Urteil des OLG Celle, Az. 4 W 14/05

OLG Celle: grundbuchamt, miteigentümer, zwischenverfügung, verfügungsbefugnis, vollzug, rechtsnachfolger, kaufvertrag, genehmigung, miteigentumsanteil, verfügungsbeschränkung
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Beschluss, 4 W 14/05
Datum:
19.01.2005
Sachgebiet:
Normen:
WEG § 12 Abs 1, WEG § 12 Abs 3
Leitsatz:
Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der
Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen
Wohnungseigentümer zu; bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des Umschreibungsantrages
beim Grundbuchamt wird die von dem Rechtsvorgänger des jeweiligen anderen
Wohnungseigentümers erteilte Zustimmung wirkungslos.
Volltext:
4 W 14/05
6 T 503/04 LG Hildesheim
Amtsgericht Gifhorn Wohnungsgrundbuch von D. Band 26 Blatt 808
B e s c h l u s s
In der Grundbuchsache
betreffend den im Wohnungsgrundbuch von D. Band 26 Blatt 808 verzeichneten Grundbesitz (Miteigentumsanteil
verbunden mit Sondereigentum)
eingetragene Eigentümer: U. und S. R. in B.
Beteiligte:
1. E.E. E., ...
2. S. E., ...
Antragsteller und Beschwerdeführer,
auch der weiteren Beschwerde,
Verfahrensbevollmächtigter: Notar W., ...
Geschäftszeichen: Rechtsanwälte N. und P. ...
hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht H. sowie
die Richter am Oberlandesgericht R. und P. am
19. Januar 2005 beschlossen:
Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 vom 6. Januar 2005
gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim
vom 28. Dezember 2004 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Die Frist für die Beteiligten zu 1 und 2 zur Erledigung der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 23.
November 2004 wird bis zum 28. Februar 2005
verlängert.
Beschwerdewert: 10.000 EUR
Gründe:
I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16. April 2004 (UR.Nr. 237/2004 des Notars
W. in M.) veräußerten die Eheleute R. als Eigentümer je zur ideellen Hälfte den im Wohnungsgrundbuch von D. Blatt
808 verzeichneten Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im
Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplans und dem Sondernutzungsrecht am Garten und einem
PkwEinstellplatz an die Beteiligten zu 1 und 2. Zugleich erklärten die Vertragsparteien die Auflassung. Außerdem
bewilligten die Veräußerer und beantragten die Erwerber in der Urkunde die Umschreibung des Eigentums im
Grundbuch. Gemäß dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und der Teilungserklärung ist zur Veräußerung die
Zustimmung der anderen Wohnungs
eigentümer erforderlich, insbesondere der im Grundbuch von D. Band 26
Blatt 807 eingetragenen Eigentümer des mit dem Sondereigentum an der Wohnung gemäß Nr. 1 des
Aufteilungsplans verbundenen Miteigentumsanteils.
Am 12. Mai 2004 erteilte die damals im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 M. F. in notariell
beglaubigter Form ihre Zustimmung zu der Veräußerung der Wohnung Nr. 2 gemäß Vertrag vom 16. April 2004. Die
Wohnung Nr. 1 wurde mit notariellem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 11. Mai 2004 an die Eheleute K. veräußert,
die am 22. Juli 2004 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.
Mit Schreiben vom 17. November 2004, eingegangen am 18. November 2004, beantragte der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 und 2 die Umschreibung des Eigentums an dem im
Wohnungsgrundbuch von D. Blatt 808 verzeichneten Grundbesitz (Wohnung Nr. 2) auf die Beteiligten zu 1 und 2 als
Erwerber. Mit Verfügung vom 23. November 2004 beanstandete das Grundbuchamt, dass der beantragten
Eintragung als Hindernis die nachzureichende Zustimmung der Eheleute K. als Miteigentümer D. Blatt 807
entgegenstehe.
Dagegen richtete sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, die das Landgericht mit Beschluss vom 28.
Dezember 2004 unter Verweisung auf die auch gegenüber dem Beschwerdebegründung zutreffenden Gründen des
Nichtabhilfebeschlusses des Grundbuchamtes vom 17. Dezember 2004 zurückgewiesen hat, auf den zur weiteren
Darstellung des Sachverhalts verwiesen wird.
Mit der am 7. Januar 2005 eingegangenen weiteren Beschwerde vom 6. Januar 2005 machen die Beteiligten geltend,
dass die Voraussetzungen für die begehrte Eigentumsumschreibung vorlägen, weil als Veräußerung im Sinne von §
12 Abs. 1 und 3 Satz 1 WEG nur der Auflassungs bzw. Einigungsvertrag anzusehen sei. In diesem Zeitpunkt müsse
die unbeschränkte Verfügungsmacht des Eigentümers vorhanden sein. Sofern im Zeitpunkt der Auflassung eine
wirksame Einwilligung vorgelegen habe oder eine entsprechende Genehmigung nachträglich erteilt worden sei, könne
die Wirksamkeit der Auflassung nicht mehr beeinträchtigt werden. Dieses Ergebnis entspreche auch der Wertung
des Gesetzgebers in § 873 Abs. 2 BGB. Für die Auslegung des § 12 WEG in diesem Sinne sprächen auch
praktische Erwägungen. Für den Rechtsnachfolger eines zustimmenden Eigentümers könnten aus der erteilten
Zustimmung keine wesentlichen nachteiligen Konsequenzen entstehen. Für den Erwerber einer Wohnung, deren
Veräußerung der Zustimmung bedürfe, seien die Gefahren ungleich größer, weil er keine Möglichkeit habe, das
Fortbestehen einer wirksamen Zustimmung zu steuern. Dagegen habe der Erwerber einer Wohnung, deren
Voreigentümer die Zustimmung erteilt habe, die Möglichkeit, sich vertraglich gegenüber solchen für ihn nachteiligen
Zustimmungen abzusichern.
Die abweichende Auffassung des Grundbuchamtes vermöge auch nicht zu erklären, wie der Eigentumswechsel an
der berechtigten Wohnung sich auf dass schuldrechtliche Grundgeschäft auswirke.
II.
Die gemäß § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde, welche die Beschwerdeführer formgerecht bei dem Landgericht
Hildesheim eingereicht haben (§ 80 GBO) und über die der Senat gemäß §§ 79 Abs. 1, 81 GBO zu entscheiden hat,
ist nicht begründet.
Gemäß § 78 Satz 1 GBO wäre die weitere Beschwerde nur dann begründet, wenn die Entscheidung des
Landgerichts als Beschwerdegericht auf einer Verletzung des Rechts beruht, die gemäß §§ 78 Satz 2 GBO, 546
ZPO nur dann vorliegt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist. Der Senat vermag
jedoch eine derartige entscheidungserhebliche Rechtsverletzung nicht festzustellen.
Gegenstand der weiteren Beschwerde wie der gemäß § 71 GBO zulässigen Erstbeschwerde ist die von dem
Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom
23. November 2004 erhobene Beanstandung der fehlenden Zustimmung der im Grundbuch von D. Blatt 807 seit dem
22. Juli 2004 als eingetragenen Miteigentümer eingetragenen Eheleute K. Die in einer Zwischenverfügung enthaltene
Beanstandung kann für sich allein angefochten werden (vgl. BGH NJW 1994, 1158). Gegenstand der Beschwerde ist
nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht aber die Entscheidung über die beantragte
Eintragung selbst (vgl. BayObLG 1984, 138; 1986, 212).
Mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, haben das
Grundbuchamt und ihm folgend das Landgericht angenommen, dass dem Antrag der Antragsteller auf Umschreibung
des Eigentums die fehlende Zustimmung der derzeit im Wohnungsgrundbuch von D. Blatt 807 eingetragenen
Miteigentümer der Wohnung Nr. 1, Eheleute K., entgegensteht und dass die notariell beglaubigte
Zustimmungserklärung der Voreigentümerin M. F. vom 12. Mai 2004 der Veräußerung nicht gemäß § 12 Abs. 3 Satz
1 WEG zur Wirksamkeit verhilft. Gemäß der Eintragung im Bestandsverzeichnis des streitbefangenen Grundbuchs
von D. Band 26 Blatt 808 ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung u.a.
der Wohnungseigentümer der im Grundbuch von D. Band 26 Blatt 807 eingetragenen Eigentümer erforderlich.
Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Veräußerung des Wohnungseigentümers ebenso wie ein Vertrag, durch
den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die
erforderliche Zustimmung erteilt wird. Das bedeutet, dass ohne die erforderliche Zustimmung sowohl das
schuldrechtliche als auch das dingliche Rechtsgeschäft gegenüber jedermann schwebend unwirksam sind, weil der
in der Vorschrift verwendete Begriff der „Veräußerung“ beide Rechtsgeschäfte beinhaltet (vgl. BayObLG Rpfleger
1983, 350; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 12 Rdnr. 41).
Entgegen der Auffassung der Antragsteller ergibt sich aus der Regelung in § 12
Abs. 3 Satz 1 WEG nicht im Umkehrschluss, dass die Veräußerung bereits wirksam ist, wenn, wie im vorliegenden
Fall, am 16. April 2004 die Auflassung der Wohnung Nr. 2 erklärt und anschließend am 12. Mai 2004 die
Zustimmung der damals noch im Grundbuch eingetragenen zustimmungsberechtigten Eigentümerin der Wohnung
Nr. 1 erteilt wird. Der Vollzug des dinglichen Rechtsgeschäfts erfordert auch die Eintragung im Grundbuch, § 873
BGB. Der Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergibt, noch vor dem Vollzug des
Hauptgeschäfts ist schon nach allgemeinen Grundsätzen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts beachtlich,
sofern sich der Rechtsverlust nicht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge oder nach Zessionsregeln, sondern - wie
im vorliegenden Fall - durch rechtsgeschäftliche Übertragung vollzieht. Bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung
wird die von dem bisherigen Inhaber der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition erteilte
Zustimmung wirkungslos (vgl. StaudingerGursky, BGB, 2004, § 183 Rdnr. 28 m. w. N.). Der Senat teilt deshalb auch
die von dem Grundbuchamt zitierte Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf (vgl. Rpfleger 1996, 340), dass im Falle
des Zustimmungserfordernisses nach § 5 ErbbauVO bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des
Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt die von dem Rechtsvorgänger erteilte Zustimmung wirkungslos wird.
Für das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG gilt die Erwägung entsprechend, so dass nach der
Eintragung der Eheleute K. als neuer Miteigentümer der Wohnung Nr. 1 am 22. Juli 2004 im Grundbuch die zuvor
erteilte Zustimmung der Voreigentümerin wirkungslos geworden ist.
Die Antragsteller verkennen bei ihrer abweichenden Auffassung, dass die Notwendigkeit der Zustimmung der
anderen Wohnungseigentümer auf Grund einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG mit einer Beschränkung der
Verfügungsbefugnis des Eigentümers derjenigen Wohnung einhergeht, auf deren Veräußerung sich die Vereinbarung
bezieht (vgl. Demharter, GBO, 25. Aufl. § 19 Rdnr. 64). Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis als
Grundlage der Befugnis des Veräußerers zur Bewilligung der Eigentumsübertragung ist jedoch der Zeitpunkt der
Eintragung im Grundbuch, weil sich erst in diesem Zeitpunkt die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene
Recht verwirklicht (vgl. Demharter a. a. O. Rdnr. 60; BayObLG RPfleger 1987, 110). Tritt bis zu diesem Zeitpunkt
eine Verfügungsbeschränkung oder wie im vorliegenden Fall eine inhaltliche Änderung der Verfügungsbeschränkung
durch den Übergang der von der Zustimmungsbefugnis geschützten Rechtsposition (hier: Eigentum an der Wohnung
Nr. 1) auf Dritte ein, ist sie zu beachten. Eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts kommt nur in
entsprechender Anwendung der für die Eigentumsübertragung geltenden Vorschrift des § 878 BGB in Betracht.
Danach wird die Zustimmung des ehemaligen anderen Wohnungseigentümers durch dessen Eigentumsverlust nur
dann nicht unwirksam, wenn der Eigentumsverlust erst eintritt, nachdem die Auflassung des von dem
Zustimmungserfordernis betroffenen Wohnungseigentums für beide Teile bindend geworden ist und der Antrag auf
Eintragung der Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.
Der Übergang der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition auf einen Dritten stellt sich
nämlich als nachträgliche Beschränkung der Verfügungsbefugnis des veräußernden Wohnungseigentümers dar.
Der Eintritt der Bindungswirkung der dinglichen Einigung der Veräußerer und der Erwerber der streitbefangenen
Eigentumswohnung gemäß § 873 Abs. 2 BGB durch die am 16. April 2004 notariell beurkundete Auflassung und die
in der Auflassung enthaltene formgerechte Eintragungsbewilligung der Veräußerer genügt dagegen gemäß § 878
BGB für sich allein nicht. Der notwendige Eintragungsantrag ist bei dem Grundbuchamt erst am 18. November 2004
und damit geraume Zeit nach der Eintragung der Eheleute K. als neue Eigentümer der Wohnung Nr. 1 im Grundbuch
am
22. Juli 2004 eingegangen.
Eine andere Beurteilung kommt auch unter Berücksichtigung des Normzwecks des
§ 12 WEG nicht in Betracht. Gerade weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine unauflösbare (§ 11 WEG)
und somit auf gewisse Dauer angelegte Gemeinschaft ist, besteht ein Interesse der Gemeinschaft daran, ein
gewisses Mitbestimmungsrecht in Hinsicht auf künftige Wohnungseigentümer, also Erwerber von
Wohnungseigentum auszuüben. Das können soziale Gründe (Homogenität der Wohnungseigentümer), aber auch
ethische (Gemeinschaftsfrieden) und wirtschaftliche (Sicherstellung der Beitragsleistungen) Gründe sein. Die
Gemeinschaft soll damit vor nachteiligen Veränderungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum im weitesten
Umfang geschützt werden. Das Mitbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nach § 12 WEG versetzt diese in
die Lage, erkennbar problematischen Eintritten eines neuen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft zu
begegnen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. § 12 Rdnr. 1).
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt zugleich, dass sich entgegen der Ansicht der Antragsteller für den
Rechtsnachfolger eines zustimmenden Eigentümers nachteilige Konsequenzen aus einer Bindung an die von seinem
Rechtsvorgänger erteilten Zustimmung zu der noch nicht vollzogenen Veräußerung ergeben können. Allein dieser
Rechtsnachfolger ist mit dem neu eintretenden Wohnungseigentümer konfrontiert, während sein Rechtsvorgänger an
einer Versagung der Zustimmung oder auch nur an einer eingehenden Prüfung, ob die Zustimmung erteilt werden
soll, kein nachvollziehbares eigenes Interesse mehr besitzt. Das zeigt sich besonders deutlich im vorliegenden Fall,
in dem die Zustimmung am 12. Mai 2004 von der früheren Eigentümerin F. erteilt worden ist, die gerade am
Vortrage, dem
11. Mai 2004, ihre Wohnung bereits veräußert hatte. Die Nachteile für den Erwerber der Eigentumswohnung, deren
Veräußerung von der Zustimmung abhängt, halten sich demgegenüber in Grenzen. Er kann durch einen raschen
Vollzug des Geschäfts die Gefahr gering halten, dass eine erteilte Zustimmung nachträglich wirkungslos wird. Im
übrigen verwirklicht sich in dem Eintragungshindernis einer fehlenden Zustimmung zur Veräußerung ein typisches
mit einem Grundstücksgeschäft verbundenes Risiko, dessen Folgen für den Erwerber durch die
Rechtsmängelhaftung des Veräußerers gemildert wird.
Mit Recht weist das Grundbuchamt darauf hin, dass bei anderer Beurteilung nicht mehr erkennbar wäre, durch
wessen Zustimmung ein Vertrag wirksam geworden ist, weil immer die Möglichkeit bestände, dass bereits der
Voreigentümer die notwendige Zustimmung zu der Veräußerung erteilt hat. Dagegen ist für das Grundbuchamt nach
der von dem Senat geteilten Auffassung der Vorinstanzen bei Eingang des Eintragungsantrages zweifelsfrei aus
dem Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher ersichtlich, wessen Zustimmung zur Veräußerung erforderlich
ist.
Mit Rücksicht auf die Möglichkeit der Nachholung der Genehmigung der Veräußerung durch die neuen Eigentümer
der Wohnung Nr. 1 hat der Senat die Frist von zwei Monaten zur Erledigung der Zwischenverfügung des
Grundbuchamtes vom
23. November 2004 verlängert.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Nr. KostO.
Eine Entscheidung nach § 13 a FGG ist nicht veranlasst.
Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 131 Abs. 2, 30, 23 KostO.
H. R. P.