Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 75/08

OLG Brandenburg: mietvertrag, mietzins, gesellschafter, auflösung der gesellschaft, wirksame vertretung, nebenkosten, minderung, korrespondenz, fleischerei, einzelunternehmer
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 75/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 736 Abs 2 BGB, §
128 HGB, § 160 Abs 1 HGB
Haftung aus einem Mietverhältnis über ein Ladenlokal:
Vertragsanpassungsanspruch bei Veränderung der Struktur
eines Einzelhandelsobjekts; Nachhaftung eines GbR-
Gesellschafters
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. April 2008 verkündete Urteil des
Landgerichts Frankfurt (Oder) (Az.: 12 O 325/07) wie folgt abgeändert:
Der Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin 496,90 € nebst Zinsen in Höhe von 8
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. März 2007 zu zahlen.
Der Beklagte zu 2. wird als Gesamtschuldner neben dem Beklagten zu 1. verurteilt, an
die Klägerin 13.981,97 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz aus 174,31 € seit dem 6. Januar 2007, aus 672,55 € seit dem 6. Februar
2007 sowie aus jeweils 1.137,53 € seit dem 6. März 2007, dem 6. April 2007, dem 6. Mai
2007, dem 6. Juni 2007, dem 6. Juli 2007, dem 6. August 2007, dem 6. September 2007,
dem 6. Oktober 2007, dem 6. November 2007 und dem 6. Dezember 2007 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Parteien wie folgt zu tragen: Von
den Gerichtkosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Klägerin 35
%, die Beklagten zu 1. und 2. tragen 65 % als Gesamtschuldner. Die außergerichtlichen
Kosten der Beklagten zu 1. und 2. tragen diese selbst. Die außergerichtlichen Kosten der
Beklagten zu 3. trägt die Klägerin.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Parteien wie folgt zu tragen: Von
den Gerichtkosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Klägerin 50
%, die Beklagten zu 1. und 2. 3 % als Gesamtschuldner, der Beklagte zu 2. 47 % allein.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1. trägt die Klägerin zu 23 %, der
Beklagte zu 1. zu 77 %. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. trägt dieser
selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 3. trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf rückständigen Mietzins und
Nebenkostennachzahlungen für Geschäftsräume zum Betrieb eines
Fleischereifachgeschäfts in Sch. in Anspruch. Die Beklagte zu 3., eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts, die der Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. gegründet hatten, ist
im Mietvertrag vom 22. April 1996 als Vertragspartnerin aufgeführt. Der Beklagte zu 1.
hat zunächst rückläufige Umsatzzahlen wegen der Veränderung des geschäftlichen
Umfeldes des Mietobjekts eingewandt, die Klageforderung später aber erstinstanzlich
überwiegend anerkannt. Die Beklagten zu 2. und 3. sind der Ansicht, dass die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Übertragung sämtlicher Anteile an den
Beklagten zu 1. nach Abschluss des Mietvertrages beendet worden und aus diesem
Grund auch die persönliche Haftung des Beklagten zu 2. für Mietzinsforderungen nicht
mehr gegeben sei. Die Beklagte zu 3. existiere nicht mehr. Hinsichtlich der Höhe der
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mehr gegeben sei. Die Beklagte zu 3. existiere nicht mehr. Hinsichtlich der Höhe der
Forderung streiten die Parteien über die Auslegung einer Vereinbarung, mit der eine
Regelung über eine befristete Minderung des Mietzinses im Zeitraum vom 15.
Dezember 2006 bis 15. Februar 2007 getroffen worden war; die Klägerin ist der Ansicht,
dass die Vereinbarung dahin lautete, dass der monatliche Nettokaltmietzins 420,- €
betragen sollte, während die Beklagten meinen, 420,- € sei der für den genannten
Zeitraum von zwei Monaten insgesamt geschuldete Mietzins.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf die tatsächlichen
Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Ferner ist zu ergänzen:
Die Beklagten haben erstinstanzlich in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 23.
April 2008 ergänzend zur streitigen Übertragung der Gesellschaftsanteile des Beklagten
zu 2. auf den Beklagten zu 1. vorgetragen: Das Ausscheiden des Beklagten zu 2. aus
der Beklagten zu 3. sei dem Finanzamt angezeigt worden. Die Beklagte zu 3. sei
steuerlich abgemeldet und ein Einzelunternehmen des Beklagten zu 1. beim Finanzamt
angemeldet worden. Entsprechend sei im März 1997 auch die Anmeldung des
Einzelunternehmens des Beklagten zu 1. gegenüber dem Gewerbeamt W.
vorgenommen worden. Der Beklagte zu 2. sei im Unternehmen des Beklagten zu 1. vom
1. Januar 1997 bis zum 31. Dezember 2000 beschäftigt gewesen, vom 1. Januar 2001 bis
zum 30. November 2002 sei er arbeitslos gemeldet gewesen und seit dem 1. Dezember
2002 beziehe er Rente. Der Mietvertrag sei nur von dem Beklagten zu 1. unterzeichnet
worden, der von dem Beklagten zu 2. für die Unterzeichnung nicht bevollmächtigt
gewesen sei. Die Klägerin sei im Rubrum unzutreffend bezeichnet, der Gesellschafter der
Klägerin O. sei bereits ausgeschieden.
Das Landgericht hat am 28. Januar 2008 ein Teilanerkenntnisurteil gegen den Beklagten
zu 1. erlassen und auch im Übrigen der Klage überwiegend stattgegeben. Zur
Begründung hat es ausgeführt, dass sämtliche Beklagte für die Verbindlichkeiten aus
dem Mietvertrag hafteten, da die Beklagte zu 3. auch nach dem Beklagtenvortrag bei
Abschluss des Mietvertrages noch bestanden habe. Die Beklagte zu 3. habe auch über
den behaupteten Zeitpunkt der Auflösung der GbR am 31. Dezember 2006 hinaus für
die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zu haften, da sie einen Rechtsschein ihres
Fortbestehens gesetzt habe. Soweit die Auflösung der Klägerin mitgeteilt worden sein
soll, stehe das mietvertragliche Schriftformerfordernis einer wirksamen
Vertragsänderung entgegen. Der Beklagte zu 2. hafte auch persönlich für die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft, da er sein Ausscheiden aus der Beklagten zu 3. nicht
mitgeteilt und den Mietvertrag nicht gekündigt habe. Der Umsatzrückgang begründe
keinen Wegfall der Geschäftsgrundlage, da die Geschäftsentwicklung allein in der
Risikosphäre des Mieters liege. Die Vereinbarung über die Minderung sei schließlich
dahin auszulegen, dass im Zeitraum vom 15.12.2006 bis zum 15.02.2007 insgesamt
nur 420,- € Miete geschuldet gewesen seien, die Berechnung des geminderten
Mietzinses müsse jedoch abweichend von der vom Beklagten vorgenommenen
Berechnungsweise vorgenommen werden. Im Einzelnen wird auf die Begründung der
angefochtenen Entscheidung (Bl. 218 GA) Bezug genommen.
Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter, soweit der
Beklagte zu 1. über das Anerkenntnis hinaus verurteilt worden ist und hinsichtlich der
Verurteilung der Beklagten zu 2. und 3. in vollem Umfang. Zur Begründung führen sie
aus:
Die Entscheidung des Landgerichts sei rechts- und verfahrensfehlerhaft, insbesondere
habe der Schriftsatz vom 23. April 2008 berücksichtigt werden müssen, da das
Landgericht den Schluss der mündlichen Verhandlung nicht förmlich beschlossen habe.
Auch rechtlich sei das Urteil unzutreffend. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da der
Gesellschafter „M.“ unzutreffend im Urteil mit „M.ner“ angegeben werde und der
Gesellschafter O. bereits aus der GbR ausgeschieden sei. Infolge der Übertragung der
Gesellschaftsanteile auf den Beklagten zu 1. sei der Beklagte zu 1. Rechtsnachfolger der
Beklagten zu 3. und alleiniger Vertragspartner der Klägerin geworden. Die Beklagte zu 3.
habe keinen Rechtsschein ihres Fortbestehens gesetzt, da sie auf die
Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2005 keine Zahlungen geleistet und auch im
Übrigen nicht reagiert habe. Das anwaltliche Schreiben des Rechtsanwaltsbüros T. vom
16. September 1997 (Bl. 159 GA), in dem unstreitig die Bevollmächtigung durch die
Beklagte zu 3. gegenüber der Klägerin angezeigt wurde, stehe der Übertragung der
Anteile nicht entgegen, da es unrichtig sei. Für die Klägerin erkennbar habe
ausschließlich der Beklagte zu 1. die Vollmacht gegenüber dem Rechtsanwaltsbüro
erteilt. Die Hausverwaltung der Klägerin habe selbst ihre Korrespondenz wiederholt nur
mit dem Beklagten zu 1. geführt. Infolge des Ausscheidens des Beklagten zu 2. aus der
Gesellschaft zum 1. Januar 1997 sei eine Haftung für Verbindlichkeiten aus dem
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Gesellschaft zum 1. Januar 1997 sei eine Haftung für Verbindlichkeiten aus dem
Mietvertrag nicht gegeben. Denn die mietvertraglichen Verbindlichkeiten der
Gesellschaft seien zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig gewesen. Schließlich sei der
Mietvertrag auch nicht wirksam für die Beklagte zu 3. geschlossen worden, da er nur von
dem Beklagten zu 1. unterzeichnet worden sei, der zu einem Mietvertragsabschluss
nicht bevollmächtigt gewesen sei. Als der Beklagte zu 1. im Jahr 1996 die Entscheidung
getroffen habe, dass er anstelle des bis dahin in Sch. geführten mobilen
Verkaufsstandes ein weiteres Ladengeschäft eröffnen wolle, habe der damals 57 Jahre
alte Beklagte zu 2. erklärt, dass er sich daran aus Altersgründen nicht mehr beteiligen
werde. Der Beklagte zu 1. habe sich daraufhin um die Anmietung und Einrichtung des
Geschäftes allein bemüht, den Finanzierungskredit habe nur er aufgenommen. Auch
habe nur der Beklagte zu 1. Gespräche mit dem für den Eigentümer auftretenden
Architekten, dem Makler und mit anderen Mietern geführt. Dem Beklagten zu 2. sei zwar
bekannt gewesen, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werden sollte, hätte er aber
gewusst, dass die Beklagte zu 3. als Mieterin aufgenommen worden sei, so hätte er dem
widersprochen. Der Beklagte zu 1. habe nicht bemerkt, dass die Beklagte zu 3. als
Mieterin in den Vertrag aufgenommen worden sei; der Firmenstempel sei der einzige
vorhandene Stempel gewesen, die Konsequenzen der Nutzung des Stempels seien dem
Beklagten zu 1. nicht bewusst gewesen. Ab dem 1. Januar 1997 habe er allein im
eigenen Namen Verträge über Lieferungen und Leistungen geschlossen. Die
Verrechnung der Mietzinszahlung vom 8. Januar 2007 halten die Beklagten unter
Bezugnahme auf ihre erstinstanzliche Darstellung für fehlerhaft.
Die Beklagten und Berufungskläger beantragen sinngemäß,
unter Abänderung des am 28. April 2008 verkündeten Urteils des Landgerichts
Frankfurt (Oder) (Az.: 12 O 325/07) die Klage abzuweisen, soweit die Klageforderung
nicht anerkannt worden ist.
Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Aktivlegitimation sei gegeben, ihre Bezeichnung
entspreche ungeachtet des Ausscheidens des Gesellschafters O. dem Rubrum im Urteil.
Der Vortrag der Beklagten zur Auflösung der Gesellschaft sei unerheblich, da die
behauptete Auflösung ihr nicht angezeigt worden sei. Die Beklagten zu 2. und 3. seien
demnach nicht aus der Haftung entlassen. Die Annahme der Rechtsscheinhaftung im
angefochtenen Urteil erfolge zu Recht, wie sich auch daraus ergebe, dass auf die an die
Beklagte zu 3. adressierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 502,07 € gezahlt
worden seien. Die Bezeichnung der Beklagten zu 3. als „Fleischerei S.“ in Schreiben der
von ihr beauftragten Hausverwaltung weise nicht darauf hin, dass sie sich allein an den
Beklagten zu 1. habe wenden wollen, vielmehr seien die Schreiben ganz allgemein an die
Mieterin gerichtet gewesen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig.
Der Vortrag der Beklagten zu 3., wonach sie nicht mehr existiere, steht der Zulässigkeit
der Berufung nicht entgegen. Zwar ist eine nicht existierende Partei nicht parteifähig, sie
wird aber insoweit als parteifähig angesehen, als sie ihre Nichtexistenz geltend machen
und sich gegen ein zu ihren Lasten ergangenes Sachurteil wenden will (BGH WM 1994, S.
1212 (1213); NJW 1982, S. 238; Zöller- , ZPO, 27. Aufl., vor § 50 Rz. 11).
Die Berufung der Beklagten zu 3. hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage gegen die
Beklagte zu 3. ist mangels Parteifähigkeit der Beklagten zu 3. unzulässig.
Die streitige Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist durch einen Vertrag gemäß §§
398, 413 BGB zwischen dem ausscheidenden Gesellschafter und dem Übernehmer der
Anteile formlos möglich. Werden sämtliche Anteile einer Zwei-Personen-Gesellschaft
bürgerlichen Rechts auf einen Gesellschafter übertragen, hat dies zur Folge, dass die
Gesellschaft aufgelöst und ohne Liquidation sofort beendet wird (BGHZ 71, 296 ff.; BGH
NJW-RR 2002, 244; WM 2008, 1687; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 619; OLG Schleswig,
ZIP 2006, 615; Münchener Kommentar BGB- , 4. Aufl., vor § 723 Rz. 8, 9;
Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts- , Bd. 1, 2. Aufl., § 21 Rz. 102).
Weil wegen der Sofortbeendigung keine Liquidationsgesellschaft fortbesteht, kann auch
eine Klage gegen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht mehr erhoben werden (BGH
WM 2008, 1687).
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Die objektive Beweislast für die Parteifähigkeit trägt die Partei, die Rechte aus der
Parteifähigkeit herleiten will (BGH MDR 2005, 1306 (1307)), hier die Klägerin. Weil bei
einer Gesellschaft, die ursprünglich rechts- und parteifähig war, grundsätzlich von deren
Fortbestand auszugehen ist, ist es aber zunächst Aufgabe der Gesellschaft im
Passivprozess, substantiiert darzulegen, worauf der behauptete Verlust der
Parteifähigkeit zurückzuführen ist (BGHZ 159, 94 (99)).
Die Beklagten haben die behauptete Anteilsübertragung zum Ablauf des 31. Dezember
1996 substantiiert dargelegt und belegt. Vor dem Hintergrund, dass das Landgericht die
behauptete Beendigung der Beklagten zu 3. durch Anteilsübertragung für rechtlich
unerheblich gehalten hat, sind die Beklagten mit ihrem Tatsachenvortrag aus dem
Schriftsatz vom 23. April 2008 und dem Vorbringen in der Berufungsbegründung
insoweit auch in der Berufungsinstanz nicht ausgeschlossen (§ 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
Ein wichtiges Indiz für die Richtigkeit des Vortrages der Beklagten ist insbesondere das
von ihnen zur Ergänzung ihres Vortrages vorgelegte Schreiben des Finanzamtes vom 3.
März 1997 (Bl. 194 GA); daraus ergibt sich, dass dem Finanzamt zu Beginn des Jahres
1997 die Beendigung der Beklagten zu 3. und Fortführung des Geschäfts durch den
Beklagten zu 1. mitgeteilt worden ist. Ergänzend wird der Vortrag gestützt durch die
vorgelegte Kopie der Gewerbeanmeldung des Beklagten zu 1. vom 24. März 1997, die
die Anmeldung des Beklagten zu 1. als Einzelunternehmer in Sch. (Bl. 197 GA) belegt.
Für den Vortrag der Beklagten spricht schließlich, dass die im Zusammenhang mit der
Minderung vorgelegte Korrespondenz zu Beginn des Jahres 2007 jeweils nur von dem
Beklagten zu 1. als „Fleischerei G. S.“ stammt (Anlagen B1, B3 und B5, Bl. 31, 33, 38
GA), der Beklagte zu 1. also nicht mehr als Vertreter der GbR auftrat. Ein schriftlicher
Vertrag über die nicht an ein Formerfordernis gebundene Anteilsübertragung muss nicht
vorgelegt werden.
Die Klägerin hat den Nachweis des Fortbestehens der Beklagten zu 3. trotz
entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung am 22. Oktober 2008 nicht
führen können. Das von ihr vorgelegte Schreiben, das ein Fortbestehen der Gesellschaft
belegen soll (Bl. 159 GA), da ein auf Mieterseite beauftragter Rechtsanwalt noch im
September 1997 die Vertretung der Beklagten zu 3. angezeigt habe, kann den Nachweis
des Fortbestehens für sich gesehen nicht begründen. Insoweit kann es sich ebenso um
ein Versehen des beauftragten Rechtsanwalts handeln, zumal ihm, wie sich aus dem
Schreiben ergibt, der Mietvertrag vorlag, so dass er die darin aufgeführte
Parteibezeichnung übernommen haben kann. Dass der Rechtsanwalt im September
1997 tatsächlich im Namen der Beklagten zu 3. beauftragt worden ist, hat die Klägerin
auf den entsprechenden Einwand der Beklagten nicht behauptet. Der Zahlungseingang
auf die an die Beklagte zu 3. adressierte Betriebskostenabrechnung genügt ebenso
wenig zum Nachweis des Fortbestehens der Beklagten zu 3.; er lässt sich damit
erklären, dass die Beklagten zu 1. und 2. im Verhältnis zur Klägerin entgegen ihrer
pauschalen Behauptung zu keinem Zeitpunkt eine Mitteilung der Anteilsübertragung
vom Beklagten zu 2. an den Beklagten zu 1. übersandt haben, sondern wie
erstinstanzlich vorgetragen davon ausgingen, der Beklagte sei als Einzelunternehmer in
den Mietvertrag eingetreten, ohne dass dies ausdrücklich mit der Klägerin abgestimmt
war.
Der Senat sieht von einer Parteivernehmung von Amts wegen zur Frage der Existenz der
Beklagten zu 3. gemäß § 448 ZPO ab, da nicht zu erwarten ist, dass die
Parteivernehmung zusätzliche Erkenntnisse über die bereits vorgelegten Unterlagen
hinaus erbringen wird (vgl. Zöller/ ZPO, 27. Aufl., § 448 Rz. 4a).
Weil die Existenz der Beklagten zu 3. von der Klägerin nicht nachgewiesen wurde,
scheidet eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 3. aus. Eine Rechtsscheinhaftung einer
nicht existenten Gesellschaft kennt das Gesetz nicht (vgl. Münchener Handbuch des
Gesellschaftsrechts, Bd. 1, 2. Aufl, § 100 Rz. 96).
Die Berufung der Beklagten zu 1. und 2. ist nur in einem geringen, sich aus dem Tenor
ergebenden Umfang begründet.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Soweit die Beklagten mit der Berufung einwenden, die
Identität der Klägerin sei zweifelhaft, da in den Rubren des Teilanerkenntnisurteils und
des Endurteils jeweils ein Gesellschafter M.ner (statt M.ler) aufgeführt sei, handelt es
sich, wie sich im Vergleich mit der Klageschrift ergibt, um einen Schreibfehler, der von
Amts wegen gemäß § 319 Abs. 1 ZPO berichtigt werden kann. Der Umstand, dass der
Gesellschafter O. zwischenzeitlich nicht mehr Gesellschafter ist, ist unschädlich, da die
GbR entsprechend § 24 Abs. 1 HGB berechtigt ist, ihre Bezeichnung auch bei Wechsel
der Gesellschafter beizubehalten (Palandt- , BGB, 68. Aufl., § 705 Rz. 25).
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Der Anspruch der Klägerin auf rückständigen Mietzins gegen die Beklagten zu 1. und 2.
ergibt sich aus dem am 22. April 1996 geschlossenen Mietvertrag (§ 535 Abs. 2 BGB).
Die damals jedenfalls bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Beklagte zu 3.,
ist Vertragspartnerin geworden. Soweit die Beklagten einwenden, der Beklagte zu 1. sei
nur gemeinsam mit dem Beklagten zu 2. zur Vertretung der Gesellschaft befugt
gewesen und habe keine Vollmacht zum Abschluss des Mietvertrages gehabt, steht das
dem wirksamen Vertragsabschluss nicht entgegen. Der Senat legt den Vortrag im
Rahmen der rechtlichen Beurteilung zugunsten des Beklagten zu 2. dahin aus, dass der
Beklagte zu 2. sich zunächst auf die fehlende Bevollmächtigung des Beklagten zu 1. für
die Beklagte zu 3. beruft und hilfsweise geltend macht, er sei aus der Beklagten zu 3.
und damit aus der Haftung für die mietvertraglichen Verbindlichkeiten ausgeschieden;
anderenfalls wäre sein Vortrag widersprüchlich.
Der Abschluss des Mietvertrages durch den Beklagten zu 2. ist der Gesellschaft nach
den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht zuzurechnen. Ausgehend von der
gesetzlichen Regelung der §§ 170 ff. BGB ist eine wirksame Vertretung nach den
gewohnheitsrechtlich anerkannten Voraussetzungen der Anscheinsvollmacht
anzunehmen, wenn das Verhalten des Vertretenen auf das Bestehen einer Vollmacht
schließen lässt. Der Vertretene haftet dann für einen schuldhaft verursachten
Rechtsschein. Erforderlich ist nicht, dass der Vertretene das Handeln des Vertreters
tatsächlich kennt, sondern dass er es bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen
können und dass der Vertragspartner davon ausgehen darf, der Vertretene dulde und
billige das Handeln des Vertreters (BGH NJW 1981, 1728; NJW 1998, 1854; NJW 2007,
987). Die Verwendung eines Firmenstempels etwa spricht für die Befugnis, im Namen
des Vertretenen tätig zu werden (Staudinger- BGB, 2004, § 167 Rz. 35). Der
Rechtsschein der Bevollmächtigung ist hier durch die Verwendung des Firmenstempels
der Beklagten zu 3. und durch den Umstand gesetzt worden, dass der Beklagte zu 1. zur
Vorbereitung des Mietvertrages dem Vertreter der Rechtsvorgängerin der Klägerin für
die Formulierung des Vertrages Namen und Anschrift der Beklagten zu 3. zur Aufnahme
in den Mietvertrag mitgeteilt hat. Gleichzeitig führte er aber über einen gewissen
Zeitraum die Verhandlungen über die Anmietung mit Vertretern der Rechtsvorgängerin
der Klägerin und anderen Mietern des Einkaufszentrums allein, so dass die
Rechtsvorgängerin der Klägerin annehmen durfte, der Beklagte zu 1. sei allein zur
Vertretung der Beklagten zu 3. befugt. Aus der Bezeichnung der Beklagten zu 3. ergab
sich für die Rechtsvorgängerin der Klägerin erkennbar ferner, dass es sich bei dem
Betrieb der Beklagten zu 3. um ein Familienunternehmen handelte. Dieser Umstand
genügt zur Annahme einer Anscheinsvollmacht zwar nicht für sich gesehen, er spricht
aus Sicht des Vertragspartners aber zusätzlich dafür, dass eine enge Abstimmung
zwischen den Gesellschaftern stattfindet und das Handeln eines Gesellschafters von
dem anderen gebilligt wird. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gab es auch kein
Einzelunternehmen des Beklagten zu 1., das aufgrund des Handelns des Beklagten zu 1.
aus Sicht der Rechtsvorgängerin der Klägerin als Vertragspartnerin in Betracht hätte
kommen können. Der Fleischereibetrieb, um dessen Erweiterung es bei Anmietung der
Räume in Sch. ging, wurde von der Beklagten zu 3. unter der vom Beklagten zu 1.
gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin angegebenen Adresse … Straße 56 in B.
geführt. Die Anteilsübertragung und Anmeldung des Einzelunternehmens erfolgte erst
rund ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages. Der Beklagte zu 1. hatte der Klägerin
auch nicht etwa mitgeteilt, dass die Änderung der rechtlichen Organisationsform von der
Gesellschaft in ein Einzelunternehmen geplant war. Der pauschale Vortrag, wonach die
beabsichtigte Anteilsübertragung der Rechtsvorgängerin der Klägerin bei Abschluss des
Mietvertrages bekannt gewesen sein soll, ist von den Beklagten trotz entsprechenden
Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 22. Oktober 2008 nicht näher
substantiiert worden.
Für den Beklagten zu 2. war auch erkennbar, dass der Beklagte zu 1. die Anmietung
nicht im eigenen, sondern im Namen der Gesellschaft vornahm. Er wusste, dass der
Beklagte zu 1. Verhandlungen über die Anmietung von Räumen führte. Ihm musste auch
bewusst sein, dass wegen seiner Entscheidung, sich nicht an dem neuen
Geschäftsprojekt zu beteiligen, besonderes Augenmerk darauf gerichtet werden sollte,
dass keine neuen Verbindlichkeiten für ihn begründet wurden. Dies gilt umso mehr, als
es bei Anmietung im Frühjahr 1996 noch keinen eigenen Geschäftsbetrieb des
Beklagten zu 1. gab und neue Verträge, wie von den Beklagten behauptet, erst ab 1.
Januar 1997 für den Beklagten zu 1. als Einzelunternehmer geschlossen wurden. Der
Beklagte zu 2. erkundigte sich indes nicht danach, in wessen Namen der Mietvertrag
geschlossen werden soll und handelte insoweit fahrlässig. Dass er und der Beklagte zu 1.
sich der rechtlichen Tragweite des Abschlusses eines langfristigen Vertrages im Namen
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sich der rechtlichen Tragweite des Abschlusses eines langfristigen Vertrages im Namen
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht bewusst waren, berührt die Begründung der
Haftung infolge der abgegebenen Erklärungen für die Gesellschaft nicht; maßgeblich ist
insoweit der Empfängerhorizont der Rechtsvorgängerin der Klägerin.
Es kann für die Haftung der Beklagten zu 1. und 2. dahinstehen, ob die wirksame
Anteilsübertragung von den Beklagten im Rahmen der von den Beklagten angeregten
Parteivernehmung bewiesen werden könnte. Der Beklagte zu 1. haftet für den Fall des
Fortbestehens der Gesellschaft jedenfalls entsprechend § 128 HGB für die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Sofern er, wie behauptet, die Geschäftsanteile des
Beklagten zu 2. zur Fortführung des Betriebes als Einzelunternehmen übernommen hat,
ist er durch Anwachsung des Vermögens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Gesamtrechtsnachfolger der Beklagten zu 3. geworden und haftet aus diesem Grund
(BGH WM 2008, 1687). Da es sich um eine Rechtsfolge handelt, die kraft Gesetzes mit
der Übertragung der Geschäftsanteile eintritt und sich nicht aus einer den Mietvertrag
ändernden Vereinbarung ergibt, kommt es auf die Frage der Einhaltung der im
Mietvertrag vorgesehenen Schriftform entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht
an.
Der Beklagte zu 2. haftet, sofern die Gesellschaft nicht durch Anteilsübertragung
beendet worden ist, ebenfalls entsprechend § 128 HGB für die Verbindlichkeiten der
Gesellschaft. Aber auch nach wirksamer Übertragung seiner Anteile an der Gesellschaft
auf den Beklagten zu 1. besteht eine Haftung für die vor dem Ausscheiden aus der
Gesellschaft begründeten Verbindlichkeiten (Palandt- , BGB, 68. Aufl., § 736 Rz.
10), Hinsichtlich der Frage der Begründung einer Verbindlichkeit ist maßgeblich, wann
der Vertrag mit der Gesellschaft geschlossen wurde, nicht wann die Verbindlichkeit fällig
wird (BGH NJW 2006, 765). Weil der Mietvertrag vor seinem behaupteten Ausscheiden
aus der Gesellschaft geschlossen wurde, haftet der Beklagte zu 2. auch für die im Jahr
2007 fällig gewordenen Mietzinsansprüche.
Die Haftung besteht zwar grundsätzlich nicht zeitlich unbefristet. § 736 Abs. 2 BGB sieht
eine Begrenzung der Nachhaftung vor, die auch für den hier gegebenen Sonderfall
gelten soll, dass ein Gesellschafter aus der zweigliedrigen Gesellschaft ausscheidet
(Palandt- , aaO, § 736 Rz. 12; Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts-
, Bd. 1, 2. Aufl., § 10 Rz. 125; BGH NJW 2000, 208 (210)). Es gelten die
Regelungen des § 160 Abs. 1 HGB entsprechend, d. h. die Haftung ist begrenzt auf die
Ansprüche, die fünf Jahre nach dem Ausscheiden fällig werden. Die Frist beginnt nach §
160 Abs. 1 S. 2 HGB bei der Handelsgesellschaft mit der Eintragung des Ausscheidens in
das Handelsregister. Für die BGB-Gesellschaft gilt mangels Registereintragung, dass
maßgeblich für den Fristbeginn die Kenntnis des Gläubigers von dem Ausscheiden des
Gesellschafters ist (BGH NJW 2007, 3784; Münchener Kommentar BGB- , 4. Aufl.,
§ 736 Rz. 23; Palandt/ , aaO, § 736 Rz. 14; BGHZ 117, 168 zur gleichen
Problematik bei Anwendung des § 159 HGB a.F.).
Beweispflichtig für den Ablauf der Enthaftungsfrist nach §§ 736 Abs. 2, 160 BGB ist der
Beklagte zu 2. Die Enthaftungsfrist ist eine Ausschlussfrist (Palandt- BGB, 68.
Aufl., § 736 Rz. 16). Für Beginn und Ablauf der Ausschlussfrist ist der Schuldner
beweispflichtig (Palandt- , BGB, 68. Aufl., Überbl. vor § 194 Rz. 13, 23).Der
Vortrag der Beklagten zur Kenntnis der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom
Ausscheiden des Beklagten zu 2. aus der Gesellschaft ist, wie ausgeführt, auf Hinweis
des Senats ohne Substanz geblieben und zudem nicht unter Beweis gestellt worden. Die
in zweiter Instanz vorgelegten Schriftstücke, die von der Hausverwaltung der Klägerin
bzw. dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin erstellt worden sind und jeweils an die
„Fleischerei S., Herrn S.“ adressiert sind (Bl. 275 bis 278 GA), sind zwar nach §§ 531
Abs. 2 Nr. 2 ZPO, 139 Abs. 1 S. 2 ZPO noch zu berücksichtigen, da erstinstanzlich nicht
darauf hingewiesen worden ist, dass der Vortrag zur Kenntnis der Klägerin bei Beginn
des Mietverhältnisses unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt ist. Sie belegen
aber in der Sache nicht die behauptete Kenntnis. Die Adressierung in den vorgelegten
Schreiben lässt nicht erkennen, ob Herr S. als Geschäftsführer einer GbR oder als
Einzelunternehmer angeschrieben wurde. Sie ist aus dem Zusammenhang der
geführten Korrespondenz auch daraus zu erklären, dass der Beklagte in seinen
Schreiben zur Mietzinsminderung ebenfalls die Firmenbezeichnung „Fleischerei S.“
wählte (Anlage B 1, Bl. 31 GA). Die Tatsache schließlich, dass die
Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss
wegen Mietrückständen gegen den Beklagten zu 1. beantragt haben (Anlage BE 2, Bl.
279 GA), ist zum Nachweis der Kenntnis nicht geeignet, weil der Beklagte zu 1. auch als
Gesellschafter der Beklagten zu 3. persönlich entsprechend § 128 HGB in Anspruch
genommen werden konnte..
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Der Höhe nach beläuft sich der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 1. auf
ausstehenden Mietzins über den anerkannten Betrag hinaus auf 496,90 €, gegen den
Beklagten zu 2. ergibt sich ein Anspruch auf Mietzins und Nebenkostennachzahlungen in
Höhe von insgesamt 13.981,97 €.
Die Vereinbarung über die Minderung im Zeitraum vom 15. Dezember 2006 bis zum 15.
Februar 2007 ist nach §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, dass eine monatliche
Nettokaltmiete mitgeteilt wurde. Der Text der Vereinbarung im Schreiben der
Hausverwaltung der Klägerin vom 20. Februar 2007 (Anlage B 6, Bl. 74 GA) lautet:
„Da vom 15.12.2006 bis zum 15.02.2007 ein Leerstand und eine Belastung in dem o.g.
Objekt aufgetreten ist, wird Ihre Nettokaltmiete für diesen Zeitraum 420,- € betragen.“
Dass der angegebene Nettokaltmietzins als monatlicher Mietzins vereinbart werden
sollte, ergibt sich aus dem Zusammenhang der dem Schreiben vorausgehenden,
zwischen der Hausverwaltung und dem Beklagten zu 1. geführten Korrespondenz: Die
Minderung ist vom Beklagten zu 1. mit nicht datiertem Schreiben im Januar
vorgeschlagen worden (Anlage B1, Bl. 31 GA), da im November 2006 die Filiale des
Lebensmittelhandels „…“ unmittelbar neben dem Mietobjekt geschlossen hatte und sich
daraus und aufgrund von Umbaumaßnahmen finanzielle Einbußen ergaben. Aus dem
schriftlichen Vorschlag des Beklagten zu 1. und seinem Zahlungsverhalten in der
Folgezeit ist zu schließen, dass der Beklagte zu 1. eine Reduzierung des
Mietzinses auf 420,- € erreichen wollte. Der Beklagte zu 1. regte in dem nicht datierten
Schreiben einen Mietzins von 3,50 € netto pro Quadratmeter an. Diesen Betrag
wiederholte er in seinem Schreiben vom 22. Februar 2007 (Anlage B3, Bl. 39 GA), in dem
er einen Mietzins ausgehend von 3,50 €/qm netto kalt, insgesamt in Höhe von 419,32 €,
berechnete, den er nach seiner Ankündigung „rückwirkend zum 01.01.2007“ überweisen
wollte. Entsprechend verfuhr er in der Folgezeit und überwies monatlich 420,- €,
allerdings ab Februar 2007, da die Miete für Januar 2007 bereits am 8. Januar 2007
gezahlt worden war. Dafür, dass die Klägerin entgegen ihren eigenen Interessen und
über die Forderung des Mieters teilweise hinausgehend für den Zeitraum von zwei
Monaten einen Mietzins von insgesamt 420,- € netto kalt anbieten wollte, ergeben sich
keine Anhaltspunkte. Zudem ist auch im Mietvertrag ein zu zahlender
Mietzins vereinbart worden; da die Klägerin nicht erklärte, hiervon abweichend einen
Mietzins für den Gesamtzeitraum vom 15.12. bis 15.02. festzusetzen, ist davon
auszugehen, dass auch der Mietzins im Schreiben vom 20. Februar 2007 als monatlicher
Mietzins mitgeteilt wurde.
Die Berechnung des geminderten Mietzinses hat nach dem im Schreiben der
Hausverwaltung angegebenen Zeitraum nicht nach Tagen, sondern nach Monaten zu
erfolgen, da generell zwischen den Parteien für die Entrichtung des Mietzinses
monatliche Zeiträume vereinbart sind und die Berechnung im Interesse beider
Vertragsparteien durch die Annahme von monatlichen Zeiträumen vereinfacht wird.
Eine Reduzierung des Mietzinses für den Zeitraum nach dem 15. Februar 2007 auf 420,-
€ monatlich wegen einer Veränderung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB
kommt nicht in Betracht. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages wegen einer
Störung der Geschäftsgrundlage steht dem Vertragspartner der Klägerin nicht zu, weil
der Umsatzrückgang keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellt.
Geschäftsgrundlage eines Vertrages sind Vorstellungen einer oder beider Parteien vom
Vorhandensein oder dem Eintritt bestimmter Umstände, die für den jeweiligen
Vertragspartner erkennbar bei Vertragsabschluss vorlagen und auf denen der
Geschäftswille der Parteien aufbaut (BGHZ 133, 281 (293)) Hiervon abzugrenzen sind
Erwartungen, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer
Partei fallen sollen (BGH NJW-RR 2000, 1535, 1536), auch wenn diese für den
Vertragspartner erkennbar waren, wie die Gewinnerwartung (BGH NJW 2000, 1714
(1716).Die Erwartung eines bestimmten Gewinns ist grundsätzlich Teil des
Verwendungsrisikos, das der Mieter zu tragen hat (BGH, aaO.) Es ist seine Sache, die
Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen, einschließlich
der Gefahr, dass das Gesamtobjekt scheitern kann mit entsprechenden negativen
Folgen für ein Einzelhandelsgeschäft (BGH NJW-RR 2000, 1535 (1536); Lindner-
Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 8 Rz. 28; Schmidt-Futterer-
, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rz. 11).
Es ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, dass vertraglich eine teilweise
Übernahme des Verwendungsrisikos auf den Vermieter vereinbart werden sollte. Eine
solche Risikoübernahme kann dadurch begründet werden, dass der Vermieter sich im
Vertrag die Einflussnahme auf geschäftliche Entscheidungen des Mieters sichert oder
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Vertrag die Einflussnahme auf geschäftliche Entscheidungen des Mieters sichert oder
einen bestimmten Kundenkreis, auf den der Vermieter Einfluss hat, dem Mieter
zusichert (Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 12). Die Erwähnung des „…-Marktes“ in § 1 des
Vertrages lässt nicht auf eine solche Risikoübernahme schließen. In der Vertragsklausel
ist lediglich festgestellt, dass dem Mieter der Betrieb von Filialen verschiedener näher
bezeichneter Lebensmittelhändler auf dem Gelände bekannt ist.
Der aus dem Mietvertrag geschuldete Mietzins für den Zeitraum Dezember 2006 bis
einschließlich Februar 2007 stellt sich unter Berücksichtigung der unstreitig geleisteten
Zahlungen wie folgt dar:
Insgesamt beläuft sich der Mietzinsrückstand auf 12.222,16 €. Die Forderung der
Nebenkostenvorauszahlungen ist zulässig; Abrechnungsreife für die Nebenkosten ist bis
zum Schluss der mündlichen Verhandlung (17. Dezember 2008) nicht eingetreten. Die
Parteien haben die Abrechnung bis zum 30.12. des Folgejahres vereinbart (§ 2 des
Vertrages, Bl. 10 GA)
Ein Anspruch gegen die Beklagten zu 1. und 2. ist aus dem Mietvertrag auch auf
Nachzahlung der Nebenkosten begründet, die sich unstreitig aus den
Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005 in Höhe von 1.257,74 € und für 2006 in
Höhe von noch 502,07 €, insgesamt von 1.759,81 € ergeben.
Die rückständigen Beträge erreichen insgesamt den Betrag von 13.981,97 €. Insoweit ist
die Klage gegen den Beklagten zu 2. begründet. Gegen den Beklagten zu 1 verbleibt
abzüglich des anerkannten und rechtskräftig titulierten Betrages von 13.485,07 € nebst
Zinsen eine Forderung in Höhe von 496,90 €. Das Anerkenntnis des Beklagten zu 1.
bezog sich auf folgende Forderungen:
Der nicht anerkannte und noch geschuldete Betrag setzt sich aus der Summe des
Restmietzinses in Höhe von 174,31 für Januar 2008 sowie in Höhe von 322,59 € für
Februar 2008 zusammen. Die Gesellschafter haften untereinander als Gesamtschuldner
(Palandt- , BGB, 67. Aufl., § 714 Rz. 16). Sofern die Anteilsübertragung wirksam
erfolgte, haftet der Beklagte zu 2. neben dem Beklagten zu 1., der Rechtsnachfolger der
Gesellschaft ist, wie ein Gesamtschuldner (vgl. Palandt- , aaO., § 714 Rz. 15).
Der Zinsanspruch ergibt sich hinsichtlich der monatlichen Mietzinsforderungen aus den
§§ 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 2 BGB. Verzug trat gemäß § 286 Abs. 1 S. 2 BGB jeweils mit
Fälligkeit des Mietzinses am 3. Werktag eines Monats (§ 2 des Mietvertrages) ein.
Hinsichtlich der Nebenkostennachzahlungen ergibt sich der Zinsanspruch aus §§ 286
Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 2 BGB.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß den §§ 100 Abs. 4, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1
ZPO. Die Beklagten zu 1. und 2. haben ihre außergerichtlichen Kosten erster Instanz, der
Beklagte zu 2. zudem seine außergerichtlichen Kosten zweiter Instanz jeweils in vollem
Umfang zu tragen, da das Unterliegen der Klägerin insoweit geringfügig ist und keine
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Umfang zu tragen, da das Unterliegen der Klägerin insoweit geringfügig ist und keine
zusätzlichen Kosten verursacht hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713, 543
Abs. 1, 544, § 26 Nr. 8 EGZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach §
543 Abs. 2 S. 1 ZPO fehlt. Das Erfordernis der Zulassung der Revision gilt für alle nach §
542 ZPO der Revision unterliegenden Urteile, unabhängig von ihrem Inhalt (Zöller-
ZPO, 27. Aufl., § 543 Rz. 5). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche
Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das
Berufungsurteil beruht im Wesentlichen auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände
des Einzelfalls. Eine Divergenz zu Entscheidungen des Bundesgerichtshofes oder
anderer Oberlandesgerichte ist nicht ersichtlich.
Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.128,16 € festgesetzt (§
47 Abs. 1 S. 1 GKG).
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