Urteil des OLG Brandenburg vom 28.01.2005, 5 U 18/05

Aktenzeichen: 5 U 18/05

OLG Brandenburg: grundstück, verwalter, ddr, gebäude, wohnfläche, mietvertrag, vollstreckung, anbau, anwendungsbereich, wohnraum

Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 15.09.2005

Aktenzeichen: 5 U 18/05

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Januar 2005 - Az. 10 O 509/04 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 21.000,00

Gründe

I.

1Die Klägerin ist Eigentümerin des 1.729 qm großen Grundstücks in E., G. Straße 3, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts K. W. von E., Blatt 120. Das Grundstück der Klägerin ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und mit einem Gartenhaus bebaut. Zu Gunsten der Beklagten ist in Abteilung II des Grundbuchs seit dem 17. Juni 1998 ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB eingetragen, dessen Löschung die Klägerin mit ihrer Klage begehrt.

2Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

3Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Klägerin könne nach § 894 BGB die Löschung des zu Gunsten der Beklagten eingetragenen Besitzrechts verlangen. Das Grundbuch sei insoweit unrichtig, weil Ansprüche der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und damit ein Besitzrecht nicht bestünden. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sollten durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur dinglich gesicherte Nutzungsverhältnisse geschützt werden; Miet- und Pachtverträge fielen nicht hierunter.

4Gegen das ihr am 3. Februar 2005 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam hat die Beklagte mit am 28. Februar 2005 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 31. März 2005 eingegangenem Schriftsatz begründet.

5Die Klägerin macht weiter geltend, sie sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt, weil sie das Gartenhaus mit Billigung staatlicher Stellen ausgebaut und dabei den Wohnraum von ca. 30 qm auf über 91 qm vergrößert habe. Die Bebauung sei mit der Bebauung von Grundstücken auf Grund von Überlassungsverträgen vergleichbar.

6Die Beklagte beantragt,

7unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 28. Januar 2005 Az. 10 O 509/04 die Klage abzuweisen.

8Die Klägerin beantragt,

9die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

10 Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und

10 Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.

II.

11 Die Berufung der Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten in dem geltend gemachten Umfang die Berichtigung des Grundbuchs verlangen, weil der Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S 1 lit. a), S. 2, 3 EGBGB in Verbindung mit den Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht zusteht; die Beklagte ist nicht nach den Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anspruchsberechtigt.

12 1. Der sachliche Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. c) SachenRBerG ist nur dann eröffnet und ein daraus resultierendes Besitzrecht nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 1 lit. a), S. 2, 3 EGBGB über den 31. Dezember 1994 hinaus kommt nur dann in Betracht, wenn die Beklagte das Grundstück im Sinne der genannten Vorschriften mit einem Gebäude bebaut hat.

13 a) Eine Bebauung im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes liegt nach §§ 4 Nr. 1, 12 Abs. 1 SachenRBerG nur dann vor, wenn entweder ein Gebäude neu errichtet wurde oder wenn Maßnahmen an bestehenden Gebäuden nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen, weil entweder schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG) oder die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG).

14 Der Beklagten und ihrem Ehemann ist das Gartenhaus durch Wohnraumzuweisung ab dem 1. Juli 1974 zugewiesen worden. Die Beklagte trägt vor, das Gartenhaus habe zu diesem Zeitpunkt lediglich eine Wohnfläche von ca. 30 qm besessen und sei kaum bewohnbar gewesen. Sie habe gemeinsam mit ihrem Ehemann das Gartenhaus bis zum Jahre 1983 ausgebaut, so dass es nunmehr eine Wohnfläche von knapp über 91 qm besitze. Demgegenüber trägt die Klägerin vor, die Wohnfläche habe bei Abschluss des Mietvertrages der allerdings erst im Jahre 1979 erfolgte 54,52 qm betragen und sei durch den Anbau eines Zimmers und einer Diele lediglich um 37 qm erweitert worden.

15 Die Beklagte, die keine konkreten Angaben zum Zustand des Gartenhauses zu Beginn der Nutzung im Jahre 1974 macht und auch im Übrigen die behaupteten Baumaßnahmen nicht konkret beschreibt, hat damit schon nicht hinreichend konkret dargelegt, dass die Voraussetzungen für eine Bebauung des Grundstücks nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG bzw. Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. a) EGBGB vorliegen, zumal sich die Gestattung des Grundstücksverwalters vom 17. August 1982 nur auf den Anbau eines Zimmers und einer Diele beziehen. Der von der Beklagten vorgelegten Zustimmung zur Errichtung oder Veränderung eines Bauwerkes vom 5. April 1983 und den ebenfalls vorgelegten Abnahmebescheinigungen aus dem Jahre 1983 (GA 30 ff.) lassen sich tatsächliche Anhaltspunkte hinsichtlich der durchgeführten Baumaßnahmen nicht entnehmen; weitere Baumaßnahmen, insbesondere in der Zeit von 1974 bis 1979 hat die Beklagte nicht konkret dargelegt.

16 b) Auf die Vorschrift des § 12 Abs. 2 SachenRBerG kann sich die Beklagte nicht berufen, obwohl die tatsächlichen Voraussetzungen von § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG auch nach dem Vortrag der Beklagten, wonach der Wohnraum jedenfalls von 54,52 qm auf knapp über 91 qm erweitert worden ist, die Nutzfläche also um mehr als 50% vergrößert wurde, vorliegen. Die Baumaßnahmen erfolgten aber nicht auf Grund eines Überlassungsvertrages im Sinne dieser Vorschrift.

17 Was unter dem Begriff des Überlassungsvertrages im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu verstehen ist, ergibt sich aus der Legaldefinition in Art. 232 § 1 a EGBGB. Danach ist ein Überlassungsvertrag ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Vertrag, durch den ein bisher staatlich verwaltetes Grundstück durch den staatlichen Verwalter oder die von ihm beauftragte Stelle gegen Leistung eines Geldbetrages für das Grundstück sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öffentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten die Verträge in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden, die nach vom Ministerium der Finanzen der ehemaligen DDR entwickelten Mustern von den staatlichen Verwaltern über sogenannte Westgrundstücke abgeschlossen wurden.

18 Der von der Beklagten mit dem Verwalter abgeschlossene Mietvertrag erfüllt damit inhaltlich und formal nicht die Anforderungen an einen solchen Überlassungsvertrag. Weder hat die Beklagte für das Grundstück und das aufstehende Gebäude einen

Weder hat die Beklagte für das Grundstück und das aufstehende Gebäude einen Geldbetrag geleistet, noch hat sie öffentlichen Lasten übernommen. Der Vertrag wurde aber auch nicht von einem staatlichen Verwalter abgeschlossen. Selbst wenn es sich bei dem Grundstücksverwalter A. um einen staatlichen Verwalter gehandelt haben sollte wofür im Übrigen keine Anhaltspunkte ersichtlich sind reicht dies nicht aus, das ein zivilrechtlicher Vertrag von einem staatlichen Verwalter abgeschlossen wurde. Dafür, ob eine Verwaltung eine staatliche in dem genannten Sinne ist, kommt es auf ihren Entstehungsgrund an und nicht darauf, ob sie durch eine staatliche Stelle ausgeübt wurde; sie musste also staatlich angeordnet sein. Rechtsgeschäftlich begründete Verwaltungen sind auch dann keine staatlichen Verwaltungen, wenn sie von staatlichen Stellen ausgeübt wurden (BGH VIZ 1999, 40, 41).

19 Konkrete Tatsachen dafür, dass der Mietvertrag in diesem Sinne von einem staatlichen Verwalter abgeschlossen wurde, hat die Beklagte trotz entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 25. August 2005 nicht vorgetragen.

20 Fehlt es damit aber an einem Überlassungsvertrag, können schon aus diesem Grund in den Baumaßnahmen der Beklagten keine solchen gesehen werden, die nach § 12 Abs. 2 SachenRBerG einer Bebauung im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG gleichstehen.

21 2. Aber selbst dann, wenn man in der Erweiterung des Gartenhauses zu Gunsten der Beklagten eine Bebauung sehen wollte, die dem Anwendungsbereich des SachenRBerG und des Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. a) EGBGB unterfällt, wäre eine Berechtigung der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht gegeben, weil die baulichen Maßnahmen allein auf Grund eines Mietvertrages erfolgten und es damit bereits in der ehemaligen DDR an der Möglichkeit einer dinglichen Absicherung fehlte.

22 a) Ein Grundstück, das aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages auf eigene Kosten durch den Nichteigentümer mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bebaut wird, unterfällt nicht allein schon deswegen der Sachenrechtsbereinigung; für einen dinglichen Zugriff des Nutzers auf das Grundstück besteht bei vertraglichen Nutzungen grundsätzlich kein Anlass. Der Gesetzgeber wollte bei der Anpassung der schuldrechtlichen Nutzungsverhältnisse nicht über die in der DDR gewährte Rechtsposition hinausgehen. Im Einzelfall kommt eine Einbeziehung eines solchen Rechtsverhältnisses dann in Betracht, wenn auch nach dem Recht der DDR eine über die vertragliche Absicherung der baulichen Nutzung hinausgehende Rechtsposition vorgesehen war und diese dem Nutzer hätte eingeräumt werden müssen (BGH VIZ 1999, 40, 42). Die Nutzung eines fremden Grundstücks auf Grund eines Miet- oder Pachtvertrages ist damit grundsätzlich auch dann nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut hat; dies gilt auch für Um- und Ausbauten an bestehenden Gebäuden. Soweit derartige Maßnahmen in Einzelfällen in ihrem Umfang einem Neubau vergleichbar sind, hat ein Ausgleich auf vertraglicher Grundlage zu erfolgen (BGH, a. a. O.; Urt. des Senats vom 3. Juni 2004 5 U 27/03 -, S. 7).

23 b) Danach ist die Beklagte, die eine Erweiterung des Gartenhauses allein auf der Grundlage des Mietvertrages und der vorangegangenen Wohnraumzuweisung vorgenommen hat, daher auch aus diesem Grund nicht anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG).

24 Eine der Ausnahmen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ausnahmsweise nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG zu einer dinglichen Absicherung führen können, sind nicht gegeben.

25 Eine Bebauung auf der Grundlage eines Überlassungsvertrages 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. c) SachenRBerG) ist aus den bereits unter Ziffer 1 dargelegten Gründen nicht erfolgt. Der von der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag erfüllt weiter nicht die Voraussetzungen eines Nutzungsvertrages über ein Erholungsgrundstück nach § 312 ZGB, weil die Überlassung auf Grund der Wohnraumzuweisung ausdrücklich und allein zu Wohnzwecken erfolgte. Damit liegen auch die Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 lit. e) SachenRBerG nicht vor.

26 Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände, für die vorliegend wie in der mündlichen Verhandlung vom 25. August 2005 dargelegt nichts ersichtlich ist, liegen die Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 SachenRBerG ebenfalls nicht vor. Es ist kein Sachverhalt gegeben, der einem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 SachenRBerG aufgeführten Regelbeispiele vergleichbar wäre. Eine dingliche Absicherung der von der Beklagten durchgeführten Investitionen war weder nach dem Recht der DDR allgemein noch nach dem Inhalt des von der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrages vorgesehen. Es muss also bei dem Grundsatz verbleiben, wonach die Nutzung eines fremden Grundstücks auf

also bei dem Grundsatz verbleiben, wonach die Nutzung eines fremden Grundstücks auf Grund eines Mietvertrages auch dann nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung ist, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut hat.

27 Im Ergebnis ist die Beklagte nicht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt, so dass zu ihren Gunsten das eingetragene Besitzrecht nicht besteht; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundbuchberichtigung zu und die Berufung der Beklagten war demgemäß zurückzuweisen.

28 3. Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen können 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

29 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO).

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