Urteil des OLG Celle vom 03.03.2010
OLG Celle: eigentümer, vorkaufsrecht, teilung, dienendes grundstück, grundbuchamt, grunddienstbarkeit, eigentum, gaststätte, hof, zwischenverfügung
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Beschluss, 4 W 44/10
Datum:
03.03.2010
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 1103, BO § 536
Leitsatz:
Wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so verbleibt das subjektivdingliche Vorkaufsrecht nicht
ohne weiteres allein bei dem „Stammgrundstück“. es besteht vielmehr grundsätzlich für die Teile des
Grundstücks fort (Beschluss an BayObLG Z 1973, 21 = MDR 1973,
408 = Rpfleger 1973, 133 = DNot Z 1973, 415).
Volltext:
4 W 44/10
##### Amtsgericht Buxtehude
B e s c h l u s s
In der Grundbuchsache
betreffend das Grundbuch von ######
1. A. N., geb. A., M., L. ,
2. U. L., geb. A., T., B.,
3. K. A., K. Straße , A.,
Eigentümer und Beschwerdeführer,
Verfahrensbevollmächtigte :
Rechtsanwälte Dr. S. und G., S., Z.,
hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. H.
sowie die Richter am Oberlandesgericht S. und K. am 3. März 2010 beschlossen:
Die Beschwerde der Eigentümer gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Buxtehude - Grundbuchamt - vom
26. Januar 2010 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Wert des Beschwerdeverfahrens 12.750,00 €.
G r ü n d e :
I.
Die Eigentümer haben das im Grundbuch von ###, verzeichnete Grundstück für 127.500,00 € verkauft. Auf dem
veräußerten Grundstück ist in Abt. II Nr. 2 am 20. Mai 1969 ein Vorkaufsrecht mit folgendem Wortlaut eingetragen:
„Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für den jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes ####.“
Der im Grundbuch ####, verzeichnete Grundbesitz gehörte seinerzeit dem Eigentümer W. W.. Dieser hat im Laufe
der Jahre von dem auf Bl. 522 verzeichneten Grundbesitz verschiedene Trennstücke abverkauft, ist aber
Eigentümer des Stammgrundstückes (Hof/Gaststätte) geblieben. das Grundbuch von ###, wurde im Jahre 1983
geschlossen und, soweit nicht getrennt, auf Bl. ### (Eigentümer W. W.) umgeschrieben. Die
Grundbuchbezeichnungen der anderen ehemals zu Bl. ### gehörenden und abverkauften Flurstücke tragen die in der
Verfügung des Grundbuchamts vom 21. Dezember 2009 verzeichneten Blattnummern und gehören zahlreichen
verschiedenen Eigentümern.
Die Eigentümer und Beschwerdeführer haben die Löschungsbewilligung des Eigentümers W. W. vorgelegt und
beantragen auf dieser Grundlage
die Löschung des in Abt. II Nr. 2 eingetragenen Vorkaufsrechts.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 21. Dezember 2009 darauf hingewiesen, dass die Löschung
auch die Vorlage von Löschungsbewilligungen durch die Eigentümer der näher bezeichneten abgetrennten
Grundstücke erfordere. Daran hat es mit der angefochtenen Verfügung vom 26. Januar 2010 festgehalten und unter
Bezugnahme auf die Rechtsprechung BayObLG Rpfleger 1973, 133, die Auffassung vertreten, dass im Falle der
Teilung des herrschenden Grundstücks ein subjektivdingliches Vorkaufsrecht an den abgetrennten
Grundstücksteilen nicht erlösche. Diese Rechtsauffassung bekämpfen die Eigentümer. Sie machen geltend, bei der
Bestellung des Vorkaufsrechts im Jahre 1969 sei zwischen dem damals beteiligten W. W. und O. A. ein enges
persönliches Verhältnis/Arbeitsverhältnis ausschlaggebend gewesen. auch wenn das Vorkaufsrecht formal für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks ###, eingetragen worden sei, sei doch in Wahrheit beabsichtigt gewesen,
dass aufgrund dieses engen Verhältnisses das Vorkaufrecht für den Betrieb (Hof und Gaststätte) bestimmt gewesen
sei, der eindeutig der wirtschaftliche Mittelpunkt des im Grundbuch von ### , verzeichneten Grundbesitzes gewesen
sei. Es sei gewollt gewesen, dass das Grundstück „an den Betrieb“ zurückübertragen werde. Tatsächlich sei heute
auch noch W. W. Inhaber des Stammgrundstückes, sodass seine Löschungsbewilligung genügen müsse. Diese
Ausführungen haben die Eigentümer mit der fristgerecht eingelegten sofortigen Beschwerde vom 22. Februar 2010
vertieft. Sie meinen, dass die vom Grundbuchamt herangezogene Entscheidung des Bayerischen Obersten
Landesgerichts vom 19. Januar 1973 angesichts ihres Alters heute nicht mehr maßgeblich sei. Ein stillschweigender
oder automatischer Übergang des Vorkaufsrechts auf die abveräußerten Teilflächen würde den von der
Grundbuchordnung geforderten Grundsätzen der Grundbuchwahrheit und klarheit widersprechen und zur Verwirrung
führen. die zahlreichen Erwerber der Teilflächen (heute ca. 50 neue Eigentümer) wüssten und ahnten nicht, dass sie
zusammen mit den jeweiligen Teilflächen ein Vorkaufsrecht erworben haben sollen. Sie beantragen ferner für den
Fall, dass die Beschwerde zurückgewiesen werde,
die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO,
weil die Sache nach ihrer Meinung grundsätzliche Bedeutung habe und zu der streitigen Rechtsfrage lediglich die
Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts aus dem Jahre 1973 vorliege.
II.
Die zulässige Beschwerde, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. Februar 2010 nicht abgeholfen hat, ist
nicht begründet. Das Grundbuchamt hat zutreffend die Auffassung vertreten, dass die Löschung des Vorkaufsrechts
die Bewilligung nicht nur des heutigen Eigentümers des Stammgrundstücks des herrschenden Grundstücks, W. W.,
sondern auch die Bewilligung der heutigen Eigentümer der anderen vom herrschenden Grundstück abgetrennten
Teilflächen erfordert. Dies hat das Bayerische Oberste Landesgericht in der zitierten Entscheidung (veröffentlicht in
Rpfleger 1973, 133. MDR 1973, 408. DNotZ 1973, 415) ausgesprochen. Danach verbleibt das subjektiv dingliche
Vorkaufsrecht nicht ohne weiteres allein bei dem sog. Stammgrundstück, sondern besteht vielmehr grundsätzlich für
die abgetrennten Teile des Grundstücks fort. Dieser Rechtsauffassung schließt sich der erkennende Senat an, weil
die Begründung des Bayerischen Obersten
Landesgerichts zwingend und überzeugend ist. Denn im Gegensatz zu den §§ 1025, 1109 BGB, in denen für den
Fall der Grunddienstbarkeit und einer subjektivdinglichen Reallast Regelungen für den Fall der Teilung des
herrschenden Grundstücks getroffen sind, fehlt eine solche Bestimmung für das subjektivdingliche Vorkaufsrecht.
Gerade weil das Gesetz beim Vorkaufsrecht für den Fall der Teilung des herrschenden Grundstücks eine
ausdrückliche Regelung nicht enthält, folgt daraus, dass es bei dem Grundsatz der Unteilbarkeit dieses Rechts und
damit beim Fortbestehen bei einer Grundstücksteilung verbleibt. Immerhin sieht § 1103 Abs. 1 BGB ausdrücklich
vor, dass ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht nicht von dem
Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden kann. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat sich auch
zutreffend damit auseinandergesetzt, dass die für eine Grunddienstbarkeit und subjektivdingliche Reallast in den §§
1025, 1109 BGB verankerten Regelungen nicht auf das subjektivdingliche Vorkaufrecht übertragen werden könnten.
Diese Ausführungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat die Beschwerdebegründung ersichtlich
missverstanden, wenn sie meint, ein Vergleich des dinglichen Vorkaufsrechts mit einer Grunddienstbarkeit oder
einer Reallast, wie ihn das Bayerische Oberste Landesgericht vornehme, verbiete sich. Wie sich aus der zitierten
Entscheidung des BayObLG ergibt, differenziert es im Gegenteil ausdrücklich zwischen einer Grunddienstbarkeit
und Reallast auf der einen und einem subjektivdinglichen Vorkaufsrecht auf der anderen Seite.
Ohne Erfolg bleibt die Argumentation der Eigentümer, dass bei der Bestellung des Vorkaufsrechts im Jahre 1969 in
Wahrheit lediglich eine Begünstigung des Stammgrundstücks innerhalb des herrschenden Grundstücks und dessen
Eigentümer W. W. beabsichtigt gewesen sei. Dem steht nun einmal entgegen, dass ein Vorkaufsrecht für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Bl. 522 bestellt worden ist. Ein subjektivpersönliches Vorkaufsrecht
zugunsten von W. W. ist gerade nicht bestellt worden. Irgendeine Beschränkung des dinglichen Vorkaufsrechts auf
bestimmte Teile des seinerzeit einheitlichen Grundstücks ### ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich (und wäre
wegen des Grundsatzes der Untrennbarkeit des subjektivdinglichen Vorkaufsrechts vom Eigentum am herrschenden
Grundstück nach § 1103 Abs. 1 BGB wohl auch nicht eintragungsfähig gewesen).
Unabhängig davon, dass aus den zutreffenden Gründen des Bayerischen Obersten Landesgerichts die §§ 1025,
1109 BGB nicht auf das dinglichsubjektive Vorkaufsrecht übertragen werden können, ergeben die für die
Grunddienstbarkeit bzw. dingliche Reallast verankerten Grundsätze auch kein Indiz für die von den Eigentümern
offenbar vertretene Rechtsauffassung, dass mit der Abtrennung der Flächen vom Stammgrundstück für diese das
Vorkaufsrecht erlösche. Im Gegenteil ergibt sich aus § 1025 S. 2 BGB, dass bei Teilung des herrschenden
Grundstücks die Dienstbarkeit für die abgetrennten Teile nur dann erlischt, wenn sie für diese ohne jeglichen Vorteil
ist. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof noch in jüngerer Zeit sogar für den Fall vertreten, dass bei Teilung
des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit auch dann zugunsten der Eigentümer der getrennten Teile fortwirkt,
wenn sich die Teilung nicht aus den das dienende Grundstück betreffenden Grundbucheintragungen ergibt (BGH,
NJWRR 2008, 827 = DNotZ 2008, 528 = MDR 2008, 497). Dieser vom Bundesgerichtshof vertretene Grundsatz steht
der Argumentation der Beschwerdeführer entgegen, dass es auf eine Löschungsbewilligung der Eigentümer der
abgetrennten Grundstücke nicht ankommen könne, weil bei den Abtrennungen die Bedeutung des Vorkaufsrechts
nicht bedacht worden sei: Es ist für die Frage, ob mit der Abtrennung der betreffenden Grundstücke durch Teilung
des herrschenden Grundstücks ### für diese das Vorkaufsrecht erlischt, eben ohne Bedeutung, dass die Teilung
aus dem Grundbuch der Beschwerdeführer (dienendes Grundstück) nicht ersichtlich ist und diese daher (irrtümlich)
davon ausgegangen sind, es wegen des Vorkaufsrechts nur mit einem begünstigten Grundstück zu tun zu haben.
Insofern passt sich die vom Bayerischen Obersten Landesgericht und im Anschluss daran vom Grundbuchamt
vertretene Rechtsauffassung in die auch für Grunddienstbarkeiten und dingliche Reallasten vom Bundesgerichtshof
vertretene Rechtsprechung ein, wonach die Teilung eines herrschenden Grundstücks eben nicht zum Erlöschen
eines dinglichen Rechts bei der Abtrennung von Grundstücksteilen führt.
Der Senat verkennt nicht, dass es für die Beschwerdeführer mit beträchtlichem Aufwand verbunden sein kann,
nunmehr die Löschungsbewilligungen der zahlreichen Eigentümer der abgetrennten Flächen einzuholen. Der
Argumentation der Beschwerde, diese Eigentümer wüssten doch gar nichts von ihrem Recht und deshalb sei die
vom Grundbuchamt vertretene Auffassung letztlich formalistisch, steht aber Folgendes entgegen: Wenn der
Eigentümer des herrschenden Grundstücks, W. W., bei jedem Abverkauf einer Fläche den jeweiligen Erwerber auf
das Vorkaufsrecht hingewiesen hätte, dann hätte der jeweilige Erwerber darüber entscheiden können, ob er für den
abgetrennten Teil auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Offenbar ist das - aus welchen Gründen auch immer - nicht
geschehen. Deshalb muss jetzt lediglich das nachgeholt werden, was beim Abverkauf der getrennten Flächen
versäumt worden ist. Es muss deshalb in Bezug auf die Interessen der womöglich derzeit noch in Unkenntnis des
(auch) für sie bestellten Vorkaufsrechts befindlichen Eigentümer der abgetrennten Flächen genau umgekehrt
argumentiert werden wie in der Beschwerdebegründung: Man muss sich fragen, was wohl die Eigentümer der
abgetrennten Flächen sagen würden, wenn sie nachträglich von dem Vorkaufsrecht erfahren und zur Kenntnis
nehmen müssten, dass dies hinter ihrem Rücken lediglich aufgrund einer Löschungsbewilligung von W. W. gelöscht
worden ist.
Entgegen der Auffassung der Beschwerde besteht kein Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde. Der bloße
Umstand, dass die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts aus dem Jahre 1973 stammt, besagt
nicht, dass es sich um eine Frage grundsätzlicher Bedeutung handele. Die vom Bayerischen Obersten
Landesgericht seinerzeit vertretene Auffassung ist auch noch heute die herrschende Auffassung, die in den
neuesten Auflagen einschlägiger Literatur unter Zitat der fraglichen Entscheidung vertreten wird (Demharter, GBO,
27. Aufl., § 7, Rdnr. 14. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 1431 mit Fn. 112). Die Beschwerdeführer
benennen, abgesehen von der Auffassung ihres Verfahrensbevollmächtigten, auch keine andere ernsthafte
abweichende Auffassung. Das spricht dafür, dass allgemein die Entscheidung des Bayerischen Obersten
Landesgerichts aus dem Jahre 1973 nach wie vor für richtig und überzeugend gehalten wird.
Die Kosten der erfolglosen Beschwerde sind den Eigentümern und Beschwerdeführern aufzuerlegen, § 84 FamFG
(vgl. Demharter, a. a. O., § 77, Rdnr. 33).
Den Wert des Beschwerdeverfahrens hat der Senat nach dem mit 10 % des Kaufpreises bemessenen Interesse der
Eigentümer daran bemessen, die Löschung des Vorkaufsrechts ohne Löschungsbewilligungen der zahlreichen
Eigentümer der abgetrennten Teilflächen erreichen zu können.
Dr. H. S. K.