Urteil des OLG Celle vom 06.12.2001
OLG Celle: treu und glauben, arglistige täuschung, gütliche einigung, grundstück, culpa in contrahendo, verjährung, zusicherung, kaufvertrag, kaufpreis, grundbuch
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 4 U 109/01
Datum:
06.12.2001
Sachgebiet:
Normen:
Keine Normen eingetragen
Leitsatz:
1. Hat der Verkäufer eines Grundstücks aufgrund einer Bauvoranfrage einen privaten Bauvorbescheid
erhalten, so muss er, wenn er eine abzutrennende Teilfläche dieses Grundstücks verkauft, nicht im
Umkehrschluss folgern, dass die Bebaubarkeit einer Teilfläche nach der Teilung nicht mehr gegeben
ist. Es liegt keine arglistige Täuschung durch Verschweigen vor, wenn der Verkäufer dem Käufer vor
Abschluss des notariellen Kaufvertrags nicht auf den Bauvorbescheid über das nicht geteilte
Grundstück hinweist. 2. Die Zusicherung der Bebaubarkeit eines Grundstücks bedarf der notariellen
Beurkundung. Nur ausnahmsweise kann von einer konkludenten Zusicherung ausgegangen werden.
Alleine aus der Vereinbarung eines Kaufpreises in der Größenordnung eines Baulandpreises ist nicht
sicher zu schließen, dass der Verkäufer die Bebaubarkeit gemäß § 459 Abs. 2 BGB zusichern will. 3.
Wird ein Grundstück als Bauland verkauft, so kann die Gewährleistung für die grundsätzliche
Bebaubarkeit als solche nicht ausgeschlossen werden. 4. Entgegen § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB beginnt
beim Grundstückskaufvertrag die Verjährung nicht mit der bereits erfolgten Übergabe, wenn
Wirksamkeitsvoraussetzung des Vertrages noch die Teilungsgenehmigung durch die zuständige
Verwaltungsbehörde ist. Haben sich die Vertragsparteien bereits im Grundstückskaufvertrag zu einer
Messanerkennung verpflichtet, so ist in der nach Teilungsgenehmigung noch fehlenden formellen
Messanerkennung keine rechtsgeschäftliche Genehmigung zu sehen, vor deren Erklärung
dieVerjährung nicht beginnt.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil 4 U 109/01 4 O 499/00 Landgericht Verden Verkündet am
6. Dezember 2001 ####### Justizsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle In dem Rechtsstreit
####### hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom
16. November 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am
Oberlandesgericht ####### und den Richter am Amtsgericht #######für Recht erkannt: Die Berufung des Klägers
gegen das am 29. Mai 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Verden wird
zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten der Berufung. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die
Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form
einer selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbedingten und unbefristeten Bürgschaft einer deutschen Großbank,
öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu erbringen. Wert der Beschwer für den Kläger: 98.191,84 DM. T a t b e
s t a n d Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte dem Kläger, welcher von Beruf Bauunternehmer ist,
anlässlich eines Grundstückskaufvertrages die Bebaubarkeit des Grundstücks zugesichert hat und ob der Kläger
einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hat. Die Beklagte war ursprünglich Eigentümerin des im
Grundbuch von ####### Band 10, Blatt 178, Flurstück 61/7, Flur 3, eingetragenen Grundbesitzes mit einer
Gesamtgröße von 26.963 qm (Bl. 41 GA). Das Grundstück befindet sich im Außenbereich der Gemarkung #######.
Aufgrund einer Bauvoranfrage der Beklagten zum Neubau eines Doppelwohnhauses erteilte der Landkreis
#######der Beklagten am 18. August 1997 einen positiven Bauvorbescheid (Bl. 16 GA). Zwischen den Parteien ist
streitig, ob die Beklagte dem Kläger diesen Bauvorbescheid vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages vorgelegt
hat. Durch notariellen Kaufvertrag nebst Vermessungsauftrag des Notars #######vom 2. Juli 1999 zur UR-
Nr. 560/1999 verkaufte die Beklagte an den Kläger ein noch zu vermessendes Trennstück des Flurstücks 61/7
Flur 3 (Bl. 39 ff. GA). Im Grundstückskaufvertrag heißt es u. a. wie folgt: ‘... § 1
Gegenstand/Verkauf/Besitzübergabe ... 2. Der Verkäufer (die Beklagte) verkauft - vorbehaltlich der Genehmigungen
durch die zuständigen Behörden - an den Käufer (den Kläger), den Erschienenen zu 2) zu Alleineigentum, von dem
dort verzeichneten Grundstück 61/7 Flur 3 der Gemarkung ####### ein noch zu vermessendes Trennstück zur
Größe von ca. 1.000 qm, dessen Lage und Grenzen sich aus der diesem Protokoll als Anlage beigefügten Skizze
ergeben, die integrierender Bestandteil dieser Urkunde ist ... Der Verkauf erfolgt vorbehaltlich der Vermessung und
der in einer Nachtragsurkunde zu erklärenden Messungsanerkennung. Die Vertragsteile verpflichten sich, sofort nach
Vorliegen des amtlich geprüften Auszuges aus dem Veränderungsnachweis das Vermessungsergebnis in einer
Nachtragsurkunde anzuerkennen und die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen. Der Notar wird
bevollmächtigt und beauftragt, eine einfache Abschrift dieses Vertrages schon jetzt dem Katasteramt
#######auszuhändigen, mit dem Antrag, nach Eingang der behördlichen Genehmigungen unverzüglich die
Vermessung durchzuführen. ... 3. Die Besitzübergabe des Kaufobjekts erfolgte bereits am 1. Juli 1999. ... § 2
Kaufpreis/Gegenleistung Der Kaufpreis beträgt DM 90,00 (in Worten: Deutsche Mark Neunzig) je Quadratmeter des
Kaufgrundstücks, mithin insgesamt DM 90.000 (in Worten: Deutsche Mark Neunzigtausend). ... Sollte sich aufgrund
der Vermessung ein Mehr- oder Mindermaß gegenüber dem angenommenen Flächenmaß des Trennstücks von
1.000 qm ergeben, so ist das Mehr- oder Mindermaß unter Zugrundelegung eines Einheitspreises von 90 DM je
Quadratmeter gegenseitig bar, zins- und kostenfrei auszugleichen. ... § 4 Gewährleistung ... Der Verkäufer
übernimmt keine Gewähr für Größe, Güte, Beschaffenheit und Verwendungsmöglichkeit oder Grenzen des
Grundstücks. ...’ Die Klägerin verkaufte ebenfalls im Jahre 1999 eine weitere etwa gleich große
Grundstücksteilfläche des Flurstücks 61/7 Flur 3 der Gemarkung #######, welche an die vom Kläger erworbene
Teilfläche angrenzt, an einen Herrn #######(Bl. 3, 76 ff. GA). Dieses Grundstück erhielt in der Folgezeit die
Flurbezeichnung 61/10 (Bl. 12 GA). Herr #######beantragte nach Abschluss des Kaufvertrages beim Landkreis
#######eine Baugenehmigung für den Bau eines Doppelwohnhauses. Der Bauantrag wurde vom Landkreis am
5. August 1999 positiv beschieden (Bl. 3, 12 GA). Nachdem der beauftragte Notar #######die Teilung des
Grundstücks beim Landkreis #######beantragte hatte, erteilte dieser am 30. August 1999 die Teilungsgenehmigung
(Bl. 22 GA) nach § 94 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Unter dem 14. September 1999 richtete das
Finanzamt #######an den Kläger einen vorläufigen Grunderwerbssteuerbescheid (Bl. 20 GA). Mit Schreiben vom
21. Oktober 1999 - dieses Schreiben wurde von der Beklagten erst in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom
31. Oktober 2001 vorgelegt (Bl. 148 ff. GA) - teilte der Notar ####### dem Kläger mit, dass, mit Ausnahme der
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, sämtliche Umschreibungsunterlagen vorliegen. Die Vermessung
des Kaufgrundstücks sei zwischenzeitlich erfolgt. Das Kaufgrundstück sei 992 qm groß und habe die
Katasterbezeichnung Flurstück 61/11 Flur 3 der Gemarkung #######. Der Kaufpreis betrage 89.280 DM
(Bl. 160 GA). Daraufhin erklärten die Parteien am 22. Dezember 1999 zur UR-Nr. 1039/1999 des Notars #######die
Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Bl. 8 GA).
Nach Eigentumsumschreibung verkaufte der Kläger, ohne vorher einen Bauantrag gestellt zu haben, das von ihm
erworbene Grundstück am 3. Februar 2000 als Baugrundstück an Frau #######und Herrn #######(Bl. 3 GA). Diese
stellten unter dem 14. Februar 2000 beim Landkreis #######einen Bauantrag für den Neubau eines
Einfamilienwohnhauses mit Garage. Mit Bescheid vom 27. April 2000 versagte der Landkreis die beantragte
Baugenehmigung (Bl. 10 ff. GA). Der Landkreis #######führte zur Begründung aus, die beantragte Baugenehmigung
sei zu versagen, weil das geplante Bauvorhaben öffentlichem Baurecht widerspreche. Das Flurstück 61/11 befinde
sich im Außenbereich der Gemarkung ####### abseits einer schwerpunktmäßigen Bebauung (Bl. 11 GA). Eine
andere Beurteilung sei auch nicht wegen der Baugenehmigung für das Flurstück 61/10 des Herrn #######möglich.
Diese Baugenehmigung sei nur aufgrund des fehlerhaften Bauvorbescheides erteilt worden, da der mit der
Bindungswirkung aus dem ergangenen Bauvorbescheid zusammenhängende Vertrauensschutz gegenüber dem
öffentlichen Interesse auf Rücknahme höher bewertet worden sei (Bl. 12 GA).Daraufhin nahmen Frau #######und
Herr #######vom Kaufvertrag Abstand. Der Kaufvertrag vom 3. Februar 2000 wurde rückabgewickelt (Bl. 3 GA). Mit
anwaltlichem Schreiben von Herrn Rechtsanwalt #######vom 14. Juli 2000 teilte der Kläger der Beklagten mit, der
Kaufvertrag vom 2. Juli 1999 sei vor dem Hintergrund des dem Kläger vorgelegten positiven Baubescheides
geschlossen worden. Er sei von der Bebaubarkeit des Grundstücks ausgegangen. Der Kläger erklärte die
Irrtumsanfechtung und begehrte die Rückabwicklung des Kaufvertrages (Bl. 17 GA). Dem kam die Beklagte nicht
nach. Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe vor Abschluss des Kaufvertrages er-klärt, die Bebaubarkeit
beider abgeteilter Grundstücke sei gesichert. Demgemäß sei der für Bauplätze angemessene Quadratmeterpreis von
90 DM je Quadratmeter vereinbart worden (Bl. 3 GA). Der Bauvorbescheid des Landkreises #######vom
18. August 1997 sei ihm von der Beklagten erst vorgelegt worden, als er sich an sie wegen der Versagung der
Baugenehmigung durch den Landkreis #######vom 27. April 2000 gewandt habe. Ihm sei von der Beklagten nicht
mitgeteilt worden, dass die abgetrennten Flurstücke 61/10 und 61/11 insgesamt nur mit einem Doppelhaus bebaubar
seien. Das Grundstück sei ohne Einschränkung als Bauplatz veräußert worden (Bl. 4, 57 GA). Weiter hat der Kläger
behauptet, die Beklagte habe nach Erhalt des Bauvorbescheides gewusst, dass beide abgetrennte Teilflächen nur
mit insgesamt einem Doppelhaus bebaut werden durften (Bl. 100 GA). Ihre Kenntnis der eingeschränkten
Bebaubarkeit beider Grundstücke habe die Beklagte verschwiegen. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, hierin sei
eine arglistige Täuschung zu sehen (Bl. 83 GA). Auch liege ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor (Bl. 4 GA).
Hinsichtlich einer von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung hat der Kläger die Ansicht vertreten, sie sei
treuwidrig. Die Beklagte habe bei mehreren persönlichen Gesprächen in den Monaten Mai und Juni 2000 dem Kläger
den Eindruck vermittelt, eine gütliche Einigung herbeizuführen (Bl. 101 GA). Der Kläger berechnet seinen
Zahlungsanspruch wie folgt: 1. Kaufpreis 89.280,00 DM 2. Grunderwerbssteuer, Vermessungs- und Beurkun-
dungskosten pp. (vgl. Bl. 5 ff. GA) 8.911,84 DM Gesamt 98.191,84 DM Der Kläger hat mit der am 1. November 2000
beim Landgericht Verden eingegangenen (Bl. 1 GA) und am 7. November 2000 zugestellten (Bl. 33 GA) Klage
beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 98.191,84 DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem
15. Dezember 1999 zu zahlen und folgende Erklärung gemeinsam mit dem Kläger abzugeben, wobei sich der Kläger
diese Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung des vorgenannten Betrages anschließt: Wir sind uns darüber einig, dass
das Eigentum an dem Flurstück 61/11 Flur 3 der Gemarkung #######zur Größe von 992 qm, eingetragen im
Grundbuch des Amtsgerichts #######von #######, Blatt 537, auf die Beklagte lastenfrei übergehen soll und
bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Die Beklagte hat beantragt, die
Klage abzuweisen. Sie hat behauptet, sie habe dem Kläger bereits vor der notariellen Beurkundung des
Grundstückskaufvertrages die Bauvoranfrage und den Bauvorbescheid vorgelegt (Bl. 37 f., 70 GA). Sie habe den
Kläger darauf hingewiesen, dass sich die Bauvoranfrage auf das gesamte ungeteilte Grundstück bezogen habe
(Bl. 38 GA) und mitgeteilt, es könne mit der Bebaubarkeit Schwierigkeiten geben. Der Beklagte habe geantwortet, er
werde als Bauunternehmer ‘mit derartigen Dingen leicht fertig’ (Bl. 71 GA). Nicht beurkundete Nebenabreden habe es
nicht gegeben (Bl. 38 GA). Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, ihr Verhalten stelle keine arglistige Täuschung
dar, zumal der Kläger Bauunternehmer und sie beim Abschluss des Kaufvertrages 69 Jahre alt sowie stark
kränkelnd und geschäftlich unbedarft gewesen sei. Ferner sei eine Gewährleistung nach § 4 Absatz 2 des notariellen
Kaufvertrages ausgeschlossen (Bl. 38 GA). Die Beklagte hat ferner wegen Gewährleistungsansprüchen des Klägers
die Einrede der Verjährung erhoben und die Ansicht vertreten, die Verjährung beginne am 1. Juli 1999, dem Tag der
Übergabe des Grundstücks (Bl. 71 GA). Die Klägerin hat bestritten, den Eindruck vermittelt zu haben, eine gütliche
Einigung sei möglich. Es habe auch nur ein Gespräch stattgefunden (Bl. 102 GA). Die Einzelrichterin hat durch
Vernehmung des Zeugen #######Beweis erhoben. Zum Beweisthema wird auf die prozessleitende Verfügung vom
16. Februar 2001 (Bl. <74 R GA) und zum Ergebnis der Beweisaufnahme auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 26. Februar 2001 (Bl. 76 ff GA) verwiesen. Durch Urteil vom 29. Mai 2001 hat das Landgericht
Verden die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, etwaig bestehende
Gewährleistungsrechte des Klägers nach §§ 459 ff. BGB seien verjährt. Anhaltspunkte für eine Arglist der Beklagten
seien nicht zu erkennen. Der Bauvorbescheid lasse nicht den Umkehrschluss zu, dass Bauvoranfragen für andere
Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages abschlägig beschieden worden wären. Gegen
dieses Urteil, das dem Kläger am 11. Juni 2001 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 9. Juli 2001 beim
Oberlandesgericht Celle eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach bewilligter Fristverlängerung
mit einem am 24. September 2001 eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Kläger nimmt auf sein
erstinstanzliches Vorbringen Bezug und ergänzt dieses wie folgt: Er behauptet weiterhin, die Beklagte habe bei
Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 2. Juli 1999 (Bl. 39 GA) offenbarungspflichtige Mitteilungen
verschwiegen. Der Bauvorbescheid sei nicht mitgeteilt worden (Bl. 139 GA). Er macht sich den Vortrag der
Beklagten im Schriftsatz vom 8. Februar 2001 hilfsweise zueigen, wonach die Beklagte ausgeführt hat, sie habe den
Kläger unter Vorlage des Bauvorbescheides ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es eventuelle Schwierigkeiten
geben könne. Darüber habe er sich aber hinweggesetzt (Bl. 140 GA). Der Kläger ist der Ansicht, entgegen § 477
Abs. 1 Satz 2 BGB habe die Verjährung nicht am 2. Juli 1999 mit Übergabe begonnen, weil der Kaufvertrag in § 1
Absatz 2 unter Vorbehalten gestanden habe (Bl. 138 GA). Diese Bedingungen seien erst im Dezember 1999
eingetreten mit der Auflassungserklärung und der Anerkennung des Messungsergebnisses (Bl. 139 GA). Die
Messanerkennung sei stillschweigend mit der Auflassungserklärung erfolgt (Bl. 163 GA). Der Kläger beantragt, 1.
unter Abänderung des am 29. Mai 2001 verkündeten Urteils des Landgerichts Verden die Beklagte zu verurteilen, an
die Klägerin 98.191,84 DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem 15. Dezember 1999 zu zahlen und folgende Erklärung
gemeinsam mit dem Kläger abzugeben, wo- bei sich der Kläger dieser Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung des
vorgenannten Betrages anschließt: ‘Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem Flurstück 61/11 Flur 3
der Gemarkung ####### zur Größe von 992 qm, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts #######von #######,
Blatt 537, auf die Beklagte lastenfrei übergehen soll und bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentums im
Grundbuch.’ 2. Für den Fall einer Maßnahme nach § 711 ZPO anzuordnen, dass Sicherheit auch durch
selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar- und
Darlehnskasse erbracht werden darf. Die Beklagte beantragt, 1. die Berufung zurückzuweisen, 2. für den Fall einer
Maßnahme nach § 711 ZPO anzuordnen, dass die Sicherheitsleistung auch durch eine schriftliche, unbefristete,
unwiderrufliche, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank, öffentlichen
Sparkasse oder Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfonds angehört, geleistet werden darf. Die
Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil, nimmt auf ihren bisherigen Vortrag Bezug und ergänzt diesen wie
folgt: Sie behauptet auch in der Berufungsinstanz, sie habe dem Kläger den Bauvorbescheid vor Abschluss des
notariellen Kaufvertrages gezeigt. Eine Arglist sei nicht gegeben (Bl. 153 f. GA). Sie habe nichts von der
beschränkten Bebaubarkeit des Grundstücks gewusst (Bl. 155 f. GA). Der Kläger habe vielmehr gesagt, dass es
seine Sorge sei, er kenne sich aufgrund seiner Erfahrung als Bauunternehmer mit solchen Dingen aus. Die
Bauvoranfrage habe sich auch auf ein anderes konkretes Bauvorhaben bezogen (Bl. 157 GA). Die Beklagte ist der
Ansicht, durch § 4 Absatz 2 des Kaufvertrages sei ein Gewährleistungsausschluss hinsichtlich der grundsätzlichen
Bebaubarkeit des Grundstücks vereinbart worden (Bl. 149 GA). Sie ist weiter der Ansicht,
Gewährleistungsansprüche seien verjährt. Der Kaufvertrag sei spätestens am 21. Oktober 1999 wirksam geworden.
Mit Schreiben von diesem Tage habe der Notar #######dem Beklagten mitgeteilt, dass, mit Ausnahme der
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes #######, sämtliche Umschreibungsunterlagen vorliegen. Die
Vermessung des Kaufgrundstücks sei zwischenzeitlich erfolgt (Bl. 150, 160 GA). Die Beklagte vertritt weiter die
Ansicht, die Auflassung sei ebenso wie die Messanerkennung keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrages
(Bl. 151 GA). Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen
verwiesen. Entscheidungsgründe Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt und begründet worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Einzelrichterin hat die Klage zu Recht
abgewiesen. 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß §§ 463 Satz 1, 2, 249 BGB keinen Anspruch auf Zahlung
der von ihm begehrten 98.191,84 DM. Nach § 463 Satz 1, 2 BGB hat der Käufer gegen den Verkäufer einen
Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, wenn er einen Fehler arglistig verschwiegen hat. Eine Haftung
der Beklagten kam nicht in Betracht, weil der Senat ein arglistiges Verschweigen eines Fehlers durch die Beklagte
nicht hat feststellen können. Nach ständiger Rechtsprechung handelt im Sinne einer Täuschung durch Verschweigen
eines offenbarungspflichtigen Mangels arglistig, wer einen Mangel mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß
oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung
den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Damit erfasst das Tatbestandsmerkmal
der Arglist nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche
Verhaltensweisen, bei denen es an einer betrügerischen Absicht fehlt, die vielmehr auf bedingten Vorsatz - im Sinne
eines (bloßen) ‘Für Möglichhaltens’ und ‘Inkaufnehmens’ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil
verbunden sein muss (OLG Celle NJW-RR 1997, 848). Der Verkäufer darf wesentliche Mängel der Kaufsache nicht
verschweigen (BGH NJW 1971, 1795, 1799). Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrsauffassung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte (Palandt-Heinrichs, BGB,
60. Aufl., Rdnr. 5 zu § 123 BGB; OLGR Celle 1996, 51). Im vorliegenden Sachverhalt ist bereits nicht ersichtlich,
dass die Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages gewusst hat, dass nach einer Teilung der Grundstücke eine
Bebaubarkeit vom Kläger erworbenen Grundstücks nicht gegeben ist. Ein solches arglistiges Verschweigen würde
auch dann nicht vorliegen, wenn die Beklagte dem Kläger den Bauvorbescheid vom 18. August 1997 (Bl. 16 GA)
nicht vorgelegt haben sollte. Aus diesem Grunde kam es auch nicht, was die Einzelrichterin im Ergebnis richtig
erkannt hat, auf die Aussage des Zeugen #######zur Aufklärung über die vom Kläger behauptete eingeschränkte
Bebaubarkeit wegen des Bauvorbescheides an. In einem Bauvorbescheid wird nach § 74 Abs. 1 Satz 1 NBauO über
einzelne Fragen entschieden, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbstständig
beurteilt werden können. Ein Bauvorbescheid bezieht sich auf eine ganz konkrete Bauvoranfrage. Der erteilte
Bauvorbescheid spricht vielmehr für eine grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks (vgl. auch OLGR Celle
1997, 174, 175). Aufgrund der positiven Bauvoranfrage zum ungeteilten Grundstück brauchte die Klägern nicht im
Umkehrschluss zu folgern, dass die Bebaubarkeit des vom Kläger erworbenen Grundstücks nach Teilung nicht mehr
gegeben ist. Die Beklagte brauchte auch nicht zu wissen, dass, wie der Landkreis im Bescheid vom 27. April 2001
mitgeteilt hat (Bl. 10 GA), der Bauvorbescheid vom 18. August 1997 rechtswidrig gewesen ist, weil sich das
Bauvorhaben, worauf sich die Bauvoranfrage bezog, im Außenbereich der Gemarkung ####### befand. Eine
entsprechende Kenntnis kann von der Beklagten als baurechtlicher Laie nicht erwartet werden. Sie durfte auf eine
korrekte Prüfung durch den Landkreis #######vertrauen und musste nicht damit rechnen, dass der Landkreis später
seinen eigenen Bauvorbescheid für hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks für unrichtig erachten würde. Eine
Arglist wäre auch nicht gegeben, wenn die Beklagte unter Vorlage des Bauvorbescheides ausdrücklich darauf
hingewiesen hätte, dass es eventuelle Schwierigkeiten geben könne (Bl. 71 GA). Diese Behauptung hat sich der
Kläger hilfsweise zu Eigen gemacht (Bl. 140 GA). Sollte eine entsprechende Mitteilung seitens der Beklagten erfolgt
sein, so läge ein arglistiges Verschweigen nicht vor. Die Beklagte hätte in diesem Fall vielmehr über mögliche
Probleme für eine Baugenehmigung aufgeklärt und der Kläger, der als Bauunternehmer für denkbare Risiken des
Bauens im Außenbereich dadurch sensibilisiert worden wäre, hätte dann nachfragen können, was er aber nicht getan
hat. Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass auch der Kläger in seiner Anfechtung vom 14. Juli 2000 (Bl. 17 GA)
nicht von einer Arglist der Beklagten ausgegangen ist. Ausdrücklich hat auch er dort ausgeführt, der Kaufvertrag sei
zwischen dem Kläger und der Beklagten seinerseits vor dem Hintergrund des vorgelegten positiven
Bauvorbescheides abgeschlossen worden. Diese Grundlage sei zwischenzeitlich entfallen. Das Vorbringen des
Klägers in der Anfechtungserklärung spricht für eine Aufklärung seitens der Beklagten über den Bauvorbescheid. Der
Kläger hat nicht dargelegt, wieso auch er zunächst im Schreiben vom 14. Juli 2000 von einem vorgelegten positiven
Bauvorbescheid spricht und dann im Gerichtsverfahren behauptet, der Bauvorbescheid sei von der Beklagten vor
Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht vorgelegt worden. 2. Der Kläger hat gegen die Beklagte auch gemäß
§§ 467, 465, 462, 346 ff BGB keinen Zahlungsanspruch und Anspruch auf Rückabwicklung des
Grundstückskaufvertrages. a) Ein Wandelungsrecht des Klägers gemäß § 462 BGB käme nur dann in Betracht,
wenn das verkaufte Grundstück bei Gefahrübergang mit einem Fehler i. S. des § 459 Abs. 1 BGB behaftet gewesen
ist oder wenn ihm eine zugesicherte Ei-genschaft nach § 459 Abs. 2 BGB gefehlt hat. Dies hat der Senat nicht
feststellen können. Entgegen der Ansicht des Klägers hat die Beklagte bereits nicht die Bebaubarkeit des verkauften
Grundstücks zugesichert. Zwar stellt die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach öffentlichem Recht eine
zusicherungsfähige Eigenschaft i. S. des § 459 Abs. 2 BGB dar, welche Gegenstand einer vertraglichen
Beschaffenheitsangabe sein kann (OLGR Celle 1997, 174; BGH NJW-RR 1987, 1158). In § 1 Absatz 2 des
notariellen Kaufvertrags des Notars ####### vom 2. Juli 1999 zu UR-Nr. 560/1999 wird jedoch lediglich ausgeführt,
dass die Klägerin an den Beklagten, vorbehaltlich der dort aufgeführten Genehmigungen, aus dem Flurstück 61/7
Flur 3 der Gemarkung #######ein noch zu vermessendes Trennstück zur Größe von ca. 1.000 qm verkauft
(Bl. 41 GA). Dieser Verpflichtung ist die Beklagte nachgekommen. Sie hat dem Kläger das Eigentum an der
abgetrennten Teilfläche verschafft. Mit keinem Wort wird im notariellen Kaufvertrag ausgeführt, dass es sich bei dem
noch zu vermessenden Trennstück um Bauland handelt oder dass die Beklagte die Bebaubarkeit des Grundstücks
zusagt. Die Zusicherung einer Eigenschaft i. S. des §§ 463, 459 Abs. 2 BGB bedarf jedoch der besonderen Form
des Vertrages. Dies ist bei einem Grundstückskaufvertrag die notarielle Beurkundung nach § 313 BGB. Nur
ausnahmsweise kann von einer konkludenten Zusicherung ausgegangen werden (BGH WM 1970, 819; OLG Hamm
NJW-RR 1995, 336; Palandt-Putzo, a. a. O., Rdnr. 18 zu § 459 BGB; Hagen/ Brambring, Der Grundstückskauf,
7. Aufl., Rdnr. 194). Eine konkludente Zusicherung ist auch nicht in der Behauptung des Klägers zu sehen, die
Beklagte habe ihm gegenüber erklärt, die Bebaubarkeit des Grundstücks sei gesichert (Bl. 3 GA). Eine Erklärung
des Verkäufers zu bestimmten Eigenschaften des Kaufobjekts ist nur dann eine Zusicherung, wenn er nach dem
Willen beider Partner bei Vertragsschluss für diese Erklärung einstehen soll, der Verkäufer also durch ausdrückliche
oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, gegenüber dem Verkäufer zu erkennen gibt, dass
er für den Bestand einer bestimmten Eigenschaft und die Fol- gen ihres Fehlens einstehen will. Die Absprache der
Partner eines Kaufvertrages, als was der Kaufgegenstand veräußert werden solle, legt zwar dessen
Sollbeschaffenheit i. S. der §§ 459 ff. BGB fest, drückt aber nicht den Willen der Beteiligten aus, es solle der
Verkäufer für diese Beschaffenheit auch garantieren (OLG Hamm NJW-RR 1995, 336). Entsprechendes gilt auch im
vorliegenden Sachverhalt. Aus der von dem Kläger behaupteten mündlichen Erklärung der Beklagten ist nicht zu
schließen, die Beklagte wolle für die Bebaubarkeit einstehen, zumal in § 4 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages
gerade im Gegenteil ausgeführt wird, die Beklagte übernehme keine Garantie für die Verwendungsmöglichkeit des
Grundstücks (Bl. 44 GA). Sollte der Kläger eine Haftung der Beklagten für die Bebaubarkeit des Grundstücks gewollt
haben, so hätte er als ein in Grundstücksgeschäften erfahrener Bauunternehmer die Aufnahme der Zusicherung in
den Grundstückskaufvertrag verlangen müssen und, wenn die Zusicherung nicht abgegeben wird, vom Abschluss
des Grundstückskaufvertrages absehen können. Angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls ist eine
konkludente Zusicherung der Bebaubarkeit des Grundstücks auch nicht im vereinbarten Kaufpreis von 90 DM je
Quadratmeter zu sehen. Zwar ist dem Kläger vom Ansatz her Recht zu geben, dass die Höhe des Kaufpreises ein
Indiz dafür ist, dass die Parteien von einer Bebaubarkeit ausgegangen sind. Alleine aus der Vereinbarung eines
Kaufpreises in der Größenordnung eines Baulandpreises ist jedoch nicht sicher zu schließen, dass der Verkäufer die
Bebaubarkeit gemäß § 459 Abs. 2 BGB zusichern will (vgl. OLGZ Celle 1982, 215, 217). Hinzu kommt, dass es für
den geschäftserfahrenen und ortskundigen Kläger, er wohnt in Grasberg, naheliegend war, zu erkennen, dass das
von ihm erworbene Grundstück im Außenbereich liegt. Dieses Risiko konnte der Kläger ohne weiteres erkennen. Ein
Indiz gegen die Zusicherung der Beklagten ist auch, dass der Kläger selbst das Grundstück nach
Eigentumsumschreibung nicht bebauen wollte. Er hat einen Bauantrag nicht gestellt und das Grundstück vielmehr
weiter veräußert. b) Sollte man hingegen der Ansicht sein, dass die Beklagte das Grundstück als Bauland verkauft
hat, so wäre entgegen der Ansicht der Beklagten die Gewährleistung nicht durch § 4 Absatz 2 des notariellen
Kaufvertrages ausgeschlossen, wonach die Beklagte für die Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks keine
Gewähr übernommen hat (Bl. 65 GA). Die Bebaubarkeit eines Grundstücks stellte eine zusicherungsfähige
Eigenschaft i. S. des § 459 Abs. 2 BGB dar (OLGR Celle 1997, 174). Auch ist die Unbebaubarkeit eines als
Bauplatz verkauften Grundstücks ein Fehler i. S. von § 459 Abs. 1 BGB. Der nach § 476 BGB grundsätzlich
zulässige Gewährleistungsausschluss bedürfte, zumal notarielle Kaufverträge häufig immer wiederkehrende
gleichsam formularmäßig vorbereitete Vertragsbedingungen enthalten, in diesem Fall gemäß § 157 BGB einer
einengenden Auslegung, die im Ergebnis dazu führt, dass die Gewährleistung für die grundsätzlich Bebaubarkeit als
solche nicht ausgeschlossen sein kann (vgl. OLGZ Celle 1982, 215, 218). c) Wenn man jedoch der Ansicht sein
sollte, eine Wandelung käme in Betracht, weil die Beklagte für die Bebaubarkeit einzustehen habe, so wäre das
Wandelungsrecht des Klägers jedoch verjährt. Verjährungsbeginn war spätestens der 24. Oktober 1999. Die Klage
ging beim Landgericht Verden aber erst am 1. November 2000 ein. Zwar verjährt vom Grundsatz her nach § 477
Abs. 1 Satz 1 BGB ein Wandelungsanspruch bei Grundstücken in einem Jahr von der Übergabe an. In § 1 Absatz 3
des Kaufvertrages wurde eine Besitzübergabe am 1. Juli 1999 festgehalten (Bl. 41 GA). Ein Verjährungsbeginn am
2. Juli 1999 kam jedoch nicht in Betracht, weil der notarielle Kaufvertrag in § 1 Absatz 2 unter Vorbehalten stand. aa)
Zwar ist entgegen der Ansicht des Klägers unerheblich, dass die Auflassung erst am 20. Dezember 1999 erfolgte
(Bl. 8 GA). Das Datum der Auflassung ist für den Verjährungsbeginn unerheblich (Soergel-Foergel BGB, 2. Aufl.,
Rdnr. 46 zu § 477 BGB; Münchener Kommentar-Westermann, BGB, 3. Aufl., Rdnr. 13 zu § 477 BGB; Staudinger-
Honsell, BGB, 15. Bearbeitung, Rdnr. 43 zu § 477 BGB). bb) Für den Verjährungsbeginn ist jedoch Voraussetzung
das Entstehen eines Anspruchs. Die Verjährung beginnt nicht vor Wirksamkeit des Kaufvertrages z. B. wegen
Erteilung behördlicher oder rechtsgeschäftlicher Genehmigungen (Palandt- Putzo, a. a. O., Rdnr. 9 zu § 477 BGB;
Münchener Kommentar, a. a. O., Rdnr. 9 zu § 477 BGB). Dies wurde von der Rechtsprechung z. B. angenommen
bei einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung (RGZ 65, 245) und bei der Genehmigung einer vollmachtlosen
Vertretung (BGH BB 1967, 1394). Ein Genehmigungserfordernis ist vorliegend darin zu sehen, dass die Beklagte
dem Kläger das Grundstück vorbehaltlich der Teilungsgenehmigung nach § 94 Abs. 1 NBauO durch den Landkreis
#######verkauft hat. Vor der Teilungsgenehmigung wurde nach dem notariellen Kaufvertrag der Kaufpreis nicht
fällig. Aus dem Schreiben des Notars ####### vom 21. Oktober 1999 an den Kläger (Bl. 160 GA) ist jedoch
ersichtlich, dass alle Genehmigungserfordernisse vorgelegen haben. Die Teilungsgenehmigung wurde gar bereits am
30. August 1999 erteilt (Bl. 22 GA). Bei normalem Postgang ist das Schreiben des Notars #######dem Kläger
spätestens am 24. Oktober 1999 zugegangen. Einen längeren Postgang als üblich hat der Kläger nicht behauptet.
Die Klage ging, wie dargelegt, erst am 1. November 2000 beim Landgericht Verden und demnach mehr als ein Jahr
nach Beginn der Verjährung ein. In der formell am 21. Oktober 1999 noch fehlenden Messanerkennung ist keine
rechtsgeschäftliche Erklärung zu sehen, welche zu einem späteren Verjährungsbeginn führt. Die Parteien haben sich
bereits in § 1 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages zur Messanerkennung verpflichtet (Bl. 41 GA), sodass sie
keinen Spielraum für eine rechtsgeschäftlich andere Erklärung hatten. Entsprechendes gilt auch für die
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Ansonsten hätte es der Erwerber eines Grundstücks durch
Nichtzahlung der Steuer in der Hand, den Verjährungsbeginn hinauszuzögern. Ferner hatten die Parteien in § 3 des
notariellen Kaufvertrages eine verbindliche Regelung getroffen, wie sich der Kaufpreis bei einer Veränderung des
angenommenen Flächenmaßes ändert, sodass auch insoweit keine Wirksamkeitsvoraussetzung fehlte. Soweit sich
die Durchführung des Kaufvertrages dadurch hinausgezögert haben sollte, dass der Kläger Probleme bei der
Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 89.200 DM gehabt hat, würde auch dies den Verjährungsbeginn nicht
ändern. cc) Des Weiteren liegt auch eine Hemmung der Verjährung nach § 208 BGB nicht vor. Der Kläger hat nicht
substantiiert dargelegt, dass die Beklagte den Wandelungsanspruch anerkannt hat. Er hat lediglich sehr allgemein
ausgeführt, im Mai und Juni 1999 habe es zwischen den Parteien Gespräche gegeben. Die Beklagte habe den
Eindruck vermittelt, eine gütliche Lösung sei möglich. Wegen der auch nach Darlegung des Klägers lediglich sehr
allgemeinen Charakters der Gespräche ist in der Einrede der Verjährung auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben
zu sehen. Dem Senat ist in diesem Zusammenhang durchaus der bemerkenswerte und der Prozesslage angepasste
Wechsel im Vorbringen des Klägers aufgefallen: Noch in der Klageschrift hatte der Kläger behauptet, auf seine
vorprozessualen Vorschläge ‘erfolgte keine Reaktion’ der Beklagten (Bl. 5). Erst nachdem sich die Beklagte auf
Verjährung berufen hatte, versuchte der Kläger eine Hemmung der Verjährung durch die geänderte Behauptung zu
belegen, die Beklagte habe doch im Sinne einer gütlichen Einigung verhandelt. 3. Auch ein Anspruch des Klägers
aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo ist ausgeschlossen, weil die §§ 459 ff. BGB eine abschließende
Sonderregelung darstellen. Ein eventuelles Verschulden der Beklagten soll sich auf die Beschaffenheit des
Kaufgegenstandes bezogen haben (vgl. Palandt-Putzo, a. a. O., Rdnr. 8 zu Vorbemerkung von § 459 BGB). 4.
Ebenso besteht gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB kein Zahlungs- und Rückabwicklungsanspruch
des Klägers. a) Ein Anfechtungsrecht nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung steht dem Kläger nicht zu. Ein
arglistiges Verschweigen der Beklagten hat der Senat nicht feststellen können. Insoweit wird auf die obigen
Ausführungen verwiesen. b) Eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB kommt wegen der Spezialität der
Gewährleistungsvorschriften nicht in Betracht (Palandt-Putzo, a. a. O., Vorbemerkung 9 f. zu § 459 BGB). Aber
selbst wenn man der Ansicht sein sollte, eine Anfechtungsmöglichkeit nach § 119 Abs. 2 BGB sei gegeben, so wäre
die Anfechtung dennoch nicht gemäß § 121 BGB unverzüglich erfolgt. Der Kläger kannte die Versagung der
Baugenehmi- gung vom 27. April 2000 auch nach seinem Vorbringen spätestens im Mai 2000. Die Anfechtung
erfolgte jedoch erst mit Schreiben vom 14. Juli 2000 (Bl. 17 GA). 5. Auch kommt eine Vertragsanpassung wegen
eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht. Der Vorrang der Gewährleistungsvorschriften vor den
Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage besteht insoweit, als es um eine Eigenschaft des Grundstücks
zu den nach den Gewährleistungsvorschriften maßgebenden Zeitpunkten geht (OLGR Celle 1997, 174). Im Übrigen
hat die Beklagte ausdrücklich ihre Haftung für die Verwendbarkeit des Grundstücks ausgeschlossen, sodass das
Verwendungsrisiko den Kläger traf. 6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Festsetzung des
Beschwerdewertes beruht auf § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO. ####### ####### #######