Urteil des OLG Celle vom 26.05.2004
OLG Celle: erwerb, ersatzbeschaffung, aufwand, verkehrswert, grundstück, zustand, einfamilienhaus, anwaltskosten, schlechterfüllung, vollstreckung
Gericht:
OLG Celle, 03. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 3 U 263/03
Datum:
26.05.2004
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 249, BGB § 251 Abs. 2 S. 1
Leitsatz:
Besteht der als Naturalrestitution zu leistende Schadensersatz im Rückerwerb eines Grundstücks,
sind die hierfür erforderlichen Aufwendungen auch dann nicht unverhältnismäßig im Sinne von § 251
Abs. 2 S.1 BGB, wenn sie den Verkehrswert des Grundstücks deutlich (hier: 26 %) übersteigen.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Urteil
3 U 263/03
9 O 437/01 Landgericht Hannover Verkündet am
26. Mai 2004
#######,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
#######,
Klägerin und Berufungsklägerin,
Prozessbevollmächtigte:
#######
gegen
#######,
Beklagter und Berufungsbeklagter,
Prozessbevollmächtigte:
#######
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 28. April 2004 unter
Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht ####### sowie der Richter am Oberlandesgericht
####### und ####### für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. September 2003 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des
Landgerichts Hannover teilweise geändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 61.775,31 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über
dem Basiszinssatz seit dem 20. Februar 2001 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 3 %, der Beklagte 97 %; die Kosten des
Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung der Klägerin gegen
Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung 10 % übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit
nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, die die jeweils zu vollstreckende Forderung um 10 %
übersteigt.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen Schlechterfüllung eines zwischen den Parteien geschlossenen
anwaltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (pVV i. V. m. § 675 BGB) auf Schadensersatz in Anspruch.
Die Klägerin war zu 1/2 Erbin nach ihrem am 2. August 1998 verstorbenen Ehemann. Weitere Erben waren mit einer
Quote von jeweils 1/6 die beiden gemeinsamen Töchter der Klägerin und des Erblassers sowie - ebenfalls mit 1/6 -
eine Tochter des Erblassers aus einer vorangegangenen Ehe. Wesentlicher Bestandteil der Erbmasse war ein von
der Klägerin mit den beiden gemeinsamen Töchtern bewohntes Hausgrundstück in S.. Da über die Höhe einer der
Tochter des Erblassers aus erster Ehe zu zahlenden Abfindung keine Einigkeit erzielt werden konnte, kam es auf
Antrag dieser zur Teilungsversteigerung des Grundstücks. Die Klägerin, die das Grundstück ersteigern wollte,
beauftragte den Beklagten, mit ihr den Versteigerungstermin am 29. Juni 2000 beim Amtsgericht wahrzunehmen.
Dem Beklagten war jedoch die gesetzliche Regelung, durch die die sogenannte „Bieterstunde“ auf eine halbe Stunde
verkürzt ist, nicht bekannt. Er erschien daher mit der Klägerin im Versteigerungstermin erst, nachdem dem Zeugen
B., einem Immobilienmakler, für ein Bargebot von 10.000 DM zuzüglich Übernahme der bestehenden Belastungen
von insgesamt 291.501 DM der Zuschlag erteilt worden war.
In der Folgezeit verhandelte die Klägerin zunächst unter Mithilfe des Beklagten, ab September 2000 unter
Einschaltung ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten mit dem Zeugen B. über einen Rückerwerb des
Hausgrundstücks; der Kaufvertrag kam am 30. November 2000 zu einem Barpreis von 251.499 DM bei Übernahme
der bestehenden Belastungen zustande. Darüber hinaus hatte nach dem Inhalt des Vertrages die Klägerin dem
Zeugen B. eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 11.830 DM zu zahlen.
Ersatz dieser Kosten sowie die Erstattung gezahlter Grunderwerbssteuern und Anwaltskosten für die Einschaltung
der jetzigen Prozessbevollmächtigten beansprucht die Klägerin von dem Beklagten. Insgesamt hat sie ihren
Schaden in erster Instanz mit 143.954,02 EUR beziffert.
Das Landgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zum Wert des Hausgrundstücks, den der Sachverständige
mit 430.000 DM ermittelt hat, sowie auf der Grundlage der Bekundungen des als Zeugen vernommenen Maklers B.,
der erklärt hat, er hätte sein Bargebot von 10.000 DM im Versteigerungstermin nicht weiter erhöht, der auf
Schadensersatz gerichteten Klage nur teilweise stattgegeben. Der - dem Grunde nach zu bejahende -
Schadensersatzanspruch der Klägerin finde, so das Landgericht, seine Grenze im objektiven Wert des
Hausgrundstücks. Soweit die Klägerin für den Rückerwerb vom Zeugen B. mehr als den objektiven Wert gezahlt
habe, handele es sich um die Befriedigung eines Affektionsinteresses, die schadensrechtlich keine
Berücksichtigung finden könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den
Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 61.775,31 EUR. Sie
vertritt die Auffassung, die Höhe des ihr zustehenden Schadensersatzes sei nicht auf den objektiven Wert des
Hausgrundstücks begrenzt. Der Beklagte sei nach den Grundsätzen der Naturalrestitution vielmehr verpflichtet, ihr
die Aufwendungen zum Rückerwerb des Hauses in voller Höhe zu erstatten, ebenfalls die von ihr gezahlte
Nutzungsentschädigung sowie die entstandenen Grunderwerbsteuern und Anwaltskosten.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin weitere
61.775,31 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Februar 2001 zu
zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
sowie hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend, bei geschickter und nachdrücklicher geführten
Verhandlungen wäre die Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises mit dem Zeugen B. möglich gewesen.
Unabhängig hiervon seien die von der Klägerin aufgewandten Mittel zum Rückerwerb des Grundstücks
unverhältnismäßig i. S. v. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf vollständigen Ausgleich des
Schadens, der ihr durch die vom Beklagten verschuldete Versäumung des Versteigerungstermins entstanden ist.
1. Der Beklagte hat - was zwischen den Parteien außer Streit steht - die ihm gegenüber der Klägerin aus dem
Mandatsverhältnis bestehenden Pflichten verletzt. Der Beklagte war von der Klägerin beauftragt, mit dieser am
Versteigerungstermin teilzunehmen, um das Hausgrundstück, in dem sie selbst mit ihren beiden Kindern wohnte,
ersteigern zu können. In Unkenntnis der Gesetzeslage, nach der die sogenannte „Bieterstunde“ gemäß § 73 Abs. 1
Satz 1 ZVG lediglich noch 30 Minuten beträgt, ist der Beklagte mit der Klägerin erst nach Beendigung der
Bieterstunde erschienen; zu diesem Zeitpunkt hatte der Zeuge B. bereits bei einem Bargebot von 10.000 DM den
Zuschlag für das Grundstück erhalten.
2. Der Beklagte ist aufgrund der Schlechterfüllung des ihm erteilten Auftrags verpflichtet, der Klägerin den sich
hieraus ergebenden Schaden zu ersetzen. Wiederherzustellen ist der wirtschaftliche Zustand, der ohne das
schädigende Ereignis bestehen würde (BGH NJW 1985, 793), wobei die hypothetische Weiterentwicklung des
früheren Zustandes zu berücksichtigen ist.
Aufgrund der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Zeuge B., der für das
Hausgrundstück im Versteigerungstermin bei einem Bargebot von 10.000 DM den Zuschlag erhielt, sein Bargebot
nicht erhöht hätte. Die gegen die Richtigkeit dieser Bekundungen des Zeugen B. sowie seine Glaubwürdigkeit im
Berufungsverfahren vorgebrachten Gründe rechtfertigen keine erneute Vernehmung des Zeugen; insbesondere lässt
sich aus dem Umstand, dass der Zeuge B. nach Erwerb des Objekts gegenüber der Klägerin einen nicht nur
erheblich über seinem eigenen Einstandspreis, sondern auch einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden
Kaufpreis durchgesetzt hat, nichts für die Annahme herleiten, B. Aussage sei falsch. Der Beklagte verkennt insoweit
die Interessenlage des Zeugen B., einem - wie er selbst ausführt - gewieften Immobilienmakler. Dieser hat, wie die
langwierigen, zunächst über mehrere Wochen vom Beklagten selbst geführten Verhandlungen über einen Rückkauf
des Hausgrundstücks belegen, die Situation der Klägerin, die als vorherige Miteigentümerin und Bewohnerin des
Objekts ein nachhaltiges Interesse am Erhalt und - nach der Teilungsversteigerung - Rückerwerb des Grundstücks
hatte, zutreffend erkannt und zu seinen Gunsten wirtschaftlich genutzt. Wäre die Klägerin im Versteigerungstermin -
neben dem Zeugen B. - als Bieterin aufgetreten, wäre für B. unmittelbar deutlich gewesen, dass für ihn eine günstige
Ersteigerung „gegen die Klägerin“ nicht möglich sein würde. Mangels anderer Interessenten wäre daher jeder
Versuch, selbst im Rahmen der Versteigerung zu günstigen Bedingungen den Zuschlag zu erlangen, um das
Grundstück dann zu einem höheren Preis der Klägerin anzudienen, für B. erkennbar aussichtslos gewesen. Ein
Mitbieten mit der Klägerin hätte dem Zeugen B. keine Möglichkeit zu einer gewinnbringenden Verwertung des
Objekts verschafft. Seine Aussage, er hätte für diesem Fall sein Bargebot nicht weiter erhöht, ist damit durchaus
nachvollziehbar.
3. Der Schaden der Klägerin, der darauf beruht, dass sie, statt das Hausgrund
stück im Wege der Teilungsversteigerung zu einem Bargebot von 10.001 DM zu erlangen, dieses durch den Kauf
vom Makler B. erwerben musste, beläuft sich auf insgesamt 139.863,20 EUR (275.548,63 DM). Der Klägerin steht
daher über den vom Landgericht zuerkannten Betrag hinaus ein Schadensersatzanspruch im Umfang von 61.775,31
EUR, wie er mit der Berufung geltend gemacht wird, zu.
a) Ohne die Pflichtverletzung des Beklagten wäre für die Klägerin ein Erwerb des Hausgrundstücks in der
Teilungsversteigerung zu einem Bargebot von 10.001 DM möglich gewesen. Unter Berücksichtigung der
bestehenden Belastungen von 291.501 DM hätte sich der Aufwand der Klägerin mithin auf insgesamt 301.502 DM
belaufen. Tatsächlich hat die Klägerin an den Zeugen B. 251.449 DM gezahlt sowie die bestehenden Belastungen
von 291.501 DM übernommen, mithin
543.000 DM gezahlt. Hieraus ergibt sich ein Schaden der Klägerin von 241.498 DM.
b) Als weitere Schadenspositionen sind zu berücksichtigen
die von der Klägerin ausweislich des vorliegenden Bescheides vom 12. Dezember 2000 gezahlte
Grunderwerbsteuer in Höhe von 8.802 DM; bei einem Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung wäre keine
Grunderwerbsteuer erhoben worden, wie sich aus der vom Landgericht eingeholten schriftlichen Auskunft des
Finanzamtes H. vom 17. Juni 2003 (Bl. 175 d. A.) ergibt;
die bei einem Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht entstandenen Notarkosten; diese belaufen sich
auf 2.287,98 DM;
die an den Makler B. gezahlte Nutzungsentschädigung in Höhe von 11.830 DM, resultierend aus einem Betrag von
täglich 70 DM Nutzungsentschädigung für insgesamt 169 Tage sowie
die Kosten der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin für deren Tätigkeit im Rahmen des Rückerwerbs des
Hausgrundstücks vom Makler B.; diese Kosten belaufen sich, berücksichtigt man, wie im Berufungsverfahren
beansprucht, neben der Geschäftsgebühr lediglich eine 7,5/10Besprechungsgebühr nach § 118 Abs. 1 Nr. 1 BRAGO
auf 9.130,65 DM.
4. Der sich aus den genannten Einzelpositionen ergebende, sich auf insgesamt 139.863,20 EUR belaufende
Schadensersatzanspruch der Klägerin ist in voller Höhe begründet. Die vom Landgericht vorgenommenen
Kürzungen, die darauf beruhen, dass das Landgericht insgesamt den Schadensersatzanspruch der Klägerin auf der
Grundlage eines Rückerwerbs des Grundstücks von 430.000 DM bemessen hat, sind nicht gerechtfertigt.
a) Gemäß § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Ersatzpflichtige berechtigt, den Gläubiger in Geld zu entschädigen, wenn
die eigentliche, aus § 249 Satz 1 BGB sich ergebende Verpflichtung zur Wiederherstellung eines wirtschaftlich
gleichwertigen Zustandes nur mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist. Wann dies der Fall ist, wann also
das Integritätsinteresse des Geschädigten ausnahmsweise hinter den wirtschaftlichen Interessen des Schädigers
zurückstehen muss, ist unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen (BGH NJW 1970, 1110; 1988, 689),
und zwar auch unter Einbeziehung immaterieller Gesichtspunkte zu ermitteln (dazu Oetker, NJW 1985, 345, 347f).
b) Für Schadensersatzansprüche nach § 633 Abs. 2 BGB, der den Werkunternehmer zur Verweigerung der
Mängelbeseitigung berechtigt, wenn diese einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert, hat die Rechtsprechung in
Einzelfällen, in denen die Wiederherstellungskosten die entstandene Wertminderung um ein Vielfaches überstiegen
(vgl. etwa OLG Hamm NJWRR 2001, 1390) die Berufung des Werkunternehmers auf die Unverhältnismäßigkeit
anerkannt, wenn der Aufwand des Unternehmers zur Mangelbeseitigung in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem
mit der Beseitigung der Mängel erzielbaren Erfolg führe.
c) Für das Schadensersatzrecht hat der Bundesgerichtshof bei der Abwicklung von Kraftfahrzeugschäden in
ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass
obgleich auch die Beschaffung eines Ersatzfahrzeugs einen Fall der Naturalrestitution darstellt - im Regelfall die zu
erwartenden Reparaturkosten den Zeitwert des beschädigten Fahrzeugs um 30 % übersteigen dürfen (vgl. BGHZ
115, 364, 368f). Dabei wird das sogenannte Prognoserisiko zusätzlich dem Schädiger auferlegt.
d) Unter Berücksichtigung dieser Umstände ist der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch,
der, soweit der Rückerwerb des Hausgrundstücks betroffen ist, der Höhe nach den im landgerichtlichen Verfahren
durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ermittelten Verkehrswert des Objekts, der 430.000 DM betrug,
um ca. 26 % übersteigt, in vollem Umfang erstattungsfähig. Die zur Wiedergutmachung des Schadens erforderlichen
Aufwendungen sind nicht unverhältnismäßig i. S. v. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB, zumal bei einem Vergleich der
Kosten, die durch den Rückerwerb des Gebäudes entstanden sind, zu denjenigen, die beim Erwerb eines
vergleichbaren Objekts zu erstatten wären, auch Umzugskosten, zudem evt. weitere Aufwendungen zur
Anschaffung passender Einrichtungsgegenstände zusätzlich zu berücksichtigen wären.
Soweit der Bundesgerichtshof, wie ausgeführt, bei der Regulierung von KfzSchäden dem Geschädigten einen
Anspruch auf Reparatur statt auf Naturalrestitution durch Ersatzbeschaffung auch in den Fällen zugesteht, in denen
die Wiederherstellungskosten die der Ersatzbeschaffung um bis zu 30 % übersteigen, beruht dies auf dem
Gesichtspunkt, dass die Reparatur des dem Geschädigten vertrauten Fahrzeugs dessen Integritätsinteresse
regelmäßig in stärkerem Maße zu befriedigen vermag als eine Ersatzbeschaffung. Deshalb stehe es mit den
Grundsätzen des Schadensrechts im Einklang, dass dem Geschädigten, der sich zu einer Reparatur entschließt und
diese durchführt, auch Kosten der Instandsetzung dann zuerkannt werden, wenn der Aufwand für die Reparatur die
einer Ersatzbeschaffung in Grenzen übersteigen (BGH, aaO, S. 367).
Diesen Gesichtspunkten ist im hier zu entscheidenden Fall besondere Bedeutung beizumessen. In weit aus
stärkerem Maße als bei der Beschädigung eines Pkws, der regelmäßig - als massenhaft industriell gefertigte Ware -
in nahezu gleicher Art vielfach auf dem Markt verfügbar ist, handelt es sich bei einem mit einem individuell
gestalteten Einfamilienhaus bebauten Hausgrundstück um einen nach Lage, Ausstattung, Einrichtung und Nutzung
nicht mehrfach verfügbaren Vermögensgegenstand. Am Erhalt eines solchen selbst bewohnten Einfamilienhauses
besteht ein herausragendes Integritätsinteresse, das durch den Kauf eines anderen - wenn auch dem Verkehrswert
nach gleichen - Objekts im Regelfall schon deshalb nicht vollständig ausgeglichen wird, weil hiermit die Nachteile,
die sich durch den notwendigen Umzug und die Neueinrichtung in persönlicher Hinsicht ergeben, nicht berücksichtigt
werden. Dieses Integritätsinteresse am eigenen Haus ist als besonderer Wert nicht nur im allgemeinen Bewusstsein
verankert, sondern über die von der Verfassung gewährte Eigentumsgarantie hinaus in verschiedenen gesetzlichen
Regelungsbereichen anerkannt: So gehört das selbstgenutzte Einfamilienhaus zum Schonvermögen nach dem
Bundessozialhilfegesetz; der Bau und Erwerb eines Hauses werden steuerlich in vielfältiger Weise staatlich
gefördert.
Bei der gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen gebührt daher dem Integritätsinteresse der Klägerin
Vorrang vor dem Interesse des Schädigers an einer Begrenzung seiner Ersatzpflicht. Der Beklagte hat der Klägerin
die Aufwendungen zu erstatten, die erforderlich sind, um den Zustand herzustellen, der ohne das schädigende
Ereignis bestehenden würde.
5. Auch die weiteren gegen die Höhe des Schadensersatzanspruchs geltend gemachten Einwendungen des
Beklagten greifen nicht durch.
a) Da die Klägerin berechtigt war, den Rückerwerb des Hausgrundstücks durchzusetzen, ist der Beklagte auch
verpflichtet, die von der Klägerin für die Nutzung des Gebäudes bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu
zahlende Entschädigung in vollem Umfang zu erstatten. Über die allgemeine Behauptung hinaus, die Klägerin habe
das Haus zu spät und zu teuer erworben, sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die den gegenüber der Klägerin
erhobenen Vorwurf, diese habe gegen ihre Pflicht zur Schadensminderung verstoßen, rechtfertigen könnten. Der
Beklagte selbst hat zunächst über mehrere Wochen hinweg die Verhandlungen mit dem Makler B. geführt, ohne mit
diesem zu einer günstigeren Einigung zu kommen. Der vom Beklagten zu substantiierende und gegebenfalls zu
beweisende Vorwurf, die Klägerin habe das Haus zu spät und zu teuer zurückerworben, ist daher nicht gerechtfertigt.
b) Die Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten, um die außergerichtlichen Verhandlungen mit dem
Zeugen B. betreffend den Rückerwerb des Grundstücks zu führen, war erforderlich. Richtig ist zwar, dass im
Regelfall schon wegen der Betreuung durch den amtierenden Notar beim Kauf eines Grundstücks die zusätzliche
Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich ist. Der normale Grundstückskaufvertrag ist jedoch mit dem hier
vorliegenden Sachverhalt, bei dem es vorrangig auch darum ging, die Verhandlungen mit dem Makler B. so zu
führen, dass die aufgrund des abzuschließenden Kaufvertrages entstehenden Kosten im nachfolgenden
Schadensersatzprozess als erstattungsfähig anerkannt wurden, nicht zu vergleichen. Die Schwierigkeit der hierbei
auftretenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen ging weit über das hinaus, was üblicherweise beim Abschluss
eines Grundstückskaufvertrages zu beachten ist. Die Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten der
Klägerin in die Verhandlungen mit dem Makler B. waren daher erforderlich; die entstandenen Kosten sind zutreffend
und in angemessener Höhe abgerechnet.
c) Unstreitig erstattungsfähig sind die für den Rückerwerb entstandenen Notarkosten in Höhe von 2.287,98 DM sowie
die von der Klägerin gezahlte Grunderwerbsteuer, die sich, wie aus dem vorgelegten Steuerbescheid erkennbar, auf
8.802 DM beläuft.
Insgesamt ergibt sich damit ein über den vom Landgericht zuerkannten Schaden hinausgehender Erstattungsbetrag
in Höhe von 61.775,31 EUR.
III.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB, die Kostenentscheidung aus §§ 91, 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen die
Revision zuzulassen ist, sind nicht gegeben. Die Entscheidung des Senats betrifft einen ungewöhnlich gelagerten
Einzelfall.
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ist wegen Urlaubs gehindert zu unterschreiben
#######