Urteil des OLG Celle vom 10.05.2007
OLG Celle: arglistige täuschung, ausführung, vertragsschluss, asbest, mangel, käufer, anfechtung, gebäude, einfamilienhaus, grundbuch
Gericht:
OLG Celle, 08. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 8 U 11/07
Datum:
10.05.2007
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 123, BGB § 434, BGB § 437
Leitsatz:
1. Der Verkäufer eines Hausgrundstücks ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Vertragsschluss
ungefragt darauf hinzuweisen, dass das Haus in Fertigbauweise und nicht massiv errichtet wurde,
wenn dieser Punkt bei den Vertragsverhandlungen keine Rolle spielte.
2. Der Verkäufer handelt ferner zumindest nicht arglistig, wenn er bei einem im Jahr 1980 errichteten
Einfamilienhaus, bei dem damals zulässigerweise im Außenbereich und nicht frei liegend
ZementAsbestPlatten verwendet wurden, hierauf bei einem Vertragsschluss 2005 nicht hinweist,
wenn das Haus im Wesentlichen nicht von ihm selbst, sondern von einem Bauunternehmen errichtet
wurde und es in der Nutzungszeit des Verkäufers zu keinen Problemen mit den Baustoffen kam.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Teilurteil
8 U 11/07
3 O 73/06 Landgericht Stade Verkündet am
10. Mai 2007
... ,
...
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
1. J. P. ... in D.,
2. O. P. ... in D.,
Kläger und Berufungskläger,
Prozessbevollmächtigte zu 1, 2:
Rechtsanwälte ...
gegen
1. G. L. ... in C.,
2. H. L. ... in D.,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
Prozessbevollmächtigte zu 2:
Rechtsanwälte ...
hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2007 durch den
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... , den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am
Landgericht ... für Recht erkannt:
Die Berufung der Kläger gegen das am 7. Dezember 2006 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer
des Landgerichts Stade wird zurückgewiesen, soweit die Klage gegen den Beklagten zu 2) abgewiesen wurde.
Die Kläger tragen die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) für das erstinstanzliche Verfahren und das
Berufungsverfahren sowie die Hälfte der Gerichtskosten beider Instanzen. Im Übrigen bleibt die Kostenentscheidung
dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des
aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 2) zuvor Sicherheit in Höhe von 110
% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
G r ü n d e
I.
Die Kläger begehren die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen Anfechtung infolge behaupteter
arglistiger Täuschung.
Mit Vertrag vom 9. September 2005 erwarben die Kläger zum Preis von 125.000 EUR das mit einem Einfamilienhaus
bebaute Grundstück ... in D., eingetragen im Grundbuch von D., Blatt ... (Bl. 15 - 21 d. A.). In § 2 des Vertrages
heißt es u. a.:
„Der Kaufgegenstand, den die Käufer eingehend besichtigt haben, geht in dem ihnen bekannten, alters und
gebrauchsbedingten Zustand auf sie über, in dem er sich bei Vertragsschluss befindet.
Ansprüche und Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks und der Baulichkeiten einschließlich
aller Schadensersatzansprüche sind unabhängig vom Zeitpunkt ihres Auftretens ausgeschlossen, soweit dies
rechtlich zulässig ist.
Die Verkäufer versichern, daß ihnen von versteckten Sachmängeln nichts bekannt ist ...“
Bei dem Einfamilienhaus, das im Jahre 1980 errichtet wurde, handelt es sich um ein Fertighaus. Im Exposé des von
den Beklagten beauftragten Maklers B. findet sich zur Ausführungsart nichts (Bl. 9 - 14 d. A.). Die Verhandlungen
über den Verkauf des Hauses erfolgten aufgrund eines Besichtigungstermins zwischen den Klägern und dem Makler
B.. Im Zeitpunkt der Besichtigung am 1. August 2005 war das Haus, in dem der Beklagte zu 2) noch wohnte,
möbliert. Die Kläger erhielten das Grundstück im September 2005 übergeben und zahlten die anteilige
Maklercourtage von 7.250 EUR. Am 24. Januar 2006 erklärten die Kläger die Anfechtung des Vertrages wegen
arglistiger Täuschung (Bl. 6 - 8 d. A.), was von den Beklagten am 17. Februar 2006 zurückgewiesen wurde (Bl. 56 -
58 d. A.).
Die Kläger haben - soweit für das Berufungsverfahren noch von Belang - behauptet, bei der einmaligen Besichtigung
des Hauses, die nur 20 Minuten gedauert habe, habe der Makler ihnen verschwiegen, dass es sich um ein
Fertighaus handele (Bl. 2 f., 66 f., 94 f., 112 f. d. A.). Hierüber hätten sie ungefragt aufgeklärt werden müssen, da
dieser Umstand zum einen bei der Finanzierung von erheblicher Bedeutung sei, weil Banken nur eine Beleihung von
60 - 70 % des Verkehrswertes vornähmen. Außerdem sei die Lebensdauer von Fertighäusern deutlich geringer als
die von Massivhäusern. Ferner hätten die Beklagten ihnen verschwiegen, dass die Außenmauern des Hauses mit
AsbestZementPlatten errichtet worden seien (Bl. 3, 68 f., 73 - 81, 95 d. A.). Hierauf hätten die Beklagten sie wegen
der von Asbest ausgehenden Gesundheitsgefahr ungefragt aufklären müssen. Den Beklagten sei die Ausführung
des Hauses in Asbestbauweise auch bekannt gewesen, wie sich aus der im Haus von den Klägern neben
zahlreichem Müll vorgefundenen Baubeschreibung ergebe, zumal die Beklagten bei der Isolierung des
Kellergeschosses noch Eigenleistungen erbracht hätten. Die Kläger haben ferner behauptet, im Keller sei Schimmel
an der Außenwand wegen eines Wasserschadens vorhanden gewesen, was die Beklagten ebenfalls gewusst haben
müssten (Bl. 70, 96, 134 d. A.).
Die Kläger haben beantragt (Bl. 1 f., 127 d. A.),
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 125.000 EUR nebst 5 % Zinsen
über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 1. Februar 2006 Zug um Zug gegen Rückgabe des beim AG L. zum
Grundbuch von D. Blatt ... verzeichneten Grundbesitzes zu zahlen,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger weitere 7.250 EUR nebst 5 %
Zinsen hierauf über dem Basiszinssatz seit dem 1. Februar 2006 und weitere vorgerichtliche Kosten als
Gesamtschuldner in Höhe von 1.335,16 EUR zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt (Bl. 45, 127 d. A.),
die Klage abzuweisen.
Sie haben sich auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen und behauptet, die Kläger
hätten das Haus eingehend mit dem Makler besichtigt (Bl. 46, 82 f. d. A.). Die Errichtung des Hauses in
Fertigbauweise stelle ferner bereits keinen Mangel dar (Bl. 47 f., 61 - 63, 83 f., 122 d. A.). Auch habe der Makler die
Kläger hiervon unterrichtet und ihnen ein Antrag für eine Gebäudeversicherung vom 20. Februar 1989 übergeben, aus
dem sich die Errichtung in Fertigbauweise ergebe. Es sei ferner nicht ersichtlich, dass beim Bau des Hauses
Asbestplatten verwendet worden seien (Bl. 48 f., 84 f. d. A.). Die Beklagte hätten hiervon auch keine Kenntnis
gehabt, da sie Eigenleistungen in diesem Bereich nicht erbracht hätten und sie die Bauunterlagen nach der
Erstellung des Hauses durch den Bauunternehmer nur zu ihren Akten genommen hätten, ohne sie näher
anzuschauen. Ferner habe im Zeitpunkt des Verkaufs kein Schimmel im Keller, der für eine Besichtigung frei
zugänglich gewesen sei, vorgelegen (Bl. 51, 86, 124 f. d. A.). Jedenfalls sei ihnen hiervon nichts bekannt gewesen.
Das Landgericht hat die Parteien angehört sowie den Zeugen B. vernommen (vgl. Sitzungsprotokoll vom 16.
November 2006, Bl. 127 - 129 d. A.). Mit Urteil vom 7. Dezember 2006 hat es die Klage abgewiesen (Bl. 136 - 145 d.
A.). Eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung komme nicht in Betracht. Für die Beklagten habe
keine Verpflichtung bestanden, die Kläger ungefragt darauf hinzuweisen, dass das Haus in Fertigbauweise errichtet
worden sei. Ein Fertighaus sei im Vergleich zu einem Haus in konventioneller Bauweise kein Haus mit minderem
Gebrauchs oder Verkehrswert. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Bauweise als Fertighaus für
den Kaufentschluss der Kläger von Bedeutung gewesen sei. Demgegenüber stelle die Verwendung von
AsbestZementPlatten wegen der von ihnen ausgehenden Gesundheitsgefahr zwar einen aufklärungspflichtigen
Umstand dar. Selbst wenn hier eine derartige Ausführung erfolgt sein sollte, sei jedoch nicht ersichtlich, dass die
Beklagten insoweit arglistig gehandelt hätten. Es sei nicht erkennbar, dass die Beklagten von der Verwendung von
Asbest Kenntnis gehabt oder sich daran bei Vertragsschluss noch erinnert hätten. Auch hinsichtlich der Feuchtigkeit
im Keller stehe nicht fest, dass den Beklagten hiervon etwas bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Nach den
eigenen Angaben der Kläger hätten sie den Schimmel erst nach dem Entfernen der Styroportapete bzw. der
Demontage eines Heizkörpers entdeckt.
Über das Vermögen der Beklagten zu 1) ist am 4. Dezember 2006 das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet
worden (Bl. 160 f. d. A.).
Gegen das klagabweisende Urteil richtet sich die Berufung der Kläger.
Sie machen geltend, die Beklagten hätten sie darüber informieren müssen, dass das Haus in Fertigbauweise
errichtet worden sei, weil sich das mindernd auf seinen Wert auswirke (Bl. 165 d. A.). Ferner hätten die Beklagten
über die Feuchtigkeit im Keller informieren müssen, die für die Kläger bei der Besichtigung wegen der nicht
vollständigen Begehbarkeit des maßgeblichen Kellerraumes nicht erkennbar gewesen sei (Bl. 165 d. A.). Schließlich
sei keine Aufklärung über die Verwendung von Asbestplatten erfolgt, obwohl die Beklagten davon gewusst hätten,
weil sie statt der vom Bauunternehmer angebotenen Ausführung mittels einer Bauplatte die billigere Variante der
Verwendung von Asbestplatten gewählt hätten
(Bl. 165 f., 194 f. d. A.).
Die Kläger beantragen (Bl. 164, 198 d. A.), das Urteil des LG Stade aufzuheben und
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 125.000 EUR nebst 5 % Zinsen
über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 1. Februar 2006 Zug um Zug gegen Rückgabe des beim AG L. zum
Grundbuch von D., Blatt ... verzeichneten Grundbesitzes zu zahlen,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger weitere 7.250 EUR nebst 5 %
Zinsen hierauf über dem Basiszinssatz seit dem 1. Februar 2006 und weitere vorgerichtliche Kosten als
Gesamtschuldner in Höhe von 1.335,16 EUR zu zahlen.
Der Beklagte zu 2) beantragt (Bl. 174, 198 d. A.),
die Berufung zurückzuweisen.
Er macht geltend, die Errichtung des Hauses in Fertigbauweise stelle bereits keinen Mangel dar, zumal die Kläger
auch vor Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hätten, dass es ihnen gerade auf eine bestimmte Bauweise
ankomme (Bl. 191 d. A.). Die Verwendung von Asbestplatten, die auch äußerlich nicht sichtbar seien, stelle
ebenfalls keinen Mangel dar, zumal von diesen keine Gesundheitsgefährdung ausgehe. Außerdem sei den
Beklagten die mögliche Verwendung dieses Baustoffes nicht bekannt gewesen, da sie hierüber vom
Bauunternehmer nicht unterrichtet worden seien (Bl. 191 f., 196 f. d. A.). Schließlich hätten sie auch von der
Feuchtigkeit im Keller nichts gewusst, zumal die maßgeblichen Stellen äußerlich nicht erkennbar gewesen seien (Bl.
192 f. d. A.).
II.
Die Berufung ist unbegründet. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., §
546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513
Abs. 1, 2. Alt. ZPO).
1.
Im Verhältnis zur Beklagten zu 1) ist der Rechtsstreit nach § 240 ZPO durch die am 4. Dezember 2006 erfolgte
Eröffnung des Insolvenzverfahrens unterbrochen. Unschädlich ist, dass das Landgericht noch am 7. Dezember 2006
ein Urteil erlassen hat. Nach § 249 Abs. 3 ZPO wird durch die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung
eintretende Unterbrechung die Verkündung der aufgrund dieser Verhandlung zu erlassenden Entscheidung nicht
gehindert. Da die mündliche Verhandlung am 16. November 2006 stattgefunden hatte, konnte das Urteil mithin noch
verkündet werden. Trotz der Unterbrechungswirkung konnten die Kläger gegenüber dem Gericht ferner noch wirksam
das Rechtsmittel der Berufung einlegen (vgl. BGHZ 50, 397, 400. ZöllerGreger, ZPO, 26. Aufl., § 249 Rdnr. 5).
Wegen der fortdauernden Unterbrechungswirkung kann im Verhältnis zum Beklagten zu 2) aber nur durch Teilurteil
entschieden werden.
2.
Den Klägern steht gegen den Beklagten zu 2) gem. § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263
StGB, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB weder ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises von
125.000 EUR für das mit Vertrag vom 9. September 2005 erworbene Hausgrundstück zu noch ein Anspruch wegen
der vergeblich aufgewendeten Maklerkosten.
a)
Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Kläger den Vertrag nicht wirksam wegen arglistiger
Täuschung gem. § 123 BGB angefochten haben.
Arglistig handelt derjenige, der durch sein Verhalten beim Erklärungsempfänger vorsätzlich einen Irrtum erzeugt oder
unterhält, um ihn zur Abgabe einer Willenserklärung zu veranlassen, die er bei Kenntnis der wahren Umstände nicht
oder jedenfalls nicht mit diesem Inhalt abgegeben hätte. Die Täuschung kann sowohl durch aktives Tun als auch
durch Unterlassen erfolgen. Hier kommt bezüglich der drei im Berufungsverfahren noch streitigen Umstände nur eine
Täuschung durch Unterlassen in Betracht. Insoweit trifft den Verkäufer eines Grundstücks auch ungefragt eine
Offenbarungspflicht über solche Umstände, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung sind, weil sie den Vertragszweck vereiteln können und bei denen eine Mitteilung
deshalb nach der Verkehrsauffassung zu erwarten ist (BGH NJW 2001, 64. NJWRR 1990, 78. PalandtHeinrichs,
BGB, 65. Aufl., § 123 Rdnr. 5 b, 8). Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen
Umstandes handelt arglistig, wer diesen für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in
Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit
diesem Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 1995, 1549, 1550).
aa)
Keine arglistige Täuschung liegt zunächst darin, dass die Beklagten die Kläger nicht darüber aufgeklärt haben, dass
es sich bei dem im Jahre 1980 errichteten Haus um ein Fertighaus handelt. Zwar ergibt sich nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme nicht, dass der Makler B., den die Beklagten alleine mit den Verkaufsverhandlungen beauftragt
haben und dessen Wissen sowie Erklärungen sie sich daher zurechnen lassen müssen (vgl. BGH NJW 1996, 451),
die Kläger über diese Bauweise des Hauses unterrichtet hat. Insbesondere konnte er sich nicht daran erinnern, den
Klägern den Antrag auf Abschluss einer Gebäudeversicherung vom 20. Februar 1989 überreicht zu haben, aus dem
sich ergibt, dass es sich um ein Fertighaus handelt.
Das ist jedoch im Ergebnis unschädlich, weil den Verkäufer eines Hausgrundstücks grundsätzlich nicht die
Verpflichtung trifft, den Erwerber ungefragt darüber aufzuklären, dass es sich bei dem Gebäude um ein Fertighaus
handelt (OLG Frankfurt NJWRR 2005, 1721. OLG Düsseldorf NJW 1989, 2001). Eine Hinweispflicht setzt nämlich
immer voraus, dass die Bedeutung, die der fragliche Umstand für den Entschluss des Käufers hat, dem Verkäufer
bzw. den für ihn handelnden Makler in irgendeiner Form erkennbar geworden sein muss. Das ist bei der Bauweise
eines Hauses, wenn über diese nicht konkret gesprochen wurde, und der Käufer nicht ersichtlich Wert auf eine
bestimmte Ausführung gelegt hat, nicht der Fall. Ein Fertighaus ist im Vergleich zu einem in konventioneller
Bauweise errichteten Haus kein Gebäude mit einem von vornherein minderen Gebrauchs oder Verkehrswert (OLG
Celle OLGR 2004, 498). Ein Fertighaus ist mithin kein „fehlerhaftes Massivhaus“, sondern stellt eine mit einem
Massiv oder Fachwerkhaus gleichwertige und nur anders geartete Bauweise dar. Die Ausführung als Fertighaus
setzt die Eigenschaft des Gebäudes für die vertraglich vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung als
Wohnhaus nicht herab. Sowohl bei Fertig als auch bei Massivhäusern gibt es völlig unterschiedliche
Ausführungsarten in der Verwendung von Baumaterialien, Fertigungstechniken etc. mit der Folge verschiedener
Haltbarkeit und Werthaltigkeit, so dass sich ein genereller Vergleich von Fertig und Massivhäusern hinsichtlich ihres
Gebrauchs und Verkehrswertes von vornherein verbietet.
Eine arglistige Täuschung kommt hier mithin nur dann in Betracht, wenn der Käufer für den Verkäufer erkennbar
Wert auf eine Ausführung als Massivhaus gelegt und der Verkäufer ihn nicht über die Ausführung in Fertigbauweise
aufklärt hat oder wenn der Verkäufer ausdrücklich oder stillschweigend eine bestimmte Ausführungsart fehlerhaft
vorspiegelt, die überhaupt nicht zum Tragen gekommen ist. Derartige Umstände liegen hier nicht vor. Im Kaufvertrag
selbst wird nur pauschal von einem Einfamilienhaus gesprochen ohne Hinweis auf die konkrete Ausführungsart.
Insoweit unterscheidet sich der Sachverhalt von der Entscheidung OLG Celle OLGR 2004, 498, wo im Vertrag das
Haus als „massiv gebaut“ beschrieben wurde. Auch im Exposé finden sich keine Hinweise zur Ausführungsart. Bei
den Verkaufsverhandlungen wurde hierüber ebenfalls nicht gesprochen. Insoweit bestand deshalb für die Beklagten
keine Veranlassung, die Kläger ungefragt über die Ausführung in Fertigbauweise aufzuklären, weil dies erkennbar für
sie von Bedeutung gewesen wäre, z. B. für die Frage der Finanzierung oder für geplante An, Aus und Umbauten, die
bei Fertighäusern schwieriger sind als bei Massivhäusern. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass die Kläger
etwa im Hinblick auf eine bestimmte zugrunde gelegte Restnutzungsdauer des Hauses nur deshalb einen Kaufpreis
von 125.000 EUR gezahlt haben, weil das Gebäude massiv errichtet und sie für ein Fertighaus nur einen geringeren
Preis bezahlt hätten. Kam es den Klägern entscheidend auf diesen Punkt an, so hätten sie ihn zum Gegenstand der
Vertragsverhandlungen machen und ihn im Kaufvertrag festhalten müssen.
bb)
Keine Anfechtung kommt auch in Betracht, weil bei der Ausführung des Hauses AsbestZementPlatten in den
Außenmauern verwendet worden sein sollen. So ist schon fraglich, ob überhaupt ungefragt auf die Verwendung von
asbesthaltigen Baustoffen hingewiesen werden muss. Dagegen dürfte sprechen, dass es sich vorliegend um ein
bereits im Jahr 1980 errichtetes Gebäude handelt, von dem die Kläger nicht ohne weiteres davon ausgehen konnten,
dass es dem heutigen Standard an die Verwendung von nicht gesundheitsschädlichen Materialien entspricht. Zum
damaligen Zeitpunkt war die Verwendung von Asbest gerade im Außenbereich an Häusern noch allgemein üblich. Da
es auch bis heute keine öffentlichrechtlichen Verpflichtungen gibt, bei eigengenutzten Wohnhäusern Baumaterialien
aus Asbest zu beseitigen, muss der Erwerber eines älteren Wohnhauses damit rechnen, dass hier noch Asbest zum
Einsatz gelangt ist. Wäre es den Klägern entscheidend auf die Frage der Baumaterialien angekommen, so hätten sie
bei den Beklagten nachfragen und ggf. eine entsprechende Vereinbarung in den Vertrag aufnehmen müssen. Das ist
indessen nicht geschehen. Eine allgemeine und ungefragte Hinweispflicht auf die Verwendung asbesthaltiger
Baustoffe beim Verkauf älterer Häuser ist mithin nicht anzunehmen (so auch OLG Celle OLGR 1996, 51 für ein 1975
errichtetes Haus. LG Magdeburg vom 15. Januar 2002 - 9 O 2665/01 , für ein 1973 in der DDR errichtetes Haus,
zitiert nach juris. a. A. LG Hannover MDR 1998, 1474). Das wird jedenfalls dann zu gelten haben, wenn es nicht um
die Verwendung von Asbest im Innen, sondern im Außenbereich geht und die asbesthaltigen Baustoffe auch nicht
frei liegen, so dass dem Grunde nach nicht die Gefahr bestehen kann, dass Asbestfasern in die Atemluft gelangen
und zu Gesundheitsschäden führen. So liegt es hier. Auch nach der Baubeschreibung sind die AsbestZementPlatten
nur in den Außen, nicht in den Innenwänden zum Einsatz gelangt. Ferner waren sie zumindest ursprünglich durch
Putz verborgen. Soweit die Kläger behaupten, mittlerweile löse sich der Putz, so dass der Asbest außen frei werde
(Bl. 69 d. A.), ist nicht ersichtlich, dass dies bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Fall und den Beklagten
auch bekannt war.
Selbst wenn man insoweit eine Aufklärungspflicht annähme, hätten die Beklagten jedenfalls nicht arglistig gehandelt.
Das würde zunächst voraussetzen, dass ihnen die Verwendung der Asbestplatten überhaupt bekannt war. Für diese
Kenntnis sind die Kläger darlegungs und beweispflichtig. Dieser Beweis ist nicht erbracht. Die Beklagten haben das
Haus nicht selbst gebaut, sondern durch eine Baufirma errichten lassen. Zwar haben sie auch einige Eigenleistungen
erbracht, wie das Herstellen des Innenmauerwerks sowie die vertikale Isolierung des Außenmauerwerks. Dass ihnen
dabei die Verwendung der AsbestZementPlatten aufgefallen wäre und sie insbesondere erkannt haben, dass in den
verwendeten Platten Asbest enthalten ist, ist indessen nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Platten gerade
durch den Putz verborgen waren.
Zwar ergibt sich aus der Baubeschreibung für die Außenwände, dass hier eine - wohl alternativ gemeinte -
Ausführung entweder mit einer Bauplatte oder mit AsbestZementPlatten in Betracht kam. Es steht indessen nicht
fest, dass die Beklagten sich gerade, insbesondere um Kosten zu sparen, für die Verwendung der Asbestplatten
entschieden haben. Die dahin gehenden Ausführungen der Kläger beruhen auf reinen Vermutungen. Die Beklagten
haben bestritten, dass sie überhaupt eine bestimmte Ausführungsart vorgegeben haben. Sie hätten lediglich die
Bauunterlagen nach Fertigstellung des Hauses zu ihren Akten genommen, ohne sie näher anzuschauen.
Gegen Arglist spricht hier schon der Umstand, dass die Beklagten die Bauunterlagen im Haus zurückgelassen
haben, was sie vermutlich nicht getan hätten, wenn sie den Umstand der Verwendung des Asbestes gerade
gegenüber den Klägern hätten verheimlichen wollen. Hier liegt es vielmehr nahe, dass die Beklagten an diesen
Umstand, der bei den Vertragsverhandlungen gar nicht weiter angesprochen wurde, überhaupt nicht mehr gedacht
haben. Das Haus war bereits 25 Jahre vor dem Verkauf erbaut worden. Die Asbestplatten lagen verborgen unter dem
Putz. Dass die Beklagten mit der Verwendung des Asbestes als Baustoff in den Zeiten ihres Besitzes irgendwelche
Probleme gehabt hätten, ist nicht ersichtlich. Da im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses Asbest auch noch häufig
verwendet wurde, liegt es nahe, dass den Beklagten viele Jahre später beim Verkauf des Hauses ein aktuelles
Problembewusststein und damit eine Erinnerung an die Verwendung des Asbestes fehlte. Da es auch keine
tatsächliche Vermutung für das Weiterbestehen eines einmal eingetretenen Umstandes, hier des Vorsatzes und der
Kenntnis des Verkäufers bezüglich eines Mangels, auch noch im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung gibt (vgl. BGH
NJWRR 1992, 333. 1987, 1415), lässt sich Arglist nicht mit der für eine Überzeugungsbildung hinreichenden
Gewissheit feststellen.
cc)
Zu Recht hat das Landgericht schließlich auch arglistiges Verhalten der Beklagten bezüglich der
Schimmelpilzbildung im Keller verneint. Zwar ist allgemein anerkannt, dass der Eintritt von Feuchtigkeit in
Kellerwände einen regelmäßig für den Vertragsschluss maßgeblichen Mangel darstellt, den der Verkäufer nicht
verschweigen darf (BGH NJWRR 1992, 333. NJW 1990, 42. OLG Celle MDR 1987, 407).
Da die Beklagten auf diese Feuchtigkeit bei Vertragsschluss nicht hingewiesen haben, käme es mithin entscheidend
darauf an, ob sie ihnen selbst bei Vertragsschluss bekannt war. Arglist setzt nämlich immer Kenntnis des
Verkäufers vom Mangel voraus (PalandtPutzo, § 444 Rdnr. 11. § 442 Rdnr. 7). Hier ist nicht ersichtlich, dass die
Beklagten Kenntnis von der Feuchtigkeit in dem einen Kellerraum hatten. Der persönlich angehörte Kläger zu 2) hat
angegeben, die Durchfeuchtung sei in dem einen mit Nr. 2 angegebenen Kellerraum vorhanden gewesen (Bl. 126 f.,
11 d. A.). Die Kläger seien im September 2005 eingezogen und hätten im November mit den Renovierungsarbeiten
begonnen. Dort sei dann eine großflächige Schimmelstelle unter der Styroportapete vorhanden gewesen. Auf der
eigentlichen Tapete sei nur ein wolkiger Rand im unteren Bereich von mindestens einem Meter Länge vorhanden
gewesen. Ferner sei es hinter der Heizung schwarz gewesen, was sie allerdings erst hätten sehen können, nachdem
sie die Heizung abgebaut hätten. Haben aber die Kläger die Schimmelbildung erst selbst während der
Renovierungsarbeiten entdeckt, als sie die Tapete abgenommen und die Heizung abgebaut haben, ist nicht
ersichtlich, warum den Beklagten vorher die Feuchtigkeit auffiel oder zwingend hätte auffallen müssen. Ein bloß
„wolkiger Rand“ in einem Kellerraum muss für einen Verkäufer, der selbst bautechnischer Laie ist, nicht zwingend
mit dahinter befindlicher erheblicher Feuchtigkeits und Schimmelbildung verbunden sein.
Hierbei muss auch berücksichtigt werden, dass dieser Raum durch die Beklagten kaum noch intensiv genutzt wurde.
So hat der Beklagte zu 2) in seiner Anhörung angegeben, bis zu ihrem Auszug hätten die Söhne im Keller gewohnt
(Bl. 127 d. A.). Wenn sie später besuchsweise da gewesen seien, hätten sie nur den Raum mit der Nr. 1 benutzt,
während im Raum Nr. 2 diverse Möbel (Bürostühle) abgestellt worden seien. Auch dem Zeugen B. war im Keller
nichts Besonderes aufgefallen. Er hat angegeben, Durchfeuchtungen habe er nicht bemerkt, und es habe im Haus
sowie im Keller auch nicht muffig gerochen (Bl. 128 d. A.). Im Kellerraum hätten sie allerdings nicht alles besichtigen
können, weil dort Möbel gestanden hätten. Insgesamt lässt sich mithin nicht feststellen, dass den Beklagten die
Feuchtigkeit in dem einen Kellerraum positiv bekannt war. Die Darlegungs und Beweislast für den gesamten
Arglisttatbestand, also auch die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel sowie die unterbliebene Aufklärung trifft den
Käufer (BGH NJW 2003, 2380. 2001, 64). Das gilt auch dann, wenn im Vertrag - wie hier - die zusätzliche Regelung
enthalten ist, dass dem Verkäufer versteckte Mängel des Kaufgegenstandes nicht bekannt sind (BGH NJW 2003,
2380).
b)
Fehlt es an einem arglistigen Verschweigen von Mängeln seitens der Beklagten, so kommt auch ein
Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB nicht in Betracht, da dann entsprechend auch
kein Betrug vorliegt.
c)
Ist der Vertrag mangels wirksamer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung weiter wirksam, so scheidet auch ein
(großer) Schadensersatzanspruch der Kläger nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB aus. Wegen des in §
2 des Vertrages vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses kommt eine Haftung nach § 444 BGB nur
beim arglistigen Verschweigen eines Mangels oder der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie in Betracht. Soweit
die Beklagten hier zunächst erklärt haben, sie versicherten, dass ihnen von versteckten Sachmängeln nicht bekannt
seien, hat diese Erklärung isoliert betrachtet keine Aussagekraft. Insbesondere stellt sie keine Zusicherung/Garantie
der Mangelfreiheit dar (BGH NJW 1995, 1549. NJWRR 1992, 333. NJW 1991, 1181). Das arglistige Verschweigen
eines Mangels liegt schließlich ebenfalls nicht vor (s. o.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet
sich nach § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
... ... ...