Urteil des OLG Celle vom 02.02.2000, 2 U 90/99

Aktenzeichen: 2 U 90/99

OLG Celle: angemessene frist, zustand der mietsache, kündigung, vermieter, wichtiger grund, fristablauf, mietzins, handbuch, feststellungsklage, beratung

Gericht: OLG Celle, 02. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 2 U 90/99

Datum: 02.02.2000

Sachgebiet: Bürgerliches Recht

Normen: BGB § 549 Abs 1 Satz 2, BGB § 542 Abs 1 Satz 2

Leitsatz: 1. Das Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. 2. Die Erlaubnis gilt als verweigert, wenn sich der Vermieter innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist nicht äußert. 3. Vor dem Ablauf einer solchen angemessenen Frist kann eine Kündigungslage nicht entstehen. 4. Bezüglich der Frist, die dem Vermieter für seine Erklärung zur Erlaubnis der Untervermietung gesetzt werden muss, ist sinngemäß die Frist des § 542 Abs. 1 Satz 2 heranzuziehen, die der Mieter dem Vermieter setzen muss, um bei einem vertragswidrigen Zustand der Mietsache Abhilfe zu schaffen.

Volltext:

Oberlandesgericht Celle

Im Namen des Volkes

Urteil

2 U 90/99 9 O 183/98 LG Lüneburg

Verkündet am 2. Februar 2000 Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp. XXXXXXX XXXXXX gegen

XXXXX XXXXX

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ##### und die Richter am Oberlandesgericht ##### und ##### auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2000 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 16. März 1999 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg wie folgt geändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.680 DM zzgl. 4 % Zinsen auf jeweils 1.240 DM seit dem 4. November und 3. Dezember 1998, dem 6. Januar, dem 3. Februar, dem 3. März, dem 7. April und dem 5. Mai 1999 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien mit Mietvertrag vom 3. Januar 1996 begründete Mietverhältnis für die im Objekt ##### befindlichen gewerblichen Räume im ersten Obergeschoss nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 31. Juli 1998 zum 31. Oktober 1998 beendet worden ist, sondern bis zum 31. Juli 2000 fortbesteht.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 24.000 DM festgesetzt.

6. Die Beschwer des Beklagten liegt unter 60.000 DM.

Entscheidungsgründe

Die form und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet.

Das Mietverhältnis der Parteien ist - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 31. Juli 1998 zum 31. Oktober 1998 beendet worden, weil die im Schreiben der erstinstanzlichen Bevollmächtigten des Beklagten vom 24. Juli 1998 gesetzte Frist zum 30. Juli 1998 zu kurz bemessen war und der Kläger nach der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Beklagten keine Veranlassung mehr hatte, sich zur Zustimmung zu einer Untervermietung des Mietobjekts an den Rechtsanwalt ##### zu erklären. Der Kläger musste vielmehr aufgrund der Kündigung des Beklagten davon ausgehen, dass der Beklagte von einer Untervermietung Abstand genommen hatte und sich kompromisslos aus dem bis zum 31. Juli 2000 fest abgeschlossenen Mietverhältnis lösen wollte. Anlass für eine Erklärung zur Untervermietung bestand deshalb für den Kläger nicht mehr.

Zwar war aufgrund der Regelung in § 8 Abs. 3 des Mietvertrages, dem zu Folge die Untervermietung an einen Dritten nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen durfte, die Ausübung des besonderen Kündigungsrechtes des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB im Fall der Versagung der Zustimmung zur Untervermietung nicht ausgeschlossen (s. auch Bub, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II. Rz. 504; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechts, 7. Aufl., Rz. 956). Der Beklagte hat jedoch das Mietverhältnis gekündigt, ohne dass der Kläger die Zustimmung. zur Untervermietung verweigert hatte. Die Voraussetzungen für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts aus § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB waren deshalb nicht gegeben.

Das Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Die Erlaubnis gilt als verweigert, wenn sich der Vermieter innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist nicht äußert (OLG Hamm OLGR 1992, 275). Vor dem Ablauf einer solchen angemessenen Frist kann eine Kündigungslage nicht entstehen. Die dem Beklagten gesetzte Frist war nicht angemessen.

Bezüglich der Frist, die dem Vermieter für seine Erklärung zur Erlaubnis der Untervermietung gesetzt werden muss, ist sinngemäß die Frist des § 542 Abs. 1 Satz 2 heranzuziehen, die der Mieter dem Vermieter setzen muss, um bei einem vertragswidrigen Zustand der Mietsache Abhilfe zu schaffen. Bei dieser Frist muss es sich ebenfalls um eine angemessene Frist handeln, deren Nichtbeachtung vergleichbare Konsequenzen hat, wie die Nichtbeachtung der Aufforderung, eine Erklärung zu einer beabsichtigten Untervermietung abzugeben. In beiden Fällen kann die Frist Ausgangspunkt für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein. Es muss sich deshalb auch im Fall des § 549 Abs. 1 BGB um eine angemessene Frist handeln, die den Interessen beider Parteien Rechnung trägt und dem Vermieter ausreichend Zeit gibt, um zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der die Versagung der Erlaubnis zur Untervermietung nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtfertigen könnte (zur Angemessenheit der Frist im Fall des § 542 Abs. 1 BGB s. Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 542 Rz. 7 ff.; Grapentin, in: Bub/Treier, a. a. O. Kap. IV Rz. 149). Zwar enthält § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die ausdrückliche Festlegung einer Fristsetzung für die Erklärung des Vermieters. Die Erforderlichkeit, dem Vermieter für seine Erklärung eine angemessene Frist zu setzen, folgt aber aus der Mitwirkungspflicht des Vermieters, zu deren Wahrnehmung dem Vermieter ausreichend Gelegenheit gegeben werden muss. Eine überstürzte und unreflektierte Entscheidung des Vermieters kann der Mieter weder erwarten noch erzwingen. Vielmehr hat er dem Vermieter ausreichend Gelegenheit zu geben, die beabsichtigte Untervermietung zu prüfen.

Dieser Pflicht ist der Beklagte hier nicht nachgekommen. Zwar hatte er schon unter dem 15. Juli 1998 ohne die vorherige Einholung der Zustimmung des Klägers einen Untermietvertrag mit dem Rechtsanwalt ##### geschlossen und diesen Vertrag mit Schreiben vom 20. Juli 1998 an den Kläger übersandt, wobei er ankündigte, ab dem 1. August 1998 keine Miete mehr an den Kläger zu zahlen. Die in dem Schreiben vom 24. Juli 1998 bestimmte Frist zum 30. Juli 1998, die den Eindruck hervorruft, dass diese Frist sehr kurz gewählt wurde, um den Kläger in Zugzwang zu bringen, war gleichwohl viel zu kurz, um von einer angemessenen Fristsetzung auszugehen.

Tatsächlich hatte der Kläger nur drei Tage Zeit, um sich auf das Schreiben zu erklären, weil es sich bei dem 24. Juli 1998 um einen Freitag handelte und mit einem Zugang deshalb frühestens am 27. Juli 1998 zu rechnen war. Binnen drei Tagen konnte - ungeachtet des Urlaubs des Klägers, der die Frist weiter verkürzte - der Beklagte redlicherweise nicht mit einer Erklärung des Klägers rechnen. Vielmehr musste er sich zumindest auf das Schreiben des Klägers

vom 29. Juli 1998 einlassen, in dem dieser eine angemessene Bedenkzeit forderte, um die Angelegenheit zunächst mit seinem Rechtsanwalt zu erörtern. Eine Ablehnung war in diesem Schreiben in Anbetracht der Kürze der vom Beklagten gesetzten Frist in keinem Fall zu sehen. Der Beklagte durfte deshalb das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. Juli 1998 wegen der Versagung der Untervermietungserlaubnis nicht durch seine erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten kündigen lassen. Er hätte sich vielmehr auf die Bitte des Klägers einlassen müssen, ihm für seine Erklärung mehr Zeit zu geben. Dies gilt auch im Hinblick auf die Tatsache, dass den Schreiben des Beklagten vom 20. und 24. Juli 1998 Verhandlungen über die Stellung eines Nachmieters vorausgegangen waren und demgemäß mit der nunmehr verlangten Zustimmung zum Abschluss eines Untermietvertrages für den Kläger eine neue Situation eingetreten war, in der er sich berechtigterweise anwaltlich beraten lassen durfte, bevor er eine endgültige Erklärung abgab. Diese Chance nahm ihm der Kläger mit der viel zu knappen Fristsetzung und der unmittelbar nach Fristablauf erklärten Kündigung des Mietverhältnisses.

Es kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend auch der Grundsatz gilt, dass die Bestimmung einer nicht angemessenen Frist die Fristsetzung nicht gänzlich unwirksam macht, sondern nur zur Folge hat, dass eine angemessene Frist ausgelöst wird. Hierauf kommt es nicht an, weil der Beklagte eine solche Frist nicht abgewartet hat, um die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB auszusprechen. Vielmehr hat er dem Kläger gar keine Chance gegeben, sich nach einer anwaltlichen Beratung abschließend zu erklären, sondern unmittelbar nach Fristablauf gekündigt. Nach der Kündigung des Vertrages durch den Beklagten brauchte der Kläger nicht mehr davon auszugehen, dass eine Erklärung zur Untermietung überhaupt noch erfolgen musste. Die Kündigung des Beklagten konnte nur so verstanden werden, dass dieser von der Untervermietung an den Rechtsanwalt ##### Abstand genommen hatte und eine Untervermietung nicht mehr in Betracht kam. Dass Rechtsanwalt ##### auch nach Kündigung des Mietverhältnisses weiter als Untermieter bereitstand, brauchte der Kläger nicht anzunehmen. Eine Aufforderung des Beklagten, trotz der ausgesprochenen Kündigung noch eine Erklärung zur Untervermietung abzugeben, erfolgte nicht. Der Kläger brauchte sich deshalb auch nicht mehr abschließend zu äußern.

Dahin gestellt bleiben kann auch die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Beklagte das Mietobjekt an den Kläger zurückgegeben hat. Da der Mietvertrag mit der Kündigung vom 31. Juli 1998 nicht beendet worden ist, blieb der Beklagte zur Mietzinszahlung verpflichtet. Dass er die Mietsache nicht weiter in Anspruch genommen hat, stellt einen in seiner Person liegenden Grund für die Nichtausübung des Gebrauchsrechts dar, die ihn von der Pflicht zur Mietzinszahlung nicht befreit. Der Beklagte hat nicht dargelegt, dass der Kläger anderweitige Einnahmen in Folge seiner sonstigen Verwertung des Mietobjekts erzielt hat, sodass auch der in der Berufungsinstanz klageerweiternd geltend gemachte Anspruch auf Mietzinszahlung neben dem Zahlungsantrag neben den in beiden Instanzen verfolgten Feststellungsantrag begründet ist.

Die Zinsforderung des Klägers ist ebenfalls begründet, da nur Zinsen in der gesetzlichen Höhe von 4 % geltend gemacht werden und gemäß § 4 Abs. 1 des Mietvertrages der Mietzins monatlich im voraus bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen ist.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713, 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Bei der Festsetzung des Streitwertes hat der Senat bzgl. des Feststellungsantrags den einjährigen Mietzins gemäß § 16 Abs. 1 GKG und im übrigen den in zweiter Instanz geltend gemachten Zahlungsanspruch zugrunde gelegt.

Die Beschwer des Beklagten übersteigt 60.000 DM nicht, weil die von der Erhebung der Feststellungsklage bis zum Ablauf des Mietvertrages am 31. Juli zu zahlenden Mietzinsen insgesamt den Betrag von 60.000 DM nicht erreichen.

####### für den urlaubsbedingt ####### an der Unterschrift ver hinderten Richter am Oberlandesgericht ##### #######

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