Urteil des OLG Celle vom 25.09.2000, 4 U 80/00

Entschieden
25.09.2000
Schlagworte
Arglistige täuschung, Vormerkung, Einstweilige verfügung, Nichterfüllung, Kaufpreis, Abhängigkeit, Vertragsschluss, Zubehör, Garage, Verkäuferin
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Gericht: OLG Celle, 04. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 4 U 80/00

Datum: 25.09.2000

Sachgebiet: Bürgerliches Recht

Normen: BGB § 313 aF

Leitsatz: Nebenabreden anlässlich eines Grundstückskaufvertrages (hier: Übernahme von Zubehör durch den Käufer gegen zusätzliches Entgelt) sind jedenfalls auch in Fällen sog. einseitiger Abhängigkeit dann formlos wirksam, wenn nach dem Parteiwillen der Grundstückskaufvertrag auch ohne die Nebenabrede geschlossen worden wäre (Anschluss an BGH NJW 2000, 951).

Volltext:

Oberlandesgericht Celle

Im Namen des Volkes

Urteil

4 U 80/00 3 O 97/99 LG ###### Verkündet am 25. September 2000 #######, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 8. September 2000 durch den Vor sitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Landgericht ####### für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin und unter Zurückweisung ihres weiter gehenden Rechtsmittels wird das am 3. März 2000 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts ####### teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 19.992,84 DM nebst 4 % Zinsen auf 16.459,50 DM seit dem 15. Oktober 1998 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge haben die Klägerin 15 % und der Beklagte 85 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beträgt für den Beklagten 19.992,84 DM und für die Klägerin 3.533,34 DM.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Beklagte der Klägerin zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Erbbaurechtsvertrages vom 10. Februar 1998 in dem aus dem Tenor des Senatsurteils ersichtlichen Umfang verpflichtet. Die Berufung der Klägerin hat nur insoweit keinen Erfolg, als sie mit der Klage 4 % übersteigende Zinsen auf den am 10. Februar 1998

vereinbarten Kaufpreis für die Zeit vom 1. April bis 15. Juli 1998 und als weiter gehende Zinsnebenforderung mehr als 4 % auf 16.459,50 DM seit dem 15. Oktober 1998 begehrt.

I.

Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen den Beklagten wegen Nichterfüllung des Erbbaurechtsvertrages der Parteien vom 10. Februar 1998 sind dem Grunde nach aus § 326 Abs. 1 BGB gegeben.

Insofern hat die Einzelrichterin zwar zutreffend erkannt, dass der Zwischenvergleich der Parteien vom 15. Juli 1998 als eigenständige Anspruchsgrundlage für das Schadensersatzbegehren der Klägerin ausscheidet, weil in jenem Zwischenvergleich nicht selbstständige Ansprüche der Parteien begründet, sondern lediglich derartige Ansprüche, vornehmlich Schadensersatzansprüche für die Klägerin unter Aufrechterhaltung insoweit früher eingenommener Rechtsstandpunkte vorbehalten worden waren. Deshalb war zu prüfen, ob ungeachtet des im Juli 1998 geschlossenen Zwischenvergleichs der Klägerin aufgrund der bis dahin bestehenden Sach und Rechtslage Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung des notariellen Erbbaukaufrechtsvertrages vom 10. Februar 1998 gegen den Beklagten zustanden. Das jedoch war entgegen der Auffassung der Einzelrichterin der Fall:

1. Zwar könnten der Klägerin Schadensersatzansprüche aus § 326 BGB wegen Nichterfüllung des Erbbaukaufrechtsvertrages vom 10. Februar 1998 von vornherein dann nicht zustehen, wenn dieser Vertrag rechtsunwirksam, insbesondere formnichtig nach den §§ 313 Satz 2, 125 BGB gewesen wäre. Das jedoch ist nicht der Fall. Soweit sich der Beklagte insoweit darauf beruft, dass mit privatschriftlicher Vereinbarung vom 16. Februar 1998 mit der Übernahme von Gardinen, Einbauküche und Rasenmäher eine beurkundungsbedürftige, jedoch nicht notariell beurkundete Nebenabrede getroffen sei, sodass der gesamte notarielle Erbbaurechtsvertrag wegen Formnichtigkeit unwirksam sei, hat dies keinen Erfolg.

Denn der privatschriftlich vereinbarte Verkauf jener Gegenstände war nicht beurkundungsbedürftig.

Die als solche dem Beurkundungszwang des § 313 BGB nicht unterworfene Vereinbarung betreffend den Verkauf von Einrichtungsgegenständen wie hier der Küche, Gardinen, Rasenmäher sowie des Zierbrunnen unterliegt dem Beurkundungszwang nämlich des § 313 BGB nicht allein schon deshalb, weil sie aus Anlass eines Grundstückskaufvertrages geschlossen wurde. Der Formzwang des § 313 BGB greift vielmehr auch für derartige Nebenabreden nur ein, wenn die Vereinbarungen nach dem Parteiwillen nicht für sich allein gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen. Dazu mag zwar auch grundsätzlich eine sog. „einseitige Abhängigkeit“ des Grundstücksgeschäfts vom anderen Vertrag genügen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 313 Rz. 32 m. w. N.). Die zur Unterwerfung unter den Formzwang ausreichende einseitige Abhängigkeit setzt jedoch voraus, dass die Klägerin den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen hätte, wenn die Gegenstände vom Beklagten nicht gekauft worden wären. Ist dagegen die Sachlage so, dass die als solche nicht beurkundungsbedürftige Nebenabrede betreffend die Übernahme der Gegenstände nicht vom beurkundungsbedürftigen Grundgeschäft abhängig war, hier also der Erbbaurechtsvertrag auch geschlossen worden wäre, wenn der Beklagte die Gegenstände nicht übernommen hätte, erfasst der Beurkundungszwang die Nebenabrede auch trotz sog. einseitiger Abhängigkeit nicht (vgl. BGH NJW 2000, S. 951 f.). Letztere Fallgestaltung liegt jedoch hier vor.

Dass die Klägerin den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen hätte, wenn sie die Gegenstände nicht dem Beklagten hätten verkaufen können, ist nämlich schon deswegen nicht anzunehmen, weil der Grundstückskaufvertrag am 10. Februar 1998, die privatschriftliche Vereinbarung betreffend die Zahlung des „Abstandes“ für Küche pp. aber erst am 16. Februar 1998 aufgesetzt worden war. Selbst wenn ohne diese Abrede die Küche als Zubehör nach § 314 BGB nach dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag als mitverkauft zu gelten gehabt hätte, stünde dies dem nicht entgegen. Denn dann hätten die Parteien die Küche eben nicht als Zubehör behandelt. Im Übrigen sei darauf verwiesen, dass nur dieses rechtliche Ergebnis auch praktischen Bedürfnissen entspricht. Denn es ist dem als Fachsenat für Grundstücksangelegenheiten berufenen Senat bekannt und wohl auch allgemeinkundig, dass gerade anlässlich des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages und unabhängig von diesem Abschluss als solchem die Grundstückskaufvertragsparteien später in Verhandlungen über die Übernahme einzelner Einrichtungsgegenstände seitens des Käufers gegen Zahlung eines Preises an den Verkäufer eintreten und auch zu einem Abschluss kommen, ohne dass von diesem Verhandlungsergebnis der Bestand des Kaufvertrages im Übrigen auch nach den Vorstellungen der Vertragsparteien je hätte abhängig sein sollen. Diese Voraussetzungen sind auch hier erfüllt.

2. Wegen Nichterfüllung des mithin formwirksamen Erbbaurechtsvertrages vom 10. Februar 1998 ist der Beklagte daher zum Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB verpflichtet. Diese Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Denn der Beklagte hat den geschuldeten Kaufpreis zur Höhe von 300.000 DM nicht innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist bis 1. April 1998 beim Notar eingezahlt, sondern dies aufgrund seines Schreibens vom 21. April 1998 vielmehr ernsthaft und endgültig verweigert.

a) Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung stehen der Klägerin nach § 326 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB zwar grundsätzlich nur zu, wenn sie ihrerseits dem Beklagten eine Frist mit Ablehnungsandrohung (zur Zahlung des Kaufpreises) gesetzt hätte. Das hat die Klägerin zwar einerseits nicht getan. Andererseits war eine derartige Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vorliegend jedoch ausnahmsweise entbehrlich. Denn der Beklagte hatte mit Schreiben vom 21. April 1998 die Erfüllung (Kaufpreiszahlung) des Vertrages seinerseits endgültig und ernsthaft abgelehnt, nämlich durch Erklärung der Wandlung bzw. Anfechtung des Vertrages wegen aus seiner Sicht geschehener arglistiger Täuschung seinerseits abgelehnt und hieran auch in der Folgezeit festgehalten. Damit aber hatte sich der Beklagte seinerseits endgültig und ernsthaft vom Vertrag losgesagt, sodass er auch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, soweit ihm zu eben dieser Lossagung vom Vertrag keine berechtigten Gründe zur Seite standen (Palandt/Heinrichs, 59. Aufl., § 326 Rn. 20 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts stand dem Beklagten nämlich aufgrund der Tatsache, dass nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 10. Februar 1998 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des früheren Lebensgefährten der Klägerin auf Zahlung einer Abfindung im Grundbuch eingetragen worden waren, kein Recht zur Lossagung vom Vertrag zu. Zwar ist es zutreffend, dass mit der Eintragung jener Vormerkung nach Abschluss des Kaufvertrages im März 1998 die dem Beklagten zu übereignende Kaufsache einen Rechtsmangel erlitt. Entgegen der Auffassung der Einzelrichterin war der Beklagte damit aber nicht ohne Weiteres unter dem Gesichtspunkt rechtlicher Unmöglichkeit von seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises entbunden, sodass er weiterhin in auch zum Schadensersatz verpflichtender Weise in Schuldnerverzug geriet. Denn der nach Abschluss des Kaufvertrages vom 10. Februar 1998 durch Eintragung der Vormerkung zugunsten des Lebensgefährten Sander aufgetretene Rechtsmangel war zwar nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 439, 440 BGB seitens der Klägerin zu beseitigen. Hierzu jedoch hatte der Beklagte als Käufer nach den §§ 325, 326 BGB ausreichende Handhabe. Er hätte seinerseits unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Klägerin als Verkäuferin zur Beseitigung (Löschung der Vormerkung) dieses Rechtsmangels auffordern müssen, was er unstreitig nicht getan hat. Davon war er entgegen der Auffassung der Einzelrichterin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Unmöglichkeit entbunden. Die Klägerin war nämlich offensichtlich in der Lage, die Vormerkung aus dem Kaufpreiserlös zu löschen und damit zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks (Übereignung) Lastenfreiheit zu verschaffen. Das ergibt sich gerade daraus, dass der frühere Lebensgefährte der Klägerin als Gläubiger mit seiner eingetragenen Vormerkung nur seine Ansprüche auf Partizipierung am Kaufpreis sich hat sichern lassen. Die den vermeintlichen Anspruch des Lebensgefährten sichernde Vormerkung bzw. der ihr zugrunde liegende Anspruch wäre also nie über den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis nach Abzug vorhandener Belastungen hinausgegangen. Deshalb war die Klägerin auch offensichtlich in der Lage und ist es ihr nicht unmöglich gewesen, die Vormerkung aus dem Kaufpreiserlös zu löschen, weil gerade der Anteil ihres Lebensgefährten am Kaufpreisüberschuss hatte gesichert werden sollen. Vielmehr wäre, wie es auch der Vertrag in § 7 - wie allgemein üblich - vorsieht, der vereinbarte Weg beschritten worden und hätte er auch beschritten werden können, dass nämlich der Notar aus dem auf Anderkonto gezahlten Kaufpreis die Lasten ablöst und dann auszahlt. Das wäre sogar - bei überschläglicher Berechnung - möglich gewesen, wenn für den Lebensgefährten der Klägerin nicht einmal nur die - im Übrigen streitigen - 63.000 DM, sondern sogar ca. 100.000 DM eingetragen worden wären.

Deshalb ist auch eine arglistige Täuschung der Klägerin wegen der von ihr übernommenen Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung nicht ersichtlich, bzw., wenn sie denn begangen worden wäre, rechtlich unerheblich: Denn der ihr zur Last gelegte Mangel ist behebbar und stand - insoweit entgegen der Auffassung der Einzelrichterin - ihrer übernommenen Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung gerade nicht entgegen. Hiervon abgesehen ergibt sich bereits auch aus dem unstreitigen Gang der Dinge, dass die einstweilige Verfügung ohnehin erst 1 Monat nach Vertragsschluss (Eingang bei Gericht am 12. März 1998 - Bl. 27 d. A.) beantragt worden ist, bei Vertragsschluss also offenbar nicht offenbart werden konnte. Es wäre auch lebensfremd, wenn eine etwa nach Vertragsschluss von wem auch immer bewirkte Eintragung von Rechten zur Nichtigkeit des Vertrages führen würde. Man denke nur an den - beispielhaft gebildeten - Fall, dass nach Kaufvertragsabschluss ein Werkvertragsunternehmer eine Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB eintragen lässt. Es wäre lebensfremd, anzunehmen, dass dann immer diese Eintragung von Rechten zur Nichtigkeit des Vertrages führe. Vielmehr kommt es nach § 439 BGB eben nur darauf an, dass der Verkäufer die Verpflichtung hat, das Grundstück lastenfrei zu übertragen, was er eben auch durch Ablösung - vor oder nach Vertragsabschluss - eingetragener Rechte bewirken kann und darf. Eine Offenbarung insoweit trifft ihn grundsätzlich nicht. (Vgl. auch Hagen/Brambring, Grundstückskauf, 6. Aufl., Rn. 108 mit Nachw. aus der BGHRechtsprechung).

3. Der Beklagte ist schließlich auch nicht wegen arglistig verschwiegener Mängel am Objekt zur Wandlung des Kaufvertrages bzw. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt gewesen. Insoweit ist dem Beklagten grundsätzlich entgegenzuhalten, dass wegen des im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses er ein arglistiges Verschweigen bzw. eine positive Kenntnis der Klägerin darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen hat. Insoweit reicht der Vortrag des Beklagten beider Instanzen aber nicht aus.

Wegen der Mängel am Dach (Undichtigkeit/schwarze Streifen) will der Beklagte in erster Linie den Vorwurf arglistiger Täuschung darauf gründen, dass die Dacharbeiten seitens der Klägerin (eventuell ihres früheren Lebensgefährten) in Eigenleistung erbracht worden seien. Das allein rechtfertigt den Vorwurf arglistiger Täuschung der Mängel nicht. Die Erbringung von Arbeiten in Eigenleistung als solche muss nämlich nicht offenbart werden und bedeutet auch als solche keinen Mangel (Hagen/Brambring, Grundstückskauf, 6. Aufl., Rn. 108 mit Nachw. aus der BGHRechtsprechung). Dass der Klägerin Mängel des Dachs bekannt gewesen seien, ist im Übrigen nicht einmal positiv behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt.

Risse in Fliesen will die Klägerin dem Beklagten bei der Besichtigung gezeigt haben. Das müsste der Beklagte zum einen widerlegen, wenn er die von ihm behauptete Täuschung beweisen will. Insoweit hat er aber keinen Beweis angetreten. Hiervon abgesehen sind Risse in Fliesen grundsätzlich einer Besichtigung zugänglich und deshalb nicht offenbarungspflichtig (BGH NJWRR 1994, 907). Das gilt auch für eventuell hinter Schränken oder sonstigen Möbeln befindliche Risse. Denn wenn im frei zu besichtigenden Bereich verfliester Räume Risse an Fliesen sichtbar sind, dann kennt man das Risiko von Fliesenrissen und muss damit rechnen, dass solche Risse sich hinter Schränken oder anderen Möbeln ebenfalls befinden können. Gegebenenfalls kann man abrücken und zeigen der Stellen hinter den Möbeln pp. verlangen. Wenn der Beklagte als Käufer darauf verzichtet, muss er dies sich selbst zurechnen lassen. Anders mag es liegen, wenn der Käufer keine Anhaltspunkte für Fliesenrisse hatte, weil sich solche nur im nicht sichtbaren Bereich hinter Schränken befanden, während der sichtbare Bereich keine Schadstellen aufwies. In solcher Situation müsste freilich der Käufer darlegen und beweisen, dass der Verkäufer von diesen nicht sichtbaren Fliesenrissen wusste. Hier ist aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin mehr über Fliesenrisse wusste, als bei Kaufvertragsabschluss bzw. der zu ihm führenden Besichtigung zu sehen war. Außerdem sind Risse in einigen Fliesen bei Verkauf eines seit einigen Jahren bewohnten Hauses möglicherweise auch kein erheblicher Mangel, was aber dahinstehen mag.

Das wegen der Garage und seiner gesonderten Baugenehmigung ein Rechts oder Sachmangel vorliegt, ist vom Beklagten jedenfalls nicht substantiiert dargetan. Insbesondere ist für den Beklagten nicht vorgetragen, dass das Bauamt in Bezug auf die errichtete Garage irgendwelche ernsthafte Schritte unternommen habe. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Garage nebst Anbau - so wie sie seit Jahren besteht - unbeanstandet geblieben ist. Deshalb ist der Klägerin aber auch nicht zu widerlegen, dass sie von einem öffentlichrechlicht ordnungsgemäßen Zustand ausging. Damit hat der Beklagte aber auch eine arglistige Täuschung insoweit nicht ausreichend darzulegen vermocht.

II.

Der Höhe nach beläuft sich der der Klägerin nach alledem zustehende Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung auf insgesamt 19.992,84 DM.

Der wegen des erzielten Mindererlöses gegenüber dem ursprünglich zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises zur Höhe von 300.000 DM beim Erlös gegenüber dem Dritten erzielte Preis von nur 285.000 DM, mithin Mindererlös von 15.000 DM ist unstreitig. Die nachgewiesenen Kosten für Grundstückssteuer zur Höhe von 227,85 DM und Erbbauzins, die die Klägerin bei ordnungsgemäßer Erfüllung nicht hätte zahlen müssen, sind zur Höhe von 1.231,65 DM ebenso unstreitig zu ersetzen.

Soweit die Klägerin Zinsen zur Höhe von 8 % auf den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis zur Höhe von 300.000 DM für die Zeit vom 1. April bis Auflösung des Vertrages vom 15. Juli 1998 begehrt, steht ihr dieser Betrag allerdings nur zur Hälfte des von ihr beanspruchten Betrages von 7.066,67 DM, also 3.533,34 DM zu. Denn nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1. Oktober 1999 (NJW 2000, S. 71), der sich der Senat anschließt, können bei einem auf § 326 BGB gestützten Schadensersatzbegehren Fälligkeitszinsen nicht mehr geltend gemacht werden. Um derartige Fälligkeitszinsen geht es hier jedoch. Zwar erwähnt § 7 des Vertrages (Bl. 14 d. A.) der Parteien das Wort „Zahlungsverzug“. Ersichtlich sind hiermit jedoch Fälligkeitszinsen gemeint. Denn der Kaufpreis sollte „gleichsam automatisch“ bei Nichtzahlung ab 1. April 1998 verzinst werden, wie der weitere Vertragswortlaut ergibt. Deshalb kann die Klägerin als Verkäuferin nur Verzugszinsen zur damals (1998) geltenden gesetzlichen Höhe von 4 % verlangen. Weitere Verzugszinsen unter dem Gesichtspunkt eines weiteren Schadens stehen ihr dagegen nicht zu.

III.

Die Berufung der Klägerin musste deshalb zu den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfange Erfolg haben. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 708 Nr. 10, 713, 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

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