Urteil des OLG Brandenburg, Az. 13 U 94/06

OLG Brandenburg: geschäftsführung ohne auftrag, gütliche einigung, gesellschafter, culpa in contrahendo, kaufpreis, übereinstimmende willenserklärungen, rechtsberatung, vollmacht, geschäftsführer
1
2
3
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht
13. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
13 U 94/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 134 BGB, § 311 BGB, § 675
BGB, § 823 Abs 2 BGB, Art 1 § 1
RBerG
Schadensersatz; Geschäftsbesorgungsvertrag: Nichtigkeit
wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz;
Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit
einem Investitionsvorrangbescheid
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31. Mai 2006 verkündete Urteil der
Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam abgeändert und wie folgt
neu gefasst:
Das Versäumnisurteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam
vom 27. Juli 2005 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 25.564,59
€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.
Dezember 2003 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz mit
Ausnahme der durch die Säumnis der Klägerin im Termin am 27. Juli 2005 entstandenen
Kosten zu tragen, die der Klägerin zur Last fallen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der
Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 36.000,- € abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I.
Die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts verlangt von der beklagten Makler- und
Bauträgergesellschaft, zu deren Unternehmensgegenstand auch die wirtschaftliche
Beratung von Unternehmen gehört, Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt
fehlerhafter Beratung.
Der Gesellschafter H. der Klägerin beabsichtigte, entweder selbst oder im Rahmen der
klagenden GbR das von der G. P. mbH ausgeschriebene Grundstück …Straße 16 in P. im
Investitionsvorrangverfahren zu erwerben. Er wandte sich an die mit ihm bereits in
anderer Sache in geschäftlichem Kontakt stehende Beklagte. Am 22.12. 1999
unterzeichnete er für die Klägerin eine schriftliche Vollmacht, mit der er die Beklagte zur
Vertretung der GbR gegenüber der G., dem Liegenschaftsamt und sonstigen Ämtern
und Behörden im Zusammenhang mit der Antragstellung auf
Investitionsvorrangbescheid ermächtigt hat (Bl. 51 d.A.). Am darauf folgenden Tag
unterzeichnete die Beklagte eine von ihr gefertigte schriftliche Vereinbarung, nach der
sie für den Gesellschafter H. als Auftrageber die Vorbereitung und Einreichung des
Investitionsvorrangantrages nebst Vorhabenplan sowie Investitions- und
Nutzungskonzeption gegen Vergütung übernehmen sollte. Der Gesellschafter H.
unterzeichnete die Vereinbarung am 19.03.2000 (Bl. 153 - 154 d.A.). Ein weiteres
Exemplar derselben Vereinbarung trägt die Unterschrift des Gesellschafters H. vom
16.01.2000 und die des Geschäftsführers der Beklagten vom 13.01.2000 (Bl. 16 - 17
d.A.).
Ende Dezember 1999 oder Anfang des Jahres 2000 reichte die Beklagte als
Bevollmächtigte der Klägerin den Antrag auf Grundstückserwerb zu investiven Zwecken
einschließlich des von ihr angefertigten Vorhabenplans sowie der Investitions- und
Nutzungskonzeption bei der zuständigen Stelle ein. Die Stadt P. erteilte der Klägerin mit
Investitionsvorrangbescheid vom 21. 07.2000 zu Händen der Beklagten den Zuschlag
zum Erwerb des Grundstücks für einen investiven Zweck (Bl. 28 - 32 d.A.). Im Bescheid
heißt es, der Verkehrswert des Grundstücks betrage gemäß Gutachten 300.000,- DM.
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Am 28.07.2000 setzte sich der von den Restitutionsantragstellern Ha. und Sch.
beauftragte Rechtsanwalt K. mit dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten
telefonisch in Verbindung. Er unterrichtete den Geschäftsführer der Beklagten über die
Absicht der Restitutionsantragsteller, den Investitionsvorrangbescheid anzufechten.
Ferner bot Rechtsanwalt K. an, dem Investor namens der Restitutionsantragsteller einen
Vorschlag zur Einigung zu unterbreiten. Der Geschäftsführer der Beklagten bat um
Übersendung eines schriftlichen Vorschlages. Rechtsanwalt K. sandte der Beklagten mit
Schreiben vom 29.07.2000 einen Vereinbarungstext, nach dem die
Restitutionsantragsteller den Investitionsvorrangbescheid nicht anfechten werden, wenn
die Klägerin an sie 50.000,- DM binnen 7 Tagen zahlt (Bl. 92 - 93 d.A.). Die Beklagte
sandte den Vereinbarungstext und das Begleitschreiben an den Gesellschafter H. mit
dem Vermerk „Herr H. zur Prüfung„. In dem Vereinbarungstext vermerkte der
Geschäftsführer der Beklagten eine Änderung der Fälligkeitsbestimmung dahin, dass die
Zahlung mit Schreiben der Stadt P., in dem die Bestandkraft des
Investitionsvorrangbescheids festgestellt wird, fällig ist.
Am 31.07.2000 unterzeichneten die Klägerin und Rechtsanwalt K. für die
Restitutionsantragsteller die Vereinbarung mit der geänderten Fälligkeitsregelung (Bl. 33
- 34 d.A.). Der Investitionsvorrangbescheid erlangte Bestandskraft, die Klägerin zahlte
den Betrag von 50.000,- DM an die Restitutionsantragsteller.
Nachdem die G. später auf der Grundlage eines neuerlichen Verkehrswertgutachtens
einen Kaufpreis von 450.000,- DM verlangte, nahm die Klägerin von dem Vorhaben
Abstand.
Mit der Klage hat die Klägerin auch aus abgetretenem Recht ihres Gesellschafters H. von
der Beklagten Zahlung von 25.564,59 € (entspricht 50.000,- DM) als Schadensersatzes
wegen fehlerhafter Beratung verlangt. Sie hat gemeint, die Beklagte habe sich zur
Beratung bei der Abwicklung des Investitionsvorhabens verpflichtet, und zwar auch ihr
gegenüber, obgleich nur der Gesellschafter H. die Vereinbarung mit der Beklagten
eingegangen sei. Der Beratungsvertrag verstoße gegen das RBerG, die Beklagte habe
unzureichend beraten, weil sie nicht darauf hingewirkt habe, dass in den Vertrag mit den
Restitutionsantragstellern eine Klausel aufgenommen werde, nach der die Zahlung bei
Scheitern des Grundstückserwerbs zurückzugewähren sei.
Aufgrund der Säumnis der Klägerin im Termin am 27. Juli 2005 hat das Landgericht auf
Antrag der Beklagten die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen. Dagegen hat die
Klägerin Einspruch eingelegt.
Sie hat zuletzt beantragt,
unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 27. Juli 2005 die Beklagte zu
verurteilen, an sie 25.564,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen
Die Beklagte hat beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten und die im Punkt der Zinsforderung
erweiterte Klage abzuweisen.
Sie hat in Abrede gestellt, sich zur Beratung verpflichtet zu haben und beratend tätig
geworden zu sein. Ferner hat die Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat das Versäumnisurteil aufrechterhalten und die weitergehende Klage
abgewiesen. Ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien sei nicht, jedenfalls nicht
wirksam zustande gekommen. Die nach dem schriftlichen Vertrag zu erbringenden
Leistungen gingen auch auf Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten, für die nach
dem RBerG eine Erlaubnis erforderlich sei. Da die Beklagte über die Erlaubnis nicht
verfüge, sei der Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig. Ein Schadensersatzanspruch
wegen unerlaubter Rechtsberatung (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG) stehe der
Klägerin jedoch nicht zu, weil sie keinen Beweis dafür angetreten habe, dass die Beklagte
in der Angelegenheit des Vertragsschlusses mit den Restitutionsantragstellern beratend
tätig geworden sei. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und Gründe im Einzelnen
wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug
genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Sie verfolgt ihre letzten
erstinstanzlichen Sachanträge weiter und rügt unzureichende Erfassung des
16
17
18
19
20
21
22
23
erstinstanzlichen Sachanträge weiter und rügt unzureichende Erfassung des
Sachverhalts sowie Rechtsfehler. Die Beklagte verteidigt das Urteil und vertieft ihre
gegen die Klage vorgebrachten Einwände.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) führt unter Abänderung
des angefochtenen Urteils zur Aufhebung des vorangegangenen Versäumnisurteils und
zur Verurteilung der Beklagten auf die Klage mit den zuletzt gestellten Anträgen. Die
Klage ist mit Haupt- und Zinsforderung begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte den mit der Klage verfolgten Anspruch auf Zahlung
von 25.564,59 € aus eigenem Recht. Die Schadensersatzpflicht der Beklagten besteht
wegen Verletzung von Hinweis- und Aufklärungspflichten, die sich aus den Grundsätzen
der Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo, jetzt § 311
Abs. 1 BGB) bzw. aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677
ff BGB) ergeben. Nach dem im Wege der Auslegung feststehenden Inhalt des vom
Gesellschafter H. mit der Beklagten eingegangenen Geschäftsbesorgungsvertrages ist
die Klägerin durch Abrede der Vertragsbeteiligten in dessen Schutzbereich einbezogen.
Der Vertrag ist wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig (§ 134 BGB
i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG). Die aufgrund des rechtsgeschäftlichen Kontakts eröffneten
Pflichten treffen die Beklagte infolge der Einbeziehung der Klägerin auch dieser
gegenüber.
1. Das Schuldverhältnis der Parteien richtet sich nach dem BGB in der bis zum
31.12.2001 geltenden Fassung, weil die Vertragsanbahnung und das in Rede stehende
pflichtwidrige Verhalten der Beklagten vor diesem Zeitpunkt liegen (Art. 229 § 5 Satz 1
EGBGB).
2. Der Abschluss der Vertragsvereinbarung zwischen dem Gesellschafter H. und der
Beklagten mit dem Inhalt der von der Beklagten aufgesetzten schriftlichen
Vertragsurkunde unter Einschluss der dazu erteilten schriftlichen Vollmacht ist den
Umständen nach sicher festzustellen.
Nach einhelligem Vortrag der Parteien hat der Gesellschafter H. am 22.12.1999 die von
der Beklagten gefertigte Vollmachtsurkunde unterzeichnet und der Beklagten
ausgehändigt. Ebenso wenig ist streitig, dass die Beklagte die von ihr gefertigte
Vertragsvereinbarung einmal mit ihrer Unterschrift vom 23.12.1999 und ein weiteres Mal
mit ihrer Unterschrift vom 13.01.2000 dem Gesellschafter H. hat zukommen lassen. Zu
welchem Zeitpunkt der Gesellschafter H. seine Unterschrift unter die Vertragstexte
gesetzt und ob er - was die Beklagte in Abrede stellt - auch nur eine der
Vertragsurkunden unterzeichnet an die Beklagte zurückgesandt hat, kann offen bleiben.
Die Beklagte ist ersichtlich dem erklärten Willen des Gesellschafters H. folgend im Sinne
der Vertragsurkunde tätig geworden. Sie hat den Kaufantrag und den nach Vorgaben
des Gesellschafters H. gefertigten Vorhabenplan einschließlich Investitions- und
Nutzungskonzeption bei der zuständigen Behörde eingereicht.
Jedenfalls die Abstimmung von Vorhabenplan und Investitions- und Nutzungskonzeption,
mag sie in persönlichen Gesprächen oder telefonisch oder durch Schriftverkehr erfolgt
sein, ergibt sicher die schlüssige Erklärung des Gesellschafters H., die angebotene
Leistung abzurufen. Das gilt erst recht, weil die hier zu beurteilende Geschäftsbesorgung
nicht den ersten geschäftlichen Kontakt der Beteiligten darstellt, sie vielmehr schon
hinsichtlich eines anderen Grundstücks in P. auf der Grundlage gleichlautender
Vertragsurkunde vom 03.02.1999 in Geschäftsbeziehung standen. Dieser Sachverhalt
ist den vom Senat zu Informationszwecken beigezogenen Akten eines weiteren
Prozesses der Parteien zu entnehmen (LG Berlin Az.: 18 O 303/01, nachfolgend KG
Berlin, Az.: 27 U 436/01, nachfolgend BGH, Az.: III ZR 14/03) und wird von den Parteien
im hiesigen Verfahren auch nicht anders dargestellt. Bei den nach der Vertragsurkunde
übernommenen Leistungen handelt es um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung im
Sinne des § 675 BGB. Da der Geschäftsbesorgungsvertrag formfrei geschlossen werden
kann, reicht die Annahme des Vertragsangebots in der Form schlüssigen Verhaltens
aus. In diesem Sinne übereinstimmende Willenserklärungen liegen vor.
3. Die Klägerin ist in den Schutzbereich des durch rechtgeschäftlichen Kontakt des
Gesellschafters H. und der Beklagten begründeten Schuldverhältnisses dahin
einbezogen, dass sie bei Verletzung der Aufklärung-, Hinweis- und Obhutspflichten einen
Schadensersatzanspruch geltend machen kann.
Es entspricht gefestigter Ansicht von Rechtsprechung und Literatur, dass durch einen
schuldrechtlichen Vertrag Schutzpflichten zu Gunsten von Dritten begründet werden
24
25
26
schuldrechtlichen Vertrag Schutzpflichten zu Gunsten von Dritten begründet werden
können, die selbst keinen Anspruch auf die Hauptleistung aus dem Vertrag haben (vgl.
nur Palandt/Grüneberg BGB, 66. Aufl. § 328 Rn 13 ff m.z.w.N.). Dabei kann sich die
Einbeziehung allein aus der objektiven Sachlage ergeben, weil der Vertragspartner der
schutzpflichtigen Partei für das „Wohl und Wehe„ des Drittem einzustehen hat (vgl.
BGHZ 51, 91 ff = NJW 1969, 269; NJW 1970, 38 ff). Ferner besteht Drittschutz dann,
wenn der Vertragspartner der schutzpflichtigen Partei an der Einbeziehung des Dritten in
den Schutzbereich ein besonderes Interesse hat und nach dem bei Vertragsschluss zum
Ausdruck gekommenen Willen der Vertragsschutz in Anerkennung dieses Interesses auf
den Drittem ausgedehnt werden soll (NJW 2004, 3035 ff; BGHZ 145, 187 ff = NJW 2001,
360 ff; NJW 2001, 514 ff). Das kommt insbesondere bei Beauftragung von Personen in
Betracht, die - wie öffentlich bestellte Sachverständige oder Steuerberater - über eine
vom Staat anerkannte besondere Sachkunde verfügen, wenn von deren Werkleistung
Dritten gegenüber Gebrauch gemacht werden soll. Abgesehen davon erlaubt es die
Vertragsfreiheit, Schutzpflichten in jedem beliebigen Vertragsverhältnis auch gegenüber
Dritten zu begründen. Ausschlaggebend ist, ob nach dem Vertragswillen der Beteiligten
der Dritte in die Schutzpflichten des Vertrages einbezogen werden soll (vgl. Palandt/
Grüneberg a.a.O. Rn 17 a; BGH NJW 2001, 514 ff). Dass im Streitfall ein solcher
rechtgeschäftlicher Wille betreffend die Einbeziehung der Klägerin bestanden hat,
ergeben die von den Vertragsbeteiligten bei Geschäftsabschluss abgegebenen
Erklärungen, wie sie in den von der Beklagten aufgesetzten Urkunden (Vertrag und
Vollmacht) zum Ausdruck gekommen sind. Unstreitig war Anlass des
Geschäftsabschlusses zwischen dem Gesellschafter H. und der Beklagten, dass
entweder er selbst oder die Klägerin das von der G. P. mbH ausgeschriebene Grundstück
zu investiven Zwecken erwerben sollte. Die zuerst gefertigte schriftliche Vollmacht weist
als Vollmachtgeber die klagende GbR aus. In der Vertragsurkunde heißt es einleitend,
der Auftraggeber H. beabsichtigte, das Grundstück im Rahmen eines
Investitionsvorrangverfahrens „allein oder im Rahmen einer GbR„ zu erwerben. Dass mit
„GbR„ die Klägerin gemeint war, steht nicht im Streit. Da die von der Beklagten
übernommene Geschäftsbesorgung gerade auf das Erreichen eines Erwerbs des
Grundstücks im Wege des Investitionsvorrangverfahrens gerichtet war, ist der
Vertragsschutz durch ausdrückliche Erwähnung der Klägerin als mögliche Interessentin
ersichtlich auf sie erstreckt worden.
4. Der vom Gesellschafter H. und der Beklagten eingegangene
Geschäftsbesorgungsvertrag ist wegen Verstoßes gegen das Verbot unerlaubter
Rechtsberatung nichtig (§ 134 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG). Der Vertrag hat eine
erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten i.S.v. Art. 1 § 1 RBerG
zum Gegenstand.
Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besorgt Rechtsangelegenheiten, wer
eine Tätigkeit ausübt, die das Ziel verfolgt und geeignet ist, konkrete fremde Rechte zu
verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. BGH ZIP 2005,
1599 ff; NJW 2002, 2879 f jeweils m.w.N.). In Fällen, in denen es um die Besorgung
wirtschaftlicher Belange geht, die - wie regelmäßig - mit rechtlichen Vorgängen
verbunden sind, ist zunächst auf den Kern und Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen,
das heißt darauf, ob sie überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt und die
Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange bezweckt oder ob die rechtliche Seite der
Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher
Verhältnisse geht (vgl. BGH NJW 2000, 2108 f, NJW 1995, 3122 ff). Die Frage, ob eine
Tätigkeit auf Rechtsberatung gerichtet ist, lässt sich allerdings nicht uneingeschränkt
nach dem Schwerpunkt der Tätigkeit beantworten. Vielmehr kann eine
Beratungstätigkeit, die überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt, auch dann gegen
das Rechtsberatungsgesetz verstoßen, wenn der Berater daneben rechtliche Belange
von nicht ganz unerheblichem Gewicht zu besorgen hat (vgl. BGH NJW 1995 a.a.O.). Da
nahezu alle Lebensbereiche rechtlich durchdrungen sind, bedarf es einer abwägenden
Beurteilung der jeweiligen Tätigkeit danach, ob diese auch von anderen Dienstleistern
erfüllt werden kann, ohne dass die Qualität der Dienstleistung oder die Funktionsfähigkeit
der Rechtspflege und die zu ihrer Aufrechterhaltung benötigten Rechtsberater
beeinträchtigt werden.
Unter Anwendung dieser Grundsätze ist die von der Beklagten übernommene Tätigkeit
als erlaubnispflichtige Rechtsberatung einzustufen, weil es in wesentlichen Punkten auch
um die Klärung rechtlicher Verhältnisse gegangen ist, die eine substantielle
Rechtsberatung erfordert haben. Die Tätigkeit der Beklagten war darauf gerichtet, einen
Investitionsvorrangbescheid zu erreichen. Nach dem Vertragstext (Bl. 16 - 17 d.A.) hat
die Beklagte es übernommen, einen Investitionsvorrangantrag einschließlich
Vorhabenplan und Invest- und Nutzungskonzeption unter Abstimmung mit dem
Auftraggeber vorzubereiten und einzureichen sowie bis zur Bestandskraft des Bescheids
27
28
29
30
31
Auftraggeber vorzubereiten und einzureichen sowie bis zur Bestandskraft des Bescheids
oder einer anderen gleichwertigen Entscheidung (z.B. gütliche Einigung) durch die
Stadtverwaltung P. bzw. die G. P. mbH zu begleiten. Dabei hatte die Beklagte in
Vollmacht des Auftraggebers die Zusammenarbeit und Korrespondenz mit den den
Investitionsvorrangantrag bearbeitenden Ämtern wahrzunehmen. Der Vertrag sieht dazu
die schriftliche Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung gegenüber der G., allen
Behörden und sonstigen Institutionen und Personen vor. Die vom Gesellschafter H. am
22.12.1999 für die klagende GbR unterzeichnete schriftliche Vollmachtsurkunde regelt
die Vertretung gegenüber der G. und sonstigen Ämtern und Behörden im
Zusammenhang mit der Investitionsantragstellung (Bl. 51 d.A.).
Die danach der Beklagten obliegende Geschäftsbesorgung hat die Regelung einer
konkreten Rechtsangelegenheit betroffen, die hier in der Erreichung eines
Grundstückserwerbs aufgrund Investitionsvorrangbescheids zu sehen ist. Bei einem
Erwerbsvorgang nach dem Investitionsvorranggesetz (InVorG) handelt es sich um ein
komplexes Verwaltungsverfahren, bei dem nicht lediglich wirtschaftliche Belange von
Bedeutung sind. Die Antragstellung unter Darlegung eines besonderen
Investitionszwecks (§ 3 InVorG) erfordert die rechtliche Bewertung der im Gesetz dafür
aufgestellten Voraussetzungen (so auch KG Berlin, Az.: 27 U 436/01).
Jedenfalls aber die umfassende Beauftragung und Bevollmächtigung der Beklagten, die
Zusammenarbeit und Korrespondenz mit den Ämtern in Vertretung wahrzunehmen,
geht über ein Tätigwerden in wirtschaftlicher Hinsicht deutlich hinaus. Nach Auftrag und
Vollmacht war die Beklagte ermächtigt, etwa Antragsänderungen vorzunehmen oder
sonstige im Verfahren rechtserhebliche Erklärungen abzugeben. Schließlich sieht der
Vertrag die Begleitung des Auftraggebers bis zur Bestandskraft des Bescheids oder
einer vergleichbaren Entscheidung, beispielsweise einer gütliche Einigung vor. Die
erwähnte gütliche Einigung meint ersichtlich den Verfahrensabschluss durch
feststellenden Bescheid der im Investitionsvorrangverfahren zuständigen Stelle auf der
Grundlage einer Einigung von Antragsteller und Anmelder des Restitutionsanspruchs. Mit
Rücksicht auf das Ziel der Geschäftsbesorgung, einen Grundstückserwerb mittels
Investitionsvorrangbescheid zu erreichen, erfasst das Begleiten bis zur Bestandkraft
unter anderem die Beurteilung, unter welchen Gegebenheiten das Verfahren
bestandskräftig abgeschlossen ist. Die mit dem Eintritt der Bestandskraft eines
Bescheides oder einer Einigung zusammenhängenden Fragen - unter anderem im Punkt
der Anfechtbarkeit durch die einzelnen Beteiligten - setzen eine substantielle
Rechtsberatung voraus.
Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb gerechtfertigt, weil im Vertrag erwähnt ist, die
Beklagte erledige den Auftrag nach bestem Wissen und Gewissen mit der Sorgfalt eines
Kaufmanns. Ausschlaggebend ist die mit dem Vertrag tatsächlich übernommene
Tätigkeit, nicht dagegen die Bezeichnung als wirtschaftliche oder rechtsberatende
Wahrnehmung fremder Belange.
5. Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages führt nicht dazu, dass eine
Pflichtenlage der Beklagten im Verhältnis zu ihrem Geschäftspartner zu verneinen ist.
Allein aufgrund des rechtsgeschäftlichen Kontakts ergeben sich Hinweis- und
Aufklärungspflichten, deren Verletzung die Haftung aus Verschulden bei
Vertragsverhandlungen (jetzt § 311 Abs. 2 BGB n.F.) zur Folge hat. Ferner ist im Falle der
Nichtigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages wegen Verstoßes gegen ein
gesetzliches Verbot auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag
zurückzugreifen, wobei der dem Geschäftsführer obliegende Aufgabenkreis (§ 677 BGB)
danach zu bestimmen ist, dass der Zweck des gesetzlichen Verbots nicht unterlaufen
wird. Solange der auftraglose Geschäftsführer das Geschäft tatsächlich führt, entspricht
es dem Interesse und dem wirklichen oder zumindest mutmaßlichen Willen des
Geschäftsherrn, dass die in dem nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrag zur Wahrung
seiner Interessen vorgesehenen Hinweis-, Aufklärungs- und Warnpflichten
wahrgenommen werden. Bei Vertragsnichtigkeit wegen Verstoßes gegen das Verbot
unerlaubter Rechtsberatung wird so der Schutz des RBerG verwirklicht (vgl. BGH ZIP
2005 a.a.O.).
6. Die rechtgeschäftliche Einbeziehung der Klägerin in den Schutz des beabsichtigten,
aber nichtigen Vertrages hat ihre Einbeziehung in die vorgenannten gesetzlichen
Schuldverhältnisse zur Folge (vgl. BGHZ 66, 51 ff = NJW 1976, 712 f). Hinzu kommt,
dass der Investitionsvorrangantrag tatsächlich namens der Klägerin eingereicht worden
ist, die Klägerin also die Rolle des Investors - wie im Vertrag als Möglichkeit dargestellt -
eingenommen hat. Folglich kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass der
Gesellschafter H. seine der Beklagten gegenüber bestehenden Ansprüche an die
Klägerin abgetreten hat.
32
33
34
35
7. Die Beklagte hat ihre auch der Klägerin gegenüber bestehenden Hinweis- und
Aufklärungspflichten bei der Wahrnehmung des Geschäfts verletzt.
Wenngleich es nicht Aufgabe der Beklagten war, die Rentabilität des beabsichtigten
Investitionsvorhabens zu prüfen, so hat es ihr aber oblegen, die Klägerin über die
Gegebenheiten des Grundstückserwerbs nach InVorG in wirtschaftlicher Hinsicht
aufzuklären, wie sie sich aus den Besonderheiten des Investitionsvorrangverfahrens
ergeben. Über das dafür notwendige Wissen zu verfügen, hat die Beklagte mit
Übernahme der Geschäftsführung zum Ausdruck gebracht. Die Geschäftsführung war
der Sache nach auf eine qualifizierte und umfassende Interessenwahrnehmung im
Investitionsvorrangverfahren gerichtet. Schon die Aufstellung von Vorhabenplan,
Investitions- und Nutzungskonzeption hat die Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben für
den investiven Zweck im Sinne des InVorG erfordert. Mit der Einreichung des Antrages
unter Darstellung des besonderen Investitionszwecks legt der Antragsteller die
Grundlage für die im Investitionsvorrangbescheid zu bezeichnende investive Maßnahme,
die in der im Bescheid zu bezeichnenden Frist durchzuführen ist, anderenfalls der
Bescheid widerrufen werden kann (§§ 3, 8, 15 InVorG). Eine gewissenhafte
Interessenwahrnehmung bis zum bestandskräftigen Abschluss des
Investitionsvorrangverfahrens hat sich nicht in der Anfertigung und Einreichung der
Antragsunterlagen erschöpft, sie hat vielmehr die Aufklärung des Investors über die
Gegebenheiten des Verfahrens unter Einschluss der rechtlichen Folgen des erstrebten
Investitionsvorrangbescheids erfordert. Ihren Hinweis- und Aufklärungspflichten ist die
Beklagte nicht gerecht geworden. Aufgrund der Ankündigung der
Restitutionsantragsteller, den am 21.07.2000 ergangenen Investitionsvorrangbescheid
anzufechten, von der Anfechtung aber im Falle einer Zahlung des Investors abzusehen,
hatte sich die Klägerin als Investorin über ihr weiteres Vorgehen in der Sache zu
entscheiden. Die Entscheidung hat eine Abwägung verschiedener wirtschaftlicher und
rechtlicher Folgen vorausgesetzt. Insbesondere war zu berücksichtigen, ob mit einer
Vornahme der von den Restitutionsantragstellern im Sinne eines Abkaufens des
Anfechtungsrechts geforderten Zahlung die Durchführung der geplanten
Investitionsmaßnahme unter Erwerb des Grundstücks sicherzustellen war, oder ob und
welche sonstigen Unwägbarkeiten einzukalkulieren waren. Eine dahingehende Aufklärung
hat die Beklagte nicht geleistet. Sie nimmt für sich in Anspruch, das vom Rechtsanwalt
der Restitutionsantragsteller an sie als Vertreterin der Klägerin gerichtete
Vertragsangebot lediglich an die Klägerin weitergeleitet zu haben. Da die Beklagte
aufgrund der Wahrnehmung der Geschäfte der Klägerin zu deren Information und
Beratung über die im Investitionsvorrangverfahren bestehenden rechtlichen Verhältnisse
verpflichtet war, kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte - wie die Klägerin behauptet -
an der Vorbereitung des Vertragsangebots aktiv mitgewirkt hat oder nicht.
Die unzureichende Aufklärung und Beratung ist in der unterlassenen Information darüber
zu sehen, dass auch bei Eintritt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheids
noch nicht feststeht, zu welchen Konditionen das betreffende Grundstück tatsächlich zu
erwerben ist.
Der Investitionsvorrangbescheid ersetzt die nach der Grundstücksverkehrsordnung
erforderliche Genehmigung (§ 11 Abs. 1 InVorG). Im Streitfall weist der Bescheid der
Landeshauptstadt P. nicht einen bestimmten Kaufpreis aus, er berechtigt die
verfügungsberechtigte G. P. mbH zum Abschluss eines Kaufvertrages mit der Investorin.
Im Bescheid ist mitgeteilt, dass der Verkehrswert des Grundstücks durch Gutachten vom
15.04.2000 auf 300.000,- DM ermittelt ist. Der vom Verfügungsberechtigten an den
Restitutionsberechtigten zu leistende Ausgleich für den Vermögensverlust ist jedenfalls
in Höhe des Verkehrswertes zu bemessen, wie er im Zeitpunkt der Vollziehbarkeit des
Investitionsvorrangbescheids besteht (§ 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG). Der
Verfügungsberechtigte ist folglich gehalten, bei der Veräußerung des Vermögenswerts
einen Erlös zumindest in Höhe der ihn treffenden Ausgleichszahlung zu erzielen. Aus
diesem Grund war im Streitfall nicht auszuschließen, dass die G. P. mbH den mit dem
Investitionsvorrangbescheid ermöglichten Verkauf zu einem von ihr nach Vollziehbarkeit
des Bescheids noch zu ermittelnden Verkehrswert anbieten wird. Daraus folgt, dass die
Möglichkeit einzukalkulieren war, der Kaufpreis werde über den im
Investitionsvorrangbescheid bezeichneten Betrag von 300.000,- DM hinausgehen. Das
haben indes weder die Klägerin noch die Beklagte erkannt. Die Klägerin hat erwartet, das
Grundstück zum Preis von 300.000,- DM erwerben zu können. Eine Aufklärung über die
sich aus den Konstellationen des Verfahrens nach InVorG ergebende Unwägbarkeit hat
die Beklagte nicht vorgenommen. Sie trägt vor, für sie sei nicht erkennbar gewesen, die
G. könnte im Nachhinein abweichend von ständiger Handhabung einen höheren
Kaufpreis verlangen. In diesem Punkt hat sich die mangelnde Qualifikation der Beklagten
zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse offenbart. Angesichts der erforderlichen
36
37
38
39
40
41
zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse offenbart. Angesichts der erforderlichen
speziellen Kenntnisse des Verfahrens nach dem InVorG kann die Beklagte der Klägerin
nicht mit Erfolg entgegenhalten, deren Gesellschafter seien in der Durchführung von
Grundstücksgeschäften erfahren und deshalb nicht aufklärungsbedürftig gewesen.
8. Die Pflichtverletzung der Beklagten hat zum Schaden der Klägerin geführt, der in
Höhe der Klageforderung besteht.
In der Annahme, den Grundstückserwerb zum Kaufpreis von 300.000,- DM zu erreichen,
hat sich die Klägerin entschlossen, den weiteren Betrag von 50.000,- DM an die
Restitutionsantragsteller zu zahlen, um damit die von diesen in Aussicht gestellte
Anfechtung der Investitionsvorrangbescheids zu verhindern. Nach Abschluss des
Vertrages mit den Restitutionsantragstellern und Zahlung des vereinbarten Betrages
hat sich der Klägerin die unzureichende Aufklärung der Beklagten offenbart, weil die G. P.
mbH den vom Investor zu zahlenden Kaufpreis für das Grundstück auf der Grundlage
eines weiteren Sachverständigengutachtens auf 450.000,- DM bemessen hat. Dass
dieser Betrag den tatsächlichen Verkehrwert übersteige, macht die Beklagte nicht
geltend. Der Vortrag der Klägerin, dass sich aufgrund der unerwartet erhöhten
Kaufpreisforderung das Vorhaben für sie als unrentabel erwiesen und sie deshalb davon
Anstand genommen hat, ist ihr nicht zu widerlegen. Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich,
dass der Abschluss des Kaufvertrages aus anderen Gründen unterblieben ist. Eine
gegenteilige Beurteilung ergibt sich nicht aus den Kaufpreisangaben im Vorhabenplan
vom 23.12.1999 (Bl. 54 d.A.) und in der zum Investitionsvorrangantrag eingereichten
Finanzierungsbestätigung der .bank vom 07.02.2000 (Bl. 55 d.A.). Zwar ist in beiden
Unterlagen der Kaufpreis mit „ca. 600.000,- DM„ bezeichnet. Die Entscheidung, den
Vertrag mit den Restitutionsantragstellern einzugehen, hat die Klägerin indes nach
Erlass des Investitionsvorrangbescheids getroffen. In diesem Zeitpunkt ist die Klägerin
davon ausgegangen, dass das Grundstück zu dem in Bescheid erwähnten Verkehrswert
von 300.000,- DM zu erlangen ist. Bei dieser Sachlage liegt es auf der Hand, dass die
Klägerin ihre Rentabilitätserwägungen und die Entscheidung, an die
Restitutionsantragsteller 50.000,- DM zu zahlen, auf der Grundlage dieses Wertes
getroffen hat. Mangels Aufklärung der Beklagten hat die Klägerin nicht damit gerechnet,
ihr Vorhaben könne nach Eintritt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheids
noch aus Gründen scheitern, die mit der Rechtsstellung der Restitutionsantragsteller
nichts zu tun haben. Sie sieht deshalb die Pflichtverletzung der Beklagten darin, es
unterlassen zu haben, für den Fall des Nichtzustandekommens des geplanten
Grundstückserwerbs eine Rückzahlungsverpflichtung in den Vertrag aufzunehmen. Ob
die Restitutionsantragsteller einer solchen Regelung zugestimmt hätten, was wenig nahe
liegt, kann offen bleiben. Die Klägerin hat sich zur Vornahme der Zahlung an die
Restitutionsantragsteller in Unkenntnis des bestehenden Risikos betreffend die Höhe des
Kaufpreises entschlossen. Der Darstellung der Klägerin, dass sie bei Kenntnis des
Risikos, einer über 300.000,- DM hinausgehenden Kaufpreisforderung ausgesetzt zu
sein, das Rechtsgeschäft mit den Investitionsantragstellern ohne
Rückerstattungsregelung nicht geschlossen hätte, hat die Beklagte Beachtliches nicht
entgegengesetzt. Sie hat keine Umstände dafür aufgezeigt, dass die Klägerin eine
Abweichung des Grundstückskaufpreises von dem als sicher angenommenen Betrag
von 300.000,- DM in ihre Überlegungen einbezogen hat.
Die an die Restitutionsantragsteller geleistete Zahlung von 50.000,- € hat sich für die
Klägerin als wertlos erwiesen, weil sie das Grundstück nicht zu dem von ihr zu
erwartenden Kaufpreis erwerben konnte und deshalb das Vorhaben abgebrochen hat.
Da der Abbruch des Vorhabens nach Vornahme der Zahlung auf die unzureichende
Aufklärung der Beklagten zurückzuführen ist, hat die Beklagte der Klägerin den nutzlos
eingesetzten Betrag, über den die Klägerin bei hinreichender Aufklärung verfügen würde,
im Wege des Schadensersatzes zu erstatten.
9. Die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede verfängt nicht.
Die Ersatzforderung der Klägerin aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder
positiver Forderungsverletzung der Pflichten des Geschäftsführers ohne Auftrag unterlag
nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden Recht zunächst der Verjährung binnen 30
Jahren (§ 195 BGB a.F.). Nach der Reform des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur
Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 beträgt die Frist 3 Jahre und hat
frühestens am 01.01.2002 zu laufen begonnen (§§ 195, 199 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 6
Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EGBGB). Demnach hat die Verjährungsfrist nicht vor dem
Ablauf des 31.12.2004 geendet.
Der am 23.12.2003 bei Gericht eingegangene Mahnantrag der Klägerin hat den Lauf der
Verjährungsfrist gehemmt (§ 204 Nr. 3 BGB n.F. i.V.m. § 167 ZPO). Der den Anspruch
42
43
44
45
Verjährungsfrist gehemmt (§ 204 Nr. 3 BGB n.F. i.V.m. § 167 ZPO). Der den Anspruch
hinreichend bezeichnende Mahnantrag hat am 20.01.2004 zum Erlass des
Mahnbescheids geführt, der am 30.01.2004 der Beklagten zugestellt worden ist (Bl. 5, 6
d.A.). Da die Klägerin das für die Zustellung des Mahnbescheids Erforderliche mit
Einreichung des Antrages veranlasst hat, ist die Zustellung im Sinne der Vorschrift des §
167 ZPO demnächst erfolgt, so dass die Wirkung der Hemmung im Zeitpunkt des
Antragseingangs eingetreten ist. Eine Beendigung der Hemmung wegen Nichtbetreibens
des Verfahrens über eine Zeitdauer von 6 Monaten (§ 204 Abs. 2 BGB n.F.) ist nicht
eingetreten.
10. Die Nebenforderung der Klägerin auf Zahlung von Prozesszinsen in gesetzlicher
Höhe stützt sich auf §§ 291, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. § 696 Abs. 3 ZPO.
III.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten
Voraussetzungen nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung,
der Senat hält die Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die
Feststellungen des Senats betreffen die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Streitwert im Berufungsrechtszug: 25.564,59 €.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum