Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 18/05

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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 18/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Januar
2005 - Az. 10 O 509/04 – wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagte kann die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 21.000,00 €
Gründe
I.
Die Klägerin ist Eigentümerin des 1.729 qm großen Grundstücks in E., G. Straße 3,
eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts K. W. von E., Blatt 120. Das Grundstück der
Klägerin ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und mit einem Gartenhaus bebaut.
Zu Gunsten der Beklagten ist in Abteilung II des Grundbuchs seit dem 17. Juni 1998 ein
Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB eingetragen, dessen Löschung die Klägerin mit
ihrer Klage begehrt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen
Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die
Klägerin könne nach § 894 BGB die Löschung des zu Gunsten der Beklagten
eingetragenen Besitzrechts verlangen. Das Grundbuch sei insoweit unrichtig, weil
Ansprüche der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und damit ein
Besitzrecht nicht bestünden. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sollten durch
das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur dinglich gesicherte Nutzungsverhältnisse
geschützt werden; Miet- und Pachtverträge fielen nicht hierunter.
Gegen das ihr am 3. Februar 2005 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam hat die
Beklagte mit am 28. Februar 2005 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und
diese mit am 31. März 2005 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Die Klägerin macht weiter geltend, sie sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
anspruchsberechtigt, weil sie das Gartenhaus mit Billigung staatlicher Stellen ausgebaut
und dabei den Wohnraum von ca. 30 qm auf über 91 qm vergrößert habe. Die Bebauung
sei mit der Bebauung von Grundstücken auf Grund von Überlassungsverträgen
vergleichbar.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 28. Januar 2005 – Az.
10 O 509/04 – die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und
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Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und
Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat das Rechtsmittel
keinen Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten in dem geltend gemachten Umfang
die Berichtigung des Grundbuchs verlangen, weil der Beklagten ein Besitzrecht nach Art.
233 § 2a Abs. 1 S 1 lit. a), S. 2, 3 EGBGB in Verbindung mit den Regelungen des
Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht zusteht; die Beklagte ist nicht nach den
Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anspruchsberechtigt.
1. Der sachliche Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nach § 1
Abs. 1 Nr. 1 lit. c) SachenRBerG ist nur dann eröffnet und ein daraus resultierendes
Besitzrecht nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 1 lit. a), S. 2, 3 EGBGB über den 31. Dezember
1994 hinaus kommt nur dann in Betracht, wenn die Beklagte das Grundstück im Sinne
der genannten Vorschriften mit einem Gebäude bebaut hat.
a) Eine Bebauung im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes liegt nach §§ 4 Nr. 1,
12 Abs. 1 SachenRBerG nur dann vor, wenn entweder ein Gebäude neu errichtet wurde
oder wenn Maßnahmen an bestehenden Gebäuden nach ihrem Umfang und Aufwand
einer Neuerrichtung entsprechen, weil entweder schwere Bauschäden vorlagen und die
Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG)
oder die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG).
Der Beklagten und ihrem Ehemann ist das Gartenhaus durch Wohnraumzuweisung ab
dem 1. Juli 1974 zugewiesen worden. Die Beklagte trägt vor, das Gartenhaus habe zu
diesem Zeitpunkt lediglich eine Wohnfläche von ca. 30 qm besessen und sei kaum
bewohnbar gewesen. Sie habe – gemeinsam mit ihrem Ehemann – das Gartenhaus bis
zum Jahre 1983 ausgebaut, so dass es nunmehr eine Wohnfläche von knapp über 91 qm
besitze. Demgegenüber trägt die Klägerin vor, die Wohnfläche habe bei Abschluss des
Mietvertrages – der allerdings erst im Jahre 1979 erfolgte – 54,52 qm betragen und sei
durch den Anbau eines Zimmers und einer Diele lediglich um 37 qm erweitert worden.
Die Beklagte, die keine konkreten Angaben zum Zustand des Gartenhauses zu Beginn
der Nutzung im Jahre 1974 macht und auch im Übrigen die behaupteten
Baumaßnahmen nicht konkret beschreibt, hat damit schon nicht hinreichend konkret
dargelegt, dass die Voraussetzungen für eine Bebauung des Grundstücks nach § 12
Abs. 1 SachenRBerG bzw. Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. a) EGBGB vorliegen, zumal sich
die Gestattung des Grundstücksverwalters vom 17. August 1982 nur auf den Anbau
eines Zimmers und einer Diele beziehen. Der von der Beklagten vorgelegten
Zustimmung zur Errichtung oder Veränderung eines Bauwerkes vom 5. April 1983 und
den ebenfalls vorgelegten Abnahmebescheinigungen aus dem Jahre 1983 (GA 30 ff.)
lassen sich tatsächliche Anhaltspunkte hinsichtlich der durchgeführten Baumaßnahmen
nicht entnehmen; weitere Baumaßnahmen, insbesondere in der Zeit von 1974 bis 1979
hat die Beklagte nicht konkret dargelegt.
b) Auf die Vorschrift des § 12 Abs. 2 SachenRBerG kann sich die Beklagte nicht berufen,
obwohl die tatsächlichen Voraussetzungen von § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG auch
nach dem Vortrag der Beklagten, wonach der Wohnraum jedenfalls von 54,52 qm auf
knapp über 91 qm erweitert worden ist, die Nutzfläche also um mehr als 50% vergrößert
wurde, vorliegen. Die Baumaßnahmen erfolgten aber nicht auf Grund eines
Überlassungsvertrages im Sinne dieser Vorschrift.
Was unter dem Begriff des Überlassungsvertrages im Sinne des
Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu verstehen ist, ergibt sich aus der Legaldefinition
in Art. 232 § 1 a EGBGB. Danach ist ein Überlassungsvertrag ein vor dem 3. Oktober
1990 geschlossener Vertrag, durch den ein bisher staatlich verwaltetes Grundstück
durch den staatlichen Verwalter oder die von ihm beauftragte Stelle gegen Leistung
eines Geldbetrages für das Grundstück sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen
Übernahme der öffentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde. Nach
dem Willen des Gesetzgebers sollten die Verträge in die Sachenrechtsbereinigung
einbezogen werden, die nach vom Ministerium der Finanzen der ehemaligen DDR
entwickelten Mustern von den staatlichen Verwaltern über sogenannte Westgrundstücke
abgeschlossen wurden.
Der von der Beklagten mit dem Verwalter abgeschlossene Mietvertrag erfüllt damit
inhaltlich und formal nicht die Anforderungen an einen solchen Überlassungsvertrag.
Weder hat die Beklagte für das Grundstück und das aufstehende Gebäude einen
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Weder hat die Beklagte für das Grundstück und das aufstehende Gebäude einen
Geldbetrag geleistet, noch hat sie öffentlichen Lasten übernommen. Der Vertrag wurde
aber auch nicht von einem staatlichen Verwalter abgeschlossen. Selbst wenn es sich bei
dem Grundstücksverwalter A. um einen staatlichen Verwalter gehandelt haben sollte –
wofür im Übrigen keine Anhaltspunkte ersichtlich sind – reicht dies nicht aus, das ein
zivilrechtlicher Vertrag von einem staatlichen Verwalter abgeschlossen wurde. Dafür, ob
eine Verwaltung eine staatliche in dem genannten Sinne ist, kommt es auf ihren
Entstehungsgrund an und nicht darauf, ob sie durch eine staatliche Stelle ausgeübt
wurde; sie musste also staatlich angeordnet sein. Rechtsgeschäftlich begründete
Verwaltungen sind auch dann keine staatlichen Verwaltungen, wenn sie von staatlichen
Stellen ausgeübt wurden (BGH VIZ 1999, 40, 41).
Konkrete Tatsachen dafür, dass der Mietvertrag in diesem Sinne von einem staatlichen
Verwalter abgeschlossen wurde, hat die Beklagte – trotz entsprechenden Hinweises in
der mündlichen Verhandlung vom 25. August 2005 – nicht vorgetragen.
Fehlt es damit aber an einem Überlassungsvertrag, können schon aus diesem Grund in
den Baumaßnahmen der Beklagten keine solchen gesehen werden, die nach § 12 Abs. 2
SachenRBerG einer Bebauung im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG gleichstehen.
2. Aber selbst dann, wenn man in der Erweiterung des Gartenhauses zu Gunsten der
Beklagten eine Bebauung sehen wollte, die dem Anwendungsbereich des SachenRBerG
und des Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. a) EGBGB unterfällt, wäre eine Berechtigung der
Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht gegeben, weil die baulichen
Maßnahmen allein auf Grund eines Mietvertrages erfolgten und es damit bereits in der
ehemaligen DDR an der Möglichkeit einer dinglichen Absicherung fehlte.
a) Ein Grundstück, das aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages auf eigene Kosten
durch den Nichteigentümer mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und im
Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bebaut wird, unterfällt nicht allein schon
deswegen der Sachenrechtsbereinigung; für einen dinglichen Zugriff des Nutzers auf das
Grundstück besteht bei vertraglichen Nutzungen grundsätzlich kein Anlass. Der
Gesetzgeber wollte bei der Anpassung der schuldrechtlichen Nutzungsverhältnisse nicht
über die in der DDR gewährte Rechtsposition hinausgehen. Im Einzelfall kommt eine
Einbeziehung eines solchen Rechtsverhältnisses dann in Betracht, wenn auch nach dem
Recht der DDR eine über die vertragliche Absicherung der baulichen Nutzung
hinausgehende Rechtsposition vorgesehen war und diese dem Nutzer hätte eingeräumt
werden müssen (BGH VIZ 1999, 40, 42). Die Nutzung eines fremden Grundstücks auf
Grund eines Miet- oder Pachtvertrages ist damit grundsätzlich auch dann nicht
Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut hat;
dies gilt auch für Um- und Ausbauten an bestehenden Gebäuden. Soweit derartige
Maßnahmen in Einzelfällen in ihrem Umfang einem Neubau vergleichbar sind, hat ein
Ausgleich auf vertraglicher Grundlage zu erfolgen (BGH, a. a. O.; Urt. des Senats vom 3.
Juni 2004 – 5 U 27/03 -, S. 7).
b) Danach ist die Beklagte, die eine Erweiterung des Gartenhauses allein auf der
Grundlage des Mietvertrages und der vorangegangenen Wohnraumzuweisung
vorgenommen hat, daher auch aus diesem Grund nicht anspruchsberechtigt nach dem
Sachenrechtsbereinigungsgesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG).
Eine der Ausnahmen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
ausnahmsweise nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG zu einer dinglichen Absicherung
führen können, sind nicht gegeben.
Eine Bebauung auf der Grundlage eines Überlassungsvertrages (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit.
c) SachenRBerG) ist aus den bereits unter Ziffer 1 dargelegten Gründen nicht erfolgt.
Der von der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag erfüllt weiter nicht die
Voraussetzungen eines Nutzungsvertrages über ein Erholungsgrundstück nach § 312
ZGB, weil die Überlassung auf Grund der Wohnraumzuweisung ausdrücklich und allein zu
Wohnzwecken erfolgte. Damit liegen auch die Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2
lit. e) SachenRBerG nicht vor.
Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände, für die vorliegend – wie in der mündlichen
Verhandlung vom 25. August 2005 dargelegt – nichts ersichtlich ist, liegen die
Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 SachenRBerG ebenfalls nicht vor. Es ist kein
Sachverhalt gegeben, der einem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 SachenRBerG aufgeführten
Regelbeispiele vergleichbar wäre. Eine dingliche Absicherung der von der Beklagten
durchgeführten Investitionen war weder nach dem Recht der DDR allgemein noch nach
dem Inhalt des von der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrages vorgesehen. Es muss
also bei dem Grundsatz verbleiben, wonach die Nutzung eines fremden Grundstücks auf
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also bei dem Grundsatz verbleiben, wonach die Nutzung eines fremden Grundstücks auf
Grund eines Mietvertrages auch dann nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung
ist, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut hat.
Im Ergebnis ist die Beklagte nicht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
anspruchsberechtigt, so dass zu ihren Gunsten das eingetragene Besitzrecht nicht
besteht; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundbuchberichtigung
zu und die Berufung der Beklagten war demgemäß zurückzuweisen.
3. Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen können (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind
nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO).
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