Urteil des OLG Celle vom 19.01.2005, 4 W 14/05

Entschieden
19.01.2005
Schlagworte
Grundbuchamt, Miteigentümer, Zwischenverfügung, Verfügungsbefugnis, Vollzug, Rechtsnachfolger, Kaufvertrag, Genehmigung, Miteigentumsanteil, Verfügungsbeschränkung
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Gericht: OLG Celle, 04. Zivilsenat

Typ, AZ: Beschluss, 4 W 14/05

Datum: 19.01.2005

Sachgebiet: Bürgerliches Recht

Normen: WEG § 12 Abs 1, WEG § 12 Abs 3

Leitsatz: Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu; bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt wird die von dem Rechtsvorgänger des jeweiligen anderen Wohnungseigentümers erteilte Zustimmung wirkungslos.

Volltext:

4 W 14/05 6 T 503/04 LG Hildesheim Amtsgericht Gifhorn Wohnungsgrundbuch von D. Band 26 Blatt 808

B e s c h l u s s

In der Grundbuchsache

betreffend den im Wohnungsgrundbuch von D. Band 26 Blatt 808 verzeichneten Grundbesitz (Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum)

eingetragene Eigentümer: U. und S. R. in B.

Beteiligte:

1. E.E. E., ... 2. S. E., ... Antragsteller und Beschwerdeführer, auch der weiteren Beschwerde,

Verfahrensbevollmächtigter: Notar W., ... Geschäftszeichen: Rechtsanwälte N. und P. ...

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht H. sowie die Richter am Oberlandesgericht R. und P. am 19. Januar 2005 beschlossen:

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 vom 6. Januar 2005 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim vom 28. Dezember 2004 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Frist für die Beteiligten zu 1 und 2 zur Erledigung der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 23. November 2004 wird bis zum 28. Februar 2005 verlängert.

Beschwerdewert: 10.000 EUR

Gründe:

I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16. April 2004 (UR.Nr. 237/2004 des Notars W. in M.) veräußerten die Eheleute R. als Eigentümer je zur ideellen Hälfte den im Wohnungsgrundbuch von D. Blatt 808 verzeichneten Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplans und dem Sondernutzungsrecht am Garten und einem PkwEinstellplatz an die Beteiligten zu 1 und 2. Zugleich erklärten die Vertragsparteien die Auflassung. Außerdem

bewilligten die Veräußerer und beantragten die Erwerber in der Urkunde die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Gemäß dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und der Teilungserklärung ist zur Veräußerung die Zustimmung der anderen Wohnungs eigentümer erforderlich, insbesondere der im Grundbuch von D. Band 26 Blatt 807 eingetragenen Eigentümer des mit dem Sondereigentum an der Wohnung gemäß Nr. 1 des Aufteilungsplans verbundenen Miteigentumsanteils. Am 12. Mai 2004 erteilte die damals im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 M. F. in notariell beglaubigter Form ihre Zustimmung zu der Veräußerung der Wohnung Nr. 2 gemäß Vertrag vom 16. April 2004. Die Wohnung Nr. 1 wurde mit notariellem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 11. Mai 2004 an die Eheleute K. veräußert, die am 22. Juli 2004 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Mit Schreiben vom 17. November 2004, eingegangen am 18. November 2004, beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 und 2 die Umschreibung des Eigentums an dem im Wohnungsgrundbuch von D. Blatt 808 verzeichneten Grundbesitz (Wohnung Nr. 2) auf die Beteiligten zu 1 und 2 als Erwerber. Mit Verfügung vom 23. November 2004 beanstandete das Grundbuchamt, dass der beantragten Eintragung als Hindernis die nachzureichende Zustimmung der Eheleute K. als Miteigentümer D. Blatt 807 entgegenstehe. Dagegen richtete sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, die das Landgericht mit Beschluss vom 28. Dezember 2004 unter Verweisung auf die auch gegenüber dem Beschwerdebegründung zutreffenden Gründen des Nichtabhilfebeschlusses des Grundbuchamtes vom 17. Dezember 2004 zurückgewiesen hat, auf den zur weiteren Darstellung des Sachverhalts verwiesen wird.

Mit der am 7. Januar 2005 eingegangenen weiteren Beschwerde vom 6. Januar 2005 machen die Beteiligten geltend, dass die Voraussetzungen für die begehrte Eigentumsumschreibung vorlägen, weil als Veräußerung im Sinne von § 12 Abs. 1 und 3 Satz 1 WEG nur der Auflassungs bzw. Einigungsvertrag anzusehen sei. In diesem Zeitpunkt müsse die unbeschränkte Verfügungsmacht des Eigentümers vorhanden sein. Sofern im Zeitpunkt der Auflassung eine wirksame Einwilligung vorgelegen habe oder eine entsprechende Genehmigung nachträglich erteilt worden sei, könne die Wirksamkeit der Auflassung nicht mehr beeinträchtigt werden. Dieses Ergebnis entspreche auch der Wertung des Gesetzgebers in § 873 Abs. 2 BGB. Für die Auslegung des § 12 WEG in diesem Sinne sprächen auch praktische Erwägungen. Für den Rechtsnachfolger eines zustimmenden Eigentümers könnten aus der erteilten Zustimmung keine wesentlichen nachteiligen Konsequenzen entstehen. Für den Erwerber einer Wohnung, deren Veräußerung der Zustimmung bedürfe, seien die Gefahren ungleich größer, weil er keine Möglichkeit habe, das Fortbestehen einer wirksamen Zustimmung zu steuern. Dagegen habe der Erwerber einer Wohnung, deren Voreigentümer die Zustimmung erteilt habe, die Möglichkeit, sich vertraglich gegenüber solchen für ihn nachteiligen Zustimmungen abzusichern. Die abweichende Auffassung des Grundbuchamtes vermöge auch nicht zu erklären, wie der Eigentumswechsel an der berechtigten Wohnung sich auf dass schuldrechtliche Grundgeschäft auswirke.

II.

Die gemäß § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde, welche die Beschwerdeführer formgerecht bei dem Landgericht Hildesheim eingereicht haben 80 GBO) und über die der Senat gemäß §§ 79 Abs. 1, 81 GBO zu entscheiden hat, ist nicht begründet. Gemäß § 78 Satz 1 GBO wäre die weitere Beschwerde nur dann begründet, wenn die Entscheidung des Landgerichts als Beschwerdegericht auf einer Verletzung des Rechts beruht, die gemäß §§ 78 Satz 2 GBO, 546 ZPO nur dann vorliegt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist. Der Senat vermag jedoch eine derartige entscheidungserhebliche Rechtsverletzung nicht festzustellen.

Gegenstand der weiteren Beschwerde wie der gemäß § 71 GBO zulässigen Erstbeschwerde ist die von dem Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 23. November 2004 erhobene Beanstandung der fehlenden Zustimmung der im Grundbuch von D. Blatt 807 seit dem 22. Juli 2004 als eingetragenen Miteigentümer eingetragenen Eheleute K. Die in einer Zwischenverfügung enthaltene Beanstandung kann für sich allein angefochten werden (vgl. BGH NJW 1994, 1158). Gegenstand der Beschwerde ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht aber die Entscheidung über die beantragte Eintragung selbst (vgl. BayObLG 1984, 138; 1986, 212).

Mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, haben das Grundbuchamt und ihm folgend das Landgericht angenommen, dass dem Antrag der Antragsteller auf Umschreibung des Eigentums die fehlende Zustimmung der derzeit im Wohnungsgrundbuch von D. Blatt 807 eingetragenen Miteigentümer der Wohnung Nr. 1, Eheleute K., entgegensteht und dass die notariell beglaubigte Zustimmungserklärung der Voreigentümerin M. F. vom 12. Mai 2004 der Veräußerung nicht gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG zur Wirksamkeit verhilft. Gemäß der Eintragung im Bestandsverzeichnis des streitbefangenen Grundbuchs von D. Band 26 Blatt 808 ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung u.a.

der Wohnungseigentümer der im Grundbuch von D. Band 26 Blatt 807 eingetragenen Eigentümer erforderlich. Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Veräußerung des Wohnungseigentümers ebenso wie ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt wird. Das bedeutet, dass ohne die erforderliche Zustimmung sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Rechtsgeschäft gegenüber jedermann schwebend unwirksam sind, weil der in der Vorschrift verwendete Begriff der „Veräußerung“ beide Rechtsgeschäfte beinhaltet (vgl. BayObLG Rpfleger 1983, 350; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 12 Rdnr. 41).

Entgegen der Auffassung der Antragsteller ergibt sich aus der Regelung in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht im Umkehrschluss, dass die Veräußerung bereits wirksam ist, wenn, wie im vorliegenden Fall, am 16. April 2004 die Auflassung der Wohnung Nr. 2 erklärt und anschließend am 12. Mai 2004 die Zustimmung der damals noch im Grundbuch eingetragenen zustimmungsberechtigten Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 erteilt wird. Der Vollzug des dinglichen Rechtsgeschäfts erfordert auch die Eintragung im Grundbuch, § 873 BGB. Der Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergibt, noch vor dem Vollzug des Hauptgeschäfts ist schon nach allgemeinen Grundsätzen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts beachtlich, sofern sich der Rechtsverlust nicht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge oder nach Zessionsregeln, sondern - wie im vorliegenden Fall - durch rechtsgeschäftliche Übertragung vollzieht. Bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung wird die von dem bisherigen Inhaber der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition erteilte Zustimmung wirkungslos (vgl. StaudingerGursky, BGB, 2004, § 183 Rdnr. 28 m. w. N.). Der Senat teilt deshalb auch die von dem Grundbuchamt zitierte Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf (vgl. Rpfleger 1996, 340), dass im Falle des Zustimmungserfordernisses nach § 5 ErbbauVO bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt die von dem Rechtsvorgänger erteilte Zustimmung wirkungslos wird. Für das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG gilt die Erwägung entsprechend, so dass nach der Eintragung der Eheleute K. als neuer Miteigentümer der Wohnung Nr. 1 am 22. Juli 2004 im Grundbuch die zuvor erteilte Zustimmung der Voreigentümerin wirkungslos geworden ist.

Die Antragsteller verkennen bei ihrer abweichenden Auffassung, dass die Notwendigkeit der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer auf Grund einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG mit einer Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers derjenigen Wohnung einhergeht, auf deren Veräußerung sich die Vereinbarung bezieht (vgl. Demharter, GBO, 25. Aufl. § 19 Rdnr. 64). Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis als Grundlage der Befugnis des Veräußerers zur Bewilligung der Eigentumsübertragung ist jedoch der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch, weil sich erst in diesem Zeitpunkt die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene Recht verwirklicht (vgl. Demharter a. a. O. Rdnr. 60; BayObLG RPfleger 1987, 110). Tritt bis zu diesem Zeitpunkt eine Verfügungsbeschränkung oder wie im vorliegenden Fall eine inhaltliche Änderung der Verfügungsbeschränkung durch den Übergang der von der Zustimmungsbefugnis geschützten Rechtsposition (hier: Eigentum an der Wohnung Nr. 1) auf Dritte ein, ist sie zu beachten. Eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts kommt nur in entsprechender Anwendung der für die Eigentumsübertragung geltenden Vorschrift des § 878 BGB in Betracht. Danach wird die Zustimmung des ehemaligen anderen Wohnungseigentümers durch dessen Eigentumsverlust nur dann nicht unwirksam, wenn der Eigentumsverlust erst eintritt, nachdem die Auflassung des von dem Zustimmungserfordernis betroffenen Wohnungseigentums für beide Teile bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung der Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Der Übergang der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition auf einen Dritten stellt sich nämlich als nachträgliche Beschränkung der Verfügungsbefugnis des veräußernden Wohnungseigentümers dar. Der Eintritt der Bindungswirkung der dinglichen Einigung der Veräußerer und der Erwerber der streitbefangenen Eigentumswohnung gemäß § 873 Abs. 2 BGB durch die am 16. April 2004 notariell beurkundete Auflassung und die in der Auflassung enthaltene formgerechte Eintragungsbewilligung der Veräußerer genügt dagegen gemäß § 878 BGB für sich allein nicht. Der notwendige Eintragungsantrag ist bei dem Grundbuchamt erst am 18. November 2004 und damit geraume Zeit nach der Eintragung der Eheleute K. als neue Eigentümer der Wohnung Nr. 1 im Grundbuch am 22. Juli 2004 eingegangen.

Eine andere Beurteilung kommt auch unter Berücksichtigung des Normzwecks des § 12 WEG nicht in Betracht. Gerade weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine unauflösbare 11 WEG) und somit auf gewisse Dauer angelegte Gemeinschaft ist, besteht ein Interesse der Gemeinschaft daran, ein gewisses Mitbestimmungsrecht in Hinsicht auf künftige Wohnungseigentümer, also Erwerber von Wohnungseigentum auszuüben. Das können soziale Gründe (Homogenität der Wohnungseigentümer), aber auch ethische (Gemeinschaftsfrieden) und wirtschaftliche (Sicherstellung der Beitragsleistungen) Gründe sein. Die Gemeinschaft soll damit vor nachteiligen Veränderungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum im weitesten Umfang geschützt werden. Das Mitbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nach § 12 WEG versetzt diese in die Lage, erkennbar problematischen Eintritten eines neuen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft zu begegnen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. § 12 Rdnr. 1). Aus den vorstehenden Erwägungen folgt zugleich, dass sich entgegen der Ansicht der Antragsteller für den Rechtsnachfolger eines zustimmenden Eigentümers nachteilige Konsequenzen aus einer Bindung an die von seinem

Rechtsvorgänger erteilten Zustimmung zu der noch nicht vollzogenen Veräußerung ergeben können. Allein dieser Rechtsnachfolger ist mit dem neu eintretenden Wohnungseigentümer konfrontiert, während sein Rechtsvorgänger an einer Versagung der Zustimmung oder auch nur an einer eingehenden Prüfung, ob die Zustimmung erteilt werden soll, kein nachvollziehbares eigenes Interesse mehr besitzt. Das zeigt sich besonders deutlich im vorliegenden Fall, in dem die Zustimmung am 12. Mai 2004 von der früheren Eigentümerin F. erteilt worden ist, die gerade am Vortrage, dem 11. Mai 2004, ihre Wohnung bereits veräußert hatte. Die Nachteile für den Erwerber der Eigentumswohnung, deren Veräußerung von der Zustimmung abhängt, halten sich demgegenüber in Grenzen. Er kann durch einen raschen Vollzug des Geschäfts die Gefahr gering halten, dass eine erteilte Zustimmung nachträglich wirkungslos wird. Im übrigen verwirklicht sich in dem Eintragungshindernis einer fehlenden Zustimmung zur Veräußerung ein typisches mit einem Grundstücksgeschäft verbundenes Risiko, dessen Folgen für den Erwerber durch die Rechtsmängelhaftung des Veräußerers gemildert wird.

Mit Recht weist das Grundbuchamt darauf hin, dass bei anderer Beurteilung nicht mehr erkennbar wäre, durch wessen Zustimmung ein Vertrag wirksam geworden ist, weil immer die Möglichkeit bestände, dass bereits der Voreigentümer die notwendige Zustimmung zu der Veräußerung erteilt hat. Dagegen ist für das Grundbuchamt nach der von dem Senat geteilten Auffassung der Vorinstanzen bei Eingang des Eintragungsantrages zweifelsfrei aus dem Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher ersichtlich, wessen Zustimmung zur Veräußerung erforderlich ist.

Mit Rücksicht auf die Möglichkeit der Nachholung der Genehmigung der Veräußerung durch die neuen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 hat der Senat die Frist von zwei Monaten zur Erledigung der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 23. November 2004 verlängert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Nr. KostO.

Eine Entscheidung nach § 13 a FGG ist nicht veranlasst.

Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 131 Abs. 2, 30, 23 KostO.

H. R. P.

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