Urteil des OLG Brandenburg vom 27.07.2005

OLG Brandenburg: geschäftsführung ohne auftrag, gütliche einigung, gesellschafter, culpa in contrahendo, kaufpreis, übereinstimmende willenserklärungen, rechtsberatung, vollmacht, geschäftsführer

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht

13. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

13 U 94/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 134 BGB, § 311 BGB, § 675

BGB, § 823 Abs 2 BGB, Art 1 § 1

RBerG

Schadensersatz; Geschäftsbesorgungsvertrag: Nichtigkeit

wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz;

Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit

einem Investitionsvorrangbescheid

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31. Mai 2006 verkündete Urteil der

Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam abgeändert und wie folgt

neu gefasst:

Das Versäumnisurteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam

vom 27. Juli 2005 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 25.564,59

€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.

Dezember 2003 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz mit

Ausnahme der durch die Säumnis der Klägerin im Termin am 27. Juli 2005 entstandenen

Kosten zu tragen, die der Klägerin zur Last fallen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der

Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 36.000,- € abwenden,

wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts verlangt von der beklagten Makler- und

Bauträgergesellschaft, zu deren Unternehmensgegenstand auch die wirtschaftliche

Beratung von Unternehmen gehört, Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt

fehlerhafter Beratung.

Der Gesellschafter H. der Klägerin beabsichtigte, entweder selbst oder im Rahmen der

klagenden GbR das von der G. P. mbH ausgeschriebene Grundstück …Straße 16 in P. im

Investitionsvorrangverfahren zu erwerben. Er wandte sich an die mit ihm bereits in

anderer Sache in geschäftlichem Kontakt stehende Beklagte. Am 22.12. 1999

unterzeichnete er für die Klägerin eine schriftliche Vollmacht, mit der er die Beklagte zur

Vertretung der GbR gegenüber der G., dem Liegenschaftsamt und sonstigen Ämtern

und Behörden im Zusammenhang mit der Antragstellung auf

Investitionsvorrangbescheid ermächtigt hat (Bl. 51 d.A.). Am darauf folgenden Tag

unterzeichnete die Beklagte eine von ihr gefertigte schriftliche Vereinbarung, nach der

sie für den Gesellschafter H. als Auftrageber die Vorbereitung und Einreichung des

Investitionsvorrangantrages nebst Vorhabenplan sowie Investitions- und

Nutzungskonzeption gegen Vergütung übernehmen sollte. Der Gesellschafter H.

unterzeichnete die Vereinbarung am 19.03.2000 (Bl. 153 - 154 d.A.). Ein weiteres

Exemplar derselben Vereinbarung trägt die Unterschrift des Gesellschafters H. vom

16.01.2000 und die des Geschäftsführers der Beklagten vom 13.01.2000 (Bl. 16 - 17

d.A.).

Ende Dezember 1999 oder Anfang des Jahres 2000 reichte die Beklagte als

Bevollmächtigte der Klägerin den Antrag auf Grundstückserwerb zu investiven Zwecken

einschließlich des von ihr angefertigten Vorhabenplans sowie der Investitions- und

Nutzungskonzeption bei der zuständigen Stelle ein. Die Stadt P. erteilte der Klägerin mit

Investitionsvorrangbescheid vom 21. 07.2000 zu Händen der Beklagten den Zuschlag

zum Erwerb des Grundstücks für einen investiven Zweck (Bl. 28 - 32 d.A.). Im Bescheid

heißt es, der Verkehrswert des Grundstücks betrage gemäß Gutachten 300.000,- DM.

Am 28.07.2000 setzte sich der von den Restitutionsantragstellern Ha. und Sch.

beauftragte Rechtsanwalt K. mit dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten

telefonisch in Verbindung. Er unterrichtete den Geschäftsführer der Beklagten über die

Absicht der Restitutionsantragsteller, den Investitionsvorrangbescheid anzufechten.

Ferner bot Rechtsanwalt K. an, dem Investor namens der Restitutionsantragsteller einen

Vorschlag zur Einigung zu unterbreiten. Der Geschäftsführer der Beklagten bat um

Übersendung eines schriftlichen Vorschlages. Rechtsanwalt K. sandte der Beklagten mit

Schreiben vom 29.07.2000 einen Vereinbarungstext, nach dem die

Restitutionsantragsteller den Investitionsvorrangbescheid nicht anfechten werden, wenn

die Klägerin an sie 50.000,- DM binnen 7 Tagen zahlt (Bl. 92 - 93 d.A.). Die Beklagte

sandte den Vereinbarungstext und das Begleitschreiben an den Gesellschafter H. mit

dem Vermerk „Herr H. zur Prüfung„. In dem Vereinbarungstext vermerkte der

Geschäftsführer der Beklagten eine Änderung der Fälligkeitsbestimmung dahin, dass die

Zahlung mit Schreiben der Stadt P., in dem die Bestandkraft des

Investitionsvorrangbescheids festgestellt wird, fällig ist.

Am 31.07.2000 unterzeichneten die Klägerin und Rechtsanwalt K. für die

Restitutionsantragsteller die Vereinbarung mit der geänderten Fälligkeitsregelung (Bl. 33

- 34 d.A.). Der Investitionsvorrangbescheid erlangte Bestandskraft, die Klägerin zahlte

den Betrag von 50.000,- DM an die Restitutionsantragsteller.

Nachdem die G. später auf der Grundlage eines neuerlichen Verkehrswertgutachtens

einen Kaufpreis von 450.000,- DM verlangte, nahm die Klägerin von dem Vorhaben

Abstand.

Mit der Klage hat die Klägerin auch aus abgetretenem Recht ihres Gesellschafters H. von

der Beklagten Zahlung von 25.564,59 € (entspricht 50.000,- DM) als Schadensersatzes

wegen fehlerhafter Beratung verlangt. Sie hat gemeint, die Beklagte habe sich zur

Beratung bei der Abwicklung des Investitionsvorhabens verpflichtet, und zwar auch ihr

gegenüber, obgleich nur der Gesellschafter H. die Vereinbarung mit der Beklagten

eingegangen sei. Der Beratungsvertrag verstoße gegen das RBerG, die Beklagte habe

unzureichend beraten, weil sie nicht darauf hingewirkt habe, dass in den Vertrag mit den

Restitutionsantragstellern eine Klausel aufgenommen werde, nach der die Zahlung bei

Scheitern des Grundstückserwerbs zurückzugewähren sei.

Aufgrund der Säumnis der Klägerin im Termin am 27. Juli 2005 hat das Landgericht auf

Antrag der Beklagten die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen. Dagegen hat die

Klägerin Einspruch eingelegt.

Sie hat zuletzt beantragt,

unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 27. Juli 2005 die Beklagte zu

verurteilen, an sie 25.564,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem

Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

Die Beklagte hat beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten und die im Punkt der Zinsforderung

erweiterte Klage abzuweisen.

Sie hat in Abrede gestellt, sich zur Beratung verpflichtet zu haben und beratend tätig

geworden zu sein. Ferner hat die Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat das Versäumnisurteil aufrechterhalten und die weitergehende Klage

abgewiesen. Ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien sei nicht, jedenfalls nicht

wirksam zustande gekommen. Die nach dem schriftlichen Vertrag zu erbringenden

Leistungen gingen auch auf Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten, für die nach

dem RBerG eine Erlaubnis erforderlich sei. Da die Beklagte über die Erlaubnis nicht

verfüge, sei der Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig. Ein Schadensersatzanspruch

wegen unerlaubter Rechtsberatung (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG) stehe der

Klägerin jedoch nicht zu, weil sie keinen Beweis dafür angetreten habe, dass die Beklagte

in der Angelegenheit des Vertragsschlusses mit den Restitutionsantragstellern beratend

tätig geworden sei. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und Gründe im Einzelnen

wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug

genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Sie verfolgt ihre letzten

erstinstanzlichen Sachanträge weiter und rügt unzureichende Erfassung des

Sachverhalts sowie Rechtsfehler. Die Beklagte verteidigt das Urteil und vertieft ihre

gegen die Klage vorgebrachten Einwände.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) führt unter Abänderung

des angefochtenen Urteils zur Aufhebung des vorangegangenen Versäumnisurteils und

zur Verurteilung der Beklagten auf die Klage mit den zuletzt gestellten Anträgen. Die

Klage ist mit Haupt- und Zinsforderung begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte den mit der Klage verfolgten Anspruch auf Zahlung

von 25.564,59 € aus eigenem Recht. Die Schadensersatzpflicht der Beklagten besteht

wegen Verletzung von Hinweis- und Aufklärungspflichten, die sich aus den Grundsätzen

der Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo, jetzt § 311

Abs. 1 BGB) bzw. aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677

ff BGB) ergeben. Nach dem im Wege der Auslegung feststehenden Inhalt des vom

Gesellschafter H. mit der Beklagten eingegangenen Geschäftsbesorgungsvertrages ist

die Klägerin durch Abrede der Vertragsbeteiligten in dessen Schutzbereich einbezogen.

Der Vertrag ist wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig (§ 134 BGB

i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG). Die aufgrund des rechtsgeschäftlichen Kontakts eröffneten

Pflichten treffen die Beklagte infolge der Einbeziehung der Klägerin auch dieser

gegenüber.

1. Das Schuldverhältnis der Parteien richtet sich nach dem BGB in der bis zum

31.12.2001 geltenden Fassung, weil die Vertragsanbahnung und das in Rede stehende

pflichtwidrige Verhalten der Beklagten vor diesem Zeitpunkt liegen (Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB).

2. Der Abschluss der Vertragsvereinbarung zwischen dem Gesellschafter H. und der

Beklagten mit dem Inhalt der von der Beklagten aufgesetzten schriftlichen

Vertragsurkunde unter Einschluss der dazu erteilten schriftlichen Vollmacht ist den

Umständen nach sicher festzustellen.

Nach einhelligem Vortrag der Parteien hat der Gesellschafter H. am 22.12.1999 die von

der Beklagten gefertigte Vollmachtsurkunde unterzeichnet und der Beklagten

ausgehändigt. Ebenso wenig ist streitig, dass die Beklagte die von ihr gefertigte

Vertragsvereinbarung einmal mit ihrer Unterschrift vom 23.12.1999 und ein weiteres Mal

mit ihrer Unterschrift vom 13.01.2000 dem Gesellschafter H. hat zukommen lassen. Zu

welchem Zeitpunkt der Gesellschafter H. seine Unterschrift unter die Vertragstexte

gesetzt und ob er - was die Beklagte in Abrede stellt - auch nur eine der

Vertragsurkunden unterzeichnet an die Beklagte zurückgesandt hat, kann offen bleiben.

Die Beklagte ist ersichtlich dem erklärten Willen des Gesellschafters H. folgend im Sinne

der Vertragsurkunde tätig geworden. Sie hat den Kaufantrag und den nach Vorgaben

des Gesellschafters H. gefertigten Vorhabenplan einschließlich Investitions- und

Nutzungskonzeption bei der zuständigen Behörde eingereicht.

Jedenfalls die Abstimmung von Vorhabenplan und Investitions- und Nutzungskonzeption,

mag sie in persönlichen Gesprächen oder telefonisch oder durch Schriftverkehr erfolgt

sein, ergibt sicher die schlüssige Erklärung des Gesellschafters H., die angebotene

Leistung abzurufen. Das gilt erst recht, weil die hier zu beurteilende Geschäftsbesorgung

nicht den ersten geschäftlichen Kontakt der Beteiligten darstellt, sie vielmehr schon

hinsichtlich eines anderen Grundstücks in P. auf der Grundlage gleichlautender

Vertragsurkunde vom 03.02.1999 in Geschäftsbeziehung standen. Dieser Sachverhalt

ist den vom Senat zu Informationszwecken beigezogenen Akten eines weiteren

Prozesses der Parteien zu entnehmen (LG Berlin Az.: 18 O 303/01, nachfolgend KG

Berlin, Az.: 27 U 436/01, nachfolgend BGH, Az.: III ZR 14/03) und wird von den Parteien

im hiesigen Verfahren auch nicht anders dargestellt. Bei den nach der Vertragsurkunde

übernommenen Leistungen handelt es um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung im

Sinne des § 675 BGB. Da der Geschäftsbesorgungsvertrag formfrei geschlossen werden

kann, reicht die Annahme des Vertragsangebots in der Form schlüssigen Verhaltens

aus. In diesem Sinne übereinstimmende Willenserklärungen liegen vor.

3. Die Klägerin ist in den Schutzbereich des durch rechtgeschäftlichen Kontakt des

Gesellschafters H. und der Beklagten begründeten Schuldverhältnisses dahin

einbezogen, dass sie bei Verletzung der Aufklärung-, Hinweis- und Obhutspflichten einen

Schadensersatzanspruch geltend machen kann.

Es entspricht gefestigter Ansicht von Rechtsprechung und Literatur, dass durch einen

schuldrechtlichen Vertrag Schutzpflichten zu Gunsten von Dritten begründet werden

können, die selbst keinen Anspruch auf die Hauptleistung aus dem Vertrag haben (vgl.

nur Palandt/Grüneberg BGB, 66. Aufl. § 328 Rn 13 ff m.z.w.N.). Dabei kann sich die

Einbeziehung allein aus der objektiven Sachlage ergeben, weil der Vertragspartner der

schutzpflichtigen Partei für das „Wohl und Wehe„ des Drittem einzustehen hat (vgl.

BGHZ 51, 91 ff = NJW 1969, 269; NJW 1970, 38 ff). Ferner besteht Drittschutz dann,

wenn der Vertragspartner der schutzpflichtigen Partei an der Einbeziehung des Dritten in

den Schutzbereich ein besonderes Interesse hat und nach dem bei Vertragsschluss zum

Ausdruck gekommenen Willen der Vertragsschutz in Anerkennung dieses Interesses auf

den Drittem ausgedehnt werden soll (NJW 2004, 3035 ff; BGHZ 145, 187 ff = NJW 2001,

360 ff; NJW 2001, 514 ff). Das kommt insbesondere bei Beauftragung von Personen in

Betracht, die - wie öffentlich bestellte Sachverständige oder Steuerberater - über eine

vom Staat anerkannte besondere Sachkunde verfügen, wenn von deren Werkleistung

Dritten gegenüber Gebrauch gemacht werden soll. Abgesehen davon erlaubt es die

Vertragsfreiheit, Schutzpflichten in jedem beliebigen Vertragsverhältnis auch gegenüber

Dritten zu begründen. Ausschlaggebend ist, ob nach dem Vertragswillen der Beteiligten

der Dritte in die Schutzpflichten des Vertrages einbezogen werden soll (vgl. Palandt/

Grüneberg a.a.O. Rn 17 a; BGH NJW 2001, 514 ff). Dass im Streitfall ein solcher

rechtgeschäftlicher Wille betreffend die Einbeziehung der Klägerin bestanden hat,

ergeben die von den Vertragsbeteiligten bei Geschäftsabschluss abgegebenen

Erklärungen, wie sie in den von der Beklagten aufgesetzten Urkunden (Vertrag und

Vollmacht) zum Ausdruck gekommen sind. Unstreitig war Anlass des

Geschäftsabschlusses zwischen dem Gesellschafter H. und der Beklagten, dass

entweder er selbst oder die Klägerin das von der G. P. mbH ausgeschriebene Grundstück

zu investiven Zwecken erwerben sollte. Die zuerst gefertigte schriftliche Vollmacht weist

als Vollmachtgeber die klagende GbR aus. In der Vertragsurkunde heißt es einleitend,

der Auftraggeber H. beabsichtigte, das Grundstück im Rahmen eines

Investitionsvorrangverfahrens „allein oder im Rahmen einer GbR„ zu erwerben. Dass mit

„GbR„ die Klägerin gemeint war, steht nicht im Streit. Da die von der Beklagten

übernommene Geschäftsbesorgung gerade auf das Erreichen eines Erwerbs des

Grundstücks im Wege des Investitionsvorrangverfahrens gerichtet war, ist der

Vertragsschutz durch ausdrückliche Erwähnung der Klägerin als mögliche Interessentin

ersichtlich auf sie erstreckt worden.

4. Der vom Gesellschafter H. und der Beklagten eingegangene

Geschäftsbesorgungsvertrag ist wegen Verstoßes gegen das Verbot unerlaubter

Rechtsberatung nichtig (§ 134 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG). Der Vertrag hat eine

erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten i.S.v. Art. 1 § 1 RBerG

zum Gegenstand.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besorgt Rechtsangelegenheiten, wer

eine Tätigkeit ausübt, die das Ziel verfolgt und geeignet ist, konkrete fremde Rechte zu

verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. BGH ZIP 2005,

1599 ff; NJW 2002, 2879 f jeweils m.w.N.). In Fällen, in denen es um die Besorgung

wirtschaftlicher Belange geht, die - wie regelmäßig - mit rechtlichen Vorgängen

verbunden sind, ist zunächst auf den Kern und Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen,

das heißt darauf, ob sie überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt und die

Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange bezweckt oder ob die rechtliche Seite der

Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher

Verhältnisse geht (vgl. BGH NJW 2000, 2108 f, NJW 1995, 3122 ff). Die Frage, ob eine

Tätigkeit auf Rechtsberatung gerichtet ist, lässt sich allerdings nicht uneingeschränkt

nach dem Schwerpunkt der Tätigkeit beantworten. Vielmehr kann eine

Beratungstätigkeit, die überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt, auch dann gegen

das Rechtsberatungsgesetz verstoßen, wenn der Berater daneben rechtliche Belange

von nicht ganz unerheblichem Gewicht zu besorgen hat (vgl. BGH NJW 1995 a.a.O.). Da

nahezu alle Lebensbereiche rechtlich durchdrungen sind, bedarf es einer abwägenden

Beurteilung der jeweiligen Tätigkeit danach, ob diese auch von anderen Dienstleistern

erfüllt werden kann, ohne dass die Qualität der Dienstleistung oder die Funktionsfähigkeit

der Rechtspflege und die zu ihrer Aufrechterhaltung benötigten Rechtsberater

beeinträchtigt werden.

Unter Anwendung dieser Grundsätze ist die von der Beklagten übernommene Tätigkeit

als erlaubnispflichtige Rechtsberatung einzustufen, weil es in wesentlichen Punkten auch

um die Klärung rechtlicher Verhältnisse gegangen ist, die eine substantielle

Rechtsberatung erfordert haben. Die Tätigkeit der Beklagten war darauf gerichtet, einen

Investitionsvorrangbescheid zu erreichen. Nach dem Vertragstext (Bl. 16 - 17 d.A.) hat

die Beklagte es übernommen, einen Investitionsvorrangantrag einschließlich

Vorhabenplan und Invest- und Nutzungskonzeption unter Abstimmung mit dem

Auftraggeber vorzubereiten und einzureichen sowie bis zur Bestandskraft des Bescheids

oder einer anderen gleichwertigen Entscheidung (z.B. gütliche Einigung) durch die

Stadtverwaltung P. bzw. die G. P. mbH zu begleiten. Dabei hatte die Beklagte in

Vollmacht des Auftraggebers die Zusammenarbeit und Korrespondenz mit den den

Investitionsvorrangantrag bearbeitenden Ämtern wahrzunehmen. Der Vertrag sieht dazu

die schriftliche Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung gegenüber der G., allen

Behörden und sonstigen Institutionen und Personen vor. Die vom Gesellschafter H. am

22.12.1999 für die klagende GbR unterzeichnete schriftliche Vollmachtsurkunde regelt

die Vertretung gegenüber der G. und sonstigen Ämtern und Behörden im

Zusammenhang mit der Investitionsantragstellung (Bl. 51 d.A.).

Die danach der Beklagten obliegende Geschäftsbesorgung hat die Regelung einer

konkreten Rechtsangelegenheit betroffen, die hier in der Erreichung eines

Grundstückserwerbs aufgrund Investitionsvorrangbescheids zu sehen ist. Bei einem

Erwerbsvorgang nach dem Investitionsvorranggesetz (InVorG) handelt es sich um ein

komplexes Verwaltungsverfahren, bei dem nicht lediglich wirtschaftliche Belange von

Bedeutung sind. Die Antragstellung unter Darlegung eines besonderen

Investitionszwecks (§ 3 InVorG) erfordert die rechtliche Bewertung der im Gesetz dafür

aufgestellten Voraussetzungen (so auch KG Berlin, Az.: 27 U 436/01).

Jedenfalls aber die umfassende Beauftragung und Bevollmächtigung der Beklagten, die

Zusammenarbeit und Korrespondenz mit den Ämtern in Vertretung wahrzunehmen,

geht über ein Tätigwerden in wirtschaftlicher Hinsicht deutlich hinaus. Nach Auftrag und

Vollmacht war die Beklagte ermächtigt, etwa Antragsänderungen vorzunehmen oder

sonstige im Verfahren rechtserhebliche Erklärungen abzugeben. Schließlich sieht der

Vertrag die Begleitung des Auftraggebers bis zur Bestandskraft des Bescheids oder

einer vergleichbaren Entscheidung, beispielsweise einer gütliche Einigung vor. Die

erwähnte gütliche Einigung meint ersichtlich den Verfahrensabschluss durch

feststellenden Bescheid der im Investitionsvorrangverfahren zuständigen Stelle auf der

Grundlage einer Einigung von Antragsteller und Anmelder des Restitutionsanspruchs. Mit

Rücksicht auf das Ziel der Geschäftsbesorgung, einen Grundstückserwerb mittels

Investitionsvorrangbescheid zu erreichen, erfasst das Begleiten bis zur Bestandkraft

unter anderem die Beurteilung, unter welchen Gegebenheiten das Verfahren

bestandskräftig abgeschlossen ist. Die mit dem Eintritt der Bestandskraft eines

Bescheides oder einer Einigung zusammenhängenden Fragen - unter anderem im Punkt

der Anfechtbarkeit durch die einzelnen Beteiligten - setzen eine substantielle

Rechtsberatung voraus.

Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb gerechtfertigt, weil im Vertrag erwähnt ist, die

Beklagte erledige den Auftrag nach bestem Wissen und Gewissen mit der Sorgfalt eines

Kaufmanns. Ausschlaggebend ist die mit dem Vertrag tatsächlich übernommene

Tätigkeit, nicht dagegen die Bezeichnung als wirtschaftliche oder rechtsberatende

Wahrnehmung fremder Belange.

5. Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages führt nicht dazu, dass eine

Pflichtenlage der Beklagten im Verhältnis zu ihrem Geschäftspartner zu verneinen ist.

Allein aufgrund des rechtsgeschäftlichen Kontakts ergeben sich Hinweis- und

Aufklärungspflichten, deren Verletzung die Haftung aus Verschulden bei

Vertragsverhandlungen (jetzt § 311 Abs. 2 BGB n.F.) zur Folge hat. Ferner ist im Falle der

Nichtigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages wegen Verstoßes gegen ein

gesetzliches Verbot auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag

zurückzugreifen, wobei der dem Geschäftsführer obliegende Aufgabenkreis (§ 677 BGB)

danach zu bestimmen ist, dass der Zweck des gesetzlichen Verbots nicht unterlaufen

wird. Solange der auftraglose Geschäftsführer das Geschäft tatsächlich führt, entspricht

es dem Interesse und dem wirklichen oder zumindest mutmaßlichen Willen des

Geschäftsherrn, dass die in dem nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrag zur Wahrung

seiner Interessen vorgesehenen Hinweis-, Aufklärungs- und Warnpflichten

wahrgenommen werden. Bei Vertragsnichtigkeit wegen Verstoßes gegen das Verbot

unerlaubter Rechtsberatung wird so der Schutz des RBerG verwirklicht (vgl. BGH ZIP

2005 a.a.O.).

6. Die rechtgeschäftliche Einbeziehung der Klägerin in den Schutz des beabsichtigten,

aber nichtigen Vertrages hat ihre Einbeziehung in die vorgenannten gesetzlichen

Schuldverhältnisse zur Folge (vgl. BGHZ 66, 51 ff = NJW 1976, 712 f). Hinzu kommt,

dass der Investitionsvorrangantrag tatsächlich namens der Klägerin eingereicht worden

ist, die Klägerin also die Rolle des Investors - wie im Vertrag als Möglichkeit dargestellt -

eingenommen hat. Folglich kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass der

Gesellschafter H. seine der Beklagten gegenüber bestehenden Ansprüche an die

Klägerin abgetreten hat.

7. Die Beklagte hat ihre auch der Klägerin gegenüber bestehenden Hinweis- und

Aufklärungspflichten bei der Wahrnehmung des Geschäfts verletzt.

Wenngleich es nicht Aufgabe der Beklagten war, die Rentabilität des beabsichtigten

Investitionsvorhabens zu prüfen, so hat es ihr aber oblegen, die Klägerin über die

Gegebenheiten des Grundstückserwerbs nach InVorG in wirtschaftlicher Hinsicht

aufzuklären, wie sie sich aus den Besonderheiten des Investitionsvorrangverfahrens

ergeben. Über das dafür notwendige Wissen zu verfügen, hat die Beklagte mit

Übernahme der Geschäftsführung zum Ausdruck gebracht. Die Geschäftsführung war

der Sache nach auf eine qualifizierte und umfassende Interessenwahrnehmung im

Investitionsvorrangverfahren gerichtet. Schon die Aufstellung von Vorhabenplan,

Investitions- und Nutzungskonzeption hat die Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben für

den investiven Zweck im Sinne des InVorG erfordert. Mit der Einreichung des Antrages

unter Darstellung des besonderen Investitionszwecks legt der Antragsteller die

Grundlage für die im Investitionsvorrangbescheid zu bezeichnende investive Maßnahme,

die in der im Bescheid zu bezeichnenden Frist durchzuführen ist, anderenfalls der

Bescheid widerrufen werden kann (§§ 3, 8, 15 InVorG). Eine gewissenhafte

Interessenwahrnehmung bis zum bestandskräftigen Abschluss des

Investitionsvorrangverfahrens hat sich nicht in der Anfertigung und Einreichung der

Antragsunterlagen erschöpft, sie hat vielmehr die Aufklärung des Investors über die

Gegebenheiten des Verfahrens unter Einschluss der rechtlichen Folgen des erstrebten

Investitionsvorrangbescheids erfordert. Ihren Hinweis- und Aufklärungspflichten ist die

Beklagte nicht gerecht geworden. Aufgrund der Ankündigung der

Restitutionsantragsteller, den am 21.07.2000 ergangenen Investitionsvorrangbescheid

anzufechten, von der Anfechtung aber im Falle einer Zahlung des Investors abzusehen,

hatte sich die Klägerin als Investorin über ihr weiteres Vorgehen in der Sache zu

entscheiden. Die Entscheidung hat eine Abwägung verschiedener wirtschaftlicher und

rechtlicher Folgen vorausgesetzt. Insbesondere war zu berücksichtigen, ob mit einer

Vornahme der von den Restitutionsantragstellern im Sinne eines Abkaufens des

Anfechtungsrechts geforderten Zahlung die Durchführung der geplanten

Investitionsmaßnahme unter Erwerb des Grundstücks sicherzustellen war, oder ob und

welche sonstigen Unwägbarkeiten einzukalkulieren waren. Eine dahingehende Aufklärung

hat die Beklagte nicht geleistet. Sie nimmt für sich in Anspruch, das vom Rechtsanwalt

der Restitutionsantragsteller an sie als Vertreterin der Klägerin gerichtete

Vertragsangebot lediglich an die Klägerin weitergeleitet zu haben. Da die Beklagte

aufgrund der Wahrnehmung der Geschäfte der Klägerin zu deren Information und

Beratung über die im Investitionsvorrangverfahren bestehenden rechtlichen Verhältnisse

verpflichtet war, kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte - wie die Klägerin behauptet -

an der Vorbereitung des Vertragsangebots aktiv mitgewirkt hat oder nicht.

Die unzureichende Aufklärung und Beratung ist in der unterlassenen Information darüber

zu sehen, dass auch bei Eintritt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheids

noch nicht feststeht, zu welchen Konditionen das betreffende Grundstück tatsächlich zu

erwerben ist.

Der Investitionsvorrangbescheid ersetzt die nach der Grundstücksverkehrsordnung

erforderliche Genehmigung (§ 11 Abs. 1 InVorG). Im Streitfall weist der Bescheid der

Landeshauptstadt P. nicht einen bestimmten Kaufpreis aus, er berechtigt die

verfügungsberechtigte G. P. mbH zum Abschluss eines Kaufvertrages mit der Investorin.

Im Bescheid ist mitgeteilt, dass der Verkehrswert des Grundstücks durch Gutachten vom

15.04.2000 auf 300.000,- DM ermittelt ist. Der vom Verfügungsberechtigten an den

Restitutionsberechtigten zu leistende Ausgleich für den Vermögensverlust ist jedenfalls

in Höhe des Verkehrswertes zu bemessen, wie er im Zeitpunkt der Vollziehbarkeit des

Investitionsvorrangbescheids besteht (§ 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG). Der

Verfügungsberechtigte ist folglich gehalten, bei der Veräußerung des Vermögenswerts

einen Erlös zumindest in Höhe der ihn treffenden Ausgleichszahlung zu erzielen. Aus

diesem Grund war im Streitfall nicht auszuschließen, dass die G. P. mbH den mit dem

Investitionsvorrangbescheid ermöglichten Verkauf zu einem von ihr nach Vollziehbarkeit

des Bescheids noch zu ermittelnden Verkehrswert anbieten wird. Daraus folgt, dass die

Möglichkeit einzukalkulieren war, der Kaufpreis werde über den im

Investitionsvorrangbescheid bezeichneten Betrag von 300.000,- DM hinausgehen. Das

haben indes weder die Klägerin noch die Beklagte erkannt. Die Klägerin hat erwartet, das

Grundstück zum Preis von 300.000,- DM erwerben zu können. Eine Aufklärung über die

sich aus den Konstellationen des Verfahrens nach InVorG ergebende Unwägbarkeit hat

die Beklagte nicht vorgenommen. Sie trägt vor, für sie sei nicht erkennbar gewesen, die

G. könnte im Nachhinein abweichend von ständiger Handhabung einen höheren

Kaufpreis verlangen. In diesem Punkt hat sich die mangelnde Qualifikation der Beklagten

zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse offenbart. Angesichts der erforderlichen

speziellen Kenntnisse des Verfahrens nach dem InVorG kann die Beklagte der Klägerin

nicht mit Erfolg entgegenhalten, deren Gesellschafter seien in der Durchführung von

Grundstücksgeschäften erfahren und deshalb nicht aufklärungsbedürftig gewesen.

8. Die Pflichtverletzung der Beklagten hat zum Schaden der Klägerin geführt, der in

Höhe der Klageforderung besteht.

In der Annahme, den Grundstückserwerb zum Kaufpreis von 300.000,- DM zu erreichen,

hat sich die Klägerin entschlossen, den weiteren Betrag von 50.000,- DM an die

Restitutionsantragsteller zu zahlen, um damit die von diesen in Aussicht gestellte

Anfechtung der Investitionsvorrangbescheids zu verhindern. Nach Abschluss des

Vertrages mit den Restitutionsantragstellern und Zahlung des vereinbarten Betrages

hat sich der Klägerin die unzureichende Aufklärung der Beklagten offenbart, weil die G. P.

mbH den vom Investor zu zahlenden Kaufpreis für das Grundstück auf der Grundlage

eines weiteren Sachverständigengutachtens auf 450.000,- DM bemessen hat. Dass

dieser Betrag den tatsächlichen Verkehrwert übersteige, macht die Beklagte nicht

geltend. Der Vortrag der Klägerin, dass sich aufgrund der unerwartet erhöhten

Kaufpreisforderung das Vorhaben für sie als unrentabel erwiesen und sie deshalb davon

Anstand genommen hat, ist ihr nicht zu widerlegen. Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich,

dass der Abschluss des Kaufvertrages aus anderen Gründen unterblieben ist. Eine

gegenteilige Beurteilung ergibt sich nicht aus den Kaufpreisangaben im Vorhabenplan

vom 23.12.1999 (Bl. 54 d.A.) und in der zum Investitionsvorrangantrag eingereichten

Finanzierungsbestätigung der .bank vom 07.02.2000 (Bl. 55 d.A.). Zwar ist in beiden

Unterlagen der Kaufpreis mit „ca. 600.000,- DM„ bezeichnet. Die Entscheidung, den

Vertrag mit den Restitutionsantragstellern einzugehen, hat die Klägerin indes nach

Erlass des Investitionsvorrangbescheids getroffen. In diesem Zeitpunkt ist die Klägerin

davon ausgegangen, dass das Grundstück zu dem in Bescheid erwähnten Verkehrswert

von 300.000,- DM zu erlangen ist. Bei dieser Sachlage liegt es auf der Hand, dass die

Klägerin ihre Rentabilitätserwägungen und die Entscheidung, an die

Restitutionsantragsteller 50.000,- DM zu zahlen, auf der Grundlage dieses Wertes

getroffen hat. Mangels Aufklärung der Beklagten hat die Klägerin nicht damit gerechnet,

ihr Vorhaben könne nach Eintritt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheids

noch aus Gründen scheitern, die mit der Rechtsstellung der Restitutionsantragsteller

nichts zu tun haben. Sie sieht deshalb die Pflichtverletzung der Beklagten darin, es

unterlassen zu haben, für den Fall des Nichtzustandekommens des geplanten

Grundstückserwerbs eine Rückzahlungsverpflichtung in den Vertrag aufzunehmen. Ob

die Restitutionsantragsteller einer solchen Regelung zugestimmt hätten, was wenig nahe

liegt, kann offen bleiben. Die Klägerin hat sich zur Vornahme der Zahlung an die

Restitutionsantragsteller in Unkenntnis des bestehenden Risikos betreffend die Höhe des

Kaufpreises entschlossen. Der Darstellung der Klägerin, dass sie bei Kenntnis des

Risikos, einer über 300.000,- DM hinausgehenden Kaufpreisforderung ausgesetzt zu

sein, das Rechtsgeschäft mit den Investitionsantragstellern ohne

Rückerstattungsregelung nicht geschlossen hätte, hat die Beklagte Beachtliches nicht

entgegengesetzt. Sie hat keine Umstände dafür aufgezeigt, dass die Klägerin eine

Abweichung des Grundstückskaufpreises von dem als sicher angenommenen Betrag

von 300.000,- DM in ihre Überlegungen einbezogen hat.

Die an die Restitutionsantragsteller geleistete Zahlung von 50.000,- € hat sich für die

Klägerin als wertlos erwiesen, weil sie das Grundstück nicht zu dem von ihr zu

erwartenden Kaufpreis erwerben konnte und deshalb das Vorhaben abgebrochen hat.

Da der Abbruch des Vorhabens nach Vornahme der Zahlung auf die unzureichende

Aufklärung der Beklagten zurückzuführen ist, hat die Beklagte der Klägerin den nutzlos

eingesetzten Betrag, über den die Klägerin bei hinreichender Aufklärung verfügen würde,

im Wege des Schadensersatzes zu erstatten.

9. Die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede verfängt nicht.

Die Ersatzforderung der Klägerin aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder

positiver Forderungsverletzung der Pflichten des Geschäftsführers ohne Auftrag unterlag

nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden Recht zunächst der Verjährung binnen 30

Jahren (§ 195 BGB a.F.). Nach der Reform des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur

Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 beträgt die Frist 3 Jahre und hat

frühestens am 01.01.2002 zu laufen begonnen (§§ 195, 199 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 6

Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EGBGB). Demnach hat die Verjährungsfrist nicht vor dem

Ablauf des 31.12.2004 geendet.

Der am 23.12.2003 bei Gericht eingegangene Mahnantrag der Klägerin hat den Lauf der

Verjährungsfrist gehemmt (§ 204 Nr. 3 BGB n.F. i.V.m. § 167 ZPO). Der den Anspruch

hinreichend bezeichnende Mahnantrag hat am 20.01.2004 zum Erlass des

Mahnbescheids geführt, der am 30.01.2004 der Beklagten zugestellt worden ist (Bl. 5, 6

d.A.). Da die Klägerin das für die Zustellung des Mahnbescheids Erforderliche mit

Einreichung des Antrages veranlasst hat, ist die Zustellung im Sinne der Vorschrift des §

167 ZPO demnächst erfolgt, so dass die Wirkung der Hemmung im Zeitpunkt des

Antragseingangs eingetreten ist. Eine Beendigung der Hemmung wegen Nichtbetreibens

des Verfahrens über eine Zeitdauer von 6 Monaten (§ 204 Abs. 2 BGB n.F.) ist nicht

eingetreten.

10. Die Nebenforderung der Klägerin auf Zahlung von Prozesszinsen in gesetzlicher

Höhe stützt sich auf §§ 291, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. § 696 Abs. 3 ZPO.

III.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten

Voraussetzungen nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung,

der Senat hält die Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des

Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die

Feststellungen des Senats betreffen die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert im Berufungsrechtszug: 25.564,59 €.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum