen Beurkundung" interessiert. Unter dem 25.02.1992 wurde ihr der Entwurf eines Kaufvertrages übermittelt (Anl. K 23; Bl. 203 bis 224 d.A.), der mit verschiedenen Änderungen am 27.02.1997 notariell beurkundet wurde (Anl. K3). Der vereinbarte Kaufpreis von DM 13,9 Mio. - dies entspricht einem Quadratmeterpreis von DM 820,00 - war in zwei Raten zahlbar. Ein Kaufpreisteil von DM 3,0 Mio. sollte (u.a.) nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin fällig

werden, der Restbetrag von DM 10,9 Mio., wenn "für das vom Käufer beabsichtigte Bauvorhaben die Baugenehmigung in rechtsbeständiger Form vorliegt". Wegen der weitergehenden Regelungen wird auf die in Ablichtung zu den Akten gereichte Kaufvertragsurkunde (fortan: KV), insbesondere § 3 KV - "Kaufpreis" -, § 4 KV -"Verpflichtung zur Auflassung" -, § 5 KV -"Besitz, Nutzungen, Lasten" -, § 6 KV - "Gewährleistung" -, § 14 KV - "Bebauung" -, § 15

KV - "Besserungsklausel" - sowie § 17 KV -"Vollmacht" - Bezug genommen. In Übereinstimmung mit § 3.2 KV ist am 22.10.1992 die erste Kaufpreisrate zur Auszahlung gelangt.

Zur Vorbereitung eines die Bebauung der streitgegenständlichen Flächen unter Einbeziehung auch der angrenzenden in Dritteigentum stehenden Flurstücke regelnden Vorhaben- und Erschließungsplans legte die Klägerin im Oktober 1992 eine in ihrem Auftrag erstellte Planung vor (Anl. K7). Bereits unmittelbar nach Kaufvertragsabschluss hatte sich überraschend ergeben, dass die angrenzenden, im Lageplan grün markierten Flurstücke nicht im Eigentum der Stadt standen, weshalb im Frühjahr 1993 insoweit eine "Eigentumszuordnung" durch die Treuhandanstalt erfolgte. Unter dem 24.05.1993 (Anl. K8) lehnte die Stadt eine Veräußerung der im Lageplan grün markierten Flächen an die Klägerin "zur Zeit" ab. Am 13.01.1994 wurde - auch hinsichtlich des maßgeblichen Areals - die Aufstellung eines Bebauungsplan beschlossen (vgl. Anl. K14). Mit Beschluss vom 05.12.1995 (Anl. K10) stimmte die Stadt - in Übereinstimmung mit der geänderten Stellungnahme des Dezernates für Stadtentwicklung vom 03.09.1993 (Anl. K9) - einem Verkauf dieser Grundstücke an die Klägerin und eines weiteren Flurstücks an den Bauträger zu einem Preis von jeweils DM 400,00/qm zu. "Die Bebauung" sollte "durch einen gemeinsamen V- und E-Plan der beiden Investoren" verwirklicht werden. Der Klägerin erschien, weil es sich bei den maßgeblichen Flurstücken "im Wesentlichen" um Straßenflächen handelte (vgl. Anl. K12), der geforderte Kaufpreis übersetzt. Nachverhandlungen mit der Stadt scheiterten im Juni 1996, nachdem diese auch zu erkennen gegeben hatte, nunmehr doch ein Bebauungsplanverfahren durchführen zu wollen.

Mit Schreiben vom 24.09.1996 (Anl. K15) unterbreitete die Klägerin, die bereits im Mai 1996 mit dem Ziel einer Kaufpreisanpassung an die Erbengemeinschaft herangetreten war, den Beklagten einen Vergleichsvorschlag, den diese ablehnten. Zur Sicherung der Bauleitplanung für das maßgebliche Gebiet erließ die Stadt mit Beschluss vom 23.01.1997 (Anl. K13) eine Veränderungssperre. Am 18.03.1998 wurde die Auslegung des Bebauungsplans beschlossen (Anl. K14). Unter dem 23.09.1998 (Anl. K 17) erklärte die Klägerin - wie am 14.07.1998

angekündigt (Anl. K16) - gegenüber den Beklagten den Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag vom 27.02.1992, was diese zurückwiesen (Anl. K18). Am 22.07.1999 wurde der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung über die - das maßgebliche Areal betreffende - Anordnung eines Umlegungsverfahrens vom 03.07.1999 bekanntgemacht (Anl. K20). Aufgrund von Änderungen und Ergänzungen des Entwurfs zum Bebauungsplan wurde zudem am 30.06.1999 (Anl. K19) dessen erneute öffentliche Auslegung beschlossen. Weder Bebauungsplan- noch Umlegungsverfahren sind bislang zu einem Abschluss gelangt.

Die Klägerin hat in erster Instanz im Wesentlichen vorgetragen,

der Zeuge G. habe, als Vertreter der Erbengemeinschaft, im Rahmen der Vorverhandlungen mehrfach betont, dass die Stadt ihm auf seine Erkundigungen hin mitgeteilt habe, es könne mit einer zulässigen Bebauung des Areals mit einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,2 bis 1,5 gerechnet werden. Zudem sei ihm versichert worden, dass die Stadt eine rasche Bebauung fördern werde, weshalb binnen eines Jahres Baureife eintreten werde. Von diesen gemeinsamen Vorstellungen seien der Kaufvertragsabschluss und insbesondere auch die Kaufpreisfindung geprägt gewesen, wie sich auch aus §§ 3.3, 14 und 15 des KV ergebe. Auch sei man damals übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Stadt die ihr gehörenden angrenzenden Grundstücke zu den aus der Bodenrichtwertkarte von 1992 (Anl. K2) ersichtlichen Quadratmeterpreisen von DM 400,00 bis DM 450,00 für Bauland und DM 45,00 für Bauerwartungsland an die Klägerin veräußern werde. Dem Umstand, dass diese gemeinsamen Vorstellungen nach Ablauf von über 7 Jahren nicht zu verwirklichen gewesen seien, sei unter Anwendung der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage Rechnung zu tragen. Das Risiko der künftigen Bebaubarkeit hätten allein die Beklagten übernommen, zumal der vereinbarte Kaufpreis den seinerzeit ortsüblichen Preis für Bauerwartungsland um das 18-fache übersteige und sich auch aus der unter § 3.2 und 3.3 KV getroffenen Fälligkeitsabrede eine entsprechende Risikoverteilung ergebe. Ein weiteres Festhalten an dem Kaufvertrag sei ihr nicht zumutbar, nachdem Nachverhandlungen über eine Vertragsanpassung gescheitert seien und weiterhin nicht absehbar sei, bis wann mit der Erteilung einer Baugenehmigung gerechnet werden könne.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,

die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, an sie einen Betrag von DM 3,0 Mio. nebst 7% Zinsen hieraus seit dem 18.10.1998 zu bezahlen, Zug-um-Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung betreffend die zu ihren Gunsten im Grundbuch von D. hinsichtlich folgender Grundstücke eingetragenen Vormerkungen: (...)

Die Beklagten haben demgegenüber beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die Klägerin habe anderen Interessenten zuvorkommen wollen und den Zeugen Ga. angewiesen, das maßgebliche Areal zu kaufen ohne über den von dem Zeugen G. geforderten Kaufpreis von DM 820,00/qm zu verhandeln. Der Zeuge Ga. habe zwar anlässlich des am 17.02.1992 geführten Gespräches geäußert, die Klägerin werde binnen zwei Jahren die Bebauung fertigstellen. Der Zeuge G. habe jedoch keine Erkundigungen bei der Stadt über das Maß der künftig zulässigen Bebauung und die Dauer eines etwaigen Bebauungsplanverfahrens eingeholt oder diesbezüglich Aussagen zur Ausnutzung der Flächen und den Zeitpunkt des Eintritts der Baureife getroffen. Vielmehr habe er insoweit die Klägerin, wie andere Interessenten auch, an die Stadt verwiesen und keine eigenen Vorstellungen in Bezug auf die Verwertung des Grundstücks entwickelt. Weil er im Übrigen die Ernsthaftigkeit der Kaufabsichten der Klägerin in Zweifel gezogen habe, habe er von dieser eine Anzahlung auf den Kaufpreis von DM 3,0 Mio. gefordert.

Darüberhinaus haben sie die Auffassung vertreten, ein Rückgriff auf die Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage komme wegen § 6.1 KV nicht in Betracht. Jedenfalls hätten die Parteien unter § 3.3 des KV eine abschließende Risikoverteilung vereinbart, die auch für die Verkäuferseite mit erheblichen Nachteilen verbunden sei und an der sich die Klägerin festhalten lassen müsse.

Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme (Protokoll vom 30.11.1999; Bl. 60 bis 79 d.A.) mit Urteil vom 14.01.2000 (Bl. 91 bis 112 d.A.), auf das Bezug genommen wird, abgewiesen. Gegen die ihr am 21.01.2000 zugestellte Entscheidung hat die Klägerin am 18.02.2000 Berufung eingelegt (Bl. 149, 150

d.A.) und diese binnen der mit Verfügung vom 22.03.2000 (Bl. 161 d.A.) bis zum 25.04.2000 verlängerten Frist mit am selben Tage eingegangenem Schriftsatz vom 25.04.2000 begründet (Bl. 164 bis 202 d.A.).

Sie trägt unter vertiefender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages zur Begründung ihrer Berufung im Wesentlichen vor:

Das Landgericht habe die Voraussetzungen des Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzulässig eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung nämlich sei nicht allein auf gemeinsame Vorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluss abzustellen, ausreichend sei es vielmehr auch, wenn - wie hier - die Vorstellungen nur einer Partei dem Geschäftsgegner erkennbar gewesen und von diesem nicht beanstandet worden seien. Die gemeinsam bei Vertragsabschluss vorausgesetzten Umstände seien bis heute, mithin über nunmehr 8 Jahre hinweg, nicht eingetreten. Wäre sie, die Klägerin, jedoch bei Vertragsabschluss nicht davon ausgegangen, dass Bebaubarkeit im dargestellten Umfang und Arrondierung der Nachbargrundstücke in naher Zukunft gesichert seien, so wäre der Erwerb der streitgegenständlichen Flurstücke zum Preis von Bauland wirtschaftlich sinnlos gewesen, zumal es gegolten habe, die (damals) bis 31.12.1995 befristeten Abschreibungsmöglichkeiten zu nutzen. Auch sei die Beweiswürdigung des Landgerichts fehlerhaft, die Beweisaufnahme zu wiederholen. Insbesondere sei unglaubhaft, dass der Zeuge G. keine Erkundigungen über den voraussichtlichen Eintritt der Fälligkeit der "zweiten Kaufpreisrate" eingezogen, sich insoweit "keine Gedanken" gemacht haben wolle. Demgegenüber hätten die Zeugen Ga. und M. in glaubwürdiger und widerspruchsfreier Weise das Vorbringen der Klägerin bestätigt. Im Übrigen habe in § 3.3 KV lediglich ein Aspekt der maßgeblichen Problematik eine Regelung erfahren, nämlich der Umstand, dass der Klägerin nicht daran gelegen gewesen sei, Baulandpreise für noch nicht baureifes Gelände zu bezahlen. Ungeregelt geblieben sei allerdings die hier maßgebliche Frage einer Verzögerung des Eintritts der Baureife über die dem Vertragsabschluss zugrunde gelegte voraussichtliche Dauer von etwa 1 bis 1 1/2 Jahren hinaus. Das Landgericht habe sich mithin die Frage stellen müssen, welche Regelung die Parteien bei vernünftiger Betrachtung getroffen haben würden, hätten sie den heutigen Sachstand vorausgesehen. In diesem Falle wäre allein die Einräumung eines Rücktrittsrechtes in Betracht gekommen.

Die Klägerin stellt den Antrag,

die Beklagten unter Aufhebung des am 14.01.200 verkündeten Urteils des Landgerichts D., Geschäftszeichen 14 O 2967/99, samtverbindlich dem erstinstanzlichen Klageantrag entsprechend zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen demgegenüber,

die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und treten dem Vorbringen der Klägerin im einzelnen entgegen. Insbesondere sind sie weiterhin der Auffassung, das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme vorliegend nicht zur Anwendung, weil eine abschließende vertragliche Risikoverteilung erfolgt sei. Die Klägerin habe das Grundstück in der - spekulativen - Erwartung gekauft, dieses in einigen Jahren bebauen und wirtschaftlich ertragreich verwerten zu können. Diese Erwartung sei ebenso enttäuscht worden, wie die der Beklagten, die seit nunmehr 8 Jahren auf mehr als 78% des Kaufpreises warteten. Beide Parteien seien mit der vereinbarten Fälligkeitsregelung ein Risiko eingegangen, dem sie sich nun nicht entziehen könnten. Dies umsomehr, als die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen den Kaufvertrag zu einem Zeitpunkt unterzeichnet habe, zu dem die Gespräche mit der Stadt noch nicht abgeschlossen gewesen seien. Es habe ihr oblegen, unter diesen Umständen Vorsorge für den Fall zu treffen, dass sich die Erwartung einer baldigen Bebaubarkeit nicht erfüllen werde und ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Diese Forderung jedoch habe sie an die Beklagten nicht gerichtet, sie habe lediglich auf einer Absicherung durch die Fälligkeitsregelung bestanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrens und des wechselseitigen Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Insbesondere ist ein Rücktrittsrecht der Klägerin und damit ein Anspruch auf Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrages unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegeben. Ihre Rücktrittserklärung vom 23.09.1998 entfaltet daher keine Wirkungen.

1.Ein Rückgriff auf § 323 Abs. 1 und 3 iVm § 818 BGB scheidet aus. Zwar setzt die Rechtsprechung ein zeitweiliges Erfüllungshindernis der endgültigen Unmöglichkeit dann gleich, wenn es die Erreichung des Vertragszwecks in Frage stellt und deshalb dem Vertragsgegner nach Treu und Glauben unter billiger Abwägung der Belange beider Vertragsparteien die Einhaltung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann (so: BGH WM 1981, 14 f., 14). Ähnlich, wie in der vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) entschiedenen Fallgestaltung, sind vorliegend die Beklagten jedenfalls seit Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses vom 03.07.1997 gehindert, der Klägerin das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück zu verschaffen. Sie haben sich zwar - und dies ausweislich des als Anlage K23 vorgelegten Entwurfs des streitgegenständlichen Kaufvertrages vom 25.02.1992 auf Wunsch der Klägerin - in § 4 KV verpflichtet, das Grundstück bereits vor Fälligwerden der "zweiten Kaufpreisrate" gegen Übergabe einer Bürgschaft in Höhe des noch ausstehenden Kaufpreisrestes an die Klägerin aufzulassen. Solches wäre ihnen - rechtlich - auch noch nach Erlass der Veränderungssperre über das Planungsgebiet mit Stadtratsbeschluss vom 23.01.1997 - diese hatte lediglich die Unzulässigkeit von Baumaßnahmen zur Folge (§§ 14, 16 BauGB) - möglich gewesen. Das hat sich allerdings durch die Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens mit Stadtratsbeschluss vom 03.07.1997 geändert, denn § 51 Abs. 1 BauGB unterwirft die Grundstücke in einem Umlegungsgebiet einer gesetzlichen Verfügungs- und Veränderungssperre, damit die Neuordnung der Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht während des Umlegungsverfahrens wesentlich

erschwert oder unmöglich gemacht wird (Schrödter-Stang, Baugesetzbuch, 6. Aufl., Rdz. 1 zu § 51). Von dieser Sperre waren, weil vor Bekanntgabe des Umlegungsbeschlusses vereinbart bzw. eingetragen, zwar weder der Kaufvertragsabschluss noch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin betroffen (Schrödter-Stang, a.a.O., Rdzn. 7 und 8 zu § 51). Die Erklärung der Auflassung selbst jedoch wäre infolge der Sperre des § 51 Abs. 1 BauGB genehmigungsbedürftig und bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam (a.a.O., Rdz. 11 zu § 51).

Allerdings ist der Senat in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof (a.a.O.) der Auffassung, dass auch hier den Parteien die Beantragung einer Genehmigung iSv § 51 Abs. 1 BauGB und ein Abwarten der verwaltungsbehördlichen Entscheidung zumutbar wäre. Zu berücksichtigen nämlich ist, dass der Klägerin gemäß § 5 KV bereits seit dem 22.12.1992, dem Tage der Zahlung der ersten Kaufpreisrate in Höhe von DM 3,0 Mio., Besitz, Nutzungen und Lasten an den streitgegenständlichen Grundstücken zustehen. Sie ist daher gemäß § 48 Abs. 1 Ziffn. 2 und 3 BauGB am Umlegungsverfahren ohnehin kraft Gesetzes zu beteiligen. Im Übrigen darf die Genehmigung nach § 51 Abs. 1 BauGB gemäß § 51 Abs. 3 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Der mit einer Veräußerung des Grundstücks verbundene Wechsel des Berechtigten allein erschwert (vgl. § 49 BauGB) die Umlegung in der Regel jedoch nicht (vgl. auch: Schrödter-Stang, a.a.O., Rdz. 15 zu § 51).

2.Gewährleistungs-, insbesondere Wandelungsansprüche der Klägerin kommen vorliegend ebenfalls nicht in Betracht.

Was den in § 6.1 KV vereinbarten Ausschluss der Haftung "für die Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeit des Vertragsobjektes" anbelangt, so teilt der Senat die Auffassung des Landgerichtes. Bereits die Wortwahl (§§ 133, 157 BGB) - "Ausnutzungsmöglichkeit" - legt nahe, dass die Parteien insoweit nicht einen Haftungsausschluss hinsichtlich der Bebaubarkeit als solcher vereinbart, sondern vielmehr lediglich eine Art und Umfang der Bebauung betreffende Regelung getroffen haben (ebenso: BGH, a.a.O.). Allerdings handelte es sich bei der Baureife der Flurstücke nicht um eine Eigenschaft, die bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs

vorliegen sollte, weshalb die Gewährleistungsregelungen nicht greifen. Der Senat schließt sich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts (Ziff. I.1. der Entscheidungsgründe, S. 13, 14), die in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs (LM (Bb) Nr. 83 zu § 242, Bl. 2) stehen, an und macht sich diese zueigen, § 543 Abs. 1 ZPO.

3.Auch aus einer ergänzenden Auslegung des Grundstückskaufvertrages vom 27.02.1992 157 BGB) lässt sich ein Rücktrittsrecht der Klägerin und mithin ein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages nicht herleiten.

Die ergänzende Vertragsauslegung geht regelmäßig der Anwendung der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage vor. Denn die mit Hilfe der ergänzenden Vertragsauslegung ermöglichte Durchführung des Regelungsplanes der Vertragsparteien hat Vorrang vor einer bei Wegfall der Geschäftsgrundlage unter Umständen notwendigen Korrektur der vertraglichen Abreden (BGHZ 90, 69 ff., 74; BGHZ 81, 135 ff., 143). Selbst wenn jedoch vorliegend - in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Klägerin - eine Regelungslücke hinsichtlich der Folgen einer Verzögerung des Eintritts der Baureife über die dem Vertragsabschluss zugrundegelegten gemeinsamen Vorstellungen der Parteien hinaus zu bejahen wäre (1), würde eine Vertragsanpassung jedenfalls insbesondere daran scheitern, dass nicht ersichtlich ist, auf welche von mehreren denkbaren Regelungsmöglichkeiten sich die Parteien bei verständiger Würdigung geeinigt hätten, hätten sie den regelungsbedürftigen Punkt bereits bei Vertragsabschluss erkannt (2).

3.1. Die Beklagten haben zwar in erster Instanz bestritten, eigene Vorstellungen über die Dauer des Genehmigungsverfahrens entwickelt zu haben; entsprechendes hat auch der von ihnen benannte Zeuge G. ausgesagt. Allerdings haben sie bereits im Oktober 1991 ein "Leergrundstück, excl. zentr. Lage, Nähe (...) , Ia Standort für Hotels, Büro-, Wohngebäude etc. (...) schnelle Abwickl., da klare Besitzverh. (...)" angeboten und im Rahmen der den Interessenten auf Anfrage übermittelten Kurzinformation mitgeteilt, dass "die (Stadt ...) an einer Bebauung der Flächen interessiert" ist und "in diesem Zusammenhang (...) u.U. die Möglichkeit" besteht, "die angrenzenden, im Eigentum der (Stadt) stehenden Flächen (...) zu erwerben und in die Gesamtplanung einzubeziehen". Es liegt nahe, dass die Parteien eines Grundstücksgeschäfts dieser Größenordnung von einer

kurzfristigen Verwirklichung (auch) des beabsichtigten Bauvorhabens ausgehen, solches "stillschweigend voraussetzen". Auch erscheint kaum vorstellbar, dass die Beklagten einerseits auf die Dauer der (auch) die Fälligkeit des Restkaufpreises regelnden Frist des § 14 Abs. 2 KV, binnen derer "nach Beschlussfassung der (Stadt) über den Bebauungsplan" der Bauantrag gestellt werden sollte, Einfluss zu nehmen suchten, andererseits keine konkreten Vorstellungen über die Dauer eines Vorhaben- und Erschließungsplan- oder Bebauungsplanverfahrens entwikkelt haben wollen: Immerhin war dies ausschlaggebend für das Fälligwerden von über 78% des vertraglich vereinbarten Kaufpreises.

Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, insbesondere bedarf es auch keiner Wiederholung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme. Vielmehr kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass beide Parteien mit dem Eintritt der Baureife binnen eines "üblichen" Zeitraums gerechnet haben. Ob dies, wie die Beklagten in zweiter Instanz einräumen, etwa drei bis vier Jahre gewesen sein mögen, oder ein wesentlich kürzerer Zeitraum, bedarf keiner Entscheidung. Denn hätten sie bei Kaufvertragsabschluss in ihre Erwägungen einbezogen, dass das Bebauungsplanverfahren sich über 8 Jahre hinziehen werde, dann hätten sie zweifellos eine diesen Umstand berücksichtigende Regelung getroffen. Dies allein rechtfertigt allerdings noch nicht eine ergänzende Vertragsauslegung in dem von der Klägerin begehrten Sinne. Die Parteien haben nämlich zum einen unter §§ 3.3 und 14 KV eine Vereinbarung getroffen, die bis zum Eintritt der Baureife das wechselseitige Risiko jedenfalls "abfedern" sollte. So war lediglich ein vergleichsweise geringer Teil des Kaufpreises sofort fällig, der Rest - unverzinslich - erst mit Vorliegen der Baugenehmigung bzw. Ablauf der in § 14 KV vereinbarten Frist. Auch hat die Klägerin dafür Sorge getragen, bereits vor Zahlung der "zweiten Kaufpreisrate" als Grundeigentümerin eingetragen werden zu können, um sich - gegen Stellung einer Bankbürgschaft - den Vertragsgegenstand als Beleihungsobjekt zu sichern. Vor diesem Hintergrund erscheint das Vorliegen einer - planwidrigen (vgl. hierzu: RGRK-Piper, BGB, 12. Aufl., Rdz. 100 zu § 157) - Regelungslücke bereits deshalb fraglich, weil möglicherweise eindeutige vertragliche Absprachen der Parteien getroffen wurden, die sich lediglich im Nachhinein als unbillig erwiesen haben mögen (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 3 zu § 157; RGRK-Piper, a.a.O.).

3.2. Auch hierauf kommt es jedoch in diesem Zusammenhang nicht an, weil eine ergänzende Vertragsauslegung jedenfalls zu mehreren möglichen Ergebnissen führen würde, weshalb eine Vertragsergänzung ausgeschlossen ist (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 10 zu § 157 m.w.N.; RGRK-Piper, a.a.O., Rdz. 103 zu § 157). In Betracht nämlich kommen, wie sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 24.09.1996 ergibt, verschiedene Regelungsmöglichkeiten, wie die - von dieser vorprozessual vorrangig angestrebte - Herabsetzung des Kaufpreises, die Festlegung eines festen Fälligkeitstermins für die "zweite Kaufpreisrate" oder aber die Einräumung eines an einen bestimmten Zeitpunkt geknüpften Rücktrittsrechtes. Anhaltspunkte dafür, für welche der verschiedenen Regelungsmöglichkeiten sich die Parteien - unter Zugrundelegung eines objektiven, vernünftigen Maßstabs - entschieden hätten, sind nicht ersichtlich und wurden von der Klägerin auch im Senatstermin nicht dargetan. Gegen die Annahme, die Parteien hätten sich auf die Einräumung eines Rücktrittsrechtes verständigt, spricht im Übrigen zum einen, dass die Klägerin solches im Rahmen ihrer vorprozessualen Bemühungen um eine Vertragsanpassung nicht gefordert hat, zum anderen, dass lediglich unter § 6.4 KV - für den Fall des Bestehens vermögensrechtlicher Ansprüche - ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, was die Parteien jedoch, wie sich aus der Formulierung im letzten Absatz dieser Bestimmung ergibt, als abschließende Sonderregelung verstanden haben. Zudem fehlt es an Anknüpfungstatsachen, die dem Senat in Würdigung der Gesamtumstände die Bestimmung einer Rücktrittsfrist erlauben könnten. Gerade mit Rücksicht auf das fortgeschrittene Alter einiger der Beklagten und deren schützenswertes Interesse an einer alsbaldigen Klärung des Bestandes des Kaufvertrages, ist davon auszugehen, dass diese sich bei verständiger Betrachtung allenfalls auf die Einräumung eines auf einen überschaubaren Zeitraum begrenzten Rücktrittsvorbehaltes eingelassen hätten.

Hinzu kommt, dass die Dauer des Bebauungsplanverfahrens einer von den übrigen, dem "wirtschaftlichen Vollzug" des Grundstückskaufvertrages entgegenstehenden Hindernissen losgelösten Betrachtung nicht zugänglich ist. Die Klägerin beabsichtigte die Bebauung des Gesamtareals, was einen Erwerb der angrenzenden, vermeintlich städtischen Grundstücke voraussetzte. Damit, dass die Eigentumsverhältnisse an diesen Flurstücken zunächst noch einer Klärung zugeführt werden mussten, haben die Parteien ebensowenig gerechnet, wie mit einer Versagung der Zustimmung

zu einer Veräußerung durch die Stadt. Der Umstand, dass die Stadt sich mit der von der Klägerin angestrebten Arrondierung des Geländes erst mit Beschluss vom 05.12.1995 einverstanden erklärte, hat - verglichen mit der Lage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - zu einer erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse geführt, was einer Vertragsergänzung ebenfalls entgegensteht (RGRK-Piper, a.a.O.). Zwar wurden die Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Fördergebietsgesetz ("Sonder-AfA") über den 31.12.1995 hinaus verlängert. Jedoch sind, wie sich aus einem Vergleich der aus dem im Kurz-Exposé der I-GmbH erwähnten Werte der "Bodenleitwertkarte vom 01.02.1991" mit denen der Bodenrichtwertkarten der Jahre 1992 und 1996 ergibt, die Grundstückspreise in dem maßgeblichen Gebiet seit Beginn des Jahres 1992 erheblich gesunken. Auch besteht, der erheblichen Bautätigkeit in den Jahren 1993 bis 1995 geschuldet, eine zunehmend geringere Nachfrage nach Gewerberäumlichkeiten und Abschreibungsmöglichkeiten in den Neuen Bundesländern. Vor diesem Hintergrund ist auch die Frage, ob und gegebenfalls in welchem Umfang sich die Parteien redlicherweise auf eine Kaufpreisminderung verständigt hätten, hätten sie die nunmehrige Entwicklung in ihre Erwägungen einbezogen, einer Beurteilung durch den Senat nicht zugänglich, denn Mutmaßungen haben bei der Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens zu unterbleiben (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, Mayer-Maly, 3. Aufl., Rdz. 40 zu § 157).

Vorliegend steht einer Vertragsergänzung schließlich auch entgegen, dass jede der aufgezeigten Regelungsmöglichkeiten zu einer vom Vertragsinhalt nicht gedeckten Verbesserung der Rechtsstellung der Klägerin führen würde (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 9 zu § 159), ohne zugleich die den Beklagten durch die bislang nicht eingetretene Fälligkeit der "zweiten Kaufpreisrate" entstandenen Nachteile zu mindern. Eine den wechselseitigen Interessen gerecht werdende Lösung hätte demgegenüber eine Veränderung des Vertragswerkes zur Folge und ginge - als Eingriff in die Privatautonomie - über das Ausfüllen einer Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in unzulässiger Weise hinaus (ebenso: MüKo, Mayer-Maly, a.a.O., Rdz. 47 zu § 157; RGRK-Piper, a.a.O., Rdz. 103 zu § 157).

4.Auch die Berufung der Klägerin auf die Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage vermag nicht zu überzeugen.

4.1. Zutreffend ist zunächst, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Geschäftsgrundlage die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut, sind (vgl. nur: NJW-RR 1992, 182 f., 182). Diese Grundsätze hat das Landgericht allerdings - entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung - nicht verkannt. Vielmehr hat es in Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme einen auf den Vorstellungen der Klägerin beruhenden gemeinsamen Geschäftswillen verneint. Insoweit erscheinen zwar die Angriffe der Klägerin gegen die Beweiswürdigung des Landgerichtes mit Rücksicht auf den Protokollinhalt sowie ihre Hinweise auf die Unglaubhaftigkeit der Behauptung, die Beklagten hätten keine konkreten Vorstellungen über die Dauer der "Baureifmachung" entwickelt, grundsätzlich beachtlich, zumal der Zeuge G. in erster Instanz ausgesagt hat, er habe, handelnd für die Beklagten, eine Vorauszahlung in Höhe von DM 3,0 Mio. gefordert, während die Beklagten in zweiter Instanz unstreitig gestellt haben, dass es die Klägerin war, die auf einer "Aufsplittung" des Kaufpreises bestanden hatte. Einer Wiederholung der Beweisaufnahme bedarf es jedoch nicht. Vorliegend nämlich löst - selbst die Richtigkeit der Behauptungen der Klägerin unterstellt (4.2) - der Wegfall der Geschäftsgrundlage jedenfalls ((4.3) und (4.4)) deshalb keine Rechtsfolgen aus, weil die Grenzen der normativen und vertraglichen Risikozuweisung nicht überschritten sind und mithin eine Durchbrechung des Grundsatzes der Vertragstreue nicht geboten ist (4.5).

4.2. Der Senat unterstellt - ungeachtet des widerstreitenden Vorbringens der Parteien und des erstinstanzlichen Beweisergebnisses -, dass die Erwartung, das maßgebliche Areal werde binnen absehbarer Frist einer Arrondierung zugänglich sein und baureif werden, Geschäftsgrundlage des Kaufvertragsabschlusses vom 27.02.1992 war, weil die insoweit streitigen Tatsachen nicht von entscheidungserheblicher Bedeutung sind und davon abgesehen verschiedene Anhaltspunkte die Sachdarstellung der Klägerin stützen.

So spricht neben den bereits (Ziff. I.3.1.) ausgeführten Erwägungen mit Rücksicht auf die Annoncen und die Kurzinformation der Beklagten sowie

die Regelungen in §§ 15 - "Besserungsklausel" - und 17 KV - "Vollmacht" zugunsten der Klägerin, alle zum Zwecke der Bebauung der Vertragsgrundstücke oder zur etwaigen Änderungen von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen notwendigen Erklärungen abzugeben - vieles dafür, dass der Vertragsabschluss von der gemeinsamen Vorstellung der Parteien geprägt war, die Baureife der zum Zwecke der Bebauung ver- und gekauften Grundstücke werde in absehbarer Zeit eintreten. Einer Festlegung auf den von der Klägerin behaupteten Zeitraum von 1 bis 1 1/2 Jahren bedarf es im Übrigen nicht, weil jedenfalls der zwischenzeitliche Ablauf von mehr als 8 Jahren die damaligen Vorstellungen beider Parteien bei weitem überschreiten dürfte und die Beklagten zudem in zweiter Instanz eingeräumt haben, ihrerseits von 3 bis 4 Jahren ausgegangen zu sein.

In Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Klägerin kann zudem unterstellt werden, dass der gemeinsame Geschäftswille der Parteien auch auf dem Erwerb der benachbarten Grundstücke von der Stadt aufbaute, zumal der Zuschnitt der vertragsgegenständlichen Flurstücke für eine übergreifende Bebauung - objektiv - ungünstig ist. Auch ist anzunehmen, dass dem Verhandlungsführer der Beklagten bei Kaufvertragsabschluss die wirtschaftliche Bedeutung des Zuerwerbs der benachbarten - vermeintlich - städtischen Grundstücke bewusst war. Dieser hatte bereits in der den Interessenten übermittelten Kurzinformation auf die Möglichkeit, die angrenzenden, im Eigentum der Stadt stehenden Flächen zu erwerben und in die Gesamtplanung einzubeziehen, hingewiesen. Die Behauptung, die gemeinsamen Erwartungen seien auch auf einen Erwerb der benachbarten Flächen zu "ortsüblichen" Preisen gerichtet gewesen, begegnet demgegenüber erheblichen Zweifeln. So ist nicht ersichtlich, auf welche konkreten Flurstücke sich die Arrondierungsabsichten der Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bezogen haben mögen - in der Kurzinformation der Beklagten finden die im Beschluss der Stadt bezeichneten Flurstücke Nrn. (...) jedenfalls keine Erwähnung - und welche Kaufpreisvorstellungen zum damaligen Zeitpunkt bestanden - ausweislich des vorgelegten Lageplans sowie der Klageanträge handelt es sich auch bei den von den Beklagten erworbenen Flächen zum Teil um Verkehrsflächen, hinsichtlich derer "Baulandpreise", wie auch von der Stadt gefordert, vereinbart wurden. Dies kann jedoch dahinstehen. Selbst wenn nämlich auch die Kaufpreisvorstellungen der Klägerin zur Geschäftsgrundlage erhoben worden wären, würde dies - aus den

nachfolgend noch im Zusammenhang darzustellenden Gründen (Ziff. I.4.5.) - einen Anspruch auf Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrages nicht begründen.

Die Erwartung schließlich, es komme eine bauliche Ausnutzung der streitgegenständlichen Grundstücke mit einer GFZ von mindestens 1,2 bezogen auf die Bruttogeschoßfläche in Betracht, eröffnet bereits deshalb keine Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil die Parteien insoweit unter §§ 6 Abs. 2 und 15 Abs. 1 und 2 KV abschließende Regelungen für den Fall der Über- bzw. Unterschreitung der vertraglich vorgesehenen GFZ getroffen, das Maß der Bebauung mithin unmittelbar zum Vertragsgegenstand erhoben haben. Im Übrigen gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass nach Abschluss der Bebauungsplanund Umlegungsverfahren eine Bebauung der Grundstücke genehmigt werden wird, weshalb, was das Maß der künftig zulässigen Bebauung anbelangt, jedenfalls bislang weder ein Wegfall noch eine erhebliche Änderung der - vermeintlichen - Geschäftsgrundlage eingetreten sind.

4.3. Die Berufung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage scheitert im Übrigen noch nicht daran, dass die zwischenzeitliche Entwicklung - Dauer des Bebauungsplanverfahrens, Scheitern der Kaufvertragsverhandlungen mit der Stadt - nicht zu einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage geführt hätte. Solches nämlich ist bereits dann zu bejahen, wenn - wie hier - nicht ernsthaft zweifelhaft ist, dass eine der Parteien oder beide bei Kenntnis der Änderung den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätte (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 125 zu § 242).

4.4. Einem Anspruch der Klägerin steht auch grundsätzlich nicht entgegen, dass die nunmehrige Entwicklung - zumal in den Neuen Bundesländern, in denen funktionsfähige Verwaltungsstrukturen erst geschaffen und grundlegende bauleitplanerische Entscheidungen getroffen werden mussten - objektiv durchaus vorhersehbar gewesen wäre. Denn die Berufung auf die Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage ist auch im Falle objektiv vorhersehbarer Störungen dann nicht ausgeschlossen, wenn beide Parteien davon ausgegangen sind, die maßgebliche Entwicklung werde nicht eintreten (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 128 zu § 242; BGH LM (Bb) Nr. 61 zu § 242, Blatt 2). Die Beklagten haben in zweiter Instanz eingeräumt, jedenfalls nicht damit gerechnet zu haben, dass bis zum Eintritt der Baureife mehr als 8 Jahre verstreichen würden.

4.5. Allerdings setzt die Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch eine Überschreitung der Grenzen der normativen (a) oder vertraglichen (b) Risikozuweisung voraus, denn selbst wesentliche Änderungen der Verhältnisse begründen dann kein Recht auf Vertragsanpassung, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdz. 126 zu § 242). So liegt jedoch der Fall hier (c), weshalb es auf das Vorbringen der Klägerin zur Unzumutbarkeit einer weiteren Aufrechterhaltung des Vertrages unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ebensowenig ankommt wie auf die erstmals im Senatstermin behaupteten Aufwendungen für eine Altlastensanierung (vgl. § 6.2 KV).

a) Nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag trägt (vgl. auch: BGHZ 74, 370 ff., 374 bis 376) in der Regel der Käufer das Risiko, ob er den - sachmangelfrei gelieferten - Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden kann. Beim Kauf von Bauerwartungsland - und entsprechendes gilt nach der Überzeugung des Senats für zwar im innerstädtischen Bereich belegene, jedoch nicht im Zusammenhang bebaute Flächen (sog. den Bebauungszusammenhang unterbrechende Freiflächen, vgl. Schrödter-Schmaltz, a.a.O., Rdz. 8 zu § 34) - kommt hinzu, dass ein solches Geschäft typischerweise ein Element der Unsicherheit einschließt, weil in aller Regel gerade nicht feststeht, ob und gegebenenfalls wann das Grundstück bebaubar werden wird. Sind - wie normalerweise in einem solchen Falle - Störungen der Geschäftsgrundlage vorhersehbar, so ist es grundsätzlich Sache des betroffenen Vertragspartners, sich gegen die drohenden Nachteile zu sichern. Für eine Berücksichtigung der Geschäftsgrundlage ist bei einem solchen risikobehafteten Geschäft in der Regel kein Raum. Auch beim Kauf von Bauerwartungsland liegt das Risiko der Enttäuschung der Bauerwartung beim Käufer. Dies ist in aller Regel auch nicht unbillig, weil der Preis für Bauerwartungsland normalerweise unter dem für Bauland liegt. Der Käufer erlangt keinen Anspruch auf sofort bebaubares Land, sondern auf Land, bezüglich dessen nur eine - je nach Sachlage mehr oder minder große - Chance künftiger Bebaubarkeit besteht. Gegen das restliche Risiko kann er sich auf verschiedene Weise schützen: Entweder versucht er einen Preisabschlag gegenüber schon baureifem Land

auszuhandeln, dessen Höhe normalerweise der Einschätzung der verbleibenden Unsicherheit durch den Grundstücksmarkt entspricht, oder er wählt eine Vertragsgestaltung, die es ihm ermöglicht, sich für den Fall, dass das Grundstück nicht - oder wie hier: nicht binnen absehbarer Frist - bebaubar wird, vom Vertrag zu lösen. Gelingt es dem Käufer nicht, das Verwendungsrisiko auf die eine oder die andere Weise auf den Verkäufer abzuwälzen, oder hält er eine solche Sicherung - sei es auch nur, weil er das verbleibende Risiko für gering erachtet, - nicht für erforderlich, so ist es in der Regel auch aus Billigkeitsgründen weder geboten noch zulässig, ihm dieses Risiko von Rechts wegen abzunehmen (BGH, a.a.O.; WM 1981, 14 f., 15; WM 80, 800 f., 801; NJW 1987, 2674 ff., 2676).

b) Eine von der gesetzlichen Risikozuweisung abweichende vertragliche Risikoverteilung in dem Sinne, dass den Beklagten das Verwendungsrisiko überbürdet worden wäre, ist vorliegend, wie sich aus einer Würdigung der Gesamtumstände, insbesondere der ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen, auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermittelnden Absprachen der Parteien (vgl. hierzu: BGH NJW 1992, 2690 f., 2691) ergibt, nicht erfolgt.

aa. Für eine Abwälzung des Verwendungsrisikos auf die Beklagten spricht zwar zunächst der Umstand, dass - wie hier unterstellt - die Parteien bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sind, die streitgegenständlichen Flächen würden in absehbarer Zeit baureif werden. Auch haben die Parteien mit DM 820,00/qm einen Kaufpreis vereinbart, der zwar - entgegen den Behauptungen der Klägerin, die fälschlich auf die Bodenrichtwertkarte für das Jahr 1992 abstellt, die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht vorgelegen hat, - nicht 100% über dem "Marktwert" lag, jedoch, was die Zeugen M. und Ga. im Rahmen ihrer Vernehmung in erster Instanz bestätigt haben, unter Berücksichtigung der vorgesehenen Bebauung durchaus angemessen war. Solches ergibt sich im Übrigen auch aus den im Kurz-Exposé der I-GmbH genannten Werten der "Bodenleitwertkarte vom 01.02.1991". Bei der Kaufpreisbemessung wurde mithin die Bebaubarkeit vorausgesetzt. Im Übrigen enthält der notarielle Kaufvertrag verschiedentlich Hinweise auf die beabsichtigte Bebauung, das Maß der baulichen

Ausnutzung sowie den noch zu erstellenden Vorhaben- und Erschließungs- oder Bebauungsplan (vgl. §§ 3.3, 14 und 15 KV). All dies sind Umstände, die (vgl. auch: BGH LM (Bb) Nr. 83 zu § 242) ausnahmsweise die Folgerung zulassen können, der Verkäufer habe das Verwendungsrisiko übernommen. Vorliegend ist zudem zu berücksichtigen, dass es sich für die Beteiligten um ein Geschäft von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite handelte, weshalb es für die Klägerin nahe gelegen haben muss, das Verwendungsrisiko zu begrenzen (so: BGH NJW 1987, 2674 ff., 2676).

bb. Gegen eine vollständige Überbürdung des Verwendungsrisikos auf die Beklagten spricht allerdings, dass der Klägerin Besitz, Nutzen und Lasten bereits mit Zahlung der - nicht an Baureife geknüpften - ersten Kaufpreisteilrate übertragen wurden und dass sich die Beklagten - korrespondierend hiermit - verpflichtet hatten, den Besitz frei von Nutzungsrechten Dritter zu übergeben (vgl. § 5 KV). Hinzu kommt, dass es der Klägerin, wie sich aus der Vollmachtsklausel in § 17 des Kaufvertrages ergibt, oblag, die für den Eintritt der Baureife erforderlichen Erklärungen abzugeben und Maßnahmen zu ergreifen. Auch der Ankauf der benachbarten städtischen Grundstücke, die Arrondierung, fiel in den Verantwortungs- und Zuständigkeitsbereich der Klägerin. Wie die tatsächlichen Abläufe zeigen, hat sie von einem - grundsätzlich möglichen - Ankauf der umliegenden Flurstücke letztlich allein deshalb Abstand genommen, weil ihr die Kaufpreisforderungen der Stadt übersetzt erschienen. Selbst wenn die Kaufpreisvorstellungen der Klägerin zur Geschäftsgrundlage erhoben worden sein sollte, so wären jedenfalls Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten das Risiko etwa unangemessener Kaufpreisforderungen der Stadt oder gar der mangelnden Leistungsbereitschaft- oder fähigkeit der Klägerin übernommen haben, nicht ersichtlich, zumal die Parteien in Bezug auf die hier maßgeblichen Flustücke ebenfalls Baulandpreise (auch) für die dort vorhandenen Verkehrsflächen vereinbart haben. Entscheidend ist schließlich, dass sich die Klägerin ausbedungen hat, den weitaus überwiegenden Teil des Kaufpreises erst nach Eintritt der Baureife und Vorliegen der Baugenehmigung zu zahlen. Die Beklagten haben bislang lediglich einen Kaufpreisteil von DM 176,99/qm erhalten. Dass dies - zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses - ein für innerstädtisch in zentraler und

bevorzugter Lage belegenes "Bauerwartungsland" unangemessen hoher Preis gewesen wäre, hat die Klägerin nicht vorgetragen und kann - angesichts des Umstandes, dass zu einem lediglich derzeit noch nicht feststehenden, zukünftigen Zeitpunkt unstreitig Baureife eintreten wird - auch nicht angenommen werden. Hinzu kommt, dass sich die Beklagten verpflichtet haben, bereits vor Eintritt der Fälligkeit der "zweiten Kaufpreisrate" die Auflassung gegen Gestellung einer Bankbürgschaft in entsprechender Höhe zu erklären, sie mithin der Klägerin - zum "Preise" entsprechender Avalbürgschaftszinsen - die vertragsgegenständlichen Grundstücke auch als Beleihungsgegenstand zur Verfügung gestellt haben.

cc. In Würdigung der aufgezeigten Gesamtumstände kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagten das Verwendungsrisiko der vertragsgegenständlichen Grundstücke dergestalt übernommen haben, dass sie für den Eintritt des Verwendungszweckes einstehen wollten, der Vertrag mithin mit kurzfristiger Verwendbarkeit der Flurstücke in der beabsichtigten Weise "stehen und fallen" sollte (so: BGH NJW-RR 1992, 182 f., 182). Allein die Aufnahme des beabsichtigten Zweckes in einen Kaufvertrag nämlich rechtfertigt noch nicht die Annahme einer zu Lasten des Verkäufers wirkenden Risikozuweisung (BGH, a.a.O.). Dies muss vorliegend umsomehr deshalb gelten, weil aus §§ 3.3 und 14 KV ersichtlich ist, dass die Beklagten zwar bereit waren, das grundsätzlich die Klägerin treffende Risiko mitzutragen und der - nunmehr auch sie erheblich nachteilig treffenden - Fälligkeitsregelung zugestimmt haben. Sie haben mithin über Jahre hinweg auf eine Verzinsung des weitaus überwiegenden Kaufpreisteils ebenso verzichtet, wie sie sich der Möglichkeit begeben haben, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und die ihnen anteilig zustehenden Gelder gewinnbringend oder jedenfalls den jeweils eigenen Bedürfnissen entsprechend einzusetzen oder auch nur zu verplanen. Angesichts dieser vertraglichen Risikoverteilung ist kein Raum für die Annahme, die Verzögerung der "Baureifmachung" habe darüberhinaus auch Einfluss auf die Kaufpreishöhe oder den Bestand des Kaufvertrages haben sollen.

c) Etwas anderes gilt vorliegend auch nicht etwa deshalb, weil die Vertragsparteien möglicherweise irrtümlich gemeint haben, das Risiko der Bebaubarkeit lückenlos zu Lasten des Verkäufers geregelt zu haben (vgl. BGHZ 74, a.a.O., 376 ff.).

Zwar hat die Klägerin in erster Instanz behauptet, aus der vereinbarten Kaufpreishöhe sowie den in § 3.2 und 3.3 KV getroffenen Fälligkeitsabsprachen ergebe sich eine vollständige Risikoübernahme durch die Beklagten. Ihre Argumentation lässt jedoch unberücksichtigt, dass es in Konsequenz der gewählten Vertragsgestaltung und der Festschreibung des Quadratmeterpreises ihr oblag, den Kapitalbeschaffungsaufwand hinsichtlich des "Anzahlungsbetrages" von DM 3,0 Mio. zu tragen und dass auch sie das Risiko eines möglichen Verfalls der Grundstückspreise übernommen hat. Die Beklagten haben im Senatstermin zutreffend darauf verwiesen, dass es sich um ein Grundstücksgeschäft mit spekulativem Charakter handelte. Die streitgegenständlichen Flächen waren - in der unmittelbaren Nachwendezeit ein Ausnahmefall - nicht mit Rückübereignungsansprüchen belastet, weshalb mit einem alsbaldigen Vollzug des Kaufvertrages im Grundbuch zu rechnen war. Die Klägerin, eine erfahrene Bauträgergesellschaft, hat zwar bestritten, den Ankauf des Areals, um anderen Investoren zuvorzukommen, forciert zu haben. Für die Richtigkeit des Vortrages der Beklagten sprechen allerdings bereits die zeitlichen Abläufe. So ist die Klägerin über die W-GmbH erstmals Anfang des Jahres 1992 in Verhandlungen mit dem Vertreter der Beklagten getreten und hat ausweislich ihres Schreibens vom 20.02.1992 bereits im Anschluss an den Besprechungstermin vom 17.02.1992 um eine alsbaldige Beurkundung, die dann auch am 27.02.1992 erfolgte, gebeten. Zu diesem Zeitpunkt waren jedoch nach ihrem eigenen Vorbringen die - das Maß einer künftigen Bebauung und den Ankauf weiterer angrenzender Flurstü betreffenden - informativen Gespräche mit der Stadt noch nicht abgeschlossen. Dass sich erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit den Beklagten "für die Klägerin überraschend" herausstellte, dass es hinsichtlich der vermeintlich städtischen Flächen noch einer Vermögenszuordnung bzw. einer Klärung der Eigentumsverhältnisse bedurfte, lässt den Schluss zu, dass die entsprechenden Grundbücher, obgleich von vornherein eine

Bebauung des Gesamtareals beabsichtigt war, nicht eingesehen worden waren. Es mag sein, dass sämtliche Beteiligten, auch die Beklagten, davon ausgegangen sind, die angrenzenden Flurstücke stünden im Eigentum der Stadt. Allein der Umstand jedoch, dass die maßgeblichen Flächen von einem stadteigenen Gärtnereibetrieb genutzt wurden, rechtfertigt keine Rückschlüsse auf die dingliche Rechtslage, zumal auch die streitgegenständlichen Flurstücke der Beklagten "seit Jahrzehnten" 6.2 KV) eine gärtnerische Nutzung durch die GPG "Floradres" erfahren hatten. Dass die Klägerin mithin den Kaufvertrag mit den Beklagten abgeschlossen hat, ohne hinsichtlich der weiteren in ihre Planung einbezogenen Flächen die Grundbuchlage zu klären, zeugt für ihre damalige Risikobereitschaft. Hinzu kommt, dass sie sich auch mit dem von den Beklagten geforderten Quadratmeterpreis von DM 820,00 ohne weiteres einverstanden erklärt hat, obgleich die Verhandlungen mit der Stadt noch nicht zu einem Abschluss gelangt waren. Unter diesen Umständen kann weder davon ausgegangen werden, dass eine vollständige Risikoüberwälzung auf die Beklagte erfolgte, noch dass solches überhaupt beabsichtigt gewesen wäre. In diesem Falle nämlich hätten die Parteien von vornherein eine dem Bebauungsrisiko entsprechende Kaufpreisminderung oder aber einen Rücktrittsvorbehalt, nicht jedoch lediglich eine gestaffelte Fälligkeitsregelung vereinbart. In Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof (a.a.O.) ist auch der Senat der Auffassung, dass bei riskanten oder spekulativen Geschäften eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage nur dann in Betracht kommt, wenn - vermeintlich - eine lückenlose Überwälzung des Verwertungsrisikos auf den Verkäufer im Vereinbarungswege erfolgte. Dem kann die Klägerin nicht mit Erfolg entgegenhalten, die vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze seien auf den vorliegenden -"atypisch gelagerten" - Fall nicht übertragbar, weil abweichend von den sonst

üblichen Gestaltungsmöglichkeiten die vollständige Kaufpreiszahlung nicht an die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder die Grundbuchumschreibung geknüpft wurde. Auch eine - wie hier - teilweise Überwälzung des Risikos, die sich im Nachhinein als nicht ausreichend oder gar unsachgemäß erweist, rechtfertigt noch keinen Eingriff in die Privatautonomie. Die Parteien haben offenkundig das Risiko, das vertragsgegenständliche Areal könne nicht alsbald baureif werden, gering eingschätzt. Aus

diesem Grunde hat die Klägerin gerade davon abgesehen, sich einen Rücktrittsvorbehalt auszubedingen oder über die Kaufpreisvorgaben der Beklagten zu verhandeln. Sie hat vielmehr die dann auch vereinbarte Fälligkeitsregelung für ausreichend erachtet und sichergestellt, Volleigentum bereits vor Eintritt der Baureife erwerben zu können. Der Umstand, dass sich ihre Sicherungsvorkehrungen im Nachhinein als unzureichend erwiesen haben, rechtfertigt es nach der Überzeugung des Senats nicht, ihr das darüberhinaus übernommene Risiko "von Rechts wegen abzunehmen" (BGHZ 74, a.a.O.). Denn die zwischenzeitliche Dauer des Bebauungsplanverfahrens trifft sie ebenso nachteilig wie die Beklagten auch, die es ebenfalls "verabsäumt" haben, eine die zeitliche Begrenzung des Fälligkeitsaufschubs hinsichtlich des Kaufpreisrestes regelnde Bestimmung in den Vertrag aufzunehmen. Der Kapitalbeschaffungs- und Zinsaufwand der Klägerin hinsichtlich der ersten Kaufpreisrate "korrespondiert" mithin mit den auf der bislang nicht eingetretenen Fälligkeit des Restkaufpreises beruhenden "Zinsverlusten" der Beklagten. Damit stellen sich die den Parteien erwachsenen Nachteile als eine Folge der unter § 3 KV getroffenen Vereinbarungen dar. Unter diesen Umständen kann es nicht angehen, der Klägerin über den Vertragsinhalt hinausgehende Rechte zu eröffnen, für deren Einräumung sie im Rahmen der Vertragsverhandlungen selbst hätte Sorge tragen können und müssen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens und die Beschwer der Klägerin betragen jeweils DM 3.000.000,00.

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