Urteil des OLG Celle vom 26.02.2008
OLG Celle: grundbuchamt, öffentliches register, freifläche, gebäude, anerkennung, rechtsfähigkeit, begriff, grundeigentum, versammlung, zwangsversteigerung
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Beschluss, 4 W 213/07
Datum:
26.02.2008
Sachgebiet:
Normen:
WEG § 10, WEG § 21, WEG § 46, GBO § 80
Leitsatz:
1. Der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt unter
bestimmten Voraussetzungen eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.
2. Im Rahmen der einer Wohnungseigentümergemeinschaft verliehenden Teilrechtsfähigkeit ist auch
von der Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen.
3. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist,
obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeinschaft als
Eigentümerin, sondern vielmehr nur den Wohnungseigentumsgerichten im Rahmen des
Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 46 WEG.
Volltext:
4 W 213/07
3 T 35/07 Landgericht Hannover
AM 517312 Amtsgericht Hannover
B e s c h l u s s
In der Grundbuchsache
Grundbuch von A. Blatt ...
Beteiligte:
Wohnungseigentümergemeinschaft ...,
Beschwerdeführerin,
Verfahrensbevollmächtigter:
Notar Dr. H. K., ...
hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... und die
Richter am Oberlandesgericht ... und ... am 26. Februar 2008 beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde werden der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 3. Juli 2007
und der Beschluss des Amtsgerichts Hannover - Grundbuchamt - vom 25. April 2007 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, von seinen in den Zwischenverfügungen vom 7. und 26. März 2007 geäußerten
Bedenken gegen die Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümerin des Teileigentums ... in
das Teileigentumsgrundbuch des Grundbuchamtes H. von A. Blatt ... Abstand zu nehmen und unter Beachtung der
Rechtsauffassung des Senats den Eintragungsantrag vom 7. November 2006 neu zu bescheiden.
Gerichtskosten und Auslagen für das Verfahren der Beschwerde vor dem Landgericht und das Verfahren der
weiteren Beschwerde vor dem Oberlandesgericht werden nicht erhoben.
Geschäftswert: 46.016,27 EUR.
Gründe
I.
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. C. H. in G. (UrkundenrolleNr. .../2001) vom 8. Juni 2001 erwarben M. G.
und D. M. den in Teileigentumsgrundbuch von H. von A. Blatt ... eingetragenen 24.859/1000 Miteigentumsanteil an
dem Grundstück Gemarkung A. Flur ...
Flurstück ..., Gebäude und Freifläche, ..., zu einer Größe von 40,35 Ar,
Flurstück ..., Gebäude und Freifläche, ..., in einer Größe von 8,28 Ar,
Flurstück ..., Gebäude und Freifläche, ..., in einer Größe von 19,29 Ar,
verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Räumen im Spitzboden mit Kellerraum Nr. ... und
Sondernutzungsrecht. Ebenfalls am 8. Juni 2001 schlossen die Erwerber M. G. und D. M. mit der
Wohnungseigentümergemeinschaft ..., in H., einen Treuhandvertrag (UrkundenrolleNr. .../2001 des Notars H.), nach
dem sie das Teileigentum treuhänderisch für die Eigentümergemeinschaft ... erwerben und halten sollten.
Mit einer weiteren Urkunde des Notars Dr. H. K. in M. vom 7. November 2006 (UrkundenrolleNr. .../2006) erklärten
die Treuhänder M. und G. die Auflassung des von ihnen erworbenen Teileigentums an die
Wohnungseigentümergemeinschaft H., A., ... . Nachdem der Notar mit Schreiben vom 1. März 2007 beim
Amtsgericht Hannover - Grundbuchamt - die Eintragung der Auflassung beantragt hatte, wies das Amtsgericht ihn
durch Zwischenverfügung vom 7. März 2007 zunächst darauf hin, der Eintragung stehe entgegen, dass die
Veräußerer G. und M. nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen seien. Ferner handele es sich bei dem
Grundbuch von A. Blatt ... nicht um ein Wohnungsgrundbuch und die Wohnungseigentümergemeinschaft habe auch
unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05) nicht das Recht,
Wohnungseigentum zu erwerben und im Grundbuch eingetragen zu werden. Diese Auffassung wiederholte das
Grundbuchamt in einer weiteren Zwischenverfügung vom 26. März 2007, in der es darauf hinwies, dass die der
Wohnungseigentümergemeinschaft verliehene Teilrechtsfähigkeit sich darauf beschränke, als Partei bezüglich ihr
Verwaltungsvermögen betreffender Forderungen und Verbindlichkeiten aufzutreten, nicht jedoch Grundeigentum zu
erwerben. Es bestehe deshalb nur die Möglichkeit, das Teileigentum an alle Mitglieder der Gemeinschaft unter deren
Mitwirkung als Bruchteilseigentum aufzulassen. An diesem Bruchteilseigentum könnten sich dann die Rechte evtl.
Erwerber fortsetzen. Ein Erwerb von Teil oder Sondereigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft komme
nicht in Betracht. Denkbar sei nur die Rückführung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum mit der Folge,
dass die Teilungserklärung geändert und die Anteile der Wohnungseigentümer angepasst werden müssten. Gestützt
auf diese Ausführungen hat das Amtsgericht Hannover - Grundbuchamt - den Antrag auf Eintragung vom 7.
November 2006 mit Beschluss vom 25. April 2007 zurückgewiesen.
Auf die gegen diesen Beschluss formgerecht eingelegte Beschwerde hat das Landgericht Hannover mit Beschluss
vom 3. Juli 2007 die Beschwerde zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die nach § 71 GBO, 11 Abs. 1
RpflG zulässige Beschwerde habe keinen Erfolg, weil das Amtsgericht die Fähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb von Grundbesitz zu Recht verneint habe. Auch nach der Änderung
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechts und Handlungsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts durch die Entscheidung vom 2. Juni 2005 solle die Wohnungseigentümergemeinschaft nur insoweit
rechtsfähig sein, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme. Es sei
deshalb zu verlangen, dass der Eigentumserwerb der Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme einer
ordnungsgemäßen Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 WEG anzusehen sei. Insoweit fehle aber jeglicher Vortrag der
Beschwerdeführerin zum Vorliegen einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Gegen die Annahme einer
Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung spreche, dass der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung nur von der
Bewirtschaftung des bestehenden Eigentums ausgehe, nicht jedoch von dessen Erweiterung. Über Maßnahmen der
ordnungsgemäßen Verwaltung könnten die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 WEG, sofern der Gegenstand
nicht durch Vereinbarung geregelt sei, durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Es sei aber sehr zweifelhaft, ob die
Eigentümer das Recht haben dürften, mit Mehrheit über die Anschaffung eines Wohnungs oder Teileigentumsrechts
zugunsten des Verbandes zu beschließen. Folge sei, dass überstimmte Mitglieder des Verbandes möglicherweise
gegen ihren Willen über ihren ursprünglich erworbenen Anteil hinaus Lasten zu tragen hätten. Eine
Wohnungseigentümergemeinschaft könne deshalb nicht als grundbuchfähig bezüglich einer Eintragung als
Eigentümer anerkannt werden.
Gegen diesen ihr am 12. Juli 2007 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin mit einem am 28. November 2007
beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt. Zur Begründung des
Rechtsmittels wird ausgeführt, die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei inzwischen auch
gesetzlich anerkannt. Die Gemeinschaft könne im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten übernehmen. Es sei
von den Wohnungseigentümern selbst zu bestimmen, was in den Rahmen der gesamten Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums falle. Beschlussfassungen darüber seien allenfalls anfechtbar. das Gericht habe nicht
im Voraus festzustellen, was Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung sei. Vorliegend komme hinzu, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft die Folgen der Eintragung des Teileigentums schon seit Jahren „praktiziere“.
Aufgrund der Treuhandkonstruktion sei schon seit sechs Jahren ständige Übung der Gemeinschaft, dass das
Teileigentum in praktischem Ergebnis wie Eigentum der Gemeinschaft behandelt werde.
Im Übrigen entspreche es der inzwischen ganz herrschenden Meinung im Schrifttum, dass auch die
Wohnungseigentümergemeinschaft Grundbesitz erwerben könne und eine Eintragung der Eigentümergemeinschaft in
das Grundbuch möglich sei. Es werde deshalb die Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und die
Anweisung an das Grundbuchamt, die Auflassung zu vollziehen und die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst
als Eigentümerin des Teileigentums ... im Grundbuch von A., Blatt ..., beantragt.
II.
Die nach § 80 Abs. 1 GBO zulässige und von einem Notar eingelegte weitere Beschwerde ist begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts, mit der es der Wohnungseigentümergemeinschaft die Grundbuchfähigkeit im
Hinblick auf die Eintragung als Eigentümerin generell abgesprochen hat und damit auch den Erwerb von
Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für unzulässig erklärt hat, beruht auf einer
fehlerhaften Rechtsanwendung, die zur Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts und der Entscheidungen des
Amtsgerichts - Grundbuchamt - führen muss. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist - entgegen der Auffassung
von Land und Amtsgericht - infolge der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (NZM 2005, 543),
mit der der Bundesgerichtshof die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht hat, als
grundbuchfähig anzusehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht nur in Bezug auf die Eintragung
bestimmter Belastungen - etwa von Zwangshypotheken - als grundbuchfähig angesehen werden. Sie muss vielmehr
auch im Hinblick auf die Eintragung als Teil oder Sondereigentümerin, zu deren Erwerb sie unter bestimmten
Voraussetzungen - deren Überprüfung allerdings nicht dem Grundbuchamt obliegt - berechtigt ist, als grundbuchfähig
angesehen werden. Eine Ablehnung der Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dazu führen
würde, dass die Eigentümergemeinschaft auch kein Immobiliarvermögen erwerben kann, geht an der Verleihung der
Teilrechtsfähigkeit, die weder vom Amts noch vom Landgericht in Frage gestellt wird, vorbei und negiert die
Tatsache, dass es im Rahmen des Verbandszwecks der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Fälle geben kann,
in denen es zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, Immobiliarvermögen zu erwerben.
Das Landgericht, das sich zur Stützung seiner Auffassung ausschließlich auf die Entscheidung des Landgerichts
NürnbergFürth vom 19. Juni 2006 (ZMR 2006, 813 mit Anm. W. Schneider) berufen hat, mit der das Landgericht
NürnbergFürth festgestellt hat, dass das von einer teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft in der
Zwangsversteigerung abgegebene Gebot zum Erwerb von Sondereigentum nur dann wirksam sein soll, wenn die
Ersteigerung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden kann, verkennt - ebenso wie
auch das Landgericht NürnbergFürth in der zitierten Entscheidung , dass es nicht Sache des Grundbuchamtes oder
des Vollstreckungsgerichtes im Zwangsversteigerungsverfahren sein kann, zu entscheiden, ob eine Maßnahme der
Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist.
Die Feststellung, ob eine Maßnahme dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 4 WEG
entspricht, ist im Rahmen einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG zu treffen. Werden Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung nicht angefochten und sind sie bestandskräftig, so müssen sie auch vom
Grundbuchamt und den Vollstreckungsgerichten beachtet werden. Diese zwingende gesetzliche Rechtsfolge kann
nicht dadurch umgangen werden, dass etwa im Grundbuchverfahren erneut überprüft wird, ob der Erwerb von
Eigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist
oder das Vollstreckungsgericht prüft, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der
Zwangsversteigerung mitbieten darf, weil sich der Erwerb der Immobilie als Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung darstellen könnte.
Dem Landgericht ist auch nicht zu folgen, soweit es die Befürchtung hegt, aufgrund der der
Wohnungseigentümergemeinschaft verliehenen Befugnis, sich im Hinblick auf den Erwerb von Immobiliareigentum
zu verpflichten, könne es dazu kommen, dass einzelne überstimmte Miteigentümer Lasten zu tragen hätten, die sie
gar nicht tragen wollten. Diese Konsequenz ist notwendige Folge der der Eigentümergemeinschaft verliehenen
Teilrechtsfähigkeit in Bezug auf die Organisation ihrer eigenen Aufgaben und die Fähigkeit, im Rahmen der
Verwaltung Rechte zu erwerben und Verpflichtungen einzugehen. Zu der Befugnis, Verpflichtungen einzugehen,
gehört es naturgemäß auch, die daraus resultierenden Lasten zu tragen. Allein die Tatsache, dass mit dem Erwerb
von Grundeigentum eine Lastentragung verbunden sein kann, ist deshalb kein Grund, um von vornherein die
Grundbuchfähigkeit und den Erwerb von Immobiliarvermögen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
auszuschließen.
Das Landgericht, das sich im Rahmen seiner Entscheidung im Übrigen auch nicht mit den zahlreichen vom Notar
zitierten Literaturmeinungen zur Zulässigkeit des Erwerbs von Immobiliareigentum durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft auseinander gesetzt, sondern lediglich auf die - im Schrifttum stark kritisierte -
Entscheidung des Landgerichts NürnbergFürth verwiesen hat, übersieht bei seiner Entscheidung weiter, dass der
Wohnungseigentümergemeinschaft inzwischen in § 10 Abs. 6 WEG ausdrücklich das Recht verliehen ist, im
Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern
selbst Rechte zu erwerben und Verpflichtungen einzugehen. Eine Beschränkung dieses Rechts, das die Fähigkeit
ausschließt, Immobiliareigentum zu erwerben und im Grundbuchverfahren Anträge zu stellen und ins Grundbuch
eingetragen zu werden, ist § 10 Abs. 6 WEG nicht zu entnehmen. Es ist auch sonst nicht ersichtlich, dass der
Gesetzgeber trotz der bekannten Diskussion um die Zulässigkeit des Erwerbs von Immobiliareigentum durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft diesen Erwerb ausschließen wollte (s. zum Begriff der Rechtsfähigkeit und der
Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Reichweite des § 10 Abs. 6 WEG i. Ü. auch
Wenzel, ZWE 2006, 462 ff., der etwa ausdrücklich auf die Zulässigkeit des Eigentumserwerbs an Immobilien durch
die Wohnungseigentümergemeinschaft hinweist und weiter ausführt, dass es der früher gebräuchlichen
Umgehungskonstruktionen, wie sie das Amtsgericht der Beschwerdeführerin noch nahe gelegt hat, nicht mehr
bedarf).
Der Senat folgt der inzwischen wohl ganz überwiegend vertretenen Auffassung, nach der der Erwerb von
Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen eine
Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellt und damit notwendigerweise auch von der
Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen ist (vgl. hierzu etwa Jennißen/Grziwotz,
WEG, § 10 Rn. 65 ff.. Elzer, in: HügelElzer, Das neue WEGRecht, 2007, S. 157. Häublein, in: Festschrift Wenzel,
2005, S. 175 ff.. ders., ZWE 2007, 474 ff.. Abramenko, ZMR 2006, 338. Kreuzer, in: Müller (Herausgeber),
Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2007, S. 19 ff.. Wenzel, ZWE 2006, 462, 469 f.. Kümmel,
ZMR 2007, 894). Nur diese Auffassung trägt den Konsequenzen der Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung.
Soweit das Landgericht Bedenken an der Zulässigkeit des Eigentumserwerbs durch die Eigentümergemeinschaft
äußert, weil sich das Verwaltungsrecht der Gemeinschaft nur auf das bereits vorhandene Vermögen beziehe und
nach Auffassung des Landgerichts nicht erweiterungsfähig sei, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Sie greift zu
kurz und wird dem Umfang der Verwaltung der Gemeinschaft nicht gerecht. Zwar ist die Teilrechtsfähigkeit der
Gemeinschaft nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 auf Geschäfte beschränkt, die aus
der Teilnahme am Rechtsverkehr im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erwachsen. Hierzu
kann aber auch der Erwerb von Sonder und Teileigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, weil
es Fälle gibt, in denen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums diesen Erwerb geradezu erforderlich
macht. In der Literatur werden hierzu etwa Fälle des Erwerbs einer Hausmeisterwohnung oder eines im Teileigentum
stehenden Raumes als Aufenthaltsraum für Pflegepersonal, als Verwaltungs oder Geräteraum, als Abstellplatz für
Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder bzw. Mülltonnen genannt (s. Wenzel, ZWE 2006, 462, 464). Weitere Fälle, in
denen der Erwerb von Immobilien durch die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des
Gemeinschaftseigentums liegt, können etwa die Ersteigerung einer Teileigentumseinheit zur Vermeidung künftiger
Wohngeldausfälle oder zur Weiterführung des Restaurant und Bäderbetriebs eines Apart und Kurzentrums sein (dazu
BayObLG NZM 1998, 1012, 1013). Sind einzelne Wohnungseigentümer aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten nicht
mehr in der Lage, Wohngeldzahlungen aufzubringen, kann es etwa im Interesse der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums liegen, deren Wohnungen zu erwerben, um die Zahlung des Wohngeldes
sicherzustellen. Ebenso kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft liegen, den Erwerb oder die Ersteigerung
von Wohnungseinheiten durch Erwerber, die beabsichtigen, das Gemeinschaftseigentum zu beschädigen oder bei
denen zu erwarten ist, dass sie sonst die Eigentümergemeinschaft schädigen, zu verhindern (zu einem solchen Fall
Landgericht NürnbergFürth, ZMR 2006, 812 m. Anm. Schneider). In Betracht kommt der Erwerb von Sonder und
Teileigentum durch die Eigentümergemeinschaft insbesondere auch im Entziehungsverfahren, in dem auf diese Art
und Weise etwa verhindert werden kann, dass sich kein Erwerber findet und die Eigentümergemeinschaft weiter mit
dem auszuschließenden Miteigentümer belastet ist. In all diesen Fällen bestehen nach Anerkennung der
Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft keine Bedenken, dieser auch den Erwerb von Immobiliareigentum
zu ermöglichen.
Die vom Landgericht und vom Amtsgericht vertretene gegenteilige Auffassung verkennt, dass der Zweck der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Zulassung der Teilnahme der Eigentümergemeinschaft am
Rechtsverkehr nicht darauf beschränkt sein muss, lediglich Wohngelder zu verwalten und für die Erfüllung der
Grundbedürfnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen, sondern vielmehr auch der Erwerb von einzelnen
Wohnungseinheiten im Rahmen dieses Zwecks, der die Funktionsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern soll,
liegen kann. Notwendige Voraussetzung hierfür ist die Anerkennung der Grundbuchfähigkeit der
Eigentümergemeinschaft, die indessen schon vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 2. Juni 2005 (NZM
2005, 443) bejaht wird (hierzu insbesondere auch Demharter, NZM 2005, 601 f.. ders., ZWE 2005, 357).
Publizitätsprobleme, wie sie bei der BGBGesellschaft auftreten können, stellen sich dabei für die
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Der Mitgliederbestand der Eigentümergemeinschaft ist aus den
Wohnungsgrundbüchern der jeweiligen Wohnungsanlage ersichtlich. Es kann mithin auf ein öffentliches Register
zurückgegriffen werden, aus dem sich ergibt, welche Personen im Grundbuch eingetragen sind (dazu auch Häublein,
ZWE 2007, 474, 478).
Das Grundbuchamt hat nicht zu prüfen, ob der Erwerb von Immobiliareigentum im Rahmen der Erfordernisse einer
ordnungsgemäßen Verwaltung liegt (so auch Häublein, ZWE 2007, 474, 478. W. Schneider, ZMR 2006, 813, 816).
Insoweit liegt die Prüfungskompetenz - wie bereits ausgeführt - bei den Wohnungseigentumsgerichten, die im
Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung festzustellen haben, ob die
Beschlussfassungen den Voraussetzungen des § 21 InsO genügen. Erfolgt keine Anfechtung von Beschlüssen der
Versammlung, ist davon auszugehen, dass die Beschlussfassung mit den Maßgaben einer ordnungsgemäßen
Verwaltung zu vereinbaren sind. Würde man hier die Überprüfung der Beschlussfassungen den Grundbuchämtern
übertragen, käme man zwangsläufig zu einer doppelten Überprüfung, mit der möglicherweise sogar die Bestandskraft
von Beschlussfassung der Versammlung unterlaufen werden könnte, weil im Grundbuchverfahren erneut darzulegen
wäre, aus welchen Gründen der Erwerb von Immobiliareigentum den Maßgaben ordnungsgemäßer Verwaltung
entspricht. Von einer derart weitreichenden Prüfungskompetenz der Grundbuchämter kann jedoch nicht ausgegangen
werden. Diese haben vielmehr die Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung als ordnungsgemäß ergangen
hinzunehmen. Ebenso steht es auch den Vollstreckungsgerichten nicht zu, zu überprüfen, ob der Erwerb von
eigenen Anteilen im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens den Geboten ordnungsgemäßer Wirtschaft
entspricht. Die Auffassung des Landgerichts, der Antrag sei zurückzuweisen, weil nicht dargelegt sei, aus welchen
Gründen es der ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche, das Teileigentum zu erwerben, ist demgemäß verfehlt.
Sie verkennt die Funktion des Grundbuchverfahrens und trägt die Entscheidung des Landgerichts nicht.
Der Senat hat das Landgericht und das Grundbuchamt aus den vorstehenden Gründen angewiesen, von seinen
Bedenken gegen die Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümerin des Teileigentums Nr. ...
Abstand zu nehmen. Das Grundbuchamt hat nunmehr den Eintragungsantrag erneut zu prüfen (zur Feststellung der
Vertretungsbefugnis s. Häublein, ZWE 2007, 474, 482 ff.) und zu bescheiden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5 KostO. Danach sind bei erfolgreichen Beschwerden
Gerichtskosten und gerichtliche Auslagen nicht zu erheben. Der Geschäftswert ist in Übereinstimmung mit dem
Landgericht anhand des Wertes des einzutragenden Teileigentums festgestellt worden.
... ... ...