Urteil des OLG Celle vom 01.12.2011, 16 U 95/11

Entschieden
01.12.2011
Schlagworte
Wohnung, Räumung, Mieter, Auszug, Erwerb, Vermietung, Aufklärungspflicht, Gesellschafter, Grundstück, Zusage
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Gericht: OLG Celle, 16. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 16 U 95/11

Datum: 01.12.2011

Sachgebiet: Bürgerliches Recht

Normen: BGB § 311 Abs 2, BGB § 241 Abs 2, BGB § 280

Leitsatz: Zur Frage der Haftung aus Verhandlungsverschulden (cic) bei Abbruch von Verhandlungen (Bieterverfahren) über einen formbedürftigen Vertrag.

Volltext:

Oberlandesgericht Celle

Im Namen des Volkes

Urteil

16 U 95/11 18 O 135/10 Landgericht Hannover

Verkündet am 1. Dezember 2011 …, Justizobersekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

G. B., …,

Klägerin und Berufungsklägerin,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …,

gegen

Region H., vertreten durch den Regionspräsidenten …,

Beklagte und Berufungsbeklagte,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …,

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 17. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht …, den Richter am Oberlandesgericht und den Richter am Oberlandesgericht für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12. April 2011 verkündete Urteil des Landgerichts Hannover wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungswert: bis zu 135.000 €.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht der T./B. GbR von der Beklagten im Wege der Teilklage Schadensersatz aus letztlich nach einem Bieterverfahren gescheiterten Verhandlungen über den Erwerb eines Grundstücks der Beklagten.

Wegen der Einzelheiten der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Landgerichts verwiesen, mit dem es das zuvor ergangene klagabweisende Versäumnisurteil nach Beweisaufnahme aufrechterhalten hat. Das Landgericht hat die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen bei einem formbedürftigen Vertrag nicht festzustellen vermocht. Auch ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens wegen des noch ungeklärten Mietverhältnisses über die Hausmeisterwohnung sei nicht gegeben. Die Behauptung der Klägerin, es sei ihr gesagt worden, das Mietverhältnis sei kein Problem, die Wohnung werde frei, sei nicht bewiesen. Es fehle zudem an der Ursächlichkeit der behaupteten Fehlinformation, weil die GbR spätestens mit dem Schreiben der Beklagten vom 30. Januar 2008 (Bl. 50 f) darüber informiert war, dass ein rechtzeitiger Auszug des Mieters keineswegs gesichert war.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die die Ansprüche im Wege der Teilklage wie in erster Instanz weiterverfolgt.

Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts durch das Landgericht und beanstandet die Beweiswürdigung.

Die Klägerin wiederholt und vertieft ihre in erster Instanz bereits vorgetragene Auffassung, die Beklagte habe es unterlassen, den ihr bereits bekannten Widerspruch des Mieters der Hausmeisterwohnung gegen die Kündigung dieser Wohnung mitzuteilen. Es habe deshalb für die Beklagte auf der Hand gelegen, dass das Mietverhältnis möglicher Weise nicht bis zum 30. April 2008 werde beendet werden können. Die Beklagte habe demgegenüber allein mit dem Hinweis auf das gekündigte Mietverhältnis den Eindruck erweckt, ´es sei alles in Ordnung´. Mit dem Verschweigen des Widerspruchs des Mieters habe die Beklagte einen besonders schwer wiegenden Treueverstoß begangen.

Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 2007, 366) ist die Klägerin der Auffassung, die Beklagte habe ihre Hinweispflichten in Bezug auf Risiken verletzt und damit der Klägerin (bzw. der GbR) die Möglichkeit genommen, weitere Dispositionen im Hinblick auf dieses Risiko abzuwägen und ggf. Konsequenzen zu ziehen (BB 4, Bl. 251). Für die Investitionsplanung sei es von hohem Interesse gewesen, die leerstehende Immobilie zu erwerben. Die nicht geräumte Hausmeisterwohnung hätte gerade dies erheblich behindern können.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Klägerin auch schutzwürdig gewesen, denn sie habe annehmen dürfen, der Auszug des Mieters sei unproblematisch. Maßgeblich sei die unterbliebene Aufklärung über den Widerspruch des Mieters Ende Januar 2008, denn dann hätte sie schon frühzeitig nach einer Lösung suchen oder anderenfalls kostenauslösende Maßnahmen unterlassen können.

Das Landgericht habe auch die Aussage des Zeugen T. unzureichend gewürdigt, denn danach sei bewiesen, dass nach den Angaben des Zeugen B. der Auszug des Mieters kein Problem sei. B. habe dagegen wesentliche Begleitumstände des streitigen Gesprächs nicht mehr erinnern können.

Die Klägerin bleibt im Übrigen auch bei ihrer Darstellung, dass bereits am 27. Februar 2008 die mündliche Zusage durch B. erfolgt sei, wonach die Region an die GbR verkaufen wolle, weil diese das beste Gebot abgegeben habe und die Abwicklung des Vertrages nur eine bloße Formalität sei. Eine derartige Erklärung hätte die Beklagte nicht abgeben dürfen, wenn sie sich noch hätte vorbehalten wollen, das Bieterverfahren aus haushaltsrechtlichen oder sonstigen Gründen abzubrechen oder mit einem neuen Bieter zu verhandeln. Einen triftigen Grund das Bieterverfahren neu zu eröffnen, habe die Beklagte nicht gehabt. Die GbR hätte ohne diese Zusage keine weiteren Kosten ausgelöst.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Hannover zu verurteilen, an sie 50.000 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. August 2009 und vorgerichtliche

Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 7.907,31 - hilfsweise in Höhe von 5.122,71 - nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung, weiterhin hilfsweise, sie von den vorgerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung nebst Zinsen freizustellen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil als richtig.

II.

Die Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 BGB verneint. Auf die Ausführungen des Landgerichts (LGU 6 8 unter Ziffer I.1.) kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Das Landgericht hat dabei zutreffend die Grundsätze der Entscheidung des BGH (NJW 1996, 1884 f) herangezogen, die auch unter Geltung des jetzt in § 311 Abs. 2 BGB kodifizierten Verschuldens bei Vertragsverhandlungen weiterhin Gültigkeit haben.

Die Neueröffnung des Bieterverfahrens begründet daher auch dann keine Haftung, wenn die GbR aufgrund des von ihr zunächst abgegebenen Angebots und des behaupteten Gesprächsinhalts vom 27. Februar 2008 davon ausgehen konnte, die GbR habe das beste Gebot abgegeben und die Beklagte wolle deshalb das Grundstück an sie verkaufen. Eine Bindung der Beklagten war damit noch nicht eingetreten, denn dies widerspräche der Formvorschrift des § 311 b Abs. 1 BGB. Es war der Beklagten deshalb nicht verwehrt, nach Eingang eines weiteren Gebots eines anderen Bieters das Bieterverfahren wieder zu eröffnen. Dies gilt vor allem auch vor dem Hintergrund des haushaltsrechtlichen Gebots bei einer Veräußerung von Grundstücken der öffentlichen Hand. Umgekehrt folgt daraus, dass auch eine Haftung aus Verhandlungsverschulden nur in engen Ausnahmen angenommen werden kann, wie sie in der Rechtsprechung formuliert worden sind (BGH a. a. O.). Diese Ausnahmen liegen vorliegend nicht vor.

Einen schweren (vorsätzlichen) Verstoß gegen die Pflichten zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen hat das Landgericht mit Recht nicht festzustellen vermocht. Insbesondere hat die Beklagte nicht etwa eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgetäuscht. Die Neueröffnung des Bieterverfahrens nach Vorlage eines weiteren Angebots ist damit jedenfalls nicht vergleichbar. Die Beklagte hat die GbR auch in der Folge nicht von weiteren Verhandlungen ausgeschlossen, sondern sie wie andere Bieter auch weiterhin an dem Verfahren beteiligt und Gelegenheit gegeben, das Angebot nachzubessern. Dieses Verhalten erfüllt nicht die dargestellten Anforderungen. Zutreffend hat das Landgericht auch darauf hingewiesen, dass für das Bieterverfahren keine verbindlichen Regelungen bestanden, die etwa eine erneute Eröffnung bei einem neueren und höheren Gebot hätten ausschließen können. Deshalb konnte die GbR auch nicht ohne das Hinzutreten besonderer Umstände als sicher davon ausgehen, dass es letztlich zu dem gewünschten Vertragsabschluss kommen werde. Solche besonderen Umstände sind im Übrigen auch nicht dargetan. Es bleibt deshalb bei dem von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsatz, dass im Bereich förmlich zu beurkundender Rechtsgeschäfte wie hier der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, auch dann keine Schadensersatzansprüche auslöst, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (BGH a. a. O., juris Rn. 9).

Im Übrigen hat die Beklagte worauf sie mit Recht hinweist auch nicht ihrerseits die Verhandlungen etwa abgebrochen, sondern wenn auch unter veränderten Bedingungen weiter geführt und daran auch die Klägerin in hinreichender Weise beteiligt, wie der vorgelegte Schriftverkehr belegt. Danach hat sie die Beklagte auch zur Erneuerung ihres Angebots aufgefordert (Schreiben vom 10. Juni 2008, Bl. 111. Schreiben vom 26. September 2008, Bl. 70). Hierauf war es die GbR, die weitere Verhandlungen ihrerseits abgelehnt hat (Bl. 68, 74).

Nach der Rechtsprechung des BGH (WM 2008, 1170) sind im Übrigen die auf der Grundlage des Vergaberechts zu den Pflichten des Ausschreibenden entwickelten Grundsätze nicht ohne weiteres auf ein für den Verkauf des Grundstücks von einem Träger der öffentlichen Verwaltung gewähltes „Bieterverfahren“ zu übertragen. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang die Pflichten zur Gleichbehandlung, Transparenz und Rücksichtnahme auch nicht verletzt.

2. Ohne Erfolg bleibt die Berufung auch, soweit sie einen Anspruch auf Schadensersatz darauf zu stützen sucht, die Beklagte sei ihrer Hinweispflicht im Hinblick auf das bestehende Mietverhältnis an der Hausmeisterwohnung nicht nachgekommen.

Das Landgericht hat insoweit ebenfalls mit zutreffenden Erwägungen weder eine Pflichtverletzung der Beklagten noch eine Ursächlichkeit einer etwaigen Pflichtverletzung festzustellen vermocht. Auch das hält den Angriffen der

Berufung gegenüber stand.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann bereits nicht festgestellt werden, dass der Zeuge B. die Räumung der Hausmeisterwohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt als gesichert oder unproblematisch bezeichnet hätte. Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung, die eine erneute Feststellung gebieten könnten 529 ZPO), vermag die Berufung nicht aufzuzeigen.

Das Landgericht hat die Aussagen der dazu vernommenen Zeugen B. und T. in hinreichender Weise gewürdigt und konnte sich im Ergebnis nicht davon überzeugen, dass allein die Aussage T. gegenüber der abweichenden Bekundung des Zeugen B. überzeugend und glaubhafter gewesen sei. Dies ist nicht zu beanstanden. Dabei hat das Landgericht auch mit Recht berücksichtigt, dass bei beiden Zeugen ein gewissermaßen eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits zu konstatieren ist. Dies liegt besonders bei dem Zeugen T. auf der Hand, der nur infolge der Abtretung etwaiger Schadensersatzansprüche der GbR an die Klägerin in die Rolle des Zeugen gekommen ist, während er selbst als Gesellschafter der GbR ein unmittelbar eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat. Dies muss bei der Würdigung der Aussage dieses Zeugen durchaus berücksichtigt werden. In ähnlicher Weise mag dies auch für den Zeugen B. gelten, der als Handelnder und Bediensteter für die Beklagte aufgetreten ist und deshalb geneigt sein könnte, seine Aussage zu „schönen“. Dessen ungeachtet bietet aber auch allein die Aussage des Zeugen T. für sich genommen keinen hinreichenden Anlass, hieraus eine maßgebliche Pflichtverletzung der Beklagten in Bezug auf die Aufklärung des Mietverhältnisses an der Hausmeisterwohnung zu begründen. Denn die Tatsache der Vermietung der Wohnung an sich war der GbR nach eigenem Vortrag nicht unbekannt, weil man schon bei der ersten Besichtigung vor der Kellerwohnung gestanden hat, ohne sie besichtigen zu können. Allein aufgrund dieser Tatsache musste sich der GbR als im Immobiliengeschäft nicht unerfahrener Gesellschaft die Frage aufdrängen, ob denn bei dem beabsichtigten Erwerb des Grundstückes die Wohnung auch mietfrei sein werde. Diese Frage lag bei dem bestehenden Mietvertrag ohne weiteres auf der Hand. Es lag damit auch ohne weiteres im Bereich der Möglichkeiten, dass der Mieter aus welchen Gründen auch immer nicht ohne weiteres die Wohnung werde räumen können oder wollen. Diese gerade bei Immobiliengeschäften bei lebensnaher Betrachtungsweise sich aufdrängende Frage konnte der GbR nicht verborgen geblieben sein, auch wenn sie Kenntnis von der bereits erfolgten Kündigung hatte.

Der Zeuge T. hat im Übrigen lediglich bekundet, bei der Besichtigung im November 2007 habe B. geäußert, die Vermietung sei kein Problem, die (Wohnung) werde frei (Bl. 175). In der Folgezeit habe er mit B. nicht mehr über die Wohnung gesprochen. Schon dies lässt durchgreifende Zweifel daran aufkommen, ob denn die Vermietung der Wohnung und deren fragliche Räumung tatsächlich die jetzt im Prozess in den Vordergrund gestellte Bedeutung gehabt hat. Denn anderenfalls hätte es durchaus nahegelegen, dass die Gesellschafter der GbR, insbesondere aber der Zeuge T. an dieser Stelle hätte nachfragen müssen, warum die Beklagte denn davon ausgehen könne, dass die Wohnung frei werde und die Räumung zu einem zu dieser Zeit noch unbestimmten Zeitpunkt gesichert sei. Jedem in Immobiliengeschäften halbwegs erfahrenen Interessenten muss sich bei der Erörterung derartiger Fragen aufdrängen, warum der Mieter ohne weiteres zur Räumung bereit sei. Eine derartige Nachfrage hat es aber nach der Aussage des Zeugen T. nicht gegeben. Vielmehr war nach dessen Bekundung das Thema damit erledigt. Das vermag nicht zu überzeugen.

Die Klägerin hat auch mit dem in Vordergrund gestellten Widerspruch des Mieters, von dem die GbR keine Kenntnis gehabt habe und deshalb eine Aufklärungspflicht der Beklagten bestanden habe, keinen Erfolg. Eine Pflichtverletzung lässt sich auch insoweit nicht feststellen.

Die GbR war durch die Mitteilung seitens der Beklagten vom 30. Januar 2008 (Bl. 50) in hinreichender Weise über das bestehende Mietverhältnis und die Frage der Räumung der Wohnung aufgeklärt worden. Zwar ist darin nicht von dem mittlerweile durch den Mieter erklärten Widerspruch gegen die Kündigung die Rede. Indessen wird aus dem Schreiben in hinreichender Weise deutlich, dass ein mietfreier Verkauf des Grundstücks nicht ohne weiteres gewährleistet werden kann. Dies ergibt sich schon aus dem Hinweis, dass die Wohnung zum 30. April 2008 gekündigt worden ist. Jeder geschäftliche Kaufinteressent konnte daraus deutlich entnehmen, dass eine Räumung der Wohnung zu diesem Zeitpunkt natürlich nicht ohne Weiteres gesichert war. Die Beklagte hat darüber hinaus in diesem Schreiben aber auch deutlich zum Ausdruck gebracht, der Erwerber möge bei seinem Angebot darlegen, ob der Erwerb in unvermietetem Zustand bzw. die Räumung der Wohnung unabdingbare Voraussetzung für das Angebot und den Abschluss des Kaufvertrages ist. Ggf. sollte auch mitgeteilt werden, ob man bereit sei, das Grundstück mit der vermieteten Wohnung zu erwerben und zu welchem dann angebotenen Kaufpreis. Damit war auch für die GbR in hinreichender Weise deutlich gemacht, dass die Beklagte eine vertragsgerechte Räumung nicht garantieren könne. Eines besonderen Hinweises auf den mittlerweile erfolgten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung bedurfte es danach nicht.

Das Landgericht hat daher zu Recht darauf hingewiesen, dass der im Immobilienbereich tätigen Projektentwicklerin bekannt sein musste, dass selbst bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses stets damit zu rechnen ist, dass ein Mieter nicht fristgerecht auszieht oder sich den Auszug immerhin bezahlen lassen will.

Die bestehende Problematik war damit hinreichend deutlich, so dass eine weitergehende Aufklärungspflicht seitens der Beklagten schon nicht bestand. Zugleich fehlt es damit an einer etwaigen Kausalität für den geltend gemachten Schaden der Klägerin.

3. Insgesamt können damit keine schadensursächlichen Pflichtverletzungen der Beklagten festgestellt werden, so dass die Berufung keinen Erfolg haben kann.

Es bedarf deshalb auch keines Eingehens darauf, ob die geltend gemachten Positionen des Schadensersatzes ursächlich auf die erörterten und behaupteten Pflichtverletzungen zurückzuführen wären.

Mangels eines Anspruchs in der Hauptsache (einschließlich der Hilfsanträge wie in erster Instanz gestellt) besteht auch kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Der Berufungswert ist auf insgesamt bis zu 135.000 festzusetzen.

Das Landgericht hat insoweit den Streitwert mit Beschluss vom 12. April 2011 (Bl. 202) zutreffend festgesetzt gemäß § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG.

Die Klägerin hat in der Klageschrift Hilfsanträge gestellt, wie sie auch im Tatbestand des LGU aufgenommen sind, über die eine Entscheidung ergangen ist. Dementsprechend hat das Landgericht wie auch der Senat angesichts der unverändert in der Berufung gestellten Anträge zunächst nach dem Hauptantrag über die Schadenspositionen 1 bis 3 der Klageschrift zu entscheiden gehabt (50.000 €). der erste Hilfsantrag betrifft die Pos. 1 in voller Höhe, mithin 43.435 €. Der zweite Hilfsantrag betrifft die Pos. 2 der Klageschrift in Höhe von 50.000 €. hinzuzurechnen ist nach dem Hauptantrag die Pos. 3 in Höhe weiterer 40.770 €, so dass sich wie vom Landgericht zutreffend erkannt ein Gesamtstreitwert von bis zu 135.000 ergibt, über den gemäß § 45 GKG eine Entscheidung ergangen ist.

OLG Celle: wohnung, räumung, mieter, auszug, erwerb, vermietung, aufklärungspflicht, gesellschafter, grundstück, zusage

16 U 95/11 vom 01.12.2011

OLG Celle: pflichtverteidiger, vertreter, vertretung, die post, innenverhältnis, vollmacht, mandat, verfügung, verhinderung, einzelrichter

2 Ws 365/08 vom 19.12.2008

OLG Celle: trennung der verfahren, örtliche zuständigkeit, bindungswirkung, klagenhäufung, eigenschaft, gerichtsstand, hessen, datum, geschäft

4 AR 62/01 vom 11.09.2001

Anmerkungen zum Urteil