Urteil des OLG Celle, Az. 4 U 80/00

OLG Celle: arglistige täuschung, vormerkung, einstweilige verfügung, nichterfüllung, kaufpreis, abhängigkeit, vertragsschluss, zubehör, garage, verkäuferin
Gericht:
OLG Celle, 04. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 4 U 80/00
Datum:
25.09.2000
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 313 aF
Leitsatz:
Nebenabreden anlässlich eines Grundstückskaufvertrages (hier: Übernahme von Zubehör durch den
Käufer gegen zusätzliches Entgelt) sind jedenfalls auch in Fällen sog. einseitiger Abhängigkeit dann
formlos wirksam, wenn nach dem Parteiwillen der Grundstückskaufvertrag auch ohne die
Nebenabrede geschlossen worden wäre (Anschluss an BGH NJW 2000, 951).
Volltext:
Oberlandesgericht Celle
Im Namen des Volkes
Urteil
4 U 80/00
3 O 97/99 LG ###### Verkündet am
25. September 2000
#######,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
pp.
hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 8. September 2000 durch den
Vor
sitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am
Landgericht ####### für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin und unter Zurückweisung ihres weiter gehenden Rechtsmittels wird das am 3. März
2000 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts ####### teilweise geändert und
insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 19.992,84 DM nebst 4 % Zinsen auf 16.459,50 DM seit dem 15. Oktober
1998 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge haben die Klägerin 15 % und der Beklagte 85 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer beträgt für den Beklagten 19.992,84 DM und für die Klägerin 3.533,34 DM.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Beklagte der Klägerin zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung
des Erbbaurechtsvertrages vom 10. Februar 1998 in dem aus dem Tenor des Senatsurteils ersichtlichen Umfang
verpflichtet. Die Berufung der Klägerin hat nur insoweit keinen Erfolg, als sie mit der Klage 4 % übersteigende
Zinsen auf den am 10. Februar 1998
vereinbarten Kaufpreis für die Zeit vom 1. April bis 15. Juli 1998 und als weiter gehende Zinsnebenforderung mehr
als 4 % auf 16.459,50 DM seit dem 15. Oktober 1998 begehrt.
I.
Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen den Beklagten wegen Nichterfüllung des Erbbaurechtsvertrages der
Parteien vom 10. Februar 1998 sind dem Grunde nach aus § 326 Abs. 1 BGB gegeben.
Insofern hat die Einzelrichterin zwar zutreffend erkannt, dass der Zwischenvergleich der Parteien vom 15. Juli 1998
als eigenständige Anspruchsgrundlage für das Schadensersatzbegehren der Klägerin ausscheidet, weil in jenem
Zwischenvergleich nicht selbstständige Ansprüche der Parteien begründet, sondern lediglich derartige Ansprüche,
vornehmlich Schadensersatzansprüche für die Klägerin unter Aufrechterhaltung insoweit früher eingenommener
Rechtsstandpunkte vorbehalten worden waren. Deshalb war zu prüfen, ob ungeachtet des im Juli 1998
geschlossenen Zwischenvergleichs der Klägerin aufgrund der bis dahin bestehenden Sach und Rechtslage
Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung des notariellen Erbbaukaufrechtsvertrages vom 10. Februar 1998
gegen den Beklagten zustanden. Das jedoch war entgegen der Auffassung der Einzelrichterin der Fall:
1. Zwar könnten der Klägerin Schadensersatzansprüche aus § 326 BGB wegen Nichterfüllung des
Erbbaukaufrechtsvertrages vom 10. Februar 1998 von vornherein dann nicht zustehen, wenn dieser Vertrag
rechtsunwirksam, insbesondere formnichtig nach den §§ 313 Satz 2, 125 BGB gewesen wäre. Das jedoch ist nicht
der Fall. Soweit sich der Beklagte insoweit darauf beruft, dass mit privatschriftlicher Vereinbarung vom 16. Februar
1998 mit der Übernahme von Gardinen, Einbauküche und Rasenmäher eine
beurkundungsbedürftige, jedoch nicht notariell beurkundete Nebenabrede getroffen sei, sodass der gesamte
notarielle Erbbaurechtsvertrag wegen Formnichtigkeit unwirksam sei, hat dies keinen Erfolg.
Denn der privatschriftlich vereinbarte Verkauf jener Gegenstände war nicht beurkundungsbedürftig.
Die als solche dem Beurkundungszwang des § 313 BGB nicht unterworfene Vereinbarung betreffend den Verkauf
von Einrichtungsgegenständen wie hier der Küche, Gardinen, Rasenmäher sowie des Zierbrunnen unterliegt dem
Beurkundungszwang nämlich des § 313 BGB nicht allein schon deshalb, weil sie aus Anlass eines
Grundstückskaufvertrages geschlossen wurde. Der Formzwang des § 313 BGB greift vielmehr auch für derartige
Nebenabreden nur ein, wenn die Vereinbarungen nach dem Parteiwillen nicht für sich allein gelten, sondern
miteinander „stehen und fallen“ sollen. Dazu mag zwar auch grundsätzlich eine sog. „einseitige Abhängigkeit“ des
Grundstücksgeschäfts vom anderen Vertrag genügen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 313 Rz. 32 m. w.
N.). Die zur Unterwerfung unter den Formzwang ausreichende einseitige Abhängigkeit setzt jedoch voraus, dass die
Klägerin den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen hätte, wenn die Gegenstände vom Beklagten nicht gekauft
worden wären. Ist dagegen die Sachlage so, dass die als solche nicht beurkundungsbedürftige Nebenabrede
betreffend die Übernahme der Gegenstände nicht vom beurkundungsbedürftigen Grundgeschäft abhängig war, hier
also der Erbbaurechtsvertrag auch geschlossen worden wäre, wenn der Beklagte die Gegenstände nicht
übernommen hätte, erfasst der Beurkundungszwang die Nebenabrede auch trotz sog. einseitiger Abhängigkeit nicht
(vgl. BGH NJW 2000, S. 951 f.). Letztere Fallgestaltung liegt jedoch hier vor.
Dass die Klägerin den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen hätte, wenn sie die Gegenstände nicht dem
Beklagten hätten verkaufen können, ist nämlich schon deswegen nicht anzunehmen, weil der
Grundstückskaufvertrag am 10. Februar 1998, die privatschriftliche Vereinbarung betreffend die Zahlung des
„Abstandes“ für Küche pp. aber erst am 16. Februar 1998 aufgesetzt worden war. Selbst wenn ohne diese Abrede
die Küche als Zubehör nach § 314 BGB nach dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag als mitverkauft zu gelten
gehabt hätte, stünde dies dem nicht entgegen. Denn dann hätten die Parteien die Küche eben nicht als Zubehör
behandelt. Im Übrigen sei darauf verwiesen, dass nur dieses rechtliche Ergebnis auch praktischen Bedürfnissen
entspricht. Denn es ist dem als Fachsenat für Grundstücksangelegenheiten berufenen Senat bekannt und wohl auch
allgemeinkundig, dass gerade anlässlich des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages und unabhängig von
diesem Abschluss als solchem die Grundstückskaufvertragsparteien später in Verhandlungen über die Übernahme
einzelner Einrichtungsgegenstände seitens des Käufers gegen Zahlung eines Preises an den Verkäufer eintreten und
auch zu einem Abschluss kommen, ohne dass von diesem Verhandlungsergebnis der Bestand des Kaufvertrages
im Übrigen auch nach den Vorstellungen der Vertragsparteien je hätte abhängig sein sollen. Diese Voraussetzungen
sind auch hier erfüllt.
2. Wegen Nichterfüllung des mithin formwirksamen Erbbaurechtsvertrages vom 10. Februar 1998 ist der Beklagte
daher zum Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB verpflichtet. Diese Voraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt. Denn der Beklagte hat den geschuldeten Kaufpreis zur Höhe von 300.000 DM nicht innerhalb
der im Vertrag vorgesehenen Frist bis 1. April 1998 beim Notar eingezahlt, sondern dies aufgrund seines Schreibens
vom 21. April 1998 vielmehr ernsthaft und endgültig verweigert.
a) Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung stehen der Klägerin nach § 326 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB zwar
grundsätzlich nur zu, wenn sie ihrerseits dem Beklagten eine Frist mit Ablehnungsandrohung (zur Zahlung des
Kaufpreises) gesetzt hätte. Das hat die Klägerin zwar einerseits nicht getan. Andererseits war eine derartige
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vorliegend jedoch ausnahmsweise entbehrlich. Denn der Beklagte hatte mit
Schreiben vom 21. April 1998 die Erfüllung (Kaufpreiszahlung) des Vertrages seinerseits endgültig und ernsthaft
abgelehnt, nämlich durch Erklärung der Wandlung bzw. Anfechtung des Vertrages wegen aus seiner Sicht
geschehener arglistiger Täuschung seinerseits abgelehnt und hieran auch in der Folgezeit festgehalten. Damit aber
hatte sich der Beklagte seinerseits endgültig und ernsthaft vom Vertrag losgesagt, sodass er auch ohne
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, soweit
ihm zu eben dieser Lossagung vom Vertrag keine berechtigten Gründe zur Seite standen (Palandt/Heinrichs, 59.
Aufl., § 326 Rn. 20 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts stand dem Beklagten nämlich aufgrund der Tatsache, dass nach
Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 10. Februar 1998 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des
früheren Lebensgefährten der Klägerin auf Zahlung einer Abfindung im Grundbuch eingetragen worden waren, kein
Recht zur Lossagung vom Vertrag zu. Zwar ist es zutreffend, dass mit der Eintragung jener Vormerkung nach
Abschluss des Kaufvertrages im März 1998 die dem Beklagten zu übereignende Kaufsache einen Rechtsmangel
erlitt. Entgegen der Auffassung der Einzelrichterin war der Beklagte damit aber nicht ohne Weiteres unter dem
Gesichtspunkt rechtlicher Unmöglichkeit von seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises entbunden, sodass
er weiterhin in auch zum Schadensersatz verpflichtender Weise in Schuldnerverzug geriet.
Denn der nach Abschluss des Kaufvertrages vom 10. Februar 1998 durch Eintragung der Vormerkung zugunsten
des Lebensgefährten Sander aufgetretene Rechtsmangel war zwar nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 439,
440 BGB seitens der Klägerin zu beseitigen. Hierzu jedoch hatte der Beklagte als Käufer nach den §§ 325, 326 BGB
ausreichende Handhabe. Er hätte seinerseits unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Klägerin als
Verkäuferin zur Beseitigung (Löschung der Vormerkung) dieses Rechtsmangels auffordern müssen, was er unstreitig
nicht getan hat. Davon war er entgegen der Auffassung der Einzelrichterin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der
Unmöglichkeit entbunden. Die Klägerin war nämlich offensichtlich in der Lage, die Vormerkung aus dem
Kaufpreiserlös zu löschen und damit zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks
(Übereignung) Lastenfreiheit zu verschaffen. Das ergibt sich gerade daraus, dass der frühere Lebensgefährte der
Klägerin als Gläubiger mit seiner eingetragenen Vormerkung nur seine Ansprüche auf Partizipierung am Kaufpreis
sich hat sichern lassen. Die den vermeintlichen Anspruch des Lebensgefährten sichernde Vormerkung bzw. der ihr
zugrunde liegende Anspruch wäre also nie über den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis nach Abzug
vorhandener Belastungen hinausgegangen. Deshalb war die Klägerin auch offensichtlich in der Lage und ist es ihr
nicht unmöglich gewesen, die Vormerkung aus dem Kaufpreiserlös zu löschen, weil gerade der Anteil ihres
Lebensgefährten am Kaufpreisüberschuss hatte gesichert werden sollen. Vielmehr wäre, wie es auch der Vertrag in
§ 7 - wie allgemein üblich - vorsieht, der vereinbarte Weg beschritten worden und hätte er auch beschritten werden
können, dass nämlich der Notar aus dem auf Anderkonto gezahlten Kaufpreis die Lasten ablöst und dann auszahlt.
Das wäre sogar - bei überschläglicher Berechnung - möglich gewesen, wenn für den Lebensgefährten der Klägerin
nicht einmal nur die - im Übrigen streitigen - 63.000 DM, sondern sogar ca. 100.000 DM eingetragen worden wären.
Deshalb ist auch eine arglistige Täuschung der Klägerin wegen der von ihr übernommenen Verpflichtung zur
lastenfreien Übertragung nicht ersichtlich, bzw., wenn sie denn begangen worden wäre, rechtlich unerheblich: Denn
der ihr zur Last gelegte Mangel ist behebbar und stand - insoweit entgegen der Auffassung der Einzelrichterin - ihrer
übernommenen Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung gerade nicht entgegen. Hiervon abgesehen ergibt sich
bereits auch aus dem unstreitigen Gang der Dinge, dass die einstweilige Verfügung ohnehin erst 1 Monat nach
Vertragsschluss (Eingang bei Gericht am 12. März 1998 - Bl. 27 d. A.) beantragt worden ist, bei Vertragsschluss
also offenbar nicht offenbart werden konnte. Es wäre auch lebensfremd, wenn eine etwa nach Vertragsschluss von
wem auch immer bewirkte Eintragung von Rechten zur Nichtigkeit des Vertrages führen würde. Man denke nur an
den - beispielhaft gebildeten - Fall, dass nach Kaufvertragsabschluss ein Werkvertragsunternehmer eine
Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB eintragen lässt. Es wäre lebensfremd, anzunehmen, dass dann
immer diese Eintragung von Rechten zur Nichtigkeit des Vertrages führe. Vielmehr kommt es nach § 439 BGB eben
nur darauf an, dass der Verkäufer die Verpflichtung hat, das Grundstück lastenfrei zu übertragen, was er eben auch
durch Ablösung - vor oder nach Vertragsabschluss - eingetragener Rechte bewirken kann und darf. Eine Offenbarung
insoweit trifft ihn grundsätzlich nicht. (Vgl. auch Hagen/Brambring, Grundstückskauf, 6. Aufl., Rn. 108 mit Nachw.
aus der BGHRechtsprechung).
3. Der Beklagte ist schließlich auch nicht wegen arglistig verschwiegener Mängel am Objekt zur Wandlung des
Kaufvertrages bzw. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt gewesen. Insoweit ist dem Beklagten
grundsätzlich entgegenzuhalten, dass wegen des im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses er ein
arglistiges Verschweigen bzw. eine positive
Kenntnis der Klägerin darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen hat. Insoweit reicht der Vortrag des Beklagten
beider Instanzen aber nicht aus.
Wegen der Mängel am Dach (Undichtigkeit/schwarze Streifen) will der Beklagte in erster Linie den Vorwurf arglistiger
Täuschung darauf gründen, dass die Dacharbeiten seitens der Klägerin (eventuell ihres früheren Lebensgefährten) in
Eigenleistung erbracht worden seien. Das allein rechtfertigt den Vorwurf arglistiger Täuschung der Mängel nicht. Die
Erbringung von Arbeiten in Eigenleistung als solche muss nämlich nicht offenbart werden und bedeutet auch als
solche keinen Mangel (Hagen/Brambring, Grundstückskauf, 6. Aufl., Rn. 108 mit Nachw. aus der
BGHRechtsprechung). Dass der Klägerin Mängel des Dachs bekannt gewesen seien, ist im Übrigen nicht einmal
positiv behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt.
Risse in Fliesen will die Klägerin dem Beklagten bei der Besichtigung gezeigt haben. Das müsste der Beklagte zum
einen widerlegen, wenn er die von ihm behauptete Täuschung beweisen will. Insoweit hat er aber keinen Beweis
angetreten. Hiervon abgesehen sind Risse in Fliesen grundsätzlich einer Besichtigung zugänglich und deshalb nicht
offenbarungspflichtig (BGH NJWRR 1994, 907). Das gilt auch für eventuell hinter Schränken oder sonstigen Möbeln
befindliche Risse. Denn wenn im frei zu besichtigenden Bereich verfliester Räume Risse an Fliesen sichtbar sind,
dann kennt man das Risiko von Fliesenrissen und muss damit rechnen, dass solche Risse sich hinter Schränken
oder anderen Möbeln ebenfalls befinden können. Gegebenenfalls kann man abrücken und zeigen der Stellen hinter
den Möbeln pp. verlangen. Wenn der Beklagte als Käufer darauf verzichtet, muss er dies sich selbst zurechnen
lassen. Anders mag es liegen, wenn der Käufer keine Anhaltspunkte für Fliesenrisse hatte, weil sich solche nur im
nicht sichtbaren Bereich hinter Schränken befanden, während der sichtbare Bereich keine Schadstellen aufwies. In
solcher Situation müsste freilich der
Käufer darlegen und beweisen, dass der Verkäufer von diesen nicht sichtbaren Fliesenrissen wusste. Hier ist aber
nicht ersichtlich, dass die Klägerin mehr über Fliesenrisse wusste, als bei Kaufvertragsabschluss bzw. der zu ihm
führenden Besichtigung zu sehen war. Außerdem sind Risse in einigen Fliesen bei Verkauf eines seit einigen Jahren
bewohnten Hauses möglicherweise auch kein erheblicher Mangel, was aber dahinstehen mag.
Das wegen der Garage und seiner gesonderten Baugenehmigung ein Rechts oder Sachmangel vorliegt, ist vom
Beklagten jedenfalls nicht substantiiert dargetan. Insbesondere ist für den Beklagten nicht vorgetragen, dass das
Bauamt in Bezug auf die errichtete Garage irgendwelche ernsthafte Schritte unternommen habe. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass die Garage nebst Anbau - so wie sie seit Jahren besteht - unbeanstandet geblieben ist. Deshalb
ist der Klägerin aber auch nicht zu widerlegen, dass sie von einem öffentlichrechlicht ordnungsgemäßen Zustand
ausging. Damit hat der Beklagte aber auch eine arglistige Täuschung insoweit nicht ausreichend darzulegen
vermocht.
II.
Der Höhe nach beläuft sich der der Klägerin nach alledem zustehende Schadensersatzanspruch wegen
Nichterfüllung auf insgesamt 19.992,84 DM.
Der wegen des erzielten Mindererlöses gegenüber dem ursprünglich zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises
zur Höhe von 300.000 DM beim Erlös gegenüber dem Dritten erzielte Preis von nur 285.000 DM, mithin Mindererlös
von 15.000 DM ist unstreitig. Die nachgewiesenen Kosten für Grundstückssteuer zur Höhe von 227,85 DM und
Erbbauzins, die die Klägerin bei ordnungsgemäßer Erfüllung nicht hätte zahlen müssen, sind zur Höhe von 1.231,65
DM ebenso unstreitig zu ersetzen.
Soweit die Klägerin Zinsen zur Höhe von 8 % auf den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis zur Höhe von 300.000 DM
für die Zeit vom 1. April bis Auflösung des Vertrages vom 15. Juli 1998 begehrt, steht ihr dieser Betrag allerdings nur
zur Hälfte des von ihr beanspruchten Betrages von 7.066,67 DM, also 3.533,34 DM zu. Denn nach der Entscheidung
des Bundesgerichtshofs vom 1. Oktober 1999 (NJW 2000, S. 71), der sich der Senat anschließt, können bei einem
auf § 326 BGB gestützten Schadensersatzbegehren Fälligkeitszinsen nicht mehr geltend gemacht werden. Um
derartige Fälligkeitszinsen geht es hier jedoch. Zwar erwähnt § 7 des Vertrages (Bl. 14 d. A.) der Parteien das Wort
„Zahlungsverzug“. Ersichtlich sind hiermit jedoch Fälligkeitszinsen gemeint. Denn der Kaufpreis sollte „gleichsam
automatisch“ bei Nichtzahlung ab 1. April 1998 verzinst werden, wie der weitere Vertragswortlaut ergibt. Deshalb
kann die Klägerin als Verkäuferin nur Verzugszinsen zur damals (1998) geltenden gesetzlichen Höhe von 4 %
verlangen. Weitere Verzugszinsen unter dem Gesichtspunkt eines weiteren Schadens stehen ihr dagegen nicht zu.
III.
Die Berufung der Klägerin musste deshalb zu den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfange Erfolg haben. Die
Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen
folgen den §§ 708 Nr. 10, 713, 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.