Urteil des OLG Celle vom 05.05.2004
OLG Celle: grundstück, präsident, beurkundung, gebühr, gebäude, kaufvertrag, bauwerk, baukosten, verkehrswert, einfamilienhaus
Gericht:
OLG Celle, 08. Zivilsenat
Typ, AZ:
Beschluss, 8 W 119/04
Datum:
05.05.2004
Sachgebiet:
Normen:
KOSTO § 19, KostO § 21, KOSTO § 156
Leitsatz:
1. Die Regelung des § 21 Abs. 1 KostO, wonach bei Bestellung eines Erbbaurechts der Wert achtzig
vom Hundert des Werts des belasteten Grundstücks beträgt, ist auf den Fall der Aufhebung und
Löschung eines Erbbaurechts nicht anwendbar.
2. Kauft der Erbbauberechtigte, der in Ausübung des Erbbaurechts ein Gebäude auf dem Grundstück
errichtet hat, später das Grundstück ganz oder teilweise dazu und wird von ihm in dem notariellen
Kaufvertrag zugleich die Löschung des Erbbaurechts bewilligt, so bemißt sich gem. § 19 Abs. 2
KostO der Geschäftswert für die Löschung des Erbbaurechts grundsätzlich allein nach dem Wert des
errichteten Bauwerks. Der anteilige Wert des Grundstücks ist dagegen nicht zusätzlich
zugrundezulegen, sondern wird ausschließlich für den Geschäftswert des Kaufvertrages über den
Grundbesitz berücksichtigt.
Volltext:
8 W 119/04
16 T 6/03 Landgericht Hannover
B e s c h l u s s
In der Notarkostenbeschwerdesache
betreffend die Kostenrechnung des Notars #######, #######,
vom 15. Mai 2002 zu UrkundenNr. #######
Beteiligte:
1. #######,
2. #######,
Kostenschuldner, Beschwerdeführer und Gegner der weiteren Beschwerde,
3. #######,
Beschwerdegegner und Führer der weiteren Beschwerde,
Verfahrensbevollmächtigte:
#######,
hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######,
den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Oberlandesgericht ####### auf die weitere
Beschwerde des Notars vom 18. März 2004 gegen den Beschluss der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover
vom 10. Februar 2004 am 5. Mai 2004 beschlossen:
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 145,95 EUR festgesetzt.
G r ü n d e
1.
Mit notariellem Vertrag des Beschwerdegegners (i.F.: der Notar) vom 28. Februar 2002 zur URNr. ####### (Bl. 19 -
30 d.A.) veräußerte die ####### ####### eine Teilfläche von 510 qm des 1.195 qm großen und im Grundbuch des
Amtsgerichts ####### von ####### Blatt ####### verzeichneten Grundbesitzes (#######) an die Beschwerdeführer
zum Preis von 86.485,80 EUR (= 169,58 EUR/m²). Die verkaufte Teilfläche ist bebaut mit einem Einfamilienhaus,
die Restfläche ist unbebaut. Das gesamte Grundstück war belastet mit einem Erbbaurecht zugunsten des am 16.
Oktober 2001 verstorbenen #######, das aufgrund Erbauseinandersetzungsvertrag vom 12. Januar 2002 auf die
Beschwerdeführerin zu 2) übertragen worden war. In Ziff. 3 des notariellen Kaufvertrages bewilligte die
Beschwerdeführerin zu 2) die Löschung des Erbbaurechts.
Der Notar erstellte am 15. Mai 2002 eine Kostenrechnung, die u.a. folgende Positionen enthält (Bl. 17f. d.A.):
„Geschäftswert
a) Kaufvertrag 86.146,64 EUR
b) Aufhebung des Erbbaurechts
1.195 m² x 169,58 EUR =
202.648,10 EUR, davon 80% = 162.118,48 EUR,
zuzüglich Gebäudewert = 34.256,56 EUR,
zusammen = 196.375,04 EUR
gemäß § 19 II KostO
zu a) 20/10 Gebühr für die Beurkundung der Ver 384,00 EUR
lautbarung §§ 141, 32, 36 II KostO
zu b) 5/10Gebühr für Beurkundung des 178,50 EUR
Löschungsantrages (Aufhebung des Erbbaurechts)
§§ 141, 32, 38 II Nr. 5a KostO
Dokumentenpauschale §§ 141, 32, 136 Abs. 1 Nr. 1, 19,50 EUR
152 Abs. 1 KostO
Entgelt für Postdienstleistungen 7,80 EUR
§§ 141, 32, 152 II 1 a und b KostO
Mehrwertsteuer 16% 94,37 EUR
684,17 EUR.“
Der Präsident des Landgerichts Hannover beanstandete die Berechnung des Geschäftswertes für die Löschung des
Erbbaurechts und vertrat die Ansicht, maßgebend für das Erbbaurecht sei allein der Verkehrswert des errichteten
Gebäudes ohne die Berücksichtigung von Grund und Boden (Bl. 5f. d.A.). Mit Schreiben vom 2. Oktober 2002 wies
der Präsident des Landgerichts Hannover den Notar an, Kostenbeschwerde beim Landgericht einzulegen (Bl. 14f.
d.A.). Zu dieser weisungsgemäß eingelegten Beschwerde nahm der Präsident des Landgerichts mit Schriftsatz vom
5. Juni 2003 Stellung und hat die Ansicht vertreten, bei der Löschung eines Erbbaurechts komme es nur auf den
Wert des Bauwerks ohne Berücksichtigung des Grund und Bodens an (Bl. 38 - 43 d.A.).
Mit Beschluss vom 10. Februar 2004 hat das Landgericht die Kostenrechnung des Notars dahin geändert, dass der
Gegenstandswert für die Beurkundung des Löschungsantrages nur 34.256,56 EUR beträgt und mithin eine 5/10
Gebühr nach
§§ 141, 32, 38 II Nr. 5a KostO nur in Höhe von 51, EUR angefallen ist, so dass sich zuzüglich der unverändert
gebliebenen Positionen sowie anteiliger Mehrwertsteuer statt der ursprünglich abgerechneten 684,17 EUR nur noch
ein Betrag von
536,27 EUR ergibt (Bl. 48f. d.A.). Zur Begründung hat es in vollem Umfang auf die Stellungnahme des Präsidenten
des Landgerichts Hannover vom 5. Juni 2003 verwiesen. Ferner hat es wegen grundsätzlicher Bedeutung der zur
Entscheidung stehenden Frage die weitere Beschwerde zugelassen. Der Präsident des Landgerichts Hannover hat
den Notar mit Schreiben vom 16. März 2004 angewiesen, gegen diesen Beschluss weitere Beschwerde einzulegen
(Bl. 59 d.A.). Dem ist der Notar mit Schriftsatz vom 18. März 23004 nachgekommen (Bl. 54 - 58 d.A.). Er beantragt,
den Beschluss des Landgerichts Hannover vom 10. Februar 2004
aufzuheben und die Kostenrechnung des Notars #######
vom 15. Mai 2003 über 684,22 EUR zur UrkundenNr. #######
zu bestätigen.
Er vertritt die Ansicht, bei der Löschung des Erbbaurechts sei nicht nur der Gebäudewert, sondern auch 80% des
Grundstückswertes in Ansatz zu bringen. Dieser in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Meinung habe er sich
an
schließen dürfen.
2.
Die weitere Beschwerde ist infolge Zulassung durch das Landgericht statthaft
(§ 156 Abs. 2 S. 2, Abs. 6 S. 1 KostO). Sie ist auch form und fristgerecht eingelegt (§ 156 Abs. 2 S. 1, Abs. 4 S. 1
KostO). Sie ist jedoch unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung auf keiner Gesetzesverletzung beruht (§
156 Abs. 2 S. 4 KostO).
Zutreffend ist der Notar zunächst davon ausgegangen, dass der Grundstückskaufvertrag sowie die Löschung des
Erbbaurechts gegenstandsverschiedene Erklärungen im Sinne des § 44 Abs. 2 KostO sind (Assenmacher/Mathias,
KostO, 15. Aufl., „Erbbaurecht“ Anm. 7; Mümmler, JurBüro 1993, 15; a.A. Korintenberg, KostO, 15. Aufl., § 44 Rdnr.
57). Mit dem reinen Hinzukauf von Grund und Boden durch den Erbbauberechtigten ohne gleichzeitige Löschung des
Erbbaurechts geht nämlich trotz Personenidentität das Erbbaurecht nicht unter, sondern besteht als
Eigentümererbbaurecht weiter, über das später selbständig verfügt werden kann.
Die Kostenordnung enthält keine spezielle Regelung für die Berechnung des Geschäftswertes der
Löschungsbewilligung für die Aufhebung eines Erbbaurechts.
§ 21 Abs. 1 S. 1 KostO bestimmt lediglich, dass bei der Bestellung eines Erbbaurechts der Wert achtzig vom
Hundert des Werts des belasteten Grundstücks beträgt. Eine für Rechnung des Erbbauberechtigten erfolgte
Bebauung des Grundstücks bleibt bei der Ermittlung des Grundstückswerts außer Betracht (§ 21 Abs. 1 S. 1 Kost).
Angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts dieser Regelung sowie einem Umkehrschluss zu § 21 Abs. 2 und 3
KostO, die Bestimmungen für die Begründung sowie die Aufhebung von Wohnungseigentum und von
Wohnungserbbaurechten enthalten, besteht Einigkeit darüber, dass § 21 Abs. 1 S. 1 KostO für die Aufhebung eines
Erbbaurechts nicht eingreift (OLG Frankfurt DNotZ 1978, 117; Korintenberg, § 21 Rdnr. 36; Assenmacher/Mathias,
„Erbbaurecht“ Anm. 8; Rohs/Wedewer, KostO, § 21 Rdnr. 10; Mümmler, JurBüro 1984, 32).
Für die Beurkundung der Aufhebung des Erbbaurechts ist vielmehr auf die allgemeine Regelung des § 19 Abs. 2
KostO zurückzugreifen, die über § 77 Abs. 1 KostO auch für das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht gilt (je
a.a.O.; ferner LG Bonn Rpfleger 2003, 48). Hiernach ist bei der Bewertung von Grundbesitz der letzte Einheitswert
maßgebend, der zur Zeit der Fälligkeit der Gebühr bereits festgestellt ist, sofern sich nicht aus dem Inhalt des
Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten
ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt.
Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, dass jedenfalls in dem Fall, in dem - wie hier - der
Erbbauberechtigte das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück ganz oder teilweise dazukauft, für den Wert des
Erbbaurechts allein der Wert eines errichteten Bauwerks, nicht dagegen zusätzlich der anteilige Wert des
Grundstücks zugrundezulegen ist (OLG Frankfurt, a.a.O.; Waldner, Kostenordnung für Anfänger, Rdnr. 162;
Rohs/Wedewer, § 77 Rdnr. 5; Mümmler, JurBüro 1984, 32; anders aber ders. in JurBüro 1984, 32, sowie
Assenmacher/Mathias, „Erbbaurecht“ Anm. 8, die auf den Wert des Bauwerkes zuzüglich 80% des
Grundstückswertes abstellen). Lediglich in dem Fall, in dem ein Bauwerk auf dem Grundstück noch nicht errichtet
ist, ist es möglich, den Grundstückswert selbst heranzuziehen (vgl. LG Bonn, Rohs/Wedewer, a.a.O.).
Der gesetzliche Inhalt des Erbbaurechts besteht darin, ein Grundstück in der Weise zu belasten, dass demjenigen,
zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der
Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Dieses Recht konkretisiert sich im Falle
der Bebauung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks im Verkehrswert des von dem Berechtigten
errichteten Bauwerks. Ein Grund dafür, zusätzlich noch - wie bei der Bestellung des Erbbaurechts - 80% des Wertes
des belasteten Grundstücks hinzuzurechnen, besteht demgegenüber nicht. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass
in den Fällen des Zukaufs des Grund und Bodens durch den Erbbauberechtigten, der das Erbbaurecht durch die
Errichtung des Bauwerks ausgenutzt hat, der Grundstücksanteil faktisch doppelt in Ansatz gebracht wird, nämlich
zum einen bei der Bewertung des Geschäftswertes für den Grundstückskauf und zum anderen bei der damit
verbundenen Bewertung der Aufhebung des Erbbaurechts.
Auch für den Fall des Vorkaufsrechts an einem Erbbaurecht, bei dem gem. § 20 Abs. 2 KostO in der Regel der halbe
Wert der Sache anzunehmen ist, geht der Senat davon aus, dass als „Wert der Sache“ die voraussichtlichen
Baukosten für das zu errichtende Gebäude maßgeblich sind, nicht dagegen noch zusätzliche Anteile des reinen
Grundstückswertes (Beschlüsse des Senats vom 11. Oktober 2001 - 8 W 375/01 , in: ZNotP 2002, 323; vom 20.
März 1961 - 8 Wx 28/60 , in: DNOtZ 1962, 45, 47; und vom 4. Oktober 1959 - 8 Wx 5/59 , in: DNOtZ 1960, 51, 52;
Waldner, Rdnr. 154; weitergehend BayOblG DNotZ 1984, 113, 115f.; Assenmacher/Mathias, „Erbbaurecht“ Ziff.
1.2.7; Rohs/Wedewer, § 21 Rdnr. 5, S. 6, die zusätzlich noch auf den Grundstückswert abstellen).
Eine Ausnahme von diesem Abstellen auf den Wert des errichteten Bauwerkes bei der Bemessung des Wertes des
zu löschenden Erbbaurechts wird allenfalls dann in Betracht kommen können, wenn ein eklatantes Mißverhältnis
zwischen dem Wert des errichteten Bauwerkes sowie dem wirtschaftlich ausnutzbaren Wert des Erbbaurechts
besteht. Wird also etwa ein wertvolles Grundstück, das eine umfassende bauliche Nutzung erlaubt, baulich nur
geringwertig ausgenutzt, z.B. durch eine Garage o.ä., so ist es gerechtfertigt, in derartigen Fällen zusätzlich auf den
anteiligen Wert von Grund und Boden bei der Löschung abzustellen, weil hier der Wert des Erbbaurechts durch die
anzusetzenden Baukosten nicht erschöpft ist. Ein derartiges krasses Mißverhältnis liegt hier indessen nicht vor,
auch wenn der Gebäudewert hinter dem des Grund und Bodens deutlich zurückbleibt. Der Gebäudewert des auf der
verkauften Teilfläche befindlichen Einfamilienhaus beträgt 34.256,56 EUR, der Wert des Grund und Bodens der mit
dem Erbbaurecht belasteten Fläche liegt bei insgesamt 202.648,10 EUR (= 1.195 m² x 169,58 EUR). 80% dieses
Grundstückswertes betragen 162.118,48 EUR.
Hierbei muss indessen berücksichtigt werden, dass es vorliegend gerade nicht nur
um die Aufhebung und Löschung des Erbbaurechts geht, sondern wirtschaftlich darum, das bestehende Grundstück
zu teilen und dem Erbbauberechtigten, der in Ausübung des Erbbaurechts eine Baulichkeit innehält, den Zukauf der
Teilfläche des Grund und Bodens zu ermöglichen, auf dem sich das errichtete Gebäude befindet. Ferner soll der
Grundstückseigentümer die andere Grundstückshälfte, die ebenfalls mit dem Erbbaurecht belastet ist, auf dem sich
aber keine Baulichkeiten befinden, unter Aufhebung des Erbbaurechts unbelastet zurückerhalten, um es sodann
selbst, z.B. durch Weiterverkauf, wirtschaftlich nutzen zu können.
Soweit bei der Veräußerung eines bestehenden Erbbaurechts, sofern kein Kauf mit dem gem. § 20 Abs. 1 KostO
sodann maßgeblichen Kaufpreis vorliegt, für die Wertermittlung neben dem Gebäudewert noch ein bestimmter Anteil
des Grundstücks - maximal 80% gem. § 21 Abs. 1 S. 1 KostO - bei der Wertermittlung im Rahmen des § 19 Abs. 2
KostO herangezogen wird (vgl. BayOblG DNotZ 1977, 688, 689f.; OLG Düsseldorf DNotZ 1975, 434; OLG Köln
DNotZ 1972, 507; Korintenberg, a.a.O., Rdnr. 6), kann offen bleiben, ob dem in dieser Allgemeinheit gefolgt werden
kann. Jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Teilung des Grundstücks, eines Verkaufs einer Teilfläche an den
Erbbauberechtigten sowie einer Aufhebung des Erbbaurechts am gesamten Grundstück erscheint es sachgerecht,
den Geschäftswert lediglich aus der Summe des Kaufpreises für die verkaufte Teilfläche sowie dem in Ausübung
des Erbbaurechts errechneten Gebäudewert zu bemessen. Für eine zusätzliche Heranziehung des
Rechtsgedankens des § 21 Abs. 1 KostO, der lediglich den Fall der erstmaligen Bestellung des Erbbaurechts betrifft
und bei dem der Wert der Baulichkeit außer Betracht zulassen ist, ist hier kein Raum. Anderenfalls würde dies zu
einem verhältnismäßig zu hohen Geschäftswert des Erbbaurechts führen (was vom BayOblG, a.a.O., 691, auch
ausdrücklich eingeräumt wird).
Es besteht schließlich auch kein sachlich gerechtfertigter Grund dafür, bei der Bestellung eines Erbbaurechts trotz
bereits erfolgter oder beabsichtigter Bebauung durch den Erbbauberechtigten, für die Bestimmung des
Geschäftswerts gem. § 21 Abs. 1 KostO lediglich 80% des Wertes des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen,
bei einer u.U. zeitlich nur kurze Zeit später folgenden Rückgängigmachung dieser Vereinbarung durch Aufhebung
und Löschung des Erbbaurechts dagegen sowohl den Gebäudewert als auch 80% des Grundstückswertes
heranzuziehen.
Der Notar kann sich schließlich nicht darauf berufen, er habe bei der Bewertung des zu löschenden Erbbaurechts
eine vertretbare Rechtsauffassung zugrundegelegt. Dies betrifft allein die Frage seines Rechtsverhältnisses zu
seiner vorgesetzten Dienstbehörde. Letztere ist zwar nicht befugt, dem Notar im Verfahren nach
§ 156 Abs. 5 und 6 KostO aufzuerlegen, eine bestimmte Rechtsansicht zu vertreten (BGH DNotZ 1988, 254, 255).
Das ist hier jedoch gar nicht erfolgt. Vielmehr hat der Präsident des Landgericht den Notar lediglich angewiesen,
weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts einzulegen, nicht dagegen, in diesem Verfahren eine
bestimmte Rechtsansicht zu vertreten. Demgegenüber folgt aus der Verpflichtung der Aufsichtsbehörde, von Amts
wegen die Kostenberechnungen der Notare zu überprüfen, zugleich die Befugnis, strittige Fragen einer
abschließenden Klärung zuzuführen, wobei die Einleitung des Verfahrens weder von dem Willen des Notars noch
dem des Kostenschuldners abhängen soll (BGGH, a.a.O., 256).
Gebühren und Auslagen werden in dem Verfahren, in dem der Notar durch die vorgesetzte Dienstbehörde
angewiesen wird, gegen die Entscheidung des Landgerichts die weitere Beschwerde zu einzulegen, nicht erhoben (§
156 Abs. 6 S. 3 KostO).
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