Urteil des OLG Celle vom 06.09.2001
OLG Celle: treu und glauben, culpa in contrahendo, grundstück, erwerb, vertragsschluss, verschulden, festpreis, bauunternehmer, vertreter, kaufpreis
Gericht:
OLG Celle, 14. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 14 U 257/00
Datum:
06.09.2001
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 311 Abs 2, BGB § 631
Leitsatz:
Ist dem Bauunternehmer bei Abschluss eines Hausbauvertrags bekannt, dass kein Baugrundstück
vorhanden und auch die Finanzierung des Gesamtbauvorhabens noch offen ist, muss er einen
erkennbar geschäftsunerfahrenen Vertragspartner darauf hinweisen, dass der Bauvertrag unabhängig
vom Erwerb des Grundstücks und der Finanzierbarkeit wirksam ist. Wird dieser Hinweis schuldhaft
unterlassen, haftet der Bauunternehmer nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss
auf Schadensersatz, was dazu führt, dass der Bauunternehmer gehindert ist, den nach Kündigung
des Hausbauvertrags entstandenen Vergütungsanspruch durchzusetzen.
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Urteil
14 U 257/00
2 O 5177/99 LG Hannover Verkündet am
6. September 2001
#######
Justizobersekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
1. #######
2. #######
Beklagte und Berufungskläger,
Prozessbevollmächtigte: #######
gegen
#######
Klägerin und Berufungsbeklagte,
Prozessbevollmächtigte: #######
hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 14. August 2001 unter
Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht ####### und der Richter am Oberlandesgericht
####### und ####### für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12. Oktober 2000 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts
Hannover geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 13.500 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leisten. Der Klägerin wird gestattet, die Sicherheit auch durch die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar und Darlehenskasse zu leisten.
Wert der Beschwer: 69.925 DM
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rechte der Klägerin aus einem mit den Beklagten geschlossenen Hausbauvertrag,
dessen Durchführung gescheitert ist.
Die Klägerin bietet die Errichtung von Massivhäusern für Bauwillige an. Vertreten durch ihren Provisionsvertreter
####### schloss sie am 16./17. Juli 1998 mit den Beklagten einen sog. Hausvertrag ab über die Errichtung eines
Massivhauses des Typs ####### zu einem garantierten Festpreis (bei Baubeginn bis zum 15. Januar 1999) von
349.800 DM (inkl. 16 % MWSt.). Danach hatten die Beklagten ein baureifes Grundstück zur Verfügung zu stellen
und sich selbst um die Finanzierung zu kümmern. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages, der
Vertragsbedingungen und der Bau und Leistungsbeschreibung wird auf die bei den Akten befindlichen Ablichtungen
(Bl. 9 – 18 R) Bezug genommen.
Nachdem die Beklagten auf Vorschlag ####### die ####### Finanzberatung ####### wegen der Finanzierung des
Bauvorhabens konsultiert hatten, stellte sich noch im Juli 1998 heraus, dass das Vorhaben für die Beklagten nicht
finanzierbar war. Die Beklagten erwarben weder ein Grundstück noch kam es zum Bau des Hauses. Mit
Anwaltschreiben vom 16. März 1999 (Bl. 63) teilten die Beklagten der Klägerin das Scheitern ihrer
Finanzierungsbemühungen mit. Gleichzeitig fochten sie den mit der Klägerin geschlossenen Hausvertrag vom
16./17. Juli 1998 wegen arglistiger Täuschung durch den Provisionsvertreter ####### an.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin ihren Vergütungsanspruch nach §§ 631, 649 Satz 2 BGB, den sie mit 69.925 DM
beziffert hat, nebst Prozesszinsen geltend gemacht. Wegen der Einzelheiten der Berechnung dieses Betrages wird
auf Seite 6 bis 8 der Klageschrift verwiesen.
Die Beklagten sind der auch der Höhe nach bestrittenen Klageforderung mit der Behauptung entgegengetreten, dass
####### ihnen vor Vertragsabschluss erklärt habe, die Finanzierung sei kein Problem, obwohl sie ihm
wahrheitsgemäß gesagt hätten, dass nur ein Bausparguthaben über 68.000 DM vorhanden sei und das
Monatseinkommen des Beklagten zu 1 3.200 DM betrage. ####### habe ihnen ferner gesagt, dass es zur Sicherung
eines günstiges Kaufpreises für das Haus unbedingt erforderlich sei, den Kaufvertrag schon am 16. Juli 1998
abzuschließen. Beide Parteien seien bei Abschluss des Hausvertrages davon ausgegangen, dass sich das
Bauvorhaben finanzieren lasse. Daher haben sich die Beklagten hilfsweise auch auf den Wegfall der
Geschäftsgrundlage berufen.
Die Klägerin hat diesen Vortrag der Beklagten bestritten, ####### habe die Beklagten nicht durch Hinweis auf einen
günstigen Kaufpreis zum Abschluss des Vertrages gedrängt. Die Finanzierung des Bauvorhabens sei allein Sache
der Beklagten gewesen. Im Übrigen hätten diese ####### gegenüber vor Abschluss des Vertrages erklärt, sie
verfügten über 140.000 DM Eigenkapital und der Beklagte zu 1 über ein monatliches Nettoeinkommen von 7.000
DM. Angesichts dieser Angaben habe ####### die Finanzierung für möglich gehalten und verschiedene
Finanzierungsinstitute empfohlen.
Das Landgericht hat der Klage nach Vernehmung des Provisionsvertreters der Klägerin ####### und des
Geschäftsführers der ####### Finanzberatung ####### in vollem Umfang stattgegeben. Es hat weder die
Anfechtung des Vertrages durch die Beklagten wegen arglistiger Täuschung durchgreifen lassen noch eine
Auflösbarkeit des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage angenommen. Der
Hausvertrag sei auch nicht unter der (auflösenden oder aufschiebenden) Bedingung der Finanzierbarkeit des
Bauvorhabens geschlossen worden. Der Höhe nach hat das Landgericht den von der Klägerin geltend gemachten
Vergütungsanspruch ebenfalls für in vollem Umfang gerechtfertigt erachtet.
Gegen dieses Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe zur näheren Sachdarstellung Bezug
genommen wird, wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Die Beklagten machen dem Zeugen ####### nunmehr
in erster Linie zum Vorwurf, dass er als Erfüllungsgehilfe der Klägerin mit ihnen den Hausvertrag abgeschlossen
habe, obwohl festgestanden habe, dass sie – die Beklagten – nicht über ein Grundstück verfügt hätten und auch die
Finanzierung des Bauvorhabens nicht gesichert gewesen sei. Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Klägerin
bzw. ####### nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen wäre, sie – die Beklagten – darauf hinzuweisen, dass der
Hausvertrag isoliert wirksam sei, auch wenn sie kein Grundstück erwürben und sich das Bauvorhaben als nicht
finanzierbar herausstellen sollte. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung durch ####### hätten sie den isolierten
Hausvertrag nicht abgeschlossen. Einem etwaigen Vergütungsanspruch der Klägerin aus §§ 631, 649 Satz 2 BGB
könnten sie daher einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo in gleicher Höhe entgegenhalten,
sodass sich die Klage als unbegründet erweise.
Im Übrigen bestreiten die Beklagten den von der Klägerin geltend gemachten Vergütungsanspruch auch weiterhin der
Höhe nach.
Die Beklagten beantragen,
die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen und
ihr für den Fall der Anordnung einer Sicherheitsleistung zu gestatten,
Sicherheit in Form der Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen
Sparkasse, Volksbank oder Spar und Darlehenskasse leisten zu dürfen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und führt zum Berufungsvorbringen der Beklagten aus, dass diese auf den
Zeugen ####### einen geschäftserfahrenen Eindruck gemacht hätten, sodass er keine Veranlassung gehabt habe,
etwa gegen ihre – der Klägerin – Interessen von dem Abschluss eines Hauskaufvertrages abzuraten, solange ein
Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen gewesen sei und auch die Finanzierbarkeit des Bauvorhabens nicht
festgestanden habe. Die Grundstücks und Finanzierungsvermittlung sei ohnehin nicht ####### Sache gewesen. Im
Übrigen wiederholt und vertieft die Klägerin im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der
gewechselten Schriftsätze und ihrer Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg und führt unter entsprechender Abänderung des angefochtenen
Urteils zur Abweisung der gegen sie gerichteten Klage.
Die Klägerin kann keinen Vergütungsanspruch nach §§ 631, 649 Satz 2 BGB mit Erfolg gegenüber den Beklagten
geltend machen, weil dieser Forderung ein Schadensersatzanspruch der Beklagten aus Verschulden bei
Vertragsschluss in gleicher Höhe entgegensteht. Dadurch, dass der Provisionsvertreter der Klägerin ####### die
Beklagten nicht darüber aufgeklärt hat, dass der Hausbauvertrag unabhängig vom Erwerb eines Grundstücks und
von der Finanzierbarkeit des gesamten Bauvorhabens wirksam war, steht diesen ein Schadensersatzanspruch zu,
sodass die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert ist, den Vergütungsanspruch gegenüber den
Beklagten mit Erfolg durchzusetzen, der ihr nach der Kündigung des Hausvertrages durch diese, die in deren
Anwaltsschreiben vom 16. März 1999 (Bl. 63) jedenfalls zu erblicken ist, grundsätzlich zusteht.
Im Einzelnen:
1. Eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung kommt nach den Grundsätzen der Haftung für Verschulden
bei Vertragsschluss dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner pflichtwidrig auf die Willensbildung des anderen
einwirkt. Dies ist anzunehmen, wenn der eine Teil dem anderen unrichtige oder unvollständige Informationen gibt.
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dabei dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben
unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten darf (vgl. Palandt/Heinrichs,
BGB, 59. Aufl., § 276 Rn. 78). Zwar braucht ein Vertragspartner den anderen grundsätzlich nicht darüber zu
informieren, welche Rechtsfolgen seine Willenserklärungen auslösen und dass unterzeichnete Verträge bindend sind.
Eine Ausnahme hiervon ist aber dann zu machen, wenn der Vertragspartner nach Treu und Glauben Aufklärung über
wesentliche Aspekte für den Abschluss des Vertrages erwarten darf.
So liegt der Fall hier. Unter den gegebenen Umständen hätte der Provisionsvertreter der Klägerin ####### die
Beklagten jedenfalls vor dem Abschluss des Hausvertrages darauf hinweisen müssen, dass dieser auch unabhängig
vom Erwerb eines Grundstücks und unabhängig von der Finanzierbarkeit des gesamten Bauvorhabens Wirksamkeit
erlangen würde. Dies hat ####### jedoch unstreitig nicht getan, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Hausvertrages am 16./17. Juli 1998 bekannt war, dass die Beklagten noch kein Grundstück, auf dem sie das von
ihnen ausgesuchte Massivhaus des Typs ####### errichten konnten, in Aussicht hatten geschweige denn, dass
über ein solches Grundstück bereits ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen worden war. Unter diesen
Umständen bestand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Gesamtumfang des Bauvorhabens, das es zu
finanzieren galt, noch in keiner Weise fest. Der in dem Hausvertrag vereinbarte „Festpreis“ von 349.800 DM
(einschließlich Mehrwertsteuer) war nur eine – wenn auch sicherlich die größte – der von den Beklagten zu
finanzierenden Positionen. Hinzu kam jedenfalls noch der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbekannte
Kaufpreis für das noch nicht erworbene Grundstück (zuzüglich Nebenkosten wie Notargebühren und
Grunderwerbssteuer). Die von den Beklagten zu finanzierenden Gesamtkosten konnten sich je nach Beschaffenheit
und Lage des noch zu beschaffenden Grundstücks darüber hinaus noch um weitere Positionen erhöhen, die in der
„Anmerkung“ zu der in den Vertrag einbezogenen Bau und Leistungsbeschreibung erwähnt werden. Diese Klausel hat
folgenden Wortlaut (vgl. Bl. 16):
„Anmerkung:
Durch besondere Grundstücksbeschaffenheiten, wie z. B.
Hanglagen, kleines Grundstück, widrige Bodenverhältnisse,
Grund oder Schichtenwasser, Grenzbebauungen, unvoll
ständige Erschließung durch die Gemeinden und Energiever
sorgungsunternehmen, können zusätzliche Kosten entstehen,
die unsere Verkaufsberater und unsere Bauleiter für Sie er
mitteln können. Im einzelnen können dies u. a. folgende
Punkte sein:
Kosten für Grundwasserabsenkung und Wasserhaltung, Erstellung eines Drainagesystems.
Anschluß der außerhalb des Gebäudes liegenden Leitungen für Schmutz und Regenwasserkanalisation.
Hausanschluß der Versorgungsunternehmen für Wasser, Strom und Gas.
Hebe und Rückstauanlagen, Pumpen, Klär und Verrieselungsanlagen.
Abfuhr überschüssigen Bodens oder Anfuhr geeigneten Verfüllmaterials.
Stahlbetonwanne oder biegesteife Stahlbetonbodenplatte.
Außenanlagen, wie Terrassenanschüttung und Terrassenbefestigung, Müllboxen, Umzäunungen,
Wegebefestigungen, Gartenarbeiten, Bauzaunabsicherungen.“
Abgesehen von den unter den Stichworten „Anschlußkosten“ und „Außenanlagen“ erwähnten Aufwendungen, die in
jedem Fall zusätzlich zu finanzieren waren, gab es auch sonst – wie aus der Aufstellung zwanglos folgt –
Positionen, die je nach der Beschaffenheit des noch nicht erworbenen Grundstücks finanziell ganz erheblich zu
Buche schlagen konnten. Es waren daher keineswegs nicht nur die in dem Hausvertrag als „Festpreis“ vereinbarten
349.800 DM zu finanzieren, sondern ein erheblich höherer Betrag, der durchaus die Größenordnung von ca. 500.000
DM erreichen wenn nicht gar überschreiten konnte. Dies war für den Zeugen ####### , der als Vertreter der Klägerin
mit der Handhabung von deren Hausverträgen vertraut war, im Gegensatz zu den Beklagten, bei denen es sich auch
nach dem Eindruck, den der Senat von ihnen in der mündlichen Verhandlung gewonnen hat, um wenig
geschäftserfahrene aus Polen stammende Personen handelt, durchaus erkennbar. Wenn ####### den Beklagten
unter diesen Umständen – wie die Klägerin auf Seite 3 der Klageschrift selbst dargelegt hat – gesagt hat, dass eine
Finanzierung möglich sei, so handelt es sich hierbei um eine Erklärung „ins Blaue hinein“. Angesichts des zu
finanzierenden Gesamtvolumens gilt dies selbst dann, wenn der Beklagte zu 1 den Zeugen ####### - wie dieser bei
seiner zeugenschaftlichen Vernehmung in erster Instanz bekundet hat – tatsächlich erklärt haben sollte, dass er
über Eigenkapital in Höhe von 140.000 DM verfüge. Denn wie ####### weiter angegeben hat, verdiente der Beklagte
zu 1 als Teppichbodenverleger nach seinen Angaben monatlich lediglich ca. 3.500 DM. Auch wenn der Beklagte zu
1 weiter angegeben haben sollte, dass er zusätzlich noch monatlich ca. 3.500 DM durch Feierabend und
Wochenendarbeit verdiente, so war auch ####### klar, dass es sich hierbei um keine gesicherte Einnahmequelle
handelte. Irgendwelche Unterlagen über die finanziellen Verhältnisse der Beklagten hat ####### - wie er selbst
bekundet hat – nie zu Gesicht bekommen. Unter diesen Umständen hätte sich #######, bei dem es sich um keinen
Finanzierungsfachmann handelt, jeglicher Äußerung zur Finanzierbarkeit des von den Beklagten beabsichtigten
Bauvorhabens enthalten müssen. Jedenfalls hätte er sie aber bei der gegebenen Sachlage beim Abschluss des
Hausvertrages auf dessen von der Finanzierbarkeit des Vorhabens unabhängige Wirksamkeit hinweisen bzw. die
Empfehlung aussprechen müssen, die Unterzeichnung des Hausvertrages noch so lange aufzuschieben, bis die
Finanzierung „stand“. Dass es etwa die Beklagten waren, die Mitte Juli 1998 bereits vor dem Erwerb eines
geeigneten Grundstücks und der Klärung der Finanzierbarkeit des Bauvorhabens auf den Abschluss des
Hausvertrages gedrängt hätten, behauptet die Klägerin selbst nicht.
2. Der Zeuge ####### ist auch schuldhaft, d. h. zumindest fahrlässig, seiner Aufklärungspflicht gegenüber den
Beklagten nicht nachgekommen. Für ihn war
– wie oben bereits dargelegt – im Gegensatz zu den geschäftlich wenig erfahrenen aus Polen stammenden
Beklagten der mögliche – wenn nicht gar voraussichtliche – Umfang des Gesamtfinanzierungsvolumens durchaus
erkennbar. Er hätte daher, auch wenn man von den Angaben des Beklagten zu 1 zu seinen wirtschaftlichen
Verhältnissen ausgeht, wie der Zeuge ####### sie bei seiner Vernehmung durch das Landgericht bekundet hat,
jedenfalls mit Schwierigkeiten bei der Finanzierung rechnen müssen und die Beklagten vor der Unterzeichnung des
Hausvertrages am 16. Juli 1998 in der oben beschriebenen Weise warnen oder eine Finanzierungsvorbehaltsklausel
in den Vertrag aufnehmen müssen. Immerhin geschieht letzteres – wie der Zeuge ####### in dem gegen ihn und
####### gerichteten Ermittlungsverfahren 601 Js 1967/01 Staatsanwaltschaft Hannover bei seiner Vernehmung als
Beschuldigter angegeben hat – bei ca. 50 % der von ####### vermittelten Hausverträge. Wie der Geschäftsführer
der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, ist ihm diese Aussage bekannt.
Angesichts dieser in Zweifelsfällen sonst durchaus üblichen Handhabung durch ####### ist es umso weniger
verständlich, dass er in den hier zu beurteilenden Hausvertrag keine derartige Finanzierungsvorbehaltsklausel
aufgenommen hat.
3. Die Klägerin muss sich die Pflichtverletzung des Zeugen ####### nach § 278 BGB als eigene zurechnen lassen,
weil sie sich seiner Person als Erfüllungsgehilfen bedient hat. ####### ist kein Makler bzw. neutraler Dritter, sondern
hat als Vertreter erfolgsabhängig und auf Provisionsbasis im Interesse der Klägerin gehandelt.
4. Rechtsfolge des Verhaltens des Provisionsvertreters ####### ist, dass die Beklagten einen Anspruch darauf
haben, so gestellt zu werden, wie sie ohne sein schädigendes Verhalten gestanden hätten. Bei ordnungsgemäßer
Aufklärung hätten die Beklagten den Hausvertrag nur unter einem Finanzierungsvorbehalt oder bis zur Klärung der
Finanzierungsfrage überhaupt nicht abgeschlossen. Nach der Lebenserfahrung ist nämlich zu vermuten, dass sie
sich „aufklärungsrichtig“ verhalten hätten. Dass die Beklagten den Hausvertrag auch bei gehöriger Aufklärung bereits
am 16. Juli 1998 unterzeichnet hätten, wird weder von der Klägerin behauptet noch ist dies sonst ersichtlich.
5. Nach alledem ist davon auszugehen, dass sich die Beklagten dem mit der Klage geltend gemachten
Vergütungsanspruch der Klägerin nicht ausgesetzt sähen, wenn ####### sie als deren – der Klägerin – Vertreter
pflichtgemäß beraten hätte. Dies hat weiter zur Folge, dass den Beklagten wegen der nicht ordnungsgemäßen
Aufklärung durch ####### ein Schadensersatzanspruch in gleicher Höhe aus Verschulden bei Vertragsschluss
zusteht, sodass die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert ist, ihre Forderung aus §§ 631, 649 Satz 2 BGB
durchzusetzen. Auf die Berufung der Beklagten war das angefochtene Urteil daher abzuändern und die Klage
abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt
aus § 708 Nr. 10, §§ 711, 108 ZPO. Den Wert der Beschwer hat der Senat gemäß § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO
festgesetzt.
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