Urteil des OLG Celle vom 25.07.2001, 2 U 49/01

Entschieden
25.07.2001
Schlagworte
Rückgabe der schlüssel, Mietvertrag, Vorzeitige entlassung, Vermieter, Geschäft, Besitz, Nebenkosten, Vermietung, Mietobjekt, Mietzins
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Gericht: OLG Celle, 11. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 2 U 49/01

Datum: 25.07.2001

Sachgebiet: Kein Sachgebiet eingetragen

Normen: BGB § 535, BGB § 276

Leitsatz: Verletzt der Vermieter seine in einer Mietnachfolgeklausel übernommene Verpflichtung, den bereits ausgezogenen Mieter eines Ladengeschäftes unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Mietverhältnis zu entlassen, steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch auf Befreiung von weiteren Mietforderungen jedenfalls solange zu, bis der Mieter sich die Schlüssel des Mietobjekts erneut aushändigen lässt, um die Mietsache wieder in Besitz zu nehmen; dabei ist es Sache des Vermieters, den Nachweis für sein fehlendes Verschulden zu führen.

Volltext:

Oberlandesgericht Celle

Im Namen des Volkes

Urteil

2 U 49/01 4 O 191/99 LG Hildesheim Verkündet am 25. Juli 2001 ##############, ############## als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts ####### durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ############ und die Richter am Oberlandesgericht ####### und ####### auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juli 2001 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 11. Januar 2001 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise geändert.

Die Beklagten werden auf den hilfsweise geltend gemachten Anspruch des Klägers als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 42.836,64 DM nebst 4 % Zinsen auf jeweils 4.400 DM seit dem 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli und 5. August 1998 sowie auf weitere 3.406 DM seit dem 22. März 2001 und auf 4.230,64 DM seit dem 5. September 1999 zu zahlen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges und den außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens 2 U 75/00 tragen der Kläger 77 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 23 %.

Die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beider Parteien beträgt 42.836,64 DM.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren beträgt 85.673,81 DM.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers ist zulässig. Das gilt auch für den mit der Berufung weiter verfolgten Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe eines Betrages von 2.636,64 DM. Zwar verhält sich die Berufungsbegründung nicht ausdrücklich zu diesem Punkt. Indessen hat das Landgericht den Anspruch auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 17. April 1997 bis 14. April 1998 lediglich mit der Begründung abgewiesen, dass es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung fehle, die dem Umstand Rechnung trage, dass der Kläger von den Beklagten nur bis zum 30. April 1997 Miete und Nebenkosten verlangen könne. Der Kläger hat jedoch mit der Berufungsbegründung im Einzelnen ausgeführt, weshalb nach seiner Auffassung von einer Begrenzung der Verpflichtung der Beklagten zur Mietzinszahlung bis zum 30. April 1997 nicht die Rede sein könne. Damit ist zugleich auch die das angefochtene Urteil tragende Begründung für die Abweisung der Nebenkostenforderung in einer § 519 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügenden Weise angegriffen worden.

In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.

Dem Kläger ist statt des im ersten Rechtszug geltend gemachten Anspruchs auf Miete und Nebenkosten für die Zeit bis einschließlich April 1998 der erstmals im Berufungsrechtszug hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Mietzins ab dem 7. Dezember 1998 bis September 1999 in Höhe der im zweiten Rechtszug angefallenen Hauptforderung von 42.836,64 DM zuzuerkennen.

Im Berufungsrechtszug ist ohnehin nur ein Teil der ursprünglichen Klageforderung angefallen, nachdem die Beklagten ihre bereits in dem am 20. Januar 2000 verkündeten Urteil des Landgerichts ausgesprochene Verurteilung zur Zahlung von 26.400 DM nebst Zinsen mit der Anschlussberufung lediglich hinsichtlich eines Betrages von 12.600 DM nebst Zinsen angefochten hatten und der Senat in seinem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil (2 U 75/00) das landgerichtliche Urteil bestätigt hat, soweit die Beklagten zur Zahlung von 12.600 DM nebst 4 % Zinsen auf 3.800 DM seit dem 5. August 1997 und auf jeweils 4.400 DM seit dem 5. September 1997 und 6. Oktober 1997 verurteilt worden sind.

Damit sind im vorliegenden Verfahren noch die Mietzinsansprüche in Höhe von jeweils 4.400 DM für die Zeit von Mai 1997 bis Juli 1997 sowie November 1997 bis einschließlich April 1998 in Höhe von jeweils 4.400 DM (insgesamt 39.600 DM), ein Teilbetrag der Miete für August 1997 in Höhe von 600 DM und die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 17. April 1997 bis 14. April 1998 in Höhe von 2.636,64 DM, also insgesamt 42.836,64 DM als Hauptforderung angefallen. Daneben beansprucht der Kläger 4 % Zinsen auf die Nebenkostennachforderung seit dem 14. Februar 1999, also für die Zeit nach Zustellung des Mahnbescheides und hinsichtlich der einzelnen Mietzinsansprüche seit dem 5. des jeweiligen Fälligkeitsmonats. Über die Zinsen auf die nicht angefallene Hauptforderung ist dagegen in dem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil des Senats abschließend entschieden worden und zwar auch für die Zeit bis zum 5. April 1998, weil 4 % Zinsen auf 3.800 DM vom 5. August 1997 und auf jeweils 4.400 DM ab dem 5. September und 5. Oktober 1997 bis zum 5. April 1998 (101,33 DM + 102,69 DM + 88,02 DM = 292,04 DM) bereits als Nebenforderung zu dem nicht angegriffenen Betrag von 12.600 DM ausgeurteilt worden sind. Der Antrag des Klägers aus dem Schriftsatz vom 15. Juni 2001 trägt den vorstehenden Erwägungen Rechnung, beinhaltet aber auch nur eine Klarstellung gegenüber dem Antrag der Berufungsbegründung in dem die Zinsen bis zum 5.April 1998 noch als kapitalisierter Betrag angegeben waren und der ursprünglich mit der Klage verfolgte Gesamtbetrag nebst Zinsen pauschal dahin eingeschränkt war, dass der bereits bestandskräftige Teil der Verurteilung nicht angefochten werde.

1. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Kläger von den Beklagten für die mit dem schriftlichen Vertrag der Parteien vom 12. August 1992 angemieteten Ladenräume im Hause ######### in ########### weder den vereinbarten monatlichen Mietzins von 4.400 DM für die Zeit vom 1. Mai 1997 bis zum 30. April 1998 noch rückständige Nebenkosten für die Zeit bis zum 14. April 1998 beanspruchen könne.

Zwar haben die Parteien in § 3 des Mietvertrages eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses vom 1. September 1992 bis zum 31. August 2002 vereinbart, sodass die Beklagten trotz ihres Auszuges aus dem Mietobjekt im November 1996 nicht ohne weiteres von der Verpflichtung zur Fortentrichtung der Mietzahlungen befreit worden sind 552 Satz 1 BGB). Aus einer anderweitigen Verwendung des Ladengeschäfts hat der Kläger erst ab November 2000 Mieteinnahmen erzielt.

Indessen hat das Landgericht mit Recht angenommen, dass dem Kläger Mietrückstände für die Zeit vom 1. Mai 1997 bis zum 30. April 1998 deshalb nicht zustehen, weil die Beklagten im Wege des Schadenersatzes aus positiver Vertragsverletzung i. V. mit § 7 des Mietvertrages verlangen können, so gestellt zu werden, als sei das Mietverhältnis bereits zum 30. April 1997 einverständlich beendet worden.

Der Kläger war nämlich auf Grund der die Laufzeitregelung in § 3 des Mietvertrages ergänzenden individualvertraglichen Abrede der Parteien gemäß § 7 des Mietvertrages zumindest zum 1. Mai 1997 verpflichtet, die Beklagten aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die schuldhafte Verletzung dieser Verpflichtung führt zu einem Schadenersatzanspruch der Beklagten auf Befreiung von der streitbefangenen Mietzinsverpflichtung, ohne dass es

zusätzlich darauf ankommt, ob der Kläger auch treuwidrig gehandelt hat.

Der Senat hat bereits in seinem am 11. Oktober 2000 verkündeten Urteil (2 U 75/00) vor der Zurückverweisung der Sache an das Landgericht ausgeführt, dass die Mietnachfolgeklausel in § 7 des Mietvertrages dahin auszulegen ist, dass der Kläger seine Zustimmung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zu erteilen hat, wenn die Beklagten ihm rechtzeitig einen Nachfolgemieter nachweisen, der in gleichem Maße wie die bisherigen Mieter bereit und wirtschaftlich in der Lage ist, in das Vertragsverhältnis einzutreten und alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten zu erfüllen. Allein der Gebrauch des Wortes ´kann´ in der Nachfolgeklausel führt nicht zu der Annahme, dass es sich lediglich um eine rechtlich unverbindliche Regelung handelt, die eine Entlassung der Beklagten aus dem Mietverhältnis in das Ermessen des Klägers als Vermieter stellte. Die individualvertragliche Vereinbarung einer Mietnachfolgeklausel unter engen ins Einzelne gehenden Voraussetzungen erscheint im Gegenteil nur vernünftig, wenn den Beklagten nach Maßgabe dieser Regelung auch ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis eingeräumt werden sollte. Dem Kläger kann zwar entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht der Vorwurf gemacht werden, einen ihm von den Beklagten nachgewiesenen geeigneten Nachmieter nicht akzeptiert zu haben. Für den Anspruch der Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis genügte indessen schon der rechtzeitige Nachweis eines geeigneten Nachfolgemieters. Dabei ist das vereinbarte Tatbestandmerkmal der Rechtzeitigkeit des Nachweises nicht dahin zu verstehen, dass die Beklagten verpflichtet waren, bereits rechtzeitig vor ihrem Auszug im November 1996 dem Kläger einen Nachmieter nachzuweisen. Vielmehr bezieht sich diese Voraussetzung lediglich auf das Wirksamwerden der vorzeitigen Vertragsbeendigung, weil die Mietnachfolgeklausel nicht an den Auszug der Mieter, sondern an einen Wunsch der Mieter anknüpft, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Mit dem Erfordernis eines rechtzeitigen Nachweises soll lediglich gewährleistet werden, dass dem Kläger der Mietzinsanspruch gegenüber den Beklagten bis zu dem Zeitpunkt erhalten bleibt, ab dem der Kläger im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages mit dem nachgewiesenen geeigneten Nachmieter aus dem Folgevertrag einen Mietzinsanspruch hätte erlangen können. Dabei ist eine angemessene Zeit für die Vertragsverhandlungen, die Prüfung der Eignung des Nachmieters und den Abschluss des im Hinblick auf § 566 Satz 1 BGB wegen der ein Jahr überschreitenden Restlaufzeit des Mietverhältnisses erforderlichen schriftlichen Mietvertrages mit dem Nachfolgemieter zu berücksichtigen. Eine Verpflichtung des Klägers zum Abschluss eines Mietvertrages mit dem genannten geeigneten Nachmieter bestand indes nicht, weil der Vermieter sich im letzten Satz der Mietnachfolgeklausel ausdrücklich das Recht vorbehalten hat, einen Mietnachfolger selbst zu bestimmen. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben sollte, statt einer Mieteintrittsvereinbarung mit einem der von den Beklagten benannten Personen mit einem von ihm ausgewählten Mietinteressenten einen Vertrag zu wirtschaftlich günstigeren als den im Mietvertrag der Parteien vereinbarten Konditionen abzuschließen. Die Bestimmung eines Mietnachfolgers unmittelbar durch den Vermieter sollte sich indessen nicht zu Lasten der Beklagten als Mieter auswirken. Die Mietnachfolgeklausel verknüpft (´und´) die Regelung über das Recht des Vermieters, einen Mietnachfolger selbst zu bestimmen mit der Verpflichtung des Vermieters, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Aus dieser Verknüpfung folgt, wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 11. Oktober 2000 ausgeführt hat, dass es für den Nachweis eines Nachfolgemieters durch die Beklagten entgegen der Auffassung des Klägers nicht notwendig darauf ankommt, dass die Beklagten den Kläger selbst auf einen geeigneten Nachmieter hinweisen. Vielmehr genügt es, wenn die Beklagten mit dem Nachmietinteressenten in Kontakt treten und dieser auf Grund der Informationen über die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages selbst mit dem Kläger über den Eintritt in den Vertrag auf Mieterseite verhandelt. Die Parteien haben nämlich mit der Nachweisobliegenheit für den Beklagten lediglich klarstellen wollen, dass der Kläger nicht von sich aus verpflichtet ist, sich um Nachmietinteressenten zu bemühen.

Auf Grund des Ergebnisses der am 14. Dezember 2000 vor dem Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass im November/ Dezember 1996 auf Veranlassung der Beklagten zumindest die Zeugen ####### ########## und ############## als geeignete Nachmietinteressenten dem durch seine Ehefrau, die Zeugin ##############, vertretenen Kläger ihr Interesse an dem Eintritt in das Mietverhältnis bekundet haben und dass beide Zeugen auch nach dem Scheitern der seinerzeit von dem Kläger mit dem weiteren Mietinteressenten ########### geführten Vertragsverhandlungen (spätestens) am 15. Januar 1997 weiterhin zur Übernahme des Mietverhältnisses auf Mieterseite bereit waren. Damit haben die Beklagten ihre Nachweisobliegenheit erfüllt. Der Kläger hat demgegenüber nicht den Nachweis geführt, dass ihn kein Verschulden an der Nichterfüllung der Verpflichtung zur Entlassung der Beklagten aus dem Mietverhältnis trifft 282 BGB), wobei er sich gemäß § 278 BGB ein Verschulden der Zeugin ####### als seiner Verhandlungsgehilfin zurechnen lassen muss. Ohne Erfolg macht der Kläger demgegenüber geltend, dass die Beklagten selbst grob vertragsbrüchig geworden seien, weil sie das Mietobjekt im November 1996 verlassen und ab Dezember 1996 auch keinen Mietzins mehr entrichtet hätten. Dieser Einwand berührt nämlich den Anspruch der Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis unter den engen Voraussetzungen des § 7 Mietvertrag nicht. Die Beklagten waren nämlich trotz ihres Auszuges aus dem Mietobjekt zunächst weiter zur Mietzinszahlung bis zu dem Zeitpunkt verpflichtet, zu dem der Vermieter durch den Abschluss eines Nachfolgemietvertrages ein Mietverhältnis mit einem der beiden geeigneten Nachmietinteressenten hätte begründen können. Der fehlende Nachweis der rechtzeitigen Nachmieterstellung hat denn auch im Vorprozess (2 U 261/97 OLG Celle/4 O 250/97 LG Hildesheim) hinsichtlich der rückständigen Mietzinsen für die Monate Dezember 1996 bis April 1997 zur Verurteilung der

Beklagten geführt.

Auf Grund der auch den Senat überzeugenden Bekundungen der Zeugen ########## und ####### steht fest, dass es sich bei beiden Zeugen um geeignete Nachmietinteressenten gehandelt hat. Die Angriffe des Klägers gegen die in sich schlüssige und rechtsfehlerfreie Beweiswürdigung des Landgerichts, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, greifen nicht durch. Die auf Antrag des Klägers gegenbeweislich vernommene Zeugin ############## konnte sich an die von den Zeugen ########## und ######## bekundeten Gespräche nicht erinnern, aber auch nicht ausschließen, dass die Telefonate mit dem von den Zeugen bekundeten Inhalt geführt worden sind.

Hinsichtlich des Zeugen ############## überzeugt der Einwand der Klägers nicht, nach dem Inhalt der Vernehmung sei nicht klar, weshalb über das angeblich nur geführte eine Telefonat hinaus nichts weiter passiert sei. Die Einschätzung des Zeugen, dass die Ehefrau des Klägers an einer Vermietung kein echtes Interesse hatte, ergibt sich vielmehr aus dem von dem Zeugen geschilderten Gesprächsverlauf. #########, der sich zunächst selbst bei der Schwester des Beklagten zu 2 über die Mietkonditionen informiert hatte und mit einer Miethöhe von ca. 5.000 DM einverstanden gewesen sei, hat zunächst selbst die Initiative ergriffen und Ende 1996 auf den Anrufbeantworter des Klägers gesprochen. Die Ehefrau des Klägers habe dann bei dem Rückruf den Betrag der Miethöhe bestätigt und sich nach der Art des Geschäfts erkundigt, und nach entsprechender Auskunft relativ patzig geantwortet, dass er damit ein solches Ladenlokal doch nicht finanzieren könne. Die Ehefrau des Klägers hat den Zeugen dagegen nicht im Hinblick auf die von ihr geäußerte Skepsis aufgefordert, seine Bonität nachzuweisen, sondern von sich aus das Telefonat beendet, nachdem ihr der Zeuge auf weiteres Befragen mitgeteilt hatte, von wem er erfahren habe, dass das Mietlokal anzumieten sei. Die geschilderte ablehnende Haltung der Ehefrau des Klägers hat der Zeuge ########## folgerichtig als die Kundgabe mangelnden Interesses an der Vermietung des Ladenlokals bewertet. Diekmann hat bei seiner Vernehmung auch klargestellt, dass er bereit gewesen wäre, in den laufenden Mietvertrag einzutreten. Die Bedenken der Ehefrau des Klägers gegen die Wirtschaftlichkeit des Betriebes ########################################## in den streitbefangenen Räumlichkeiten sind schon nicht schlüssig. Für die Ertragskraft eines derartigen Ladengeschäfts ist in erster Linie die Lage und damit die Kundenfrequenz von Bedeutung. Allein aus der Größe von 180 zuzüglich Lagerräumen lässt sich nicht darauf schließen, dass der Mietinteressent ########## die vereinbarte Miete für die Restlaufzeit des Vertrages bis zum 31. August aus den Erträgen nicht hätte erwirtschaften können. ########## hat dann zwar tatsächlich im Sommer des Jahres ein wesentlich kleineres Ladengeschäft angemietet. Dafür hat er aber nicht nur einen mindestens gleich hohen Quadratmetermietzins entrichtet, sondern zusätzlich noch einen Abstand (´Abschlag´) in einer Größenordnung von 150.000 DM entrichtet (Bl. 344, 345, 350 d. A.) Hinzu kommt, dass das von dem Zeugen tatsächlich in Hildesheim eröffnete Geschäft seinen Angaben zufolge so gut läuft, dass die von ihm im Sommer 1997 angemieteten Räumlichkeiten schon wieder zu klein sind. Außerdem hatte sich der Zeuge für das Ladengeschäft bereits seit längerer Zeit interessiert und wollte dort neben dem Verkauf von Tabakwaren und Zeitungen auch Kaffee ausschenken. Schließlich hat der Zeuge zu seiner Bonität weiter bekundet, dass er einen Kompagnon habe und dass seine Eltern für ihn bürgen würden. Damit hätte der Zeuge ########## dem Kläger eine bessere Sicherheit verschafft als die beiden Beklagten, die neben der nach dem Mietvertrag ohnehin geschuldeten Mietsicherheit von 13.800 DM keinen Bürgen für die Erfüllung des Mietvertrages auf Dauer beigebracht hatten. Die erst im Prozess geltend gemachten Bedenken gegen die Absicht des Zeugen ###########, das Geschäft im ´do-it-yourself- Verfahren´ mit Hilfe von Freunden in zwei Tagen umzubauen, überzeugen schon deshalb nicht, weil der Zeuge bei seinem ##################### angemieteten Objekt tatsächlich in zwei Tagen den Umbau durchgeführt und das Geschäft anschließend erfolgreich geführt hat. Hinsichtlich des von dem Zeugen ########## beabsichtigten Betriebes eines Tabak- und Zeitschriftengeschäftes, läge zwar eine genehmigungspflichtige Änderung des in § 2 Nr. 2 Mietvertrag vereinbarten Sortiments (##############, ##############) vor. Gründe für einen Widerspruch gegen die Sortimentsänderung, die in der Art der zu vertreibenden Waren liegen, hat der Kläger jedoch nicht vorgetragen.

############ war auch nicht nur an einer Eröffnung des Geschäfts noch im Januar interessiert (Bl. 345 d. A.), sondern wäre auch noch bereit gewesen, bis zum 1. Februar 1997, also bis nach dem Scheitern der Vertragsverhandlungen des Klägers mit dem Mietinteressenten #############, abzuwarten. Dafür spricht auch, dass ############## erst im Sommer 1997 anderweit ein Geschäft eröffnet hat.

Einen weiteren geeigneten Mietinteressenten haben die Beklagten mit dem Zeugen ######## nachgewiesen. Dieser hat als Zeuge glaubhaft bekundet, dass er als Inhaber des gegenüber dem Ladenlokal des Klägers liegenden #########-####### von dem ihm bekannten Beklagten zu 1 auf eine Anmietung der streitbefangenen Räume angesprochen und über die Konditionen informiert worden sei. Insbesondere hätte er die Miethöhe von 4.600 DM zuzüglich Nebenkosten akzeptiert, weil er in den damaligen Mieträumen einen noch höheren Quadratmeterpreis gezahlt habe. Er sei von dem Beklagten zu 1 auch über die Mietsicherheit und die Laufzeit des Vertrages informiert worden und habe dann zweimal mit der Zeugin ####### wegen der Anmietung des streitbefangenen Ladenlokals telefoniert. Ein echtes Interesse des Zeugen ######### an der Anmietung des streitbefangenen Ladenlokals wird durch die weitere Aussage plausibel, dass er sich habe vergrößern wollen, weil die von ihm auf der gegenüber

liegenden Straßenseite angemieteten Räume zu eng geworden seien. Die Einschätzung des Zeugen #######, er sei von der Ehefrau des Klägers abgeblockt worden, findet entgegen der Ansicht der Klägers durchaus ihre Rechtfertigung in den Bekundungen des Zeugen. In dem ersten Telefongespräch vom Dezember 1996 hat die Ehefrau des Klägers nämlich auf die Bitte des Zeugen, sich doch einmal zu treffen, lediglich geäußert, sie wisse nicht genau, ob das Lokal frei wäre und wie das überhaupt weitergehen solle. Gleichwohl hat der Zeuge ########## sein fortbestehendes Interesse an der Anmietung zum Anlass genommen, vier Wochen später, also im Januar 1997, nochmals bei der Ehefrau des Klägers anzurufen. Der Zeuge hat zwar weitere Details dieses Gesprächs nicht mitgeteilt, aber angegeben, dass er von der Ehefrau des Klägers bei den Telefonaten nicht einmal gefragt worden sei, war er denn eigentlich in den Räumen machen wolle. Dieser Umstand belegt, dass die Ehefrau des Klägers nicht bereit war, Verhandlungen über einen Eintritt ######### in den Mietvertrag aufzunehmen. Die Solvenz des Zeugen ######### stellt der Kläger im Berufungsverfahren nicht in Frage. Tatsächlich hat ######### bereits erfolgreich ein ################# über drei Jahre betrieben und außerdem ausgesagt, dass er seine Bonität durch entsprechende Belege über die #######-######## auf Nachfrage nachgewiesen hätte.

Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass der Betrieb eines ################### nicht dem in § 2 Nr. 1 vereinbarten Mietzweck, also den Betrieb eines Groß- und Einzelhandelsgeschäftes, entsprochen hätte, sodass es für eine entsprechende Nutzungsänderung gemäß § 2 Nr. 3 Mietvertrag einer entsprechenden Genehmigung des Vermieters bedurft hätte, die der Kläger insbesondere im Falle der Notwendigkeit größerer Umbauarbeiten nicht hätte erteilen müssen. Indessen hat der Zeuge glaubhaft bekundet, dass er in den streitbefangenen ############, also ein Ladengeschäft i. S. von § 2 Nr. 1 Mietvertrag, betrieben hätte. Außerdem hätte dort möglicherweise die Kinderbetreuung durchgeführt werden können, wogegen der Kläger Einwendungen nicht erhoben hat.

Auch der Zeuge ######### hat auf Befragen bestätigt, dass er auf den Abschluss eines Mietvertrages auch noch gewartet hätte.

Ohne Erfolg macht der Kläger gegenüber einem Anspruch der Beklagten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis mit Rücksicht auf den Nachweis der Mietinteressenten ############## und ######### geltend, dass es nach dem Scheitern der Vertragsverhandlungen mit dem weiteren Mietinteressenten ############## der Sache der Beklagten gewesen sei, die anderen Nachmietinteressenten erneut ins Spiel zu bringen und sich darum zu kümmern, ob sie an einer Anmietung noch interessiert waren. Die Ehefrau des Klägers war auf Betreiben der Beklagten durch die Nachmietinteressenten ########### und ######## auf deren Interesse an der Anmietung des Ladengeschäfts angesprochen worden. Mit dem Mietinteressenten ######### hatte die Ehefrau des Klägers sogar noch im Januar 1997 gesprochen. Bei dieser Sachlage bedurfte es Mitte Januar 1997 nicht eines erneuten Nachweises der vorgenannten Nachmietinteressenten durch die Beklagten. Vielmehr war es Sache des Klägers, den Kontakt zu den vorgenannten Nachmietinteressenten selbst wieder aufzunehmen, weil die Ehefrau des Klägers diesen Kontakt von sich aus abgebrochen hatte. Es kann offen bleiben, ob dem Landgericht darin zu folgen ist, dass die Ehefrau des Klägers sich Namen und Anschriften der Nachmietinteressenten hätte notieren müssen. Jedenfalls entsprach es der von dem Kläger im geschäftlichen Verkehr anzuwendenden erforderlichen Sorgfalt, sich nach dem Scheitern der Vertragsverhandlungen zumindest bei den Beklagten nach diesen Angaben zu erkundigen, sofern die Ehefrau des Klägers nicht ohnehin über sie verfügte. Dem Landgericht ist darin beizutreten, dass gerade im Falle des Zeugen ######### eine solche Nachfrage auch erfolgreich gewesen wäre, weil dieser sein Geschäft auf der gegenüber liegenden Straßenseite betrieb und dem Beklagten zu 1 persönlich bekannt war.

Der Kläger kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Beklagten hätten auf den Eintritt des ungeeigneten Nachmietinteressenten ############ in den Mietvertrag bestanden. Gerade weil der Kläger, wie der Senat bereits mit seinem am 9. Dezember 1998 verkündeten Urteil im Vorprozess (2 U 261/97) ausgeführt hat, den Zeugen ############## zu Recht als Nachmieter abgelehnt hat, lag es für den Kläger auf der Hand, einen Vertragsabschluss mit den anderen ihm genannten Nachmietinteressenten zu prüfen.

Die Verletzung der Verpflichtung des Klägers, die Beklagten mit Rücksicht auf den Nachweis der Zeugen ########## und ######### als geeignete Nachmieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, ist auch nicht mit Rücksicht auf das Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers an die Beklagten vom 15. Januar 1997 als unverschuldet anzusehen. Zwar hat der Kläger darin den Beklagten nicht nur mitgeteilt, dass der Mietinteressent, der das Ladenlokal zum Februar 1997 habe anmieten wollen, überraschend von der Anmietung Abstand genommen habe, sondern zugleich darauf hingewiesen, dass er sich weiterhin um einen Nachmieter bemühe und das Ladenlokal demgemäß zur Vermietung in der Zeitung annonciert habe. Aus diesem Hinweis mussten die Beklagten indessen bei verständiger Würdigung nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass dem Kläger die Zeugen ############## und ######## als Nachmietinteressenten nicht mehr bekannt waren. Vielmehr musste sich für die Beklagten eher aufdrängen, dass der Kläger nicht an einer Vermietung an die ihm von den Beklagten benannten Nachmietinteressenten interessiert war und deshalb von seinem ihm in § 7 Mietvertrag ausdrücklich eingeräumten Recht Gebrauch machte, selbst einen Nachfolgemieter zu suchen. Die dadurch eintretende Verzögerung geht jedoch, wie ausgeführt, nicht zu Lasten der Beklagten. Hinzu kommt, dass der Kläger nicht vorgetragen hat, dass den Beklagten bekannt gewesen wäre, dass die Ehefrau des Klägers sich die Namen und Anschriften der Zeugen

############ und ######### nicht notiert hatte.

Nach alledem steht dem Kläger der mit dem Hauptanspruch geltend gemachte Mietzinsanspruch nicht zu, ohne dass es hinsichtlich des auf die Monate Mai bis Anfang August 1997 entfallenen Teilforderungen von 13.800 DM auf die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 17. Juli 2000 erörterte Frage der Verpflichtung des Beklagten zur Verrechnung der Forderung mit der Mietkaution oder auf die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ankommt.

2. Auf den mit der Berufungsbegründung geltend gemachten Hilfsanspruch kann der Kläger jedoch von den Beklagten einen Betrag in Höhe der streitbefangenen Hauptforderung von 42.836,64 DM (55.436,64 DM - 12.600 DM) als Nettomiete für den Zeitraum vom 7. Dezember 1998 bis September 1999 beanspruchen. Davon entfällt ein Teilbetrag von 3.406 DM auf die Zeit vom 7. Dezember 1998 bis 31. Dezember 1998 (4.400 DM : 31 x 24). Weitere 35.200 DM waren für die Monate Januar bis August 1999 (8 x 4.400 DM) zuzuerkennen. Der restliche Betrag von 4.230,64 DM betrifft die anteilige Miete für September 1999.

Für den vorgenannten Zeitraum ist der Kläger den Beklagten gegenüber nicht verpflichtet, diese im Wege des Schadenersatzes aus positiver Vertragsverletzung so zu stellen, als wenn er die Beklagten zum 1. Mai 1997 aus dem Mietverhältnis entlassen hätte. Den Beklagten ist nämlich für den genannten Zeitraum ein Schaden nicht entstanden, weil ihnen seit dem 7. Dezember 1998 der Besitz des Ladengeschäfts wieder eingeräumt worden ist. Die Beklagten hatten nämlich nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vom 26. November 1998 im Vorprozess mit Anwaltsschreiben vom 1. Dezember 1998 den Kläger aufgefordert, sämtliche Ladenschlüssel sofort und kurzfristig zur Verfügung zu stellen, damit die Beklagten den Laden ordnungsgemäß in Besitz nehmen könnten. Mit Schriftsatz vom 2. Juni 1999 haben die Beklagten bestätigt, dass ihnen von dem Kläger am 7. Dezember 1998 die Schlüssel zurückgegeben worden seien (Bl. 42 d. A.). Der Kläger hat ausdrücklich geltend gemacht, dass die Beklagten ihm erst im Oktober 2000 die Schlüssel wieder zurückgegeben hätten. Demgegenüber haben die Beklagten zwar im ersten Rechtszug (Bl. 42, 43 d. A.) behauptet, sie hätten sich die Schlüssel nur für einen ganz kurzen Zeitraum aushändigen lassen, um Mietinteressenten das Objekt zu zeigen und danach dem Kläger die Schlüssel wieder zur Verfügung gestellt. Dieses Vorbringen ist indes mit Rücksicht auf das von dem Kläger mit der Berufungsbegründung erneut vorgelegte Anwaltsschreiben der Beklagten vom 1. Dezember 1998 bereits unsubstantiiert, weil die Beklagten darin ausdrücklich die Rückgabe der Schlüssel verlangt haben, um den Laden ordnungsgemäß wieder in Besitz zu nehmen. Erst recht haben die Beklagten für die Rückgabe der Schlüssel nach dem 7. Dezember 1998 und für die angebliche Überlassung der Schlüssel lediglich zum Zwecke der Besichtigung der Räume durch Mietinteressenten keinen Beweis angeboten, obgleich der Kläger bereits mit Schriftsatz vom 10. Juni 1999 unter Beweisantritt bekräftigt hat, dass die Beklagten seit Dezember 1998 die Geschäftsräume wieder in Besitz genommen hätten (Bl. 62, 63 d. A.). Auch im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Beklagten keine substantiierten Angaben zu einer erneuten Rückgabe der Schlüssel nach dem 7. Dezember 1998 gemacht.

Mit der Wiedererlangung des Besitzes an den Mieträumen haben die Beklagten zugleich die ihnen gebührende Gegenleistung aus dem Mietvertrag der Parteien wieder in Anspruch genommen, sodass ihre Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses wieder aufgelebt ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten in der Folgezeit das Ladengeschäft zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zweck genutzt haben. Der Kläger als Vermieter war lediglich verpflichtet, ihnen die Mieträume in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, während die Beklagten als Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit wurden, dass sie durch einen in ihrer Person liegenden Grund an der Ausübung des ihnen zustehenden Gebrauchsrechts verhindert waren, §§ 535 Satz 1, 536, 552 Satz 1 BGB.

Die Beklagten haben auch nicht dargelegt, dass nach dem 7. Dezember 1998 erneut die tatsächlichen Voraussetzungen für ihre Entlassung aus dem Mietverhältnis nach Maßgabe der Mietnachfolgeklausel in § 7 des Vertrages eingetreten sind. Sie haben nämlich auch anlässlich der Erörterung in der mündlichen Verhandlung nicht konkret dazu vorgetragen, dass sie dem Kläger in der Folgezeit vor der tatsächlichen Weitervermietung im November 2000 geeignete Nachmietinteressenten nachgewiesen hätten. Für den Kläger bestand auch kein Grund zu der Annahme, dass die Ende 1996/Anfang 1997 von den Beklagten benannten bzw. zur Kontaktaufnahme mit dem Kläger veranlassten Nachmietinteressenten nach dem 7. Dezember 1998 noch weiter an einer Anmietung des Ladengeschäfts interessiert waren. Der Zeuge ########## hatte ohnehin im Sommer 1997 bereits ein anderes Ladengeschäft angemietet, der Zeuge ######### Ende des Jahres (Bl. 350 d. A.).

Die von dem Beklagten im Schriftsatz vom 17. Juli 2000 (Bl. 261 d. A.) erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 13.800 DM betrifft lediglich die Mietzinsansprüche für die Zeit von Mai bis Anfang August 1997. In der Berufungserwiderung vom 23. April 2001 haben die Beklagten diese Aufrechnung nur wiederholt.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 286, 284 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen finden ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 und 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach §§ 12, 19 Abs. 1 Satz 2 GKG.

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Anmerkungen zum Urteil