Urteil des OLG Celle vom 25.07.2001
OLG Celle: rückgabe der schlüssel, mietvertrag, vorzeitige entlassung, vermieter, geschäft, besitz, nebenkosten, vermietung, mietobjekt, mietzins
Gericht:
OLG Celle, 11. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 2 U 49/01
Datum:
25.07.2001
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 535, BGB § 276
Leitsatz:
Verletzt der Vermieter seine in einer Mietnachfolgeklausel übernommene Verpflichtung, den bereits
ausgezogenen Mieter eines Ladengeschäftes unter bestimmten Voraussetzungen aus dem
Mietverhältnis zu entlassen, steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch auf Befreiung von weiteren
Mietforderungen jedenfalls solange zu, bis der Mieter sich die Schlüssel des Mietobjekts erneut
aushändigen lässt, um die Mietsache wieder in Besitz zu nehmen; dabei ist es Sache des
Vermieters, den Nachweis für sein fehlendes Verschulden zu führen.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Urteil
2 U 49/01
4 O 191/99 LG Hildesheim Verkündet am
25. Juli 2001
##############,
##############
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
pp.
hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts ####### durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht
############ und die Richter am Oberlandesgericht ####### und ####### auf die mündliche Verhandlung vom 5.
Juli 2001 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 11. Januar 2001 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Hildesheim unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise geändert.
Die Beklagten werden auf den hilfsweise geltend gemachten Anspruch des Klägers als Gesamtschuldner verurteilt,
an den Kläger 42.836,64 DM nebst 4 % Zinsen auf jeweils 4.400 DM seit dem 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5.
April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli und 5. August 1998 sowie auf weitere 3.406 DM seit dem 22. März 2001 und auf
4.230,64 DM seit dem 5. September 1999 zu zahlen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges und den außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens 2 U 75/00
tragen der Kläger 77 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 23 %.
Die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer beider Parteien beträgt 42.836,64 DM.
Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren beträgt 85.673,81 DM.
Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Klägers ist zulässig. Das gilt auch für den mit der Berufung weiter verfolgten Anspruch auf Zahlung
von Nebenkosten in Höhe eines Betrages von 2.636,64 DM. Zwar verhält sich die Berufungsbegründung nicht
ausdrücklich zu diesem Punkt. Indessen hat das Landgericht den Anspruch auf Nachzahlung aus der
Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 17. April 1997 bis 14. April 1998 lediglich mit der Begründung abgewiesen,
dass es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung fehle, die dem Umstand Rechnung trage, dass der Kläger von den
Beklagten nur bis zum 30. April 1997 Miete und Nebenkosten verlangen könne. Der Kläger hat jedoch mit der
Berufungsbegründung im Einzelnen ausgeführt, weshalb nach seiner Auffassung von einer Begrenzung der
Verpflichtung der Beklagten zur Mietzinszahlung bis zum 30. April 1997 nicht die Rede sein könne. Damit ist
zugleich auch die das angefochtene Urteil tragende Begründung für die Abweisung der Nebenkostenforderung in
einer § 519 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügenden Weise angegriffen worden.
In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.
Dem Kläger ist statt des im ersten Rechtszug geltend gemachten Anspruchs auf Miete und Nebenkosten für die Zeit
bis einschließlich April 1998 der erstmals im Berufungsrechtszug hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf
Mietzins ab dem 7. Dezember 1998 bis September 1999 in Höhe der im zweiten Rechtszug angefallenen
Hauptforderung von 42.836,64 DM zuzuerkennen.
Im Berufungsrechtszug ist ohnehin nur ein Teil der ursprünglichen Klageforderung angefallen, nachdem die
Beklagten ihre bereits in dem am 20. Januar 2000 verkündeten Urteil des Landgerichts ausgesprochene Verurteilung
zur Zahlung von 26.400 DM nebst Zinsen mit der Anschlussberufung lediglich hinsichtlich eines Betrages von
12.600 DM nebst Zinsen angefochten hatten und der Senat in seinem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil (2 U
75/00) das landgerichtliche Urteil bestätigt hat, soweit die Beklagten zur Zahlung von 12.600 DM nebst 4 % Zinsen
auf 3.800 DM seit dem 5. August 1997 und auf jeweils 4.400 DM seit dem 5. September 1997 und 6. Oktober 1997
verurteilt worden sind.
Damit sind im vorliegenden Verfahren noch die Mietzinsansprüche in Höhe von jeweils 4.400 DM für die Zeit von Mai
1997 bis Juli 1997 sowie November 1997 bis einschließlich April 1998 in Höhe von jeweils 4.400 DM (insgesamt
39.600 DM), ein Teilbetrag der Miete für August 1997 in Höhe von 600 DM und die Nachforderung aus der
Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 17. April 1997 bis 14. April 1998 in Höhe von 2.636,64 DM, also insgesamt
42.836,64 DM als Hauptforderung angefallen. Daneben beansprucht der Kläger 4 % Zinsen auf die
Nebenkostennachforderung seit dem 14. Februar 1999, also für die Zeit nach Zustellung des Mahnbescheides und
hinsichtlich der einzelnen Mietzinsansprüche seit dem 5. des jeweiligen Fälligkeitsmonats. Über die Zinsen auf die
nicht angefallene Hauptforderung ist dagegen in dem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil des Senats
abschließend entschieden worden und zwar auch für die Zeit bis zum 5. April 1998, weil 4 % Zinsen auf 3.800 DM
vom 5. August 1997 und auf jeweils 4.400 DM ab dem 5. September und 5. Oktober 1997 bis zum 5. April 1998
(101,33 DM + 102,69 DM + 88,02 DM = 292,04 DM) bereits als Nebenforderung zu dem nicht angegriffenen Betrag
von 12.600 DM ausgeurteilt worden sind. Der Antrag des Klägers aus dem Schriftsatz vom 15. Juni 2001 trägt den
vorstehenden Erwägungen Rechnung, beinhaltet aber auch nur eine Klarstellung gegenüber dem Antrag der
Berufungsbegründung in dem die Zinsen bis zum 5.April 1998 noch als kapitalisierter Betrag angegeben waren und
der ursprünglich mit der Klage verfolgte Gesamtbetrag nebst Zinsen pauschal dahin eingeschränkt war, dass der
bereits bestandskräftige Teil der Verurteilung nicht angefochten werde.
1. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Kläger von den Beklagten für die mit dem schriftlichen
Vertrag der Parteien vom 12. August 1992 angemieteten Ladenräume im Hause ######### in ########### weder
den vereinbarten monatlichen Mietzins von 4.400 DM für die Zeit vom 1. Mai 1997 bis zum 30. April 1998 noch
rückständige Nebenkosten für die Zeit bis zum 14. April 1998 beanspruchen könne.
Zwar haben die Parteien in § 3 des Mietvertrages eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses vom 1. September 1992
bis zum 31. August 2002 vereinbart, sodass die Beklagten trotz ihres Auszuges aus dem Mietobjekt im November
1996 nicht ohne weiteres von der Verpflichtung zur Fortentrichtung der Mietzahlungen befreit worden sind (§ 552
Satz 1 BGB). Aus einer anderweitigen Verwendung des Ladengeschäfts hat der Kläger erst ab November 2000
Mieteinnahmen erzielt.
Indessen hat das Landgericht mit Recht angenommen, dass dem Kläger Mietrückstände für die Zeit vom 1. Mai
1997 bis zum 30. April 1998 deshalb nicht zustehen, weil die Beklagten im Wege des Schadenersatzes aus positiver
Vertragsverletzung i. V. mit § 7 des Mietvertrages verlangen können, so gestellt zu werden, als sei das
Mietverhältnis bereits zum 30. April 1997 einverständlich beendet worden.
Der Kläger war nämlich auf Grund der die Laufzeitregelung in § 3 des Mietvertrages ergänzenden
individualvertraglichen Abrede der Parteien gemäß § 7 des Mietvertrages zumindest zum 1. Mai 1997 verpflichtet,
die Beklagten aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die schuldhafte Verletzung dieser Verpflichtung führt zu einem
Schadenersatzanspruch der Beklagten auf Befreiung von der streitbefangenen Mietzinsverpflichtung, ohne dass es
zusätzlich darauf ankommt, ob der Kläger auch treuwidrig gehandelt hat.
Der Senat hat bereits in seinem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil (2 U 75/00) vor der Zurückverweisung der
Sache an das Landgericht ausgeführt, dass die Mietnachfolgeklausel in § 7 des Mietvertrages dahin auszulegen ist,
dass der Kläger seine Zustimmung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zu erteilen
hat, wenn die Beklagten ihm rechtzeitig einen Nachfolgemieter nachweisen, der in gleichem Maße wie die bisherigen
Mieter bereit und wirtschaftlich in der Lage ist, in das Vertragsverhältnis einzutreten und alle sich daraus ergebenden
Rechte und Pflichten zu erfüllen. Allein der Gebrauch des Wortes ´kann´ in der Nachfolgeklausel führt nicht zu der
Annahme, dass es sich lediglich um eine rechtlich unverbindliche Regelung handelt, die eine Entlassung der
Beklagten aus dem Mietverhältnis in das Ermessen des Klägers als Vermieter stellte. Die individualvertragliche
Vereinbarung einer Mietnachfolgeklausel unter engen ins Einzelne gehenden Voraussetzungen erscheint im
Gegenteil nur vernünftig, wenn den Beklagten nach Maßgabe dieser Regelung auch ein Anspruch auf vorzeitige
Entlassung aus dem Mietverhältnis eingeräumt werden sollte. Dem Kläger kann zwar entgegen der Auffassung des
Landgerichts nicht der Vorwurf gemacht werden, einen ihm von den Beklagten nachgewiesenen geeigneten
Nachmieter nicht akzeptiert zu haben. Für den Anspruch der Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis
genügte indessen schon der rechtzeitige Nachweis eines geeigneten Nachfolgemieters. Dabei ist das vereinbarte
Tatbestandmerkmal der Rechtzeitigkeit des Nachweises nicht dahin zu verstehen, dass die Beklagten verpflichtet
waren, bereits rechtzeitig vor ihrem Auszug im November 1996 dem Kläger einen Nachmieter nachzuweisen.
Vielmehr bezieht sich diese Voraussetzung lediglich auf das Wirksamwerden der vorzeitigen Vertragsbeendigung,
weil die Mietnachfolgeklausel nicht an den Auszug der Mieter, sondern an einen Wunsch der Mieter anknüpft, das
Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Mit dem Erfordernis eines rechtzeitigen Nachweises soll lediglich gewährleistet
werden, dass dem Kläger der Mietzinsanspruch gegenüber den Beklagten bis zu dem Zeitpunkt erhalten bleibt, ab
dem der Kläger im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages mit dem nachgewiesenen geeigneten Nachmieter aus
dem Folgevertrag einen Mietzinsanspruch hätte erlangen können. Dabei ist eine angemessene Zeit für die
Vertragsverhandlungen, die Prüfung der Eignung des Nachmieters und den Abschluss des im Hinblick auf § 566
Satz 1 BGB wegen der ein Jahr überschreitenden Restlaufzeit des Mietverhältnisses erforderlichen schriftlichen
Mietvertrages mit dem Nachfolgemieter zu berücksichtigen. Eine Verpflichtung des Klägers zum Abschluss eines
Mietvertrages mit dem genannten geeigneten Nachmieter bestand indes nicht, weil der Vermieter sich im letzten
Satz der Mietnachfolgeklausel ausdrücklich das Recht vorbehalten hat, einen Mietnachfolger selbst zu bestimmen.
Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben sollte, statt einer
Mieteintrittsvereinbarung mit einem der von den Beklagten benannten Personen mit einem von ihm ausgewählten
Mietinteressenten einen Vertrag zu wirtschaftlich günstigeren als den im Mietvertrag der Parteien vereinbarten
Konditionen abzuschließen. Die Bestimmung eines Mietnachfolgers unmittelbar durch den Vermieter sollte sich
indessen nicht zu Lasten der Beklagten als Mieter auswirken. Die Mietnachfolgeklausel verknüpft (´und´) die
Regelung über das Recht des Vermieters, einen Mietnachfolger selbst zu bestimmen mit der Verpflichtung des
Vermieters, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Aus dieser Verknüpfung folgt, wie der Senat bereits in seinem
Urteil vom 11. Oktober 2000 ausgeführt hat, dass es für den Nachweis eines Nachfolgemieters durch die Beklagten
entgegen der Auffassung des Klägers nicht notwendig darauf ankommt, dass die Beklagten den Kläger selbst auf
einen geeigneten Nachmieter hinweisen. Vielmehr genügt es, wenn die Beklagten mit dem Nachmietinteressenten in
Kontakt treten und dieser auf Grund der Informationen über die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages selbst
mit dem Kläger über den Eintritt in den Vertrag auf Mieterseite verhandelt. Die Parteien haben nämlich mit der
Nachweisobliegenheit für den Beklagten lediglich klarstellen wollen, dass der Kläger nicht von sich aus verpflichtet
ist, sich um Nachmietinteressenten zu bemühen.
Auf Grund des Ergebnisses der am 14. Dezember 2000 vor dem Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ist
davon auszugehen, dass im November/
Dezember 1996 auf Veranlassung der Beklagten zumindest die Zeugen ####### ########## und ##############
als geeignete Nachmietinteressenten dem durch seine Ehefrau, die Zeugin ##############, vertretenen Kläger ihr
Interesse an dem Eintritt in das Mietverhältnis bekundet haben und dass beide Zeugen auch nach dem Scheitern der
seinerzeit von dem Kläger mit dem weiteren Mietinteressenten ########### geführten Vertragsverhandlungen
(spätestens) am 15. Januar 1997 weiterhin zur Übernahme des Mietverhältnisses auf Mieterseite bereit waren. Damit
haben die Beklagten ihre Nachweisobliegenheit erfüllt. Der Kläger hat demgegenüber nicht den Nachweis geführt,
dass ihn kein Verschulden an der Nichterfüllung der Verpflichtung zur Entlassung der Beklagten aus dem
Mietverhältnis trifft (§ 282 BGB), wobei er sich gemäß § 278 BGB ein Verschulden der Zeugin ####### als seiner
Verhandlungsgehilfin zurechnen lassen muss. Ohne Erfolg macht der Kläger demgegenüber geltend, dass die
Beklagten selbst grob vertragsbrüchig geworden seien, weil sie das Mietobjekt im November 1996 verlassen und ab
Dezember 1996 auch keinen Mietzins mehr entrichtet hätten. Dieser Einwand berührt nämlich den Anspruch der
Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis unter den engen Voraussetzungen des § 7 Mietvertrag nicht. Die
Beklagten waren nämlich trotz ihres Auszuges aus dem Mietobjekt zunächst weiter zur Mietzinszahlung bis zu dem
Zeitpunkt verpflichtet, zu dem der Vermieter durch den Abschluss eines Nachfolgemietvertrages ein Mietverhältnis
mit einem der beiden geeigneten Nachmietinteressenten hätte begründen können. Der fehlende Nachweis der
rechtzeitigen Nachmieterstellung hat denn auch im Vorprozess (2 U 261/97 OLG Celle/4 O 250/97 LG Hildesheim)
hinsichtlich der rückständigen Mietzinsen für die Monate Dezember 1996 bis April 1997 zur Verurteilung der
Beklagten geführt.
Auf Grund der auch den Senat überzeugenden Bekundungen der Zeugen ########## und ####### steht fest, dass
es sich bei beiden Zeugen um geeignete Nachmietinteressenten gehandelt hat. Die Angriffe des Klägers gegen die in
sich schlüssige und rechtsfehlerfreie Beweiswürdigung des Landgerichts, auf die zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen wird, greifen nicht durch. Die auf Antrag des Klägers gegenbeweislich
vernommene Zeugin ############## konnte sich an die von den Zeugen ########## und ######## bekundeten
Gespräche nicht erinnern, aber auch nicht ausschließen, dass die Telefonate mit dem von den Zeugen bekundeten
Inhalt geführt worden sind.
Hinsichtlich des Zeugen ############## überzeugt der Einwand der Klägers nicht, nach dem Inhalt der
Vernehmung sei nicht klar, weshalb über das angeblich nur geführte eine Telefonat hinaus nichts weiter passiert sei.
Die Einschätzung des Zeugen, dass die Ehefrau des Klägers an einer Vermietung kein echtes Interesse hatte, ergibt
sich vielmehr aus dem von dem Zeugen geschilderten Gesprächsverlauf. #########, der sich zunächst selbst bei
der Schwester des Beklagten zu 2 über die Mietkonditionen informiert hatte und mit einer Miethöhe von ca. 5.000
DM einverstanden gewesen sei, hat zunächst selbst die Initiative ergriffen und Ende 1996 auf den Anrufbeantworter
des Klägers gesprochen. Die Ehefrau des Klägers habe dann bei dem Rückruf den Betrag der Miethöhe bestätigt
und sich nach der Art des Geschäfts erkundigt, und nach entsprechender Auskunft relativ patzig geantwortet, dass
er damit ein solches Ladenlokal doch nicht finanzieren könne. Die Ehefrau des Klägers hat den Zeugen dagegen
nicht im Hinblick auf die von ihr geäußerte Skepsis aufgefordert, seine Bonität nachzuweisen, sondern von sich aus
das Telefonat beendet, nachdem ihr der Zeuge auf weiteres Befragen mitgeteilt hatte, von wem er erfahren habe,
dass das Mietlokal anzumieten sei. Die geschilderte ablehnende Haltung der Ehefrau des Klägers hat der Zeuge
########## folgerichtig als die Kundgabe mangelnden Interesses an der Vermietung des Ladenlokals bewertet.
Diekmann hat bei seiner Vernehmung auch klargestellt, dass er bereit gewesen wäre, in den laufenden Mietvertrag
einzutreten. Die Bedenken der Ehefrau des Klägers gegen die Wirtschaftlichkeit des Betriebes
########################################## in den streitbefangenen Räumlichkeiten sind schon nicht
schlüssig. Für die Ertragskraft eines derartigen Ladengeschäfts ist in erster Linie die Lage und damit die
Kundenfrequenz von Bedeutung. Allein aus der Größe von 180 m² zuzüglich Lagerräumen lässt sich nicht darauf
schließen, dass der Mietinteressent ########## die vereinbarte Miete für die Restlaufzeit des Vertrages bis zum 31.
August aus den Erträgen nicht hätte erwirtschaften können. ########## hat dann zwar tatsächlich im Sommer des
Jahres ein wesentlich kleineres Ladengeschäft angemietet. Dafür hat er aber nicht nur einen mindestens gleich
hohen Quadratmetermietzins entrichtet, sondern zusätzlich noch einen Abstand (´Abschlag´) in einer Größenordnung
von 150.000 DM entrichtet (Bl. 344, 345, 350 d. A.) Hinzu kommt, dass das von dem Zeugen tatsächlich in
Hildesheim eröffnete Geschäft seinen Angaben zufolge so gut läuft, dass die von ihm im Sommer 1997
angemieteten Räumlichkeiten schon wieder zu klein sind. Außerdem hatte sich der Zeuge für das Ladengeschäft
bereits seit längerer Zeit interessiert und wollte dort neben dem Verkauf von Tabakwaren und Zeitungen auch Kaffee
ausschenken. Schließlich hat der Zeuge zu seiner Bonität weiter bekundet, dass er einen Kompagnon habe und
dass seine Eltern für ihn bürgen würden. Damit hätte der Zeuge ########## dem Kläger eine bessere Sicherheit
verschafft als die beiden Beklagten, die neben der nach dem Mietvertrag ohnehin geschuldeten Mietsicherheit von
13.800 DM keinen Bürgen für die Erfüllung des Mietvertrages auf Dauer beigebracht hatten. Die erst im Prozess
geltend gemachten Bedenken gegen die Absicht des Zeugen ###########, das Geschäft im ´do-it-yourself-
Verfahren´ mit Hilfe von Freunden in zwei Tagen umzubauen, überzeugen schon deshalb nicht, weil der Zeuge bei
seinem ##################### angemieteten Objekt tatsächlich in zwei Tagen den Umbau durchgeführt und das
Geschäft anschließend erfolgreich geführt hat.
Hinsichtlich des von dem Zeugen ########## beabsichtigten Betriebes eines Tabak- und Zeitschriftengeschäftes,
läge zwar eine genehmigungspflichtige Änderung des in § 2 Nr. 2 Mietvertrag vereinbarten Sortiments
(##############, ##############) vor. Gründe für einen Widerspruch gegen die Sortimentsänderung, die in der Art
der zu vertreibenden Waren liegen, hat der Kläger jedoch nicht vorgetragen.
############ war auch nicht nur an einer Eröffnung des Geschäfts noch im Januar interessiert (Bl. 345 d. A.),
sondern wäre auch noch bereit gewesen, bis zum 1. Februar 1997, also bis nach dem Scheitern der
Vertragsverhandlungen des Klägers mit dem Mietinteressenten #############, abzuwarten. Dafür spricht auch,
dass ############## erst im Sommer 1997 anderweit ein Geschäft eröffnet hat.
Einen weiteren geeigneten Mietinteressenten haben die Beklagten mit dem Zeugen ######## nachgewiesen. Dieser
hat als Zeuge glaubhaft bekundet, dass er als Inhaber des gegenüber dem Ladenlokal des Klägers liegenden
#########-####### von dem ihm bekannten Beklagten zu 1 auf eine Anmietung der streitbefangenen Räume
angesprochen und über die Konditionen informiert worden sei. Insbesondere hätte er die Miethöhe von 4.600 DM
zuzüglich Nebenkosten akzeptiert, weil er in den damaligen Mieträumen einen noch höheren Quadratmeterpreis
gezahlt habe. Er sei von dem Beklagten zu 1 auch über die Mietsicherheit und die Laufzeit des Vertrages informiert
worden und habe dann zweimal mit der Zeugin ####### wegen der Anmietung des streitbefangenen Ladenlokals
telefoniert. Ein echtes Interesse des Zeugen ######### an der Anmietung des streitbefangenen Ladenlokals wird
durch die weitere Aussage plausibel, dass er sich habe vergrößern wollen, weil die von ihm auf der gegenüber
liegenden Straßenseite angemieteten Räume zu eng geworden seien. Die Einschätzung des Zeugen #######, er sei
von der Ehefrau des Klägers abgeblockt worden, findet entgegen der Ansicht der Klägers durchaus ihre
Rechtfertigung in den Bekundungen des Zeugen. In dem ersten Telefongespräch vom Dezember 1996 hat die
Ehefrau des Klägers nämlich auf die Bitte des Zeugen, sich doch einmal zu treffen, lediglich geäußert, sie wisse
nicht genau, ob das Lokal frei wäre und wie das überhaupt weitergehen solle. Gleichwohl hat der Zeuge ##########
sein fortbestehendes Interesse an der Anmietung zum Anlass genommen, vier Wochen später, also im Januar 1997,
nochmals bei der Ehefrau des Klägers anzurufen. Der Zeuge hat zwar weitere Details dieses Gesprächs nicht
mitgeteilt, aber angegeben, dass er von der Ehefrau des Klägers bei den Telefonaten nicht einmal gefragt worden
sei, war er denn eigentlich in den Räumen machen wolle. Dieser Umstand belegt, dass die Ehefrau des Klägers nicht
bereit war, Verhandlungen über einen Eintritt ######### in den Mietvertrag aufzunehmen. Die Solvenz des Zeugen
######### stellt der Kläger im Berufungsverfahren nicht in Frage. Tatsächlich hat ######### bereits erfolgreich ein
################# über drei Jahre betrieben und außerdem ausgesagt, dass er seine Bonität durch entsprechende
Belege über die #######-######## auf Nachfrage nachgewiesen hätte.
Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass der Betrieb eines ################### nicht dem in § 2 Nr. 1 vereinbarten
Mietzweck, also den Betrieb eines Groß- und Einzelhandelsgeschäftes, entsprochen hätte, sodass es für eine
entsprechende Nutzungsänderung gemäß § 2 Nr. 3 Mietvertrag einer entsprechenden Genehmigung des Vermieters
bedurft hätte, die der Kläger insbesondere im Falle der Notwendigkeit größerer Umbauarbeiten nicht hätte erteilen
müssen. Indessen hat der Zeuge glaubhaft bekundet, dass er in den streitbefangenen ############, also ein
Ladengeschäft i. S. von § 2 Nr. 1 Mietvertrag, betrieben hätte. Außerdem hätte dort möglicherweise die
Kinderbetreuung durchgeführt werden können, wogegen der Kläger Einwendungen nicht erhoben hat.
Auch der Zeuge ######### hat auf Befragen bestätigt, dass er auf den Abschluss eines Mietvertrages auch noch
gewartet hätte.
Ohne Erfolg macht der Kläger gegenüber einem Anspruch der Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis mit
Rücksicht auf den Nachweis der Mietinteressenten ############## und ######### geltend, dass es nach dem
Scheitern der Vertragsverhandlungen mit dem weiteren Mietinteressenten ############## der Sache der Beklagten
gewesen sei, die anderen Nachmietinteressenten erneut ins Spiel zu bringen und sich darum zu kümmern, ob sie an
einer Anmietung noch interessiert waren. Die Ehefrau des Klägers war auf Betreiben der Beklagten durch die
Nachmietinteressenten ########### und ######## auf deren Interesse an der Anmietung des Ladengeschäfts
angesprochen worden. Mit dem Mietinteressenten ######### hatte die Ehefrau des Klägers sogar noch im Januar
1997 gesprochen. Bei dieser Sachlage bedurfte es Mitte Januar 1997 nicht eines erneuten Nachweises der
vorgenannten Nachmietinteressenten durch die Beklagten. Vielmehr war es Sache des Klägers, den Kontakt zu den
vorgenannten Nachmietinteressenten selbst wieder aufzunehmen, weil die Ehefrau des Klägers diesen Kontakt von
sich aus abgebrochen hatte. Es kann offen bleiben, ob dem Landgericht darin zu folgen ist, dass die Ehefrau des
Klägers sich Namen und Anschriften der Nachmietinteressenten hätte notieren müssen. Jedenfalls entsprach es der
von dem Kläger im geschäftlichen Verkehr anzuwendenden erforderlichen Sorgfalt, sich nach dem Scheitern der
Vertragsverhandlungen zumindest bei den Beklagten nach diesen Angaben zu erkundigen, sofern die Ehefrau des
Klägers nicht ohnehin über sie verfügte. Dem Landgericht ist darin beizutreten, dass gerade im Falle des Zeugen
######### eine solche Nachfrage auch erfolgreich gewesen wäre, weil dieser sein Geschäft auf der gegenüber
liegenden Straßenseite betrieb und dem Beklagten zu 1 persönlich bekannt war.
Der Kläger kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Beklagten hätten auf den Eintritt des ungeeigneten
Nachmietinteressenten ############ in den Mietvertrag bestanden. Gerade weil der Kläger, wie der Senat bereits
mit seinem am 9. Dezember 1998 verkündeten Urteil im Vorprozess (2 U 261/97) ausgeführt hat, den Zeugen
############## zu Recht als Nachmieter abgelehnt hat, lag es für den Kläger auf der Hand, einen
Vertragsabschluss mit den anderen ihm genannten Nachmietinteressenten zu prüfen.
Die Verletzung der Verpflichtung des Klägers, die Beklagten mit Rücksicht auf den Nachweis der Zeugen
########## und ######### als geeignete Nachmieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, ist auch nicht mit
Rücksicht auf das Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers an die Beklagten vom 15. Januar 1997 als
unverschuldet anzusehen. Zwar hat der Kläger darin den Beklagten nicht nur mitgeteilt, dass der Mietinteressent, der
das Ladenlokal zum Februar 1997 habe anmieten wollen, überraschend von der Anmietung Abstand genommen
habe, sondern zugleich darauf hingewiesen, dass er sich weiterhin um einen Nachmieter bemühe und das Ladenlokal
demgemäß zur Vermietung in der Zeitung annonciert habe. Aus diesem Hinweis mussten die Beklagten indessen bei
verständiger Würdigung nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass dem Kläger die Zeugen ############## und
######## als Nachmietinteressenten nicht mehr bekannt waren. Vielmehr musste sich für die Beklagten eher
aufdrängen, dass der Kläger nicht an einer Vermietung an die ihm von den Beklagten benannten
Nachmietinteressenten interessiert war und deshalb von seinem ihm in § 7 Mietvertrag ausdrücklich eingeräumten
Recht Gebrauch machte, selbst einen Nachfolgemieter zu suchen. Die dadurch eintretende Verzögerung geht
jedoch, wie ausgeführt, nicht zu Lasten der Beklagten. Hinzu kommt, dass der Kläger nicht vorgetragen hat, dass
den Beklagten bekannt gewesen wäre, dass die Ehefrau des Klägers sich die Namen und Anschriften der Zeugen
############ und ######### nicht notiert hatte.
Nach alledem steht dem Kläger der mit dem Hauptanspruch geltend gemachte Mietzinsanspruch nicht zu, ohne
dass es hinsichtlich des auf die Monate Mai bis Anfang August 1997 entfallenen Teilforderungen von 13.800 DM auf
die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 17. Juli 2000 erörterte Frage der Verpflichtung des Beklagten zur
Verrechnung der Forderung mit der Mietkaution oder auf die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution ankommt.
2. Auf den mit der Berufungsbegründung geltend gemachten Hilfsanspruch kann der Kläger jedoch von den
Beklagten einen Betrag in Höhe der streitbefangenen Hauptforderung von 42.836,64 DM (55.436,64 DM - 12.600 DM)
als Nettomiete für den Zeitraum vom 7. Dezember 1998 bis September 1999 beanspruchen. Davon entfällt ein
Teilbetrag von 3.406 DM auf die Zeit vom 7. Dezember 1998 bis 31. Dezember 1998 (4.400 DM : 31 x 24). Weitere
35.200 DM waren für die Monate Januar bis August 1999 (8 x 4.400 DM) zuzuerkennen. Der restliche Betrag von
4.230,64 DM betrifft die anteilige Miete für September 1999.
Für den vorgenannten Zeitraum ist der Kläger den Beklagten gegenüber nicht verpflichtet, diese im Wege des
Schadenersatzes aus positiver Vertragsverletzung so zu stellen, als wenn er die Beklagten zum 1. Mai 1997 aus
dem Mietverhältnis entlassen hätte. Den Beklagten ist nämlich für den genannten Zeitraum ein Schaden nicht
entstanden, weil ihnen seit dem 7. Dezember 1998 der Besitz des Ladengeschäfts wieder eingeräumt worden ist. Die
Beklagten hatten nämlich nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vom 26. November 1998 im Vorprozess
mit Anwaltsschreiben vom 1. Dezember 1998 den Kläger aufgefordert, sämtliche Ladenschlüssel sofort und
kurzfristig zur Verfügung zu stellen, damit die Beklagten den Laden ordnungsgemäß in Besitz nehmen könnten. Mit
Schriftsatz vom 2. Juni 1999 haben die Beklagten bestätigt, dass ihnen von dem Kläger am 7. Dezember 1998 die
Schlüssel zurückgegeben worden seien (Bl. 42 d. A.). Der Kläger hat ausdrücklich geltend gemacht, dass die
Beklagten ihm erst im Oktober 2000 die Schlüssel wieder zurückgegeben hätten. Demgegenüber haben die
Beklagten zwar im ersten Rechtszug (Bl. 42, 43 d. A.) behauptet, sie hätten sich die Schlüssel nur für einen ganz
kurzen Zeitraum aushändigen lassen, um Mietinteressenten das Objekt zu zeigen und danach dem Kläger die
Schlüssel wieder zur Verfügung gestellt. Dieses Vorbringen ist indes mit Rücksicht auf das von dem Kläger mit der
Berufungsbegründung erneut vorgelegte Anwaltsschreiben der Beklagten vom 1. Dezember 1998 bereits
unsubstantiiert, weil die Beklagten darin ausdrücklich die Rückgabe der Schlüssel verlangt haben, um den Laden
ordnungsgemäß wieder in Besitz zu nehmen. Erst recht haben die Beklagten für die Rückgabe der Schlüssel nach
dem 7. Dezember 1998 und für die angebliche Überlassung der Schlüssel lediglich zum Zwecke der Besichtigung
der Räume durch Mietinteressenten keinen Beweis angeboten, obgleich der Kläger bereits mit Schriftsatz vom 10.
Juni 1999 unter Beweisantritt bekräftigt hat, dass die Beklagten seit Dezember 1998 die Geschäftsräume wieder in
Besitz genommen hätten (Bl. 62, 63 d. A.). Auch im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Beklagten keine
substantiierten Angaben zu einer erneuten Rückgabe der Schlüssel nach dem 7. Dezember 1998 gemacht.
Mit der Wiedererlangung des Besitzes an den Mieträumen haben die Beklagten zugleich die ihnen gebührende
Gegenleistung aus dem Mietvertrag der Parteien wieder in Anspruch genommen, sodass ihre Verpflichtung zur
Zahlung des Mietzinses wieder aufgelebt ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten in der Folgezeit das
Ladengeschäft zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zweck genutzt haben. Der Kläger als Vermieter war lediglich
verpflichtet, ihnen die Mieträume in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen,
während die Beklagten als Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit wurden, dass sie durch
einen in ihrer Person liegenden Grund an der Ausübung des ihnen zustehenden Gebrauchsrechts verhindert waren,
§§ 535 Satz 1, 536, 552 Satz 1 BGB.
Die Beklagten haben auch nicht dargelegt, dass nach dem 7. Dezember 1998 erneut die tatsächlichen
Voraussetzungen für ihre Entlassung aus dem Mietverhältnis nach Maßgabe der Mietnachfolgeklausel in § 7 des
Vertrages eingetreten sind. Sie haben nämlich auch anlässlich der Erörterung in der mündlichen Verhandlung nicht
konkret dazu vorgetragen, dass sie dem Kläger in der Folgezeit vor der tatsächlichen Weitervermietung im
November 2000 geeignete Nachmietinteressenten nachgewiesen hätten. Für den Kläger bestand auch kein Grund zu
der Annahme, dass die Ende 1996/Anfang 1997 von den Beklagten benannten bzw. zur Kontaktaufnahme mit dem
Kläger veranlassten Nachmietinteressenten nach dem 7. Dezember 1998 noch weiter an einer Anmietung des
Ladengeschäfts interessiert waren. Der Zeuge ########## hatte ohnehin im Sommer 1997 bereits ein anderes
Ladengeschäft angemietet, der Zeuge ######### Ende des Jahres (Bl. 350 d. A.).
Die von dem Beklagten im Schriftsatz vom 17. Juli 2000 (Bl. 261 d. A.) erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Anspruch
auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 13.800 DM betrifft lediglich die Mietzinsansprüche für die Zeit von Mai bis
Anfang August 1997. In der Berufungserwiderung vom 23. April 2001 haben die Beklagten diese Aufrechnung nur
wiederholt.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 286, 284 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die weiteren Nebenentscheidungen finden ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 und 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach §§ 12, 19 Abs. 1 Satz 2 GKG.
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