Urteil des OLG Celle vom 19.04.2000
OLG Celle: inhaber, wohnraum, sicherheitsleistung, dachgeschoss, form, haus, gestaltung, verkehrswert, wohnungsmarkt, nutzungsrecht
Gericht:
OLG Celle, 03. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 3 U 47/99
Datum:
19.04.2000
Sachgebiet:
Normen:
BNotO § 46
Leitsatz:
1. Der Notar begeht eine Amtspflichtverletzung, wenn er die vorgesehene Nutzung des
auszubauenden Dachbodens in Form eines Sondernutzungsrechts durch die von ihm entworfene
vertragliche Gestaltung nicht sichert.
2. Bei der Bewertung des Sondernutzungsrecht, ist zu berücksichtigen, dass es als Annex des
Wohnungseigentums veräußerbar beziehungsweise als Sondernutzungsrecht einer anderen Wohnung
im Haus zugeord-net werden könnte. Für die jeweiligen Inhaber der unter dem Dachboden liegenden
Dachgeschosswohnungen ergäbe sich so die durchaus reizvolle, bei wirtschaftlicher Bewertung
positiv ins Gewicht fallende Möglichkeit der Schaffung von großzügigem Wohnraum über zwei
Etagen, weshalb ein mit den darunter liegenden Wohnungen verbundenes Sondernutzungsrecht
durchaus marktfähig und am Wohnungsmarkt veräußerbar sein dürfte.
3. Maßgeblich für die wirtschaftliche Bewertung des Sondernutzungsrechts und damit die Höhe des
Schadens ist, dass der Inhaber eines Sondernutzungsrechts in seiner rechtlichen Stellung hinter der
eines Wohnungseigentümers wegen der nur eingeschränkten Veräußerbarkeit der Räume und auch
deshalb zurückbleibt, weil etwa im Fall einer Vernichtung des Wohngebäudes er nicht wie ein
Sondereigentümer am Grund- und Bodenwert mitberechtigt ist, er mithin sein Nutzungsrecht im vollem
Umfang einbüsst.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Urteil
3 U 47/99
4 O 405/94 LG Hannover Verkündet am
19. April 2000
#######,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
####### #######, ####### ####### #######, ####### #######,
Kläger und Berufungskläger,
- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ####### in #######-
gegen
1. ####### ####### ####### #######, ####### #######, ####### #######,
2. ####### ####### #######, ####### #######, ####### #######,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte #######, #######,
####### ####### #######, ####### und ####### in #######-
- ####### -
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 2000 unter Mitwirkung
des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht ####### sowie der Richter am Oberlandesgericht ####### und
####### für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 5. Februar 1999 verkündete Schlussurteil der 4. Zivilkammer des Landge-
richts Hannover teilweise abgeändert. Die Beklagten wer-den als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger wei-tere
55.000 DM zuzüglich 7,4 % Zinsen seit dem 27. Okto-ber 1994 zu zahlen.
Die weiter gehende Berufung des Klägers wird zurückge-wiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 78 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 22 %.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig voll-streckbar. Den Beklagten wird gestattet, die Voll-stre-ckung des
Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 140.000 DM, dem Kläger, die der Beklagten gegen Sicher-
heitsleistung in Höhe von 50.000 DM abzuwenden, soweit nicht die jeweils andere Partei vor der Voll-streckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Sicherheit ist auch die selbstschuldnerische, unbe-dingte, unbefristete, unwiderrufliche und schriftliche Bürg-schaft
einer Bank mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland die einem anerkannten Einlagensicherheits-fonds angehört,
oder einer öffentlichen Spar- oder Dar-lehenskasse.
Beschwer für den Kläger: 256.613 DM
Beschwer für die Beklagten: 55.000 DM.
Tatbestand:
Der Beklagte zu 2 beurkundete als Notarvertreter des Beklag-ten zu 1 am 21. März 1983 zu dessen UR-Rolle Nr.
276/83 die Änderung einer Teilungserklärung, mit der die Ehe-leute ####### ihren Grundbesitz in der #######
####### in ####### in Wohnungseigentum aufgeteilt hatten. Nach dem Inhalt der Ände-rungserklärung sollte dem je-
weiligen Eigentümer der im vier-ten Obergeschoss des Hauses Nr. 13 a gelegenen Wohnung das
Sondernutzungsrecht am ge-samten Dachboden über beiden Häusern zustehen. Der Kläger hat am gleichen Tag zur
UR-Rolle Nr. 277/83 des Beklagten zu 1 die als Nr. 15 bezeichnete Wohnung im vierten Obergeschoss sowie vier
weitere Eigentumswohnungen im gleichen Objekt erworben, und zwar nach § 1 des Vertrages die Wohnung Nr. 15 im
vierten Obergeschoss ver-bunden mit dem Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden. Der Ausbau des
Dachbodens zu Wohnräumen scheiterte am Widerstand der anderen Miteigentümer. In dem auf Feststellung der Zu-
lässigkeit des Dachausbaus gerichteten Wohnungseigentumsver-fahren unterlag der Kläger letztinstanzlich. Er
nimmt nunmehr die Beklagten auf Ersatz des Schadens in Anspruch, der daraus besteht, dass die als
Sondernutzungsrecht ausgewiesenen Flächen im Dach-boden nicht als Wohnungen ausbau- und nutzbar sind.
In dem die landgerichtliche Entscheidung abändernden, rechts-kräftigen Grund- und Teilurteil des Senats vom 5.
Februar 1997 ist die Klage dem Grunde nach für gerecht-fertigt erklärt worden. Zugleich sind die Beklagten zur Er-
stattung der im Wohnungseigentumsverfahren dem Kläger ent-standenen Kosten verurteilt worden; im Übrigen ist die
Sache wegen des weiter gehenden Schadens zur Sachaufklärung an das Landgericht mit dem Hinweis
zurückverwiesen worden, Bezugs-punkt für die Bemes-sung der klägerischen Schadensersatzan-sprüche könne nur
sein, dass der Kläger sein Sondernutzungs-recht nicht durch Ausbau der Dachgeschossflächen ausüben dürfe.
Diesen Schaden
hat das Landgericht nach Einholung eines Ertragswertgut-ach-tens des Sachverständen ####### vom 15. Oktober
1998 mit 15.000 DM beziffert und die Beklagten zur Zahlung von wei-terem Schadensersatz in entsprechender Höhe
verurteilt.
Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung macht der Kläger geltend, die Schadensbemessung müsse sich an dem
Verkehrswert einer vergleichbaren Eigentumswohnung orientieren. Er bean-tragt unter Aufrechterhaltung seines
erstinstanzlichen Begehrens,
das Schlussurteil des Landgerichts Hannover vom 5. Februar 1999 teilweise abzuändern und die Beklagten als
Gesamtschuldner zu verurteilen, über die durch Be-rufungsurteil des Oberlandesgerichts Celle vom 5. Februar 1997
ausgeurteilten 9.414,98 DM nebst Zinsen und die durch das Schlussurteil vom 5. Februar 1999 aus-geurteilten
weiteren 15.000 DM nebst Zinsen hinaus an den Kläger weitere 311.613 DM nebst 7,4 % Zinsen seit dem 27.
Oktober 1994 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Beide Parteien beantragen, Sicherheitsleistung auch in Form einer Bankbürgschaft zuzulassen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.
Der Senat hat ein Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ####### eingeholt, das dieser im
Verhandlungstermin am 5. April 2000 erläutert hat. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des
angefochtenen Urteils, den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, das Gutachten sowie
das Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ####### sowie die Protokollniederschrift vom 5. April 2000
verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers ist zulässig; sie hat in der Sache auch teilweise Erfolg. Dem Kläger stehen gegenüber den
Beklagten Schadensersatzansprüche in Höhe von weiteren 55.000 DM zu.
I.
Es kann dahinstehen, ob - worüber die Parteien im Berufungs-rechtszug streiten - das Grundurteil des Senats vom
5. Februar 1997 Bindungswirkung in dem Sinne entfaltet, dass die Ersatzansprüche des Klägers zwingend auf den
Fall der Schaffung eines Sondernutzungsrechts beschränkt sind. Weiter gehende Schadensersatzansprüche kann
der Kläger jedenfalls deshalb nicht beanspruchen, weil die Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2. (nur) darin
besteht, die Nutzung des Dachbodens in Form eines Sondernutzungsrechts durch die von ihm entworfene
vertragliche Gestaltung nicht gesichert zu haben. Der an den Beklagten zu 2. im Rahmen der ergänzenden
Teilungserklärung erteilte Auftrag ging dahin, ein mit der Wohnung Nr. 15 verbundenes Sondernutzungsrecht für die
auszu-bauenden Dachräume sicher zu stellen. Dies ergibt sich bereits aus der vom seinerzeitigen Eigentümer
####### abgege-benen eidesstattlichen Versicherung vom 30. Oktober 1992, in der dieser erklärt hat, er habe bei
Vertragsschluss den amtie-renden Notar beauftragt, das Recht zum Ausbau des Dach-bodens gegenüber den
Miteigentümern sicher zu stellen (vgl. Bd. I Bl. 77, 78 d. A.). Dem entsprechend heißt es auch in dem vom Kläger
geschlossenen notariellen Kaufvertrag vom
21. März 1983, Gegenstand des Vertrages sei (insoweit) das ideelle Miteigentum an der Wohnung Nr. 15 verbunden
mit dem Sondernutzungsrecht an dem gesamten Dachboden beider Häuser, weshalb der Kläger nach dem mit dem
Veräußerer geschlossenen Vertrag nur ein Sondernutzungsrecht erworben hätte. In Aus-übung dieser ver-meintlichen
Rechtsposition hat er im Woh-nungs-eigentumsver-fahren die Feststellung begehrt, dass er berechtigt sei, den seiner
Wohnung Nr. 15 zur Sondernutzung zugewiesenen Dach-boden zu Wohnzwecken auszubauen.
II.
Der dem Kläger durch die fehlerhafte Gestaltung des Beklagten zu 2., neben dem der Beklagte zu 1. gemäß § 46
BNotO haftet, entstandene Schaden beläuft sich, soweit hierüber nicht bereits durch das Senatsurteil vom 5.
Februar 1997 rechts-kräftig entschieden worden ist, auf (insgesamt) 70.000 DM, § 287 ZPO.
1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Bemes-sung des klägerischen Schadens ausschließlich nach
dem (fik-tiven) Wert des Ertrages einer im Dachgeschoss ausge-bauten Wohnung nicht gerechtfertigt und
ausreichend, um den Schaden des Klägers vollständig zu erfassen. Für eine Schadensermitt-lung nach
Ertragswertgesichtspunkten spricht zwar, dass der bei sachgerechter Beurkundung im Dachgeschoss zu schaffende
Wohnraum als zur Wohnung Nr. 15 zugehöriges Sondernutzungs-recht nicht wie selbstständiges Eigentum frei
veräußerbar wäre. Eine sich hierauf beschränkende Betrachtung verkennt jedoch, dass das den Gegenstand der
Bewertung bildende Son-dernutzungsrecht jedenfalls als Annex der Wohnung Nr. 15 ver-äußerbar beziehungsweise
als Sondernutzungsrecht einer ande-ren Wohnung in den Häusern ####### ####### hätte zuge-ord-net werden
können. Für die jeweiligen Inhaber der unter
dem Dachboden liegenden Dachgeschosswohnungen hätte sich so die durchaus reizvolle, bei wirtschaftlicher
Bewertung posi-tiv ins Gewicht fallende Möglichkeit der Schaffung von groß-zügigem Wohnraum über zwei Etagen
ergeben, weshalb der Senat davon ausgeht, dass ein mit den darunter liegenden Wohnungen verbundenes
Sondernutzungsrecht durchaus marktfähig und am Wohnungsmarkt veräußerbar gewesen wäre.
2. Der Senat schätzt unter dieser Prämisse den wirtschaft-lichen Schaden des Klägers auf (insgesamt) 70.000 DM
und da-mit im Ergebnis auf den Betrag, den der Sachverständige ####### in seinem Ergänzungsgutachten vom 20.
Januar 2000 als Ver-kehrswert festgestellt hat. Der Sachverständige #######, der seit über 35 Jahren als amtlich
bestellter Gutachter tätig ist und über eine außerordentliche Fülle von Erfahrungen bei der Be-wertung von
Grundstücken und Wohnungen verfügt, hat den Wert für das reine Sondernutzungsrecht
- also die Möglichkeit zum Dachgeschossausbau als solchen - für das Jahr 1990 mit 450 DM je qm
Dachbodenfläche angenommen, was bei einer Fläche von ins-gesamt 155,53 qm gerundet 70.000 DM ergibt.
Die hiergegen erhobenen Einwendungen des Klägers greifen im Ergebnis nicht durch. Dabei kann dahinstehen, ob,
wie der Kläger durch Vorlage von für andere Dachgeschossausbauten er-stellte Gutachten dargelegt hat, in anderen
Fällen höhere Quadratmeterpreise angenommen und auch erzielt worden sind. Gleiches gilt für die Frage, ob - was
der Senat für zweifel-haft hält - die nicht ausgebauten Dachräume im jetzigen, nur eingeschränkt nutzbaren Zustand
tatsächlich für 6,50 DM je qm, wie vom Sachverständigen angenommen, vermietbar wären. Maßgeblich für die
wirtschaftliche Bewertung des Sonder-nut-zungsrechts und damit die Höhe des klägerischen Schadens ist, dass der
Inhaber eines Sondernutzungsrechts in seiner recht-lichen Stellung hinter der eines Wohnungseigentümers wegen
der nur eingeschränkten Veräußerbarkeit der Räume und auch deshalb zurückbleibt, weil etwa im Fall einer Ver-
nichtung des
Wohngebäudes er nicht wie ein Sondereigentümer am Grund- und Bodenwert mitberechtigt ist, er mithin sein
Nutzungsrecht im vollem Umfang einbüsst, wobei diesem Ge-sichtspunkt, da das betreffende Gebäude bereits 1919
er-richtet worden und jeden-falls seine rechnerische Restnutzungsdauer nur noch rela-tiv gering ist, durchaus
Bedeutung zukommt. Hierneben kann, was die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten für potentielle Erwer-ber
anbetrifft, nicht außer Betracht gelassen werden, dass die betreffenden Räume im Dachgeschoss des Hauses und
damit im 5. Obergeschoss liegen, ihre Erschließung über die vorhandenen, vom Sachverständigen in einem Fall als
Dach-stiege bezeichnete Treppe zumindest einschränkt ist und es sich um Räume handelt, die mit Ausnahme der
Giebelwände voll-ständig Schrägen aufweisen. Auch die absolute Größe des Dach-bodens mit 155 qm führt dazu,
dass der am Markt erzielbare Quadratmeterpreis geringer ist als bei kleineren Einheiten, wie sie in den Gutachten,
die der Kläger zum Nachweis eines höheren Quadratmeterpreis vorgelegt hat, bewertet worden sind.
3. Die vom Kläger selbst vorgenommene Berechnung seines Schadens trifft nicht zu. Der Kläger, der den Preis des
Dach-bodens nach Ausbau mit 3.300 DM je qm angenommen hat und der bei Ausbaukosten in Höhe von insgesamt
1.200 DM je qm einen Schaden von 326.613 DM geltend macht, berücksichtigt weder die dargestellten tatsächlichen
und rechtlichen Einschrän-kun-gen eines reinen Sondernutzungsrechts noch die zuvor genann-ten tatsächlichen
Gegebenheiten. Nach den Ausführungen des Sach-verständigen ####### wäre ein Preis von 3.300 DM je qm im
Jahr 1990 schon für die im vierten Obergeschoss liegende Woh-nung nicht zu erzielen gewesen. Der vom
Sachverständigen im Ver-handlungstermin zur Einsicht vorgelegte Marktbericht des Katasteramtes ####### für
1991, der auf einer Zusammen-stel-lung tatsächlicher Verkaufsfälle beruht, weist für Häuser, die vor 1951 erbaut
worden sind, bei einer - wie hier unstrei-tig gegebenen - guten Wohnlage eine Preisspanne von
lediglich 1.700 DM bis 2.400 DM je qm aus. Der vom Kläger be-hauptete Quadratmeterpreis von 3.300 DM entspricht
daher nicht den tatsächlichen Marktgegebenheiten und steht auch selbst dann, wenn man eine deutliche
Preisbeschleunigung auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt berücksichtigt, im Wider-spruch dazu, dass der
Kläger selbst im Jahr 1983 - also sie-ben Jahre zuvor - fünf der im Haus liegenden Wohnungen mit einer
Gesamtwohnfläche von rund 475 qm zuzüglich des Nut-zungs-rechts am Dachboden für insgesamt lediglich 500.000
DM erworben hat. Auch dies spricht dafür, dass der Verkehrswert der Dachgeschossräume nach Ausbau, der wegen
der rechtlichen und tatsächlichen Nachteile hinter dem Wert der anderen im Haus liegenden Eigentumswohnungen
zurückbleiben muss, realis-tisch lediglich mit etwa 1.600 DM bis 1.700 DM je qm anzuset-zen ist, woraus sich bei
Ausbaukosten von 1.200 DM je qm, die der Sachverständige ####### ausdrücklich als realis-tisch angese-hen hat,
ein Schaden des Klägers von 400 DM bis 500 DM je qm und damit insgesamt zwischen 62.000 DM und 77.500 DM
ergibt.
4. Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus §§ 284 ff. BGB, die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708
Nr. 10, 711, 108 sowie 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.