Urteil des OLG Brandenburg vom 25.04.2008

OLG Brandenburg: herrschendes grundstück, dienendes grundstück, grundbuchamt, gebäude, zwischenverfügung, eigentümer, bauer, belastung, grunddienstbarkeit, verkehr

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 Wx 9/08

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 1018 BGB, § 1090 BGB, § 18

Abs 1 GBO

Grundbuchsache: Hinreichende Bestimmtheit des Inhalts einer

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluss des

Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25. April 2008 – 19 T 114/08, 193/08, 194/08 und

195/08 – wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 12.000,-€ (für

jede Dienstbarkeit auf 3.000,- €) festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligte zu 1) war seit dem 31. Juli 1998 eingetragene Eigentümerin des im

Grundbuch von S. Blatt 1074 verzeichneten Flurstücks 27/25 der Flur 4 der Gemarkung

S. mit einer Größe von 6.760 m². Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Februar 2007 (UR-

Nr. 270/2007 des Notars … in F.) veräußerte die Beteiligte zu 1) eine Teilfläche dieses

Grundstücks mit einer Größe von ca. 2.351 m² an die Beteiligte zu 2). Im

Zusammenhang mit der Vollziehung dieses Kaufvertrages wurde das Flurstück 27/25 in

die neu gebildeten Flurstücke 325 (Größe: 2.349 m²) und 326 (Größe: 4.412 m²) zerlegt.

Am 5. Februar 2008 wurde diese Zerlegung in das Grundbuch eingetragen. Ebenfalls am

5. Februar 2008 erfolgte die Abschreibung des Flurstücks 325 aus dem Grundbuch von

S. Blatt 1074, seine Übertragung auf das neu angelegte Grundbuch von S. Blatt 1315

und dort die Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin des Flurstücks 325. Ferner

wurden am 5. Februar 2008 – gemäß Antrag vom 1. Juli 2007 und entsprechender

Bewilligungen vom 15. Mai 2007 – insgesamt vier Dienstbarkeiten in Abteilung II lfd. Nr. 1

bis 4 des Grundbuchs von S. Blatt 1315 eingetragen, davon zwei beschränkte

persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Landkreises O. (Duldung der Abstandsfläche

in Bezug auf das Flurstück 326 [II/1] sowie Duldung einer Brandschutzabstandsfläche

[II/3]) und zwei auflösend bedingte Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen

Eigentümers des Flurstücks 326 (Abstandsflächenrecht [II/2] sowie

Brandschutzabstandsrecht [II/4]).

Mit Datum vom 18. Mai/13. Juli 2007 beantragten die Beteiligten zu 1) und 2) über den

sie vertretenden Notar aufgrund dahingehender notariell beglaubigter Bewilligungen vom

29. Mai/11. Juni 2007 die Eintragung von (weiteren) vier Dienstbarkeiten wie folgt:

a) beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises O. und zu Lasten

des Flurstücks 326, wonach sich der Eigentümer des Flurstücks 326 verpflichtet, zu

dulden, dass sein Grundstück zusammen mit dem benachbarten Grundstück

(Flurstück 325) „zum Zweck der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den

Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück

behandelt wird“;

b) beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises O. und zu Lasten

des Flurstücks 325, wonach sich der Eigentümer des Flurstücks 325 verpflichtet, zu

dulden, dass sein Grundstück zusammen mit dem benachbarten Grundstück

(Flurstück 326) „zum Zweck der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den

Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück

behandelt wird“;

c) auflösend bedingte Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Flurstücks 325 und zu

Lasten des Flurstücks 326, wonach sich der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 326

verpflichtet, zu dulden, dass sein Grundstück (dienendes Grundstück) zusammen

mit dem benachbarten Grundstück (herrschendes Grundstück) „zum Zwecke der

Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der

baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird“;

d) auflösend bedingte Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Flurstücks 326 und zu

Lasten des Flurstücks 325, wonach sich der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 325

verpflichtet, zu dulden, dass sein Grundstück (dienendes Grundstück) zusammen

mit dem benachbarten Grundstück (herrschendes Grundstück) „zum Zwecke der

Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der

baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird“.

Mit Zwischenverfügung vom 9. Oktober 2007 teilte das Grundbuchamt dem

antragstellenden Notar mit, dass dem Antrag auf Eintragung dieser vier Dienstbarkeiten

nicht entsprochen werden könne, weil sich aus den Eintragungsbewilligungen keine

Anhaltspunkte dafür ergäben, welcher Art der Ausschluss bzw. die Einschränkung der

Eigentümerbefugnisse im Sinne von § 1018 [3. Alt.] BGB (gfs. i.V.m. § 1090 Abs. 1 [2.

Alt.] BGB) tatsächlich sei; die Bewilligungen seien so zu fassen, dass sie vom

Grundbuchamt „für den Laien verständlich“ auszulegen und in ihrer konkreten

Bedeutung erfassbar einzutragen seien, und um die zugrundeliegenden

bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu ergänzen.

Gegen diese Zwischenverfügung haben die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schreiben vom

27. Februar 2008 Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 3. März 2008 hat das

Grundbuchamt der Beschwerde die Abhilfe versagt und sie dem Landgericht Frankfurt

(Oder) zur Entscheidung vorgelegt. Mit Beschluss vom 25. April 2008 hat das

Landgericht Frankfurt (Oder) die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung seiner

Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Zwischenverfügung sei rechtmäßig

ergangen; die Dienstbarkeiten seien ihrem Inhalt nach nicht hinreichend bestimmt.

Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1) und 2) mit ihrer weiteren Beschwerde.

II.

1. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ist gemäß §§ 78, 79 Abs. 1, § 80

Abs. 1 GBO zulässig, bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.

a) Gegen die einen Eintragungsantrag beanstandende Zwischenverfügung des

Rechtspflegers nach § 18 GBO steht den Antragstellern der Beschwerdeweg offen; die

Zwischenverfügung ist selbständig mit der Beschwerde anfechtbar und im

Beschwerdeverfahren (allein) dahin zu überprüfen, ob die hierin enthaltenen

Beanstandungen des Grundbuchamtes berechtigt sind (s. etwa BayObLGZ 1986, S. 208,

212 f.; OLG Naumburg, FGPrax 2004, S. 202 m.w.Nw.; Demharter, GBO, 26. Aufl. 2008, §

18 Rdn. 53, 55, § 71 Rdn. 35 und § 77 Rdn. 12 ff. m.w.Nw.;

Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl. 2006, § 18 GBO Rdn. 62 ff. und

§ 71 GBO Rdn. 15 ff.; Bauer/von Oefele/Wilke, GBO, 2. Aufl. 2006, § 18 Rdn. 26; Bauer/von

Oefele/Budde, aaO., § 71 Rdn. 10 [ff.]).

b) Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) und 2) ist aber unbegründet. Das

Grundbuchamt hat zu Recht beanstandet, dass die beantragten Dienstbarkeiten ihrem

Inhalt nach nicht hinreichend bestimmt sind.

Zutreffend sind das Grundbuchamt und das Landgericht davon ausgegangen, dass es

sich bei den hier beantragten, verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten um

Ausschlussdienstbarkeiten im Sinne von § 1018 [3. Alt.] BGB (gfs. i.V.m. § 1090 Abs.1

[2. Alt.] BGB) handelt. Eine Ausschlussdienstbarkeit kann insbesondere auch öffentlich-

rechtliche Positionen zum Gegenstand haben, die aus dem privatrechtlichen

Eigentumsrecht erwachsen (s. Bauer/von Oefele/Bayer, aaO., Rdn. AT III 320). Hierunter

fallen etwa Rechtspositionen, die sich aus den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen

über einzuhaltende Abstandsflächen (§ 6 BrbgBauO) oder Brandschutzabstände (§ 26

Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BrbgBauO) herleiten lassen. Dementsprechend ist die Beantragung

und Eintragung solcher Dienstbarkeiten in dem Runderlass des Ministeriums für

Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg vom 28. April 2004

über die „Rechtliche Sicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 65 der

Brandenburgischen Bauordnung)“ behandelt (Amtsblatt für Brandenburg 2004, S. 394

ff., 399 ff., 402 ff.) und vorliegend auch vorgenommen worden (Eintragungen in Abteilung

II lfd. Nr. 1 bis 4 im Grundbuch von S. Blatt 1315).

Wie das Grundbuchamt und das Landgericht zutreffend ausgeführt haben, muss der

Inhalt einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit (Grunddienstbarkeit oder

beschränkte persönliche Dienstbarkeit) aber so bestimmt oder bestimmbar sein, dass

dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz genügt wird.

Danach ist der Rechtsinhalt einer Dienstbarkeit so genau zu bezeichnen, dass er im

Streitfall durch Auslegung feststellbar ist; er muss aufgrund objektiver Umstände

bestimmbar und für einen Dritten erkennbar und verständlich sein, so dass dieser in der

Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstückseigentums

einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche

Bedeutung die Dienstbarkeit für das Grundstückseigentum konkret haben kann (s. dazu

BGH NJW 1982, S. 1039; BayObLGZ 2004, S. 103, 105 f. m.w.Nw.; BayObLG NJW 1982, S.

1054, 1055; KG, NJW 1973, S. 1128; OLG Hamm, Rechtspfleger 1986, S. 364, 365; LG

Köln, Rechtspfleger 1994, S. 56, 57; Demharter, aaO., Anhang zu § 13 Rdn. 5; Bauer/von

Oefele/Bayer, aaO., Rdn. AT III 329; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008,

Rdn. 1136; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl. 2009, § 1018 Rdn. 29 f.; Münch.Komm.-

Falckenberg, BGB, Bd. 6, 4. Aufl. 2004, § 1018 Rdn. 10 ff., 16 ff.).

Diesen Anforderungen werden die hier verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten mit

dem Inhalt, dass es der Eigentümer des belasteten Grundstücks duldet, dass sein

Grundstück zusammen mit dem benachbarten Grundstück „zum Zweck der Errichtung

und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen

Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird“, nicht gerecht. Denn dieser – in den

vorgeschlagenen Mustern der Anlagen 4/1 und 4/2 zu dem Runderlass des Ministeriums

für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg vom 28. April 2004

(Amtsblatt für Brandenburg 2004, S. 394, 409, 410) enthaltene – Inhalt lässt im Wege

der Auslegung für einen Dritten nicht – auch nicht: ungefähr – erkennen, welche

(höchstmögliche) Belastung des Grundstückseigentums hiermit verbunden ist und

welche Bedeutung dieser Belastung für das Grundstückseigentum konkret zukommt.

Dies gilt hier – worauf das Landgericht richtig hingewiesen hat – um so mehr in

Anbetracht der Begriffswahl „baurechtlich“ (statt: „bauordnungsrechtlich“) sowie der in

Abteilung II des Grundbuchs von S. Blatt 1315 bereits eingetragenen Dienstbarkeiten

(Abstandsfläche und Brandschutzabstand), welche die Frage aufdrängen, welcher

(weitergehende) Inhalt mit den hier verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten denn

verknüpft sein könnte – ohne dass sich diese Frage aus der begehrten Eintragung oder

der dazu eingereichten Bewilligung einschließlich der hierbei in Bezug genommenen

Unterlagen für Dritte beantworten ließe.

Das öffentliche Interesse an einer Absicherung der Einhaltung baurechtlicher

(insbesondere: bauordnungsrechtlicher) Bestimmungen durch die Eintragung von

Dienstbarkeiten (s. §§ 4, 65 BrbgBauO) kann ohne größere Schwierigkeiten auch

dadurch gewährleistet werden, dass der Inhalt der Dienstbarkeiten – etwa im Wege der

Bezugnahme auf die jeweils betroffenen rechtlichen Regelungen – konkreter gefasst und

es einem Dritten auf diese Weise ermöglicht wird, ungefähr einschätzen zu können,

welche Bedeutung die Belastung für das Grundstückseigentum haben kann.

2. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO, § 13a

FGG nicht veranlasst. Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der

weiteren Beschwerde folgt aus § 31 Abs. 1 Satz 1, § 131 Abs. 2, § 30 Abs. 1 und 2 Satz 1

KostO.

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