Urteil des OLG Celle vom 03.11.1999
OLG Celle: mietvertrag, mietzins, firma, widerklage, treu und glauben, vermietung, option, anpassung, vorsteuerabzug, vertragsschluss
Gericht:
OLG Celle, 11. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 2 U 280/98
Datum:
03.11.1999
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 535, BGB § 812
Leitsatz:
1. Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages einen Mietzins, der in Nettobetrag und
Mehrwertsteuer aufgeteilt ist, und stellt sich anschließend entgegen der Ansicht beider Parteien
heraus, dass die Voraussetzungen für einen Verzicht von der Befreiung der Umsatzsteuer für die
Vermietung gewerblich genutzter Gebäude (§ 9 UStG) nicht vorliegen, kann der Vermieter nicht nach
den Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, dass der Mieter den ursprünglich
vereinbarten Bruttomietzins nunmehr als Nettomietzins zu entrichten hat.
2. Steuerrechtliche Vorstellungen beider Vertragsparteien können nur dann zu einer
Vertragsanpassung nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage führen, wenn die Partei,
deren Erwartungen nicht erfüllt werden, bei Vertragsschluss deutlich macht, welche besonderen
steuerlichen Ziele sie mit ihrem Vertrag verfolgt.
Volltext:
2 U 280/98
14 O 131/96 LG Hannover
Verkündet am
3. November 1999
#######,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
#######
Klägerin, Widerbeklagte und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte: ####### in Celle
gegen
#######
Beklagter, Widerkläger und Berufungsbeklagter,
- Prozessbevollmächtigte: ####### in Celle
hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle unter Mitwirkung des Vorsitzenden
Richters am Oberlandesgericht #######und der Richter am Oberlandesgericht #######und
#######auf die mündliche Verhandlung vom 21. Oktober 1999 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13. Oktober 1999 verkündete Urteil
der 14. Zivilkammer des Landgerichts Hannover unter Zurückweisung des weiter
gehenden Rechtsmittels teilweise geändert.
Die Widerklage wird wegen eines weiteren Teilbetrages von 3.893,36 DM abgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Klägerin 3/5 und der Beklagte
2/5.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 135.000 DM
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500 DM
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Den Parteien wird gestattet, Sicherheit auch durch die unwiderrufliche unbefristete
unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank, die einem anerkannten
Einlagensicherungsfonds angehört oder einer öffentlichen Sparkasse oder Spar- und
Darlehenskasse zu leisten.
Die Beschwer der Klägerin übersteigt 60.000 DM.
T a t b e s t a n d
Die Klägerin begehrt mit der Klage die Zustimmung des Beklagten zur Korrektur
eines von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit dem Beklagten abgeschlossenen
Mietvertrags vom 24. Mai 1991 sowie restliche Mietzinszahlungen. Mit der Widerklage
verlangte der Beklagte die Rückzahlung der von ihm an die Klägerin gezahlten
Mehrwertsteuer auf die Nettomiete sowie die Feststellung, dass er nicht verpflichtet
sei, der Klägerin Verwaltergebühren zu erstatten.
Am 24. Mai 1991 schloss der Beklagte, ein gemeinnütziger Verein, mit der Rechtsvorgängerin
der Klägerin, der ####### einen Mietvertrag über Gewerberäume in #######, #######,
für eine feste Mietzeit von 10 Jahren ab dem 1. März 1992. Gemäß § 1 wurden
die dort näher bezeichneten Flächen zur gewerblichen Nutzung vermietet. Gemäß
§ 2 sollte der Mieter berechtigt und verpflichtet sein, die gemieteten Flächen
für Büro- und Verwaltungszwecke zu nutzen. In § 6 Abs. 1 führten die Parteien
unter Ziff. 1 und 2 die Mietzinsen für die in § 1 im Einzelnen bezeichneten
Flächen mit 13.140 DM, 450 DM, 918 DM und 400 DM sowie unter Ziff. 3 den Betrag
der Heiz- und sonstigen Betriebskostenvorauszahlung mit 2.642,50 DM auf. Ziff. 4
enthält den Betrag der Zwischensumme mit netto 17.550,50 DM. Als Ziff. 5 ist
mit dem Zusatz ‘Mehrwertsteuer z. Zt. 14 %’ ein Betrag von 2.457,07 DM
ausgewiesen. Ziff. 6 enthält den Gesamtbetrag von monatlich brutto 20.007,57 DM.
Die in § 6 Ziff. 7 des Mietvertrages enthaltene Wertsicherungsklausel wurde
von der Landeszentralbank Niedersachsen am 23. April 1992 genehmigt.
Mit Grundstückskaufvertrag vom 22. Mai 1992 veräußerte die ####### das Grundstück
####### an die Klägerin, wobei als Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und
Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis mit dem Beklagten der 26. Juni
1992 vereinbart wurde.
Seit dem 1. Januar 1993 beträgt der Gesamtbetrag der Nettomiete 16.012,68 DM,
sodass sich unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von
2.642,50 DM ein Gesamtnettobetrag von 18.655,18 DM ergibt und unter Berücksichtigung
der Mehrwertsteuer von 15 % ein Gesamtbruttobetrag von 21.453,46 DM. Mit Schreiben
ihrer Verwaltungsgesellschaft vom 6. Oktober 1995 verlangt die Klägerin von
dem Beklagten eine weitere Mieterhöhung ab 1. Juli 1995 auf netto 17.155,99 DM.
Unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlung ergibt sich daraus ein
Nettobetrag von 19.798,49 DM und zuzüglich der Mehrwertsteuer von seinerzeit
15 % ein Gesamtbetrag von monatlich 22.768,26 DM.
Der Beklagte reduzierte für die Zeit vom 1. Juli 1995 bis 31. Oktober 1995,
also für vier Monate, die einzelnen Monatsmieten von brutto 22.768,26 DM jeweils
um den Differenzbetrag aus der von der Klägerin ab dem 1. Juli 1995 begehrten
monatlichen Bruttomiete in Höhe von 22.768,26 DM und der Bruttomiete aus der
Zeit vor der Erhöhung in Höhe von 21.453,46 DM, also um einen monatlichen Betrag
von 1.341,80 DM. Mit Schreiben vom 18. Dezember 1995 stornierte der Kläger
die monatlichen
Betriebskostenvorauszahlungen rückwirkend zum 1. Oktober 1995 und verzichtete
darüber hinaus bis zur Abrechnung der Neben- und Heizkosten für die Jahre 1993
und 1994 auf eine Vorauszahlung der Betriebskosten durch den Beklagten. Die
Klägerin verlangte stattdessen ab dem 1. Oktober 1995 den Nettobetrag der erhöhten
Miete in Höhe von 17.155,99 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, mithin monatlich 19.729,93 DM.
Der Beklagte brachte für die Zeit vom 1. November 1995 bis 31. Januar 1996,
also für drei Monate, wiederum jeweils einen Betrag von 1.314,80 DM monatlich
in Abzug. Für die Zeit vom 1. Februar 1996 bis zum 31. Dezember 1996, also
für weitere 11 Monate, entrichtete der Beklagte lediglich den aus der Zeit
vor der Mieterhöhung zum 1. Juli 1995 gültigen Nettomietzins von 16.012,68 DM
monatlich. Mit Schreiben vom 17. Dezember 1996 erklärte sich der Beklagte jedoch
gegenüber der Klägerin mit der ab 1. Juli 1995 geforderten Nettomieterhöhung
einverstanden und berechnete ab 1. Januar 1997 die monatlichen Zahlungen auf
netto insgesamt 19.798,49 DM (Nettomonatsmiete: 17.155,99 DM + Nebenkostenvorauszahlungen
netto 2.642,50 DM). Die auf den vorgenannten Betrag entfallende Mehrwertsteuer
von 2.969,77 DM zahlte der Beklagte nicht. Mit Schreiben vom 13. November 1997
forderte die Klägerin den Beklagten zur Zahlung eines Betrages von 32.825,06 DM
brutto für rückständige Heiz- und Nebenkosten aus dem Jahre 1996 auf. Der Beklagte
zahlte darauf zunächst nicht.
Eine im Jahre 1997 bei der Klägerin durchgeführte Betriebsprüfung des Finanzamtes
####### für Körperschaften (AB-Nr. 563/97 G) ergab, dass die von der Klägerin
in Anspruch genommene Option zur Mehrwertsteuer des Beklagten auf den Mietzins
mit Rücksicht auf die gemeinnützigen Verbandsaufgaben des Beklagten steuerrechtlich
nicht zulässig war. Das Finanzamt stellte fest, dass sich in den Mieträumen
die Bundesgeschäftsstelle des Beklagten befindet, in der 30 Personen beschäftigt
sind, von denen 29 in Sachen gemeinnütziger Verbandsaufgaben
tätig sind und nur eine für eine Fachzeitschrift. Nach der für das vor dem
11. November 1993 fertig gestellten Gebäude geltenden Vorschrift des § 9 UStG alt
hätte für den nicht unternehmerischen Teil des Vereins nicht zur Mehrwertsteuer
optiert werden dürfen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, der Beklagte sei zur Kürzung der
Miete nicht berechtigt gewesen. Die Vereinbarung zur Zahlung der Mehrwertsteuer
im Mietvertrag sei mit dem damaligen Verhandlungsführer des Beklagten hinsichtlich
ihrer steuerlichen Folgen ausführlich erörtert worden und nur deshalb erfolgt.
Daran müsse sich der Beklagte festhalten lassen. Hätte der damalige Verhandlungsführer
der Beklagten pflichtgemäß auf die Gemeinnützigkeit des Beklagten hingewiesen,
wäre der damalige Nettomietzins um einen Betrag in Höhe der Mehrwertsteuer
- ohne diese als solche auszuweisen - erhöht worden. Aufgrund einer Täuschung
des damaligen Verhandlungsführers des Beklagten über die Berechtigung zum Vorsteuerabzug
des Beklagten sei dies jedoch nicht geschehen. Deshalb sei der Beklagte zur
Korrektur des Mietvertrages in dem vorgenannten Sinne verpflichtet. Einem etwaigen
Rückzahlungsanspruch des Beklagten bezüglich der von ihm entrichteten Mehrwertsteuer
stehe insoweit eine vorsorglich zur Aufrechnung gestellte angebliche Forderung
der Klägerin in Höhe von 380.584 DM entgegen, hilfsweise ein Zurückbehaltungsrecht
wegen dieser Forderung. Die Klägerin habe nämlich zwischenzeitlich dem zuständigen
Finanzamt den vorgenannten Betrag erstatten müssen.
Nachdem der Beklagte nach Rechtshängigkeit am 26. Mai 1997 einen Betrag von
20.579,58 DM und am 23. April 1998 auf die Nebenkostenforderung für 1996 einen
weiteren Betrag von 25.455,40 DM gezahlt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit
in Höhe von 46.034,98 DM übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin hat beantragt,
I. den Beklagten zu verurteilen, dem Verlangen der Klägerin zur Korrektur des
Mietvertrages vom 24. Mai 1991 über die im Anwesen ####### in ####### gelegenen
Räume, bestehend aus einer 730 qm abgeschlossenen Nutzungseinheit, 25 qm anteiliger
Fläche Treppenhaus und Nebenräume außerhalb der abgeschlossenen Einheit sowie
102 qm Lagerfläche, Boden/Keller, rückwirkend zum 26. Juni 1992 zuzustimmen,
dergestalt, dass § 6 (Mietzins und Wertsicherung) des Vertrages wie folgt abgeändert
wird:
1. Die Parteien sind darüber einig, dass Mehrwertsteuer nicht geschuldet wird.
2. Der gemäß § 6 Ziff. 1 a bis c und 2 a ausgewiesene monatliche Mietzins wird
wie folgt geändert:
2.1 Zeitraum vom 26. Juni bis 30. Juni 1992
1 a + b Grundmietzins 2.582,10 DM
1 d Lagermiete 174,42 DM
2 a Garagenmiete 76,00 DM
2.2 Zeitraum vom 1. Juli 1992 bis 31. Dezember 1992
1 a + b Grundmietzins 15.492,60 DM
1 d Lagermiete 1.046,52 DM
2 a Garagenmiete 456,00 DM
2.3 Zeitraum vom 1. Januar 1993 bis 30. Juni 1995
1 a + b Grundmietzins 16.786,57 DM
1 d Lagermiete 1.133,92 DM
2 a Garagenmiete 494,09 DM
2.4 Zeitraum ab dem 1. Juli 1995
1 a + b Grundmietzins 17.985,14 DM
1 d Lagermiete 1.214,88 DM
2 a Garagenmiete 529,37 DM
II. den Beklagten weiter zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe
von 80.113,79 DM nebst 2 % Zinsen über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank,
mindestens jedoch 4 %, aus je einem Betrag in Höhe von 1.314,80 DM seit dem
4. Juli und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. August und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. September und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Oktober und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. November und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Dezember 1995 und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Januar und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Februar und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. März und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. April und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Mai und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Juni und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Juli und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. August und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. September und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Oktober und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. November und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
4. Dezember 1996 und abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
aus einem Betrag in Höhe von 290,59 DM seit dem 8. Mai 1996,
sowie aus einem weitren Betrag in Höhe von 3.044,45 DM seit dem 4. Juni 1996,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von 2.969,78 DM seit dem 4. Januar 1997,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von 1.014,48 DM seit dem 4. Februar 1997,
aus je einem weiteren Betrag in Höhe von 2.966,90 DM seit dem 4. März, 4. April,
4. Mai, 4. Juni, 4. Juli und 4. August 1997
sowie aus einem weiteren Betrag in Höhe von 6.413,98 DM seit Zustellung des
Klageerweiterungsschriftsatzes vom 3. November 1997
und aus je einem weiteren Betrag in Höhe von 2.966,90 DM seit dem 4. September,
4. Oktober, 4. November, 4. Dezember 1997, 4. Januar, 4. Februar, 4. März 1998
und aus einem weiteren Betrag in Höhe von 3.164,86 DM seit dem 3. April 1998
sowie aus einem weiteren Betrag in Höhe von 32.825,06 DM seit dem 19. Dezember
1997
und abzüglich hierauf am 23. April 1998 gezahlter 25.455,40 DM zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend hat der Beklagte beantragt,
1. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 134.792,11 DM zu zahlen;
2. festzustellen, dass der Beklagte nicht verpflichtet ist, der Klägerin Verwaltergebühren
zu erstatten.
Der Beklagte hat behauptet, im Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrages
sei über steuerliche Auswirkungen einer
Mehrwertsteuervereinbarung nicht gesprochen worden, sodass der Beklagte auch
nicht zu einem Hinweis verpflichtet gewesen sei. Weder dem Beklagten noch ihrem
damaligen Verhandlungsführer ####### sei bekannt gewesen, dass die Gemeinnützigkeit
des Beklagten einem Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung entgegengestanden
habe. Vielmehr habe die Klägerin die Mehrwertsteuer im Verhältnis zum Beklagten
nicht berechnen dürfen und sei somit zur Rückzahlung verpflichtet.
Das Landgericht hat den Beklagten lediglich verurteilt, an die Klägerin einen
aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1996 zu ihren Gunsten
bestehenden Saldo in Höhe von 5.964,95 DM zu zahlen. Auf die Widerklage hat
es die Klägerin verurteilt, den von dem Beklagten für die Zeit vom 26. Juni
1992 bis 31. Januar 1996 entrichteten Mehrwertsteuergesamtbetrag von 116.800,67 DM
zu zahlen. Im Übrigen hat das Landgericht Klage und Widerklage wegen der weiter
gehenden Ansprüche als unbegründet abgewiesen.
Es hat angenommen, dass der Klägerin kein Anspruch auf Vertragsanpassung dahin
zustehe, dass sie den jeweiligen Bruttomietzins als Gesamtmietzins verlangen
könne. Vielmehr könne der Beklagte nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage
wegen beiderseitigen Irrtums über die steuerrechtlichen Folgen des Mietvertrages
vom 24. Mai 1991 einen vertraglichen Rückabwicklungsanspruch in Höhe der von
ihm an die Klägerin entrichteten Mehrwertsteuer geltend machen. Der gemeinsame
Irrtum von Vertragsparteien über die steuerlichen Folgen einer Vereinbarung
führe zur Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage,
wenn die Maßgeblichkeit bestimmter steuerlicher Umstände für den Inhalt des
Rechtsgeschäfts eindeutig erkennbar seien. Die Parteien hätten durch die Festlegung
der konkreten Zahlung des Mietzinses zuzüglich Mehrwertsteuer zu erkennen gegeben,
dass ihre nicht zutreffenden
umsatzsteuerrechtlichen Vorstellungen für die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrages
maßgeblich gewesen seien. Die gebotene Anpassung des Vertrages an die veränderten
Umstände sei regelmäßig nur für die Zukunft möglich. Im vorliegenden Falle
könne dem Beklagten ein rückwirkender Ausgleichsanspruch für die ab Beginn
des Vertragsverhältnisses mit der Klägerin gezahlten Mehrwertsteuerbeträge
jedoch nicht versagt werden. Grundsätzlich müssten nämlich diejenigen Rechtsfolgen
eintreten, die redlich denkende Parteien verständigerweise bei richtiger Kenntnis
der steuerlichen Lage vereinbart hätten. In diesem Falle hätte die Rechtsvorgängerin
der Klägerin die Option gemäß § 9 UStG nicht ausgeübt. Ein Schadensersatzanspruch
der Klägerin bestehe nicht, da eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten
dem Vortrag der Parteien nicht zu entnehmen sei. Nach dem Vortrag der Klägerin
fehlten Anhaltspunkte, aus denen der Beklagte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
hätte schließen können oder müssen, dass die Umsatzsteuerpflichtigkeit ausgerechnet
für die Klägerin, die nicht mit der damaligen Vertragspartei des Beklagten
identisch sei, von Bedeutung sein könnte. Außerdem sei ein Schaden nicht erkennbar,
weil eine von dem Beklagten angebotene Berichtigung des Mietvertrages dahin,
dass die Mehrwertsteuer auf den Mietzins nicht geschuldet werde, auch die Klägerin
von ihrer Steuerpflicht nach §§ 14 Abs. 2, 17 Abs. 1 UStG befreie. Die von
der Klägerin vorsorglich erklärte Aufrechnung mit einem angeblich an das Finanzamt
####### für Körperschaften gezahlten Betrag von 380.584 DM gegen die Widerklage
greife nicht durch, weil weder dargelegt noch ersichtlich sei, weshalb der
Beklagte für diese Steuerschuld der Klägerin einzustehen habe. Aus dem gleichen
Grunde sei auch ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin nicht ersichtlich.
Gegen dieses am 3. November 1998 zugestellte Urteil richtet sich die am 3. Dezember
1998 eingegangene und innerhalb der bis
zum 4. Februar 1999 verlängerten Frist begründete Berufung der Klägerin, die
für die Zeit seit dem 26. Juni 1992 von dem Beklagten die Zustimmung zur Abänderung
der Mietzinsregelung in § 6 des Mietvertrages vom 24. Mai 1991 ebenso begehrt
wie die Zahlung restlicher Mietzinsen für die Zeit bis zum Dezember 1998 in
Höhe von 80.167,39 DM und die vollständige Abweisung der Widerklage.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass durch die Zahlungsklage und die
Widerklage zwar auch die Erhöhungsbeträge für den Zeitraum bis zum 31. Dezember
1998 bereits streitbefangen seien. Der Berufungsantrag zu I sei aber dennoch
für den gesamten Zeitraum seit dem 26. Juni 1992 zulässig, weil der Vertrag
unabhängig von der Zahlung oder Nichtzahlung der Mehrwertsteuerbeträge angepasst
werden müsse, weil bei einer steuerlichen Prüfung für den Zeitraum bis zum
31. Dezember 1998 die Vertragslage eindeutig sein müsse. Anderenfalls bestünde
die Gefahr, dass im Rahmen der steuerlichen Prüfung erneut über die Auslegung
des Vertrages gestritten werden könnte. Zur Vermeidung dieser Unsicherheit
habe die Klägerin ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der auf Zustimmung
gerichteten Klage trotz des Zahlungsantrages.
Aufgrund der gesonderten Ausweisung der Mehrwertsteuer in dem Mietvertrag vom
24. Mai 1991 sei der Beklagte verpflichtet, den vereinbarten Bruttomietzins
zu zahlen. Der Vertrag müsse im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin
angepasst werden, dass der Bruttomietzins zu zahlen sei. Maßgeblich sei allein
der objektive Empfängerhorizont, sodass es nicht entscheidend darauf ankomme,
auf welche Weise die Vermieterin bei Vertragsschluss deutlich gemacht habe,
welche besonderen steuerlichen Ziele sie mit dem Vertrag verfolge. Selbst wenn
die Vermieterin diese Ziele überhaupt nicht deutlich gemacht hätte, wäre für
einen objektiven Empfänger aber dennoch klar gewesen, dass mit
dem Vertrag eine Belastung in Höhe des Bruttomietzinses verbunden ist. Der
Vertrag enthalte eine planwidrige Lücke, weil die Parteien schlichtweg übersehen
hätten festzuschreiben, dass in jedem Fall der Bruttomietzins bezahlt werden
müsse. Zwar habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermutet, dass die Mehrwertsteuer
für den Beklagten lediglich ein durchlaufender Posten sein könnte, er also
die Mehrwertsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet bekommen könne. Dies
sei aber nicht zur Grundlage der Mietzinsvereinbarung gemacht worden. Die Klägerin
selbst habe erhebliche Teile des Gebäudes an andere Mieter mehrwertsteuerfrei
vermietet, weil eine Option nach § 9 UStG gegenüber diesen Mietern nicht möglich
gewesen sei. Gegenüber diesen nicht unternehmerisch tätigen Mietern sei jedoch
eine Miete in Höhe der Bruttomiete als Nettomiete vereinbart worden. Nur dies
habe auch der Kalkulation der Klägerin entsprochen, derzufolge ein erheblicher
Teil des Mehrwertsteueranteils auf den Kaufpreis für das Grundstück als Vorsteuer
habe abgezogen werden sollen. Die gezahlte Mehrwertsteuer auf Mietzinsen könne
voll als Vorsteuer geltend gemacht werden. Die Klägerin sei mit Steuerbescheid
vom 25. Juli 1997 für das Jahr 1992 zur Zahlung von 373.983,42 DM Vorsteuer
auf den Kaufpreis aufgefordert worden. Die Betriebsprüfung 1997 des Finanzamtes
München für Körperschaftssteuer habe jedoch ergeben, dass die Umsatzsteueroption
nicht möglich gewesen sei. Aus dem Betriebsprüfungsbericht ergebe sich, dass
nicht habe optiert werden dürfen. Da die Klägerin in alle Rechte und Pflichten
aus dem Mietvertrag eingetreten sei, sei sie vom Finanzamt auch zur Zahlung
der Vorsteuerbeträge aufgefordert worden.
Hilfsweise sei der Vertrag nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage
dahin anzupassen, dass der Bruttomietzins als Nettomietzins geschuldet werde.
Geschäftsgrundlage seien dabei die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen,
aber bei Vertragsschluss zutage getretenen gemeinschaft-
lichen Vorstellungen beider Vertragsparteien. Diese seien gemeinschaftlich
davon ausgegangen, dass ein Mietzins in Höhe des festgelegten Bruttomietzinses
zu zahlen sei. Für den Beklagten sei erkennbar gewesen, dass es der Vermieterin
bei ihrer Kalkulation ganz wesentlich darauf angekommen sei, einen erheblichen
Teil der gezahlten Mehrwertsteuer als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend
machen zu können. Durch die Umsatzsteueroption sei die Rechtsvorgängerin der
Klägerin in der Lage gewesen, zusätzlich zum Mietzins eine erhebliche Vorsteuererstattung
zu bekommen. Von dem Beklagten sei der Bruttomietzins als volle Belastung kalkuliert
worden. Nach seinem eigenen Vortrag habe er zu keiner Zeit die an die Klägerin
gezahlte Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt als Vorsteuer geltend gemacht.
Selbst wenn der Beklagte von einer Vorsteuerabzugsberechtigung ausgegangen
wäre und sich nachträglich herausgestellt hätte, habe der Beklagte nicht dargelegt,
dass ihm hierdurch ein wirtschaftlicher Nachteil entstanden sei. Nahe liegend
sei es, dass die Vorsteuer lediglich die Mehrwertsteuer zu einem geringen Teil
reduziert habe, sodass dem Beklagten durch das Entfallen der Vorsteuerabzugsberechtigung
kein Nachteil entstanden sei. Eine Reduzierung des Mietzinses auf den Nettomietzins
würde dagegen einen ungerechtfertigten Vorteil des Beklagten erstellen und
sich nachteilig für die Klägerin auswirken.
Der mit dem Zahlungsantrag geltend gemachte Betrag in Höhe von 80.167,39 DM
ergebe sich aus der mit der Berufungsbegründung vorgelegten Forderungsaufstellung,
deren Endbetrag in Höhe von 123.710,32 DM allerdings um die nicht streitbefangene
Miete für Januar 1999 in Höhe von 22.963,35 DM und den von der Klägerin bei
der Berufungsbegründung doppelt berücksichtigten Betrag der Zahlung vom 26. Mai
1997 in Höhe von 20.579,58 DM zu reduzieren sei.
Ein Anspruch auf Rückzahlung gezahlter Mehrwertsteuerbeträge stehe dem Beklagten
nicht zu. Der Beklagte habe bisher nicht dargelegt, dass er die gemieteten
Räume lediglich zu umsatzsteuerfreien Tätigkeiten genutzt habe. Die von ihm
dargelegte Gemeinnützigkeit nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG sei nicht maßgeblich,
weil sie in keinem Zusammenhang mit der grundsätzlichen Umsatzsteuerpflichtigkeit
stehe. Für das Umsatzsteuergesetz komme es nicht auf die Gewinnerzielung, sondern
allein auf die Einnahmerzielungsabsicht an. Eine Abänderung des Vertrages für
die Vergangenheit komme schon deshalb nicht in Betracht, weil eine Anpassung
nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlage regelmäßig nur für die Zukunft
möglich sei. Außerdem sei hinsichtlich der gezahlten Mehrwertsteuerbeträge
eine tatsächliche Belastung der Klägerin eingetreten. Sie habe nämlich den
Gesamtbetrag in Höhe von 116.800,67 DM an das Finanzamt weitergeleitet. Aus
den Debitorenlisten der Klägerin sei zu entnehmen, dass Miete inklusive Mehrwertsteuer
verbucht worden sei. Eine Rückabwicklung der Zahlung an das Finanzamt komme
nicht in Betracht.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und
I. den Beklagten zu verurteilen, der Korrektur des Mietvertrages vom 24. Mai
1991 über die im Anwesen ####### in ####### gelegenen Räume, bestehend aus
einer 730 qm abgeschlossenen Nutzungseinheit, 25 qm anteiliger Fläche Treppenhaus
und Nebenräume außerhalb der angeschlossenen Einheit sowie 102 qm Lagerfläche,
Boden/Keller, rückwirkend zuzustimmen dergestalt, dass § 6 (Mietzins und Wertsicherung)
des Vertrages wie folgt abgeändert wird:
1. Die Parteien sind darüber einig, dass Mehrwertsteuer nicht geschuldet wird.
2. Der gemäß § 6 Ziff. 1 a) bis c) und 2 a) ausgewiesene monatliche Mietzins
wird wie folgt geändert:
2.1 Zeitraum vom 26. Juni bis 30. Juni 1992
1 a) + b) Grundmietzins
2.582,10 DM
1 c) Lagermiete
174,42 DM
2 a) Garagenmiete
76,00 DM
2.2 Zeitraum vom 1. Juli 1992 bis 31. Dezember 1992
1 a) + b) Grundmietzins
15.492,60 DM
1 c) Lagermiete
1.046,52 DM
2 a) Garagenmiete
456,00 DM
2.3 Zeitraum vom 1. Januar 1993 bis 30. Juni 1995
1 a) + b) Grundmietzins
16.786,57 DM
1 c) Lagermiete
1.133,52 DM
2 a) Garagenmiete
494,09 DM
2.4 Zeitraum ab dem 1. Juli 1995
1 a) + b) Grundmietzins
17.985,14 DM
1 c) Lagermiete
1.214,88 DM
2 a) Garagenmiete
529,37 DM
II. den Beklagten weiter zu verurteilen, unter Einschluss der ausgeurteilten
Beträge an die Klägerin einen Betrag in Höhe von insgesamt 80.167,39 DM nebst
2 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, mindestens
jedoch 4 % Zinsen, aus je einem Betrag in Höhe von 1.314,80 DM
seit dem 4. Juli 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. August 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. September 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Oktober 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. November 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Dezember 1995 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Januar 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
sowie aus je einem Betrag in Höhe von 3.716,71 DM
seit dem 4. Februar 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. März 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. April 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Mai 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Juni 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Juli 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. August 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. September 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Oktober 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. November 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
seit dem 4. Dezember 1996 abzüglich hierauf am 26. Mai 1997 gezahlter 1.143,31 DM,
aus einem Betrag in Höhe von 290,59 DM seit dem 8. Mai 1996,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von 3.044,45 DM seit dem 4. Juni 1996,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von jeweils 2.969,78 DM seit dem 4. Januar
1997, 4. Februar 1997, 4. März 1997 und 4. April 1997,
aus je einem weiteren Betrag in Höhe von 2.969,40 DM seit dem 4. Mai, 4. Juni,
4. Juli, 4. August, 4. September, 4. Oktober, 4. November, 4. Dezember 1997,
4. Januar 1998, 4. Februar und 4. März 1998,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von 6.413,98 DM seit dem 13. November 1997,
aus einem weiteren Betrag in Höhe von jeweils 3.167,36 DM seit dem 3. April,
3. Mai, 3. Juni, 3. Juli, 3. August, 3. September, 3. Oktober, 3. November
und 3. Dezember 1998 und
aus einem weiteren Betrag in Höhe von 32.825,06 DM seit dem 19. Dezember 1997
abzüglich hierauf am 23. April 1998 gezahlter 25.455,40 DM zu zahlen sowie
III. die Widerklage abzuweisen;
IV. hilfsweise, als Sicherheitsleistung im Rahmen des § 711 ZPO die unwiderrufliche
und unbefristete Bürgschaft einer Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfonds
angehört, oder öffentlichen Sparkasse zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen
sowie für den Fall der Anordnung einer Sicherheitsleistung dem Beklagten zu
gestatten, Sicherheit in Form der Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen
Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehenskasse zu leisten.
Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.
Der mit der Berufung geltend gemachte Betrag von 80.167,39 DM sei schon rechnerisch
nicht nachvollziehbar. Der Antrag auf
Zustimmung zur Vertragsänderung sei nicht zulässig, soweit die von der Klägerin
beanspruchten Erhöhungsbeträge für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 bereits
durch Zahlungsklage und Widerklage streitbefangen seien.
Nach dem Ergebnis der Betriebsprüfung durch die Körperschaftssteuerstelle des
Finanzamtes ####### habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin Mehrwertsteuer
auf den von der Beklagten zu zahlenden Mietzins nicht vereinbaren und nicht
vereinnahmen dürfen. Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für Mietzins
sei ausgeschlossen gewesen, weil die Mieträume von dem Beklagten, der als gemeinnütziger
Verein anerkannt und tätig sei, zu nicht unternehmerischen Zwecken genutzt
worden seien. Mangels wirksamer Optionsausübung habe auch die Vermieterin als
Unternehmerin keine Umsatzsteuer geschuldet. Im Falle der irrtümlichen Ansetzung
der Mehrwertsteuer im Vertrage habe eine Berichtigung zu erfolgen, die die
Vermieterin als Unternehmer gegenüber dem Finanzamt von der Steuerpflicht befreie.
Der Beklagte habe der Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 11. Februar 1998 die
Berichtigung auch angeboten. Die offene Ausweisung der Mehrwertsteuer im Mietvertrag
widerlege, dass die Parteien die Bruttomiete als Nettomiete vereinbart hätten.
Der Klägerin stehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Vertrages dahin zu,
dass die Bruttomiete als Nettomiete vereinbart werde. Der als Verhandlungsführer
aufseiten des Beklagten tätige ####### habe den Verhandlungsführer der Firma
####### ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Beklagte gemeinnützig sei.
Die beiden Verhandlungsführer hätten ausschließlich den Quadratmetermietzins
ohne Mehrwertsteuer ausgehandelt, von der auch keine Rede gewesen sei. Nach
Abschluss der Verhandlungen haben die Firma ####### den vorbereiteten Mietvertrag
zur Unterschriftsleistung zur Verfügung gestellt, der nunmehr zusätzlich zum
ausgehandelten Quadratmetermietzins die ausgewiesene Mehrwertsteuer enthalten
habe. ####### sei damals davon ausgegangen, dass das gesetzlich geboten und
zulässig sei. Der
Verhandlungsführer der Firma ####### habe dagegen niemals darauf hingewiesen,
dass die Mehrwertsteuerbeträge nach der internen Kalkulation der Firma #######
benötigt würden, um die Vermietung für die Vermieterin wirtschaftlich zu gestalten.
Fehler bei der Kalkulation, die mit Nichtwissen bestritten würden, gingen ausschließlich
und allein zulasten der Vermieterin, weil sie in deren Risikosphäre lägen.
####### habe etwaige Kalkulationsfehler auch nicht erkennen können, weil er
bei den Verhandlungen davon ausgegangen sei, dass die nach dem schriftlichen
Mietvertrag zu zahlende Mehrwertsteuer von der Klägerin an das Finanzamt abzuführen
war. Die Klägerin vermenge mit ihrem Vortrag zur Kalkulationsgrundlage, der
insgesamt mit Nichtwissen bestritten werde, zwei Vorgänge, die getrennt zu
betrachten seien, nämlich den Erwerb oder die Errichtung des Objektes durch
die Firma ####### als ursprünglicher Vermieterin und den Erwerb des Objekts
durch die Klägerin von der Firma####### im Jahre 1992. Die Kalkulation der
Miete unter Berücksichtigung umsatzsteuerrechtlicher Gesichtspunkte könne nur
die Firma ####### auf der Grundlage ihrer Erwerbs- bzw. Baukosten vorgenommen
haben. Sofern die Klägerin aus dem Kaufpreis für den Erwerb des Objekts von
der Firma ####### Vorsteuer geltend gemacht und von ihrer Umsatzsteuerschuld
im Jahre des Kaufs (1992) abgesetzt haben sollte, sei dies ein Vorgang, der
mit der Kalkulation des Mietzinses überhaupt nichts zu tun habe. Der Beklagte
sei an dem Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Firma ####### nicht beteiligt
gewesen. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf stützen, der Beklagte habe
einen Vorsteuerabzug nicht geltend machen können. ####### habe den schriftlichen
Mietvertrag mit dem Mehrwertsteuerausweis akzeptiert, obwohl das nicht der
vorangegangenen mündlichen Absprache entsprochen habe. Daraus könne sich nach
Treu und Glauben kein Anspruch gegen den Beklagten ergeben, nunmehr die Bruttomiete
als Nettomiete zu akzeptieren. Die Firma ####### und die Klägerin hätten dem
Beklagten Umsatzsteuer nicht in Rechnung
stellen dürfen. Der Beklagte habe einen wirtschaftlichen Nachteil dadurch erlitten,
dass er entgegen einer Verpflichtung der Firma ####### und der Klägerin Mehrwertsteuerbeträge
entrichtet habe.
Sofern die Klägerin die Mehrwertsteuerzahlungen des Beklagten an das Finanzamt
weitergeleitet habe, bestehe zumindest ein Rückzahlungsanspruch.
Die zunächst prozessleitend geladene Zeugin ####### ist wieder abgeladen worden,
nachdem die Klägerin mit Rücksicht auf das Schreiben der Zeugin vom 27. September
1999 (Bl. 422 d. A.) auf die von ihr beantragte persönliche Vernehmung der
Zeugin verzichtet hat.
Der Senat hat im Wege prozessleitender Anordnung vom 14. September 1999 (Leseabschrift
Bl. 416 d. A.) eine amtliche Auskunft des Finanzamtes ####### für Körperschaften
eingeholt. Hinsichtlich des Ergebnisses des Auskunftsersuchens wird auf das
Telefax des Finanzamtes ####### für Körperschaften vom 8. Oktober 1999 (Bl. 432
d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache nur zu einem geringen
Teil Erfolg.
Mit Recht hat das Landgericht die weiter gehende Klage der Klägerin als unbegründet
abgewiesen. Die Berufung gegen den auf die Widerklage zuerkannten Betrag in
Höhe von 116.800,67 DM ist lediglich in Höhe eines Teilbetrages von 3.893,36 DM
begründet.
1. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Klägerin gegen den Beklagten
kein Anspruch auf Anpassung der Entgeltvereinbarungen in dem schriftlichen
Mietvertrag vom 24. Mai 1991 dahin zusteht, dass der Beklagte für die jeweiligen
Zeiträume als Nettomietzins diejenigen Beträge schuldet, welche nach dem Mietvertrag
als Summe aus dem Nettomietzins und der Mehrwertsteuer, also brutto, zu entrichten
waren.
a) Allerdings ist der auf die Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung
gerichtete Antrag der Klägerin zu Ziff. I der Berufungsbegründung auch hinsichtlich
der mit dem Antrag begehrten Neufestsetzung des Mietzinses für die Zeit bis
zum 31. Dezember 1998 nicht deshalb teilweise unzulässig, weil die Erhöhungsbeträge
für diesen Zeitraum schon durch die Zahlungsklage und die Widerklage streitbefangen
sind. Die Klägerin hat ein nachvollziehbares rechtliches Interesse für die
begehrte Feststellung trotz der erhobenen Leistungsklage mit dem Hinweis darauf
geltend gemacht, dass bei einer steuerlichen Prüfung für den Zeitraum bis zum
31. Dezember 1998 die Vertragslage eindeutig sein müsse, weil sonst die Gefahr
bestehe, dass im Rahmen der steuerlichen Prüfung erneut über die Auslegung
des Vertrages gestritten werden könnte. Der Klägerin ist darin zuzustimmen,
dass das Feststellungsinteresse trotz der erhobenen Zahlungsklage bereits berechtigt
ist, um dieser Unsicherheit aus dem Wege zu gehen.
b) Der Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der Mietzinsvereinbarung ist
jedoch unbegründet. Das Gleiche gilt für den mit der Berufungsbegründung zu
Ziff. II geltend gemachten Zahlungsanspruch in Höhe von 80.167,39 DM, soweit
er den vom Landgericht bereits zuerkannten Teilbetrag von 5.964,95 DM nebst
Zinsen übersteigt. Ausweislich der mit der Berufungsbegründung vorgelegten
Forderungsaufstellung und der ergänzenden Erläuterung in den Schriftsätzen
der Klägerin vom
10. September 1999 und 13. September 1999 ist nämlich Gegenstand des Zahlungsanspruchs
der Klägerin ausschließlich eine Mehrwertsteuerrestforderung für die Zeit von
Juli 1995 bis Dezember 1998.
aa) Zwar sind in der Forderungsaufstellung für die Zeit von Juli bis September
1995 und von November 1995 bis Dezember 1996 neben Mehrwertsteuerbeträgen auch
die Nettobeträge der von dem Beklagten anerkannten Mieterhöhung um 1.143,31 DM
monatlich (entsprechend brutto 1.314,80 DM) aufgeführt. Mit der Bezahlung des
Betrages von 20.579,58 DM am 26. Mai 1997 in Höhe des Gesamtbetrages der Nettomieterhöhung
für die Zeit vom 1. Juli 1995 bis 31. Dezember 1996 ist jedoch der Anspruch
der Klägerin auf Entrichtung der Nettomieterhöhung erfüllt worden, ohne dass
es auf den in der Forderungsaufstellung weiter eingestellten Abzugsbetrag von
1.724,07 DM nicht ankommt. Soweit sich aus den zusätzlich in die Forderungsaufstellung
eingestellten Nebenkostennachforderungen der Klägerin und Nebenkostenguthaben
des Beklagten für die Zeit von 1992 bis 1996 ein Saldo zugunsten der Klägerin
in Höhe von 5.964,95 DM ergibt, hat das Landgericht den Beklagten bereits zur
Zahlung des Betrages an die Klägerin verurteilt. Bei der Ermittlung der Nebenkostennachforderung
für 1996 in Höhe von 7.369,66 DM ist dabei bereits die Zahlung des Beklagten
vom 23. April 1998 in Höhe von 25.455,40 DM berücksichtigt worden, welche auch
die Klägerin in ihrer Forderungsaufstellung zur Berufungsbegründung auf den
Gesamtbetrag der Nebenkostennachforderungen für 1996 verrechnet hat. Aus der
Abrechnung der Nebenkosten einschließlich der Heizkosten für 1997 ergibt sich
nach der Aufstellung ein Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 4.735,70 DM,
das lediglich als Abzugsposten zulasten der Klägerin zu berücksichtigen ist.
Die außerdem in die Forderungsaufstellung eingestellten Restmietbeträge für
die Zeit von Januar 1997 bis Dezember 1998 betreffen im Wesentlichen die Mehrwertsteuer
(bis
März 1998: 15 %; seither: 16 %) auf den von dem Beklagten geschuldeten Nettogesamtbetrag
der Grundmiete (17.155,99 DM) und der Nebenkostenvorauszahlungen (2.642,50 DM)
in Höhe von 19.798,49 DM. Soweit für die Monate Mai 1997 bis Dezember 1998
der von dem Beklagten gezahlte Betrag von 19.795,99 DM monatlich um jeweils
2,50 DM monatlich hinter dem geschuldeten Nettogesamtbetrag zurückbleibt, ist
die Restforderung von insgesamt 50 DM netto allemal durch die in die Forderungsaufstellung
eingestellte Guthabenforderung des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung
für 1997 in Höhe von 4.735,70 DM erloschen, sodass es nicht darauf ankommt,
ob der Beklagte auch zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat noch einen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr
1998 geltend machen konnte. Die in die Forderungsaufstellung schließlich noch
eingestellte Miete für Januar 1999 ist nach der ausdrücklichen Klarstellung
der Klägerin nicht Gegenstand ihres mit der Berufung geltend gemachten Zahlungsanspruchs.
bb) Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt für die Dauer
des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Zahlung
eines monatlichen Nettomietzinses in Höhe des in dem Mietvertrag vom 24. Mai
1991 zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin ausgewiesenen
Bruttobetrages unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich erfolgten Erhöhung
des Mietzinses und der Mehrwertsteuersätze zu.
aaa) § 6 des Mietvertrages scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Zwar haben
die Parteien in dieser Vorschrift einen Gesamtbetrag der monatlichen Zahlungen
ausgewiesen, der auch die Mehrwertsteuer enthält. Indessen belegt die Aufgliederung
des Gesamtbetrages in Mietzinsbeträge, Betriebskostenvorauszahlungen und Mehrwertsteuer,
dass die Parteien des Mietvertrages vorausgesetzt haben, dass der Beklagte
gesetzlich zur Entrichtung der
Mehrwertsteuer auf das volle vertraglich vereinbarte Entgelt für die Überlassung
der Räume verpflichtet ist. Tatsächlich lagen diese Voraussetzungen im vorliegenden
Fall jedoch nicht vor.
Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 4
Nr. 12 a UStG einschließlich der üblichen Nebenleistungen umsatzsteuerfrei.
Allerdings kann der Vermieter bei an sich umsatzsteuerfreier Vermietung nach
§ 9 UStG im Falle der Vermietung gewerblich genutzter Gebäude an einen anderen
Unternehmer i. S. des § 2 UStG für dessen Unternehmen auf die Befreiung verzichten
und dabei durch die Option zur Umsatzsteuer erreichen, dass die von ihm beim
Bau oder mehrwertsteuerpflichtigen Erwerb des Gebäudes anfallenden Vorsteuern
zurückerstattet werden. Im vorliegenden Fall ist die durch die Ausweisung der
Mehrwertsteuer in § 6 des Mietvertrages vorgenommene Option jedoch im Wesentlichen
missglückt, weil sich bei einer Überprüfung des Finanzamts herausgestellt hat,
dass der Beklagte als Leistungsempfänger (in Bezug auf die Überlassung der
Räume) die Mietsache zum ganz überwiegenden Teil nicht als Unternehmer i. S.
des § 2 UStG genutzt hat. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hat infolgedessen
zum ganz überwiegenden Teil trotz ihrer Option nach § 9 UStG ebenso wie die
Klägerin prinzipiell steuerfrei geleistet, sodass insoweit ein Vorsteuerabzug
aus dem mit dieser Leistung in Verbindung stehenden Vorbezügen weder dem Rechtsvorgänger
der Klägerin noch der Klägerin selbst zustehen (vgl. Bunjes/Geist, UStG, 2. Aufl.
1985, Rdn. 27). Nach der im vorliegenden Fall wegen der Fertigstellung des
vermieteten Gebäudes vor dem 11. November 1993 maßgeblichen Regelung des § 9 UStG
in der vor dem 1. Januar 1994 geltenden Fassung war der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung
ausgeschlossen, wenn die Mieträumlichkeiten vom Beklagten zu nicht unternehmerischen
Zwecken genutzt wurden. Ein Grundstück dient nicht unternehmerischen Zweck,
wenn es von
demjenigen, dem die Nutzung auf der Endstufe überlassen wird, also im vorliegenden
Fall von dem Beklagten, für private, hoheitliche, ideelle oder andere Zwecke
genutzt wird, die keinen unternehmerischen Bereichen zuzuordnen sind (vgl.
BFH, BStBl 1985 II, S. 176). Dabei oblag der Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin
gegenüber dem Finanzamt der Nachweis, dass das Gebäude nicht Wohnzwecken oder
anderen nicht unternehmerischen Zwecken diente. Der Beklagte, dessen Zweck
die Förderung des Energie- und Wasserfaches, insbesondere durch die Aus- und
Weiterbildung der im Energie- und Wasserfach tätigen Fachleute ist, verfolgt
gemäß § 3 seiner Satzung (Bl. 90 d. A.), ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige
Zwecke i. S. der Abgabenordnung. Unstreitig ist die Gemeinnützigkeit des Beklagten
durch das Finanzamt anerkannt worden (Bl. 83, 362 d. A.), sodass der Beklagte
von der Körperschaftssteuer nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG freigestellt worden
ist. Ohne Erfolg macht die Klägerin im Berufungsrechtszug geltend, dass auch
gemeinnützige Vereine i. S. des Körperschaftssteuergesetzes umsatzsteuerbare
Einnahmen erzielen können. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in der Berufungsbegründung
in Übereinstimmung mit dem im angefochtenen Urteil als unstreitig beurkundeten
Tatbestand selbst vorgetragen, dass eine Umsatzsteueroption aufgrund des Ergebnisses
der Betriebsprüfung bei der Klägerin durch das Finanzamt ####### für Körperschaften
nicht möglich gewesen sei. Aus dem Prüfungsbericht des Finanzamtes vom 9. Juli
1997, auf den auch in dem Umsatzsteuerbescheid an die Klägerin vom 25. Juli
1997 Bezug genommen wird, ist ausgeführt, dass in den streitbefangenen Mieträumen
die Bundesgeschäftsstelle des beklagten gemeinnützigen Vereins betrieben werde.
In der Bundesgeschäftsstelle seien 30 Personen beschäftigt, von denen 29 in
Sachen gemeinnütziger Verbandsaufgaben tätig seien und nur einer für die von
dem Beklagten herausgegebene Fachzeitschrift, also für eine unternehmerische
Tätigkeit. Mangels ausdrücklichen Bestreitens durch die Klägerin ist
von der Richtigkeit der Angaben in dem Prüfungsbericht des Finanzamtes auszugehen,
der durch die Bezugnahme in der Berufungsbegründung Gegenstand des eigenen
Vortrages der Klägerin geworden ist. Werden die vermieteten Räume teilweise
unternehmerisch genutzt, ist allerdings grundsätzlich eine Option anteilig
für den unternehmerisch genutzten Teil der Mieträume möglich, sodass auch ein
anteiliger Vorsteuerabzug aus den Herstellungs- bzw. Erwerbskosten des Vermieters
in Betracht kommt. Bei der im vorliegenden Fall gegebenen nicht teilbaren Vermieterleistung,
also der Überlassung einer abgeschlossenen Nutzungseinheit zur Größe von 730 qm
nebst Nebenflächen kann auch in Anbetracht der Beschäftigung lediglich eines
einzigen von insgesamt 30 Mitarbeitern des Beklagten für eine unternehmerische
Tätigkeit i. S. des Umsatzsteuerrechts (Herausgabe einer Zeitschrift) nicht
angenommen werden, dass wegen des geringfügigen Anteils des für unternehmerische
Zwecke genutzten Teils der Mieträume eine teilweise Option nicht in Betracht
kommt (vgl. a. A. Bub/Treier-Jatzek, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
2. Aufl. III Rdn. 187 unter Hinweis auf BMF Steuererlasse in Karteiform, UStG 1980,
§ 9 Nr. 15). Vielmehr ist von der tatsächlichen Veranlagung durch das Finanzamt
auszugehen. Ausweislich der amtlichen Auskunft des Finanzamtes ####### für
Körperschaften vom 8. Oktober 1999 ist der Klägerin der Vorsteuerabzug nicht
gänzlich versagt, sondern die geltend gemachte Vorsteuer lediglich um 29/30
vermindert worden. Mangels anderweitiger tatsächlicher Anhaltspunkte begegnet
es auch keinen Bedenken, dass für die Bemessung des mehrwertsteuerpflichtigen
Anteils der Mietzinsen darauf abgestellt worden ist, welcher Anteil der Mitarbeiter
des Beklagten in den Mieträumen mit einer unternehmerischen Tätigkeit beschäftigt
worden ist.
bbb) Entgegen der Auffassung der Klägerin kann der Mietvertrag vom 24. Mai
1991, in den - wie im Termin erörtert worden ist -
die Klägerin auf Vermieterseite gemäß § 571 BGB eingetreten ist, auch nicht
ergänzend dahin ausgelegt werden, dass sich der Beklagte uneingeschränkt verpflichten
wollte, die Umsatzsteuer auch dann an die Klägerin zu entrichten, wenn sie
tatsächlich gar nicht oder nur zu einem ganz geringen Teil anfiel. Hierzu müsste
nämlich festgestellt werden, dass es dem Beklagten nur auf den zu zahlenden
Endbetrag ankam. Eine solche Feststellung ist aber aufgrund des Mietvertrages
nicht möglich. Der Beklagte und die Rechtsvorgängerin der Klägerin sind bei
den Verhandlungen von dem Bestehen einer Umsatzsteuerpflicht ausgegangen, ohne
dies weiter zu problematisieren. Demgemäß sind in § 6 Mietvertrag, wie ausgeführt,
nicht die Bruttobeträge des vereinbarten Entgelts mit dem Zusatz ausgewiesen,
dass die Mehrwertsteuer enthalten sei, sondern es ist eine Aufgliederung vorgenommen
worden, die zwischen den Mietzinsbeträgen und Betriebskostenvorauszahlungen
einerseits und der Mehrwertsteuer andererseits differenziert. Wenn aber die
Mehrwertsteuer auf den Gesamtbetrag aus Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen
von den Parteien nur infolge eines Rechtsirrtums über die Mehrwertsteuerpflicht
angesetzt wurde, ist ihre Vereinbarung dahin auszulegen, dass die in Wahrheit
zum ganz überwiegenden Teil nicht anfallende Mehrwertsteuer auch von dem Mieter
nicht zu zahlen ist; eine entsprechende Berichtigung zwischen den Parteien,
die im vorliegenden Fall von dem Beklagten im Schreiben vom 11. Dezember 1998
(Bl. 224 d. A.) ausdrücklich angeboten worden ist, befreit auch den Beklagten
von seiner Steuerpflicht nach §§ 14 Abs. 1, 17 Abs. 1 UStG (vgl. BGH WM 1990,
1322, 1323), worauf auch das Finanzamt####### für Körperschaften in seiner
Auskunft vom 8. Oktober 1999 hingewiesen hat. Im Termin zur mündlichen Verhandlung
vor dem Senat hat die Klägerin klargestellt, dass der mit dem Berufungsantrag
zu I 1 begehrten Vertragsänderung dahin, dass die Parteien sich darüber einig
sind, dass Mehrwertsteuer nicht geschuldet wird, keine eigenständige Bedeutung
zukommt, sondern dass dieser Teil
der begehrten Vertragsänderung lediglich der Erläuterung der in dem Berufungsantrag
zu I 2 festgelegten neuen Höhe der jeweils geltenden Grundmietzinsen dient.
Gegen ein abweichendes Verständnis der Regelung in § 6 Mietvertrag spricht
zudem der im ersten Rechtszug gehaltene eigene Vortrag der Klägerin im Schriftsatz
vom 3. November 1997. Demzufolge habe der Mitarbeiter ####### für die Vermieterin
bei den Gesprächen aus Anlass der Vertragsanbahnung stets darauf verwiesen,
dass selbstverständlich zu dem Netto-Quadratmeter-
Preis noch die gesondert auszuweisende Mehrwertsteuer hinzu komme, damit diese
seitens des Beklagten in den Vorsteuerabzug gebracht und als durchlaufender
Posten behandelt werden könne. Dies zeigt, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin
vermutet hat, dass die gesamte ausgewiesene Mehrwertsteuer für den Beklagten
ein durchlaufender Posten sein würde. Aufgrund der fehlenden Mehrwertsteuerpflicht
der Beklagten war dies jedoch zum ganz überwiegenden Teil gerade nicht der
Fall, sodass erst recht kein Grund für die Annahme besteht, dass für die Parteien
nach dem für die Vertragsauslegung maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont
klar war, dass mit dem Vertrag für den Beklagten gleichwohl eine Belastung
in Höhe des Bruttomietzinses verbunden sein sollte. Die Klägerin hat auch auf
den Hinweis in der Verfügung des Berichterstatters vom 28. Juli 1999 gerade
nicht vorgetragen, dass ihre Rechtsvorgängerin in den Verhandlungen mit dem
Beklagten ihr eigenes Interesse an der Mehrwertsteuerzahlung durch den Beklagten
zum Gegenstand der Verhandlungen gemacht hat.
Entgegen der im ersten Rechtszug von der Klägerin vertretenen Auffassung (Bl. 75,
76 d. A.) kann auch nicht aus der Angabe des Nutzungszwecks in §§ 1 und 2 des
Mietvertrages entnommen werden, dass der beklagte Verein aus der Vereinbarung
einer Vermietung zur ‘gewerblichen Nutzung’ bzw. ‘für Büro- und
Verwaltungszwecke’ den Schluss ziehen musste, dass der Vertrag mit der Erreichung
einer wirksamen Mehrwertsteueroption des Vermieters stehen und fallen sollte.
Die Klägerin hat schon nicht dargelegt, dass die Vertragsparteien bei Abschluss
des Mietvertrages den in § 1 enthaltenen Begriff der gewerblichen Nutzung im
umsatzsteuerrechtlichen Sinne verwandt haben. Gerade weil die Klägerin nicht
geltend macht, dass ihre Rechtsvorgängerin bei Abschluss des Vertrages ihre
steuerlichen Erwartungen offen gelegt und auf die unbedingte Notwendigkeit
einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung hingewiesen habe, konnte der Begriff
der Vermietung zur gewerblichen Nutzung auch dahin verstanden werden, dass
es sich um die in gewerblichen Mietverträgen übliche Abgrenzung zur Wohnraumnutzung
handeln sollte, die für den beklagten Verein ohnehin nicht in Betracht kam.
Der Beklagte hatte aufgrund der Verwendung des Begriffes bei dieser Sachlage
keine Veranlassung, besonderen Argwohn zu hegen und sich zu vergewissern, ob
der Mietgebrauch in seinem Fall überhaupt eine unternehmerische Nutzung i. S.
von § 2 UStG beinhalten würde. Die in § 2 Mietvertrag in Zusammenhang mit dem
Mietzweck angesprochenen ‘Büro- und Verwaltungszwecke’ umfassen schon von ihrer
Wortbedeutung her auch die Nutzung von Gewerberäumen durch einen ohne die Absicht
der Einnahmeerzielung tätigen gemeinnützigen Verein.
Nach alledem ist nicht von einer planwidrigen Lücke in den Abreden der Vertragsparteien
zur Höhe des von dem Beklagten geschuldeten Entgelts für die Überlassung der
angemieteten Räume auszugehen, sondern von einem gemeinschaftlichen Irrtum
über die Unternehmereigenschaft des Beklagten i. S. von § 2 UStG.
ccc) Der Klägerin steht auch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss
kein Anspruch auf die begehrte Vertragsanpassung hinsichtlich der Höhe des
Mietzinses zu. Sie
war nämlich an den Vertragsverhandlungen mit dem beklagten Verein gerade nicht
beteiligt. Der in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarte Übergang der Rechte
aus dem bestehenden Mietverhältnis auf die Klägerin erfasst vorvertragliche
Schadensersatzansprüche nicht. Außerdem hat die Klägerin nicht dargelegt, dass
der Beklagte vorvertragliche Aufklärungs- oder Hinweispflichten verletzt hat.
Zwar muss bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich über diejenigen Umstände
aufgeklärt werden, die für die Entschließung der Parteien von Bedeutung sind.
Voraussetzung für die Verletzung einer solchen Aufklärungspflicht ist aber,
dass die Vertragspartei überhaupt erkennen kann, dass es sich um Umstände handelt,
die für den anderen Teil von besonderer Bedeutung sind und bezüglich derer
er redlicherweise eine Erklärung erwarten darf. Die Parteien streiten zwar
darüber, ob der Beklagte durch seinen Verhandlungsführer ####### gegenüber
der Rechtsvorgängerin der Klägerin bei Vertragsabschluss die Gemeinnnützigkeit
des Beklagten offen gelegt hat. Indessen ergäbe sich auch aus der von der Klägerin
behaupteten Unterlassung dieses Hinweises keine Verletzung einer vorvertraglichen
Aufklärungspflicht. Der Beklagte macht nämlich gerade geltend, dass ihm die
umsatzsteuerrechtlichen Konsequenzen der Gemeinnützigkeit für das Mietverhältnis
nicht bekannt gewesen seien. Demgegenüber trägt die Klägerin keine ausreichenden
Tatsachen vor, der hier die Schlussfolgerung rechtfertigen könnten, dass dem
Beklagten und/oder seinem Verhandlungsführer bei Vertragsabschluss bekannt
war, dass die von dem Beklagten geschuldeten Mietzinsen und Nebenkostenvorauszahlungen
zum ganz überwiegenden Teil nicht der Mehrwertsteuer unterliegen. Die Vertragsparteien
haben damals zunächst einen Nettomietzins ausgehandelt. Das Vertragsformular
mit der zusätzlichen Ausweisung der Mehrwertsteuer in § 6 Mietvertrag stammt
unstreitig von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, die ihrerseits nach dem
eigenen Vortrag der Klägerin gegenüber dem Verhandlungsführer der Beklagten
darauf hingewiesen haben soll, dass die gesonderte Auswei-
sung der Mehrwertsteuer erfolge, damit sie seitens des Beklagten in voller
Höhe in den Vorsteuerabzug gebracht und als durchlaufender Posten behandelt
werden könne. Insbesondere lässt auch die aus dem Dezember 1994 auf Antrag
des Beklagten erteilte Bescheinigung der Bezirksregierung Hannover gemäß § 4
Nr. 21 b UStG keine Rückschlüsse auf den Kenntnisstand des Beklagten bei Abschluss
des Vertrages am 24. Mai 1991 zu.
Der nach alledem verbleibende gemeinsame Doppelirrtum der Vertragsparteien
kann aber nicht einem der Vertragspartner in der Form zum Vorwurf gemacht werden,
dass er wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haftet, wenn beide Seiten über
die Wirksamkeit der von ihnen getroffenen Vereinbarungen irren.
ddd) Die Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht unter dem Gesichtspunkt
des Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages in der Form
verlangen, dass der Beklagte die zunächst als Nettomiete zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer vereinbarte Miete nach Aufdeckung der fehlenden Unternehmereigenschaft
des Beklagten als Inklusivmiete zu entrichten hat.
Zwar kann grundsätzlich auch der gemeinsame Irrtum der Parteien über die steuerlichen
Folgen eines Rechtsgeschäfts zur Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der
Geschäftsgrundlage und damit zur Anpassung des Vertrages führen (vgl. Palandt/
Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 242 Rdn. 150; Bub/Treier a. a. O., II Rdn. 647;
Kapp, BB 1979, 1207, 1208; BGH NJW 1991, 517; BGH DB 1976, 234, 235; BGH WM 1990,
1322, 1323; OLG Düsseldorf DB 1990, 39, 40; OLG Nürnberg NJW 1996, 1479). Die
steuerrechtlichen Vorstellungen der Parteien führen aber nur dann zu einer
Vertragsanpassung in der von der Klägerin begehrten Form, wenn die Partei,
deren Erwartungen nicht erfüllt werden, bei Vertragsschluss deutlich gemacht
hat, welche besonderen steuerlichen Ziele sie mit ihrem Vertrag verfolgt (vgl.
Senat, Urteil
vom 23. Juli 1997 - 2 U 281/95 -). Fehlen dagegen besondere Erörterungen zu
den steuerrechtlichen Vorstellungen der Parteien, gibt es also für den anderen
Teil keine Hinweise darauf, dass mit dem Vertrag besondere steuerrechtliche
Erwartungen verbunden sind, so fällt die Erfüllung dieser Erwartungen ausschließlich
in den Risikobereich der Partei, die sie hegt. Das hat bei Verträgen, bei denen
ein gemeinschaftlicher Irrtum über die Frage der Mehrwertsteuerpflicht vorliegt,
zur Folge, dass nur noch das um den nicht geschuldeten Teil der Mehrwertsteuer
gekürzte Entgelt zu zahlen ist (vgl. BGH WM 1990, a. a. O.; OLG Düsseldorf
a. a. O.).
Im vorliegenden Fall kann gerade nicht davon ausgegangen werden, dass mögliche
Erwartungen der Rechtsvorgängerin der Klägerin hinsichtlich der Zahlung von
Umsatzsteuer auf die vereinbarte Miete durch den Beklagten Geschäftsgrundlage
des Vertrages geworden sind. Obwohl die Klägerin in der Verfügung des Berichterstatters
vom 28. Juni 1999 darauf hingewiesen worden ist, dass sich ihrem bisherigen
Vorbringen nicht entnehmen lasse, dass die (ursprüngliche) Vermieterin bei
Vertragsabschluss deutlich gemacht habe, welche besonderen steuerlichen Ziele
sie mit dem Vertrag verfolge, hat die Klägerin auch in der Folgezeit nicht
geltend gemacht, dass eine derartige konkrete Erörterung anlässlich des Vertragsschlusses
erfolgt sei. Auf das von der Klägerin selbst mit dem Erwerb des streitbefangenen
Gebäudes von der ursprünglichen Vermieterin verfolgte umsatzsteuerrechtliche
Ziel, einen erheblichen Teil des Mehrwertsteueranteils des Kaufpreises als
Vorsteuer abzuziehen, kommt es ohnehin nicht an, weil dies ein Vorgang ist,
der mit der Kalkulation des Mietzinses durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin
im Vertrag vom 24. Mai 1991 nichts zu tun hat. Der Beklagte war an dem Kaufvertrag
zwischen der Klägerin und der Voreigentümerin nicht beteiligt. Die Kalkulation
der Miete unter Berücksichtigung umsatzsteuerrechtlicher Gesichtspunkte kann
nur die Firma ####### auf der Grundlage ihrer
Erwerbs- bzw. Baukosten vorgenommen haben. Die Klägerin hat indes weiterhin
nicht vorgetragen, aufgrund welcher Erklärungen des Verhandlungsführers ihrer
Rechtsvorgängerin für den Beklagten erkennbar gewesen sein soll, dass es der
damaligen Vermieterin bei ihrer Kalkulation ganz wesentlich darauf angekommen
sein soll, zusätzlich zum Mietzins eine erhebliche Vorsteuererstattung zu erhalten.
Im Hinblick auf das Fehlen von Anknüpfungspunkten für eine besondere Hervorhebung
der Vereinbarung einer Mietzinszahlung zuzüglich Umsatzsteuer durfte der Beklagte
bei verständiger Würdigung annehmen, dass es sich bei der Vereinbarung der
Mehrwertsteuerpflicht in § 6 des Vertrages um eine nicht besonders hervorgehobene
Regelung gehandelt hat, die in den Risikobereich der Rechtsvorgängerin der
Klägerin gefallen ist, welche den Vertragstext gestellt hat. Ebenso wenig hat
die Klägerin nachvollziehbar eine Störung des Äquivalenzverhältnisses durch
die Reduzierung des Mietzinses auf den vereinbarten Nettobetrag dargelegt.
Auch insoweit kommt es nämlich auf die Vorstellungen der ursprünglichen Vertragsparteien
und nicht auf die behauptete eigene Kalkulation der Klägerin an.
Die den vorstehenden Erwägungen zugrunde liegende Risikoverteilung ist auch
aus einem weiteren Grunde nicht zu beanstanden.
Der Beklagte konnte davon ausgehen, dass die ursprüngliche Vermieterin #######
hinsichtlich der von ihr vorgeschlagenen gesonderten Ausweisung der Mehrwertsteuer
im schriftlichen Mietvertrag in der Lage war, die Wirksamkeit der umsatzsteuerrechtlichen
Vereinbarungen zu überprüfen. Immerhin handelt es sich bei der ursprünglichen
Vermieterin (Bl. 25 d. A.) um ein im Bereich Bauträger, Häuser und Wohnungen,
Immobilien, Kapitalanlagen, Projektentwicklung und Baubetreuung tätiges großes
Unternehmen mit langjähriger
Erfahrung (hundertjähriges Firmenjubiläum im Jahr 1990), das über die organisatorischen
Voraussetzungen verfügte, die Strukturen des Beklagten zu erkennen. Gerade
weil es sich bei dem Beklagten um einen eingetragenen Berufsverein für das
Energie- und Wasserfach handelte, musste sich für die Rechtsvorgängerin der
Klägerin die nahe liegende Möglichkeit aufdrängen, dass es sich bei der Beklagten
gerade nicht um ein Unternehmen i. S. von § 2 UStG handelte. Jedenfalls konnte
die Rechtsvorgängerin der Klägerin vor diesem Hintergrund nicht erwarten, von
der Beklagten über die rechtlichen Folgen des Geschäftes beraten zu werden
und auf die Verfehlung möglicher eigener umsatzsteuerrechtlicher Ziele hingewiesen
zu werden. Die Parteien standen nicht in einem Über- und Unterordnungsverhältnis,
sondern traten sich als gleichberechtigte Partner gegenüber. Bei der Überprüfung
des Vertrages mit der gebotenen eigenüblichen Sorgfalt hätte der Klägerin von
vornherein auffallen können, dass ihre, dem Beklagten freilich nicht offen
gelegten, eigenen umsatzsteuerrechtlichen Erwartungen nicht zu erreichen waren.
Die von der Klägerin erstrebte Anpassung der vereinbarten Grundmiete auf den
Betrag der nach dem Wortlaut des Vertrages geschuldeten Bruttomiete begegnet
schließlich deshalb durchgreifenden Bedenken, weil die Klägerin mit der Berufungsbegründung
selbst geltend macht (Bl. 360 d. A.), dass die ursprüngliche Vermieterin kalkuliert
habe, einen erheblichen Teil der gezahlten Mehrwertsteuer als Vorsteuer gegenüber
dem Finanzamt geltend machen zu können. Bei dieser Sachlage würde die Klägerin
durch die begehrte Vertragsanpassung besser gestellt als im Falle einer wirksamen
Vorsteuerabzugsberechtigung. Obgleich die Klägerin auch auf diesen Gesichtspunkt
mit Verfügung vom 28. Juli 1999 hingewiesen worden ist, hat sie ihr Vorbringen
nicht ergänzt und insbesondere nicht konkret zu der Höhe des von der von ihrer
Rechtsvorgängerin erstrebten Vorsteuerabzugs vorgetragen. Vor diesem Hintergrund
kann dahin-
stehen, ob die Klägerin mit dem Schriftsatz vom 10. September 1999 ihr diesbezügliches
Vorbringen ganz fallen gelassen hat und lediglich noch die unerheblichen Behauptungen
zu ihren eigenen umsatzsteuerrechtlichen Zielen anlässlich des Erwerbs der
Immobilie von der Rechtsvorgängerin aufrecht erhalten will.
2. Die Berufung zur Widerklage hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.
Der von dem Landgericht zuerkannte Anspruch des Beklagten auf Rückzahlung der
an die Klägerin in der Zeit vom 26. Juni 1992 bis zum 31. Januar 1996 entrichteten
Mehrwertsteuerbeträge in Höhe von insgesamt 116.800,67 DM (1992: 14.742,42 DM;
1993: 33.477,36 DM; 1994: 33.477,36 DM; 1995: 27.897,80 DM + 4.803,82 DM; 1996:
2.401,91 DM) ist lediglich in Höhe eines Teilbetrages von 3.893,36 DM nicht
begründet.
Wegen des Mehrbetrages in Höhe von 112.907,32 DM beruht der Anspruch auf § 812
Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die von der Klägerin vereinnahmten Umsätze aus der
Vermietung der streitbefangenen Räume an den Beklagten waren mit einem Anteil
von 29/30 umsatzsteuerfrei, sodass die Mehrwertsteuerzahlung in Höhe eines
Teilbetrages von 112.907,32 DM ohne Rechtsgrund geleistet worden sind. Von
1/30 war die Optionsausübung durch die Klägerin jedoch wirksam, sodass die
restlichen Mehrwertsteuerzahlungen in Höhe von 3.893,35 DM von der Beklagten
geschuldet waren.
Ohne Erfolg hält die Klägerin der Widerklageforderung entgegen, dass sie die
von der Beklagten entrichteten Mehrwertsteuerbeträge an das Finanzamt weitergeleitet
habe. Zwar hat das Finanzamt ####### für Körperschaften in der amtlichen Auskunft
vom 8. Oktober 1999 bestätigt, dass der streitbefangene die anerkannte Vorsteuer
von 1/30 des Mietzinses übersteigende
Mehrbetrag an das Finanzamt abgeführt worden ist. Dies kommt auch in der Bestätigung
der Angestellten der Klägerin, #######, vom 27. September 1999 zum Ausdruck.
Indessen ist die Klägerin wegen der an sie zu Unrecht geleisteten Mehrwertsteuerzahlungen
nicht schon deshalb entreichert, weil sie einen gleichhohen Betrag an das Finanzamt
abgeführt hat. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass die Bereicherung grundsätzlich
auch dann nicht gemäß § 818 Abs. 3 BGB weggefal