Urteil des OLG Celle vom 11.01.2011, 2 U 144/10

Entschieden
11.01.2011
Schlagworte
Pachtzins, An erfüllung statt, Abrede, Pachtvertrag, Erlass, Mietzins, Vermieter, Anstellungsverhältnis, Gehalt, Baupolizei
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Gericht: OLG Celle, 02. Zivilsenat

Typ, AZ: Beschluss, 2 U 144/10

Datum: 11.01.2011

Sachgebiet: Bürgerliches Recht

Normen: BGB § 1124

Leitsatz: Die in einem Pachtvertrag enthaltene Regelung, dass sich der monatliche Pachtzins vermindert, wenn und solange der Verpächter im Betrieb des Pächters gegen Entgelt als Angestellter beschäftigt wird, kann als Vorausverfügung über den Pachtzins im Sinne von § 1124 BGB zu beurteilen sein.

Volltext:

2 U 144/10 2 O 160/10 Landgericht Lüneburg

B e s c h l u s s

In dem Rechtsstreit

G. S., vertreten durch den Geschäftsführer, L., W.,

Beklagte und Berufungsklägerin,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte K. & Partner, R., H., Geschäftszeichen: #####

gegen

P. H. als Zwangsverwalter über das im Grundbuch von W. Bl. ##### eingetr. Grundstück, S., G.,

Kläger und Berufungsbeklagter,

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt K., H., H., Geschäftszeichen: #####

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht R., den Richter am Oberlandesgericht Dr. L. und den Richter am Oberlandesgericht Dr. L. am 11. Januar 2011 beschlossen:

Es wird erwogen, die Berufung der Beklagten gegen das am 25. Oktober 2010 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.

Der Beklagten wird Gelegenheit zur Stellungnahme und zur eventuellen Rücknahme der Berufung aus Kostengründen bis zum 2. Februar 2011 gegeben.

G r ü n d e

Die Rechtssache dürfte keine grundsätzliche Bedeutung haben und eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich sein. Es handelt sich um einen Einzelfall, dessen Entscheidung in erster Linie von den tatsächlichen Besonderheiten der vorliegenden Fallgestaltung abhängig ist und dem deshalb grundsätzliche Bedeutung nicht zukommt. Im Übrigen beruht die Ansicht des Senats auf der höchstrichterlichen Rechtsprechung und fügt sich in den Kontext der dort getroffenen Entscheidungen widerspruchsfrei ein.

Die Berufung der Beklagten hat aus folgenden Gründen auch keine Aussicht auf Erfolg:

Mit Recht hat das Landgericht gemeint, dass dem Kläger als Zwangsverwalter ein Anspruch auf Zahlung von Pacht in Höhe von monatlich 1.000 ab September 2009 zusteht. Die Angriffe der Berufung führen zu keiner anderen Beurteilung.

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass es sich bei der Regelung in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages um eine Vorausverfügung i. S. des § 1124 Abs. 2 BGB handelt. Unter einer Vorausverfügung ist jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das die Miet oder Pachtzinsforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird. Hierunter fallen insbesondere die Erfüllung der Forderung durch Aufrechnung, durch Annahme an Erfüllung statt sowie ihre Stundung und ihr Erlass. Die Vorausverfügung muss zudem unmittelbar auf den Miet bzw. Pachtzins einwirken (vgl. BGH NZM 2003, 871, zitiert nach juris, Rdnr. 15). Diese Voraussetzungen erfüllt entgegen der Ansicht der Beklagten die Regelung in § 5 Ziff. 2 des Pachtvertrages, wobei das Vorliegen einer Vorausverfügung im Streitfall nicht bereits daran scheitert, dass die betreffende Abrede in § 5 Ziff. 2 im Mietvertrag selbst geregelt ist. Es entspricht einhelliger Ansicht, dass eine Vorausverfügung auch in einer Regelung liegen kann, die bereits im ursprünglichen Miet oder Pachtvertrag enthalten ist (vgl. BGH a. a. O. Rdnr. 16 m. w. N.).

Es ist zu differenzieren in Vorausverfügungen, die auf eine bestehende mietvertragliche Zahlungspflicht einwirken und damit unter die Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB fallen, und solchen Abreden, die eine mietvertragliche Zahlungspflicht erst dem Grunde oder der Höhe nach begründen und deshalb auch dem Zwangsverwalter gegenüber voll wirksam sind. Was im Einzelnen vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Im Streitfall liegt unzweifelhaft eine Vorausverfügung vor.

Dieses ergibt sich bereits aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Abrede in § 5 des Pachtvertrages. So heißt es in § 5 Nr. 1 des Pachtvertrages ausdrücklich, dass sich der Pachtzins mit monatlich 1.000 zuzüglich der ungelegten Nebenkosten ergibt. Durch diese Regelung ist die monatliche Zahlungspflicht 5 Nr. 3 des Pachtvertrages) dem Grunde und der Höhe nach begründet worden. Hieran ändert die Regelung in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages nichts. In § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages haben die Parteien geregelt, dass wenn die Pächterin den Betrieb des vorhandenen Sportstudios übernimmt und den Verpächter in eine unbefristete Vollzeittätigkeit in ein Anstellungsverhältnis mit einem Gehalt von mindesten 1.500 monatlich brutto übernimmt, der Pachtzins für die Dauer des Aufrechterhaltens dieses Anstellungsverhältnisses um 50 % sinkt und wenn die Pächterin auch die Ehefrau des Vermieters in ein gleichgelagertes Anstellungsverhältnis übernimmt, der Pachtzins um weitere 50 % unter den gleichlautenden Voraussetzungen sinkt. Nach der dortigen Regelung wird also gerade nicht für einen bestimmten Fall ein anderer zu zahlender Pachtzins vereinbart. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich geregelt, dass unter den genannten Bedingungen der zu zahlende Pachtzins für einen bestimmten Zeitraum „sinkt“. Sinken bedeutet nichts anderes, als dass sich die Miete reduziert oder ermäßigt. Das setzt aber bereits gedanklich voraus, dass die Parteien zunächst einmal weiterhin von einer grundsätzlich bestehenden Zahlungspflicht in der Höhe der in § 5 Nr. 1 Pachtvertrag bestimmten Pacht ausgegangen sind, wobei die Pacht jedoch „sinken“ sollte. Diese Wortwahl verdeutlicht gerade, dass nach dem Willen der Vertragsparteien unter den genannten Voraussetzungen auf den zunächst gegebenen und der Höhe nach in § 5 Nr. 1 des Pachtvertrages geregelten Pachtzinsanspruch für die Zukunft eingewirkt werden sollte. Dies wird sprachlich dadurch verstärkt, dass die Parteien nicht den sodann zu zahlenden Pachtzins numerisch bezeichnet haben,

sondern die zu zahlende Pacht vielmehr mit einem Prozentsatz des in § 5 Nr. 1 vereinbarten Pachtzinses angegeben habe. Gerade hierdurch ist deutlich gemacht, dass unter den vereinbarten Voraussetzungen auf den bestehenden Pachtzins eingewirkt werden sollte. Die Parteien wollten mithin nach der sprachlichen Fassung in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages keinen von vornherein feststehenden Pachtzins begründen, sondern vielmehr auf den fest vereinbarten Pachtzins beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen einwirken. Rechtlich handelt es sich mithin bei der Vereinbarung in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages um nichts anderes als um einen an das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen gebundenen Erlass. Die Miete sollte der Beklagten ganz oder teilweise erlassen sein, wenn es zur Übernahme des Sportstudios und zu entsprechenden Anstellungsverhältnissen mit dem Vermieter und seiner Ehefrau kommt. Danach liegt im Streitfall der klassische Fall einer Vorausverfügung vor.

Das hat entgegen der Behauptung der Beklagten auch das Landgericht nicht anders gesehen. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus Seite 7 des landgerichtlichen Urteils. Das Landgericht hat in § 5 Ziff. 2 des Pachtvertrages gerade keine Bestimmung der Pacht gesehen, es hat lediglich ausgeführt, was § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages „bestimmt“, also regelt.

Anhaltspunkte für eine dem Wortlaut der Vereinbarung entgegenstehende Auslegung hat die insoweit darlegungs und beweispflichtige Beklagte (vgl. BGHZ 20, 109. NJW 1999, 1702) nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt.

Insofern unterscheidet sich die vorliegende Fallgestaltung auch von derjenigen, die dem vom Reichsgericht zu entscheidenden Fall zugrunde lag (vgl. RGZ 136, 407), und auf den die Beklagte in der Berufungsbegründung Bezug genommen hat. Das Reichsgericht hat in der in Bezug genommenen Entscheidung in der Vereinbarung, dass ein Teil der zu zahlenden Miete durch bereits vorgenommene Reparaturarbeiten des Mieters und insbesondere hierbei durch Arbeiten, deren Vornahme die Baupolizei zur Bedingung für die Eröffnung des Mietobjektes gemacht hatte, gezahlt sein sollte, keine Vorausverfügung i. S. des § 1124 Abs. 2 BGB gesehen. Dies hat das Reichsgericht damit begründet, dass der Päch

ter den Verpächter von den diesem obliegenden Instandsetzungspflichten befreit habe. Der Umstand, dass der Mieter diese Aufwendungen bezahlt habe sei, ein Umstand, dem nach dem Grundgedanken des Mietrechts entscheidende Bedeutung für die Bemessung des Mietzinses zukomme. Der enge Zusammenhang der Abrede mit dem Wert der Vertragsleistung des Vermieters kennzeichne die Abmachung als eine Wesentliche für die Bemessung des Mietzinses, nicht aber als Abrede über seine Begleichung. Wesentlich für die Beurteilung der Vertragsklausel als Vereinbarung über Grund und Höhe des zu zahlenden Mietzinses war nach dieser Rechtsprechung des Reichsgerichts mithin, dass der Mieter Aufwendungen beglichen hatte, die nach dem Grundgedanken des Mietrechts vom Vermieter zu bezahlen gewesen wären, was es nach Ansicht des Reichsgerichts rechtfertigte, wegen der Störung des synallagmatischen Verhältnisses die Abrede als solche über die Begründung der Mietzahlungspflicht zu beurteilen. So ist der Streitfall indes nicht gelagert. Die Parteien haben keine Vereinbarung getroffen, die wegen der Störung des synallagmatischen Verhältnisses als die Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins begründend anzusehen ist, sondern vielmehr haben die Parteien geregelt, dass beim Vorliegen bestimmter vertraglicher Voraussetzungen die Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins entfallen sollte, wobei die Voraussetzungen für den (teilweisen) Erlass mit dem Mietverhältnis überhaupt nichts zu tun haben, sondern lediglich mit den wirtschaftlichen Bedürfnissen des Vermieters. Die Vereinbarung führt dazu, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen den Gläubigern des Vermieters ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Miete nicht zusteht, obwohl die Mieterin keine Leistungen erbringt, die sich werterhöhend auf das Mietobjekt auswirken und dadurch zumindest mittelbar den Gläubigern des Vermieters zugute kommen.

Nichts der Beklagten Günstiges ergibt sich aus den übrigen Entscheidungen, auf die die Beklagte in der Berufungsbegründung hingewiesen hat. Der Bundesgerichtshof hat in der bereits angesprochenen Entscheidung (NZM 2003, 871) lediglich nochmals klargestellt, dass eine Vorausverfügung keine Vereinbarung darstellt, durch die der Mietzins oder Pachtzins erst dem Grunde und der Höhe nach geschaffen wird, eine Vorausverfügung liege nur dann vor, wenn auf einen bereits bestehenden Miet oder Pachtzins eingewirkt wird. Das ändert indes nichts daran,

dass im Streitfall bereits nach dem eindeutigen Wortlaut der vertraglichen Abrede durch die Regelung in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages auf den bestehenden Pachtzins eingewirkt worden ist. Welcher Sachverhalt der von der Beklagten in Bezug genommenen Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 12. August 2003, 63 S 426/02) zugrunde liegt, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen, nachdem das dortige Urteil keinen Sachverhalt enthält. Hierzu hat die Beklagte auch nichts mitgeteilt.

Entgegen der Ansicht der Beklagten wird durch die Regelung in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages auch unmittelbar auf die zu zahlende Pacht eingewirkt. Der Abschluss der beiden Arbeitsverträge führt unmittelbar und ohne weiteres Zutun der Parteien oder Dritte dazu, dass die zu zahlende Pacht für die Dauer der Anstellungsverträge auf 0 „gesunken“ ist, wie die Parteien es im Pachtvertrag vereinbart haben. Hieran ändern die Ausführungen der Beklagten auf Seite 4 der Berufungsbegründung nichts. Die Beklagte verkennt, dass auch wenn die Arbeitsverträge unabhängig vom Pachtvertrag geschlossen sind, allein der Umstand des Abschlusses der Verträge aufgrund der Abrede in § 5 Nr. 2 des Pachtvertrages unmittelbar auf die Höhe der zu zahlenden Pacht eingewirkt hat.

R. Dr. L. Dr. L.

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