Urteil des OLG Celle vom 07.02.2003
OLG Celle: treu und glauben, schutzwürdiges interesse, sanierung, farbe, verwaltung, balkon, gestaltung, mehrheit, ergänzung, anfechtung
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Beschluß, 4 W 208/02
Datum:
07.02.2003
Sachgebiet:
Normen:
WEG § 22 Abs. 1, WEG § 14, WEG § 23 Abs. 2
Leitsatz:
1. In der Regel genügt zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, dass der
Gegenstand schlagwortartig bezeichnet wird.
2. Eine Balkonsanierung betrifft regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und kann von der
Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.
3. Die Entscheidung, die Fassade im Bereich der Balkone mit weißer Farbe zu streichen,
beeinträchtigt das Recht des nichtzustimmenden Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG
bestimmte Maß hinaus und muss deshalb nicht einstimmig ergehen.
Volltext:
4 W 208/02
4 T 33/02 Landgericht Hannover
70 II 102/02 Amtsgericht Hannover
B e s c h l u s s
In der Wohnungseigentumssache
#######
#######
#######
gegen
2. die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft
a) #######
b) #######
c) #######
d) #######
e) #######
f) #######
g) #######
h) #######
i) #######
#######
j) #######
k) #######
l) #######
m) #######
n) #######
o) #######
vertreten durch
3. den #######
#######
#######
#######
hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter
am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und
den Richter am Landgericht ####### am 7. Februar 2003 beschlossen:
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der
4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. September 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten der weiteren sofortigen Beschwerde
und die insoweit entstandenen außergerichtlichen Auslagen der Antragsgegner.
Gegenstandswert der weiteren sofortigen Beschwerde: 3.000 EUR.
G r ü n d e
I.
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ####### in #######.
Am 8. Februar 2001 wurde zu TOP 3 beschlossen, sämtliche Balkone der Anlage
zu sanieren. In dem Protokoll zur Wohnungseigentümerversammlung ist zu diesem
Beschlusspunkt festgehalten, dass der Sanierungsbedarf der Balkone bereits
im April des Vorjahres diskutiert worden sei. Nach einer Inaugenscheinnahme
habe festgestellt werden müssen, dass sämtliche Balkonkragplatten Putz- und
Betonabplatzungen aufwiesen und das die Moniereisen rosten würden. Im Hinblick
auf den Umfang der Sanierung wurde u. a. festgelegt, dass der Begehbelag auf
den Balkonen aus lose verlegten Betonplatten hergestellt werden solle. Ferner,
dass die Sanierungsarbeiten aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren
sei und von den Wohnungseigentümern eine Sonderzahlung erbracht werden müsse.
Der Beschluss wurde bei nur einer Enthaltung ohne Gegenstimmung angenommen.
Die Antragstellerin war mit anwesend.
Nachdem die Arbeiten begonnen und die Stemmarbeiten auf den Balkonen durchgeführt
waren, stellte das ausführende Bauunternehmen in Frage, dass die lose Verlegung
von Betonplatten aufgrund der geringen Höhe zu den Türschwellen der Balkontüren
technisch möglich sei. Deshalb wurde die Balkonsanierung erneut auf die Tagesordnung
gesetzt. In der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 11. März 2002 ist unter
TOP 3 als Beschlussthema die ´Sanierung der Balkone ####### - Auftragsabwicklung,
Umfang- und Finanzierung´ genannt.
Zu dem vorgesehenen TOP 3 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die
Verlegung von Fliesen bzw. Klinkerplatten im fest verlegten Mörtelbett. Ferner
wurde festgelegt, ´dass im Zuge der Sanierungsarbeiten ein weißer Anstrich
der Balkon-Innenwände´ erfolgen solle. Der vorangegangene Erstbeschluss zur
Balkonsanierung wurde ´ansonsten bestätigt´.
Am 4. Juli 2002 hat das Amtsgericht das Begehren der Antragstellerin, den Beschluss
der Eigentümerversammlung vom 11. März 2002 zu TOP 3 für ungültig zu erklären,
zurückgewiesen. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die dagegen
von der Antragstellerin eingelegte sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Dagegen wiederum wendet sich die Antragstellerin mit ihrer weiteren sofortigen
Beschwerde, wobei sie zur Begründung ihr Vorbringen vor dem Amts- und dem Landgericht
wiederholt und vertieft. Aus der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung
vom 11. März 2002 sei nicht ersichtlich gewesen, dass der bestandskräftige
Beschluss vom 8. Februar 2001 abgeändert werden sollte. Da die vorherige Beschlussfassung
bestätigt worden sei, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft erneut über die
Frage der Balkonsanierung beschlossen, womit die Bestandskraft des Erstbeschlusses
aufgehoben worden sei. Die durchgeführten Baumaßnahmen seien nicht mit den
Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung in Einklang zu bringen. Ihre zuvor
verlegten, hochwertigen Fliesen seien zerstört und durch minderwertige ersetzt
worden, wogegen sie Bodenbelege über die Instandhaltungsrücklagen mit zu finanzieren
habe, wo zuvor noch keine vorhanden gewesen seien. Die Entscheidung zur Farbauswahl
des Fassadenanstriches im Bereich der Balkone sei eine bauliche Veränderung
gewesen, die nur einstimmig hätte beschlossen werden können.
II.
1. Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG statthafte Beschwerde ist auch
zulässig.
a) Der Antragstellerin fehlte nicht das notwendige Rechtschutzbedürfnis, auch
wenn sie den Beschluss zum TOP 3 vom 11. März 2002 zugestimmt hätte, was sie
bestreitet. Denn das Anfechtungsrecht dient auch den Interessen der Gemeinschaft
an einer ordnungsgemäßen Verwaltung und nicht nur der Verfolgung von persönlichen
Interessen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rn. 102). Der jeweils
betroffene Wohnungseigentümer kann auch nicht daran gehindert sein, einer besseren
Erkenntnis nach Beschlussfassung nachzugehen und einen nicht rechtmäßigen Beschluss
der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten. Anhaltspunkte dafür, dass die
Antragstellerin mit ihrer Anfechtung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben
verstößt, sind nicht ersichtlich.
b) Mit dem Abschluss der Sanierungsarbeiten ist das Rechtsschutzbedürfnis der
Beklagten nicht entfallen, denn eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses
wäre nicht ohne Rechtsfolgen geblieben, weil die Antragstellerin ggf. die Rückgängigmachung
der angefochtenen Maßnahmen hätte verlangen können (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a. a. O., § 43 Rn. 98).
2. Die Beschwerde ist jedoch in der Sache erfolglos, weil der angefochtene
Beschluss nicht auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht, §§ 27 Abs. 1
Satz 1 FGG, 546 ZPO n. F..
a) Der angefochtene Beschluss vom 11. März 2002 ist nicht wegen eines formalen
Mangels gemäß § 23 Abs. 2 WEG ungültig. Zu Recht haben die Vorinstanzen erkannt,
dass die Bezeichnung zu TOP 3 in der Einladung zur Versammlung ausreichend
präzisiert war. Nach der Rechtsprechung des Senats (OLGR Celle 1996, 265) ist
es nicht erforderlich, dass der jeweilige Eigentümer aus der Ladung von vornherein
sämtliche Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkung eines
etwaigen Beschlusses in jeder Beziehung erkennen können muss. In der Regel
genügt deshalb auch eine schlagwortartige Bezeichnung (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a. a. O., § 23 Rn. 69). Nachdem die Sanierung der Balkone bereits rund ein
Jahr zuvor beschlossen worden war und mit den Sanierungsarbeiten bereits begonnen
war, konnte der angekündigte TOP nur auf eine Änderung oder Ergänzung der Baumaßnahme
abzielen. Mit der nachträglichen Beschlussfassung konnte die Antragstellerin
nicht überrascht werden.
Im Übrigen führt ein Verstoß gemäß § 23 Abs. 2 WEG nur dann zur Aufhebung des
Beschlusses, wenn die Beschlussfassung auf dem Einberufungsmangel beruht. Es
entspricht einhelliger Auffassung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O.,
§ 23 Rn.150, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen) und auch der Rechtsprechung
des Senats (a. a. O.,), dass eine Unwirksamkeit des Beschlusses dann nicht
gegeben ist, wenn er auch bei einer ordnungsgemäßen Einladung in gleicher Weise
gefällt worden wäre. Davon ist vorliegend auszugehen. Das technische Problem
der Bauausführung war den anwesenden Wohnungseigentümern plausibel dargestellt
worden. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beschlussfassung
anders ausgefallen wäre, wenn die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung
zu TOP 3 mit dem Zusatz versehen worden wäre, dass im Hinblick auf ein Detail
der Bauausführung technisch notwendige Änderungen zu diskutieren seien. Im
Hinblick auf die einfach zu beantwortende Frage, ob die Hausfassaden im Bereich
der Balkone mit der neutralen Farbe weiß zu streichen seien, waren längeren
Vorüberlegungen der Eigentümer nicht notwendig. Es sind keine Anhaltspunkte
dafür ersichtlich, dass bei einer präziseren Ankündigung des TOP eine andere
Farbe ausgewählt worden wäre.
b) Die Antragsgegnerin kann nicht erfolgreich einwenden, die durchgeführte
Beschlussfassung zur Balkonsanierung verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer
Verwaltung. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Antragstellerin bereits darauf
verwiesen, dass der Erstbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 8. Februar 2001
nicht gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG angefochten war, und deshalb auch gemäß
§ 23 Abs. 4 WEG auch für die Antragstellerin bindend ist.
Dieser Erstbeschluss musste nicht einstimmig ergehen und ist deshalb auch nicht
nichtig (vgl. BGHZ 145, 158). Denn er betraf lediglich eine Angelegenheit der
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. v.
§§ 22 Abs. 1, 21 Abs. 5 Ziffer 2, 21 Abs. 3 WEG. Nach der Rechtsprechung des
Senats gehören Balkonbrüstungen zwingend zum Gemeinschaftseigentum (OLGR 1996,
122). Ferner stehen auch nicht die Betonplatten und die Balkone als Teil der
Umfassungsmauer im Sondereigentum der Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a. a. O., § 5 Rn. 27, 30). Ausweislich des Protokolls zur Erstbeschlussfassung
bezogen sich die beschlossenen durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ausschließlich
auf diese Teile des Gemeinschaftseigentums. Es handelte sich auch um Instandsetzungsmaßnahmen,
die im Einzelnen im Protokoll zum Erstbeschluss festgehalten worden sind.
Durch die angefochtene Beschlussfassung vom 11. März 2002 sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft
die Fragen der Balkonsanierung und deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage
nicht neu entschieden worden. Damit ist der Erstbeschluss insoweit bestandskräftig
geblieben. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass diese Fragen
nach begonnener Bauausführung erneut zur Diskussion gestellt werden sollten.
Von einer Aufhebung des Erstbeschlusses durch einen nachfolgenden Zweitbeschluss
ist auch nur in Ausnahmefällen auszugehen (vgl. BGH NJW 1994, 1866). Der Erstbeschluss
war deshalb insoweit auch für die Antragstellerin verbindlich und konnte von
ihr durch die Anfechtung des Zweitbeschlusses nicht mehr zur Disposition gestellt
werden. Lediglich im Hinblick auf die Fragen der Art des Bodenbelags und des
Anstrichs der Fassaden im Bereich der Balkone ist der Erstbeschluss geändert
und ergänzt worden.
Im Übrigen entsprach die Sanierung sämtlicher Balkone - auch des zur Wohnung
der Antragstellerin gehörenden - den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Offensichtlich handelte es sich bei den festgestellten Feuchtigkeits- und Rostschäden
um ein allgemeines Problem. Hierzu ist im Versammlungsprotokolls ausdrücklich
festgehalten, dass bei sämtlichen Balkonen Mängelerscheinungen festgestellt
worden seien und das Problem bereits seit geraumer Zeit diskutiert werde. Selbst
wenn der Balkon der Antragstellerin als einziger noch keine sichtbaren Schäden
aufgewiesen hätte, wie von ihr behauptet, wäre eine Sanierung gleichwohl sinnvoll
gewesen, weil mit vergleichbaren sichtbaren Mängelerscheinungen früher oder
später hätte gerechnet werden müssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste
nicht ernsthaft in Betracht ziehen, dass der Balkon der Antragstellerin von
den beschriebenen Mängelerscheinungen verschont bleiben würde, weil er in gleicher
Weise konstruiert und gebaut worden ist, wie die übrigen. Es wäre auch in betriebwirtschaftlicher
Hinsicht wenig sinnvoll gewesen, einen Balkon von der Gesamtsanierung auszusparen,
um dann dessen Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt kostenaufwendiger nachholen
zu müssen.
Die Antragstellerin hätte auch nicht erfolgreich einwenden können, dass der
von ihr verlegte Bodenbelag notwendigerweise abgenommen werden musste. Es fiel
in ihre Risikosphäre, wenn sie das ihr zur Verfügung stehende Gemeinschaftseigentum
mit einem relativ wertvollen Belag kostenaufwendig ausgestaltet. Denn es ist
damit zu rechnen, dass es über kurz oder lang an einigen Bauteilen, auch an
den Balkonen, zu Sanierungsbedarf kommen kann. Die Antragstellerin wäre nicht
befugt gewesen, der Gemeinschaft den zur Reparatur notwendigen Zugang zum Gemeinschaftseigentum
zu verwehren, der nur durch ein Aufstemmen der verlegten Fliesen möglich war,
weil sie aufgrund ihrer individuellen Entscheidung sich für eine aufwendige
Gestaltung ihres Balkons entschieden hatte. Die übrigen Miteigentümer waren
auch nicht verpflichtet, der Antragstellerin hierfür einen Ausgleich zu gewähren,
weil sie auf die individuelle Gestaltung der Balkone keinen Einfluss hatten.
Ob die Antragstellerin überhaupt berechtigt war, die im Gemeinschaftseigentum
stehenden Teile des Balkons ohne Zustimmung der Gemeinschaft individuell auszugestalten,
insbesondere einen festen Fliesenbelag schon früher aufzubringen, bedarf keiner
Entscheidung.
b) Die Beschwerde der Antragstellerin bleibt auch erfolglos, soweit sie sich
gegen den ergänzenden und abändernden Teil des Zweitbeschlusses wendet.
(1) Mit dem Erstbeschluss war bereits verbindlich darüber entschieden worden,
dass Bodenfliesen auf die Bodenflächen der Balkone aufzubringen seien. Die
Frage nach dem ob eines Bodenbelages ist deshalb bestandskräftig entschieden
worden. Auch die Frage der Ausführung des Bodenbelages im Zuge der Sanierung
der Balkone ist eine Instandsetzungsmaßnahme, über die mit Mehrheit der Wohnungseigentümer
beschlossen werden konnte. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft war nicht
darauf beschränkt, den früheren Zustand lediglich wieder herzustellen (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 21 Rn. 126). Sie konnte auch eine technische
Verbesserung durch Ausstattung der Balkone mit festverlegten Bodenbelägen beschließen,
weil dies einen Teilaspekt der durchgeführten Gesamtsanierung betraf. Ein einstimmiger
Beschluss war hierfür nicht erforderlich.
Es ist nicht ersichtlich, in wiefern die Wohnungseigentümergemeinschaft mit
ihrer Entscheidung, Fliesen im festen Mörtelbett legen zu lassen, gegen die
Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen haben könnte. Auch die
Antragstellerin hat nicht weiter plausibel gemacht, warum sie sich gegen den
Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit wendet. Auf die Frage,
ob die Änderung des Erstbeschlusses insofern technisch notwendig war, kommt
es nicht streitentscheidend an. Anhaltspunkte dafür, dass diese Ausführungsart
nicht gleichwertig ist, verglichen mit der Erstplanung, sind nicht ersichtlich.
(2) Soweit sich die Antragstellerin gegen die Beschlussfassung zur Farbauswahl
des Fassadenanstriches im Bereich der Balkone wendet, bleibt ihr weiteres Rechtsmittel
ebenso erfolglos. Auch insoweit handelte es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme,
weil die Farbanstriche im Zuge der Balkonsanierung beschädigt worden waren.
Gegen den Anstrich als solchen wendet sich die Antragstellerin auch ausdrücklich
nicht, sondern lediglich gegen die Auswahl der Farbe. Auch darüber konnte die
Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschließen. Zwar kann es sich
bei der farblichen Gestaltung einer Hausfassade um eine Maßnahme i. S. v. § 22
Abs. 1 WEG handeln (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 22 Rn. 49). Die Entscheidung
zur Farbauswahl bedurfte aber nicht der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, weil
die Rechte der nicht zustimmenden Eigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt worden sind. Danach ist eine Maßnahme von dem jeweiligen
Wohnungseigentümer dann zu dulden, wenn der Nachteil nicht über das bei einem
geordneten Zusammenleben unvermeintliche Maß hinausgeht. Nach der Rechtsprechung
des Senats (OLGR Celle 1999, 82 m. N.) ist eine Einstimmigkeit nicht erforderlich,
wenn der betroffene Wohnungseigentümer kein schutzwürdiges Interesse hat, weil
ihn die Maßnahmen nicht in rechtserheblicher Weise beeinträchtigen. Dabei ist
nicht auf das subjektive Empfinden des jeweiligen Wohnungseigentümers abzustellen,
sondern darauf, ob nach der Verkehrsanschauung sich ein verständiger Wohnungseigentümer
beeinträchtigt fühlen würde.
Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
hat die neutrale Farbe weiß gewählt und damit gleichzeitig eine Angleichung
an die ebenfalls weißen Fensterrahmen vorgenommen. Der Farbanstrich betrifft
auch keine besonders große Fläche. Die frisch gestrichenen Bereiche sind gegenüber
der restlichen Außenwand zurückversetzt und treten auch in optischer Hinsicht
in den Hintergrund. Der optische Gesamteindruck des Baukörpers ist nach wie
vor von der verklinkerten Außenwand geprägt.
Im Übrigen ist auch in dieser Hinsicht nicht ersichtlich, dass mit der Auswahl
der Farbe weiß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen worden
ist. Die Antragstellerin hat auch nicht weiter dafür vorgetragen, warum sie
die Farbe weiß nicht akzeptieren will und auf einen erneuten Anstrich mit der
Farbe grün besteht.
3. Die Kostenentscheidung hat ihre Grundlage in § 47 WEG. Es entsprach der
Billigkeit, die Antragstellerin auch mit den außergerichtlichen Auslagen der
Antragsgegner im Verfahren zur weiteren sofortigen Beschwerde zu belasten.
Im Schwerpunkt ging es der Antragstellerin um die Balkonsanierung als solche
und nicht um die Änderung und Ergänzung, wie sie mit dem angefochtenen Beschluss
bestimmt worden waren. Insofern war aber die Rechtslage recht klar. Dass mit
dem angefochtenen Beschluss nicht erneut über die Frage der bereits begonnenen
Sanierung beschlossen worden ist, war offensichtlich.
Bei der Festsetzung des Gegenstandswertes ist der Senat der Festsetzung der
Kammer gefolgt.
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