Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 15/07

OLG Brandenburg: einstweilige verfügung, nachlass, kaufvertrag, kaufpreis, missverhältnis, verkehrswert, gegenleistung, wohnung, gesetzliche erbfolge, einwilligung
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 15/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 138 Abs 2 BGB, § 138 Abs 1
BGB, § 166 Abs 1 BGB, § 181
BGB, § 183 BGB
Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages, Wirksamkeit der
Zustimmungserklärung des Testamentsvollstreckers als
Vertragspartei
Tenor
Die Berufung des Verfügungsklägers gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom
12. Januar 2007 - Az. 1 O 465/06 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Verfügungskläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 568.500,00 €
Gründe
I.
Im Wege der einstweiligen Verfügung begehrt der Verfügungskläger die Eintragung eines
Widerspruchs gegen die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin von insgesamt drei
Eigentumswohnungen nebst drei Tiefgaragenstellplätzen in P., … Straße, hilfsweise die
Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Rückauflassung. Der
Verfügungskläger stützt seinen Antrag darauf, dass der zwischen ihm und der Beklagten
am 21. Dezember 2005 geschlossene notarielle Kaufvertrag (UR-Nr. 257/2005 des
Notars … in B.) mit einem vereinbarten Kaufpreis von 400.000,00 € sittenwidrig und
damit nichtig sei, weil der Wert der veräußerten drei Eigentumswohnungen bei 1,1 Mio €
liege. Der Kaufvertrag sei aber auch deswegen nicht wirksam zustande gekommen, weil
er selbst als Testamentsvollstrecker den Vertrag nicht wirksam zugestimmt habe bzw.
seine Einwilligung vom 05. Januar 2006 wirksam und rechtzeitig widerrufen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen
in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die vom Amtsgericht Potsdam
am 27. September 2006 erlassene einstweilige Verfügung aufgehoben und den Antrag
auf ihren Erlass zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der
Grundstückskaufvertrag vom Dezember 2005 sei nicht nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig.
Zwar erfasse die Nichtigkeit nach § 138 Abs. 2 BGB auch das Erfüllungsgeschäft, doch
sei nicht erkennbar, dass die Verfügungsbeklagte eine Schwächesituation des
Verfügungsklägers ausgenutzt habe. Der Verfügungskläger habe schon nicht konkret
dargetan, dass die Verfügungsbeklagte von seiner insolvenzbedingten wirtschaftlichen
Schwäche gewusst und diese ausgenutzt habe. Im Übrigen komme es für die Frage der
Willensbeeinflussungen in entsprechender Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB nicht auf
die Person des Vertretenen, sondern auf die des Vertreters an. Der Verfügungskläger sei
aber bei den Kaufsvertragsverhandlungen von der mit umfassenden Vollmachten
ausgestatteten H. Bank AG vertreten worden. Diese sei aber schon im eigenen Interesse
bemüht gewesen, den Ausfall ihrer Kreditforderungen so gering wie möglich zu halten. Es
sei auch nicht dargetan, worin konkret im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages
die Zwangslage des Klägers bestanden haben solle. Ob der Kaufvertrag daneben nach §
138 Abs. 1 BGB nichtig sei, könne offen bleiben, da von einer entsprechenden Nichtigkeit
das Verfügungsgeschäft nicht erfasst sei.
Gegen das ihm am 30. Januar 2007 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam hat der
Verfügungskläger mit am 06. Februar 2007 bei dem Brandenburgischen
Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach
entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 30. April 2007
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entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 30. April 2007
eingegangenen Schriftsatz begründet.
Der Verfügungskläger wiederholt und vertieft zur Begründung seiner Berufung zunächst
sein erstinstanzliches Vorbringen. Ergänzend macht er geltend, der Vertrag vom 21.
Dezember 2005 sei schon deswegen unwirksam, weil er als Testamentsvollstrecker gar
nicht habe zustimmen können, weil dem Nachlass aus der Veräußerung keine
Vermögensvorteile zugeflossen seien, es sich im Verhältnis zum Nachlass um eine
unentgeltliche Verfügung gehandelt habe. In diesem Zusammenhang ergibt sich aus
dem Vortrag des Klägers in der Berufungsinstanz, dass Alleinerbe nach der am 02. Juni
1984 verstorbenen H. R., der Mutter des Klägers, seine Schwester E. L., geborene R. ist
und der Kläger bereits 1984 als Testamentsvollstrecker eingesetzt wurde.
Vermächtnisnehmerin - das Testament selbst liegt nicht vor - ist nach dem Vortrag des
Klägers weiter seine Tochter. Der Verfügungskläger ist selbst weiter der Ansicht, dass er
hinsichtlich des im Beitrittsgebiet belegenen Grundbesitzes - der Erbfall trat 1984 ein -
neben seiner Schwester gesetzlicher Miterbe zu ½ sei. Der Verfügungskläger macht
weiter geltend, ihm habe ein Ablösungsrecht nach § 268 BGB zugestanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrages in diesem Zusammenhang wird
insbesondere auf die Schriftsätze des Verfügungsklägers vom 19. November 2007 und
vom 06. Dezember 2007 Bezug genommen.
Der Verfügungskläger beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 12. Januar 2007 -
Az. 1 O 465/06 - die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Potsdam vom 27.
September 2006 - 20 C 392/06 - zu bestätigen,
hilfsweise die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Potsdam vom 27.
September 2006 mit der Maßgabe zu bestätigen, dass statt der Eintragung eines
Widerspruchs die Eintragung je einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des
Klägers auf Rückübertragung des Eigentums und auf Wiedereintragung des gelöschten,
vormals in Abteilung II unter laufender Nummer 6 eingetragenen
Testamentsvollstreckervermerks zu Gunsten des Klägers im Grundbuch des
Amtsgerichts Potsdam für P. Blatt 8059, 8117, 8120, 8234, 8235 und 8246 angeordnet
wird,
weiter hilfsweise die Sache unter Aufhebung des Verfahrens des ersten
Rechtszuges an das Landgericht Potsdam zurückzuverweisen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
die Berufung des Verfügungsklägers zurückzuweisen.
Die Verfügungsbeklagte verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen
Vorbringens die angefochtene Entscheidung.
Sie macht ergänzend geltend, dem Verfügungsklägers sei es schon wegen des Verbotes
des Selbstkontrahierens nicht möglich gewesen, seine Einwilligung zu dem notariellen
Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005 zu widerrufen; er sei, was von dem
Verfügungskläger eingeräumt wird, von dem Verbot des Selbstkontrahierens in seiner
Funktion als Testamentsvollstrecker nicht befreit gewesen.
II.
Die Berufung des Verfügungsklägers ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und
fristgerecht eingereicht und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel bleibt
in der Sache ohne Erfolg, weil der Kläger nicht hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass
durch Eintragung der Verfügungsbeklagten als Eigentümerin des
verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes das Grundbuch zu Lasten des
Verfügungsklägers im Sinne des § 894 BGB unrichtig geworden ist und deswegen nach §
899 ein Widerspruch einzutragen ist oder aber dem Verfügungskläger ein Anspruch auf
Rückübertragung des Eigentums an dem verfahrensgegenständlichen Grundbesitz
zusteht und deswegen zu seinen Gunsten im Wege der einstweiligen Verfügung (§ 885
Abs. 1 BGB) eine Vormerkung einzutragen wäre.
A.
Eine Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 21. Dezember 2005 hat der Verfügungskläger
nicht dargetan.
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1. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass die Voraussetzungen des
§ 138 Abs. 2 BGB nicht vorliegen. Abgesehen davon, dass auch hierfür objektiv ein
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen muss, was, wie unter 2.
ausgeführt wird, vom Kläger nicht dargelegt ist, wäre subjektiv die Ausbeutung einer
Zwangslage auf der Seite des Bewucherten erforderlich. Hinreichende Anhaltspunkte
hierfür sind nicht ersichtlich. Unabhängig davon, dass die Beklagte bestreitet, von der
finanziellen Situation des Klägers vor Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis gehabt zu
haben, reicht allein der Umstand, dass über das Vermögen des Klägers ein
Insolvenzverfahren eröffnet worden war, für eine solche Zwangslage nicht aus, zumal,
wie der Verfügungskläger geltend macht, die Eigentumswohnungen nebst
Tiefgaragestellplätzen, die Gegenstand des Kaufvertrages waren, überwiegend nicht zu
seinen Vermögen, sondern zum Vermögen des Nachlasses seiner Mutter gehörten.
Darüber hinaus trägt der Verfügungskläger in anderem Zusammenhang selbst vor, der
Erlass weiterer Verbindlichkeiten durch die Bank, die über den erzielten Erlös von
400.000,00 € aus dem Verkauf hinausgingen, hätten für ihn gerade wegen seiner
Insolvenz keinerlei Vorteile gebracht.
Dass es an der Ausnutzung einer Zwangslage seitens der Verfügungsbeklagten fehlt,
ergibt sich unabhängig davon auch daraus, dass diese nicht mit dem Verfügungskläger
selbst unmittelbar über den Verkauf verhandelt hat. Es war vielmehr der
Verfügungskläger selbst, der die durch die Grundschulden gesicherte Gläubigerbank
bevollmächtigt hatte, in seinem Namen Verkaufsverhandlungen über die
streitgegenständlichen Eigentumswohnungen zu führen. Der Verfügungskläger
behauptet selbst nicht, dass er sich bei Erteilung der Vollmacht in einer für die
Verfügungsbeklagten erkennbaren Zwangssituation befunden habe. Gegen die
Ausnutzung einer Zwangslage spricht weiter, dass sich die Verhandlungen zwischen der
Gläubigerbank als Vertreterin des Verfügungsklägers und der Verfügungsbeklagten nach
deren unbestrittenen Vorbringen anschließend über 1 ½ Jahre hingezogen haben und
der Verfügungsbeklagten in diesem Zusammenhang von der Gläubigerbank die
Eigentumswohnungen zunächst zu einem Preis von 540.000,00 € angeboten worden
waren.
Die Ausbeutung einer Zwangslage durch die Verfügungsbeklagte, wie sie für die
Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes nach § 138 Abs. 2 BGB erforderlich ist, kann daher
nicht mit der für das einstweilige Verfügungsverfahren erforderlichen hinreichenden
Wahrscheinlichkeit festgestellt werden.
2. a) Das Landgericht hat sich mit einer Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 21.
Dezember 2005 nach § 138 Abs. 1 BGB nicht mehr näher auseinandergesetzt, weil es
davon ausging, dies führe ohnehin nicht zur Nichtigkeit des Verfügungsgeschäftes und
damit auch nicht zu einer Unrichtigkeit des Grundbuches im Sinne des § 894 BGB, so
dass deswegen die Eintragung eines Widerspruches ohnehin nicht in Betracht komme.
Ohne dass es entscheidend darauf ankäme, dürfte die Entscheidung des Landgerichts
insoweit deswegen verfahrensfehlerhaft ergangen sein, weil sich der Verfügungskläger
ausdrücklich auf das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung berufen hat
und er, wenn nur das Verpflichtungsgeschäft nichtig wäre, sein erkennbares
Rechtsschutzziel mit der Eintragung einer Vormerkung - was nunmehr ausdrücklich
hilfsweise begehrt wird - hätte erreichen können. Hierauf hätte das Landgericht
hinweisen müssen.
b) Ein Rechtsgeschäft kann nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Rechtsgeschäft
nichtig sein, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung besteht; in einem solchen Fall spricht eine tatsächliche Vermutung für ein
Handeln aus verwerflicher Gesinnung. Ein besonders auffälliges Missverhältnis wird von
der Rechtsprechung in der Regel dann angenommen, wenn der Wert der Leistung knapp
doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, NJW 2002, 429; 3165;
Palandt/Heinrichs, § 138 BGB Rn. 24 a). Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines
besonders groben Missverhältnisses ist grundsätzlich der Zeitpunkt des
Vertragsschlusses.
Da die Verfügungsbeklagte im Dezember 2005 die Eigentumswohnungen zu einem
Kaufpreis von insgesamt 400.000,00 € erworben hat, könnte von einem besonders
auffälligen Missverhältnis ausgegangen werden, wenn der Verkehrswert der Wohnungen
einschließlich der Tiefgaragenstellplätze am 21. Dezember 2005 mindestens 800.000,00
€ betragen hätte.
Der Verfügungskläger, dem insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt, hat ein
solches Missverhältnis im Sinne des § 294 BGB nicht hinreichend glaubhaft gemacht.
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aa) Der Verfügungskläger beruft sich in diesem Zusammenhang allein auf ein im
Zwangsversteigerungsverfahren eingeholtes Verkehrswertgutachten des
Sachverständigen F. zum Bewertungsstichtag 10. Januar 2002 (Bl. 33 ff d. A.). Der
Sachverständige kommt, bezogen auf diesen Zeitpunkt, zu einem Verkehrswert für alle
drei Eigentumswohnungen einschließlich der Tiefgaragenstellplätze von insgesamt
1.147.000,00 €. Darüber hinausgehende konkrete Anknüpfungstatsachen für ein
besonders auffälliges Missverhältnis trägt der Verfügungskläger nicht vor. Allein mit der
Vorlage dieses Gutachtens hat der Verfügungskläger aber ein besonders auffälliges
Missverhältnis bezogen auf den Zeitpunkt 21. Dezember 2005 nicht ausreichend
dargetan.
bb) Dem Gutachten des Sachverständigen F. lassen sich schon deswegen keine
hinreichenden Tatsachen für ein besonders auffälliges Missverhältnis entnehmen, weil es
sich auf einen Zeitpunkt bezieht, der knapp vier Jahre vor dem maßgeblichen
Bewertungsstichtag liegt. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass in diesem Zeitraum die
Bewertungsverhältnisse unverändert geblieben sind, sind weder ersichtlich noch sonst
vom Verfügungskläger dargetan.
Im Gegenteil sprechen mehrere Umstände dafür, dass sich die Bewertungsverhältnisse
in diesem Zeitraum nicht unwesentlich verändert haben. Der Sachverständige F.
errechnete den Verkehrswert aus dem Durchschnitt von Ertragswert und Vergleichswert
der Wohnungen. Er ging dabei für die Wohnung Nr. 165 von einer Jahresmiete von
8.424,00 € und für die Wohnung Nr. 90 von einer Jahresmiete von 18.216,00 € aus, sowie
für die Wohnung Nr. 93 von einer solchen von 17.796,00 €. Die Wohnung Nr. 93 ist
mittlerweile unvermietet, die beiden anderen Wohnungen waren im Sommer 2005
jeweils für fünf Jahre zu deutlich schlechteren Konditionen neu vermietet worden. Danach
betrug die Miete für die Wohnung Nr. 165 nur noch 3.456,00 € pro Jahr zzgl. einer
Beteiligung des Vermieters an den Nebenkosten und für die Wohnung Nr. 90 lediglich
9.600,00 € pro Jahr. Bereits danach wäre der Ertragswert, der zur Hälfte in die
Berechnung des Verkehrswertes eingeflossen ist, bei einer Verkehrswertermittlung im
Dezember 2005 bezogen auf diesen Zeitpunkt deutlich nach unten zu korrigieren
gewesen. Zum Stichtag Januar 2002 ist der Sachverständige von einem Bodenwert von
350,00 €/m² ausgegangen (Bl. 349 d. A.). Die Verfügungsbeklagte hat eine
Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt P.
vorgelegt, wonach der Bodenwert zum 01. Januar 2006 in der … Straße in P. für
Wohnbauland nur noch 300,00 €/m² betragen hat. Darüber hinaus führt der
Sachverständige F. in seinem Gutachten selbst aus (Bl. 61 d. A.), dass nach dem
Grundstücksmarktbericht die Kaufpreise in DM pro Quadratmeter stetig im Fallen
begriffen seien und sich an dieser grundsätzlichen Tendenz zum Bewertungsstichtag
nichts geändert habe. Bezogen auf den späteren Zeitpunkt Dezember 2005 ist dies ein
weiterer Umstand, der dafür spricht, dass der Verkehrswert in dem Zeitraum Januar
2002 bis Dezember 2005 weiter gesunken ist.
Es kommt - allerdings nicht mehr entscheidend - hinzu, dass die Berechnungen des
Sachverständigen zu dem Vergleichswert nicht ohne weiteres nachvollziehbar sind. Der
Sachverständige ermittelte als Basis für die Vergleichswertberechnung 11 Kauffälle aus
den Jahren 2000/2001 mit einem Durchschnittspreis von 2.753,00 €/m²; ohne zwei
Extremwerte soll der Durchschnitt bei 2.689,00 €/m² liegen. Für die Wohnung Nr. 165 hat
der Sachverständige dann aber nur zwei Kauffälle über Wohnungen mit einer
vergleichbaren Größe berücksichtigt und deswegen für diese Wohnung einen Kaufpreis
von 3.215,00 €/m² zugrunde gelegt. Für die beiden anderen größeren Wohnungen ging
er ebenfalls nur von zwei Kauffällen aus, die er als Extremwerte bezeichnete und
gelangte hier zu einem Betrag von 3.041,000 €/m² (Bl. 57 f d. A.). Die Verkäufe beziehen
sich jedoch nach den Angaben des Sachverständigen auf frei beziehbare Wohnungen.
Dem gegenüber führt der Sachverständige F. auf Seite 29 seines Gutachtens aus, dass
Kaufverträge über vermietete Eigentumswohnungen zu niedrigeren Kaufpreisen
abgeschlossen werden. Warum er dann im Rahmen des Vergleichswertverfahrens von
den Höchstbeträgen für den Verkauf frei beziehbarer Wohnungen ausgeht, erschließt
sich aus dem Gutachten nicht ohne weiteres und wird von dem Sachverständigen auch
nicht näher erläutert.
Danach kann allein dem Gutachten des Sachverständigen F., das sich auf den Zeitpunkt
10. Januar 2002 bezieht, nicht entnommen werden, dass der Verkehrswert für die
veräußerten Eigentumswohnungen zum Zeitpunkt Dezember 2005 jedenfalls
800.000,00 € betragen hat; ein solcher Verkehrswert ist allein auf der Grundlage dieses
Gutachtens nicht hinreichend glaubhaft gemacht, was mit dem Verfügungskläger in der
mündlichen Verhandlung vom 22. November 2007 auch erörtert worden ist.
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Hat damit der Verfügungskläger ein besonders auffälligen Missverhältnis schon nicht
hinreichend dargetan, so kommt es nicht darauf an, ob die Verfügungsbeklagte
ihrerseits bezogen auf den Zeitpunkt Dezember 2005 einen bestimmten Verkehrswert
hinreichend konkret dargelegt und glaubhaft gemacht hat.
cc) Es kommen darüber hinaus noch weitere Umstände hinzu, die gegen ein solches
Missverhältnis sprechen, jedenfalls aber gegen eine verwerfliche Gesinnung der
Verfügungsbeklagten, die selbst bei einem besonders auffälligen Missverhältnis nicht
unwiderlegbar vermutet würde.
So ist bisher nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Verfügungsbeklagten das
Gutachten des Sachverständigen F. vor Abschluss des Kaufvertrages überhaupt bekannt
war. Im Gegenteil sind der Verfügungsbeklagten nach ihrem bisher nicht bestrittenen
Vorbringen von der Vertreterin des Verfügungsklägers die Wohnungen zu einem
Kaufpreis von 540.000,00 € angeboten worden, ein Indiz dafür, dass die Veräußererseite
selbst nicht mehr von einem Verkehrswert von ca. 1,1 Mio € ausging. Wird aber der
Käuferseite vor Abschluss des Vertrages ein Gutachten, das einen höheren Verkehrswert
ausweist, gar nicht erst zur Kenntnis gebracht, der Kaufgegenstand im Gegenteil zu
einem deutlich niedrigeren Preis schon angeboten, hält also die benachteiligte Seite
Informationen zurück, so lässt sich schon deswegen, wenn sich der Verkehrswert nicht
aus anderen Umständen aufdrängen musste, dem Erwerber eine verwerfliche Gesinnung
nicht vorwerfen. Es kommt hinzu, dass der Verfügungskläger selbst im Jahr 2004,
wahrscheinlich aber im Jahre 2005 nur noch von dem deutlich niedrigeren Verkehrswert
ausging. Das Amtsgericht Potsdam bat im Rahmen einer Zwischenverfügung vom 17.
August 2005 den Notar S. im Rahmen beantragter Eintragungen um Mitteilung des
Verkehrswertes für die Eigentumswohnungen, weil ein Kostenvorschuss angefordert
werden sollte (Bl. 367 f d. A.). Diese Anfrage leitete der Notar ersichtlich an den
Verfügungskläger weiter, denn dieser antwortete dem Notar mit einem Schreiben, das
das Datum 17. September 2004 trägt (wohl richtig dann 2005, Bl. 366 d. A.) und in dem
er selbst angibt, der Wert aller Einheiten in P. sei im Rahmen eines Vergleiches mit der
Grundpfandgläubigerin mit 630.000,00 € angenommen worden, dies dürfte realistisch
sein und dem derzeitigen Wert entsprechen. Diese Angabe erfolgte seitens des
Verfügungsklägers, der als ehemaliger Notar in Grundstücksgeschäften erfahren ist, in
Kenntnis des Gutachtens des Sachverständigen F..
Im Ergebnis lässt sich damit eine Sittenwidrigkeit des Vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB
dem Vortrag des Klägers nicht hinreichend konkret entnehmen; eine Unrichtigkeit des
Grundbuches kann unter diesem Gesichtspunkt im Sinne des § 894 BGB nicht
festgestellt werden, es kann auch nicht festgestellt werden, dass dem Verfügungskläger
wegen Nichtigkeit lediglich des Verpflichtungsgeschäfts ein Anspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückübertragung der Eigentumswohnungen
zusteht. Die Eintragung eines Widerspruches oder einer Vormerkung kommt daher unter
diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht.
B.
Im Berufungsverfahren beruft sich der Verfügungskläger darüber hinaus insbesondere
darauf, die Übereignung der Eigentumswohnungen sei wegen der fehlenden
Zustimmung des Klägers als Testamentsvollstrecker bzw. deswegen, weil wegen der
Unentgeltlichkeit des Vertrages eine Zustimmung des Testamentsvollstreckers gar nicht
wirksam erteilt werden konnte, nicht wirksam erfolgt.
Dieses Vorbringen bleibt im Ergebnis ebenfalls ohne Erfolg. Denn selbst dann, wenn man
von dem Vortrag des Verfügungsklägers ausgeht und annimmt, die veräußerten
Eigentumswohnungen nebst Tiefgaragenstellplätzen seien insgesamt oder zum
überwiegenden Teil Bestandteil des Nachlasses nach seiner verstorbenen Mutter, dies
einer wirksamen Übertragung der Eigentumswohnungen an die Verfügungsbeklagte
nicht entgegensteht.
1. Nach dem nunmehr vorgelegten Unterlagen ist der Verfügungskläger
Testamentsvollstrecker für den Nachlass seiner am 02. Juni 1984 verstorbenen Mutter H.
R. (Bl. 398 d. A.). Nach dem Erbschein vom 02. April 2001 des Amtsgerichts Schöneberg
(Bl. 399 d. A.) ist Alleinerbin seine Schwester E. L.. Der Verfügungskläger macht in
diesem Zusammenhang - allerdings ohne Nachweise - weiter geltend, seine Tochter sei
Vermächtnisnehmerin und hinsichtlich der im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücke sei
gesetzliche Erbfolge eingetreten, insoweit sei also er, der Verfügungskläger, neben
seiner Schwester Miterbe zu ½ (Bl. 394 d. A.). Im Rahmen der Nachbeurkundung vom
05. Januar 2006 (UR-Nr. 20/06 des Notars …, Bl. 25 ff d. A.) hat der Kläger als
Testamentsvollstrecker den notariellen Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005
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Testamentsvollstrecker den notariellen Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005
ausdrücklich zugestimmt und gleichzeitig die Löschung des
Testamentsvollstreckervermerks beantragt.
2. Geht man zu Gunsten des Verfügungsklägers davon aus, wofür auch die Vorschrift
des § 891 BGB streitet, dass die veräußerten Eigentumswohnungen jedenfalls zum Teil
dem durch ihn als Testamentsvollstrecker verwalteten Nachlassvermögen zuzuordnen
waren, so ändert dies im Ergebnis an der wirksamen Übertragung der
Eigentumswohnungen auf der Grundlage des Vertrages vom 20. Dezember 2005 nichts.
Der Wirksamkeit des Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäftes stehen insbesondere
weder das Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB), der vom Verfügungskläger
behauptete Widerruf der Einwilligung noch die vom Verfügungskläger weiter behauptete
Unentgeltlichkeit der Übertragung der Eigentumswohnungen entgegen.
a) Soweit der Verfügungskläger in diesem Zusammenhang zunächst unter Berufung auf
den Vortrag der Gegenseite geltend macht, der Kaufvertrag vom Dezember 2005 sei
nichtig, weil nicht alle beurkundungsbedürftigen Abreden beurkundet worden seien, so
trifft dies nicht zu. Die Verfügungsbeklagte hatte in diesem Zusammenhang lediglich
geltend gemacht, im Rahmen der Beurteilung der Frage, ob ein Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung vorliege, müsse wirtschaftlich eine Gesamtbetrachtung
angestellt werden, d.h. es müsse auch berücksichtigt werden, dass die Gläubigerbank
gegen Zahlung des Kaufpreises von 400.000,00 € nicht nur die Lastenfreistellung - es
waren Grundschulden über ca. 1,5 Mio € in Abteilung III der Grundbücher eingetragen -
bewilligt habe, sondern auch dem Kläger persönlich die gesicherten Verbindlichkeiten
erlassen habe. Die Frage des Erlasses wird damit aber nicht zu einem
beurkundungspflichtigen Bestandteil des Kaufvertrages. Betroffen ist damit allein das
schuldrechtliche Verhältnis des Klägers zu der Gläubigerbank; dies war aber nicht
Gegenstand des Kaufvertrages. Wie der Kaufpreis verwendet werden soll und welche
rechtlichen Auswirkungen sich daran knüpfen, betrifft das Verhältnis der
Kaufvertragsparteien nicht. Im Kaufvertrag war allein geregelt, dass Zug-um-Zug gegen
Zahlung des Kaufpreises die Grundschuld zu löschen ist, das Eigentum insoweit also
lastenfrei zu übertragen ist. Mehr war im Verhältnis der Parteien des Kaufvertrages nicht
zu beurkunden; weitere Absprachen hinsichtlich der Verwendung des Kaufpreises gab es
zwischen ihnen nicht.
b) Ohne Erfolg macht der Verfügungskläger geltend, er habe gegenüber sich selbst ca.
fünf Monate nach Abschluss des Kaufvertrages seine Zustimmung als
Testamentsvollstrecker in der Nachtragsbeurkundung vom 05. Januar 2006 widerrufen,
weil er bis zu diesem Zeitpunkt eine Ausfertigung des Kaufvertrages nicht erhalten habe.
aa) Es bestehen in diesem Zusammenhang schon Bedenken, ob der Vortrag zum
behaupteten Widerruf der Einwilligung hinreichend schlüssig ist. Dem Kläger war
spätestens seit der Nachbeurkundung vom 05. Januar 2006 der vollständige Kaufvertrag
bekannt. Wenn er in diesem Zusammenhang geltend macht, er sei davon ausgegangen,
in diesem Kaufvertrag sei nicht der vollständige Kaufpreis beurkundet, so gibt es für eine
solche Annahme keinerlei nachvollziehbaren tatsächlichen Anhaltspunkte. Damit dürfte
ein hinreichender Anlass, wie er vom Verfügungskläger behauptet wird, die Zustimmung
zu dem Vertrag vom 20. Dezember 2005 zu widerrufen, nicht hinreichend konkret
dargetan sein.
bb) Unabhängig davon kommt ein Widerruf einer Einwilligung aus rechtlichen Gründen
schon deswegen nicht in Betracht, weil mit der Zustimmung des Verfügungsklägers als
Testamentsvollstrecker am 05. Januar 2006 das in dem Vertrag vom 21. Dezember
2005 beurkundete Verpflichtungsgeschäft und die ebenfalls beurkundete Auflassung
wirksam geworden sind.
Nach § 183 BGB kann die vorherige Zustimmung (Einwilligung) lediglich bis zur
Vornahme des Rechtsgeschäftes widerrufen werden, d.h. bis zu seiner wirksamen
Vornahme. Ist eine Einigung gemäß § 873 Abs. 2 bindend geworden, entfällt die
Möglichkeit des Widerrufes (m.w.N., Palandt/Heinrichs, § 183 BGB Rn. 1). Nach diesen
Maßstäben fehlt es bereits an einer vorherigen Zustimmung im Sinne des § 183 BGB,
der Verfügungskläger hat vielmehr die am 21. Dezember 2005 abgegebenen
rechtsgeschäftlichen Erklärungen nachträglich genehmigt (§ 184 BGB), die damit
wirksam geworden sind. Am 21. Dezember 2005 ist zunächst der Kaufvertrag als
schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft zwischen dem Verfügungskläger und der
Verfügungsbeklagten beurkundet worden. Sofern diese Erklärungen deswegen, weil die
veräußerten Eigentumswohnungen Teil des der Testamentsvollstreckung unterliegenden
Nachlasses gewesen sein sollten, zunächst schwebend unwirksam waren, ist dieser
Zustand durch die Genehmigungen des Klägers als Testamentsvollstrecker am 05.
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Zustand durch die Genehmigungen des Klägers als Testamentsvollstrecker am 05.
Januar 2006 beendet worden. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wurde damit
wirksam, ohne das noch die Möglichkeit bestanden hätte, eine Einwilligung in der
Folgezeit zu widerrufen.
Dies gilt im Ergebnis auch für das dingliche Erfüllungsgeschäft.
Nach § 873 Abs. 2 sind die Beteiligten vor der Eintragung an eine Einigung gebunden,
wenn die Erklärungen notariell beurkundet worden sind. Der notarielle Vertrag vom 21.
Dezember 2005 enthält unter § 7 Abs. 1 auch die Beurkundung der Auflassung, d.h. der
dinglichen Einigung im Sinne des § 925 BGB. Diese erklärte Auflassung ist ebenfalls
spätestens mit der Zustimmung des Verfügungsklägers als Testamentsvollstrecker über
den Nachlass nach H. R. im Sinne des § 873 Abs. 2 bindend geworden, ohne dass es
darauf ankäme, wann der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden
wäre. Es ist in diesem Zusammenhang höchst richterlich anerkannt, dass bereits die
bloße Auflassung eine Bindung des Veräußerers gemäß §§ 925, 873 Abs. 2 in dem Sinne
bewirkt, dass er sie nicht mehr widerrufen kann (BGH, Urteil vom 18. Dezember 1967 -
Az. V ZB 6/67). Damit sind sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch
das dingliche Verfügungsgeschäft mit der Zustimmung des Verfügungsklägers nach §
873 Abs. 2 bindend geworden (vgl. BGH NJW 1963, 36 f). Ein Widerruf der Zustimmung
bzw. Genehmigung, die nach dem Vorbringen des Verfügungsklägers frühestens im Juni
2006, zu einem Zeitpunkt also, zu dem auch der Antrag auf Eintragung beim
Grundbuchamt gestellt worden war, erklärt worden sein soll, kommt danach nicht in
Betracht.
c) Der Wirksamkeit der Zustimmung des Verfügungsklägers als Testamentsvollstrecker
am 05. Januar 2006 steht die Vorschrift des § 181 BGB nicht entgegen. In diesem
Zusammenhang kann ebenfalls davon ausgegangen werden, dass was zwischen den
Parteien unstreitig ist, der Verfügungskläger als Testamentsvollstrecker vom Verbot des
Selbstkontrahierens nicht befreit war. Indes liegen die Voraussetzungen eines
Insichgeschäftes nach § 181 BGB hinsichtlich des Kaufvertrages vom 21. Dezember
2005 und der Nachbeurkundung vom 05. Januar 2006 nicht vor.
Nach § 181 BGB ist einem Vertreter, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, nicht
bevollmächtigt, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als
Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vorzunehmen. Der notarielle Kaufvertrag vom
21. Dezember 2005 wurde zwischen dem Kläger bzw. dem vom Kläger vertretenen
Nachlass einerseits und der Verfügungsbeklagten als Erwerberin andererseits
geschlossen. Dass der Verfügungskläger in diesem Zusammenhang als Vertreter der
Verfügungsbeklagten aufgetreten sein könnte, ist nicht ersichtlich. Ein Insichgeschäft
liegt insoweit nicht vor. Dies gilt auch für die Zustimmung als Testamentsvollstrecker
vom 05. Januar 2006. Der Verfügungskläger hat an diesem Tage als
Testamentsvollstrecker über den Nachlass seiner verstorbenen Mutter H. R. ausdrücklich
den Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005 zugestimmt und die Löschung des
Testamentsvollstreckervermerkes beantragt. Auch insoweit liegt ersichtlich ein
Insichgeschäft nicht vor, der Verfügungskläger ist auch bei dieser Gelegenheit nicht
sowohl auf Veräußerer- als auch auf Erwerberseite im eigenen Namen oder als Vertreter
eines Dritten aufgetreten.
d) Die Zustimmung des Klägers als Testamentsvollstrecker ist auch nicht deswegen
unwirksam, weil sich diese Zustimmung auf eine unentgeltliche Verfügung bezogen
hätte.
Nach § 2205 Satz 3 BGB ist der Testamentsvollstrecker grundsätzlich zu unentgeltlichen
Verfügungen über Nachlassgegenstände nicht befugt. Unentgeltlichkeit setzt voraus,
dass dem Nachlass eine gleichwertige Gegenleistung nicht zufließt und subjektiv, dass
der Testamentsvollstrecker das Fehlen oder die Unzulänglichkeit der Gegenleistung
kennt oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen können.
In diesem Sinne liegt eine Unentgeltlichkeit nicht vor.
Die Verfügungsbeklagte hat gemäß dem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005 die
streitgegenständlichen Eigentumswohnungen nebst Tiefgaragenstellplätzen zu einem
Kaufpreis von insgesamt 400.000,00 € erworben. Von einer Schenkung kann danach im
Verhältnis zum Verfügungskläger bzw. zum Nachlass nicht ausgegangen werden. Die
Verfügungsbeklagte hatte nach § 2 Nr. 1 des Kaufvertrages den Kaufpreis auf
Notaranderkonto einzuzahlen und hat dies ersichtlich auch getan. Die weitere Verteilung
des Kaufpreises war dann nicht mehr Gegenstand des Kaufvertrages.
Der Verfügungskläger kann in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend
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Der Verfügungskläger kann in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend
machen, dem Nachlass sei kein Vorteil zugeflossen, weil der Kaufpreis letztlich an die
Grundschuldgläubigerin ausgekehrt worden sei und deswegen von einer
Unentgeltlichkeit auszugehen sei.
Unentgeltlichkeit im Sinne von § 2205 Abs. 3 BGB liegt entsprechend dem Schutzzweck
der Verfügungsbeschränkung vor, wenn (objektiv) keine gleichwertige Gegenleistung in
den Nachlass gelangt. Die Gegenleistung muss in den vom Testamentsvollstrecker
verwalteten Nachlass gelangen, wobei es naturgemäß genügt, dass der
Testamentsvollstrecker als solcher die Leistung empfängt (m.w.N., Münchener
Kommentar/Zimmermann, § 2205 BGB Rn. 75). In diesem Sinne ist der von der
Verfügungsbeklagten gezahlte Kaufpreis in die Verfügungsgewalt des Verfügungsklägers
als Testamentsvollstrecker gelangt. Die Tatsache, dass der Kaufpreis an die
Grundschuldgläubigerin ausgezahlt worden ist, beruht nämlich allein auf einer
entsprechenden Vereinbarung zwischen dem Verfügungskläger und der
Grundschuldgläubigerin. Dem gemäß bestanden Leistungsbeziehungen allein zwischen
der Verfügungsbeklagten und dem Verfügungskläger/Nachlass einerseits - Zahlung des
Kaufpreises - sowie dem Verfügungskläger/Nachlass und der Grundschuldgläubigerin.
Den Kaufpreis hat die Verfügungsbeklagte im Verhältnis zum Verfügungskläger/Nachlass
in der Weise geleistet, dass dieser an die Stelle des Eigentums an den Wohnungen
getreten ist. Wie dann der Verfügungskläger für sich selbst bzw. als
Testamentsvollstrecker weiter über den Kaufpreis verfügt, betrifft nicht mehr das
Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien selbst.
Letztlich war aber auch die Weiterleitung des Kaufpreises an die Grundschuldgläubigerin
nicht unentgeltlich, wenn diese bewilligte im Gegenzug die Löschung der Grundschulden.
Die Zahlung erfolgte dem gemäß zur Abwehr der Durchsetzung des
Duldungsanspruches der Grundschuldgläubigerin nach den §§ 1147, 1192 BGB.
Entgegen der Auffassung des Verfügungsklägers spielt die Vorschrift des § 268 BGB in
diesem Zusammenhang keine Rolle.
Nach § 268 Abs. 1 BGB ist derjenige, der dadurch, dass der Gläubiger die
Zwangsvollstreckung in einem dem Schuldner gehörenden Gegenstand betreibt, Gefahr
läuft, durch die Zwangsvollstreckung ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren,
berechtigt den Gläubiger zu befriedigen. Darauf, ob in diesem Sinne der
Verfügungskläger als Testamentsvollstrecker über den Nachlass nach H. R. ein
Ablösungsrecht hatte - die Zwangsvollstreckung wurde zum Zeitpunkt des Abschlusses
des Kaufvertrages nach dem eigenen Vorbringen des Verfügungsklägers jedoch nicht
betrieben - kommt es schon deswegen nicht an, weil von einem solchen Ablösungsrecht
nicht Gebrauch gemacht worden ist. Der Verfügungskläger hat nicht gemäß § 268 Abs. 1
BGB die Grundschuldgläubigerin befriedigt. Er hat vielmehr über einen zu seinem oder
zum Vermögen des Nachlasses gehörenden Gegenstand, nämlich die
Eigentumswohnungen, verfügt und sich im Rahmen der Übertragung des Eigentums an
diesen Eigentumswohnungen zu einer lastenfreien Übertragung verpflichtet. Zu einer
Löschung der Grundschulden und zu einer Auskehrung des Kaufpreises an die
Gläubigerbank konnte es danach nur Zug-um-Zug gegen Löschung der jeweils in
Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld kommen.
Damit sind die Vereinbarungen in dem am 21. Dezember 2005 beurkundeten
Kaufvertrag insgesamt spätestens am 05. Januar 2006 wirksam geworden und die
Verfügungsbeklagte ist im Ergebnis zu Recht als Eigentümerin der Eigentumswohnungen
im Grundbuch eingetragen worden. Da damit das Grundbuch weder im Sinne des § 894
BGB durch diese Eintragung unrichtig geworden ist noch der Verfügungskläger einen
schuldrechtlichen Anspruch, der durch eine Vormerkung gesichert werden könnte, auf
Übertragung des Eigentums an diesen Eigentumswohnungen gegen die
Verfügungsbeklagte hat, war die Berufung des Verfügungsklägers insgesamt
zurückzuweisen.
C.
Ein Anlass, die mündliche Verhandlung nach § 156 ZPO wieder zu eröffnen, besteht
nicht. Zwar lag der Schriftsatz vom 19. November 2007 zu Beginn der mündlichen
Verhandlung vom 22. November 2007 zunächst nur den Vorsitzenden, nicht dem
Berichterstatter, vor. Allerdings hatte der Verfügungskläger in der mündlichen
Verhandlung Gelegenheit, den Inhalt dieses Schriftsatzes mündlich vorzutragen und der
Senat hatte in einer Verhandlungspause Gelegenheit, vom Inhalt dieses Schriftsatzes
Kenntnis zu nehmen. Im Übrigen beruft sich der Verfügungskläger in Beantwortung des
Schriftsatzes der Verfügungsbeklagten vom 08. November 2007 im Einzelnen im
Wesentlichen darauf, dass die veräußerten Eigentumswohnungen Teil des Nachlasses
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Wesentlichen darauf, dass die veräußerten Eigentumswohnungen Teil des Nachlasses
nach H. R. waren. Hiervon geht aber der Senat, was auch in der mündlichen Verhandlung
vom 22. November näher erläutert worden ist, im Rahmen seiner Entscheidung ohnehin
aus, ohne dass dies im Ergebnis geeignet wäre, der Berufung zum Erfolg zu verhelfen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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